Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại việt nam

tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Hồng Vân HÀ NỘI - 2014 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Hà Thị Thu Trang Ket-noi.com kho tai lieu mien phi MỤC LỤC Trang TRANG PHụ BÌA LờI CAM ĐOAN MụC LụC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1 Khái luận hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 1.1.1 Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 1.1.2 Sự cần thiết hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 18 1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam 24 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 24 1.2.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 27 Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 33 ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 2.1 Sơ lược trình hình thành phát triển pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam 33 2.1.1 Giai đoạn trước Luật Nhà 2005 đời 33 2.1.2 Giai đoạn từ Luật Nhà 2005 đời 35 2.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà theo quy định pháp luật hành 39 2.2.1 Ký hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu 40 2.2.2 Ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II 52 2.2.3 Ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà 61 2.2.4 Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà 68 2.2.5 Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam 75 Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM 82 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 3.1 Thực tiễn thi hành quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam 82 3.1.1 Những kết đạt từ việc thi hành quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 82 3.1.2 Những khó khăn, vướng mắc việc thi hành quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 86 3.1.3 Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trình thi hành pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 100 3.2 104 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 3.2.1 Đối với quan quản lý nhà nước 104 3.3.2 Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà 107 3.3.3 Đối với tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Cùng với phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu nhà ngày gia tăng Ở thành phố lớn, đặc biệt trung tâm kinh tế nhu cầu nhà ngày trở nên cấp thiết Để đáp ứng nhu cầu hàng loạt dự án đầu tư xây dựng nhà đặc biệt dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại triển khai với gia tăng số lượng chất lượng Tuy nhiên, khó khăn mà chủ đầu tư dự án nhà gặp phải giải tốn nguồn vốn đầu tư Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà từ đâu? Huy động cách nào? Là câu hỏi đặt cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà đồng thời mối quan tâm quan quản lý nhà nước toàn xã hội Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà nước ta năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề chồng chéo, chưa thống nhất, chưa có quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình trạng huy động vốn trái phép số dự án đầu tư Trước Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 (sau gọi tắt Nghị định 71) Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71 (sau gọi tắt Thông tư 16) ban hành việc huy động vốn quy định rải rác văn pháp luật Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn chi tiết thi hành Theo quy định Luật Nhà 2005: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng [40, Khoản Điều 39] Còn theo quy định Điểm a Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt, lần huy động phù hợp với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản; Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 không đưa quy định cụ thể việc huy động vốn mà quy định Khoản Điều 15 quyền lợi chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại sau: "Thỏa thuận với người có nhu cầu mua thuê nhà để huy động vốn ứng trước theo quy định Khoản Điều 39 Luật Nhà ở" [13] Từ quy định nhận thấy việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà đặc biệt nhà thương mại chưa thực quan tâm, quy định thiếu chi tiết, nội dung quy định văn pháp luật vấn đề thiếu đồng Đơn cử, hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà hình thành tương lai, Luật Nhà 2005 cho phép chủ đầu tư phép huy động vốn thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng cơng trình, nhiên, theo Luật Kinh doanh bất Ket-noi.com kho tai lieu mien phi động sản 2006 chủ đầu tư phép huy động vốn xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt Mặt khác, Luật Nhà 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ người có nhu cầu mua thuê nhà trước bàn giao nhà 70% tổng giá trị hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại khơng có quy định liên quan đến vấn đề Sự khác quy định pháp luật khiến cho việc áp dụng thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư chủ đầu tư dự án phát triển nhà nhu cầu nhà ngày gia tăng Chính điều tạo điều kiện cho hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu nghiêm trọng đến lợi ích khách hàng, đồng thời tạo nên thiếu minh bạch thị trường nhà nước ta Đứng trước yêu cầu cần phải có hành lang pháp lý vững để điều chỉnh quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ thức ban hành Nghị định 71 đưa quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà Mặc dù, văn hướng dẫn Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 trước có quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà dự án phát triển nhà ở, nhiên đề cập tất quy định chưa tạo khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chưa thực quan tâm đến việc huy động vốn từ chủ thể khác để thu hút nguồn vốn dồi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà Chỉ đến Nghị định 71 Thông tư 16 đời tốn vốn đầu tư xây dựng nhà cho nhà đầu tư lĩnh vực thực có lời giải trọn vẹn Theo quy định Nghị định 71 Thông tư 16, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích xây dựng nhà đầu tư xây dựng nhà khu nhà ở, khu thị việc huy động vốn thực theo hình thức cụ thể với điều kiện tương ứng Theo quy định Luật Nhà 2005, nguồn vốn để phát triển nhà thương mại bao gồm nguồn sau: Vốn chủ đầu tư; Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; Vốn vay tổ chức tín dụng; Vốn từ tiền ứng trước bên có nhu cầu mua thuê nhà vốn huy động từ nguồn khác theo quy định pháp luật [40, Điều 38] Phù hợp với quy định Luật Nhà 2005, Nghị định 71 Thông tư 16 đưa quy định cụ thể hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà với điều kiện tương ứng để chủ đầu tư lựa chọn: Ký hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu; Ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở; Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở; ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Như thấy việc đưa quy định cụ thể huy động vốn hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Nghị định 71 Thơng tư 16 hồn tồn phù hợp với địi hỏi thực tiễn Tuy nhiên, tính hiệu quả, tích cực quy định đến đâu dựa kết thu từ thực tiễn thi hành thực tế Nhận thấy việc nghiên cứu quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Nghị định 71 Thông tư 16 việc áp dụng quy định thực tế cần thiết để tạo môi trường đầu tư minh bạch đồng thời góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan Vì vậy, chúng tơi mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam" làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật Trong phạm vi hiểu biết mình, chúng tơi khơng tham vọng giải toàn vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà nói chung mà dừng lại việc hiểu rõ chất quy định pháp luật Nghị định 71 Thơng tư 16 hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng Ket-noi.com kho tai lieu mien phi nhà thương mại dự án phát triển nhà thương mại Việt Nam, thực trạng thi hành quy định thực tế kể từ sau Nghị định 71 Thông tư 16 ban hành để qua đưa số kiến nghị nhằm khắc phục thực trạng Tình hình nghiên cứu đề tài Việc huy động vốn thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng đề tài xã hội đặc biệt quan tâm, có nhiều viết học thuật cơng trình nghiên cứu viết vấn đề Qua trình nghiên cứu tìm hiểu, chúng tơi nhận thấy có số cơng trình, viết đề cập đến số nội dung liên quan đến đề tài như: "Pháp luật huy động vốn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Thực tiễn hướng hồn thiện", Nguyễn Thị Khánh, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản", Nguyễn Thị Hương, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật nhà ở, thực trạng giải pháp", Vũ Thị Tuyết Loan, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2010; "Quy định pháp lý nhà vấn đề huy động vốn đầu tư doanh nghiệp", Đào Ngọc Chuyên, đăng Tạp chí Ngân hàng nhà nước Việt Nam, số 19, 10/2010 (trang 71-73); "Về kiến nghị Bộ Xây dựng liên quan đến giao dịch nhà ở", Đỗ Văn Đại, đăng Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18(203), 9/2011 (trang 26-31) Các cơng trình nghiên cứu, viết đưa phân tích đánh giá việc huy động vốn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, thể quan điểm lý luận lĩnh vực đầu tư Tuy nhiên, xem xét góc độ hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề này, chưa đưa phân tích sâu sắc thực trạng thi hành quy định pháp luật hình thức huy động vốn hoạt động đầu tư xây dựng nhà doanh nghiệp để từ đề xuất kiến nghị nhằm xây dựng 10 Thứ ba, hệ thống quản lý nhà nước chưa thực phát huy vai trị đồng thời chưa đáp ứng nhu cầu đòi hỏi xã hội Đơn cử chưa có kênh thơng tin quan quản lý nhà nước cung cấp thông tin dự án Vì mà người mua có nhu cầu khơng biết tìm hiểu thơng tin thống từ đâu Thứ tư, hoạt động đầu tư xây dựng nhà thương mại lĩnh vực đầu tư nhạy cảm, chịu ảnh hưởng trực tiếp tác động thị trường, xã hội sách phát triển Mặc dù phủ định sách tiền tệ, quản lý đất đai giúp lọc, làm cho thị trường nhà phát triển bền vững hơn, hạn chế dòng tiền vào thị trường này, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng nguyên nhân tác động trực tiếp đến việc đầu tư xây dựng nhà thương mại Đầu tư xây dựng nhà thương mại yêu cầu nguồn vốn lớn tình hình tiêu thụ khó khăn Ngồi tác động sách tín dụng, hoạt động phát triển nhà cịn chịu ảnh hưởng sâu sắc biến động kinh tế Khi kinh tế phát triển, thị trường nhà trở nên sôi động hoạt động đầu tư, ngược lại kinh tế rơi vào khủng hoảng suy thối thị trường nhà lại trở nên ảm đạm, phát triển 3.1.3.2 Nguyên nhân chủ quan Bên cạnh nguyên nhân khách quan đề cập trên, khó khăn, vướng mắc phát sinh trình huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại thời gian qua nguyên nhân chủ quan sau: Thứ nhất, sức ép phải có nguồn vốn đầu tư dồi dự án phát triển nhà khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn việc tiếp tục dự án Trong nhiều trường hợp để đảm bảo tính liên tục dự án, chủ đầu tư huy động vốn cách ạt, không tuân thủ quy định pháp luật Mặc dù pháp luật nhà quy định rõ điều kiện chủ đầu tư cần phải đáp ứng trước tiến hành huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 107 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Tuy nhiên, trước nhu cầu cần bổ sung nguồn vốn để tiếp tục thực dự án đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm quy định pháp luật để đạt mục tiêu Như phân tích trên, khủng hoảng kinh tế, sách tài thắt chặt lĩnh vực bất động sản tác động sách nhà nước thời gian qua có ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động kinh doanh chủ đầu tư dự án nhà đặc biệt chủ đầu tư nhỏ lẻ, khơng có kinh nghiệm chuyên môn cao nguồn vốn đầu tư eo hẹp Trước biến động thị trường, vốn đầu tư trở thành sức ép lớn đặt họ Dự án triển khai dở dang, công trình hạng mục chưa hồn thành nguồn vốn đầu tư cạn kiệt Trong tình cảnh đó, để cứu sống dự án chủ đầu tư bắt buộc phải tìm cách để huy động vốn đầu tư Và việc vi phạm quy định pháp luật huy động vốn điều không tránh khỏi Các chủ đầu tư cho tiến hành huy động vốn trước hoàn tất thủ tục đáp ứng điều kiện quy định pháp luật Thứ hai, hiểu biết pháp luật người dân việc mua bán nhà đầu tư vào dự án nhà hạn chế tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực huy động vốn trái pháp luật, dẫn đến rủi ro cho người mua Rất nhiều trường hợp tranh chấp xẩy khách hàng biết quyền lợi bị xâm phạm việc huy động vốn chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật Thứ ba, lực đầu tư số nhà đầu tư kém, khơng tìm hiểu kỹ thơng tin dự án trước đầu tư Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, người mua xuất phát từ nhu cầu cần hộ tiện nghi tương lai với giá rẻ, mong muốn thu lợi nhuận từ nguồn vốn có mà vội vã đầu tư, không thu thập đầy đủ thông tin lực chủ đầu tư, không rõ hợp đồng ký kết với chủ đầu tư cấp I hay chủ đầu tư thứ cấp, không hiểu hết điều khoản hợp đồng, tiến độ cụ thể dự án… 108 khơng có kinh nghiệm nhà đầu tư, người mua nhà có ý định tìm đến nhà luật sư bất động sản uy tín để tư vấn Thứ tư, pháp luật xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chưa thực phát huy hiệu Mặc dù mức phạt theo quy định gia tăng nhiên chưa đủ sức răn đe hành vi vi phạm Theo quy định Điểm a Khoản Điều 35 Nghị định 121/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 10 tháng 10 năm 2013 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở quy định phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng hành vi vi phạm quy định huy động vốn mua bán theo hình thức ứng tiền trước đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản 3.2 GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ngày phát triển phong phú đa dạng Việc xây dựng hành lang pháp lý vững để điều chỉnh hoạt động huy động vốn lĩnh vực việc làm cần thiết Mặc dù, pháp luật hình thức huy động vốn xây dựng sở yêu cầu thực tiễn tiếp thu học hỏi kinh nghiệm hệ thống pháp luật giới, trình áp dụng cho thấy số điểm chưa phù hợp với thực tế, chưa đủ sức điều chỉnh hoạt động huy động vốn chủ đầu tư Trước tình hình trên, mạnh dạn đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thúc đẩy thị trường nhà phát triển minh bạch 3.2.1 Đối với quan quản lý nhà nƣớc Thứ nhất, quan quản lý nhà nước cần ban hành tạo khuôn khổ pháp luật việc huy động vốn dự án đầu tư xây dựng 109 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi nhà cách chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi bên tham gia giao dịch, đặc biệt bên tham gia góp vốn khơng nhằm mục đích đầu tư kinh doanh mà để có nhà tương lai, phù hợp với quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đồng thời cần ban hành biện pháp xử lý chủ đầu tư dự án bất động sản cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư Việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thực theo nội dung sau: (i) Các quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực nhà bất động sản cần ban hành, sửa đổi cách đồng bộ, thống khả thi Theo ước tính nay, số lượng văn pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vào khoảng 300 (ba trăm) văn Tuy nhiên, hệ thống văn pháp lý cịn nhiều bất cập, thiếu tính ổn định Sự bất cập, thiếu hụt làm cho bên tham gia giao dịch bất động sản nhà gặp nhiều trở ngại, chi phí giao dịch lớn dẫn đến việc né tránh pháp luật, chấp nhận thị trường bất động sản ngầm Chính vậy, việc đảm bảo tính đồng bộ, thống khả thi hệ thống pháp luật thị trường bất động sản nhà vấn đề mang tính thời xúc Các văn cần sửa đổi, bổ sung ban hành cách toàn diện, bám sát thể tinh thần phát triển thị trường bất động sản nhà theo quy luật kinh tế thị trường (ii) Các văn pháp luật liên quan đến nhà thị trường nhà cần phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, đăng, phát hành, phổ biến rộng rãi, kịp thời cơng báo Chính phủ phương tiện thông tin đại chúng Tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho quan quản lý nhà nước thị trường nhà đối tượng, chủ thể thị trường nhà tiếp cận, nắm bắt thực kịp thời quy định thay đổi văn pháp luật thị trường nhà Quy định cụ thể chi tiết hành vi, hoạt động bị cấm hoạt động huy động vốn chủ đầu tư dự án; quy định việc bắt buộc chủ đầu tư phải thực toán giao dịch qua trung gian tổ chức tín dụng; vốn huy 110 động phải quản lý tổ chức tín dụng, quy định chủ đầu tư huy động vốn không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng trước bàn giao nhà nên điều chỉnh thành chủ đầu tư huy động vốn không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng trước gửi thông báo bàn giao nhà; chủ đầu tư sử dụng vốn dự án mục đích huy động vốn; quy định bắt buộc nhà đầu tư nước phải thực giải ngân vốn cam kết đầu tư thực tế Giám sát quản lý chặt việc huy động vốn nhà đầu tư nước từ tổ chức, cá nhân có nhu cầu nước để thực dự án phát triển nhà thương mại Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch pháp luật tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ nhiều cho thị trường nhà phát triển lành mạnh Thứ hai, quan quản lý nhà nước cần ban hành hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh mẫu áp dụng hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà để quản lý hoạt động hợp tác góp vốn tổ chức, cá nhân, bảo vệ lợi ích người tiêu dùng Trong hợp đồng cần quy định cụ thể chế tài liên quan đến điều khoản phạt bồi thường thiệt hại hợp đồng sử dụng tư vấn pháp lý bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng để bảo đảm quyền lợi bên Thứ ba, quan quản lý nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà ở, xây dựng hệ thống quản lý giám sát nhà nước từ trung ương đến địa phương Để làm điều theo ý kiến nhà nước cần phải thực nội dung sau: (i) Xây dựng quy định phân định thẩm quyền cụ thể quan quản lý nhà nước thị trường nhà ở; (ii) Tăng cường đào tạo đội ngũ cán thực công tác quản lý phát triển thị trường nhà ở; (iii) Thiết lập hệ thống dự báo định hướng phát triển thị trường nhà ở; 111 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi (iv) Duy trì chế độ báo cáo bắt buộc hàng quý, hàng năm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư liên quan đến việc huy động vốn; (v) Xây dựng sở liệu nhà hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở; (vi) Xây dựng thiết lập hệ thống cung cấp thông tin công khai dự án đầu tư xây dựng nhà tiến độ thực dự án này; (vii) Tăng cường vai trò quan nhà nước việc tra, kiểm tra định kỳ hoạt động huy động vốn dự án phát triển nhà ở, từ các biện pháp giải tranh chấp xử lý vi phạm hành kịp thời hoạt động huy động vốn dự án phát triển nhà Thứ tư, quan quản lý nhà nước cần thành lập định chế tài quản lý giảm sát nguồn vốn góp nhà đầu tư vào dự án nhà Việc làm giúp quản lý nhà nước kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn vốn huy động chủ đầu tư vừa đảm bảo bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, người mua nhà Thứ năm, nhà nước mà cụ thể quan quản lý nhà nước cần tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư thị trường nhà nói chung thị trường nhà thương mại nói riêng Đồng thời, cần thiết phải tạo thị trường đầu tư lành mạnh, bình đẳng cho chủ thể tham gia 3.3.2 Đối với chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà Để hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà đặc biệt nhà thương mại thực cách hiệu thực tế, đồng thời đảm bảo quy định điều chỉnh lĩnh vực thực thi tn thủ đầy đủ vai trị chủ đầu tư dự án lớn Bởi lẽ, hành vi chủ thể tác động mạnh mẽ đến phát triển lành mạnh minh bạch thị trường nhà Việc tạo môi trường thuận lợi công đem đến hội đầu tư tốt cho chủ đầu tư Bên cạnh nỗ lực 112 quan quản lý nhà nước chủ đầu tư cần ý thức thực tốt nội dung sau: Thứ nhất, chủ đầu tư cần nâng cao lực tài chính, lực cạnh tranh trình độ chun mơn Trước biến động thị trường nhà ở, chủ đầu tư có lực cạnh tranh trình độ đầu tư chuyên nghiệp đứng vững thị trường Thứ hai, để đảm bảo tính minh bạch hoạt động huy động vốn đối với hộ gia đình , cá nhân nhằ m phân chia nhà ở , chủ đầu tư cầ n yêu cầ u hộ gia đình, cá nhân làm bản cam kế t với trường hợp ký hợp đồng hợp tác đầu tư chưa đươ ̣c phân chia nhà ở lầ n ta ̣i dự án phát triển nhà thương chủ đầu tư dự án chủ đầu tư khác pha ̣m vi tin̉ h , thành phố trực thuộc trung ư ơng Điều cần thiết lẽ chủ đầ u tư không thể kiể m sốt khơng thể biế t đư ̣c người đươ ̣c phân chia nhà ở đư ̣c phân chia nhà ở ta ̣i dự án khác chư a , để tránh trường hơ ̣p chủ đầ u tư vi phạm quy định Nghị định 71, việc yêu cầ u người mua cam kế t sẽ một những căn cứ để loa ̣i trừ lỗi vi pha ̣m của chủ đầ u tư Thứ ba, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật huy động vốn Để thị trường nhà đặc biệt nhà thương mại phát triển cách minh bạch minh khai, việc tạo hành lang pháp lý vững cần chủ đầu tư dự án tuân thủ cách nghiêm chỉnh đầy đủ quy định pháp luật 3.3.3 Đối với tổ chức, cá nhân tham gia đầu tƣ góp vốn Thứ nhất, tổ chức cá nhân tham gia đầu tư, góp vốn vào dự án phát triển nhà thương mại nên tìm hiểu đầy đủ thơng tin, lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn nội dung, điều khoản chi tiết hợp đồng; tiến độ thực dự án tỷ lệ trượt giá…để tránh rủi ro phát sinh q trình mua, đầu tư Trường hợp dự án phát triển nhà thương mại cần có phê chuẩn quan nhà nước có thẩm quyền người mua nhà cần kiểm tra xem chủ đầu tư thực thủ tục hay chưa 113 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Thứ hai, tổ chức, cá nhân nên tìm hiểu quy định pháp luật nhà đặc biệt quy định điều kiện hình thức huy động vốn trước định tham gia góp vốn, đầu tư xây dựng nhà Thứ ba, tổ chức, cá nhân cần thường xuyên theo dõi tiến độ thực dự án chủ đầu tư cam kết Trong trường hợp phát chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật huy động vốn cần thông báo kịp thời cho quan nhà nước có thẩm quyền để có biện pháp xử lý Thứ tư, tổ chức, cá nhân tiến hành ký kết hợp đồng góp vốn/hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức tham gia góp vốn, đầu tư cần cân nhắc yêu cầu chủ đầu tư ghi nhận số nội dung sau vào hợp đồng góp vốn/hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư: (i) Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà phải trả lãi suất tháng số vốn góp cho cá nhân góp vốn tính từ thời điểm quy định hợp đồng đến thời điểm thực tế bàn giao; (ii) trường hợp dự án khơng thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường khoản tiền khoản tiền góp vốn Thứ năm, tổ chức, cá nhân cần tham khảo ý kiến tư vấn pháp luật chuyên gia trước định đầu tư, mua nhà dự án nhà Theo ông Leon Cheneval , Giám đố c bô ̣ phâ ̣n nghiên cứu đinh ̣ giá công ty nghiên cứu B ất động sản Savills Việt Nam nước ngồi, 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn trước định đầu tư, mua nhà Ở Australia, hơ ̣p đồ ng chỉ đươ ̣c ký kế t điề u kho ản quy định thực sự rõ ràng Hơ ̣p đờ ng họ thường có lơ ̣i cho khách hàng rấ t xảy tình tra ̣ng tranh chấ p, kiê ̣n tu ̣ng Điều hồn tồn trái ngược với Việt Nam, nhà đầu tư có đầy đủ thơng tin dự án nhà mà họ tham gia đầu tư Ngoài ra, mô ̣t số nước , nế u chủ đầ u tư không bàn giao nhà thời điể m hơ ̣p đồ ng quy đinh ̣ hoă ̣c thay đổ i thiế t kế cũng biế n ̣ng giá khoảng t rên 5%, hơ ̣p đồ ng vô hiê ̣u lực, khách hàng có qù n địi la ̣i tiề n 114 KẾT LUẬN Vốn yếu tố thiếu trình hoạt động doanh nghiệp Bên cạnh nguồn vốn tự có nguồn vốn huy động từ kênh khác có ý nghĩa vơ quan trọng hình thành phát triển doanh nghiệp Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, huy động vốn hoạt động ưu tiên hàng đầu chủ đầu tư lẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến kết đầu tư kinh doanh doanh nghiệp Có thể thấy, việc huy động sử dụng nguồn vốn cách hiệu giúp doanh nghiệp thu hiệu suất kinh tế cao, đem lại giá trị lợi nhuận lớn Pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà đời tất yếu trình phát triển thị trường nhà Để việc huy động vốn tiến hành cách hiệu thực tế cần thiết phải có hành lang pháp lý vững điều chỉnh hoạt động Trước quy định huy động vốn Nghị định 71 Thông tư 16 đời, việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn quy định pháp luật nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản cịn có nhiều điểm mâu thuẫn, bất cập Chính điều góp phần thúc đẩy sai phạm hoạt động huy động vốn chủ đầu tư dự án diễn ngày nhiều Đứng trước yêu cầu cần phải có khuôn khổ pháp lý cụ thể để điều chỉnh hoạt động huy động vốn, Nghị định 71 Thông tư 16 thức ban hành với quy định hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Theo quy định hai văn pháp luật này, hoạt động huy động vốn chủ đầu tư dự án phát triển nhà thực thơng qua hình thức huy động vốn Mặc dù quy định huy động vốn đem đến nhiều giá trị lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp, nhiên phát triển không ngừng hạ tầng kỹ thuật, quy định huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Nghị định 71 Thông tư 16 bộc lộ điểm vướng 115 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi mắc, bất cập Điều đặt thách thức cho nhà làm luật điều chỉnh quy định văn pháp luật để đảm bảo tính hợp lý, khả thi trình thi hành pháp luật cho tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, đầu tư, đồng thời tạo hành lang pháp lý vững Với mục tiêu đặt ra, luận văn sâu nghiên cứu cách toàn diện quy định pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà tương quan so sánh với thực tiễn thi hành quy định để từ nhận thấy khó khăn, vướng mắc tồn quy định pháp luật hành Trên sở vướng mắc, bất cập, luận văn đưa giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà tại, góp phần xây dựng mơi trường đầu tư lành mạnh, công lĩnh vực nhà 116 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 211/2012/TT-BTC ngày 05/12 hướng dẫn thực số điều Nghị định 90/2011/NĐ-CP ngày 14/10/2011 Chính phủ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11 hướng dẫn việc thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8 hướng dẫn thực quy chế khu đô thị ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5 hướng dẫn thi hành số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Xây dựng (2011), Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 06 năm 2005 Chính phủ phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch Đầu Tư (2009), Thông tư liên tịch số 30/2009/TTLT-BXD-BKH ngày 27/8 quy định chi tiết số điểm Nghị định số 33/2008/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2009 Chính phủ việc thực thí điểm số thủ tục hành đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kinh tế công cộng, Hà Nội 117 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Quang Cảnh (2013), "Tín dụng bất động sản: Mỗi thời khác", http://vietstock.vn, ngày 19/7 ""Chiêu" doanh nghiệp bất động sản" (2008), http://www.baomoi.com, ngày 17/7 10 Chính phủ (2001), Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10 ề ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, Hà Nội 11 Chính phủ (2005), Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05/01 việc ban hành quy chế khu đô thị mới, Hà Nội 12 Chính phủ (2005), Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6 phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội 14 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 16 Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội 17 Chính phủ (2011), Nghị định số 90/2011/NĐ-CP ngày 14/10 phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Hà Nội 18 Chính phủ (2011), Nghị số 11/NQ-CP ngày 24/02 giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, Hà Nội 19 Chính phủ (2012), Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật chứng khoán Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật chứng khoán, Hà Nội 118 20 Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01 quản lý đầu tư phát triển đô thị, Hà Nội 21 Đào Ngọc Chuyền (2010), "Quy định pháp luật nhà vấn đề huy động vốn đầu tư doanh nghiệp", Ngân hàng nhà nước Việt Nam, (19), tr 71-73 22 Công ty cổ phần chứng khốn Phương Nam (2013), "Báo cáo phân tích ngành bất động sản", http://www.wooricbv.com, ngày 07/3 23 Công ty cổ phần đầu tư F.I.T (2013), "Đánh giá Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2013", http://fitgroup.com.vn, ngày 26/02 24 Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (2013), "Gần 15.300 doanh nghiệp phá sản, ngừng hoạt động phần nổi", http://dangkykinhdoanh.gov.vn, ngày 01/03 25 Anh Đào (2013), "Dự án chung cư binh đoàn 12 (Đại Mỗ) vào tầm ngắm", http://batdongsan.vietnamnet.vn, ngày 9/11 26 Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Trần Quang Huy (2011), "Các vấn đề pháp lý đất đai bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức", Luật học, (9), tr 104-111 28 Hoàng Mạnh Khương (2004), Những vấn đề pháp lý việc giao đất cho tổ chức nước để xây dựng nhà th thị, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 29 Hoàng Lan (2012), "Báo cáo Quốc hội tồn kho bất động sản", http://www.tinmoi.vn, ngày 05/09 30 Vũ Thị Tuyết Loan (2010), Pháp luật về nhà ở, thực trạng giải pháp , Khóa luận tớ t nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 31 Công Minh Trần Khánh (2013), "Nhiều nghi vấn dấu hiệu lừa đảo dự án Sky Garden Towers", http://batdongsan.vietnamnet.vn, ngày 14/11 119 Ket-noi.com kho tai lieu mien phi 32 "Móng chưa xong, nhà bán, chủ đầu tư Sky Garden "phạm luật"" (2012), http://cafef.vn, ngày 15/10 33 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5 quy định tỷ lệ bảo đảm hoạt động tổ chức tín dụng, Hà Nội 34 Dỗn Hồng Nhung Dương Thị Thanh Hoàn (2010), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao di ̣ch kinh doanh bấ t động sản Việt Nam, Nxb Đại học Quố c gia Hà Nội, Hà Nội 35 Quố c hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội 36 Quố c hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 38 Quố c hội (2005), Luật Đấ u thầ u, Hà Nội 39 Quố c hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 40 Quố c hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 41 Quố c hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 42 Quố c hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 43 Quố c hội (2009), Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6 về sửa đổ i , bổ sung Điề u 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, Hà Nội 44 Quốc hội (2010), Luật số 60/2010/QH12 ngày 24/11 sửa đổi, bổ sung số điều Luật chứng khoán, Hà Nội 45 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 46 Sàn giao dịch bất động sản Khang Gia Hân (2011), "Sẽ quản lý chặt dự án bất động sản", http://www.khanggiahan.vn, ngày 17/06 47 Tổng công ty VINACONEX (2010), "Trái phiếu bất động sản - kênh bổ sung nguồn vốn hiệu quả", http://www.vinaconexitc.com.vn, ngày 11/01 48 Nguyễn Thu Trang, Chu Thị Việt Anh (2010), "Kinh nghiệm ngăn chặn bong bóng bất động sản Trung Quốc", Ngân hàng nhà nước Việt Nam, (18), tr 12-13 120 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, Nxb Thống kê, Hà Nội 50 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 51 Viện Kinh tế xây dựng (2013), "Thị trường bất động sản tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh bảo đảm an sinh xã hội", http://cus.vnu.edu.vn, ngày 15/4 52 Viện Ngôn ngữ học (2000), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 53 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội 121 ... động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 18 1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam 24 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 24 1.2.2 Các hình thức. .. CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1 KHÁI LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1.1 Hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà Huy động vốn hoạt động. .. ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 2.1 SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI