Ngành kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam

Hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân ngành ISIC và VSIC là ngành cấp 1 tương đương với nhóm ngành lớn như nông, lâm nghiệp và thủy sản hoặc công nghiệp chế biến chế tạo, điều này cho thấy phần nào tầm quan trọng của hoạt động kinh doanh bất động sản. Bài viết sử dụng mô hình đầu vào – đầu ra (Bảng I.O) để phân tích ngành kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam.

 TRONG NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Bùi Trinh*, Nguyễn Việt Phong** Tóm tắt: Hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân ngành ISIC VSIC ngành cấp tương đương với nhóm ngành lớn nơng, lâm nghiệp thủy sản công nghiệp chế biến chế tạo, điều cho thấy phần tầm quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Bài viết sử dụng mơ hình đầu vào – đầu (Bảng I.O) để phân tích ngành kinh doanh bất động sản kinh tế Việt Nam Giới thiệu Kinh doanh bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng kinh tế Xét cấu giá trị tăng thêm ngành BĐS GDP hình phụ lục cho thấy tỷ trọng ngành BĐS có khuynh hướng ngày thấp, năm 2005 tỷ trọng BĐS chiếm GDP 6,7% đến năm 2018 tỷ lệ cịn 4,6% Hình cho thấy tỷ trọng giá trị tăng thêm ngành BĐS GDP có xu hướng thấp dần tốc độ tăng trưởng ngành thấp tốc độ tăng trưởng chung kinh tế, điều có nghĩa ngành khác kinh tế tăng trưởng cao, đặc biệt ngành cơng nghiệp chế biến chế tạo có tốc độ tăng trưởng giá trị tăng thêm cao mức tăng trưởng GDP nhiều Trớ trêu công nghiệp chế biến chế tạo Việt Nam thực chất công nghiệp gia công lắp ráp phụ thuộc vào FDI lớn, hàm lượng giá trị tăng thêm (VA) nhận thấp nhiều, lại gây ô nhiễm môi trường nhiều kinh doanh BĐS nhóm ngành có tỷ lệ phát thải khí nhà kính thấp Trong Hệ thống tài khoản Quốc gia (SNA) đưa phân ngành chuẩn Quốc tế (ISIC-International standard industrial classification) áp dụng cho việc tính tốn tiêu GDP, phân ngành thức hóa Việt Nam với tên gọi VSIC (Việt Nam standard industry classification) Trong phân ngành ISIC VSIC hoạt động kinh doanh BĐS có ngành cấp ký hiệu ngành “L”, ngành cấp ngành số 68 Khi xem xét ảnh hưởng ngành nhóm ngành tới kinh tế quốc gia khơng xem tỷ trọng ngành nhóm ngành GDP mà quan trọng xem xét mối quan hệ liên * Tiến sỹ, Viện Nghiên cứu phát triển Việt Nam ngành ngành nhóm ngành với ** Vụ trưởng Vụ Thống kê Thương mại Dịch vụ, Tổng cục Thống kê số lan tỏa hay liên kết ngược (Backward 18 ngành khác kinh tế thông qua  linkage) Hầu hết nghiên cứu H Kurniawan (2018) gọi kỹ thuật tạp chí khoa học quốc tế đánh giá tầm ảnh phân tích mạnh mẽ Trong quy trình sản hưởng ngành dựa cấu trúc liên xuất, ngành sử dụng sản phẩm ngành thơng qua mơ hình I.O sản xuất ngành khác sản xuất đầu Nghiên cứu sử dụng hệ thống đầu vàođầu phát triển W Leontief Vào năm 1930, Wassily Leontief xuất báo đặt móng cho mơ hình IO sau này; W Leontief ó ỏp dng ý tng ca Franỗois Quesnay (1759) vào nghiên cứu, phát triển xây dựng Một bảng đầu vào - đầu cho Hoa Kỳ, công việc tập trung vào việc mơ tả dịng giao dịch người tiêu dùng cuối (cho tiêu dùng tư nhân, tiêu dùng phủ, đầu tư xuất khẩu) ngành khác đầu vào cho tiêu dùng trung gian, Oosterhaven Stelder (2007) Các nghiên cứu khác mơ hình IO tìm thấy Richardson (1972), J Hewings (1985), Thao N P (2014), Tu.TTT (2016), Trinh Bùi Hoa PL (2014), Bùi Trinh Bùi Quốc (2017) ngành công nghiệp kinh tế Nghiên cứu dựa số liệu có Tiếp theo, ơng giới thiệu ý tưởng cung sẵn quan Thống kê bảng I-O cầu Leon Walras (1874) để cung cấp Việt Nam Bảng IO cập nhật khuôn khổ cho việc xác định trước mặt nhóm nghiên cứu Hiệp hội BĐS Việt Nam tốn học khơng mối quan hệ cho năm 2018 với ngành: ngành mà mối quan hệ nhu cầu cuối với sản xuất thu nhập Leon Walras lập luận BĐS công nghiệp chế biến chế tạo BĐS khách sạn nhà hàng kinh tế có nhiều loại sản phẩm, đó, có BĐS vui chơi giải trí nhiều phương trình cung - cầu, cung Xây nhà để bán cầu sản phẩm gặp nhau, tạo thành giá sản phẩm đó, ơng nói giải BĐS theo ISIC pháp số phương trình số biến, W Xây dựng khác Leontief thức hóa ý tưởng Nơng nghiệp, lâm nghiệp thủy sản cách áp dụng đại số tuyến tính khung lý thuyết từ hệ thống ma trận W Leontief Công nghiệp khai thác áp dụng cách tinh tế để giải Miller Công nghiệp chế biến chế tạo Blair (1985) giải thích bảng IO 10 Dịch vụ mơ tả "dịng sản phẩm từ ngành coi nhà sản xuất cho ngành coi phía người mua" "cơng cụ", mơ tả xuất sắc (Jensen et al 1979) M Machdie, Những ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành Liên hợp quốc mơ tả giải thích bảng 19  Phân tổ nhóm ngành bất động sản Ngành bất động sản Giải thích Xây dựng nhà máy, nhà kho, xưởng sản xuất, cơng trình phụ trợ cho ngành cơng nghiệp BĐS công nghiệp BĐS khách sạn, nhà hàng BĐS vui chơi, giải trí Xây nhà để bán Xây dựng cơng trình khách sạn, nhà hàng Xây dựng cơng trình phục vụ cho hoạt động vui chơi, giải trí, cơng trình văn hóa Xây chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ Các loại BĐS công ty BĐS xây dựng để bán sản phẩm BĐS mua bán lại thị trường BĐS theo ISIC  XV X=   XC  Phương pháp phân tích độ lan tỏa độ nhậy ngành bất động sản từ mơ hình IO Quan hệ Leontief có dạng: -1 X = (I – A) Y A=  A vv   A cv   Avc Acc trị sản xuất, I ma trận cầu cuối ma trận hệ số trung ma trận      (2) Với: Avv ma trận sử dụng trung gian lẫn nhóm ngành BĐS, Acv thể nhóm ngành BĐS sử dụng đầu ngành khác làm chi phí trung gian, Avc đầu BĐS đầu vào ngành khác Acc ma trận sử dụng trung gian lẫn nhóm ngành khơng phải BĐS Véc tơ giá trị sản xuất X bao gồm giá trị sản xuất (GTSX) nhóm ngành BĐS (Xv) GTSX nhóm ngành khơng phải BĐS: 20 (3) Ma trận cầu cuối Y bao gồm: (1) Ở đây: X véc tơ giá trận đơn vị, Y ma Trong nghiên cứu gian trực tiếp bao gồm sau:      YV  Y=  YC       (4) Với: Yv thể cầu cuối nhóm ngành BĐS Yc cầu cuối ngành khác kinh tế lấy sản phẩm ngành C sử dụng cho Đặt: B  B = (I- A)-1 =  B   vv cv Bvc Bcc      Bvv and Bcc định nghĩa ma trận Leontief mở rộng bao gồm ảnh hưởng số nhân (ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp cho đơn vị tăng lên cầu cuối cùng) ảnh hưởng ngược liên ngành (inter- induatrial feedback effects), Bcv Bvc thể ảnh hưởng lan tỏa nhóm ngành đến nhóm ngành khác (spillover effects) Những  tác động tính toán cho giá trị tăng thêm cách tác động hệ số giá trị tăng thêm vào Dễ nhận thấy (Bvv + Bcv) (Bvc + Bcc) định nghĩa liên kết ngược hàm ý nhu cầu cuối tăng lên đơn vị kích thích sản lượng kinh tế lượng bao nhiêu? Và quan hệ (1) viết lại:  Avv    Acv   ,    Avc Acc X v  = X c  Yv     +  Yc    X v   X c            (5) Từ (5): Avv,Xv + Avc.Xc + Yv = Xv Trong trường hợp tính đến quan hệ sản xuất nhóm ngành ảnh hưởng đến nhóm ngành khác ta có: Xv – Avc.Xc = AvcXc =Xv = (I – Avv)-1 Avc Xc (5) Tương tự: Xc = (I – Acc)-1.Acv Xv (6) Ở Xv giá trị sản xuất nhóm ngành liên quan đến BĐS Xc giá trị sản xuất ngành khác kinh tế Thảo luận Bảng mô tả tổng lan tỏa đến giá trị sản xuất, giá trị tăng thêm nhập đơn vị sử dụng cuối (final demand) theo nhóm ngành Kết cho thấy nhóm ngành lan tỏa cao đến giá trị sản xuất gồm: Ngành BĐS mở rộng; nông nghiệp, lâm nghiệp thủy sản; công nghiệp chế biến chế tạo du lịch Tuy nhiên, trừ nhóm ngành du lịch nhóm ngành cịn lại lan tỏa thấp đến giá trị tăng thêm1, ngành BĐS theo ISIC có số lan tỏa đến giá trị sản xuất thấp lại lan tỏa cao đến giá trị tăng thêm Một điều thú vị nhóm ngành lan tỏa cao đến giá trị sản xuất, lan tỏa thấp đến giá trị tăng thêm lan tỏa mạnh đến nhập Ngành BĐS theo ISIC ngành du lịch lan tỏa cao đến giá trị tăng thêm lan tỏa thấp đến nhập Về nguyên tắc chọn ngành trọng điểm kinh tế ngành có số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao lan tỏa đến nhập thấp yếu tố để xem ngành trọng điểm kinh tế, ngành nên ưu tiên chích sách để thúc đẩy ngành khác mà không gây nên thâm hụt cán cân thương mại Trong tổng lan tỏa (bảng 1) bao gồm lan tỏa đến lan tỏa đến ngành khác kinh tế (Spillover effects) Hiện Việt Nam tính GDP theo phương pháp sản xuất; GDP theo phương pháp sản xuất = ∑Giá trị tăng thêm theo giá + Thuế sản phẩm – Trợ cấp sản phẩm 21  Bảng 1: Tổng lan tỏa nhu cầu cuối tăng lên đơn vị sản phẩm (Bvv+ Bcv Bvc + Bcc) Đơn vị tính: Lần BĐS mở rộng Tổng lan tỏa tới GTSX Bình quân Tổng lan tỏa tới giá trị tăng thêm Bình quân Lan tỏa tới nhập Bình qn BĐS theo ISIC Nơng nghiệp, lâm nghiệp thủy sản Công nghiệp khai thác Công nghiệp chế biến chế tạo Du lịch Dịch vụ khác 1.741 1.020 1.533 0.898 1.820 1.066 1.626 0.952 1.832 1.073 1.724 1.009 1.676 0.982 0.413 0.708 0.773 1.327 0.559 0.961 0.532 0.913 0.406 0.698 0.764 1.312 0.630 1.082 0.587 1.407 0.227 0.545 0.441 1.055 0.468 1.122 0.594 1.421 0.236 0.564 0.370 0.886 Nguồn: Tính tốn từ bảng I.O 2018 cập nhật nhóm nghiên cứu Bảng phân tách riêng phần ngành BĐS mở rộng BĐS theo ISIC lan tỏa đến ngành khác kinh tế nào; bảng cho thấy nhu cầu sử dụng cuối (final demand) ngành BĐS mở rộng tăng lên tỷ đồng kích thích giá trị sản xuất ngành lại 675 triệu đồng lan tỏa tới giá trị tăng thêm 170 triệu đồng; ngành kinh doanh BĐS theo ISIC tăng lên tỷ đồng cho nhu cầu cuối kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 346 triệu đồng 102 triệu đồng đến giá trị tăng thêm Ảnh hưởng lan tỏa đến nhóm ngành lớn mơ tả bảng Bảng 2: Ảnh hưởng lan tỏa cầu cuối nhóm ngành BĐS mở rộng BĐS theo ISIC tới giá trị sản xuất giá trị tăng thêm ngành khác kinh tế (Bcv) Đơn vị tính: Lần Lan tỏa BĐS mở rộng tới GTSX Nông nghiệp, lâm nghiệp thủy sản Công nghiệp khai thác Công nghiệp chế biến chế tạo Du lịch Dịch vụ khác Tổng ảnh hưởng 0.084 0.019 0.432 0.000 0.140 0.675 Lan tỏa BĐS theo ISIC tới GTSX 0.031 0.007 0.161 0.000 0.147 0.346 Nguồn: Tính tốn từ bảng I.O 22 Lan tỏa BĐS mở rộng tới VA 0.027 0.007 0.078 0.000 0.058 0.170 Lan tỏa BĐS theo ISIC tới VA 0.010 0.003 0.029 0.000 0.061 0.102  Trong phân tích I.O thông thường quan hệ nhân tố cầu cuối ảnh hưởng đến phía cung giá trị sản xuất, giá trị tăng thêm… Quan hệ (5) (6) phần phương pháp cho thấy mối liên hệ sản xuất nhóm ngành nhóm ngành khác kinh tế Bảng nhóm ngành cơng nghiệp chế biến chế tạo lan tỏa nhiều đơn vị tăng lên ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành ISIC, sau nhóm ngành dịch vụ khác…Nhóm ngành du lịch khơng chịu ảnh hưởng từ sản xuất nhóm ngành BĐS Bảng 3: Ảnh hướng ngành khác sản xuất nhóm ngành bất động sản thay đổi (Xc = (I – Acc)-1.Acv Xv) Đơn vị tính: Lần BĐS mở rộng Nơng nghiệp, lâm nghiệp thủy sản Công nghiệp khai thác Công nghiệp chế biến chế tạo Du lịch Dịch vụ khác 0.079 0.018 0.408 0.000 0.131 BĐS theo phân ngành ISIC 0.020 0.005 0.104 0.000 0.123 Nguồn: Tính tốn từ bảng I.O Bảng 10 giá trị sản xuất ngành BĐS mở rộng BĐS theo ISIC thay đổi dẫn đến thay đổi giá trị tăng thêm ngành lại GDP Trong nghiên cứu đưa hai kịch bản, kịch tăng trưởng giá trị sản xuất nhóm ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành ISIC 5% kịch tăng trưởng nhóm ngành 10% Các kịch tính riêng biệt cho nhóm ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành ISIC Bảng kết tính tốn Bảng 4: Các kịch giá trị sản xuất nhóm ngành bất động sản thay đổi (Xc = (I – Acc)-1.Acv.Xv) Đơn vị tính: % Nhóm BĐS mở rộng tăng 5% Nông nghiệp, lâm nghiệp thủy sản Công nghiệp khai thác Công nghiệp chế biến chế tạo Du lịch Dịch vụ khác GDP Nhóm BĐS mở rộng tăng 10% Nhóm BĐS theo ISIC tăng 5% Nhóm BĐS theo ISIC tăng 10% 0.105 0.210 0.094 0.189 0.061 0.254 0.004 0.096 0.372 0.123 0.507 0.008 0.193 0.744 0.055 0.227 0.004 0.087 0.334 0.110 0.455 0.007 0.173 0.667 Nguồn: Tính tốn từ bảng I.O 23  Kết luận - Hoạt động kinh doanh BĐS quan Thống kê Liên hợp quốc quan Thống kê Việt Nam xem trọng nên đưa vào ngành cấp I (ngành L), nhiều ngành trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, đánh bắt nuôi trồng thủy sản không đưa vào ngành cấp - Đóng góp hoạt động BĐS BĐS mở rộng vào GDP nhỏ không quan trọng ảnh hưởng lan tỏa nhóm ngành đến kinh tế Nghiên cứu Hirschman (1969) [25] đưa ý niệm ngành nhóm ngành có tầm quan trọng nhóm ngành khác thông qua số lan tỏa - Nghiên cứu nhóm nghiên cứu lượng hóa thay đổi nhóm ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành chuẩn quốc tế ảnh hưởng tới ngành khác kinh tế tổng sản phẩm nước (GDP) Nhất bối cảnh hậu đại dịch Covid 19, Chính phủ chuyên gia dường bối rối thúc đẩy ngành để GDP đạt mục tiêu tăng trưởng Chẳng hạn giá trị sản xuất nhóm ngành BĐS mở rộng BĐS theo phân ngành ISIC tăng 10% khiến GDP tăng 1,4% - Để ngành BĐS phát triển bền vững lan tỏa đến kinh tế tốt cần xác định sở hữu Khi sở hữu không rõ ràng dẫn đến quan hệ cung cầu, giá trị giá nhóm sản phẩm mối quan hệ lỏng lẻo; mối quan hệ kinh tế thị trường tồn cách lỏng lẻo dẫn đến rủi ro nhà sản xuất người tiêu dùng khó tránh khỏi hàm chứa rủi ro đạo đức Tài liệu tham khảo 24 World Bank (1992) Statistical Handbook: States of the Former USSR (Studies of Economies in Transformation, 3) Washington, DC: World Bank World Bank (1993) Historically Planned Economies, A Guide to the Data, by Paul Marer, et al Washington DC: World Bank United Nations (1968) A System of National Accounts, New York: United Nations, Series F, no 2, rev United Nations (2009) System of national accounts 2008, (New York, European Commission, International Monetary Fund, Organization for Economic Co-operation and Development, United Nations and World Bank): http://unstats.un.org/unsd/nationalaccount/s na2008.asp Department of Economic and Social Affairs Statistics Division International Standard Industrial Classification of All Economic Activities, Revision 4, UNITED NATIONS PUBLICATION, Printed in United Nations, New York Thủ tướng Chính phủ (2018) “Ban hành hệ thống ngành kinh tế Quốc dân” Leontief, W (1936) Quantitative Input and Output Relations in the Economic Systems of the United States The Review of Economics and Statistics, 18, 105-125 https://doi.org/10.2307/1927837 Eltis, W (1975) Francois Quesnay: A Reinterpretation the Tableau Economique Oxford Economic Papers, 27(2), new series, 167-200 Retrieved February 8, 2020, from www.jstor.org/stable/2662336 Walras, L (1874) Éléments d'Économie Politique Pure Paris, 4me Édition Définitive ET Augmentée par l'Auteur 1926, (R Pichon et R Durand-Auzias Eds.)  10 Wassily, L, (1941), “Structure of the American economy”, 1919-1929, Harvard University Press: Cambridge Mass 11 Miller, R, Blair, P, (1985), Input-Output Analysis-Foundations and Extensions, New Jersey: Prentice-Hall, Englewood Cliffs 12 Jensen, R,C, Mandeville, T,D,, Karunaratne, N,D, (1979), Regional Economic Planning: Generation of Regional InputOutput Analysis, London: Croom Helm; 13 M, Muchdie, H, Kurniawan (2018), „Import Components and Import Multipliers in Australian Economy: World Input-Output Analysis‟, International Journal of Economics and Financial Issues, 2018, 8(2), 304-314; 14 Oosterhaven, J, Stelder, D, (2007), “Regional and Interregional IO Analysis”, The Netherlands: Faculty of Economics and Business University of Groningen, Available from: https://www,rug,nl/research/reg/research/iri os/download/regional-io-analysis.pdf; 15 Richardson, H, W, (1985), “Input-output and economic base multipliers: Looking backward and forward‟, Journal of Regional Science, 25(4), 607-661; 16 Hewings Geoffrey (1985), Regional input - output analysis, Beverly Hills: Sage Publications; 17 Thao, N, P, (2014), „An Analysis for the Northern Key Economic Region: Vietnam Based on the Input-Output Table Noncompetitive Style‟, Journal of Finance and Investment Analysis, 3, 37-47; 18 Tran, T, et al, (2016), „Finding Economic Structure and Capital Structure for a “Greener” Economy‟, Journal of Economic Research, No, 13, 3153-3167; 19 Bui, T, and Pham, L, H, (2014), „Some findings of Vietnam‟s economic situation in the relationship with China‟, American Journal of Economics, 4(5): 213-17; 20 Bui Trinh, Bui Quoc, (2017), „Some Problems on the Sectoral Structure, GDP Growth and Sustainability of Vietnam‟, Journal of Reviews on Global Economics, 2017, 6, 143-153; 21 gso.gov.vn 22 Bùi Trinh (2019) “ Phân tích cấu trúc nhóm ngành cơng nghiệp, xây dựng cho phát triển bền vững: Thông tin khoa hoc Thống kê, số 1-11 23.https://bizlive.vn/thoi-su/cang-tangtruong-gdp-nhu-hien-nay-cang-khien-nguonluc-nen-kinh-te-bi-bao-mon-3543219.html 24.https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabi d=512&idmid=5&ItemID=19588 25 Hirschman, Albert O "The Strategy of Economic Development," in Agarwal, A.N and Singh, S.P.(eds), Accelerating Investment in Developing Economies (London Oxford Press, 1969) 26 Bộ kế hoạch đầu tư (2020) “ Sách trắng doanh nghiệp Việt Nam năm 2020”, NXB Thống kê 27 Ghosh, A (1958) Input-output approach in an allocation system Economica, 25(97): 58-64 28 Thai, N.T, Trinh B, T.A.Duong, Phong N.V (2019)“Total Factor Productivity through the Ghosh Model: The Paradox of Developing Countries?” Sumerianz Journal of Economics and Finance, Vol 2, No 12, pp 144-146 25 ... khoa học quốc tế đánh giá tầm ảnh phân tích mạnh mẽ Trong quy trình sản hưởng ngành dựa cấu trúc liên xuất, ngành sử dụng sản phẩm ngành thơng qua mơ hình I.O sản xuất ngành khác sản xuất đầu... tả giải thích bảng 19  Phân tổ nhóm ngành bất động sản Ngành bất động sản Giải thích Xây dựng nhà máy, nhà kho, xưởng sản xuất, cơng trình phụ trợ cho ngành cơng nghiệp BĐS công nghiệp BĐS... hưởng từ sản xuất nhóm ngành BĐS Bảng 3: Ảnh hướng ngành khác sản xuất nhóm ngành bất động sản thay đổi (Xc = (I – Acc)-1.Acv Xv) Đơn vị tính: Lần BĐS mở rộng Nơng nghiệp, lâm nghiệp thủy sản Công