Luận văn thạc sĩ chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản việt nam​

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN MAI LINH CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội – 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN MAI LINH CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP Hà Nội – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết trình học tập nghiên cứu riêng cá nhân Những quan điểm trình bày luận văn quan điểm cá nhân tác giả Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Mai Linh LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn đến tập thể, cá nhân ủng hộ, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian học tập nghiên cứu Xin trân trọng cảm ơn TS Lê Thị Hồng Điệp hướng dẫn, bảo tận tình hỗ trợ tác giả suốt thời gian nghiên cứu Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến q thầy Khoa, Phịng Đào tạo, Ban giám hiệu Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Mai Linh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG i LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Nhóm cơng trình nghiên cứu quốc tế 1.1.2 Nhóm cơng trình nghiên cứu nước 1.1.3 Kết đạt 1.2 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 1.2.1 Một số khái niệm 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế .8 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.3 Cơ sở lý luận sách tín dụng thị trường bất động sản 11 1.3.1 Một số khái niệm 11 1.3.2 Đặc điểm chủ thể sách tín dụng thị trường bất động sản 12 1.3.3 Chu trình sách tín dụng thị trường bất động sản 13 1.3.4 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản 15 1.3.5 Các tiêu chí đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản 17 1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 20 1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản số quốc gia giá trị tham khảo Việt Nam 21 1.4.1 Kinh nghiệm Mỹ 21 1.4.2 Kinh nghiệm Singapore 25 1.4.3 Kinh nghiệm Trung Quốc 25 1.4.4 Giá trị tham khảo Việt Nam 28 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 31 2.2 Phương pháp phân tích số liệu 33 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 36 3.1 Tình hình thị trường bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019 36 3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 36 3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 40 3.2 Thực trạng sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2019 42 3.2.2 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 43 3.3 Đánh giá tác động sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 – 2019 50 3.3.1 Tính hệ thống 50 3.3.2 Tính hiệu lực 52 3.3.3 Tính phù hợp 52 3.3.2 Tính minh bạch 55 3.3.4 Tính hiệu 56 3.4 Nguyên nhân hạn chế 67 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70 4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 70 4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 70 4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 71 4.2 Định hướng sách tín dụng thị trường bất động sản thời gian tới 72 4.3 Giải pháp hồn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 73 4.3.1.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định sách tín dụng thị trường bất động sản 73 4.3.1.2 Nâng cao lực đơn vị thực thi sách 75 4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản 75 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện .76 4.3.2.2 Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản 77 4.3.2.3 Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS .78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 ST Ký hiệu T BĐS TTBĐS NHNN NHTM NƠXH DANH MỤC BẢNG STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 10 Bảng 3.10 11 Bảng 3.11 12 Bảng 3.12 trung dài hạn Những động thái thay đổi quy định tỷ lệ vay vốn tín dụng rủi ro sách tác động ảnh hưởng đến chủ thể tham gia TTBĐS doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng mua để ảnh hưởng cung cầu Tác động sách tín dụng dù dự thảo có ảnh hưởng trước TTBĐS Ngồi ra, điều chỉnh nóng sách tín dụng khiến cho thị trường khó kịp phản ứng, độ mở kinh tế thấp gây hệ lụy phát sinh, tạo lách luật doanh nghiệp với ngân hàng Nếu vấn đề khơng kiểm sốt chặt chẽ dẫn tới hệ lụy đổ vỡ Điều xuất phát từ hoạt động nghiên cứu, đánh giá, khảo sát TTBĐS chưa rõ ràng Thứ hai, việc thực sách tín dụng chưa hiệu cịn xuất phát từ khâu tổ chức, thực Các NHTM chưa nghiêm chỉnh thực hiện, dẫn tới hình thức lách luật tiếp tục cho vay, chuyển việc cho vay BĐS thơng qua hình thức mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS Năng lực thực đơn vị thực thi sách tín dụng BĐS cịn nhiều hạn chế dẫn tới sách hỗ trợ NƠXH chưa chạm đến tay người dân, thủ tục hành rườm rà Ngay phía doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với sách ưu đãi NƠXH Thứ ba, khâu đánh giá, tổ chức kiểm tra từ phía NHNN chưa rõ ràng, minh bạch, dẫn tới tình trạng lách luật NHTM Phản hồi từ phía doanh nghiệp BĐS, chuyên gia sách tín dụng chưa hiệu việc sửa chữa, khắc phục hay thay đổi từ phía NHNN cịn chậm Các doanh nghiệp (chủ thể quan trọng TTBĐS) chưa đóng góp ý kiến sâu (Hộp 3.7) Hộp 3.7 “Cho vay tín dụng Việt Nam lĩnh vực bất động sản cao so với nước Tín dụng đương nhiên cần phải có mặt quản lý phải xem xét Quản lý ta cịn yếu Cơ chế chấp để vốn hóa bất động sản có vấn đề Giao dịch bất động sản tương lai dù có chế bảo lãnh nhiều vấn đề" - GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường 68 * Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, xuất phát từ nội thân TTBĐS Việt Nam non trẻ, dễ tổn thương trước tác động Các chủ thể tham gia TTBĐS chưa chuyên nghiệp Thứ hai, hệ thống thông tin, giao dịch chưa minh bạch, rõ ràng công khai Hệthống thonĝ tin, dự báo tình hình TTBĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch Chưa có hệthống quản lý thống kêdữ liẹû sở hữu BĐS, giao dịch BĐS đồng bộđể đáp ứng nhu cầu conĝ tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phưong̛ lĩnh vực BĐS Một số hoạt động giao dịch phân khúc đất thổ cư thị trường thứ cấp hộ không thống kê đầy đủ ghi nhận hệ thống liệu Tình trạng giao dịch ngầm diễn phổ biến, dẫn tới số liệu thống kê TTBĐS chưa rõ ràng Thứ ba, TTBĐS phát triển thiếu minh bạch, từ khaû quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS Thứ tư, hành lang pháp lý cho TTBĐS nhiều bất cập Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đời condotel, officetel hành lang pháp lý cho loại hình chưa rõ ràng Khi thiếu hành lang pháp lý rõ ràng khiến cho TTBĐS gặp nhiều khó khăn Thứ năm, TTBĐS cịn gặp nhiều điểm nghẽn tín dụng Do khó khăn mặt hành chính, cấu nguồn vốn vào TTBĐS chưa đồng đều, tập trung vào nguồn vốn mạnh để đáp ứng trình sản xuất, giao dịch thị trường Dẫn tới, nhiều doanh nghiệp BĐS không tiếp cận nguồn vốn thống ngân hàng Nhiều kênh huy động vốn gặp cản trở từ quy định pháp luật văn quy phạm pháp luật đặt cọc, ký quỹ thơng qua hình thức bán tài sản hình thành tương lai Bên cạnh đó, quy định pháp luạt̂lien̂ quan đến TTBĐS quy định nhiều van̆ quy phạm khác nhau, nhiều Bọ,̂ngành chủ trì soạn thảo, nên dẫn tới có nọîdung thiếu hoạc̆ chưa thống Mọt̂số quy định Luạt̂Đầu tư, Luạt̂Đất đai, Luạt̂Nhà ở, Luạt̂Kinh doanh bất đọnĝ sản chồng chéo, chưa có rõ ràng thống đồng bộnen̂ có ảnh hưởng đến TTBĐS 69 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 4.1 Dự báo xu hướng phát tri ển thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xuất tác động mạnh mẽ đến kinh tế giới Việt Nam Tháng 5/2020, việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19 giới chưa có tín hiệu khả quan khoảng thời gian dừng Biện pháp cách ly xã hội hệ luỵ việc tải bệnh viện, số lượng người nhiễm Covid-19 gia tăng khiến cho kinh tế nước lớn, điển Mỹ có dấu hiệu khủng hoảng trầm trọng Trong Việt Nam, Covid-19 có kiểm sốt vào tháng 5/2020 Nhưng với việc chưa tìm vắc xin, khả bùng phát dịch bệnh quay trở lại Chính sách cách ly xã hội Việt Nam tuần biện pháp gia hạn cách ly số tỉnh thành khiến kinh tế gần đóng băng Việc “đóng cửa” nước lớn khiến Việt Nam gặp khó khăn xuất, nhập hàng hoá khiến chuỗi giá trị sản xuất bị dừng Trong đó, NSNN thể tải việc đưa gói hỗ trợ kinh tế, doanh nghiệp Tác động dịch bệnh quý khiến nhiều doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, lượng lao động thất nghiệp cao Việt Nam kinh tế mở, nhỏ, chủ yếu gia công chế biến nên dễ bị tổn thương phụ thuộc lớn vào đối tác thương mại đầu tư quốc tế Vì vậy, khả phục hồi lại phụ thuộc vào doanh nghiệp quốc gia đối tác mơi trường tồn cầu Nhưng sau khủng hoảng, công ty đa quốc gia thường có xu hướng thu hẹp lại, co cụm, chí tái cấu trúc nên dễ xảy tượng thoái vốn Khi lực sản xuất mặt hàng nêu bị hạn chế đứt gãy, chậm trễ chuỗi cung ứng toàn cầu, dẫn tới lực cung ứng hàng hoá sụt giảm, khiến giá trị hàng hoá tăng lên 70 Nếu dịch khống chế quý 2, tăng trưởng GDP năm 2020 dự báo đạt khoảng 5,32% trường hợp dịch kéo dài hết đến quý 3, tăng trưởng GDP dự báo 5,05% Dù Việt Nam kết thúc dịch sớm, mà nước khác, đối tác chủ yếu cịn chưa hết dịch, khả phục hồi kinh tế chưa thể đạt tốc độ nhanh, giao thương, nguồn cung thị trường bị gian đoạn, chưa phục hồi hồn tồn (VERP, 2020) Điều có nghĩa, kịch bị kịch lúc đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp thêm 4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 Ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến TTBĐS đóng băng quý I/2020 Dù Việt Nam kiểm soát tốt dịch TTBĐS nhận định cịn khó khăn, tình hình kiểm sốt dịch giới chưa xác định Nếu trường hợp, kinh tế nước lớn bị ảnh hưởng, biến số tác động mạnh đến kinh tế Việt Nam Khi kinh tế Việt Nam khủng hoảng, TTBĐS khó có kịch phát triển tốt Trong trường hợp vắc xin tìm vào năm 2021, kinh tế giới phục hồi, kinh tế Việt Nam có khởi sắc, TTBĐS dự báo phục hồi vào quỹ đạo năm 2021 2022 Tại TTBĐS Việt Nam, tâm lý đầu tư nhà đầu tư lớn Nhu cầu nhà thực cao Đây tín hiệu tích cực nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển Song, tâm lý nhà đầu tư dè chừng, lo ngại khủng hoảng kinh tế xảy quy mơ tồn cầu Điều dẫn tới tâm lý nhà đầu tư gom giữ tiền mặt Tâm lý ảnh hưởng đến việc cầu thị trường Đến tại, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng gặp khó khăn lớn từ ảnh hưởng dịch Trong đó, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng từ năm 2014 trở lại trở thành phân khúc dẫn dắt với nhiều tiềm tăng trưởng Với sách kích cầu du lịch, tốn khó giải phần Tuy nhiên, dịch chưa kiểm soát, tăng trưởng khách du lịch quốc tế sụt giảm du lịch ngành khó khăn 71 TTBĐS ghi nhận tình trạng thừa cung lớn phân khúc BĐS cao cấp thiếu cung trầm phân khúc nhà bình dân, vừa túi tiền Trong thời gian tới, cấu sản phẩm BĐS doanh nghiệp BĐS có dịch chuyển hướng tới phân khúc NƠXH, nhà bình dân Điều giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn gia tăng nuôi dự án TTBĐS kỳ vọng vượt qua khó khăn Việt Nam kiểm sốt dịch tốt, Việt Nam trở thành điểm đến an toàn nhà đầu tư Ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ Trung đưa Việt Nam trở thành điểm đến nhà đầu tư nước Động thái giúp BĐS khu công nghiệp phát triển, đồng thời, tỷ lệ người nước muốn sở hữu nhà Việt Nam gia tăng Trong với việc đẩy mạnh đầu tư cơng kích thích kinh tế tiêu dùng Đây hội để TTBĐS Việt Nam có sức bật 4.2 Định hướng sách tín dụng thị trường bất động sản thời gian tới Bên cạnh kết đạt hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS diễn biến TTBĐS cịn có nhiều tồn tại, bất cập như: Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà xã hội nhà giá thấp phù hợp với nhu cầu đại phận người dân Giá hàng hóa BĐS, giá nhà cịn cao so với thu nhập người dân, nguồn lực huy động chưa đa dạng Cơ sở liệu, thông tin thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc đầu tư, phát triển dự án bất động sản số địa phương không theo quy hoạch kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu thị trường điều kiện thực hiện; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý 72 Những bất cập TTBĐS có khả ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng lĩnh vực BĐS Do đó, tín dụng lĩnh vực BĐS, sách tín dụng định hướng: Một là, tiếp tục thực giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng cơng cụ sách tiền tệ, khơi thơng dịng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội Các sách NHNN tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS Hai là, NHNN tiếp tục định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng lĩnh vực BĐS, tập trung tín dụng vào phân khúc nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực người dân Ba là, nghiên cứu, xây dựng sách mới, chủ động thực việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều chỉnh tăng hệ số rủi ro khoản vay lớn , khoản cho vay phục vụ nhu cầu nhà xã hội, áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm khuyến khích tiêu dùng BĐS vào phân khúc Bốn là, thúc đẩy cho vay hỗ trợ nhà xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đặc biệt hỗ trợ nhà cho đối tượng công nhân khu công nghiệp để ổn định chỗ 4.3 Giải pháp hồn thi ện sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.1 Nhóm giải pháp sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.1.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định sách tín dụng thị trường bất động sản Cơ sở thực Hoạch định sách khâu khởi đầu chu trình sách Tác động sách thực tiễn đạt hiệu trước hết phụ thuộc vào chất lượng hoạch định sách Hoạch định sách bao gồm bước: (i) xác định nhu cầu sách; (ii) Nghiên cứu sơ đưa giải pháp khái quát; (iii) Đưa vấn đề sách vào nghị trình; (iv) Nghiên cứu thức lên kịch cho giải pháp 73 Việc tuân thủ đầy đủ, nghiêm túc bước nội dung điều kiện đảm bảo thành cong việc hoạch định sách Thực tế, sách tín dụng TTBĐS chưa có q trình nghiên cứu tổng quan TTBĐS rõ nét Hiện Việt Nam, có nhiều tổ chức nghiên cứu báo cáo số liệu thị trường bất động sản Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, JLL, CBRE, Savills nghiên cứu, công bố liệu Cục quản lý Nhà thị trường Bất động sản Các số liệu cơng bố cịn chênh lệch khái niệm, quan điểm ví dụ bất động sản cao cấp đến chưa có quy chuẩn định Ngồi ra, hoạt động giao dịch mua bán đất nền, đất thổ cư Việt Nam chưa thống kê thức, chủ yếu hoạt động giao dịch người mua người bán Bởi vậy, việc thống kê hướng tới lượng giao dịch, cung - cầu từ doanh nghiệp ốc đất nền, bỏ qua lượng lớn giao dịch phát sinh ngầm Trong đó, lượng giao dịch phát sinh ngầm lại ảnh hưởng mạnh mẽ tới TTBĐS Định hướng thực Cần có quan, tổ chức khảo sát, điều tra số liệu thị trường rõ ràng Các quy định chuẩn mực khái niệm BĐS cao cấp, BĐS bình dân cần có thống Mặt khác, kết điều tra phải minh bạch, rõ ràng Các hoạt động giao dịch mua bán điển hoạt động mua bán đất cần bắt buộc phải thông qua hệ thống cổng thông tin chung Điều nhằm thống kê rõ lượng giao dịch thị trường Các báo báo số liệu cần phải đăng tải công khai, minh bạch Như vậy, cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà đất thống toàn quốc Để quản lý TTBĐS đảm bảo thu thuế BĐS, quan quản lý nhà, đất phải nắm chi tiết số lượng giao dịch, số lượng nhà đất mà người dân sở hữu Cơ sở liệu cần phải thống nhất, quán đơn vị, phương pháp tính, dựa việc xây dựng cơng nghệ thông tin đại Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch nhà đất để hạn chế rủi ro cho khác hàng 74 Ưu điểm giải pháp Đây coi giải pháp gốc rễ việc hồn thiện sách tín dụng TTBĐS Các thông tin số liệu nghiên cứu từ tổ chức nghiên cứu TTBĐS nhiều Điều giúp nhà hoạch định so sánh, lựa chọn bất cập khắc phục điểm nghẽn thực sách 4.3.1.2 Nâng cao lực đơn vị thực thi sách Cơ sở thực Đơn vị thực thi sách giữ vai trò quan trọng việc truyền tải, thực hố nội dung, chủ trương sách Một sách tốt khơng thể đến tay đối tượng cần đơn vị thực thi sách lực yếu Thực tế, lực thực đơn vị thực thi sách tín dụng BĐS cịn nhiều hạn chế, dẫn tới sách hỗ trợ NƠXH chưa chạm đến tay người dân, thủ tục hành rườm rà Ngay phía doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với sách ưu đãi NƠXH Định hướng thực Thứ nhất, cần thanh, kiểm tra giám sát đội ngũ thực thi sách thường xuyên Thứ hai, nâng cao tun truyền thơng tin sách, đào tạo, hướng dẫn đội ngũ thực thị sách Thứ ba, tạo môi trường hoạt động minh bạch, đảm bảo khơng có tình trạng “sân sau” việc thực sách Thứ tư, đảm bảo nguồn thu nhập phù hợp với đội ngũ thực thi sách Ưu điểm giải pháp Việc nâng cao lực đơn vị thực sách giúp chuyển hố nội dung sách tín dụng trúng vào thực tiễn 4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản Cơ sở thực 75 Việc kiểm tra, đánh giá tác động sách tín dụng TTBĐS nhằm đo lường ảnh hưởng sách đến chủ thể, để từ đưa sách phù hợp với thị trường Định hướng thực Kiểm sốt chặt chẽ tín dụng lĩnh vực BĐS giải pháp kinh tế vĩ mơ góp phần vào phát triển lành mạnh, bền vững củaTTBĐS Tuy nhiên, với đặc thù liên quan tới chức quản lý Nhà nước nhiều Bộ, ngành công tác quy hoạch, xây dựng, đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế, xã hội, cần có phối hợp đạo Chính phủ Bộ, ngành liên quan, nỗ lực từ phía doanh nghiệp kinh doanh BĐS Ưu điểm giải pháp Những thơng tin đánh giá tác động sách tín dụng TTBĐS góp phần giúp nhà hoạch định sách có tổng quan chung điểm được, điểm hạn chế điểm nghẽn q trình thực sách 4.3.2 Nhóm giải pháp thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện Cơ sở thực Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đời hộ du lịch với hành lang pháp lý cho loại hình chưa rõ ràng Do thiếu hàng lang pháp lý, TTBĐS gặp nhiều vướng mắc, dẫn xảy mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh người mua chủ đầu tư Điều ảnh hưởng tới tính khoản TTBĐS Những bất cập Luật Đất đai 2013 giải phóng mặt bằng, chế định giá thấp thị trường, quy định đấu thầu, đấu giá khiến doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, khiến thị trường phát triển khơng đồng Ngồi ra, chồng chéo Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai điểm khó doanh nghiệp BĐS khiến thị trường phát triển thiếu chuyên nghiệp 76 Định hướng thực Để giải vấn đề vướng mắc, bất cạp̂ dự án BĐS, dài hạn cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiẹn̂ mọt̂số quy định pháp luạt̂lien̂ quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS (Luạt̂Đất đai, Luạt̂Đầu tư, Luạt̂Xaŷ dựng, Luạt̂Đấu thầu, Luạt̂Quy hoạch đôthị, Luạt̂Nhà ở, Luạt̂Kinh doanh bất đọnĝ sản để đảm bảo thống nhất, đồng bộcủa hệthống van̆ quy phạm pháp luạt)̂ Sớm sửa đổi Luật đất đai 2013, khắc phục vướng mắc tồn đọng Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi sớm luật ảnh hưởng lớn đến TTBĐS Việc sửa đổi nghị định, thông tư luật tháo gỡ hết khó khăn luật Mặt khác, việc sửa đổi luật khác Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đảm bảo theo hướng minh bạch, tôn trọng nguyên tắc thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển môi trường kinh doanh minh bạch Ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định lien̂ quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai (trong có îdung quy định lien quan đến Nghị định 11/2013/NĐ-CP) để tháo gỡ khó khan,̆ bất cạp̂ hiẹn̂ Sớm nghien̂ cứu, đề xuất cơchế, sách, van̆ quy định lien̂ quan đến phát triển quản lý conĝ trình hộ du lịch, biệt thự du lịch… thời gian tới Ưu điểm giải pháp Giải pháp thực triệt để thúc đẩy TTBĐS phát triể n lành mạnh, quỹ đạo, tránh chồng chéo, tắc nghẽn từ hành lang pháp lý 4.3.2.2 Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản Cở sở thực Động thái sách tín dụng khiến doanh nghiệp BĐS, chủ thể khác rơi vào tình trạng khó khăn vốn Thực tế, TTBĐS thiếu nguồn vốn khác, ổn định Việc xây dựng nguồn vốn đa dạng giúp doanh nghiệp BĐS chủ thể khác chủ động chiến lược kinh doanh phát triển Định hướng thực 77 Xây dựng, tạo lập dòng vốn bền vững quỹ đầu tư, hệ thống tái chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí Đặc biệt, tập trung đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà địa phương theo quy định pháp luật nhà ở; xây dựng đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để góp phần tăng thêm nguồn cung tài cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội đối tượng gặp khó khăn nhà Ưu điểm giải pháp Giải pháp giúp cho doanh nghiệp chủ động phát triển dự án 4.3.2.3 Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS Cở sở thực Cơng tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển TTBĐS phát triển lành mạnh, minh bạch Thực tiễn cho thấy, vai trị cơng tác quản lý Nhà nước chưa phát huy hết khả năng, tạo bất cập, rào cản khiến TTBĐS phát triển chưa với tiềm Định hướng thực Thứ nhất, cải cách thủ tục hành liên quan đến quy định điều kiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở; lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị… Việc đơn giản hố trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp phép dự án đầu tư cần đặt Thứ hai, đổi công tác quy hoạch Phương pháp quy hoạch cần đổi theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS vừa công cụ để Nhà nước quản lý đất đai xây dựng Cần có hình thức phổ biến thông tin quy hoạch cho người biết để tuân thủ Tăng cường việc quản lý tra tuân thủ quy hoạch, có biện pháp cương cưỡng chế có vi phạm quy hoạch Ưu điểm giải pháp Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS góp phần gia tăng hiệu sách tín dụng TTBĐS 78 KẾT LUẬN TTBĐS mọt̂bộphạn̂ quan trọng kinh tế thị trường Sự đời phát triển TTBĐS có đóng góp khonĝ nhỏ vào phát triển kinh tế xã họî quốc gia, có Viẹt̂Nam Ảnh hưởng dịch Covid-19 đến kinh tế giới Việt Nam đặt nhiều thách thức lĩnh vực BĐS Trong đó, nhu cầu nhà người dân có thu nhập thấp – trung bình yêu cầu cần phải quan tâm, trọng nhằm đảm bảo an sinh, xã hội Qua luận văn Chính sách tín dụng thị trường bất động sản, thơng qua hệ thống hoá lý luận, đánh giá tác động thị trường, tác giả đề giải pháp để hồn thiện sách tín dụng TTBĐS, sở để khơi thơng dịng vốn vào TTBĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh Các giải pháp mà tác giả đặt từ khâu hoạch định sách cần dựa nghiên cứu số liệu quán, đầy đủ TTBĐS; tiến hành kiểm tra, giám sát việc thực sách tín dụng TTBĐS Ngân hàng thương mại; nâng cao lực thực thi đơn vị có liên quan Bên cạnh đó, để TTBĐS phát triển lành mạnh, sách tín dụng phát huy hiệu quả, giải pháp hỗ trợ thị trường xây dựng nguồn vốn linh hoạt đa dạng cho thị trường, hoàn thiện hàng lanh pháp lý đầy đủ, đặc biệt tránh chồng chéo văn quy phạm pháp luật Trong công tác quản lý Nhà nước, việc cải cách thủ tục hành cần sát thực nhằm giảm vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, cho nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường BĐS Để tối ưu mục tiêu đề ra, nhóm giải pháp để khả thi tối ưu hóa cần thực đồng thời, đồng giải pháp kiến nghị Tuỳ vào giai đoạn, tập trung vào giải pháp ưu tiên phù hợp để thúc đẩy phát triển TTBĐS Trong phạm vi nghiên cứu luận văn Thạc sỹ, cịn có hạn định kiến thức, kinh nghiệm thời gian nghiên cứu, nên luận văn không tránh khỏi điểm cịn thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý, bổ sung từ thầy cô, đồng nghiệp, người quan tâm đến đề tài nghiên cứu để luận 79 văn hoàn thiện Một số khía cạnh đặc thù cần nghiên cứu sâu hơn, tác giả tiếp tục nghiên cứu cơng trình sau Tóm lại, nọîdung đề cạp̂ luạn̂ văn nhằm đạt mục tieû nghien̂ cứu đề Tuy nhien,̂ đaŷ mọt̂đề tài có phạm vi nghien̂ cứu rọng,̂ hệthống số liẹû thống kêkhonĝ quán lien̂ tục, với điều kiẹn̂ khảo sát, nghien̂ cứu tác giả cịn hạn chế Do đó, dù có nhiều nỗ lực để hoàn thành luạn̂ văn khonĝ tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong đợi đóng góp chan̂ thành thầy cơ, anh, chị em đồng nghiẹp̂ bạn đọc gần xa, để hồn thiẹn̂ luạn̂ văn mọt̂cách tốt hon̛ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Van̆ An,̂ 2011 Chính sách phát triển thị truờng̛ bất đọnĝ sản Viẹt̂ Nam Đề tài khoa học cấp Bọ.̂ LêXuan̂ Bá, Trần Kim Chung, 2006 Chính sách thu hút đầu tưvào thị truờng̛ bất đọnĝ sản Viẹt̂Nam Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia Thái Bá Cẩn, Trần Nguyen̂ Nam, 2003 Thị truờng̛ bất đọnĝ sản - Những vấn đề lý luạn̂ thực tiễn Viẹt̂Nam Hà Nội: NXB Tài Đỗ Thị Thu Hà, 2014 Bong bóng bất động sản Việt Nam TP.HCM: NXB TP.HCM tài khoa học cấp Hoàng Van̆ Cường, 2006 Mọt̂số giải pháp nhằm nanĝ cao hiẹû lực quản lý nhà nuớc̛ thị truờng̛ đất đai - Bất đọnĝ sản Viẹt̂Nam Đề Bọ,̂BộGiáo dục Đào tạo W.B.Brueggenmam, 1997 Những vấn đề tài đầu tư bất động sản” (Real estate finance and investments) Ủy Ban Châu Âu, 2005.“Các hệ thống tài nhà quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) Zhang, 2011 Tác động sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động khoản vay ngân hàng Trung Quốc giá nhà đất môi trường kinh tế vĩ mô Pirounakis, 2013.“Bất động sản kinh tế” 10 Geltner, 2014 Phân tích đầu tư bất động sản thương mại (Commercial Real Estate Analysis and Investments 11 Eugenio Cerutti (2015), Tài nhà đầu tư bất động sản (Housing Finance and Real-Estate) 12 13 LêVan̆ Huy, 2015 Thị truờng̛ nhà đất tren̂ địa bàn Hà Nọî Luạn̂ án tiến sỹ kinh tế, Học viẹn̂ trị quốc gia Hồ Chí Minh, LêThanh Ngọc, 2012 Bong bóng bất đọnĝ sản nhà đất để Luạn̂ án 81 tiến sỹ kinh tế, Đại học ngan̂ hàng thành phố Hồ Chí Minh 14 Vương Minh Phương, 2016 Hồn thiện sách tài thị trường bất động sản Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài 15 Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam, 2017, 2018, 2019 Báo cáo thị trường bất động sản năm 2017, 2018, 2019 16 Viện nghiên cứu Kinh tế, 2020 Báo cáo tình hình kinh tế vĩ mô quý I/2020 17 Lời dẫn đầu, Tạp chí Tài số 708, trang 18 Trần Kim Chung, 2019 Nguồn lực tài thúc đẩy thị trường bất động sảnViệt Nam phát triển Tạp chí Tài số 708, trang 6-trang9 19 Nguyễn Thường Lạng, 2019 Huy động vốn cho bất động sản thông qua thị trường chứng khốn Tạp chí Tài số 708, trang 15-trang17 20 SSI Reseach, 2017, 2018, 2019 Báo cáo thị trường tài – tiền tệ, 2017, 2018, 2019 21 Bộ Xây dựng, 2020 Báo cáo thị trường bất động sản năm 2019 , 2020 22 Uỷ ban giám sát Tài Quốc gia, 2019 Báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản 2019 23 Nguyễn Quốc Hùng, 2019 Nâng cao chất lượng tín dụng, hỗ trợ thị trường Bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh Kỷ yếu Diễn đàn bất động sản thường niên 2019 24 Báo cáo sốt xét tài ngân hàng , 2019 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) 25 Hà Cường, 2019 Nhìn lại thị trường 2019: Khan nguồn cung, giao dịch sụt giảm Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam http://reatimes.vn/nhin-lai-thi-truong2019-khan-hiem-nguon-cung- giao-dich-sut-giam-20200110101930092.html 82 ... nghiên cứu góc độ sách tín dụng trở thành thực thể vào thị trường 1.3.4 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản 1.3.4.1 Mục tiêu sách tín dụng thị trường bất động sản TTBĐS thị trường quan trọng... dụng thị trường bất động sản Chương Phương pháp nghiên cứu Chương Thực trạng sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam Chương Giải pháp hồn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam... nhược sách, nguyên nhân hạn chế sách tín dụng TTBĐS 35 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Tình hình thị trường bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường