Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện mỹ đức thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THỊ CHUNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HOÀNG XUÂN PHƢƠNG Hà Nội, 2019 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019 Ngƣời cam đoan Nguyễn Thị Chung ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm nghiệp tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Hoàng Xuân Phương, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mỹ Đức, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Huyện Mỹ Đức, Phòng Thống kê huyện Mỹ Đức cán địa xã, thị trấn địa bàn huyện Mỹ Đức tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu thực luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ, động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2019 Tác giả Nguyễn Thị Chung iii BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP Độc lập – Tự – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019 BẢN NHẬN XÉT Người hướng dẫn khoa học: TS Hồng Xn Phương Đơn vị cơng tác: Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn Họ tên học viên: Nguyễn Thị Chung Chuyên ngành: Quản lý đất đai Tên đề tài: Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội NỘI DUNG NHẬN XÉT Về thái độ tinh thần học viên trình thực luận văn Trong trình thực luận văn, Học viên có thái độ nghiêm túc nghiên cứu, cố gắng trình thực nghiên cứu hồn thiện luận văn Nội dung khoa học luận văn khả ứng dụng đề tài Luận văn phân tích, đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất, tìm tồn hạn chế, nguyên nhân đồng thời đề xuất giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức Trên sở giải pháp đề xuất có tính khoa học phù hợp với điều kiện cụ thể huyện Mỹ Đức, quan chun mơn tham khảo, vận dụng để giải công việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích người dân thực quyền người sử dụng đất Kết luận chung Luận văn thực tiến độ, đủ nội dung, trả lời mục tiêu đề ra, đáp ứng yêu cầu luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai Đề nghị nhà trường cho phép học viên bảo vệ luận văn trước Hội đồng chấm luận văn cấp Trường Ngƣời hƣớng dẫn khoa học TS Hoàng Xuân Phƣơng iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất đai 1.1.4 Thị trường đất đai 10 1.2 Cơ sở thực tiễn 12 1.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số nước giới 12 1.2.2 Cơ sở thực tiễn thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 17 1.3 Cơ sở pháp lý quyền sử đất 22 1.3.1 Các văn pháp lý liên quan đến quyền người sử dụng đất 22 1.3.2 Một số quy định liên quan đến thực quyền người sử dụng đất 24 Chƣơng ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 2.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.3 Nội dung nghiên cứu 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu 29 v 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 31 2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh 32 2.4.5 Phương pháp kế thừa 32 Chƣơng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Mỹ Đức 33 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức 37 3.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 40 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Mỹ Đức .40 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức 46 3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Mỹ Đức 46 3.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Đức .48 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 3.3.2 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất .52 3.3.3 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 55 3.3.4 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất .57 3.3.5 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất 59 3.4 Kết điều tra tình hình thực quyền sử dụng đất .61 3.4.1 Kết điều tra hộ gia đình, cá nhân thực số quyền sử dụng đất xã nghiên cứu 63 3.4.2 Tổng hợp ý kiến chủ sử dụng đất việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 70 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất huyện Mỹ Đức 76 3.5.1 Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận QSD đất 76 3.5.2 Nâng cao trình độ lực, ph m chất đạo đức đội ngcán 76 vi 3.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 77 3.5.4 Giải pháp sách 77 3.5.5 Giải pháp thủ tục hành 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .79 TÀI LIỆU THAM KHẢO .81 Từ viết tắt BTNMT CNH - HĐH CN-TTCN GCN QSDĐ QSD NN NĐ-CP TMDV TN&MT UBND VPĐKĐĐ viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra 31 Bảng 3.1 Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2018 35 Bảng 3.2 Dân số lao động huyện Mỹ Đức 37 Bảng 3.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .39 Bảng 3.4 Thống kê khối lượng tình hình cập nhật hồ sơ 42 Bảng 3.5 Tình hình cơng tác tra, kiểm tra giải khiếu nại đất đai huyện Mỹ Đức 45 Bảng 3.6 Kết thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 49 Bảng 3.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 50 Bảng 3.8 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 53 Bảng 3.9 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 56 Bảng 3.10 Tình hình chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 58 Bảng 3.11 Tổng hợp kết phiếu điều tra dành cho cán 62 Bảng 3.12 Thông tin chung hộ điều tra xã 63 Bảng 3.13 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 Bảng 3.14 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất .66 Bảng 3.15 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất .67 Bảng 3.16 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất .69 Bảng 3.17 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng đất 71 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quan trọng, tư liệu sản xuất nhiều ngành nhiều lĩnh vực Tại Việt Nam đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất chủ yếu người nông dân Đất đai ln đề tài nóng bỏng đơn giản nguồn tài ngun khơng tăng dân số ngày tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác ngày tăng như: sử dụng vào mục đích đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng sở hạ tầng Chính tầm quan trọng nên đất đai quy định cụ thể Hiến pháp, Luật Hiến pháp năm 2013 quy định Đất đai tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu thông qua Quyết định công nhận quyền sử dụng, Quyết định cho thuê đất, Quyết định giao đất, thu hồi đất; Quyết định giá đất Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật Trong đó, việc thực giao dịch dân quyền sử dụng đất mà cụ thể thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nội dung quan trọng chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Do nhu cầu quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Tuy nhiên tình trạng thực quyền sử dụng đất không khai báo thực không đầy đủ quy định pháp luật diễn Phụ lục Tình hình thực quyền QSDĐ xã Phúc Lâm, Phù Lƣu Tế, Hùng Tiến giai đoạn từ năm 2016 - 2018 STT Xã Chuyển nhượng Cho tặng Thừa kế Thế chấp Tổng (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục số PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Thành phố: Hà Nội Huyện: Mỹ Đức Xã:………………… I NGƢỜI ĐIỀU TRA Họ tên điều tra viên: Nguyễn Thị Chung Ngày điều tra:………………………………………………………………………… AI THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐƢỢC ĐIỀU TRA Họ tên chủ hộ: Địa chỉ: Ngành sản xuất hộ: Thuần nông Tiểu thủ công nghiệp Hộ thuộc loại Giàu Trung bình III THƠNG TIN ĐẤT ĐAI CỦA HỘ ĐIỀU TRA Tổng diện tích đất hộ sử dụng: + Đất ở: + Đất ao, vườn liền kề: + Đất khác: Gia đình cấp GCNQSD đất chưa? Có Chưa - Năm cấp:……………… - Diện tích cấp:………………… Trong đó: + Đất ở……………… m + Đất ao, vườn liền kề………….…… m + Đất khác…………………………….m 2 Từ năm 2016 - 2018, gia đình có tham gia giao dịch sau không? Mua đất Bán đất Cho thuê đất Diện tích bao nhiêu:…………………m2 Loại đất: IV TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Thực quyền chuyển đổi: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Năm Loại đất 2016 2017 2018 Thực quyền chuyển nhƣợng: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Năm Loại đất 2016 2017 2018 2.1 Lý chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gia đình: Chuyển sang nơi khác làm việc Lấy tiền gửi tiết kiệm Chuyền nơi Lấy tiền để xây dựng Đầu đất Lấy tiền để chi cho sống hàng ngày Lấy tiền trả nợ Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh Lấy tiền mua vật dụng gia đình Lý khác Khơng có nhu cầu sử dụng 2.2 Quan hệ với ngƣời chuyển nhƣợng: Anh, chị em ruột, bố mẹ, Họ hàng, bạn bè Người không quen biết Đối tượng khác Người quen biết Thực quyền cho thuê: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Loại Năm đất 2016 2017 2018 3.1 Lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình Chuyền nơi Khơng có nhu cầu sử dụng 3.2 Quan hệ với ngƣời thuê Anh, chị em ruột, bố mẹ, Người không quen biết Họ hàng, bạn bè Đối tượng khác Người quen biết Thực quyền thừa kế: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) L Năm 2016 2017 2018 Thực quyền tặng, cho: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Năm 2016 Loại đất 2017 2018 Thực quyền chấp, bảo lãnh: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Năm Loại đất tích 2016 2017 2018 Lý chấp, bảo lãnh: Thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọ Loại Năm 2016 2017 2018 7.1 Lý góp quyền sử dụng đất gia đình: Khơng có nhu cầu Lấy tiền lãi tăng t 7.2 Đối tƣợng nhận góp quyền sử dụng đất gia đình: Doanh nghiệp V Ý KIẾN CỦA HỘ VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giá đất Giá quyền sử dụng đất thị trƣờng: Cao: Thấp: Giá b i thƣờng đất Nhà nƣớc quy định: Cao: Thấp: Thủ tục thực quyền: Đơn giản Phức tạp Thời gian để hoàn thành thủ tục: Nhanh chóng Dài Các văn hƣớng dẫn: Dễ hiểu Khó hiểu Khả thực quy định: Dễ thực Khó thực Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Cao Thấp Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Ít nhiệt tình Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Khó khăn 10 Tìm kiếm thơng tin giao dịch: Dễ dàng Khó tìm 11 Lo ngại sách thay đổi: Rất sợ Ít sợ 12 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Ít sợ 13 Lo ngại ngu n thu nhập thay thế: Rất sợ Ít sợ Hà Nội, Ngày Ngƣời điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI VỚI CÁN BỘ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Để góp phần đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất đưa số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất, kính mong Ơng/Bà dành thời gian trả lời câu hỏi cách đánh dấu “X” vào vng tương ứng Những thơng tin Ơng/Bà cung cấp, tơi sử dụng vào mục đích nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội” Xin chân thành cảm ơn cộng tác Ông/Bà Hà Nội, Ngày… tháng năm 2019 I Thông tin cán đƣợc vấn Họ tên: ………………………………………………………………………… Vị trí cơng việc: ………………………………………………………………… Đơn vị công tác: .huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội Trình độ: ………… AI Ý kiến cán thực thủ tục hành liên quan đến quyền ngƣời sử dụng đất Mức độ khó khăn thực quyền chuyển nhượng: Khó khăn, phức tạp Dễ thực Mức độ khó khăn thực quyền chấp: Khó khăn, phức tạp Dễ thực Khó khăn, phức tạp Mức độ khó khăn thực quyền thừa kế: Dễ thực Mức độ khó khăn thực tặng cho kế: Khó khăn, phức tạp Bình thường Dễ thực Khó khăn thường gặp thực quyền chuyển nhượng: Từ quan nhà nước: Vướng mắc thủ tục Chưa cấp GCN Các vấn đề khác Hồ sơ xét duyệt Từ người dân: Hồ sơ không đầy đủ Các vấn đề khác Không nắm rõ quy trình thủ tục Giấy tờ khơng rõ ràng Khó khăn thường gặp thực quyền chấp: Từ quan nhà nước: Vướng mắc thủ tục Các vấn đề khác Chưa cấp GCN Hồ sơ xét duyệt Từ người dân: Hồ sơ khơng đầy đủ Khơng nắm rõ quy trình thủ tục Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng Khó khăn thường gặp thực quyền thừa kế: Từ quan nhà nước: Vướng mắc thủ tục Các vấn đề khác Chưa cấp GCN Hồ sơ xét duyệt Từ người dân: Hồ sơ khơng đầy đủ Khơng nắm rõ quy trình thủ tục Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng Khó khăn thường gặp thực quyền tặng cho: Từ quan nhà nước: Vướng mắc thủ tục Chưa cấp GCN Các vấn đề khác Hồ sơ xét duyệt Từ người dân: Hồ sơ không đầy đủ Các vấn đề khác Mức độ hiểu biết người dân: Có hiểu biết Ít hiểu biết Ngƣời vấn ... việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội - Làm rõ nguyên nhân bất cập việc thực quyền Từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa. .. cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 53 Bảng 3.9 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức 56 Bảng 3.10 Tình hình chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức. .. lý đất đai huyện Mỹ Đức .40 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức 46 3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Mỹ Đức 46 3.3 Kết việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ