Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

TÓM LƯỢC Trên cơ sở nghiên cứu một cách đầy đủ, có hệ thống các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, khóa luận đã làm rõ, làm sáng tỏ được những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai Đồng thời, bằng việc phân tích, đánh giá thực trạng tình hình áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai để thông qua đó đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả xét xử của các cơ quan có thẩm quyền giải quyết về những tranh chấp đất đai Bài khóa luận phân tích quá trình thực hiện, thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở thực tại hiện nay nói chung, tại công ty Luật TNHH HTC Việt Nam nói riêng để phản ánh thực tiễn những vướng mắc trong quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất Dựa trên những phân tích này, khóa luận đề xuất một số kiến nghị có giá trị thực tiễn nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 1 LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của quý thầy cô Khoa Kinh tế - Luật trường Đại học Thương Mại và được sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn Thạc sỹ Nguyễn Thị Nguyệt, em đã thực hiện đề tài nghiên cứu “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai - Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam” Để hoàn thành khóa luận này, lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn Thạc Sỹ Nguyễn Thị Nguyệt đã tận tình, chu đáo hướng dẫn em làm khóa luận này Đồng thời, em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong khoa đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện ở trường Đại học Thương Mại Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới ban lãnh đạo và các anh, chị đang công tác tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam đã tạo điều kiện và thời gian cho em trong suốt quá trình nghiên cứu Em xin cảm ơn những người thân, bạn bè thân thiết đã bên em, động viên, hỗ trợ em hoàn thành khóa luận này Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp, kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên nội dung khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu xót, em rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo thêm của Thầy, Cô để bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn nữa Lời sau cùng, em xin kính chúc quý thầy, cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp Kính chúc các anh, chị trong công ty Luật TNHH HTC Việt Nam có nhiều sức khỏe, thành công trong công việc và cuộc sống Em xin chân thành cảm ơn! 2 MỤC LỤC TÓM LƯỢC i LỜI CẢM ƠN ii PHẦN MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài khóa luận 1 2 Tình hình nghiên cứu đề tài khóa luận 3 3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4 3.1 Mục đích nghiên cứu 4 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5 4.1 Đối tượng nghiên cứu 5 5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 6 5.1 Phương pháp luận .6 6 Kết cấu của khóa luận 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 8 1.1 Khái quát chung về tranh chấp trong lĩnh vực đất đai và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai .8 1.1.1 Khái quát chung về tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 8 1.1.2 Khái quát chung về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 14 1.2 Cơ sở ban hành và nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 15 1.2.1 Cơ sở ban hành pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 15 1.2.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai .17 1.3 Những nguyên tắc cơ bản về pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp đất đai 24 1.3.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý 24 1.3.2 Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân 24 1.3.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HTC VIỆT NAM 26 3 2.1 Tổng quan tình hình giải quyết tranh chấp đất đai và các nhân tố ảnh hưởng đến giải quyết tranh chấp đất đai 26 2.1.1 Tổng quan tình hình giải quyết tranh chấp đất đai .26 2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giải quyết tranh chấp đất đai 27 2.2 Thực trạng các quy phạm pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp đất đai 28 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về các dạng tranh chấp đất đai 28 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai 29 2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 31 2.2.4 Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai 33 2.3 Thực tiễn thực hiện các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam .38 2.3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam 38 2.3.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam 46 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 48 3.1 Định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 48 3.1.1 Định hướng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai 48 3.1.2 Hoàn thiện các quy định của BLTTDS trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai 50 3.2 Các kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai .51 3.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 51 3.2.2 Các phương thức và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai 52 3.2.3 Bổ sung các quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai 53 3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu 54 KẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 4 DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt TAND UBND BLTTDS VKSNDTC Giải nghĩa Tòa án nhân dân Ủy ban nhân dân Bộ luật tố tụng dân sự Viện kiểm sát nhân dân tối cao 5 PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài khóa luận Đất đai là tài nguyên thiên nhiên ban tặng cho mỗi quốc gia, là hiện thân của chủ quyền quốc gia, của lãnh thổ và là nguồn nội lực cho sự phát triển của kinh tế, xã hội, an ninh và quốc phòng Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia Thực tế cho thấy, tranh chấp về đất đai là một hiện tượng xảy ra khá phổ biến, phức tạp trong xã hội Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp Kéo theo đó, các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia vào các quan hệ đất đai cũng phát sinh và phát triển theo chiều hướng đa dạng, phức tạp về tính chất cũng như mức độ và ngày càng phổ biến Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rất đáng được quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, tổn thương đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm bởi nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ trở thành “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của người dân đối với nhà nước, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự và kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời thì nước ta chỉ còn lại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất - đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhìn chung, trong thời gian qua các quy định của pháp luật về đất đai đã từng bước đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo vệ có hiệu quả chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, góp phần đáng kể vào việc đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm hơn Bộ luật Dân sự năm năm 1995 đã bước đầu thiết lập cơ chế để giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Luật đất đai 2013 thay thế cho Luật đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2015 thay thế cho Bộ luật Dân sự 2005 đã phần nào giải quyết được những hạn chế trong việc đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất - một trong những quyền cơ bản mang tính đặc thù được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và Luật đất đai, góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi 1 ích hợp pháp của người sử dụng đất Mặc dù vậy, hiện nay ở nước ta các văn bản pháp luật điều chỉnh việc tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có nhiều nhưng chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung v.v làm cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn và có phần kém hiệu quả Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các vụ tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng Nhìn chung, số lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai đã được giải quyết thành công, chất lượng xét xử ngày càng được nâng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân Tuy nhiên, nhiều lúc hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn, trong đó có cả yếu tố khách quan như: Pháp luật chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môn của một số thẩm phán còn hạn chế, v.v Vì vậy, nghiên cứu các quy định của pháp luật về giải quyết các tranh chấp về đất đai nhằm phát hiện ra những hạn chế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay là việc làm mang ý nghĩa to lớn Mặt khác, để góp phần giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn để hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai cũng như nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, cần có những công trình khoa học nghiên cứu một cách có hệ thống về các vấn đề này Đây là việc làm có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn cấp thiết Hiện nay, các công trình nghiên cứu về đề tài pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai đều dựa trên quy định của Luật đất đai 2003 mà chưa có công trình nghiên cứu nào dựa trên quy định của Luật đất đai 2013 Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên thì việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai - Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam” là hết sức cần thiết 2 2 Tình hình nghiên cứu đề tài khóa luận Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất thì pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ, phạm vi khác nhau Thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến nhiều quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến đề tài khóa luận, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học khác như: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Tác giả chủ yếu tập trung phân tích các quy định về phân định thẩm quyền giữa Tòa án và Ủy ban nhân dân, giữa Tòa dân sự và Tòa hành chính; đề cập thực trạng tranh chấp đất đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta; phân tích, đánh giá thực trạng của quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003 và đề xuất một số giải pháp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp đất đai và hoàn thiện cơ chế phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà án”, Luận văn thạc sỹ luật học của Trần Văn Hà (2007), Viện Nhà nước và Pháp luật Tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà án, đánh giá các điểm mới của pháp luật đất đai về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà án Trọng tâm của việc nghiên cứu đề tài này là vấn đề nhận dạng các tranh chấp đất đai, nguyên nhân của nó, tác động của nó đối với các mặt của đời sống xã hội, thực tiễn áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp đất đai tại tòa án, đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án và những kiến nghị hoàn thiện pháp luật Báo cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính lịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Tác giả phân tích như thế nào là tranh chấp đất đai, những đặc trưng cơ bản của loại tranh chấp này, các dạng tranh chấp phổ biến hiện nay và những nguyên nhân có tính lịch sử của tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, đồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết triệt để các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật Tác giả chủ yếu 3 nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp từ đó có những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai cũng như đề ra các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về đất đai Bài viết “Hòa giải tranh chấp đất đai theo Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và một số vấn đề đặt ra” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 21, tháng 11/2012 Tác giả nêu các quy định của pháp luật về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai Thông qua đó nêu ra được những bất cập chồng chéo, thiếu cụ thể của các quy định pháp luật và nêu quan điểm của mình khi vận dụng pháp luật để giải quyết Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, trên phương diện thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật giải quyết về tranh chấp đất đai tại các cơ quan tố tụng, công ty Luật còn nghiên cứu, khai thác chưa đầy đủ Hay nói một cách khác, lĩnh vực nghiên cứu này vẫn còn tồn tại một số vấn đề đang còn tranh luận cần tiếp tục làm rõ trong điều kiện hiện hành ở Việt Nam Vì vậy, đề tài nghiên cứu: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai - Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam” trên cơ sở kế thừa và phát huy những thành công của các công trình nghiên cứu trước đó để nghiên cứu một cách toàn diện về cả lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả về công tác giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung và tại công ty Luật TNHH HTC Việt Nam nói riêng 3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai - Thực tiễn thực hiện tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại một công ty luật, cụ thể là công ty Luật TNHH HTC Việt Nam Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Khóa luận nhằm thực hiện những nhiệm vụ cơ bản sau đây: 4 - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND và UBND Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như các khái niệm có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và xác định vai trò giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND và UBND Nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai - Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay - Nêu ra các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng nói chung và Tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Để đạt được mục đích đặt ra, khóa luận đi sâu nghiên cứu thực trạng các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành và một số vụ việc thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Nội dung nghiên cứu: Các loại tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, bao gồm nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ này như tranh chấp giữa hai hay nhiều người sử dụng đất với nhau hoặc tranh chấp về giá đền bù đất đai của cơ quan hành chính nhà nước cho người dân Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp đất đai thì có tranh chấp đất đai theo quan hệ dân sự và tranh chấp đất đai theo quan hệ hành chính Tuy nhiên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể về các quy định điều chỉnh các dạng tranh chấp đất đai, quy định về giải quyết tranh chấp đất đai, thẩm quyền, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tìm hiểu, phân tích về thực trạng pháp luật điều chỉnh các dạng tranh chấp đất đai; phương thức giải quyết tranh chấp đất đai; thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai 5 vấn đề này giữa bà Mậu và các con bà Tuất là chưa đảm bảo quyền lợi của các con bà Tuất Vụ án được xét xử giám đốc thẩm: Sau phiên tòa phúc thẩm, anh Nguyễn Huy Hiển có đơn khiếu nại bản án phúc thẩm nêu trên Tại Quyết định 05/KN-VKSTC-V5 ngày 02-02-2005, Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên với lý do: Toà án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mậu với anh Chiến lập ngày 14-1-1993 vô hiệu là đúng nhưng xác định diện tích đất chuyển nhượng 380m 2 là không có cơ sở và việc xác định lỗi của các bên chưa đúng Đề nghị Hội đồng xét xử Toà dân sự TAND tối cao xử huỷ 1 phần bản án dân sự phúc thẩm nêu trên để xét xử phúc thẩm lại Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005,Toà dân sự TAND tối cao quyết định: không chấp nhận kháng nghị 05/KN-VKSTC-V5 ngày 02-02-2005 của Viện trưởng VKSNDTC; Giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 của TAND thành phố Hà Nội về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Mậu với anh Nguyễn Khắc Chiến Như vậy, bản án dân sự phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 của TAND thành phố Hà Nội đã có sai sót về nội dung và tố tụng nhưng Toà dân sự TAND tối cao vẫn giữ nguyên quyết định của bản án phúc thẩm nêu trên là không đúng pháp luật Vì vậy, cần huỷ Quyết định giám đốc thẩm và bản án dân sự phúc thẩm nêu trên để TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.Vì vậy, sau khi có Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, anh Nguyễn Huy Hiển tiếp tục có đơn khiếu nại Tại Quyết định 103/QĐKNGĐT-V5 ngày 14-12-2005, Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị Quyết định giám đốc thẩm 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 của Toà dân sự TAND tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao huỷ Quyết định giám đốc thẩm nêu trên và bản án dân sự phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 của TAND thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao vẫn giữ nguyên quan điểm đã được nêu trong kháng nghị TAND tối cao căn cứ vào các quy định trong BLTTDS: khoản 3 Điều 291 quy định về thẩm quyền giám đốc thẩm, khoản 3 Điều 297 quy định về thẩm quyền của Hội đồng giám đốc thẩm, khoản 2 Điều 299 quy định căn cứ để hủy bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại và đưa ra quyết định quyết định: 43 1 Huỷ Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 của Toà dân sự TAND tối cao và bản án dân sự phúc thẩm 92/DSPT ngày 28-4-2004 của TAND thành phố Hà Nội xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Mậu và anh Nguyễn Khắc Chiến 2 Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật Ta có thể thấy, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao huỷ quyết định giám đốc thẩm và bản án phúc thẩm là vì những lý do sau: Thứ nhất, không có tài liệu chứng minh Toà án cấp phúc thẩm đã tống đạt hợp lệ giấy triệu tập cho những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; Thứ hai, Toà án cấp phúc thẩm và Toà dân sự TAND tối cao xác định chưa chính xác diện tích đất chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn; Thứ ba, Toà án cấp phúc thẩm quyết định buộc bị đơn giao lại toàn bộ diện tích đất vườn tranh chấp cho nguyên đơn là chưa phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án Như vậy, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã căn cứ vào khoản 2 Điều 299 BLTTDS quy dịnh một trong các căn cứ để hủy bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại là: “Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án hoặc có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật” và đưa ra quyết định hủy Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 của Toà dân sự TAND tối cao và bản án dân sự phúc thẩm 92/DSPT ngày 28-4-2004 của TAND thành phố Hà Nội là hoàn toàn hợp lý - Ví dụ thứ 2: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa nguyên đơn ông Trần Bá T và bị đơn ông Nguyễn Văn N Nội dung vụ án: Nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp thuộc thửa 802, đã đăng ký theo chỉ thị 299 của Thủ tướng chính phủ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, toạ lạc tại ấp Trung Đông, thuộc quyền sử dụng của ông Trần Bá T Ngày 25/11/1998 ông T bán cho ông N một phần thửa đất “từ mí nhà sau ngay hồ nước ra một mét trở về phía sau bán hết cho anh Nguyễn Văn N, còn phần cái hẻm đường đi bề ngang dài 1,6 mét chạy dài từ lộ lớn đến trong nhà cũng bán hết cho anh Nguyễn Văn N…”, với giá 15.000.000 đồng và ông N đã đưa trước 5.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng hẹn đến tháng giêng đưa đủ cho ông T Hợp đồng không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền 44 Sau đó ông N đã đưa nhiều lần, tính đến tháng 1/1999 ông N đã giao cho ông T tổng cộng 12.000.000 đồng, còn 3.000.000 đồng hai bên cam kết trong vòng 1 năm kể từ ngày 25/11/1998, bên ông T hoàn thành thủ tục giấy tờ, bên ông N phải giao hết số tiền còn lại cho ông T Nay ông T cho rằng do bên ông N không giao tiền đủ cho ông, nên xin huỷ hợp đồng Còn phía ông N đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng Tại bản án dân sự sơ thẩm số 27/DS-ST ngày 29/5/2003, Toà án nhân dân huyện H, đã Quyết định: - Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn N và ông Trần Bá T đề ngày 25/11/1998 - Buộc ông T phải hoàn trả cho ông N, đại diện là bà L số tiền 17.700.000 đồng và ông N, bà L phải hoàn trả đất lại cho ông T, thời gian thi hành trả một lần khi bản án có hiệu lực pháp luật Ông N có đơn kháng cáo Tại bản án dân sự phúc thẩm số 1670 /DS-PT ngày 26/9/2003, Toà án nhân dân thành phố HCM đã xử y án sơ thẩm Ông N có đơn khiếu nại đề nghị xin tiếp tục thực hiện hợp đồng và trả 3.000.000 đồng còn thiếu theo trượt giá Nhận xét: Mặc dù đất đang tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông T đã đăng ký theo chỉ thị 299 của Chính phủ, là đất hợp pháp theo NĐ 17 (thuộc diện cấp sổ đỏ) Quá trình thực hiện hợp đồng, ông N giao tiền cho ông T nhiều lần đến tháng 1/1999 là 12.000.000 đồng Ông N khai có thoả thuận đến khi nào hoàn thành thủ tục thì giao nốt số tiền còn lại, phía ông T thì cho rằng chỉ chấp nhận kéo dài thêm 1 năm Trong thời gian này phía ông N đề nghị ông T sang tên cho anh ông N (vì anh ông N có hộ khẩu tại thành phố), nhưng ông T không đồng ý và sau khi xét xử sơ thẩm ông N kháng cáo cho rằng ông đã có KT3 và hiện nay Uỷ ban nhân dân thành phố H cho phép người ngoại tỉnh mua nhà thành phố Như vậy, ông T không thực hiện hoàn tất thủ tục về hình thức (vì hiện nay ông T vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), mà còn yêu cầu huỷ hợp đồng Do đó, lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng hoàn toàn thuộc về ông T Toà án các cấp huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, do vô hiệu về hình thức Tuy nhiên, do năng lực nghiệp vụ của các thẩm phán trực tiếp giải quyết còn hạn chế, chưa bao quát được toàn bộ vấn đề để định hướng cách giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên đương sự nên khi giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Toà án các cấp chỉ buộc bên bán đất trả lại số tiền gốc đã nhận và tính lãi cho đến khi xét xử sơ thẩm, không tiến hành định 45 giá diện tích đất đang tranh chấp để xác định chênh lệch giá làm cơ sở tính thiệt hại, và xử lý bồi thường thiệt hại trên cơ sở lỗi là không đảm bảo quyền lợi cho bên mua 2.3.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam 2.3.2.1 Những kết quả đạt được Sau 3 năm thành lập, không ngừng phát triển và trưởng thành, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam dần trở trành một trong những hãng luật uy tín, thành công hàng đầu Việt Nam, từng bước khẳng định tên tuổi trên thị trường quốc tế Để có được điều này, nguồn nhân lực của Công ty có một vai trò quan trọng đóng góp vào sự thành công của Công ty Công ty có được nguồn nhân lực tốt, không những đáp ứng được yêu cầu của công việc mà còn có thể cạnh tranh được với các hãng luật khác, đang ngày một mở ra càng nhiều với mức độ cạnh tranh ngày càng khốc liệt Trình độ của đội ngũ nhân viên Công ty tăng lên, khả năng nắm bắt thị trường của Công ty rất nhạy cảm giúp cho đội ngũ cán bộ quản lý Công ty đưa ra được kế hoạch ngắn hạn, dài hạn của Công ty một cách chính xác Hơn nữa trong những năm gần đây do nền kinh tế hội nhập càng sâu rộng, đòi hỏi các cá nhân, doanh nghiệp trong nước phải thực sự am hiểu pháp luật, hoạt động đúng theo các quy tắc, chuẩn mực mới có thể tồn tại và phát triển Nắm bắt được nhu cầu trợ giúp pháp lý ngày càng tăng này, Công ty đã từng bước mở rộng quy mô, lĩnh vực tư vấn đáp ứng nhu cầu thị trường, tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh như: Tham gia tố tụng, tư vấn pháp luật và các dịch vụ pháp lý khác Quan trọng hơn, để đóng góp vào sự thành công ấy là cả những sự cố gắng của Công ty trong quá trình áp dụng pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai Trong quá trình tư vấn và đại diện tham gia vào tố tụng, Công ty luôn luôn tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, thực hiện tốt các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước Công ty đang ngày càng được khách hàng tin tưởng tìm đến trợ giúp, tư vấn pháp luật về quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai… 2.3.2.2 Những khó khăn gặp phải Bên cạnh những kết quả đạt được, Công ty còn gặp phải nhiều khó khăn, bất cập khi áp dụng pháp luật đất đai vào thực tiễn giải quyết Một trong những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập mà công ty gặp phải là do hệ thống pháp luật chưa thật thống nhất, đồng bộ, giữa Luật, Nghị định, Pháp lệnh về đất đai có những mâu thuẫn với nhau hay mâu thuẫn với các văn bản pháp luật của các ngành liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở; vẫn còn tồn tại hiện tượng luật khung, luật ống; luật đã có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn… Có trường hợp các văn bản trước tuy hết hiệu lực nhưng vẫn còn được áp dụng để giải quyết một số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm xảy ra tranh chấp và tình tiết của vụ án đã 46 khiến việc áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn hơn Vướng mắc của quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai; căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất còn chưa phù hợp với thực tiễn và thiếu tính khả thi;… Công ty còn gặp phải những khó khăn trong quá trình đại diện khách hàng tham gia vào tố tụng như Điều tra viên, kiểm sát viên không hợp tác với luật sư luật sư tham gia tố tụng vừa phải bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, bảo vệ pháp chế và sự nghiêm minh của pháp luật, đồng thời phải có nghĩa vụ phối hợp tốt với cơ quan tiến hành tố tụng và người tiến hành tố tụng để phản ánh đúng sự thật khách quan của vụ việc Nếu không nắm vững pháp luật, thiếu cẩn trọng hoặc thiếu kỹ năng hành nghề rất dễ dẫn đến vướng mắc, tranh chấp, thậm chí gây bất lợi cho quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng 47 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 3.1 Định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai 3.1.1 Định hướng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Nhằm đưa ra bản án và quyết định dân sự chính xác, đúng pháp luật, có hiệu quả và hiệu lực cao, thì sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định, nhất là các quy định về luật Đất đai, luật Công chứng, BLTTDS… là vô cùng quan trọng Việc hoàn thiện pháp luật được thể hiện ở những tiêu chuẩn như tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp, tính hiệu lực, hiệu quả và trình độ kỹ thuật pháp lý của hệ thống pháp luật Vì vậy, để hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại tại Toà án nhân dân đạt hiệu quả cao, đòi hỏi phải có sự đảm bảo về pháp lý, bao gồm sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định; sự hoàn thiện về pháp luật mô hình cơ cấu tổ chức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hệ thống pháp luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật bao gồm nhiều văn bản quy phạm pháp luật và có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như pháp luật dân sự, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư Mặc dù, hệ thống pháp luật này thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của công cuộc phát triển đất nước Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết các tranh chấp đất đai cho thấy những quy định của pháp luật đất đai còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu sự thống nhất, một số quy định còn chưa phù hợp cần phải được tiếp tục sửa đổi và hoàn thiện Để góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai cần khẩn trương tiến hành sửa đổi các quy định của pháp luật đất đai Cụ thể: Cần tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 Việc sửa đổi, bổ sung Luật này phải khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan; trường hợp các luật khác có quy định về đất đai thì phải thống nhất với Luật Đất đai; đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững Cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng Rà soát, sửa đổi, bổ sung các nghị định 48 và thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Cần rà soát, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đô thị theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội, đồng thời rà soát, sửa đổi, bổ sung các nghị định, thông tư liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mặt nước để bảo đảm thống nhất với pháp luật về đất đai và pháp luật về ngân sách nhà nước Tiếp tục nghiên cứu, đề xuất nội dung chính sách về chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai Trong đó, cần xây dựng nghị định của Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng bảo đảm hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế của Quân đội; sớm giải quyết vấn đề đất quốc phòng ở các doanh nghiệp quân đội cổ phần hóa, thoái vốn, quản lý, sử dụng nguồn thu từ đất đai do Bộ Quốc phòng quản lý Trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Để triển khai thực có hiệu quả, cần tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch cho các đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định trong pháp luật về đất đai Thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép Kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi Cần tổ chức nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững Tổ chức kiện toàn và phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ Phát triển đất trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý, khai thác và tạo quỹ đất; bố trí hợp lý ngân sách địa phương và huy động các nguồn vốn hợp pháp khác cho Quỹ Phát triển đất; bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp Đồng thời, có biện pháp tháo gỡ vướng mắc, xác định nguồn lực để đẩy mạnh thực hiện lộ trình di dời trụ sở các bộ, ngành, cơ sở giáo dục đào tạo, bệnh viện, cơ sở công nghiệp, sản xuất,…ra ngoài trung tâm các đô thị theo phương án được phê duyệt Triển khai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về chuyển doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần và các văn bản pháp luật khác có liên quan Việc chuyển mục 49 đích sử dụng đất, thực hiện sắp xếp, xử lý nhà, đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định 3.1.2 Hoàn thiện các quy định của BLTTDS trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai - Thứ nhất, sửa đổi các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong việc xem xét, thẩm định tại chỗ đối với các tranh chấp đất đai (Điều 101 BLTTDS 2015) Trong thực tế giải quyết những vụ việc tranh chấp đất đai cho thấy, việc xem xét, thẩm định tại chỗ nhà đất là rất cần thiết bởi tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp là loại tài sản đặc biệt, có giá trị và trải qua nhiều biến động trong quá trình Nhà nước thực hiện các chính sách cải tạo đất đai Có những tranh chấp mà các bên tranh chấp mà các đương sự không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà do một người thứ ba ngay tình đang sử dụng, hay có những tranh chấp mà nếu chỉ áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết sẽ dẫn đến bản án không phù hợp với thực tiễn và không thể thi hành được Tuy nhiên, Điều 101 BLTTDS năm 2015 lại quy định Tòa án chỉ được tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản khi đương sự có yêu cầu Nếu đương sự không có yêu cầu thì Tòa án không thể tự mình tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản được Do đó, để đảm bảo tính khách quan và hiệu lực thi hành của bản án phù hợp với thực tế thì cần quy định về quyền của Tòa án trong việc tự mình tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản là nhà đất đang tranh chấp khi thấy cần thiết - Thứ hai, về vấn đề định giá tài sản nên quy định theo hướng để Tòa án trưng cầu Trung tâm giám định về giá để tiến hành định giá tài sản tranh chấp trong vụ án Trong thực tế, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn, việc giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai thường xuyên phải tiến hành định giá nhằm xác định giá trị tài sản nhưng pháp luật hiện nay vẫn chưa coi việc định giá là một hình thức giám định về giá và chưa phát triển các trung tâm giám định về giá, vì vậy khi cần xác định giá trị tài sản đang tranh chấp Tòa án phải thành lập Hội đồng định giá Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 thì Tòa án được thành lập hội đồng thẩm định giá, tuy nhiên, quy định này được nhận thức và áp dụng chưa thống nhất Do đó, để khắc phục những hạn chế này cần phải coi định giá là một loại giám định về giá, đòi hỏi những người tham gia định giá phải là các nhà chuyên môn có kiến thức sâu sắc, am tường giá cả thị trường đối với tài sản cần định giá nói chung và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng để đảm bảo cho việc định giá được thuận lợi Do đó, nên khuyến khích thành lập các trung tâm thẩm định về giá và khuyến khích các bên đương sự trưng cầu các trung tâm giám định về giá để đảm bảo tính công bằng, khách quan của kết quả thẩm định giá 50 - Thứ ba, bổ sung quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc thực hiện ủy thác tư pháp có yếu tố nước ngoài Trong các tranh chấp đất đai thì có những tranh chấp mà đương sự đang sinh sống, học tập, công tác hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên có những trường hợp cần ủy thác tư pháp cho cơ quan ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài hoặc Tòa án nước ngoài thu thập tài liệu, chứng cứ là cần thiết trong việc giải quyết vụ án, nhưng thực tế cho thấy việc ủy thác tư pháp rất kém hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác không nhận được kết quả ủy thác hoặc có nhận được nhưng rất chậm gây ra trở ngại lớn cho việc giải quyết vụ án Vì vậy, cần có một văn bản pháp luật quy định cụ thể về phạm vi, trình tự, thủ tục của các cơ quan trong ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu quả cao hơn 3.2 Các kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 3.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Cần phân định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa TAND và UBND Theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do UBND hoặc TAND giải quyết UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 lựa chọn giải quyết thì UBND mới có thẩm quyền giải quyết Theo tác giả thì việc quy định cho UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp đất đai trên là không phù hợp, bởi: Thứ nhất, UBND không phải là cơ quan chuyên xét xử, mà UBND là cơ quan quản lý hành chính nhà nước, chuyên thực hiện việc quản lý Vì vậy các kỹ năng cũng như chuyên môn trong việc xét xử của UBND là kém hơn so với Tòa án Điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng của việc giải quyết tranh chấp đất đai Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND sẽ phải tuân theo trình tự thủ tục hành chính, việc thu thập tài liệu, chứng cứ của các cơ quan hành chính là hạn chế so với thủ tục tố tụng tại Tòa án Thứ ba, tính cưỡng chế thi hành của quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không cao Thứ tư, kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND thường không được các đương sự tuân thủ, dẫn đến tình trạng các đương sự tiếp tục khiếu kiện lên cấp trên hoặc khởi kiện thành một vụ án hành chính Như vậy dẫn đến việc giải quyết tranh 51 chấp đất đai lòng vòng, nhiều cấp, nhiều cơ quan xử lý, gây khó khăn phức tạp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai Như chúng ta đã biết, Tòa án là một cơ quan xét xử với một cơ cấu tổ chức chặt chẽ từ TAND tối cao xuống đến các cấp quận, huyện Các cán bộ Tòa án phần lớn được đào tạo về pháp luật một cách cơ bản, có nghiệp vụ xét xử, giải quyết tranh chấp Mặt khác, pháp luật về tố tụng dân sự cũng đã giao cho Tòa án có thẩm quyền nhất định để họ thực hiện nhiệm vụ của mình Vì vậy có thể nói, đây là một cơ quan có đủ khả năng, điều kiện nhất để giải quyết tốt các tranh chấp dân sự nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng Từ những lý do trên, tác giả đề xuất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, các giao dịch dân sự về đất đai nên giao hoàn toàn cho cơ quan có chuyên môn xét xử đó là TAND giải quyết Còn UBND chỉ giải quyết những khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi, giải tỏa mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Như vậy sẽ đảm bảo được việc giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết hiệu quả hơn 3.2.2 Các phương thức và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai Việc hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những chủ trương đúng đắn của Nhà nước ta trong việc giải quyết tranh chấp đất đai Hòa giải tranh chấp đất đai ở cấp xã đã được quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013 Thông qua việc hòa giải nhằm tao sự đồng thuận giữa các bên, giảm tải cho cơ quan Nhà nước Tuy nhiên, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã thực tế chỉ mang tính hình thức, thủ tục và không hiệu quả Trong điều kiện đất đai nhiều và hết sức phức tạp như hiện nay thì việc giao cho UBND xã hòa giải gặp nhiều khó khăn Nhiều vụ hòa giải chỉ tiến hành lấy lệ, hình thức, kéo dài mà cuối cùng vẫn không giải quyết được phải dồn lên cho Tòa án Bởi vậy, việc hòa giải ở UBND cấp xã không những không đạt được mục đích giảm tải vụ việc cho cơ quan Nhà nước cấp trên hoặc Tòa án mà còn làm tăng áp lực cho UBND cấp xã trong điều kiện cán bộ, cơ sở vật chất có hạn, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp của các đương sự, thậm chí còn có thể gây ra những vấn đề bức xúc trong nhân dân Do đó, nhà nước nên khuyến khích hòa giải nhưng không nên quy định đây là thủ tục bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện ra Tòa Nếu quy định hòa giải là một thủ tục bắt buộc sẽ tạo nên một thủ tục hành chính mà các bên tranh chấp phải thực hiện trước khi khởi kiện, nội dung này trái với tinh thần cải cách thủ tục hành chính tại UBND nói chung và thủ tục tố tụng tại Tòa án nói riêng Thực tế cho thấy, nếu để cho các bên tự thương lượng với nhau mà không có trọng tài thì tỷ lệ thành công chắc chắn không cao Qua hòa giải tại UBND cấp xã sẽ góp phần hạn chế tình trạng “đáo tụng đình” Tuy nhiên, về cơ bản các vụ tranh chấp dù đã qua hòa giải 52 tại UBND cấp xã đều được đưa ra Tòa án để giải quyết, với tình hình thực tế này nên bãi bỏ quy định hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã Như vậy còn tránh được những hệ lụy do kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp và tình trạng luật quy định một đằng, hòa giải viên tiến hành một nẻo Trong các tranh chấp đất đai thì có những tranh chấp mà đương sự đang sinh sống, học tập, công tác hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên có những trường hợp cần ủy thác tư pháp cho cơ quan ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài hoặc Tòa án nước ngoài thu thập tài liệu, chứng cứ là cần thiết trong việc giải quyết vụ án, nhưng thực tế cho thấy việc ủy thác tư pháp rất kém hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác không nhận được kết quả ủy thác hoặc có nhận được nhưng rất chậm gây ra trở ngại lớn cho việc giải quyết vụ án Vì vậy, cần có một văn bản pháp luật quy định cụ thể về phạm vi, trình tự, thủ tục của các cơ quan trong ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu quả cao hơn 3.2.3 Bổ sung các quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.11 Trong vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất quá lớn cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện song pháp luật đất đai lại chưa xác lập được cơ chế phù hợp để kiểm soát, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của các cơ quan Nhà nước Điều này dẫn đến tình trạng có sự lạm quyền trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất; thậm chí trong nhiều trường hợp có dấu hiệu tham nhũng, tiêu cực gây bất bình trong nhân dân Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các quy định về cơ chế hữu hiệu để giám sát các cơ quan Nhà nước thực hiện vai trò chủ sở hữu đất đai; tăng cường hoạt động xem xét, đánh giá việc phân cấp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất giữa trung ương và địa phương nhằm khắc phục sự lạm quyền trong giao đất, cho thuê đất Trong thời gian tới, chính quyền địa phương cần thực hiện các biện pháp sau để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai:Thường xuyên có chế độ thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai; Thường xuyên kiểm tra đôn đốc, chấn chỉnh lại công tác tiếp dân, giải quyết đơn thư khiếu nại về tranh chấp đất đai Đảm bảo thực hiện nghiêm túc thời hạn giải quyết khiếu nại tố cáo được quy định trong Luật khiếu nại tố cáo; Phân công những cán bộ có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm, dám đấu tranh, không ngại va chạm… đảm nhận công tác giải quyết tranh chấp đất đai của UBND Pháp luật cần phải quy định rõ 11 Điều 4 Luật đất đai 2013 53 hơn về chế tài xử lý đối với những cơ quan, cán bộ, cá nhân và tổ chức có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai Những chế tài này cần được quy định riêng biệt, cụ thể theo luật xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với từng hành vi vi phạm 3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu Xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh và toàn diện, đặc biệt trong giai đoạn hội nhập kinh tế hiện nay luôn là yêu cầu cấp bách mà Nhà nước ta cần phải thực hiện Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đất đai với nhiều quy định qua thực tiễn áp dụng đã bộc lộ các tồn tại, bất cập cần được giải thích, sửa đổi, bổ sung Qua công tác giải quyết tại Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam em xin nêu một số vấn đề cần đặt ra giải quyết đó là: - Thứ nhất, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất đai Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến trong các tranh chấp đất đai hiện nay - Thứ hai, nhà nước cần bổ sung, điều chỉnh kịp thời Luật và các văn bản quy phạm pháp luật không còn phù hợp; sớm ban hành các quy định và các hướng dẫn thực hiện pháp luật để pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện tạo điều kiện cho Toà án có cơ sở pháp lý đầy đủ, rõ ràng để giải quyết các tranh chấp đất đai ngày càng phổ biến trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay 54 KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kỳ một hình thái xã hội nào, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế, xã hội Vì thế, để đảm bảo hiệu quả, chất lượng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai thì điều kiện cần đó là phải có sự hoàn thiện của hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan Trong những năm qua, nhờ Nhà nước ta không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật giúp, điều này giúp cho việc đưa ra các bản án và quyết định trong hoạt động xét xử của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền luôn đảm bảo được độ chính xác, đúng pháp luật, có hiệu quả và hiệu lực cao Chính vì vậy, nếu hệ thống pháp luật có liên quan đến hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai không hoàn thiện, thì chất lượng áp dụng pháp luật sẽ không cao, thậm chí không thực hiện được Hơn nữa, sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật chuyên ngành, nhất là các quy định về luật đất đai, luật công chứng, luật khiếu nại tố cáo… được thể hiện ở những tiêu chuẩn như tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp, tính hiệu lực, hiệu quả và trình độ kỹ thuật pháp lý của hệ thống pháp, càng tạo điều kiện và cơ sở pháp lý cho việc đưa ra những phán xét chính xác hơn, hợp lí hơn của các đơn vị và cơ quan nhà nước có thẩm quyền 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các công trình nghiên cứu 1 Trần Văn Hà (2007), “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật 2 Phạm Thị Hương Lan (2009), “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật 3 Báo cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính lịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 4 Bài viết “Hòa giải tranh chấp đất đai theo Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và một số vấn đề đặt ra” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 21, tháng 11/2012 5 Nguyễn Thị Hải Thanh (2016), “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam B Các nguồn tài liệu khác 6 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột (https://www.academia.edu/30187746/GI%E1%BA%A2I_QUY%E1%BA %BET_TRANH_CH%E1%BA%A4P_D%E1%BA%A4T_DAI_TREN_D%E1%BB %8AA_BAN_THANH_PH%E1%BB%90_BUON_MA_THU%E1%BB%98T? fbclid=IwAR2d8IYQtdXdx_SaiE9uYkKhc-0ACp4zljBrfMPdazde366i87CZ3Ajvcjg) 7 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2003), Bản án số 1670/DSPT 8 Đỗ Văn Đại, Tuyển tập các bản án, quyết định của Tòa án Việt Nam về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động 2010 9 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), NXB Công an nhân dân, Hà Nội 1999 10 Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 1996 11 Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 2001 12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội C Văn bản pháp luật 13 Bộ luật Tố tụng dân sự 24/2004/QH11 ngày 15/06/2004 56 14 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25/11/2015 15 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 16 Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 17 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 57 ... đất đai Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam .38 2.3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật công tác giải tranh chấp đất đai Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam 38 2.3.2 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật. .. quyết tranh chấp lĩnh vực đất đai - Thực tiễn thực Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam? ?? có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giải tranh chấp đất đai công ty luật, cụ thể công ty. .. CHỈNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HTC VIỆT NAM 2.1 Tổng quan tình hình giải tranh chấp đất đai nhân tố ảnh hưởng đến giải tranh chấp đất đai 2.1.1