Giao dịch đặt cọc và những vấn đề pháp lý đặt ra trong kinh doanh bất động sản

Bài viết tập trung làm rõ về mặt pháp lý đối với giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự nói chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng, góp phần thúc đẩy một thị trường BĐS ngày càng phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn.

Nghiên trao ● Research-Exchange opinion Tạp chí cứu Khoa họcđổi - Trường Đại học Mở HàofNội 73 (11/2020) 69-78 69 GIAO DỊCH ĐẶT CỌC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DEPOSIT TRANSACTION AND LEGAL ISSUES IN REAL ESTATE BUSINESS Đỗ Xuân Trọng* Ngày tòa soạn nhận báo: 4/5/2020 Ngày nhận kết phản biện đánh giá: 5/11/2020 Ngày báo duyệt đăng: 28/11/2020 Tóm tắt: Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, xuất từ xa xưa lịch sử giao lưu dân Tuy nhiên, quy định pháp luật đặt cọc lại chiếm vị trí nhỏ Bộ luât dân sự, cụ thể, Bộ luật Dân năm 2015 có điều luật quy định Đặt cọc Điều 328 Việc hướng dẫn, áp dụng, giải vấn đề liên quan đến đặt cọc hạn chế, rải rác số điều khoản, văn Điều cho thấy quy định đặt cọc sơ sài, dẫn đến hiệu áp dụng thực tế không cao chưa thực biện pháp bảo đảm hữu hiệu Đặc biệt kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sơ sài, hạn chế cịn nhiều mà dẫn đến nhiều hệ lụy chủ thể thực KDBĐS Bài viết tập trung làm rõ mặt pháp lý giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản (BĐS) Bên cạnh tính tự thỏa thuận hình thức đặt cọc giao dịch dân nói chung, giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS nên quy định thêm số điều kiện bắt buộc chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách hàng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS ngày phát triển lành mạnh hơn, minh bạch Từ khóa: Giao dịch đặt cọc, kinh doanh bất động sản, biện pháp bảo đảm, chuyển nhượng, dự án bất động sản Abstract: Deposit is a measure of guaranteeing the fulfillment of civil obligations, appearing from ancient times in civil exchange history However, the law on deposit accounts for a very small position in the Civil Code Specifically, in the Civil Code 2015, there is only one law regulating deposits, that is Article 328 The guidance, application and solving of deposit-related issues are also limited, only scattered in a number of terms and documents This shows that the deposit regulations are still sketchy, leading to ineffective application in practice and is not really an effective guarantee measure In particular, in the real estate business, it is the sketchiness and limitation that leads to many consequences for the subjects * Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội 70 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion when doing the real estate business This article clarifies the legal aspects of the deposit transaction in real estate business In addition to the freedom of agreement for the deposit form in civil transactions in general, in the transaction of real estate products and real estate projects, there should be some additional mandatory conditions when choosing the form deposit transactions to eliminate acts of capital appropriation, capital mobilization, fraudulent appropriation of customers’ assets, contributing to promoting a healthier and more transparent real estate market Keywords: Deposit transaction, real estate, measure, transfer, project Giao dịch đặt cọc theo quy định Bộ luật dân 2015 Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân ghi nhận Bộ luật dân 2015 (BLDS 2015) Về chất đặt cọc giao dịch dân sự, cụ thể 01 hợp đồng dân quy định cụ thể Điều 328 BLDS 2015, cụ thể: Thứ nhất, khái niệm đặt cọc: Khái niệm đặt cọc quy định khoản Điều 328 BLDS 2015: “1 Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng” Từ khái niệm xác định rõ yếu tố đặt cọc, cụ thể: - Một là, chủ thể đặt cọc: Chủ thể đặt cọc bên tham gia quan hệ đặt cọc phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân theo quy định pháp luật; đồng thời phải tự nguyện, thống ý chí tham gia vào giao dịch đặt cọc (Điều 117 BLDS 2015) Chủ thể đặt cọc bao gồm, bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Trong đó, bên đặt cọc bên giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng; Bên nhận đặt cọc bên nhận tài sản bên đặt cọc giao thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Khi tiến hành đặt cọc bên có quyền bên có nghĩa vụ bảo đảm, bên không thực mục đích bảo đảm, bên phải gánh chịu hậu đặt cọc Như vậy, nói biện pháp bảo đảm khác bảo đảm chiều đặt cọc biện pháp bảo đảm hai chiều† - Hai là, đối tượng đặt cọc: Theo quy định khoản Điều 328 BLDS 2015, đối tượng đặt cọc tiền kim khí q, đá q tài sản có giá trị khác Về tài sản có tính khoản cao, có giá trị tốn, thuộc sở hữu bên nhận cọc mà không cần thủ tục Tuy nhiên, BLDS 2015 không quy định tỷ lệ giới hạn giá trị đặt cọc giá trị hợp đồng mà bên tự thỏa thuận nên nội † Phạm Văn Tuyết – Lê Kim Giang (Đồng chủ biên) (2015), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Nxb Dân Trí, tr 135 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion dung dễ tiềm ẩn tranh chấp, hành vi lừa đảo giao dịch dân - Ba là, mục đích đặt cọc: Nếu biện pháp bảo đảm khác mục đích để đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng bảo đảm biện pháp đặt cọc hướng đến hai mục đích để đảm bảo việc giao kết thực hợp đồng dân - Bốn là, hình thức đặt cọc: BLDS 2015 không quy định rõ hình thức đặt cọc có phải thành lập văn hay không chất đặt cọc giao dịch dân Do đó, đặt cọc phải tuân thủ quy định hình thức giao dịch dân theo quy định Điều 119 BLDS 2015: “Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu theo quy định pháp luật giao dịch điện tử coi giao dịch văn bản” Tuy nhiên, để đảm bảo an tồn cho hợp đồng trước rủi ro bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên đặt cọc nên lập thành văn bản, thỏa thuận rõ nội dung đặt cọc Đây sở để có tranh chấp xảy có chứng để bảo vệ quyền lợi ích bên; đồng thời để phân biệt với việc “tiền trả trước” cho phần nghĩa vụ thực trước Thứ hai, xử lý tài sản đặt cọc: Tại khoản Điều 328 BLDS 2015 quy định xử lý tài sản đặt cọc, cụ thể: (i) Xử lý đặt cọc hợp đồng giao kết, thực hiện: Nếu đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng “hợp đồng giao kết tài sản đặt cọc 71 trả lại cho bên đặt cọc khấu trừ để thực nghĩa vụ trả tiền” bên có thỏa thuận Tuy nhiên, BLDS 2015 chưa quy định thời điểm cụ thể mà bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc nên thực tế dẫn đến áp dụng khơng thống có tranh chấp xảy Có quan điểm cho rằng, sau hợp đồng giao kết bên nhận đặt cọc phải trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc có quan điểm cho pháp luật khơng có quy định thời điểm hồn trả nên bên thoả thuận, bên khơng có thoả thuận mà xảy tranh chấp thời điểm hồn trả theo phán Tồ án có hiệu lực pháp luật Hai quan điểm thể 02 án sau đây: Vụ án (Bản án số 323/2020/DSPT ngày 09-9-2020 TAND tỉnh Long An, việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc): Vào ngày 10/3/2018, bà Cao Hồng H có chuyển nhượng cho bà G diện tích đất 3.196m2, thuộc số 252, 253 206, tờ đồ số 13 địac xã Đ1, huyện Đ, tỉnh Long An (đã có Giấy chứng nhận đứng tên bà H) Giá chuyển nhượng đất lúa 95 triệu/m2, với tổng giá trị chuyển nhượng 4.750.000.000đồng Cùng ngày bà G đặt cọc cho bà H số tiền 01 tỷ đồng hai bên cam kết bà H chuyển mục đích sang đất thổ cư hai bên phịng cơng chứng ký HĐCNQSDĐ toán hết số tiền Đến ngày 13/5/2019 bà H chuyển mục đích tồn phần diện tích đất đất ký HĐCN cho bà G; bà G tốn tồn số tiền theo hợp đồng ký kết yêu cầu bà H trả lại tỷ đặt cọc bà H cố tình tránh né Nay bà G khởi kiện yêu cầu Toà án buộc 72 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion bà H phải trả lại cho bà G số tiền cọc nhận 1tỷ đồng trả lãi chậm thực nghĩa vụ toán từ ngày 13/5/2019 Tại án TAND tỉnh Long An xác định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà G, yêu cầu bà G trả cho bà H 1.000.000.000đồng tính lãi kể từ ngày 13/5/2019 đến ngày 09/09/2020 theo quy định khoản Điều 468 BLDS 2015 Như vậy, án theo quan điểm đầu tiên, thời điểm phải toán sau hợp đồng ký kết tính lãi chậm toán từ ngày vi phạm Vụ án (Bản án số: 156/2018/DSST, ngày: 14/7/2018 TAND quận Thủ Đức, việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc cho th nhà): Ngày 15/6/2017, ơng Đồn Hồng A có ký hợp đồng đặt cọc để thuê nhà Số 2/8 đường số 1, khu phố 2, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh với ơng Phạm Đăng H Hai bên thỏa thuận giá thuê 50.000.000.000 đồng, đặt cọc số tiền 02 tháng tiền thuê nhà 100.000.000đ; sau ký hợp đồng thuê nhà ông A đến thuê ông H trả tiền đặt cọc Ngày 01/6/2017, sau ơng A đến ở, u cầu ơng H trả tiền cọc ông H không trả, sau ông A không thuê nhà ông H chấm dứt hợp đồng sau 01 tháng thuê Nay ông A khởi kiện yêu cầu TAND buộc ơng H phải tốn số tiền 02 tháng tiền cọc tính lãi chậm tốn từ ngày 01/6/2017 ngày xét xử 14/7/2018 Tại án TAND quận Thủ Đức xác định: Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện ông A, yêu cầu ông H trả cho ông A số tiền cọc 100.000.000đồng thời hạn 02 tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật; sau 02 tháng mà ơng H khơng tốn tính lãi chậm toán theo quy định khoản Điều 468 BLDS 2015 Như vậy, với án theo quan điểm thứ hai, thời điểm phải toán kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật; thời gian tốn Tồ án ấn định tính lãi chậm toán từ ngày vi phạm thời hạn Như vậy, việc quan điểm khác thời điểm thực toán tiền đặt cọc làm cho vụ án thường bị kéo dài; ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên (ii) Xử lý đặt cọc hợp đồng không giao kết, thực hiện: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; Còn trường hợp bên nhận đặt cọc vi phạm, từ chối giao kết, thực hợp đồng: (i) tài sản đặt cọc tiền phải trả lại gấp lần số tiền đặt cọc; (ii) tài sản đặt cọc tài sản khác ngồi trả lại tài sản cịn phải trả khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; (iii) trường hợp bên có thỏa thuận khác pháp luật tơn trọng thỏa thuận đó, họ thỏa thuận bên vi phạm phải trả lại nhiều số tiền đặt cọc Tuy nhiên, trường hợp bên đặt cọc vi phạm có thỏa thuận việc xử lý tài sản hay khơng, hay có cách “tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc”? Với cách viết “trừ trường hợp có thoả thuận khác” trên, khơng biết có “trừ” hai trường hợp, hay trừ trường hợp sau? Bên cạnh đó, trường hợp khơng có thoả thuận Nghị 01/2003/NĐ-HĐTP Tịa án nhân dân tối cao có hướng dẫn cụ thể xử lý tài sản bảo đảm Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion Giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản vấn đề pháp lý Hiện nay, Luật KDBĐS năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) không quy định đặt cọc giao kết thực hợp đồng KDBĐS Tuy nhiên, thực tế, tồn giao dịch đặt cọc ký trước ký hợp đồng KDBĐS Với thực tế này, đặt cho hai hướng nhìn khác nhau: (i) Dưới góc độ tích cực: Đặt cọc giúp cho chủ đầu tư khảo sát nhu cầu thị trường, đồng thời hình thức quảng cáo tốt cho dự án Tuy nhiên, hình thức hồn tồn tích cực với điều kiện chủ đầu tư thực theo quy định pháp luật, khơng lợi dụng hình thức để lừa đảo, chiếm dụng vốn dự án lý khơng thực chủ đầu tư phải hồn trả lại tiền cọc mức phạt cọc theo thỏa thuận bên Còn bên mua, đặt cọc xác lập biện pháp đảm bảo thực giao dịch, tạo lập ý chí giao kết khả chấp nhận hậu sau giao dịch đặt cọc mua bán BĐS (ii) Dưới góc độ tiêu cực: Thực tế mục tiêu lợi nhuận chủ đầu tư lợi dụng thiếu chặt chẽ pháp lý hình thức giao dịch đặt cọc KDBĐS đặc biệt BĐS hình thành tương lai để lừa đảo sử dụng để chiếm dụng nguồn vốn, với mức đặt cọc có đạt tới 95% giá trị tài sản hình thức trá hình giao dịch mua bán Điều này, ảnh hưởng đến ‡ Điều 10 Luật KDBĐS 2014 § Điều 14 Luật KDBĐS 2014 73 quyền lợi ích hợp pháp bên mua tiếp cận dự án Vậy vấn đề pháp lý đặt để giao dịch đặt cọc KDBĐS coi hợp pháp sở BLDS 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 giao dịch đặt cọc phải đáp ứng điều kiện sau: Thứ nhất, chất đặt cọc giao dịch dân Giao dịch dân sự tự thỏa thuận bên để giao dịch đặt cọc có hiệu lực trước hết phải tuân theo quy định BLDS 2015 chủ thể, nội dung, hình thức giao dịch đặt cọc Ngoài ra, hoạt động KDBĐS mang tính chất đặc thù nên ngồi điều kiện chủ thể quan hệ pháp luật dân theo quy định BLDS 2015 phải đáp ứng điều kiện cá nhân, tổ chức KDBĐS quy định Điều 10 Luật KDBĐS 2014‡ Và thực dự án nhà thương mại, chủ đầu tư đáp ứng điều kiện Điều 10 Luật KDBĐS 2014 cịn phải “có vốn ký quỹ để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư” quy định Điều 21 Luật nhà 2014; Đồng thời bên đặt cọc phải thuộc đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS doanh nghiệp KDBĐS quy định Điều 14 Luật KDBS 2014§ Thứ hai, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 khơng có quy định giao dịch đặt cọc xuất phát từ nguyên tắc “cơng dân làm pháp luật khơng cấm” nên giao dịch đặt cọc 74 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion không vi phạm điều cấm pháp luật, đặc biệt liên quan đến việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép quy định Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 Cụ thể: - Tại khoản 5, Điều Luật KDBĐS 2014 quy định: cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết - Tại khoản Điều 68 Luật nhà 2014 quy định chủ đầu tư phải thực hình thức huy động vốn phù hợp loại nhà theo quy định Chẳng hạn nhà thương mại, chủ đầu tư huy động vốn hình thức sau: Vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam Khi chủ đầu tư huy động vốn khơng hình thức quy định, thuộc trường hợp cấm theo điểm a, khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà quy định: “Chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để ¶ Khoản Điều Luật KDBĐS 2014 Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở” bị xử lý vi phạm theo quy định pháp luật Thứ ba, giao dịch đặt cọc KDBĐS ký kết thời điểm mà BĐS phép chuyển nhượng thị trường Điều đó, đảm bảo việc ký kết giao dịch đặt cọc không thuộc trường hợp huy động vốn, chiếm dụng vốn cách trái phép Cụ thể, hợp đồng KDBĐS cần xác định sau: + Đối với hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng sẵn có: Tại thời điểm nhà, cơng trình xây dựng đủ điều kiện để thực mua bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định khoản Điều Luật KDBĐS 2014¶ chủ đầu tư áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hợp đồng + Đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Theo quy định khoản Điều Luật KDBĐS 2014 loại đất đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện sau: “a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Như vậy, thời điểm quyền sử dụng đất đủ điều kiện để thực chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại chủ đầu tư áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hợp đồng + Đối với hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS: Dự án BĐS chuyển nhượng phần Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion toàn phải tuân theo quy định khoản Điều Luật KDBĐS 2014** thời điểm dự án đủ điều kiện để thực chuyển nhượng chủ đầu tư áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hợp đồng + Đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai: Tại thời điểm ký kết giao dịch đặt cọc phải xác định tài sản hình thành tương lai đủ điều kiện phép giao dịch theo quy định Điều 55 KDBBDS 2014, BĐS hình thành tương lai đưa vào kinh doanh có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Và trước bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Như vậy, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 không quy định giao dịch đặt cọc hoạt động KDBĐS, nhiên để giao dịch đặt cọc có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện quy định BLDS 2015 quy định khác có liên quan Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 chủ thể; điều kiện BĐS kinh doanh hành vi pháp luật cấm ** Điều 49 Luật KDBĐS 2014 75 Thực trạng giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản số kiến nghị 3.1 Thực trạng giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản - Trên thực tế, giao dịch đặt cọc hoạt động kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng sẵn có; quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến chiếm dụng vốn hay huy động vốn trái phép Chủ yếu nay, nhà ở, cơng trình xây dựng dự án lĩnh vực KDBĐS; dự án BĐS chưa phép mở bán theo quy định Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 nhiều Chủ Đầu tư tiến hành phương thức huy động vốn trái phép từ người mua thơng qua ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ” Hơn nữa, BLDS 2015 không quy định tỷ lệ giới hạn giá trị đặt cọc giá trị hợp đồng mà bên tự thỏa thuận nên chủ đầu tư lợi dụng nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng Trong khoản Điều 57 Luật KDBĐS 2014 quy định sau ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án KDBĐS sản hình thành tương lai nhận tốn lần đầu khách hàng khơng 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng Như trường hợp Công ty Cổ phần KOSY thực dự án Khu dân cư Thị trấn 76 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang vào năm 2016†† Tại thời điểm năm 2017, chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm dự án (tại thời điểm chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, UBND Huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang triển khai thủ tục thu hồi đất‡‡) Cơng ty CP KOSY xây dựng hợp đồng đặt cọc để ký với bên mua, theo bên mua hưởng quyền mua sản phẩm dự án dự án đủ điều kiện bán sản phẩm thị trường Ở hợp đồng đặt cọc này, khoản tiền đặt cọc thực đóng thành lần với nội dung hồn tồn xảy khả số tiền đặt cọc ngang với giá trị lô đất mà bên hướng tới ký hợp đồng chuyển nhượng đủ điều kiện theo quy định pháp luật Như vậy, hợp đồng đặt cọc chủ đầu tư hồn tồn chiếm dụng vốn nhà đầu tư mà không cần chờ tới thời điểm đủ điều kiện để thực bán sản phẩm dự án thị trường, việc nhận đặt cọc với giá trị lớn xảy trường hợp hồn tồn khơng phù hợp với quy định Luật KDBĐS 2014 hhddhđHay Dự án Khu Dân cư Thương mại hỗn hợp Khải Vy (“Q7 Saigon Riverside Complex”) phường Phú Thuận, quận 7, Hồ Chí Minh§§: Dự án ban đầu Cơng ty Cổ phần Tập đồn Khải Vy (Cơng ty Khải Vy) làm chủ đầu tư nhiên sau dự án chuyển giao cho Công ty Cổ phần bất động sản Khải Thịnh (được tách từ Công ty Khải Vy) theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 7/5/2018¶¶ Khi Cơng ty Khải Vy chủ đầu tư dự án, năm 2016 chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật để bán sản phẩm dự án Công ty thực ký Cam kết bán nhà Thỏa thuận đảm bảo quyền mua nhà Sau chuyển sang chủ đầu tư Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Thịnh (Công ty Khải Thịnh) Cơng ty Khải Vy có thơng báo ngày 7/1/2020 với bên ký văn (nhà đầu tư) việc ký lại hợp đồng với Chủ đầu tư Sau nhiều lần làm việc với Công ty Khải Vy Cơng ty Khải Thịnh nhà đầu tư đề nghị nộp thêm tiền, cộng với khoản tiền nộp cho Khải Vy trước chuyển thành khoản tiền đặt cọc đồng thời bên tiến tới ký Hợp đồng đặt cọc mà Hợp đồng mua bán sản phẩm dự án Như vậy, thấy thời điểm bên chưa thể xác lập hợp đồng mua bán phù hợp theo luật định mà theo hướng tới giao dịch đặt cọc giữ chỗ tương tự trường †† Quyết định số 698/QĐ-UBND ngày 02 /12 /2016 UBND tỉnh Bắc Giang việc chấp thuận Đầu tư Dự án Khu dân cư thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang; ‡‡ Quyết định số 80/QĐ-UBND ngày 9/3/2017 UBND huyện Yên Thế việc thu hồi đất để thực Dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế (đợt 1) §§ Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2017 UBND TP Hồ Chí Minh việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư thương mại hỗn hợp Khải Vy phường Phú Thuận, quận ¶¶ Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày tháng năm 2018 UBND TP Hồ Chí Minh việc sửa đổi bổ sung số nội dung Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2017 UBND TP Hồ Chí Minh việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư thương mại hỗn hợp Khải Vy phường Phú Thuận, quận Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion hợp Qua ví dụ thấy thực tiễn hoạt động KDBĐS ln tồn giao dịch đặt cọc, giao dịch đặt cọc xác định hợp pháp lại điều khơng phải biết để tự bảo vệ quyền lợi ích tham gia thị trường BĐS Vì lẽ đó, góc độ pháp luật giao dịch đặt cọc KDBĐS cần nghiên cứu xây dựng quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ cách rõ ràng chi tiết 3.2 Một số kiến nghị Để giao dịch đặt cọc KDBĐS rõ ràng, chi tiết, giá trị đặt cọc phù hợp; tác giả đề xuất số kiến nghị cần đặt giao dịch đặt cọc KDBĐS như: 1/ Để giao dịch đặt cọc phát huy tính tích cực nó, thể thực trạng thị trường nhu cầu xã hội; “cầu” cịn “cung” ngược lại phải có khung pháp lý rõ ràng, chặt chẽ để hình thức giao dịch đặt cọc không biến tướng cách tiêu cực Cụ thể: - Cần bổ sung Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 cần bổ sung quy định đặt cọc thực hợp đồng KDBĐS; - Luật KDBĐS 2014 cần loại trừ hành vi “thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ “ giai đoạn trước ký hợp đồng bán nhà, nhà, đất hình thành tương lai để thống quản lý Đồng thời quy định giá trị đặt cọc không vượt 5% giá tạm tính sản phẩm BĐS từ tránh việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép 77 2/ Chủ thể đặt cọc hoạt động KDBĐS cần chủ động việc tìm hiểu kỹ thơng tin dự án, tìm hiểu uy tín, lực chủ đầu tư xem kỹ nội dung hợp đồng đặt cọc, cụ thể: Đối với thông tin dự án phải đảm bảo dự án có thật dự án “ma”; sản phẩm dự án cần phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật để bán thị trường thông qua số thông tin dự án như: định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; biên bàn giao mặt bằng; thuyết minh lực chủ đầu tư; kế hoạch triển khai dự án… Hay thỏa thuận đặt cọc cần thỏa thuận lấy lại tiền cọc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thức có thỏa thuận mà bên không đồng ý, xác định rõ hợp đồng đặt cọc mẫu hợp đồng mua bán kèm theo mà người mua BĐS đọc kỹ đồng ý với nội dung hợp đồng 3/ Do pháp luật dân chưa quy định thời điểm trả lại tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng giao kết, thực để thống việc áp dụng pháp luật bảo đảm quyền lợi bên tham gia giao dịch đặt cọc KDBĐS cần có quy định cụ thể thời điểm hoàn trả tài sản đặt cọc Chẳng hạn: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc sau hợp đồng ký kết; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua quy định bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc vào thời điểm quan hệ chấm dứt hợp pháp; bên nhận đặt cọc khơng tốn 78 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion phải chịu trách nhiệm việc chậm thực nghĩa vụ từ thời điểm pháp luật quy định phải hoàn trả [5] Nghị 01/2003/NĐ-HĐTP, Số: 01/2003/NQ-HĐTP, Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, ngày 16/04/2003 Như vậy, với giao dịch đặt cọc KDBĐS pháp luật nên quy định đủ rõ ràng, chi tiết luật Bên cạnh tính tự thỏa thuận hình thức đặt cọc giao dịch dân chung, giao dịch sản phẩm BĐS nên quy định thêm số điều kiện bắt buộc chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách hàng Qua đó, góp phần lành mạnh thị trường BĐS kinh tế thị trường, hàng hóa [6] Quyết định số 698/QĐ-UBND ngày 02 /12 /2016 UBND tỉnh Bắc Giang việc chấp thuận Đầu tư Dự án Khu dân cư thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang Tài liệu tham khảo: [1] Bộ Luật dân 2015, Luật số: 91/2015/ QH1, Quốc Hội, ngày 24 /11/2015 [2] Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật số: 66/2014/QH13, Quốc hội, ngày 25/11/2014 [3] Luật nhà 2014, Luật số: 65/2014/QH13, Quốc hội ngày 25/11/2014 [4] Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở, Số: 99/2015/NĐ-CP, Chính phủ ngày 20/10/2015 [7] Quyết định số 80/QĐ-UBND ngày 9/3/2017 UBND huyện Yên Thế việc thu hồi đất để thực Dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế (đợt 1) [8] Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2017 UBND TP Hồ Chí Minh việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư thương mại hỗn hợp Khải Vy phường Phú Thuận, quận [9] Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày tháng năm 2018 UBND TP Hồ Chí Minh việc sửa đổi bổ sung số nội dung Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2017 UBND TP Hồ Chí Minh việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư thương mại hỗn hợp Khải Vy phường Phú Thuận, quận Địa tác giả: Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Email: dotronghlu@gmail.com ... BĐS kinh doanh hành vi pháp luật cấm ** Điều 49 Luật KDBĐS 2014 75 Thực trạng giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản số kiến nghị 3.1 Thực trạng giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản - Trên... xử lý tài sản đặt cọc, cụ thể: (i) Xử lý đặt cọc hợp đồng giao kết, thực hiện: Nếu đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng “hợp đồng giao kết tài sản đặt cọc 71 trả lại cho bên đặt cọc. .. nguyện, thống ý chí tham gia vào giao dịch đặt cọc (Điều 117 BLDS 2015) Chủ thể đặt cọc bao gồm, bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Trong đó, bên đặt cọc bên giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền kim khí