Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu). Mời các bạn cùng tham khảo!
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH PHAN THỐNG NHỨT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH TP Hồ Chí Minh - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH PHAN THỐNG NHỨT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Quản lý đô thị cơng trình Mã số: 8.58.01.06 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS.VÕ KIM CƢƠNG TP Hồ Chí Minh – 2020 MỤC LỤC PHẦN I - MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích mục tiêu nghiên cứu Đối tượng giới hạn phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục luận văn CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm thuật ngữ khoa học 1.2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 1.3 Tổng quan khu vực nghiên cứu 1.4 Kết luận chƣơng CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Cơ sở lý luận 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 2 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan Quản lý có tham gia cộng đồng 2.2 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined 2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 2 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 2 Quản lý có tham gia cộng đồng 2.3 Cơ sở thực tiễn 2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 3 Quản lý có tham gia cộng đồng 2.4 Kết luận chƣơng CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CÁC TRƢỜNG HỢP SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ KHÔNG ĐÚNG NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT 3.2 PHÂN TÍCH TÁC HẠI CỦA VIỆC THAY ĐỔI THIẾT KẾ, CÔNG NĂNG TRÊN CƠ SỞ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN 3.3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3 Quan điểm mục tiêu quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh 3 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 3 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 3 Quản lý có tham gia cộng đồng 3.4 Kết luận chƣơng PHẦN - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 12 PHẦN I - MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhu cầu nhà người dân Thành phố Hồ Chí Minh hàng năm lớn Bởi lẽ, có nhiều người dân nhập cư từ địa phương khác năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ trường đại học lại thành phố tìm việc làm, người đến tuổi lập gia đình tách khỏi hộ gia đình để riêng, diện tích nhà chật kinh tế gia đình ngày cải thiện, có đủ lực tài để mua ngơi nhà khác có diện tích lớn điều kiện tốt hơn, trung bình khoảng năm, thành phố tăng thêm khoảng triệu dân Để đáp ứng nhu cầu nhà người dân, hàng loạt nhà chung cư đời Sự xuất nhà chung cư, chung cư cao tầng tạo diện mạo kiến trúc đô thị ngày đại khang trang, không gian đô thị mở rộng, mặt đô thị thay đổi, như: Khu đô thị Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị Thủ Thiêm; Khu phức hợp Sài Gòn Pearl, quận Bình Thạnh; Khu vực đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc Quận huyện Nhà Bè… Đi liền với vấn đề quản lý sử dụng chung cư Quản lý nhà chung cư góp phần tạo nên diện mạo kiến trúc đô thị Sử dụng chung cư ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến chất lượng cơng trình, đến an toàn kết cấu, đến an toàn cư dân sống nhà chung cư Nhìn chung thời gian qua, công tác quản lý nhà nước sử dụng nhà chung cư quan tâm thực hiện, phù hợp quy định pháp luật phù hợp với tình hình thực tế nhà chung cư địa bàn Thành phố, góp phần ổn định sống, sinh hoạt cư dân; xem nhà chung cư cư dân phận tách rời địa bàn dân cư Tuy nhiên, cịn có số hạn chế, bất cập trình sử dụng nhà chung cư như: việc sử dụng sai công so với thiết kế duyệt (chuyển đổi hộ để thành văn phịng, diện tích siêu thị thành văn phịng, diện tích thương mại thành trường học) so với nội dung dự án duyệt (sử dụng đường giao thông nội cho việc đậu đỗ xe sử dụng công trình cơng cộng khơng nội dung dự án phê duyệt); cải tạo sửa chữa cơng trình phận cơng trình khơng thiết kế phê duyệt (lắp đặt thêm khung sắt cửa sổ hộ…) Những vấn đề nêu ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến chất lượng chung cư, an toàn chịu lực chung cư, kiến trúc, mỹ quan chung cư, an toàn cư dân phịng cháy chữa cháy Do đó, đề tài “Quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng giải pháp” mang tính cấp bách nhằm đảm bảo chất lượng cơng trình, kiến trúc cảnh quan, an tồn cư dân q trình sử dụng nhà chung cư, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư thời gian tới Mục đích mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Nhận diện thực trạng đề xuất giải pháp việc Quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt khu vực nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: - Nhận dạng sai phạm sử dụng nhà chung cư so với nội dung dự án phê duyệt - Tìm ngun nhân có tính quy luật tượng - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu) Đối tƣợng giới hạn phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Giới hạn phạm vi nghiên cứu: + Giới hạn thời gian: từ 2016 (thời điểm Thông tư 31/2016/TTBXD Quy định phân hạng công nhận hạng chung cư áp dụng) đến thời điểm nghiên cứu (2020) + Giới hạn khơng gian: cơng trình chung cư có sai phạm điển hình liên quan đến nội dung phê duyệt thiết kế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Do giới hạn thời gian nghiên cứu, luận văn nêu vài chung cư tiêu biểu có sai phạm điển hình liên quan đến nội dung phê duyệt thiết kế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh làm dẫn chứng cụ thể Phƣơng pháp nghiên cứu Bố cục luận văn Luận văn gồm phần: Mở đầu, Nội dung Kết luận Phần Mở đầu: nêu lý tạo nên tính cấp thiết đề tài, mục đích mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu cấu trúc luận văn Phần mở đầu gồm trang (từ trang đến trang 4) 4 Phần Nội dung: chia làm chương Chương 1: Là tổng quan lĩnh vực nghiên cứu gồm: - Các khái niệm, thuật ngữ khoa học liên quan - Tổng quan vấn đề nghiên cứu: tổng quan nghiên cứu liên quan đến luận văn - Tổng quan khu vực nghiên cứu: nêu thực trạng chung cư thành phố Hồ Chí Minh có sai phạm điển hình quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt; từ nhận diện nguyên nhân sai phạm mang tính quy luật – sở cho nội dung nghiên cứu chương Chương gồm 19 trang (từ trang đến trang 23) với 10 trang hình vẽ minh họa Chương 2: Là sở khoa học gồm sở pháp lý, sở lý luận sở thực tiễn nhằm đưa lời giải cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt chương Chương gồm 32 trang (từ trang 24 đến trang 55) với 05 trang hình vẽ minh họa Chương 3: Giải pháp quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh/ Chương gồm 21 trang (từ trang 56 đến trang 76) với 01 trang hình vẽ minh họa Phần Kết luận: Là tổng hợp kết nghiên cứu luận văn, khả ứng dụng thực tế số kiến nghị vấn đề liên quan Phần Kết luận gồm trang (từ trang 77 đến trang 79) 5 CHƢƠNG TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 1.1 KHÁI NIỆM VÀ THUẬT NGỮ KHOA HỌC 1.2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.3 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU Thực trạng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh 3 Tình hình thực công tác quản lý nhà nước nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Tình hình sử dụng nhà chung cư khơng nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh Nhận diện nguyên nhân mang tính quy luật sai phạm quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết kế phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh 1.4 KẾT LUẬN CHƢƠNG Thời gian qua, tình trạng vi phạm pháp luật trật tự xây dựng dự án chung cư xảy liên tục có chiều hướng phát triển diện rộng địa bàn TP.HCM chủ đầu tư không chấp hành nghiêm túc định xử phạt vi phạm hành mà cịn phớt lờ quy định pháp luật Trong đó, xây dựng khơng phép, sai phép, thay đổi công sử dụng chung cư xảy gần phổ biến trở thành vấn đề gây nhiều xúc dư luận ảnh hưởng đến trình phát triển đô thị ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình, kiến trúc cảnh quan, an tồn cư dân trình sử dụng nhà chung cư Những tồn hạn chế nêu xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác mang tính quy luật, cần nghiên cứu làm rõ để tìm giải pháp khắc phục Điều đặc biệt là, quy luật có xu hướng liên quan tới việc đáp ứng lợi ích tối đa nhóm đối tượng định, khi, lợi ích bên liên quan lại chưa cân đối hài hòa, dẫn đến mâu thuẫn nảy sinh trường hợp sai phạm cụ thể chung cư thuộc vấn đề nghiên cứu Hay việc tận dụng nguồn lực sẵn có (5 nhóm đối tượng liên quan đến vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư) chưa tính đến việc thực công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt, dẫn đến tiêu tốn nguồn lực, đồng thời không giải triệt để vấn đề thiếu nhận biết chất thật - điều mà phải khai thác, nhận diện từ nhóm đối tượng liên quan kể Từ việc nhận biết nguyên nhân mang tính quy luật sai phạm công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chính Minh, việc đề xuất giải pháp sở khoa học nội dung tác giả nghiên cứu chương tiếp theo, thể ba khía cạnh: - Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư - Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan - Quản lý có tham gia cộng đồng CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 2.2 2 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan Quản lý có tham gia cộng đồng CƠ SỞ PHÁP LÝ 2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 2.3 2 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 2 Quản lý có tham gia cộng đồng CƠ SỞ THỰC TIỄN Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 2.4 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 3 Quản lý có tham gia cộng đồng KẾT LUẬN CHƢƠNG Việc đưa sở pháp lý, sở lý luận sở thực tiễn xoay quanh ba vấn đề – ba vấn đề trọng tâm để đề xuất giải pháp quản lý nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh phạm vi giới hạn nghiên cứu Ba vấn đề là: - Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư - Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan - Quản lý có tham gia cộng đồng Sự kết hợp sở luận khoa học gồm sở pháp lý, sở lý luận sở thực tiễn cho tác giả có nhìn tổng quan cách quản lý nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt, phạm vi xét đến Đó tiền đề quan trọng để tác giả thực chương với mục tiêu: Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư 9 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CÁC TRƢỜNG HỢP SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ KHÔNG ĐÚNG NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT 3.2 PHÂN TÍCH TÁC HẠI CỦA VIỆC THAY ĐỔI THIẾT KẾ, CÔNG NĂNG TRÊN CƠ SỞ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN 3.3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.3.1 Quan điểm mục tiêu quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh 3.3.2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cư 3.3.3 Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan 3.3.4 Quản lý có tham gia cộng đồng 3.4 KẾT LUẬN CHƢƠNG Nội dung chương ba nêu phân tích nguyên nhân dẫn đến sai phạm mang tính quy luật quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án phê duyệt với góc nhìn đa khía cạnh nhằm nhìn nhận tổng quát vấn đề, tiền đề quan trọng cho việc đề giải pháp mang tính khả thi Giải pháp quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu) thể xuyên suốt ba nội chung - kết 10 việc nhận diện nguyên nhân sai phạm mang tính quy luật (mục tiêu – thuộc chương một) sở khoa học kèm theo làm minh chứng cho giải pháp nêu gồm: - Hệ thống hóa quy trình, quy phạm nội dung liên quan quản lý chung cƣ Trong đó, hệ thống hóa lại đối tượng, nội dung, quy trình liên quan đến công tác quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án phê duyệt - Cân quyền lợi trách nhiệm bên liên quan Đặc biệt đề cập tới 05 nhóm đối tượng có ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác quản lý sử dụng chung cư nội dung dự án duyệt Việc cân quyền lợi lấy sở từ việc phân tích nhận dạng nhóm đối tác theo lợi ích sở, vị trí vai trị (gây tác động chịu tác động) nhóm đối tượng có liên quan để quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án phê duyệt ma trận đối tác sơ đồ hóa bảng biểu cụ thể Nhờ đó, nâng cao chất lượng quản lý sử dụng chung cư phù hợp với nội dung dự án duyệt, đồng thời cân lợi ích theo kỳ vọng mà nhóm đối tượng liên quan hướng đến nguyên tắc người thắng, sở tuân thủ pháp luật - Quản lý có tham gia cộng đồng nhấn mạnh việc tận dụng huy động nguồn lực cộng đồng việc nhận biết, kiểm soát vi phạm liên quan phản ánh kịp thời đến đơn vị quan nhà nước có thẩm quyền Việc huy động tham gia dừng lại tính chất tuyên truyền tiến hành giao quyền sau cộng đồng tập huấn tri thức liên quan đến công tác quản lý sử dụng chung cư cho phù hợp với nội dung dự án phê duyệt Đây điểm khả vừa đảm bảo cân lợi ích nhóm cộng đồng tham gia, đồng thời 11 tận dụng nguồn lực sẵn có cộng đồng, từ phát huy hiệu chất lượng quản lý chung cư tương lai Điều quan trọng cần tương tác phối hợp tích cực bên tham gia tảng tư tưởng tích cực, xây dựng, hưởng lợi Việc đề giải pháp giải mục tiêu lại mà Luận văn đề cập, “Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu)” 12 PHẦN - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Vấn đề xây dựng sửa chữa cải tạo nhà chung cư sử dụng nhà chung cư không công năng, nội dung thiết kế duyệt ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến chất lượng, an toàn chịu lực, kiến trúc, mỹ quan nhà chung cư an toàn cư dân phòng cháy chữa cháy Nhận thức vấn đề này, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư, đặc biệt hành vi cải tạo, sửa chữa, sử dụng nhà chung cư cư dân, chủ đầu tư sai cơng năng, sai mục đích thiết kế nội dung dự án phê duyệt trình sử dụng nhà chung cư Tìm hiểu vướng mắc công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo cơng năng, mục đích thiết kế nội dung dự án phê duyệt Kết nghiên cứu đề xuất giải pháp mang tính đồng từ giải pháp quan quản lý nhà nước đến đơn vị quản lý vận hành, đến Ban quản trị cư dân sống nhà chung cư Mặc dù cố gắng, điều kiện hạn chế thời gian trình độ Luận văn hồn thành mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu không tránh khỏi sai sót, khiếm khuyết định Rất mong thầy cô quan tâm giúp đỡ dẫn KIẾN NGHỊ Về việc thực giải pháp quản lý đƣợc đề xuất Kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố đạo quan chuyên môn thực nội dung sau: 13 - Chánh Thanh tra Sở Xây dựng thực họp trực tuyến với 24 Đội Thanh tra địa bàn quận, huyện để kịp thời đạo, tăng cường phối hợp xử lý kịp thời cơng trình vi phạm - Sở Xây dựng tăng cường cơng tác cải cách hành nhằm tạo điều kiện pháp lý cho doanh nghiệp thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân, đáp ứng gia tăng dân số bình quân triệu người sau năm địa bàn thành phố - Sở Khoa học Cơng nghệ chủ trì xây dựng phần mềm trực tuyến quản lý xây dựng địa bàn thành phố, tạo liên thông từ Sở ngành thành phố với quận huyện công tác quy hoạch, cấp phép, kiểm tra xử lý, nghiệm thu hoàn thành cấp giấy chứng nhận cơng trình xây dựng - Sở Tài chủ trì nghiên cứu phương án tạm ứng kinh phí để Ủy ban nhân dân quận huyện tổ chức thực cưỡng chế tháo dỡ cơng trình xây dựng sai phép Đối với quan Trung ƣơng a Đồng khái niệm Tại Chương phân tích khái niệm cơng trình dịch vụ theo Luật Xây dựng khác với Luật Thương mại Cơ quan cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng, quan cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo Luật Thương mại Tuy nhiên hai khái niệm dịch vụ không tương đồng gây khó khăn q trình quản lý mặc nhà nước có tranh chấp xảy Do đó, kiến nghị Bộ Xây dựng Bộ Công thương xem xét trao đổi ban hành quy định nhằm đảm bảo tính thống q trình quản lý sử dụng nhà chung cư 14 b Về tiêu dân số nhà chung cƣ Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Nhà chung cư số QCVN 04:2019/BXD có hiệu lực ngày 01 tháng năm 2020 không quy định cụ thể tiêu dân số cho loại hộ nhà chung cư hỗn hợp (căn hộ chung cư, hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú) Như vậy, tiêu dân số phải tính theo văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24 tháng năm 2013 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn tiêu kiến trúc áp dụng cho cơng trình nhà cao tầng, theo cho phép điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại dự án chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội với tiêu dân số cơng trình nhà tính bình quân 25m2 sàn sử dụng hộ/người mà điều chỉnh Quy hoạch chi tiết dân số sau điều chỉnh không vượt 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ (đã cấp có thẩm quyền phê duyệt) khơng phải điều chỉnh tiêu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội phê duyệt Nói cách khác cho chia nhỏ hộ lớn trước thành nhiều hộ nhỏ để giảm giá dễ bán Do đó, quy định chung cư cần lưu ý đến nội dung liên quan đến việc quản lý dân số dự án Cụ thể là: - Quy định cụ thể rõ ràng cách tính dân số thơng qua tiêu diện tích hộ tối thiểu, số phòng chức hộ Quy định cách tính dân số cho hộ dạng cho thuê (căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú) để làm sở cho việc tính toán tiêu hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật tương ứng TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Báo cáo trị Đại hội Đại biểu Đảng Sở Xây dựng lần thứ IV, nhiệm kỳ 2020-2025 [2] Bộ Nội Vụ, Điều lệ Hiệp hội bất động sản Nhà đất Việt Nam kèm theo Quyết định số 05/2002/QĐ-BNV ngày 1/10/2002 phê duyệt Điều lệ Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam [3] Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư [4] Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc sửa đổi, bổ sung số quy định quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng [5] Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 Bộ Xây dựng Quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư [6] Bộ Xây dựng (2018), Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số điều Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ [7] Bộ Xây dựng (2019), Thơng tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chu n k thuật quốc gia Nhà chung cư , m số QCVN 04:2019/BXD [8] Bộ Xây dựng (2019), Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chu n k thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng , m số QCVN 01:2019/BXD [9] Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 Chính phủ quản lý đầu tư phát triển thị [10] Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng [11] Chính phủ (2015), Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà [12] Chính phủ (2017), Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng [13] Cục Quản lý cạnh tranh (2014), Các quy định quản lý chung cư Singapore, xem tại: http://www.VietnamExport.com (truy cập ngày 02/05/2020) [14] Doãn Hồng Nhung(2009), Tác động Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam tiến trình hồn thiện pháp luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN [15] Đỗ Quang Huy (2019), Quản lý nhà chung cư với tham gia cộng đồng dự án Mon City, phương M Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị công trình, Hà Nội [16] Hồi Phương (2018), TP.HCM: Mắc 19 sai phạm, chủ đầu tư Tân Bình Apartment bị phạt số tiền kỷ lục, xem tại: http://phuongnam.reatimes.vn/tphcm-mac-19-sai-pham-chu-dau-tu-tanbinh-apartment-bi-phat-so-tien-ky-luc-400186.html 12/05/2020) (truy cập ngày [17] Khánh Hịa (2019), Chung cư khơng có phịng sinh hoạt cộng đồng, xem tại: http://www.Vietnamnet.vn (truy cập ngày 19/02/caap) [18] Mạnh Đức, Khắc Thành (2018), Dự án chạy đua bán lúa non , cảnh sát điều tra vào cuộc, xem tại: http://daubao.com/du-an-chay-duaban-lua-non-canh-sat-dieu-tra-vao-cuoc/bat-dong-san/2015422.html (truy cập ngày 10/05/2020) [19] Nguyễn Ngọc Hợi (2003), Nghiên cứu hành động tham gia giảm nghèo phát triển nông thôn, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội [20] Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội [21] Nguyễn Trọng Hòa, Nguyễn Thanh Hà, Khương Văn Mười (2016), Lý thuyết Quy hoạch Đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội [22] Nhật Tường (2019), Cần làm rõ dấu hiệu lừa đảo Dự án Bảy Hiền Tower, xem tại: https://thanhtra.com.vn/dieu-tra/dieu-tra-theo-donthu/Can-lam-ro-dau-hieu-lua-dao-tai-Du-an-Bay-Hien-Tower151970.html (truy cập ngày 08/05/2020) [23] Phạm Trọng Mạnh (2011), Quản lý đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội [24] Phan Diệu (2019), Mua nhà sai phép, hàng trăm người phải đường sau tết, xem tại: http://www.Vietnamnet.vn (truy cập ngày 19/02/2020) [25] Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 [26] Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [27] Sở Xây dựng (2017), Công văn số 18991/SXD-QLN&CS ngày 29 tháng 11 năm 2017 việc thay đổi công tầng tầng lửng chung cư phường 26 quận Bình Thạnh [28] Sở Xây dựng (2018), Báo cáo số 6990/BC- SXD-QLN&CS tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư đến năm 2018 [29] Sở Xây dựng (2020), Báo cáo số 5311/BC- SXD-QLN&CS tình hình quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2019 [30] Tài liệu Trung tâm Dự báo Nghiên cứu đô Thị - PADDI (2009/2010) “Nhà chung cư Khái niệm Sở hữu riêng nhà chung cư TP Hồ Chí Minh” [31] Thanh tra Sở Xây dựng (2018), Công văn số 5346/TT-TTCĐ1 ngày 15 tháng năm 2018 Thanh tra Sở Xây dựng hướng dẫn công tác quản lý, sử dụng chung cư The Morning Star, Phường 26, quận Bình Thạnh [32] Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Chỉ thị số 23-CT/TU tăng cường l nh đạo, đạo nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước trật tự xây dựng địa bàn thành phố [33] Tôn Nữ Quỳnh Trâm Nguyễn Thế Nghĩa (2002), Phát triển đô thị bền vững, NXB Khoa học xã hội [34] Tổng cục Thống kê (2020) [35] Trần Đình Hiếu (2007), Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở, Tài liệu giảng dạy đại học, Trường Đại học Huế [36] Trần Ngọc Liêu (2009), Khoa học quản lý đại cương, Trường Đại học khoa học xã hội nhân văn [37] Trần Xuân Tình (2019), Cưỡng chế tháo dỡ vi phạm xây dựng dự án Khu phức hợp Dragon Riverside City, xem tại: https://baotintuc.vn/kinh-te/cuong-che-thao-do-vi-pham-xay-dung-tai-duan-khu-phuc-hop-dragon-riverside-city-20191025150152016.htm (truy cập ngày 10/05/2020) [38] Trần Xuân Tình (2019), Tái diễn tình trạng sai phạm nhiều dự án chung cư TP.HCM, xem tại: https://vnrex.com/tai-die.n-tinh-trangsai-pham-tai-nhieu-chung-tp-hcm/ (truy cập ngày 10/05/2020) [39] UBND TPHCM (2013), Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [40] Võ Kim Cương (2004), Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, NXB Xây dựng, Hà Nội [41] Võ Kim Cương (2013), Chính sách đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội [42] Vũ Thị Kim Diệp (2014), Quản lý sử dụng chung cư địa bàn quận 11, TP Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Quản lý thị cơng trình, Đại học Kiến trúc TPHCM [43] Wikipedia, Lịch sử Thành phố Hồ Chí Minh, xem tại: https://vi.wikipedia.org (truy cập ngày 10/5/2020) [44] Xuân Tình, Thành Chung (2019), Lập lại trật tự xây dựng TP Hồ Chí Minh – Bài 1: Đừng để ‘mất bò lo làm chuồng’, xem tại: https://tinnhanhdiaoc.net/lap-lai-trat-tu-xay-dung-tai-tp-ho-chi-minh-bai1-dung-de-mat-bo-moi-lo-lam-chuong-47297.html 28/05/2020) (truy cập ngày [45] Vũ Lê (2016), Chủ đầu tư chung cư Morning Star xây dựng sai phép tầng chung cư, xem tại: http://www.trangsucphongthuy.com/chu-dau-tu-chung-cu-morning-starxay-dung-sai-phep-tang-tret-chung-cu.html (truy cập ngày 10/05/2020) ... GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.3.1 Quan điểm mục tiêu quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án phê duyệt thành phố. .. giả thực chương với mục tiêu: Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng nhà chung cư 9 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH... DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH PHAN THỐNG NHỨT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI