CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ 2020

07 Tháng Một 2020 CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ 2020 Một năm hứa hẹn phía trước © Shutterstock/Romolo Tavani ■ Chúng lạc quan cách thận trọng triển vọng TTCK năm 2020 chúng tơi cho hầu hết lo ngại phản ánh vào giá ■ Chúng kỳ vọng VN-Index chạm mốc 1.160 điểm năm 2020 sở tăng trưởng lợi nhuận DNNY vào khoảng 18% ảnh hưởng tích cực Luật Chứng khoán ■ Lựa chọn cổ phiếu VRE, MWG, VNM, DBC, HPG, GMD, MBB FPT Trần Khánh Hiền T (84) 90 364 3900 E hien.trankhanh@vndirect.com.vn & Khối Phân tích VNDIRECT Powered by the EFA Platform Chiến lược đầu tư 2020 07/01/2020 MỤC LỤC ĐIỂM NHẤN NHÌN LẠI NĂM 2019: Kinh tế vĩ mô ổn định TTCK tăng trưởng bấp bênh TRIỂN VỌNG VĨ MÔ 2020: Đà tăng trì 13 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020: Thời điểm khó khăn qua 17 LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ NĂM 2020 23 TRIỂN VỌNG NGÀNH VÀ LỰA CHỌN CỔ PHIẾU 33 BÁN LẺ: Cơ hội tay chơi lớn 34 CTCP Đầu tư Thế giới Di động 41 CTCP Vincom Retail 44 THỰC PHẨM & ĐỒ UỐNG: Sự vươn lên mơ hình Feed – Farm – Food (3F) 47 Tập đoàn DABACO 53 CTCP Vĩnh Hoàn 56 Công ty CP Sữa Việt Nam .59 CÔNG NGHIỆP CHẾ BIẾN CHẾ TẠO: Cất cánh 62 Tập đồn Hịa Phát 67 Công ty Cổ phần Sợi Thế Kỷ 70 LOGISTICS: Nắm bắt thời từ hội nhập thương mại 73 CTCP Gemadept 80 BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP: Tiềm tăng trưởng phản ánh vào giá 83 TCT Phát triển Đô thị Kinh Bắc 90 NGÂN HÀNG: Trong bối cảnh sách tiền tệ nới lỏng thận trọng 93 Ngân hàng TMCP Á Châu 100 Ngân hàng TMCP Quân Đội 103 Techcombank .106 Vietcombank 109 NH Việt Nam Thịnh Vượng 112 CÔNG NGHỆ: Hưởng lợi từ nhu cầu gia tăng 115 Công ty Cổ phần FPT 120 NGÀNH ĐIỆN: Hướng tới phát triển lượng 123 TCT Điện lực Dầu khí 130 DẦU KHÍ: Kỳ vọng dự án lớn nước bắt đầu khởi động 133 TCT Khí Việt Nam 138 TCT Khoan & Dịch vụ Khoan Dầu khí 141 Tổng Công ty Vận tải Dầu khí 144 Tổng CTCP Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam 147 BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở: Chưa hồi phục 150 CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền 158 CTCP Đầu tư Nam Long 161 CTCP Vinhomes 164 Chiến lược đầu tư 2020 Việt Nam Insert Một năm hứa hẹn phía trước ■ Chúng lạc quan cách thận trọng triển vọng TTCK năm 2020 chúng tơi cho hầu hết lo ngại phản ánh vào giá ■ Chúng kỳ vọng VN-Index chạm mốc 1.160 điểm năm 2020 sở tăng trưởng lợi nhuận DNNY vào khoảng 18% ảnh hưởng tích cực Luật Chứng khốn ■ Top cổ phiếu VRE, MWG, VNM, DBC, HPG, GMD, MBB FPT Việt Nam điểm sáng tăng trưởng kinh tế Chúng dự báo tăng trưởng GDP đạt 6,8% năm 2020, lĩnh vực sản xuất tăng 10,0%; xuất tăng 8,5% tiêu dùng nước tăng 8,5% Lạm phát cao giá thịt lợn tăng mức 3,2%, tạo dư địa cho NHNN nới lỏng sách tiền tệ vào năm 2020 Chúng tơi cho áp lực giảm giá lên tiền đồng (VND) không đáng kể nhờ thặng dư thương mại nguồn dự trữ ngoại hối dồi Mặc dù nhóm doanh nghiệp FDI tiếp tục đầu tàu kinh tế, nhận thấy lĩnh vực sản xuất khu vực tư nhân cất cánh với nhiều dự án lớn triển khai Chúng cho hầu hết lo ngại phản ánh vào giá TTCK năm 2019 nhìn chung diễn biến khơng đồng pha với kinh tế vĩ mô Chúng nhận thấy hai áp lực lên TTCK năm ngối bao gồm: tăng trưởng lợi nhuận DNNY thấp dự báo bùng nổ thị trường TPDN với lợi suất cao phần thu hút dòng tiền Năm 2020, chúng tơi ước tính lợi nhuận DNNY tăng 18%, cao so với số 13,7% 2019 Chúng tơi cho cần khoảng năm nữa, Việt Nam nâng hạng lên thị trường MSCI, song tỷ trọng cổ phiếu Việt Nam rổ MSCI Frontier Index kỳ vọng tăng lên sau Kuwait nâng hạng, điều giúp kích hoạt dịng vốn từ nước ngồi vào thị trường Chúng tơi đưa bốn luận điểm đầu tư cho năm 2020 Thứ nhất, cho nhóm ngành bán lẻ thực phẩm & đồ uống (F&B) tiếp tục tỏa sáng bối cảnh tiêu dùng nội địa tăng trưởng mạnh mẽ với lạc quan người tiêu dùng Thứ hai, hỗ trợ sách, vươn lên dịng vốn đầu tư tư nhân giúp ngành sản xuất công nghệ cất cánh năm 2020 Thứ ba, nhóm logistic khu cơng nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ tăng trưởng FDI dịch chuyển thương mại Cuối cùng, sách tiền tệ nới lỏng linh hoạt cỏ thể đưa ngành ngân hàng vào tâm điểm đầu tư năm 2020 Chúng kỳ vọng VN-Index đạt mốc 1.160 điểm năm 2020 Chúng dự báo VN-Index tăng 20,7% so với cuối năm 2019; dựa P/E 2020 15,3x, tương đương với mức P/E trượt Top ngành đầu tư bán lẻ, F&B, công nghiệp chế biến chế tạo logistics Top cổ phiếu khuyến nghị bao gồm: VRE, MWG, VNM, DBC, HPG, GMD, MBB FPT Chúng tơi thấy rủi ro TTCK, ngoại trừ suy thoái kinh tế toàn cầu bất ổn liên quan tới chiến tranh thương mại Mỹ-Trung Trong khi, dư địa tăng trưởng cho thị trường bao gồm việc nâng hạng thị trường diễn sớm dự kiến; số thương vụ IPO đáng ý Bamboo Airways, Maritime Bank thu hút quan tâm nhà đầu tư nước ngồi Hình 1: Tăng trưởng kinh tế Việt Nam theo lĩnh vực (quý, so với kỳ) Trần Khánh Hiền T (84) 90 364 3900 E hien.trankhanh@vndirect.com.vn & Khối Phân tích VNDIRECT NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH, TCTK Powered by the EFA Platform Chiến lược đầu tư 2020 ĐIỂM NHẤN Chúng kỳ vọng kinh tế Việt Nam trì quỹ đạo tăng trưởng năm 2020 Đơn vị 2014 2015 2017 Đơn vị 2018 2014 2019E 2015 2020F 2016 Tăng trưởng GDP 6,8 % sv7,1 kỳ 7,06,0 6,7 6,8 6,2 Kim ngạch xuất 21,6khẩu % sv kỳ 13,4 13,5 8,1 8,1 8,0 9,0 Kim ngạch nhập 21,4khẩu % sv kỳ 11,4 12,5 7,0 12,0 8,5 5,0 Cán cân thương 2,9mại tỷ USD 7,6 9,91,4 (4,2) 8,6 2,1 Cán cân vãng2,3 lai % GDP 2,4 2,55,0 0,5 2,2 4,0 Lạm phát bình3,5 quân % sv3,5 kỳ 2,84,1 0,6 3,2 2,7 Lãi suất tái cấp 6,25vốn %/năm 6,25 6,50 6,00 6,50 5,75 6,50 VND/US$ 23.245 21.405 23.230 22.540 23.500 22.790 2016 Kinh tế Việt % Nam vượt lên xu 6,0 hướng giảm chung 6,2 sv kỳ 6,7 khu vực, với%mức tăng ngạch xuất sv kỳ trưởng GDP 13,5 7,02% 8,1 năm 9,0 2019 tăngkỳtrưởng GDP ngạch nhập Chúng % sv 12,5đạt 6,8% 12,0 năm 5,0 2020 tăng trưởng 1,4 tích cực trong(4,2) bối cảnh cân thương mại Đây tốc tỷđộ USD 2,1 tếGDP toàn cầu đầy 5,0 thách thức và0,5 bất ổn từ cân vãng môi lai trường kinh % 4,0 mại, 2,7 phát bìnhchiến quân tranh thương % sv mại kỳ Mỹ-Trung 4,1 Thặng dư thương 0,6 dựvốntrữ ngoại hối %/năm dồi với uất tái cấp 6,50lạm phát thấp 6,50 6,50 yếu tố hỗ trợ để kinh tế đối mặt với 22.790 (cuối năm) VND/US$ 21.405nước khi22.540 rủi ro bất định từ bên trưởng GDP Chúng nhận thấy điểm sáng từ khu vực đầu tư tư nhân Tỷ giá (cuối năm) 22.735 25,0% Mặc dù FDI đầu tàu tăng trưởng kinh tế, Việt Nam chứng kiến khao khát vươn lên khối doanh nghiệp tư nhân với đại dự án sản xuất công nghiệp triển khai như: Tổ hợp sản xuất ô tô Vinfast, Tổ hợp nhà máy điện tử Vinsmart Tổ hợp thép Hòa Phát Dung Quất Chúng tơi kỳ vọng bứt phá nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ tiêu dùng nước nhờ vào dòng vốn đầu tư tư nhân sách trợ lực mạnh mẽ Chính phủ 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 Đầu tư khu vực nhà nước Đầu tư khu vực tư nhân Đầu tư khu vực nước TTCK Việt Nam mức định giá tương đối hấp dẫn Tính đến ngày 25/12/2019, VN-Index giao dịch mức P/E trượt 12 tháng 15,3 lần, tương đương với thị trường khu vực hấp dẫn tính thêm yếu tố tăng trưởng lợi nhuận tồn thị trường (PEG) Chúng tơi dự báo tăng trưởng LN ròng năm 2020 đạt 22,9% DN danh mục theo dõi VNDIRECT 18% DNNY sàn HOSE Tỷ trọng rổ số MSCI Frontier Markets 100 Index theo quốc gia (10/12/2019) Chúng cho việc nâng hạng Việt Nam lên thị trường MSCI năm nữa, khả cao Việt Nam tăng tỷ trọng rổ số thị trường cận biên MSCI sau Kuwait nâng hạng Chúng tơi ước tính thị trường Việt Nam đón nhận dịng vốn khoảng 200 triệu USD từ quỹ số mô MSCI Frontier Market Index Quy mơ dịng vốn đầu tư cịn lớn tính thêm đầu tư chủ động ETF mô số khác MSCI Frontier Emerging Markets Index hay S&P/BNP Mellon New Frontier Index NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY, TTCK, MSCI Chiến lược đầu tư 2020 Hình 2: Hiệu suất đầu tư năm 2019 danh sách cổ phiếu theo dõi VNDIRECT (coverage) Mã cổ phiếu PC1 VN LPB VN NLG VN ACV VN DPM VN QNS VN LTG VN VCB VN MBB VN VPB VN TCM VN HPG VN PVT VN STK VN AAA VN PNJ VN KDH VN DCM VN VTP VN ACB VN GAS VN PVS VN PVD VN MSH VN MWG VN POW VN TCB VN KBC VN VNM VN VHM VN VHC VN VRE VN FPT VN GMD VN DBC VN Giá (VND) Giá mục tiêu (VND) Khuyến nghị 17.550 7.300 27.350 76.200 13.400 28.600 20.500 89.900 21.000 19.550 19.200 23.150 16.400 17.200 12.950 85.500 26.850 6.700 115.600 22.900 96.900 17.700 14.850 44.450 113.900 12.300 23.000 15.450 117.000 83.700 78.300 32.800 57.500 23.950 24.700 24.500 10.000 39.600 105.000 15.800 44.300 27.300 92.200 34.300 21.200 28.200 26.139 21.000 25.200 25.300 88.000 28.300 8.900 111.000 30.400 105.700 24.100 19.600 66.600 140.700 18.334 27.400 17.500 155.600 104.300 93.900 43.900 74.000 29.500 30.700 Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Trung tính Khả quan Trung tính Khả quan Trung tính Khả quan Khả quan Khả quan Trung tính Trung tính Khả quan Trung tính Khả quan Trung tính Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Khả quan Tăng/giảm giá từ đầu năm Hiệu suất đầu tư theo năm (bao gồm cổ tức) Hiệu suất đầu tư năm 2019 nhóm cổ phiếu VNDIRECT theo dõi -15,1% -20,7% 17,9% -14,4% -36,6% -15,8% -15,4% 68,0% 19,8% -2,0% -9,1% -2,8% 10,5% 27,4% -9,3% 23,8% 7,5% -27,2% 26,4% 2,0% 0,5% -11,4% -7,7% -4,9% 41,0% -13,7% 10,8% 2,3% -3,7% -6,5% 0,3% 3,0% 1,8% 1,9% 2,1% -15,2% -10,2% 19,7% -14,5% -31,3% -14,7% -10,3% 69,8% 22,7% -2,0% -7,4% -2,8% 16,8% 34,4% 0,3% 25,8% 9,3% -22,0% 28,8% 5,6% 4,4% -9,9% -10,3% 0,3% 61,5% -20,2% 21,6% 8,6% -13,5% -26,0% 1,2% 15,6% 46,1% 33,3% 39,7% 8,3% Hiệu suất đầu tư năm 2019 nhóm cổ phiếu VNDIRECT khuyến nghị MUA mạnh 13,6% Hiệu suất đầu tư năm 2019 VNINDEX 7,7% Dữ liệu ngày 25/12/2019 (*) Tăng/giảm giá từ đầu năm tính từ thời điểm báo cáo lần đầu cổ phiếu báo cáo lần đầu năm 2019 Hiệu suất đầu tư theo năm: Quy đối sang hiệu đầu tư theo năm (bao gồm cổ tức) NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH Chiến lược đầu tư 2020 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020 NHÌN LẠI NĂM 2019: Kinh tế vĩ mô ổn định TTCK tăng trưởng bấp bênh Một năm thành công kinh tế vĩ mô Trong năm 2019, kinh tế Việt Nam ngược với xu hướng khu vực, với mức tăng trưởng GDP đạt 7,02% sv kỳ Áp lực lạm phát giảm giá thực phẩm tăng, lạm phát bình quân năm đạt 2,8%, thấp mức 3,5% năm 2018 Xuất tăng trưởng 8,1% so với kỳ bất chấp căng thẳng thương mại Mỹ-Trung Nổi bật giá trị xuất khu vực nước ghi nhận mức tăng trưởng năm 2019 vượt trội (17,7% sv kỳ) so với khu vực FDI (4,4% sv kỳ) Tăng trưởng toàn diện hầu hết lĩnh vực Trong năm 2019, quỹ đạo tăng trưởng mạnh Việt Nam trì, hỗ trợ hoạt động sản xuất lĩnh vực dịch vụ tiếp tục cải thiện Ngành sản xuất tiếp tục tăng mạnh 11,3% sv kỳ năm 2019 Ngành dịch vụ trì đà tăng tích cực với mức tăng trưởng 7,3% sv kỳ năm 2019, cao mức 7,0% năm 2018 Mặc dù có tăng trưởng chậm lại đầu tư sở hạ tầng nút thắt bên phía cung hoạt động xây dựng nhà ở, ngành xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng ổn định mức 9,1% sv kỳ năm 2019 (giảm nhẹ so với mức tăng 9,2% năm 2018) Trong bối cảnh chiến tranh thương mại diễn ra, Việt Nam hưởng lợi đáng kể nhờ dịch chuyển doanh nghiệp FDI đến nước có chi phí sản xuất thấp Xuất khu vực nước ghi nhận kết ấn tượng với mức tăng trưởng đạt 17,7% so với kỳ năm 2019, dẫn đầu xuất hàng điện tử (+345,4% sv kỳ), tiếp đến hàng dệt may, giày dép túi xách (+15,2% sv kỳ) Hình 3: Tăng trưởng kinh tế Việt Nam theo lĩnh vực NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH, TCTK Lạm phát thấp tạo dư địa cho sách nới lỏng tiền tệ Q4/2019 Chi phí thực phẩm tăng cao, đặc biệt giá thịt lợn tiêu hủy lợn nhằm kiểm soát dịch tả lợn châu Phi, đẩy lạm phát giá thực phẩm lên mức cao kỷ lục Q4/2019 Trong năm 2019, số giá tiêu dùng thực phẩm tăng 4,1% sv kỳ, mức cao năm qua Tuy nhiên, lạm phát chung kiểm sốt đạt mức bình qn 2,8% so với kỳ, thấp mục tiêu 4,0% Chính phủ mức tăng 3,5% năm 2018 Chuyên viên phân tích Trần Thị Hà My T (84) 96 681 1636 E my.tranha@vndirect.com.vn Lạm phát thấp giúp Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có số động thái nới lỏng tiền tệ để đối phó với rủi ro từ nhân tố bên tăng trưởng nhu cầu giới chậm lại Trong Q4/2019, NHNN giảm lãi suất điều hành 25 điểm bản, hạ trần lãi suất huy động kỳ hạn ngắn giảm lãi suất cho vay 50 điểm nhóm ngành ưu tiên để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng Theo ước tính Tổng cục Thống kê, dư nợ tồn kinh tế (tính đến ngày 20/12/2019) tăng 12,1% so với cuối năm 2018 Mặc dù sách tiền tệ nới lỏng Q4/2019, chúng tơi cho tăng trưởng tín dụng năm Chiến lược đầu tư 2020 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020 thấp so với mục tiêu 14,0% NHNN cho năm 2019 tác động việc nới lỏng sách tiền tệ kéo dài sang năm 2020 Diễn biến TTCK Việt Nam không đồng pha với kinh tế vĩ mô VN-Index ghi nhận mức tăng khiêm tốn 7,7% so với đầu năm 2019 Chỉ số VN-INDEX tăng mạnh Q1/2019 trước dao động khoảng 950-1.030 điểm quý lại năm 2019 Theo chúng tơi, diễn biến tích cực TTCK Việt Nam năm đến từ: (1) tăng trưởng lợi nhuận chậm lại doanh nghiệp niêm yết (tăng trưởng lợi nhuận chung 9T2019 đạt 10,5%, thấp mức 22,6% 9T2018); (2) khơng có thương vụ IPO lớn việc thoái vốn DNNN bị trì hỗn; (3) thị trường trái phiếu doanh nghiệp sơi động khiến dịng tiền rút khỏi thị trường chứng khốn Trong đó, HNX-INDEX giảm 1,2% UPCOM-INDEX tăng 5,2% Hình 4: Chỉ số VN-INDEX hồi phục nhẹ năm 2019 Ghi chú: Dữ liệu ngày 25/12/2019 NGUỒN: BLOOMBERG, VNDIRECT RESEARCH Hình 5: Diễn biến số VN-INDEX 13 năm qua: xu hướng điều chỉnh sau lập đỉnh lịch sử vào năm 2018 Ghi chú: liệu ngày 25/12/2019 NGUỒN: BLOOMBERG Nhìn chung năm 2019, thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận kết vượt trội so với thị trường khác khu vực Đông Nam Á, nhiên số tham chiếu MSCI, bao gồm MSCI Frontier Markets Index MSCI Emerging Markets Index Chiến lược đầu tư 2020 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020 Hình 6: Chỉ số VN-INDEX năm 2019 tăng thấp mức bình quân giai đoạn 2010-2018 Hình 7: TTCK Việt Nam tăng tốt TTCK khu vực, nhiên số tham chiếu MSCI Ghi chú: liệu ngày 25/12/2019 NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH Ghi chú: liệu ngày 25/12/2019 NGUỒN: BLOOMBERG Nhóm cổ phiếu tăng – giảm mạnh Viễn thơng nhóm tăng trưởng tốt năm Tuy nhiên, điều khơng đại diện cho tồn ngành số ngành viễn thơng chủ yếu đóng góp VGI - công ty viễn thông niêm yết lớn với mức tăng giá cổ phiếu ấn tượng (+83,6%) năm 2019 Tương tự, kết tích cực nhóm cơng nghệ chủ yếu đến từ tăng trưởng giá ấn tượng FPT (+55,9%) CMG (+61,8%) Ngoài ra, số nhóm viễn thơng cơng nghệ bao gồm cổ phiếu chiếm tỷ trọng nhỏ quy mơ vốn hóa VN-INDEX Về nhóm ngành trụ cột VN-INDEX, Ngân hàng Bất động sản có mức tăng vượt trội so với số VN-INDEX Sự tăng điểm nhóm Ngân hàng chủ yếu đóng góp VCB (+68,0%), BID (+35,9%) MBB (+19,8%), số nhóm Bất động sản hỗ trợ cổ phiếu liên quan đến Vingroup, bao gồm VIC (+21,2%), VHM (+15,4%) VRE (+21,0%) Trong đó, Bảo hiểm nhóm giảm mạnh diễn biến khả quan BVH (-21,7%), sau đến nhóm Dầu khí Xây dựng Các doanh nghiệp sản xuất thực phẩm ghi nhận mức giá tăng trưởng âm cổ phiếu trụ cột ngành MSN giảm mạnh 28,1% Hình 8: Tăng trưởng số ngành năm 2019 (dữ liệu ngày 25/12/2019) NGUỒN: FIINPRO Chiến lược đầu tư 2020 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020 Hình 9: Diễn biến số ngành năm 2019 (dữ liệu ngày 25/12/2019) NGUỒN: FiinPro, VNDIRECT RESEARCH Dựa mức giá đóng cửa ngày 25/12/2019, VCB với mức tăng 68% so với đầu năm cổ phiếu dẫn dắt đà tăng thị trường đóng góp tới 40,3 điểm vào mức tăng VN-INDEX Các cổ phiếu vốn hóa lớn khác VIC, BID, VHM GAS đóng góp đáng kể vào đà tăng VN-INDEX Ngược lại, MSN ghi nhận mức giảm 28,1% kể từ đầu năm cổ phiếu gây áp lực điều chỉnh lớn lên VN-INDEX năm 2019, lấy 7,4 điểm VNINDEX Các cổ phiếu khác đóng góp nhiều vào giảm điểm VN-INDEX bao gồm SAB, BVH, TCB ROS Hình 10: Nhóm cổ phiếu tác động nhiều đến số VN-INDEX năm 2019 - VCB cổ phiếu đóng góp nhiều vào đà tăng VN-INDEX (dữ liệu ngày 25/12/2019) NGUỒN: BLOOMBERG Thanh khoản sụt giảm vắng bóng IPO thối vốn Doanh nghiệp Nhà nước Giá trị giao dịch trung bình ngày giảm 25,9% sv kỳ xuống cịn 208,0 triệu USD do: • Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thắt chặt tăng trưởng tín dụng ngành rủi ro cao BĐS đầu tư chứng khốn • Có thương vụ IPO việc thối vốn DNNN bị trì hỗn năm 2019 • Do thắt chặt tín dụng nên phần lớn nhà phát triển BĐS doanh nghiệp khác huy động vốn cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lợi suất coupon cao (trên 10% năm) Điều khiến lượng lớn dòng tiền rút khỏi thị trường cổ phiếu Chiến lược đầu tư 2020 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020 Hình 11: Thanh khoản sàn chứng khốn giảm (triệu Hình 12: Thanh khoản thị trường giảm thiếu vắng đợt USD) (dữ liệu ngày 25/12/2019) IPO, cổ phần hóa lớn năm 2019 (dữ liệu ngày 25/12/2019) NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH Top 10 cổ phiếu có khoản cao blue-chip, bao gồm ROS, HPG, VNM, MBB, VRE, VHM, VJC, CTG, MWG FPT ROS cổ phiếu có khoản cao với tổng khoản (bao gồm phương thức giao dịch thỏa thuận khớp lệnh) năm 2019 đạt 18,5 triệu USD, gần gấp bốn lần so với năm 2018 Hình 13: Thanh khoản ROS tăng mạnh năm 2019 (triệu Hình 14: Tỷ trọng khoản HOSE (dữ liệu ngày USD) (dữ liệu ngày 25/12/2019) 25/12/2019) NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH Chúng tơi chưa thấy dấu hiệu dịng vốn nước rút vốn khỏi TTCK Việt Nam Khối ngoại mua rịng thị trường chứng khốn Việt Nam năm 2019, nhiên giá trị mua ròng giảm mạnh từ 1,9 tỷ USD năm 2018 xuống 220 triệu USD Sự sụt giảm chủ yếu khơng có đợt IPO lớn thối vốn DNNN năm 2019, dẫn đến lượng vốn nước đổ vào chứng khốn Việt Nam cịn hạn chế Đáng ý giai đoạn 2017-18, khối ngoại mua ròng mạnh cổ phiếu Việt Nam, tập trung chủ yếu vào thương vụ thoái vốn DNNN VNM, SAB, PLX POW đợt IPO doanh nghiệp tư nhân VHM, VRE HDB 10 Chiến lược đầu tư 2020 BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Hình 185: Dư nợ bất động sản ngân hàng chưa đáp ứng Hình 186: Giá trị hộ trung bình* (triệu đồng) giá trị LTV Basel 2: Các ngân hàng có xu hướng cắt giảm dòng vốn cao cho hệ số rủi ro tín dụng vào lĩnh vực đầu đất hộ cao cấp NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY NGUỒN: VND RESEARCH, CBRE, NHNN Huy động vốn chủ đầu tư gặp khó khăn Năm 2019 chứng kiến bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bối cảnh ngân hàng thắt chặt dòng vốn kinh doanh bất động sản Theo liệu công ty Fiinpro, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2019 đạt 74 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 292% so với năm ngoái, chiếm tổng 34,1% tổng lượng trái phiếu phát hành tồn thị trường Tuy nhiên, chúng tơi nghĩ việc phát hành trái phiếu năm 2020 gặp nhiều trở ngại với lý sau: • Các ngân hàng tiếp tục hạn chế cung ứng vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản để tuân thủ việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% tháng năm 2020 37% tháng năm 2020 tăng hệ số rủi ro cho khoản vay kinh doanh bất động sản lên 200% kể từ 2020 Hình 187: Số lượng phát hành trái phiếu bất động sản theo năm (tỷ đồng): Năm 2019 xem năm bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 80.000 Hình 188: Phân bổ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản: nhà phát triển bất động sản chịu yêu cầu cho vay thắt chặt năm 2019 Title: Source: 120,0% 70.000 100,0% Please fill in the values above to have them entered in yo 60.000 80,0% 50.000 40.000 60,0% 30.000 40,0% 20.000 20,0% 10.000 0,0% 2015 2016 2017 2018 2019 Số lượng phát hành trái phiếu bất động sản theo năm (tỷ đồng) Coupon NGUỒN: HNX, FIINPRO, BÁO CÁO CƠNG TY NGUỒN: VNDS RESEARCH, NHNN • Nhà nước tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 NHNN Việt Nam lên tiếng cảnh báo Quý 3/2019 việc ngân hàng thương mại không mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích cấu nợ vay Chúng tin động thái tác động đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp 2020 đối tượng người mua NHTM chiếm đến 32,4% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh 154 Chiến lược đầu tư 2020 BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở nghiệp Thêm vào đó, có khoảng 20% lượng phát hành trái phiếu có coupon rate khoảng 15%-20%/năm, cao nhiều so với mức bình quân thị trường 10%-11%/năm Bộ Tài Chính cảnh báo rủi ro vỡ nợ trái phiếu có lãi suất coupon cao Chúng tin thị trường trái phiếu doanh nghiệp tạm hạ nhiệt năm 2020 sau nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều đến khả trả nợ đối tượng phát hành Nhìn chung, lo ngại công ty kinh doanh BĐS gặp nhiều trở ngại tìm kiếm quỹ đất mở bán dự án Chỉ có chủ đầu tư với tiềm lực tài mạnh, địn bẩy tài thấp số cơng ty hàng đầu hay chủ đầu tư nước ngồi miễn nhiễm với sóng gió Chúng tơi tin tưởng CTCP Đầu tư KD Nhà Khang Điền (KDH), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), CTCP Vinhomes (VHM) công ty nằm danh sách Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục mức chấp nhận Trong tháng đầu năm 2019, lãi suất cho vay mua nhà bình quân mức 11,5%, tăng 50 điểm so với cuối năm 2018 sau ngân hàng tiếp tục thắt chặt dịng vốn tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, theo liệu khảo sát chúng tôi, Quý 4/2019 số ngân hàng thương mại lớn giảm lãi suất cho vay với mức giảm khoảng 20-30 điểm Sự sụt giảm bắt nguồn từ việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm trần lãi suất tiền gửi tháng khoảng 50 điểm bản, góp phần làm giảm chi phí vốn đầu vào cho ngân hàng Vì vậy, ngân hàng cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà khoảng 20-30 điểm Quý 4/2019 Tuy nhiên, tin việc cắt giảm mang tính tạm thời khơng trì năm 2020 Chúng tơi kỳ vọng có đợt nâng lãi suất cho vay với mức tăng 20-50 điểm năm 2020 so với cuối năm 2019 Tuy nhiên, hệ số trả nợ khoản vay thu nhập mặt chung không tăng mức 50%, xem ngưỡng cận khả chi trả Chúng tiếp tục trì quan điểm lãi suất cho vay mua nhà nằm mức chấp nhận thị trường giao dịch hộ chung cư không bị ảnh hưởng nhiều Hình 189: Tỷ lệ chi trả thu nhập lãi suất mua nhà giá hộ tăng: lãi suất mua nhà nằm ngưỡng cho phép với giả định lãi suất mua nhà tăng 20-50 điểm 2020 USD Tiền lương hàng tháng (2 vợ chồng) Thu nhập năm hộ gia đình Giá bán bình qn (USD/ m2) Diện tích (m2) Tổng giá trị hộ (USD/căn) Tỷ lệ giá trị nhà/thu nhập LTV Năm Năm Năm 1.596 1.676 1.760 Hình 190: Lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng giai đoạn 2018-19: lãi suất cho vay mua nhà bình quân ngân hàng cuối năm 2019 tăng 30 điểm so với năm 2018 Giả định Chúng giả định thu nhập hộ gia đình hàng năm tăng 5% 19.152 20.110 21.115 1.250 1.350 1.458 66 66 66 Giá hộ tăng khoảng 5%-8% hàng năm 82.500 89.100 96.228 4,31 4,43 4,56 70% 70% 70% Kỳ hạn vay (tháng) 240 240 240 Lãi suất vay 12% 13% 13% Số tiền trả hàng tháng Tỷ lệ chi trả tổng thu nhập 636 731 789 40% 44% 45% (*) Giá trị hộ bình quân quý TP.HCM theo số liệu CBRE Nguồn: VND RESEARCH, CBRE Nguồn: VND RESEARCH, Báo cáo ngân hàng Lựa chọn cổ phiếu: VHM NLG Trừ trường hợp lãi suất cho vay tăng cao dự phóng cho 2020, nhu cầu mua nhà thực tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ dự án lớn mở bán đóng góp chủ yếu cho nguồn cung 2020 Hà Nội TP.HCM Với áp lực quy trình thủ tục pháp lý dự án hơn, Hà Nội dẫn đầu số lượng giao dịch nước TP.HCM có dấu hiệu chững lại bị trì hoãn giấy phép dự án Tuy nhiên, TP.HCM thị trường quan trọng 155 Chiến lược đầu tư 2020 BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở hầu hết công ty BĐS niêm yết DXG, NVL, NLG, KDH, PDR việc chậm thủ tục pháp lý mở bán dự án ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ bán hàng dòng tiền thu từ khách hàng sáu tháng đầu năm Chúng tơi tiếp tục trì triển vọng ngành BĐS nhà mức Trung lập môi trường pháp lý thay đổi theo chiều hướng bất lợi giá đất tăng TP.HCM 2020 làm giảm khả mở bán dự án triển vọng doanh số ký bán biên lợi nhuận doanh nghiệp Tuy nhiên, lạc quan việc nhu cầu thực mạnh mẽ từ người mua nhà đảm bảo tỷ lệ bán hàng tích cực cho dự án mở bán thành công 2020, phân khúc hộ trung cấp Vì thế, chúng tơi ưa thích doanh nghiệp BĐS dự án tương đối lớn có khả hồn thiện thủ tục pháp lý cho việc mở bán 2020 Chúng kỳ vọng tích cực cho NLG đưa VHM vào danh sách theo dõi chiến lược doanh nghiệp tập trung vào thị trường BĐS trung cấp Chúng đưa số tiêu chí lựa chọn cổ phiếu sau: • Dự án có quyền sử dụng đất giấy phép xây dựng; khả cao phê duyệt thủ tục 2020 • Tham gia sâu vào phân khúc trung cấp vừa túi tiền, nơi chiếm phần lớn nhu cầu thực người mua • Có tảng tài tốt (địn bẩy thấp, tỷ lệ khoản cao) để giảm ảnh hưởng từ tình trạng siết chặt tín dụng ngân hàng cho hoạt động kinh doanh BĐS Dựa vào tiêu chí trên, NLG VHM lựa chọn khuyến nghị tốt cho năm 2020 156 Chiến lược đầu tư 2020 BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Hình 191: So sánh với công ty ngành Công ty Mã Bloomberg Vinhomes VHM VN Giá đóng Giá mục cửa (nội tiêu (nội tệ) tệ) 84.500 104.300 Tăng giá Vốn hóa Khuyến (triệu nghị USD) 23,4% KHẢ QUAN 11.995 Tỷ suất sinh Tỷ lệ nợ vay lời cổ tức CAGR ròng/vốn P/E (x) P/B (x) ROE (%) (%) EPS chủ sở hữu năm (%) 2019F 2020F 2019F 2020F 2019F 2020F 2019F 2020F (%) 34,7 14,6 11,4 4,8 3,5 38,0 35,5 1,2 1,2 1,5 Bình qn cơng ty nước 17,9 12,3 10,2 1,6 1,2 13,9 16,8 2,4 2,4 16,0 Trung vị công ty nước 17,9 12,6 9,0 1,6 1,1 13,7 16,3 1,9 1,9 4,4 Regional peer average (1,5) 13,8 13,4 1,2 1,1 13,6 13,5 4,0 4,2 50,1 Regional peer median 5,5 11,9 12,6 1,0 0,9 8,4 8,9 4,0 4,6 37,7 Việt Nam Novaland NVL VN 57.900 NR N/A KHÔNG KN 2.371 N/A 18,8 17,9 2,4 N/A 14,6 12,1 N/A N/A 75,7 Khang Điền KDH VN 26.900 28.300 5,2% TRUNG LẬP 632 7,5 15,8 12,8 2,0 1,8 12,9 14,5 1,9 1,9 -12,6 Đất Xanh DXG VN 14.600 NR N/A KHÔNG KN 327 N/A 5,4 5,1 0,9 0,9 18,6 18,2 3,4 3,4 21,4 Nam Long NLG VN 27.350 39.600 44,8% KHẢ QUAN 295 28,3 9,3 5,0 1,3 1,1 9,7 22,3 1,8 1,8 -20,7 Trung Quốc Hồng Kông China Vanke-A 000002 CH 31,0 32,6 5,2% KHẢ QUAN 49.835 13,8 7,7 6,8 1,7 1,4 23,8 23,1 4,4 5,0 36,3 Sun Hung Kai 16 HK 117,5 147,0 25,1% KHẢ QUAN 43.733 (100,0) 10,1 9,1 0,6 0,6 6,1 6,5 4,3 4,6 12,5 China Overseas Land 688 HK 30,1 33,8 12,3% KHẢ QUAN 42.358 12,2 6,7 6,0 0,9 0,8 17,9 18,1 3,9 4,4 32,5 China Resources Land 1109 HK 38,1 40,5 6,3% KHẢ QUAN 34.851 18,3 7,8 6,7 1,3 1,3 25,7 28,1 4,5 5,2 33,0 China Evergrande 3333 HK 21,5 28,0 30,2% KHẢ QUAN 36.393 2,3 5,5 4,8 1,5 1,3 49,2 48,4 8,9 8,3 175,8 Country Garden 2007 HK 12,4 34.904 11,3 5,4 4,7 1,4 1,1 39,9 38,2 6,3 7,3 50,8 9,0 -27,4% KÉM KQ Indonexia Pakuwon Jati PWON IJ 575 750 30,4% KHẢ QUAN 1.983 7,0 12,2 12,9 2,2 2,0 19,9 16,3 1,5 1,6 7,3 Bumi Serpong Damai BSDE IJ 1.275 2.200 72,5% KHẢ QUAN 1.757 33,9 11,2 9,9 0,9 0,8 8,6 8,9 0,5 0,9 11,4 Ciputra Development CTRA IJ 1.045 1.600 53,1% KHẢ QUAN 1.389 11,4 19,0 16,2 1,4 1,3 7,4 8,2 0,9 0,8 31,3 Summarecon Agung SMRA IJ 990 1.700 71,7% KHẢ QUAN 1.023 14,0 35,6 32,8 2,5 2,3 7,1 7,3 0,5 0,6 78,1 KLCCP Stapled KLCCSS MK 8,0 8,1 0,7% TRUNG LẬP 3.495 4,6 18,6 18,1 1,1 1,1 6,8 7,0 6,6 6,7 10,0 SP Setia SPSB MK 1,6 1,9 18,5% TRUNG LẬP 1.528 2,1 19,2 14,2 0,5 0,4 2,1 2,8 2,3 3,1 55,8 Sime Darby Property SDPR MK 0,9 1,3 46,9% KHẢ QUAN 1.524 21,6 19,3 24,3 0,6 0,6 4,4 3,3 3,6 2,9 27,8 CapitaLand CAPL SP 3,7 4,1 12,1% KHẢ QUAN 13.936 (6,7) 9,7 12,5 0,8 0,8 5,3 6,1 3,3 3,3 55,9 Keppel Corp KEP SP 6,7 8,4 25,6% KHẢ QUAN 9.033 5,5 11,4 10,0 0,9 0,9 8,4 9,1 4,0 4,6 47,0 City Developments CIT SP 11,0 10,7 -3,1% KHẢ QUAN 7.338 (6,5) 13,7 20,7 0,9 0,9 4,8 4,3 1,9 1,9 32,8 UOL Group UOL SP 8,3 8,5 2,2% KHẢ QUAN 5.173 (7,3) 17,5 16,7 0,6 0,6 3,7 3,8 2,3 2,3 27,3 Frasers Property FPL SP 1,7 2,1 22,6% KHẢ QUAN 3.654 (100,0) 11,9 15,0 0,5 0,5 5,6 4,3 4,9 4,9 85,9 Ascott Residence ART SP N/A 1,3 N/A TRUNG LẬP 2.141 6,9 25,7 24,7 1,0 1,0 4,1 4,2 5,4 5,5 53,6 Malaysia Singapore Thái Lan Land And Houses LH TB 9,8 12,3 25,5% KHẢ QUAN 3.864 0,9 13,8 12,6 2,5 2,4 18,0 19,4 6,7 6,7 84,4 WHA Corporation WHA TB 3,9 5,2 33,3% KHẢ QUAN 1.883 14,2 21,6 17,3 2,6 2,4 11,8 14,2 1,9 2,4 104,5 Pruksa Holding PSH TB 14,8 21,9 48,0% KHẢ QUAN 1.082 3,1 6,9 6,6 1,0 0,9 14,4 14,0 8,1 8,3 61,3 Supalai SPALI TB 18,0 22,7 26,1% TRUNG LẬP 1.272 3,7 6,6 6,1 1,0 0,9 16,8 16,2 5,3 5,8 37,7 Chú ý: Giá đóng cửa ngày 27/12/2019 Các liệu công ty chưa khuyến nghị lấy Bloomberg NGUỒN: CGS-CIMB RESEARCH, VND RESEARCH, BLOOMBERG, BÁO CÁO CÔNG TY 157 Bất động sản│ CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền Insert Insert CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền Việt Nam TRUNG LẬP (không thay đổi) Consensus ratings*: KQ TL Giá tại: Giá mục tiêu: Giá mục tiêu cũ: Tỷ lệ tăng/giảm giá: CGS-CIMB / Consensus: KKQ VND26.900 VND28.300 VND28.300 5,6% -6,8% Reuters: Bloomberg: Vốn hóa: KDH.HM KDH VN US$632,0tr VND14.645.143tr US$0,39tr VND9.010tr 544,4tr 55,0% GTGD bình quân: SLCP lưu hành: Free float: *Nguồn: Bloomberg Thay đổi trọng yếu báo cáo N/a Price Close ■ Mặc dù lợi nhuận rịng 9T2019 hồn thành 55,4% dự báo năm 2019 chúng tơi kỳ vọng KDH hồn thành dự báo năm nhờ đẩy mạnh bàn giao Q4/2019 ■ Doanh số ký bán năm 2019 theo sát kỳ vọng nhờ mở bán dự án Venita Lovera Vista nửa cuối năm 2019 ■ Chúng tơi trì đánh giá Trung lập kỳ vọng phản ánh vào định giá Kỳ vọng doanh thu ấn tượng Q4/2019 Trong 9T2019, lợi nhuận ròng CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tăng 26,4% sv kỳ lên 510 tỷ đồng, thấp mức tăng trưởng 39,2% sv kỳ doanh thu không ghi nhận lãi bất thường Q2/2018 Lợi nhuận rịng 9T2019 hồn thành 55,4% dự báo năm đóng góp lô đất không cốt lõi bàn giao dự án Jamila Tuy nhiên, kỳ vọng KDH ghi nhận DT khoảng 1.000 tỷ đồng từ dự án Venita sau mở bán vào tháng bắt đầu bàn giao từ Q4/2019 Relative to VNINDEX (RHS) 27,000 110.0 25,000 100.0 23,000 90.0 21,000 80.0 Vol m Tiềm tăng trưởng phản ánh vào định giá Doanh số ký bán tích cực Q4/2019 Trong Q3/2019, KDH mở bán dự án nhà phố Venita (293 căn) bán 100 căn, bổ sung khoảng 930-1.116 tỷ đồng vào giá trị ký bán Doanh số ký bán KDH 9T2019 ước tính hồn thành 52% dự báo năm 2019 Chúng kỳ vọng doanh số ký bán hoàn thành dự báo năm nhờ mở bán dự án Lovera Vista (1.500 căn) Q4/2019 Dec-18 Mar-19 Jun-19 Sep-19 Nguồn: Bloomberg Diễn biến giá Tuyệt đối (%) Tương đối (%) 1T 1,2 6,6 3T 3,5 7,8 12T 11 7,2 Cổ đơng % nắm giữ Tien Loc Investment Limited 11,7 Gam Ma Investment Company 9,6 A Au Investment Trading Company 8,6 Insert Chuyên viên phân tích Lại Thanh Nhàn T (84) 914 459 879 E nhan.laithanh@vndirect.com.vn Tăng trưởng EPS năm 2019-20 hỗ trợ giá bán cao kế hoạch bàn giao Chúng tơi ước tính lợi nhuận rịng KDH đạt 921 tỷ đồng năm 2019 (+14,0% sv kỳ) nhờ giá bán cao dự án Venita Park Chúng giữ nguyên dự báo lợi nhuận ròng năm 2020 đạt 1.141 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng EPS cốt lõi 23,2% sv kỳ nhờ bàn giao dự án Venita Safira Giá bán trung bình dự án Safira tăng 12% lên 28 triệu đồng/m2 kể từ mở bán lần đầu vào tháng 10/2018 nhu cầu mạnh mẽ hộ tầm trung Thành phố Hồ Chí Minh Duy trì Trung lập giữ nguyên giá mục tiêu Chúng tơi trì khuyến nghị Trung lập kỳ vọng phản ánh vào giá, với giá mục tiêu dựa RNAV trì mức 28.300 đồng/cp Động lực tăng giá ngắn hạn đến từ doanh số ký bán tích cực dự án Q4/2019, tiềm trung dài hạn chủ yếu dựa vào khả mở bán dự án cỡ lớn năm 2020-21 Rủi ro đầu tư bao gồm: 1) hoãn thời gian mở bán dự án chậm pháp lý; 2) lãi suất vay mua nhà tăng đột biến Tóm tắt tiêu Doanh thu (tỷ đồng) EBITDA hoạt động (tỷ đồng) Lợi nhuận ròng (tỷ đồng) EPS cốt lõi (VNĐ) Tăng trưởng EPS cốt lõi (%) Ước tính P/E cốt lõi (lần) Cổ tức tiền mặt (VNĐ) Tỷ suất cổ tức EV/EBITDA (lần) P/FCFE Đòn bẩy P/B (lần) ROE CGS-CIMB/Consensus EPS (lần) 12/17A 3.055 799 502 1.179 10% 22,90 1.000,0 3,70% 14,4 41,31 (0,15) 2,47 11,6% 12/18A 2.917 990 808 1.381 17% 19,55 500,0 1,85% 13,0 NA (0,13) 2,12 11,6% 12/19F 2.793 1.188 921 1.701 23% 15,87 500,0 1,85% 12,1 NA (0,04) 1,97 12,9% 1,00 12/20F 2.940 1.515 1.141 2.095 23% 12,89 500,0 1,85% 9,2 17,67 (0,10) 1,78 14,5% 0,94 12/21F 3.228 1.380 1.076 1.976 -6% 13,67 500,0 1,85% 9,9 31,87 (0,12) 1,63 12,4% 0,80 NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 158 Bất động sản│ CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền THƠNG TIN TÀI CHÍNH P/BV vs ROE 12-mth Fwd FD Core P/E vs FD Core EPS 2.60 2.40 2.20 2.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 Jan-15AJan-16AJan-17AJan-18A Jan-19F Jan-20F Rolling P/BV (x) (lhs) 15.00% 14.44% 13.89% 13.33% 12.78% 12.22% 11.67% 11.11% 10.56% 10.00% Growth 18.7 17.7 16.7 15.7 14.7 13.7 12.7 11.7 10.7 9.7 8.7 Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F 26.0% 24.2% 22.4% 20.6% 18.8% 17.0% 15.2% 13.4% 11.6% 9.8% 8.0% 12-mth Fwd Rolling FD Core P/E (x) (lhs) ROE (rhs) FD Core EPS Growth (rhs) Báo cáo KQ HĐKD (tỷ đồng) Doanh thu Lợi nhuận gộp LN hoạt động Chi phí khấu hao LN hoạt động trước thuế & lãi vay TN từ hoạt động tài TN từ Cty LK & LD Chi phí/lãi ngồi HĐKD Lợi nhn trước thuế Các khoản đặc biệt LNTT sau khoản đặc biệt Thuế Các khoản thu nhập đặc biệt Lợi nhuận sau thuế Lợi ích cổ đơng thiểu số Cổ tức ưu đãi Lãi lỗ ngoại tệ Các khoản điểu chỉnh khác Lợi nhuận ròng Lợi nhuận thường xuyên Lợi nhuận rịng sau pha lỗng Dịng tiền (tỷ đồng) EBITDA Lãi (lỗ) từ đầu tư vào công ty liên kết Tăng/(Giảm) vốn lưu động (Tăng)/Giảm khoản phân bổ (Tăng)/Giảm khoản dự phòng Chi/(Thu) tiền khác Dòng tiền hoạt động khác (Chi phí lãi vay)/Thu nhập lãi tiền gửi Thuế trả Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh Tiền chi mua sắm tài sản cổ định Tiền thu lý TSCĐ Tiền thu lý khoản đầu tư Tiền chi đầu tư góp vốn Tiền khác từ hoạt động đầu tư Dòng tiền từ hoạt động đầu tư Tiền vay nhận được/(đã trả) Tiền thu từ phát hành, nhận góp vốn Tiền mua lại CP phát hành Cổ tức LN trả cho chủ sở hữu Cổ tức ưu đãi trả Tiền khác từ hoạt động tài Dịng tiền từ hoạt động tài 12/17A 3.055 1.036 799 (7) 792 (53) (19) 729 12/18A 2.917 1.239 990 (8) 982 111 (21) 1.076 12/19F 2.793 1.473 1.188 (11) 1.176 (27) 1.151 12/20F 2.940 1.780 1.515 (12) 1.503 (72) (5) 1.426 12/21F 3.228 1.659 1.380 (12) 1.367 (18) (5) 1.345 729 (170) 1.076 (266) 1.151 (230) 1.426 (285) 1.345 (269) 559 (57) - 810 (2) - 921 - 1.141 - 1.076 - 502 502 502 808 701 701 921 921 921 1.141 1.141 1.141 1.076 1.076 1.076 12/17A 799 (82) 204 (70) (0) (61) (156) (113) 597 (61) 12/18A 990 (200) (1.236) 86 (8) 97 (114) (256) (719) (161) 12/19F 1.188 (77) (1.134) (37) 11 (45) (38) (230) (325) (51) - 12/20F 1.515 (42) (191) (89) 12 (83) (63) (285) 863 (56) - 12/21F 1.380 (70) (496) (35) 12 (57) (32) (269) 468 (61) - (23) (82) (237) 1.488 (234) 680 519 (689) 101 (194) 77 25 (18) (272) 42 (14) (17) (272) 70 (15) (272) 1.017 226 (556) (291) (289) (287) NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 159 Bất động sản│ CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền THÔNG TIN TÀI CHÍNH Bảng cân đối Kế tốn (tỷ đồng) Tiền tương đương tiền Xây dựng dở dang Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác Tổng tài sản ngắn hạn Tài sản cố định Tổng đầu tư Tài sản vơ hình Tài sản dài hạn khác Tổng tài sản dài hạn Vay & nợ ngắn hạn Nợ dài hạn đến hạn phải trả Phải trả người bán Nợ ngắn hạn khác Tổng nợ ngắn hạn Vay & nợ dài hạn Nợ hỗn hợp Nợ dài hạn khác Tổng nợ dài hạn Dự phịng Tổng nợ Vốn chủ sở hữu Lợi ích cổ đông thiểu số Tổng nợ vốn chủ sở hữu 12/17A 2.592 12/18A 1.836 12/19F 1.246 12/20F 1.805 12/21F 1.994 1.548 4.858 114 9.110 342 104 152 606 186 1.760 5.817 157 9.570 500 19 134 658 632 1.576 7.994 164 10.980 542 18 137 701 663 1.551 8.524 173 12.053 588 16 138 746 697 1.803 8.577 181 12.556 639 14 137 794 731 54 1.577 1.817 1.471 284 1.859 2.775 337 224 2.792 3.679 287 197 3.138 4.031 237 266 2.877 3.875 187 237 1.708 3.526 5.214 977 6.191 217 553 3.328 6.864 35 6.899 213 500 4.179 7.467 35 7.502 217 454 4.485 8.278 35 8.314 226 412 4.287 9.028 35 9.063 12/17A -22,3% 14% 26,2% 1.958 10.930 80,64 23,3% 66,9% 66,8 856,48 12,14 14,9% 12,2% 6,93% 12/18A -4,5% 24% 33,9% 1.612 12.753 30,96 24,7% 25,6% 76,4 1.161,43 36,84 18,6% 15,0% 7,00% 12/19F -4,2% 20% 42,5% 544 13.715 31,04 20,0% 29,6% 105,9 1.909,09 70,27 18,9% 15,4% 8,40% 12/20F 5,3% 28% 51,5% 1.602 15.206 23,77 20,0% 23,9% 101,3 2.604,46 66,34 20,3% 17,5% 9,91% 12/21F 9,8% -9% 42,7% 1.977 16.582 42,38 20,0% 25,3% 99,0 1.989,19 53,84 17,9% 14,9% 8,36% 12/17A N/A N/A N/A N/A 34% N/A 26% 0,09 91% N/A 4% 12/18A 2.636 N/A N/A N/A 42% N/A 34% 0,02 98% N/A 3% 12/19F 5.082 N/A N/A N/A 53% N/A 42% 0,02 98% N/A 5% 12/20F 5.842 N/A N/A N/A 61% N/A 51% 0,03 97% N/A 4% 12/21F 4.948 N/A N/A N/A 51% N/A 42% 0,03 97% N/A 4% Các tiêu Tăng trưởng doanh thu Tăng trưởng LNHĐKD Biên LNHĐKD LN cổ phiếu Giá trị sổ sách/cp Khả toán lãi vay Thuế suất hiệu dụng Tỷ lệ chia cổ tức Số ngày phải thu Số ngày tồn kho Số ngày phải trả ROIC ROCE Chỉ tiêu hoàn vốn tổng tài sản Giả định Doanh số ký bán (triệu VND) Diện tích ký bán (triệu m2) Số lượng hộ ký bán Quỹ đất chưa mở bán Biên lợi nhuận gộp Gía bán bình qn (VND/ m2) EBIT biên Doanh thu đầu tư/tổng doanh thu Doanh thu từ nhà ở/tổng doanh thu Biên sinh lời từ bất động sản đầu tư Tỷ lệ chi phí doanh thu NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 160 Bất động sản │ CTCP Đầu tư Nam Long Insert Insert CTCP Đầu tư Nam Long Việt Nam KHẢ QUAN (không thay đổi) Consensus ratings*: KQ TL Giá tại: Giá mục tiêu: Giá mục tiêu cũ: Tỷ lệ tăng/giảm giá: CGS-CIMB / Consensus: Triển vọng lợi nhuận tích cực 2020-22 KKQ VND27.500 VND39.600 VND39.600 44,0% 3,0% Reuters: Bloomberg: Thị giá vốn: NLG.HM NLG VN US$296,3tr VND6.866.821tr US$0,53tr VND12.355tr 259,7tr 46,3% GTGD bình quân: SLCP lưu hành: Free float: *Nguồn: Bloomberg Thay đổi trọng yếu báo cáo N/A Price Close Relative to VNINDEX (RHS) 34,000 113.0 32,000 107.0 30,000 101.0 28,000 95.0 26,000 89.0 24,000 83.0 Vol m Aug-18 Nov-18 Feb-19 May-19 Nguồn: Bloomberg Diễn biến giá Tuyệt đối (%) Tương đối (%) 1T -0,4 1,3 Cổ đơng Nguyễn Xn Quang PYN Elite Fund Nguyễn Thị Bích Ngọc Insert 3T -1,1 3,2 12T 15,4 8,5 % nắm giữ 13,0 6,8 5,6 ■ Ban lãnh đạo ước tính doanh thu năm 2019 đạt 2.614 tỷ đồng (-24,8%) lợi nhuận ròng đạt 956 tỷ đồng (+32,5%), hoàn thành 76% 100% kế hoạch doanh nghiệp ■ Giá trị ký bán 11T2019 vượt 8.000 tỷ đồng (+60%) nhờ doanh số ký bán tích cực dự án Southgate Akari ■ Duy trì đánh giá Khả quan với triển vọng tích cực năm 2020-22 Lợi nhuận rịng năm 2019 ước tính vượt kỳ vọng Trong gặp nhà đầu tư vào ngày 10/12 NLG, ban lãnh đạo cho biết lợi nhuận ròng dự kiến năm 2019 đạt 956 tỷ đồng (tăng 32,5% so với kỳ), hoàn thành mục tiêu năm vượt 25,9% dự báo nhờ thu nhập khác đạt 200 tỷ đồng từ dự án Đại Phước Ban lãnh đạo đặt mục tiêu doanh thu Q4/2019 đạt 1.289 tỷ đồng, bao gồm 468 tỷ đồng giá trị bàn giao từ Novia doanh thu dịch vụ tư vấn đầu tư 640 tỷ đồng từ dự án Hợp tác kinh doanh (BCC) Doanh thu sơ năm 2019 NLG ước tính mức xấp xỉ 2.614 tỷ đồng (-24,8% so với kỳ), thấp 25% so với mục tiêu năm thấp 6,9% so với dự báo chúng tơi NLG trì hỗn ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất 629 tỷ đồng từ dự án Akari bàn giao 35 tỷ đồng từ dự án Southgate sang năm 2020 trình xin cấp phép chậm Theo ban lãnh đạo, NLG ghi nhận 200 tỷ đồng thu nhập khác từ dự án Đại Phước để bù đắp thiếu hụt Tăng trưởng lợi nhuận ròng ấn tượng năm 2020-22… NLG đặt mục tiêu tăng trưởng kép lợi nhuận ròng đạt 25-30% năm 2020-22, phù hợp với dự báo hỗ trợ bởi: i) doanh thu từ dịch vụ tư vấn đầu tư dự án cho liên doanh; ii) doanh thu chuyển nhượng đất từ dự án Akari Paragon; iii) lợi nhuận liên kết từ dự án BCC sau hoàn thành bàn giao dự án Mizuki Park Southgate NLG dự kiến bàn giao tổng cộng 15.758 thông qua công ty liên kết dự án NLG triển khai năm 2019-21, cao gấp lần so với năm 2015-18 …nhờ doanh số ký bán tích cực năm 2019-20 Giá trị ký bán 11T2019 đạt 8.000 tỷ đồng nhờ doanh số ký bán tích cực dự án Southgate Akari Doanh số ký bán NLG tháng 12/2019 ước tính mức 600 tỷ đồng nhờ kế hoạch mở bán 50 siêu biệt thự dự án Southgate Trong năm 2020, doanh nghiệp lên kế hoạch bán phần lại dự án Southgate, Akari, Mizuki mở bán VSIP Hải Phòng Nam Long Duy trì đánh giá Khả quan với giá mục tiêu 39.600 đồng/cp Chúng tơi trì đánh giá Khả quan dựa triển vọng tích cực 2020-22 nhờ đẩy mạnh bàn giao dự án Southgate Mizuki Park doanh thu từ chuyển nhượng đất Giá mục tiêu chúng tơi trì mức 39.600 đồng/cp, thấp 14% so với RNAV Động lực tăng giá gồm giá bán cao giai đoạn dự án Mizuki Akari Rủi ro bao gồm: 1) lãi suất cho vay mua nhà gia tăng; 2) quy trình pháp lý chậm Chuyên viên phân tích Lại Thị Thanh Nhàn T (84) 914 459 879 E nhan.laithanh@vndirect.com.vn Tóm tắt tiêu Doanh thu (tỷ đồng) EBITDA hoạt động (tỷ đồng) Lợi nhuận ròng (tỷ đồng) EPS cốt lõi (VNĐ) Tăng trưởng EPS cốt lõi (%) Ước tính P/E cốt lõi (lần) Cổ tức tiền mặt (VNĐ) Tỷ suất cổ tức EV/EBITDA (lần) P/FCFE Đòn bẩy P/B (lần) ROE CGS-CIMB/Consensus EPS (lần) 12/17A 3.161 895 512 752 -57% 36,55 496,8 1,81% 4,3 4,49 (0,44) 1,95 5,5% 12/18A 3.480 1.026 721 1.823 142% 15,08 452,0 1,64% 4,2 NA (0,20) 1,54 11,3% 12/19F 2.807 316 759 1.864 2% 14,75 500,0 1,82% 16,9 NA (0,03) 1,33 9,7% 0,83 12/20F 1.719 15 1.421 5.180 178% 5,31 500,0 1,82% 298,1 9,67 (0,12) 1,07 22,3% 1,34 12/21F 2.282 199 1.699 6.543 26% 4,20 500,0 1,82% 12,5 3,51 (0,32) 0,86 22,7% 1,07 NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 161 Bất động sản │ CTCP Đầu tư Nam Long THÔNG TIN TÀI CHÍNH P/BV vs ROE 12-mth Fwd FD Core P/E vs FD Core EPS 2.20 28.0% 2.00 23.8% 1.80 19.7% 1.60 15.5% 1.40 11.3% 1.20 7.2% 1.00 Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F 3.0% Rolling P/BV (x) (lhs) Growth 21.8 19.8 17.8 15.8 13.8 11.8 9.8 7.8 5.8 Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 12-mth Fwd Rolling FD Core P/E (x) (lhs) ROE (rhs) FD Core EPS Growth (rhs) Báo cáo KQ HĐKD (tỷ đồng) Doanh thu Lợi nhuận gộp LN hoạt động Chi phí khấu hao LN hoạt động trước thuế & lãi vay TN từ hoạt động tài TN từ Cty LK & LD Chi phí/lãi ngồi HĐKD Lợi nhn trước thuế Các khoản đặc biệt LNTT sau khoản đặc biệt Thuế Các khoản thu nhập đặc biệt Lợi nhuận sau thuế Lợi ích cổ đông thiểu số Cổ tức ưu đãi Lãi lỗ ngoại tệ Các khoản điểu chỉnh khác Lợi nhuận ròng Lợi nhuận thường xuyên Lợi nhuận ròng sau pha lỗng Dịng tiền (tỷ đồng) EBITDA Lãi (lỗ) từ đầu tư vào công ty liên kết Tăng/(Giảm) vốn lưu động (Tăng)/Giảm khoản phân bổ (Tăng)/Giảm khoản dự phòng Chi/(Thu) tiền khác Dòng tiền hoạt động khác (Chi phí lãi vay)/Thu nhập lãi tiền gửi Thuế trả Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh Tiền chi mua sắm tài sản cổ định Tiền thu lý TSCĐ Tiền thu lý khoản đầu tư Tiền chi đầu tư góp vốn Tiền khác từ hoạt động đầu tư Dòng tiền từ hoạt động đầu tư Tiền vay nhận được/(đã trả) Tiền thu từ phát hành, nhận góp vốn Tiền mua lại CP phát hành Cổ tức LN trả cho chủ sở hữu Cổ tức ưu đãi trả Tiền khác từ hoạt động tài Dịng tiền từ hoạt động tài 12/17A 3.161 1.309 895 (14) 881 65 (3) 950 12/18A 3.480 1.517 1.026 (13) 1.013 92 14 1.128 12/19F 2.807 688 316 (16) 299 582 137 1.018 12/20F 1.719 358 15 (17) (2) 1.853 1.851 12/21F 2.282 617 199 (17) 182 2.031 2.213 950 (194) 1.128 (241) 1.018 (204) 1.851 (370) 2.213 (443) 756 (221) - 887 (124) - 815 (9) - 1.481 - 1.770 - (23) 512 149 149 (43) 721 424 424 (47) 759 483 483 (59) 1.421 1.345 1.345 (71) 1.699 1.699 1.699 12/19F 316 (1.070) 12/20F 15 (387) 16 726 (70) (204) (938) 0 (615) 638 23 (34) 132 (120) 17 1.846 (70) (370) (871) 0 (209) 1.945 1.737 (127) 0 (130) 17 2.013 (70) (443) (52) 0 (0) 2.108 2.108 (19) 0 (130) (22) (257) (149) 12/17A 895 1.681 12 31 (28) (238) 2.261 22 (751) (59) (786) (259) 58 (123) (324) 12/18A 1.026 384 12 96 (36) (346) 991 0 (1.719) (112) (1.830) 600 447 (207) 840 12/21F 199 332 NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 162 Bất động sản │ CTCP Đầu tư Nam Long THƠNG TIN TÀI CHÍNH Bảng cân đối Kế toán (tỷ đồng) Tiền tương đương tiền Xây dựng dở dang Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác Tổng tài sản ngắn hạn Tài sản cố định Tổng đầu tư Tài sản vơ hình Tài sản dài hạn khác Tổng tài sản dài hạn Vay & nợ ngắn hạn Nợ dài hạn đến hạn phải trả Phải trả người bán Nợ ngắn hạn khác Tổng nợ ngắn hạn Vay & nợ dài hạn Nợ hỗn hợp Nợ dài hạn khác Tổng nợ dài hạn Dự phòng Tổng nợ Vốn chủ sở hữu Lợi ích cổ đơng thiểu số Tổng nợ vốn chủ sở hữu 12/17A 2.082 3.873 579 11 234 6.779 44 788 22 274 1.127 216 291 2.553 3.061 229 894 1.123 4.183 2.920 803 3.723 12/18A 2.084 3.261 1.833 12 142 7.332 40 1.722 16 476 2.254 201 270 2.222 2.694 806 790 1.596 4.290 4.600 684 5.285 12/19F 1.148 4.186 1.800 13 181 7.329 35 2.331 14 391 2.772 218 292 1.901 2.411 756 866 1.622 4.033 5.362 693 6.055 12/20F 1.757 4.954 1.644 14 206 8.576 30 2.534 13 565 3.142 140 188 2.445 2.774 706 850 1.556 4.330 6.681 693 7.374 12/21F 3.664 4.813 1.725 16 199 10.416 25 2.529 11 648 3.213 171 230 2.875 3.276 656 726 1.382 4.658 8.262 693 8.955 12/17A 24,8% 81% 28,3% 7.890 14.070 31,67 20,4% 13,8% 96,6 2,32 48,36 20,8% 24,3% 9,65% 12/18A 10,1% 15% 29,5% 4.173 17.830 27,82 21,3% 9,9% 126,5 2,11 52,20 37,0% 21,8% 8,81% 12/19F -19,3% -69% 11,2% 672 20.647 4,30 20,0% 15,7% 236,2 2,12 48,37 7,3% 14,3% 3,07% 12/20F -38,8% -95% 0,9% 3.505 25.724 (0,03) 20,0% 9,1% 366,7 3,63 64,52 0,0% 25,2% -0,56% 12/21F 32,7% 1241% 8,7% 10.921 31.812 2,61 20,0% 7,6% 269,5 3,26 45,82 3,0% 25,4% 0,59% 12/17A 3.362.362 N/A 2.127 N/A 47% N/A 19% N/A 71% N/A 5% 12/18A 4.201.651 N/A 2.489 N/A 39% N/A 26% N/A 69% N/A 5% 12/19F 10.099.793 N/A 4.775 N/A 43% N/A 7% N/A 45% N/A 5% 12/20F 10.984.602 N/A 5.377 N/A 51% N/A -19% N/A 29% N/A 5% 12/21F 12.275.900 N/A 5.970 N/A 51% N/A 15% N/A 51% N/A 5% Các tiêu Tăng trưởng doanh thu Tăng trưởng LNHĐKD Biên LNHĐKD LN cổ phiếu Giá trị sổ sách/cp Khả toán lãi vay Thuế suất hiệu dụng Tỷ lệ chia cổ tức Số ngày phải thu Số ngày tồn kho Số ngày phải trả ROIC ROCE Chỉ tiêu hồn vốn tổng tài sản Giả định Doanh số ký bán (triệu VND) Diện tích ký bán (triệu m2) Số lượng hộ ký bán Quỹ đất chưa mở bán Biên lợi nhuận gộp Gía bán bình qn (VND/ m2) EBIT biên Doanh thu đầu tư/tổng doanh thu Doanh thu từ nhà ở/tổng doanh thu Biên sinh lời từ bất động sản đầu tư Tỷ lệ chi phí doanh thu NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 163 Bất động sản │ CTCP Vinhomes Insert Insert Việt Nam CTCP Vinhomes KHẢ QUAN (không thay đổi) Consensus ratings*: KQ TL Giá tại: Giá mục tiêu: Giá mục tiêu cũ: Tỷ lệ tăng/giảm giá: CGS-CIMB / Consensus: KKQ VND89.500 VND104.300 VND104.300 23,5% -3,5% Reuters: Bloomberg: Thị giá vốn: VHM.HM VHM VN US$12.038tr VND278.950.784tr US$5,04tr VND116.982tr 3.350tr 10,4% GTGD bình quân: SLCP lưu hành: Free float: *Nguồn: Bloomberg Thay đổi trọng yếu báo cáo N/A Dẫn đầu thị trường ■ Lợi nhuận ròng 9T2019 tăng mạnh 30,9% so với kỳ hoàn thành 78,8% dự báo năm ■ Chúng dự báo việc đẩy mạnh bàn giao đại dự án giúp LNST tăng trưởng kép 36,7% 2018-21F ■ Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 104.300 đồng/cp Tăng trưởng doanh thu lợi nhuận tích cực 9T2019 Doanh thu 9T2019 tăng 68% sv kỳ lên 37.642 tỷ đồng hoàn thành 74,9% dự báo năm nhờ vào tăng trưởng ấn tượng, bao gồm: i) doanh thu bàn giao BĐS tăng 72% sv kỳ đạt 34.957 tỷ đồng, doanh số bán bn đóng góp 24.400 tỷ đồng, ii) doanh thu quản lý vận hành BĐS tăng 44,9% sv kỳ đạt 1.062 tỷ đồng, iii) doanh thu cho thuê tăng 48,1% sv kỳ đạt 953 tỷ đồng Lợi nhuận 9T2019 tăng 30,9% sv kỳ lên 15.323 tỷ đồng cao chút so với thị trường kỳ vọng chúng tôi, hoàn thành 78,8% dự báo năm Doanh số bán buôn bùng nổ 2019-2020 Price Close Relative to VNINDEX (RHS) 98,000 115.6 88,000 106.7 78,000 97.8 68,000 88.9 58,000 15 80.0 Vol m 10 Ban lãnh đạo chia sẻ doanh số bán buôn năm 2019 dự kiến đạt 45,8 ngàn tỷ đồng, 58,8% cao giả định Bên cạnh doanh số chuyển nhượng lô đất hình thức bán bn lơ thấp tầng dự án Ocean Park, lô cao tầng Smart City 9T2019, công ty kỳ vọng chuyển nhượng tiếp 21 lô cao tầng dự án Grand Park lô cao tầng dự án Smart City Q 4/2019, góp phần giúp cơng ty ghi nhận doanh thu mảng bán buôn 37,4 ngàn tỷ đồng 2019 8,4 ngàn tỷ đồng 2020 Sep-18 Dec-18 Mar-19 Triển vọng lợi nhuận tích cực 2019-21 Jun-19 Nguồn: Bloomberg Diễn biến giá Tuyệt đối (%) Tương đối (%) 1M 6,2 4,1 Cổ đơng Vingroup JSC GIC Insert Chuyên viên phân tích Lại Thanh Nhàn 3T 10 6,1 12T 4,7 4,8 % nắm giữ 69,7 5,7 Theo chúng tơi, doanh thu năm 2019 VHM tăng 29,4% sv kỳ nhờ doanh số bán buôn Ocean Park Smart City lên đến 28.800 tỷ đồng Chúng tơi kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận rịng đạt 36,5% năm 2019, 59% số đến từ giao dịch bán bn phân khu dự án Trong giai đoạn 2018-21, ước tính tăng trưởng kép LNST đạt 36,7% nhờ bàn giao dự án trung cấp Chỉ số ROE 2019-21 trì 35% thấp mức 57% 2018 công ty ghi nhận giá trị bàn giao đột biến 2018 Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 104.300 đồng/cp Chúng tơi trì khuyến nghị Khả quan cho VHM dựa định giá hấp dẫn kỳ vọng tích cực vào doanh số bán từ dự án trung cấp Chúng cho cổ phiếu nên cân nhắc cho mục tiêu dài hạn nhờ khả thực hoá lợi nhuận từ quỹ đất khổng lồ VHM Rủi ro đầu tư gồm: 1) doanh số ký bán kỳ vọng; 2) lãi suất vay mua nhà tăng mạnh 3) chậm phê duyệt, cấp phép xây dựng Tóm tắt tiêu Doanh thu (tỷ đồng) EBITDA hoạt động (tỷ đồng) Lợi nhuận ròng (tỷ đồng) EPS cốt lõi (VNĐ) Tăng trưởng EPS cốt lõi (%) Ước tính P/E cốt lõi (lần) Cổ tức tiền mặt (VNĐ) Tỷ suất cổ tức EV/EBITDA (lần) P/FCFE Đòn bẩy P/B (lần) ROE CGS-CIMB/Consensus EPS (lần) 12/17A 15.297 3.539 1.410 5.639 -14% 15,16 0,00% 10,8 NA 1,36 3,10 31,0% 12/18A 38.806 7.580 14.234 4.551 -19% 18,79 0,00% 39,7 NA 0,59 6,63 56,8% 12/19F 50.232 17.178 19.444 5.805 28% 14,73 1.000,0 1,17% 18,6 31,02 0,40 4,83 38,0% 1,01 12/20F 79.719 27.035 24.886 7.430 28% 11,51 1.000,0 1,17% 12,2 237,93 0,37 3,54 35,5% 0,93 12/21F 128.113 47.774 36.398 10.867 46% 7,87 1.000,0 1,17% 7,0 77,53 0,26 2,52 37,4% 1,09 T (84) 914 459 879 E nhan.laithanh@vndirect.com.vn NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY NGUỒN: VNDIRECT RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY : 164 Bất động sản │ CTCP Vinhomes THÔNG TIN TÀI CHÍNH P/BV vs ROE 12-mth Fwd FD Core P/E vs FD Core EPS 7.00 63.0% 6.50 54.7% 6.00 46.3% 5.50 38.0% 5.00 29.7% 4.50 21.3% 4.00 Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F 13.0% Rolling P/BV (x) (lhs) Growth 20.0 19.0 18.0 17.0 16.0 15.0 14.0 13.0 12.0 11.0 Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F 130% 108% 86% 63% 41% 19% -3% -26% -48% -70% 12-mth Fwd Rolling FD Core P/E (x) (lhs) ROE (rhs) FD Core EPS Growth (rhs) Báo cáo KQ HĐKD (tỷ đồng) Doanh thu Lợi nhuận gộp LN hoạt động Chi phí khấu hao LN hoạt động trước thuế & lãi vay TN từ hoạt động tài TN từ Cty LK & LD Chi phí/lãi ngồi HĐKD Lợi nhn trước thuế Các khoản đặc biệt LNTT sau khoản đặc biệt Thuế Các khoản thu nhập đặc biệt Lợi nhuận sau thuế Lợi ích cổ đơng thiểu số Cổ tức ưu đãi Lãi lỗ ngoại tệ Các khoản điểu chỉnh khác Lợi nhuận ròng Lợi nhuận thường xuyên Lợi nhuận ròng sau pha lỗng Dịng tiền (tỷ đồng) EBITDA Lãi (lỗ) từ đầu tư vào công ty liên kết Tăng/(Giảm) vốn lưu động (Tăng)/Giảm khoản phân bổ (Tăng)/Giảm khoản dự phòng Chi/(Thu) tiền khác Dòng tiền hoạt động khác (Chi phí lãi vay)/Thu nhập lãi tiền gửi Thuế trả Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh Tiền chi mua sắm tài sản cổ định Tiền thu lý TSCĐ Tiền thu lý khoản đầu tư Tiền chi đầu tư góp vốn Tiền khác từ hoạt động đầu tư Dòng tiền từ hoạt động đầu tư Tiền vay nhận được/(đã trả) Tiền thu từ phát hành, nhận góp vốn Tiền mua lại CP phát hành Cổ tức LN trả cho chủ sở hữu Cổ tức ưu đãi trả Tiền khác từ hoạt động tài Dịng tiền từ hoạt động tài 12/17A 15.297 5.577 3.539 (410) 3.128 (688) (88) (243) 2.109 12/18A 38.806 9.906 7.580 (180) 7.400 12.195 13 19.609 12/19F 50.232 21.305 17.178 (267) 16.911 10.033 26.944 12/20F 79.719 34.617 27.035 (269) 26.766 7.718 34.484 12/21F 128.113 59.388 47.774 (272) 47.503 3.576 51.078 2.109 (543) 19.609 (4.855) 26.944 (5.389) 34.484 (6.897) 51.078 (10.216) 1.565 (156) - 14.754 (520) - 21.555 (2.111) - 27.588 (2.702) - 40.863 (4.465) - 1.410 1.410 1.410 14.234 14.234 14.234 19.444 19.444 19.444 24.886 24.886 24.886 36.398 36.398 36.398 12/17A 3.539 337 689 16 (10) (902) (872) 2.796 34 2.028 (3.469) (8.052) (9.459) 5.394 28 - 12/18A 7.580 (22.186) 19 (2) 11.207 (2.442) (3.408) (9.232) 4.902 23.474 (50.328) 5.887 (16.066) 15.954 12.241 (945) 12/19F 17.178 19.921 580 (11.998) 11.731 (1.965) (5.389) 30.059 (24.827) (24.827) 4.000 (3.350) 12/20F 27.035 (1.401) 510 (10.327) 10.058 (2.609) (6.897) 16.368 (20.165) (20.165) 5.000 (3.350) 12/21F 47.774 (11.194) 498 (6.235) 5.964 (2.660) (10.216) 23.931 (20.237) (20.237) (3.350) 5.422 27.250 6.699 7.350 6.699 8.350 6.699 3.350 NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 165 Bất động sản │ CTCP Vinhomes THÔNG TIN TÀI CHÍNH Bảng cân đối Kế tốn (tỷ đồng) Tiền tương đương tiền Xây dựng dở dang Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác Tổng tài sản ngắn hạn Tài sản cố định Tổng đầu tư Tài sản vô hình Tài sản dài hạn khác Tổng tài sản dài hạn Vay & nợ ngắn hạn Nợ dài hạn đến hạn phải trả Phải trả người bán Nợ ngắn hạn khác Tổng nợ ngắn hạn Vay & nợ dài hạn Nợ hỗn hợp Nợ dài hạn khác Tổng nợ dài hạn Dự phòng Tổng nợ Vốn chủ sở hữu Lợi ích cổ đông thiểu số Tổng nợ vốn chủ sở hữu 12/17A 1.562 16.891 24.775 116 1.079 44.421 1.297 4.380 686 520 6.883 8.700 925 24.598 34.223 6.628 329 6.957 41.180 6.904 3.220 10.124 12/18A 3.516 26.974 41.761 116 8.099 80.466 371 29.068 1.046 6.857 37.342 6.403 2.149 32.506 41.058 25.506 3.126 28.631 69.689 43.173 4.945 48.119 12/19F 9.398 68.043 22.039 116 7.334 106.929 347 65.738 957 7.204 74.247 8.209 2.157 73.167 83.533 27.700 3.619 31.319 114.852 59.268 7.057 66.324 12/20F 7.252 99.559 31.696 116 10.215 148.837 323 96.075 868 3.796 101.062 8.209 3.353 111.239 122.801 32.700 3.836 36.536 159.337 80.804 9.758 90.562 12/21F 7.596 129.172 44.964 116 14.053 195.901 297 122.391 779 5.532 128.999 8.209 5.099 146.742 160.050 32.700 4.075 36.774 196.824 113.852 14.223 128.076 12/17A 36,4% 35% 23,1% (55.063) 27.617 3,47 25,8% NA 350,6 9,79 48,66 487,7% 18,5% 4,76% 12/18A 153,7% 114% 19,5% (8.477) 12.889 3,03 24,8% NA 312,9 1,46 19,41 29,8% 41,9% 5,91% 12/19F 29,4% 127% 34,2% (7.915) 17.694 8,60 20,0% 17,2% 231,8 1,46 27,17 26,8% 31,7% 9,05% 12/20F 58,7% 57% 33,9% (10.048) 24.124 10,26 20,0% 13,5% 123,4 0,94 22,36 69,7% 31,7% 9,93% 12/21F 60,7% 77% 37,3% (9.945) 33.991 17,86 20,0% 9,2% 109,2 0,61 22,44 118,8% 35,8% 13,22% 12/17A N/A N/A N/A N/A 36% N/A N/A N/A N/A N/A N/A 12/18A 68.900 N/A N/A N/A 26% N/A N/A N/A 96% N/A -6% 12/19F 101.830 N/A N/A N/A 42% N/A N/A N/A 95% N/A -8% 12/20F 142.756 N/A N/A N/A 43% N/A N/A N/A 96% N/A -10% 12/21F 197.273 N/A N/A N/A 46% N/A N/A N/A 97% N/A -9% Các tiêu Tăng trưởng doanh thu Tăng trưởng LNHĐKD Biên LNHĐKD LN cổ phiếu Giá trị sổ sách/cp Khả toán lãi vay Thuế suất hiệu dụng Tỷ lệ chia cổ tức Số ngày phải thu Số ngày tồn kho Số ngày phải trả ROIC ROCE Chỉ tiêu hoàn vốn tổng tài sản Giả định Doanh số ký bán (triệu VND) Diện tích ký bán (triệu m2) Số lượng hộ ký bán Quỹ đất chưa mở bán Biên lợi nhuận gộp Gía bán bình quân (VND/ m2) EBIT biên Doanh thu đầu tư/tổng doanh thu Doanh thu từ nhà ở/tổng doanh thu Biên sinh lời từ bất động sản đầu tư Tỷ lệ chi phí doanh thu NGUỒN: VND RESEARCH, BÁO CÁO CÔNG TY 166 Chiến lược đầu tư 2020 Khối Phân tích VNDIRECT Trần Khánh Hiền – Phó Giám Đốc hien.trankhanh@vndirect.com.vn Vĩ mô Chiến lược thị trường Ngân hàng – Tài Cơng nghiệp – Cơng nghệ Đinh Quang Hinh Chuyên viên Phân tích Cao cấp hinh.dinh@vndirect.com.vn Lê Minh Thùy Chuyên viên Phân tích cao cấp thuy.leminh@vndirect.com.vn Nguyễn Thanh Tuấn Trưởng phòng tuan.nguyenthanh@vndirect.com.vn Trần Hà My Chuyên viên Phân tích Cao cấp my.tranha@vndirect.com.vn Nguyễn Đặng Bảo Ngọc Chuyên viên Phân tích Cao cấp ngoc.nguyendang@vndirect.com.vn Chu Đức Tồn Chun viên Phân tích toan.chuduc@vndirect.com.vn Phan Như Bách Chuyên viên Phân tích bach.phannhu@vndirect.com.vn BĐS – Xây dựng – Vật liệu Dầu khí – Năng lượng – Tiện ích Bán lẻ – Tiêu dùng – Dược Lại Thị Thanh Nhàn Chuyên viên Phân tích Cao cấp nhan.lai@vndirect.com.vn Phạm Lê Mai Chuyên viên Phân tích Cao cấp mai.phamle@vndirect.com.vn Natalie Nguyễn Chuyên viên Phân tích minh.nguyennhu@vndirect.com.vn Trần Bá Trung Chuyên viên Phân tích trung.tranba@vndirect.com.vn Ethan Phan Chuyên viên Phân tích trung.phanthanh@vndirect.com.vn Nguyễn Tiến Đức Chuyên viên Phân tích duc.nguyentien2@vndirect.com.vn Nơng nghiệp – Hóa chất Đinh Quang Hinh Chuyên viên Phân tích Cao cấp hinh.dinh@vndirect.com.vn 167 Chiến lược đầu tư 2020 HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ CỦA VNDIRECT Khuyến nghị cổ phiếu KHẢ QUAN Khả sinh lời cổ phiếu từ 15% trở lên TRUNG LẬP Khả sinh lời cổ phiếu nằm khoảng từ -10% đến 15% KÉM KHẢ QUAN Khả sinh lời cổ phiếu thấp -10% Khuyến nghị đầu tư đưa dựa khả sinh lời dự kiến cổ phiếu, tính tổng (i) chênh lệch phần trăm giá mục tiêu giá thị trường thời điểm công bố báo cáo, (ii) tỷ suất cổ tức dự kiến Trừ nêu rõ báo cáo, khuyến nghị đầu tư có thời hạn đầu tư 12 tháng Khuyến nghị ngành TÍCH CỰC TRUNG TÍNH TIÊU CỰC Các cổ phiếu ngành có khuyến nghị tích cực, tính sở vốn hóa thị trường gia quyền Các cổ phiếu ngành có khuyến nghị trung bình, tính sở vốn hóa thị trường gia quyền Các cổ phiếu ngành có khuyến nghị tiêu cực, tính sở vốn hóa thị trường gia quyền gia KHUYẾN CÁO Báo cáo viết phát hành Khối Phân tích - Cơng ty Cổ phần Chứng khốn VNDIRECT Thơng tin trình bày báo cáo dựa nguồn cho đáng tin cậy vào thời điểm công bố Các nguồn tin bao gồm thông tin sàn giao dịch chứng khoán thị trường nơi cổ phiếu phân tích niêm yết, thơng tin báo cáo công bố công ty, thông tin công bố rộng rãi khác thông tin theo nghiên cứu VNDIRECT không chịu trách nhiệm độ xác hay đầy đủ thông tin Quan điểm, dự báo ước tính báo cáo thể ý kiến tác giả thời điểm phát hành Những quan điểm quan điểm chung VNDIRECT thay đổi mà khơng cần thơng báo trước Báo cáo nhằm mục đích cung cấp thông tin cho nhà đầu tư Cơng ty Cổ phần Chứng khốn VNDIRECT tham khảo khơng mang tính chất mời chào mua hay bán chứng khoán thảo luận báo cáo Các nhà đầu tư nên có nhận định độc lập thông tin báo cáo này, xem xét mục tiêu đầu tư cá nhân, tình hình tài nhu cầu đầu tư mình, tham khảo ý kiến tư vấn từ chuyên gia vấn đề quy phạm pháp luật, tài chính, thuế khía cạnh khác trước tham gia vào giao dịch với cổ phiếu (các) công ty đề cập báo cáo VNDIRECT không chịu trách nhiệm kết phát sinh từ việc sử dụng nội dung báo cáo hình thức Bản báo cáo sản phẩm thuộc sở hữu VNDIRECT, người sử dụng không phép chép, chuyển giao, sửa đổi, đăng tải lên phương tiện truyền thơng mà khơng có đồng ý văn VNDIRECT 168