Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Mục tiêu của bài viết nhằm phân tích thực trạng tín dụng nhà ở bằng phương pháp định tính, từ đó đánh giá kết quả đạt được, nguyên nhân của những tồn tại, làm cơ sở khoa học để đề xuất giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 112 06(43) (2020) 112-121 Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Developing house credit for people with average and low income Nguyễn Thị Minh Hương* Nguyen Thi Minh Huong* Khoa Tài - Ngân hàng, Trường Đại học Tài - Kế tốn, Quảng Ngãi, Việt Nam Faculty of Finance - Banking, University of Finance and Accountancy, Quang Ngai, Vietnam (Ngày nhận bài: 04/11/2020, ngày phản biện xong: 07/12/2020, ngày chấp nhận đăng: 15/12/2020) Tóm tắt Hiện nay, q trình thị hóa số thành phố lớn diễn nhanh chóng, sóng nhập cư từ nơng thơn kéo khu đô thị lớn ngày nhiều, mật độ dân số dày đặc, vấn đề nhà ở, nhà cho người có thu nhập trung bình thấp, trở nên cấp bách Thời gian qua, Chính phủ ban hành triển khai nhiều sách nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình thấp tạo lập nhà Tuy nhiên, phân khúc thị trường bị bỏ ngỏ sách chưa đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp, ngân hàng thương mại Mục tiêu viết nhằm phân tích thực trạng tín dụng nhà phương pháp định tính, từ đánh giá kết đạt được, nguyên nhân tồn tại, làm sở khoa học để đề xuất giải pháp phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Từ khóa: Tín dụng nhà ở; thu nhập trung bình thấp; ngân hàng thương mại Abstract At present, the process of urbanization in some big cities takes place quickly, the wave of immigration from rural areas to large urban areas is growing, and the population density is thick, leading to the fact that housing for people with medium and low income becomes urgent The government has recently enacted and implemented many policies that assist low and moderate income earners to afford accommodations However, this market segment is still unsolved because the policies are not attractive enough for investors and commercial banks to join The objectives of the article is to analyze the situation of housing credit by qualitative methods, thereby evaluating the achieved results, the causes of the existence as scientific basis to propose solutions to develop housing credit for people with medium and low income Keywords: House credit; average and low income; commercial banks Giới thiệu Nhà không tài sản lớn, có giá trị hộ gia đình, cá nhân mà cịn yếu tố quan trọng thể trình độ phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao chất lượng đời sống Có chỗ thích hợp an tồn quyền người, nhu cầu đáng hộ gia đình điều kiện, yếu tố tiên cho việc ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế Do vậy, việc xây dựng hỗ trợ người * Corresponding Author: Nguyen Thi Minh Huong, Khoa Tài - Ngân hàng, Trường Đại học Tài - Kế toán, Quảng Ngãi, Việt Nam Email: nguyenthiminhhuong@tckt.edu.vn Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 có thu nhập trung bình thấp (TNTBVT) tạo lập nhà mục tiêu hành động Chính phủ Giải vấn đề nhà cho người có TNTBVT phải mục tiêu ưu tiên hàng đầu thể chế xã hội văn minh, quốc gia muốn phát triển bền vững đặc biệt lựa chọn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Song, nước phát triển khác, tốn khó cịn trình tìm hướng giải Bài báo tập trung nghiên cứu thực trạng tín dụng nhà cho người có TNTBVT giai đoạn 2015 - 2019 Trên sở kết đạt từ nghiên cứu, báo có số khuyến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ngân hàng thương mại (NHTM) chủ đầu tư nhằm góp phần phát triển tín dụng nhà cho người có TNTBVT Khái niệm “Tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp” Theo Ngân hàng Thế giới (NHTG), người có TNTBVT người có thu nhập từ 996 - 3.895 USD/năm vào năm 2017, từ 1.026 - 3.995 USD/năm vào năm 2018 từ 1.036 - 4.045 USD/năm vào năm 2019 [12] Do phương pháp sử dụng giá trị tuyệt đối điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát, mức phân nhóm thu nhập NHTG thay đổi theo thời gian Về chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có mức sống trung bình áp dụng cho giai đoạn 2016 - 2020 quy định rõ Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 Thủ tướng Chính phủ Chẳng hạn, hộ có mức sống trung bình khu vực nơng thơn hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng 1.000.000 đồng đến 1.500.000 đồng Hộ có mức sống trung bình khu vực thành thị hộ có thu nhập bình qn đầu người/tháng 1.300.000 đồng đến 1.950.000 đồng Theo quan điểm Bộ Xây dựng chuyên gia, nhà hoạch định sách, tiêu chí 113 thu nhập thấp mức đóng thuế thu nhập cá nhân nhiều nước áp dụng Như vậy, tín dụng nhà cho người có TNTBVT hiểu khoản vay bất động sản mà ngân hàng cấp cho khách hàng cá nhân đối tượng có TNTBVT nhằm mục đích mua nhà, sửa chữa, xây dựng nhà Đặc điểm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Tín dụng nhà cho người có TNTBVT hiểu khoản vay tiêu dùng cá nhân cho đối tượng có TNTBVT nhằm mục đích mua nhà, sửa chữa, xây dựng nhà Vì vậy, ngồi đặc điểm riêng tín dụng nhà cho người có TNTBVT có đặc điểm chung khoản vay tiêu dùng thông thường Đặc điểm tín dụng nhà cho người có TNTBVT thể hiện: - Quy mô hợp đồng vay thường nhỏ, số lượng khách hàng lớn phí tổ chức, quản lý cho vay cao, lợi nhuận thấp Vì vậy, lãi suất cho vay mua nhà cho người có TNTBVT thường cao so với lãi suất loại cho vay lĩnh vực thương mại, công nghiệp - Nhu cầu vay vốn tạo lập nhà người dân thường phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế Khi kinh tế mở rộng, tăng trưởng tốt ổn định, người cảm thấy lạc quan tương lai nên sẵn sàng chi tiêu cho sống mình, nên nhu cầu vay mua nhà tăng lên Và ngược lại, kinh tế lâm vào suy thoái, tâm lý chung cá nhân không tin tưởng sống tương lai, lo sợ tình trạng thất nghiệp xảy ra, nên họ tiết kiệm việc chi tiêu hạn chế tối đa việc vay mượn ngân hàng - Khách hàng vay mua nhà để thường khách hàng cá nhân nên việc chứng minh tài thường khó Nếu doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết 114 Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập chi tiêu cá nhân vay mua nhà muốn chứng minh tài thường phải dựa vào tiền lương suy đốn khơng có chứng rõ ràng - Đây loại hình cho vay thường có rủi ro cao cho vay kinh doanh Nguồn trả nợ chủ yếu vay mua nhà từ lương, phụ thuộc nhiều vào cá nhân người vay, xuất phát từ rủi ro chủ quan từ phía người vay chịu ảnh hưởng yếu tố khách quan rủi ro việc làm, bệnh tật, tai nạn, chết, cố xảy gia đình Tuy vậy, số lượng khách hàng nhiều nên rủi ro phân tán, không tập trung vào đầu mối, giảm tổn thất lớn cho ngân hàng - Tư cách, phẩm chất khách hàng vay thường khó xác định, chủ yếu dựa vào cách đánh giá, cảm nhận kinh nghiệm cán ngân hàng Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp định tính, cụ thể sau: - Phương pháp thống kê: Tác giả sử dụng số liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc đánh giá thực trạng tín dụng nhà cho người có TNTBVT - Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên sở phân tích nội dung cụ thể, tác giả đưa đánh giá chung tín dụng nhà cho người có TNTBVT - Phương pháp so sánh, đối chiếu: Đánh giá thực trạng tín dụng nhà sở có so sánh, đối chiếu năm so với năm trước Thực trạng tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 2.1 Chính sách hỗ trợ Chính phủ Ngân hàng Nhà nước  Chính sách hỗ trợ Chính phủ Với mục tiêu xây dựng hệ thống tài nhà đa dạng hiệu đáp ứng nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp nhằm giúp người dân tiếp cận với nguồn vốn, cải thiện tình trạng nhà ở, Chính phủ khuyến khích cá nhân, gia đình gửi tiết kiệm NHTM để mua cải tạo nhà Các định chế tài chính, cá nhân tham gia chương trình hợp đồng tiết kiệm nhà hưởng lãi suất tiết kiệm hỗ trợ vốn mua nhà với lãi suất thấp Chính phủ yêu cầu Bộ Kế hoạch Đầu tư xây dựng sách nhằm thu hút nhà đầu tư nước đầu tư phát triển thị trường tài nhà ở, đồng thời xây dựng đề án liên quan đến tài nhà NHNN chịu trách nhiệm khuyến khích NHTM đa dạng hóa sản phẩm tài nhà đề xuất sách ưu đãi việc xây dựng nhà ở, đặc biệt nhà cho người có TNTBVT Chính phủ xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan, đồng thời Chính phủ u cầu Ủy ban Nhân dân tỉnh phải hoàn thành việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu vực thị Bên cạnh đó, điều 75 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê đề cập đến việc thành lập Quỹ phát triển nhà địa phương hỗ trợ thực thí điểm đề án phát triển nhà cho người có TNTBVT đô thị khu công nghiệp tập trung TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phịng, Bình Dương, Đồng Nai Chính phủ đặt yêu cầu Quỹ phát triển nhà địa phương xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ Trên nước có hệ thống tiêu chí thống để thẩm định khoản vay nhà ở, áp dụng cho tất định chế tài với chế tài bắt buộc bảo hiểm tài sản chấp, sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay Trong Nghị số 02/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu (7/1/2013) giúp tháo gỡ khó khăn, giải hàng tồn kho thị trường bất động sản, Chính phủ đưa số biện pháp vốn tín dụng, lãi suất cho vay đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư tiến độ thực dự án  Chính sách hỗ trợ NHNN NHTM tổ chức kinh doanh lĩnh vực tiền tệ vấn đề lợi nhuận, an toàn hiệu hoạt động mục tiêu hàng đầu Tuy nhiên, NHTM chịu quản lý NHNN thông qua sách tiền tệ lãi suất, tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tỷ giá, nguyên tắc cho vay, điều kiện cho vay, tỷ số an toàn hoạt động, lĩnh vực hạn chế khuyến khích cho vay… thời kỳ định Vì vậy, NHTM đánh giá tín dụng nhà cho đối tượng có TNTBVT lợi nhuận thấp, rủi ro cao nhờ có sách hỗ trợ cụ thể, đủ sức hấp dẫn quản lý chặt chẽ từ phía NHNN, NHTM đẩy mạnh phát triển tín dụng phân khúc Ngày 10/08/2016 NHNN ban hành văn hợp số 44/VBHN-NHNN (hợp Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP; Thông tư số 32/2014/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 11/2013/TT-NHNN; Thông tư số 25/2016/TTNHNN sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 11/2013/TT-NHNN), cụ thể sau: - Đối tượng vay vốn: bao gồm: + Các đối tượng mua, thuê mua nhà cho người có TNTBVT, nhà thương mại có diện tích từ 70m2 giá bán từ 15 triệu đồng/m2 115 + Doanh nghiệp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà cho người có TNTBVT doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà thương mại chuyển đổi công sang dự án nhà cho người có TNTBVT - Nguyên tắc cho vay: NHTM thực cho vay khách hàng theo quy định pháp luật hành có trách nhiệm định cho vay - Điều kiện cho vay: Ngân hàng quy định cụ thể khách hàng cá nhân tham gia vào phương án tối thiểu 20% doanh nghiệp tối thiểu 30% tổng mức đầu tư dự án - Mức lãi suất: Lãi suất NHNN công bố định kỳ hàng năm, 50% lãi suất bình quân ngân hàng thị trường không vượt 6%/năm - Đối với thời hạn cho vay: Đối với doanh nghiệp tối đa năm cá nhân tối đa 10 năm không 01/06/2023 - Biện pháp đảm bảo tiền vay: Ngân hàng xem xét định cho vay có đảm bảo khơng có tài sản đảm bảo theo quy định 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp ngân hàng thương mại  Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Theo báo cáo tổng hợp từ NHNN, thời gian qua, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng định cấu dư nợ toàn hệ thống (từ 10 – 40%) Giá trị tuyệt đối dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tăng tỷ lệ tổng dư nợ cho vay kinh tế giảm (Hình 1) 116 Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 Hình Dư nợ tín dụng bất động sản tồn hệ thống giai đoạn 2010 - 2019 (Nguồn: NHNN) Tỷ trọng dư nợ tín dụng mục đích kinh doanh bất động sản tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản ngày giảm (31/12/2017 45,63%; 31/12/2018 35,49% 31/12/2019 32,95%) Tuy nhiên, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để chiếm tỷ lệ 50% dư nợ cho vay bất động sản (Hình 2), đối tượng NHTM nhắm tới khách hàng có thu nhập cao Hình Cơ cấu dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà, xây dựng để tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống giai đoạn 2015 - 2019 (Nguồn: NHNN, Tổng cục thống kê) Về tình hình thị trường nhà giá thấp, phân khúc có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60 70% tổng nhu cầu thị trường Trong đó, nguồn cung nhà giá rẻ (dưới tỷ đồng/căn) khan Năm 2019, cung phân khúc nhà giá rẻ trung cao cấp Phân khúc giá rẻ chiếm tỷ trọng 20%; loại hộ có diện tích 60m2 giá bán 700 triệu đồng Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 chiếm khoảng 5% Theo khảo sát, khoảng 80% số dân thành thị mua nhà dự án thương mại chất lượng với mức giá thấp Chỉ xét riêng loại nhà đại chúng Việt Nam cao gấp gần - lần mức thu nhập hộ gia đình trung lưu năm Theo số liệu Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản, đặc biệt nhà Hà Nội TP Hồ Chí Minh lớn Trung bình thị trường cung cấp khoảng 60.000 - 80.000 hộ Tuy nhiên, 70% số chào bán, số lại chưa thể tiêu thụ Nguyên nhân giá bán hộ cao, vượt sức mua người dân 117 Hiện nay, nhu cầu nhà bình dân cần thiết cấp bách phát triển gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ gia đình lớn, xu hướng di dân, mong muốn có nhà khu thị lớn người dân địa phương Tuy nhiên, nguồn cung cho thị trường thấp (Bảng 1) Do đó, dẫn đến cân đối cung cầu Ngồi ra, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp khơng nhiều; sách nhà nước hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ Bên cạnh đó, lo ngại việc tăng sức ép sở hạ tầng; tăng sức ép đảm bảo quy hoạch tạo áp lực làm cân đối vấn đề xã hội, gây hệ lụy an tồn mơi trường, phịng chống cháy nổ nhiễm Bảng Cung cầu nhà cho người có thu nhập trung bình thấp năm 2019 STT Chỉ tiêu Cung nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Cầu nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Chênh lệch cung cầu = (1) – (2) Đến cuối năm 2019, diện tích nhà cho người có thu nhập thấp đạt 4,8 triệu m2 so với mục tiêu xây dựng 12,5 triệu m2 vào năm 2020 Một nguyên nhân thiếu nguồn vốn nên việc khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà xã hội gặp nhiều khó khăn gói 30.000 tỉ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016; đó, hàng trăm dự án nhà cho người có thu nhập thấp cịn chậm tiến độ Tính đến 31/12/2018, gói vay mua nhà 1.000 tỷ đồng Ngân hàng Chính sách xã hội thực cho vay, với dư nợ đạt 905 tỷ đồng Năm 2019, chương trình cho vay nhà xã hội ngân sách nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội số vốn 663 tỷ đồng, 50% lại Ngân hàng Chính sách xã hội tự huy động được, tổng nguồn vốn cho vay chương trình 1.326 tỷ đồng  Đánh giá: Mặc dù thị trường nhà cho người có TNTBVT nhu cầu có thực, có tính ổn định Số lượng (căn) 800.000 711.200 88.800 (Nguồn: Bộ Xây dựng) tăng trưởng qua năm chưa NHTM quan tâm, chưa có sách quy hoạch tín dụng riêng cho phân khúc này, dư nợ tín dụng khơng khả quan Nhìn chung thời gian qua, hầu hết ngân hàng cơng bố gói sản phẩm cho vay tiêu dùng, đặc biệt cho vay mua nhà Các gói sản phẩm cho vay mua nhà ngân hàng cơng bố có hạn mức cho vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo tổng vốn đầu tư phương án, thời gian vay kéo dài 20 - 30 năm Nhưng thực tế mức cho vay NHTM dừng lại tỷ lệ cho vay tối đa 70 - 75% giá trị phương án giá trị tài sản đảm bảo, thời gian cho vay trung bình từ - năm ngắn Lãi suất cho vay mua nhà thường lãi suất trần (trung bình từ 11 - 13%/năm - cao so với số nước giới từ 2.5% - 6.3%/năm), điều chỉnh tăng lãi suất huy động tăng 118 Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 Tuy nhiên, phần lớn khách hàng NHTM nhắm tới khách hàng có mức thu nhập cao Phân khúc tín dụng cho đối tượng có TNTBVT chưa đáp ứng đủ điều kiện ngân hàng Vì vậy, thời gian qua NHTM chưa đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng lĩnh vực vốn tạo lập nhà Mặt khác, chưa có quy định giao dịch phải toán qua ngân hàng để quản lý thuế, giao dịch hạn chế rủi ro cho người dân, người có TNTBVT thực giao dịch nhà  Nguyên nhân tồn bất cập: Nguồn vốn NHTM chủ yếu ngắn hạn, chi phí sử dụng vốn cao, lãi suất cho vay mua nhà cao, trung bình 8%-13%/ năm, đó, tín dụng cho thị trường nhà phải trung dài hạn, lãi suất vay phù hợp Với giá bán hộ diện tích 50m2 500700 triệu đồng cao so với thu nhập người dân Cho dù vay ưu đãi lãi suất 6%/năm, vay 500 triệu đồng với thời hạn 10 năm, tổng số tiền phải trả tháng triệu đồng, số vượt khả người có TNTBVT Thứ nhất, Nhà nước chưa có văn cụ thể tiêu chí xác định mức thu nhập trung bình thấp Hiện nhiều văn chưa xác định tiêu chí đánh giá cách rõ ràng đối tượng mức thu nhập TNTBVT Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP chưa rõ ràng, có nhiều cách hiểu khác đối tượng TNTBVT Thứ hai, số văn ban hành chưa phù hợp với điều kiện thực tế Theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN Thông tư số 07/2013/TT-BXD, điều kiện cho vay khách hàng trước ký hợp đồng tín dụng phải có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà Nếu không vay vốn từ ngân hàng người dân khơng có nguồn để tốn cho hợp đồng mua, th, thuê mua nhà dẫn đến rủi ro số tiền đặt cọc Thứ ba, chưa có sách riêng hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp tạo lập nhà Chính sách Nhà nước chủ yếu tập trung hỗ trợ cho chủ đầu tư (bên cung) Bên cạnh đó, NHTM dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cấu dư nợ bất động sản nhu cầu nhà người có TNTBVT cấp thiết Bởi lẽ, Nhà nước chưa có sách riêng hỗ trợ, khuyến khích cho đối tượng (bên cầu) vay Thứ tư, thiếu hụt nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp Thứ năm, công tác thẩm định khách hàng NHTM Hiện nay, ngân hàng thẩm định hồ sơ vay vốn nhóm đối tượng có TNTBVT vay tạo lập nhà theo sách điều kiện riêng ngân hàng, chưa có thống cách thẩm định dễ dẫn đến sai lầm định tín dụng Hai định sai lầm bản: Một từ chối khách hàng chưa đủ điều kiện vay ngân hàng lại đủ điều kiện vay ngân hàng khác; hai đồng ý cho vay khách hàng chưa tốt dễ dẫn đến nợ hạn, nợ xấu Thứ sáu, thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý tài sản đảm bảo rườm rà phức tạp, khó áp dụng Quyền sở hữu bất động sản thủ tục đăng ký chấp nhiêu khê, luật tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản chấp rườm rà không thi hành Theo quy định điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 119 xã hội, người mua, thuê mua nhà xã hội không phép chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua, th mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu năm Vì vậy, phịng cơng chứng khơng chịu cơng chứng đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản khơng chuyển nhượng năm Mặt khác, quy định này, nhà cho người có TNTBVT bán bán lại cho Nhà nước bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội bán lại cho đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội Như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo bắt buộc phải thông qua chủ đầu tư dự án, số chủ đầu tư thiếu phối hợp với ngân hàng việc ký hợp đồng ba bên ngân hàng - chủ đầu tư - khách hàng miễn giảm tiền sử dụng đất dự án nhà giá thấp, đánh thuế lũy tiến trường hợp sở hữu nhiều bất động sản bất động sản có quy mơ lớn; áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân cao cá nhân mua bán nhà thời gian ngắn (1 - năm)… nhằm khuyến khích sử dụng bất động sản có hiệu hạn chế đầu Thứ bảy, nguồn cung nhà cho người có thu nhập trung bình thấp khan + Đơn giản hóa trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khuyến khích chủ đầu tư, cá nhân áp dụng hình thức cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt xây dựng nhà thuê, chung cư mini Một số dự án chậm triển khai xây dựng, thủ tục xét duyệt cấp ngành để tiến hành khởi công xây dựng dự án nhà chậm, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà việc tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ Bên cạnh đó, từ bắt đầu dự án, hoàn thành thủ tục phải thời gian dài, có đến vài năm, bỏ nhiều chi phí lợi nhuận thu thấp nên không thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia Một vài khuyến nghị 3.1 Về phía Chính phủ, NHNN Thứ nhất, hồn thiện chế, sách liên quan đến nhà nhằm tạo đồng đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án phát triển nhà pháp luật nhà với văn pháp luật khác đặc biệt pháp luật đất đai đầu tư - Hoàn thiện pháp lý: + Chính phủ tăng cường quản lý, hồn thiện sách thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân cho phép chậm nộp, + Xây dựng tiêu hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tăng số tầng, giảm quy định diện tích tối thiểu… dự án nhà cho người có TNTBVT - Cải cách thủ tục hành chính: + Cải cách thủ tục hành liên quan đến lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà cách đồng bộ, đơn giản Thứ hai, giải pháp quy hoạch: - Chính quyền địa phương kết hợp chặt chẽ với bộ, ngành thực chương trình phát triển nhà quốc gia đẩy nhanh tiến độ quy hoạch tổng thể không gian đô thị mới, xây dựng, phát triển sở hạ tầng kết nối khu vực ven đô với khu vực đô thị, tạo điều kiện giao thông thuận lợi cho người dân, để giãn mật độ dân cư đô thị trung tâm - Định kỳ năm, 10 năm, quyền địa phương dự báo nhu cầu, lập kế hoạch, tiêu phát triển nhà cho người có TNTBVT địa phương, quy định cụ thể trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm kế hoạch phát triển nhà thực đạt mục tiêu đề 120 Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 Thứ ba, nâng cao hiệu hệ thống phát triển quản lý nhà Nhà nước: - Nâng cao vai trò Nhà nước việc làm trọng tài giám sát, thúc đẩy, hỗ trợ chủ đầu tư sở chế tài việc bồi thường, giải phóng mặt quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành bảng giá đất áp dụng thống cho địa phương, việc định giá đất tổ chức có chức định giá bất động sản - Nâng cấp hệ thống quan quản lý nhà cấp từ trung ương đến địa phương, tăng cường công tác đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật, kiên xóa bỏ chế xin - cho trình tạo lập, phát triển giao dịch nhà hệ thống quan quản lý cấp, đảm bảo cho thị trường nhà hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch - Hồn thiện hệ thống thơng tin điện tử quản lý đất đai nhà ở, phát triển mơ hình dịch vụ hành cơng lĩnh vực nhà ở, đặc biệt nhà cho người có TNTBVT - Nghiên cứu ban hành quy định ưu đãi chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư người mua, quy định rõ nghĩa vụ bên có liên quan nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà cho người có TNTBVT 3.2 Về phía ngân hàng thương mại Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn dài hạn: - Đa dạng hóa sản phẩm tiền gửi, linh hoạt kỳ hạn, phương thức tính lãi, thiết kế sản phẩm tiền gửi đa dạng theo nhu cầu khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ tiền gửi - Các NHTM chủ động xây dựng chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt huy động vốn từ đối tượng có nhu cầu vay vốn mua nhà cho người có TNTBVT triển khai chương trình tiền gửi tiết kiệm mua nhà, chương trình tín dụng nhà ở… - Các NHTM cần nghiên cứu ứng dụng việc phát hành công cụ tài cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng khốn hóa, phát triển thị trường thứ cấp, cầm cố để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích Chính phủ Thứ hai, hồn thiện mơ hình quản lý rủi ro tín dụng, có quản lý rủi ro tài sản đảm bảo: Quản lý rủi ro tài sản đảm bảo yêu cầu khách quan công tác quản trị NHTM, mắt xích quan trọng quy trình cho vay thu hồi nợ, xử lý khoản nợ có vấn đề Vì vậy, NHTM cần hồn chỉnh quy định, quy chế điều kiện nhận, định giá quản lý tài sản đảm bảo cách đơn giản, tránh thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho khách hàng nhằm tiết kiệm thời gian chi phí cho hai bên Quản lý rủi ro tài sản đảm bảo phần khơng thể thiếu quản lý rủi ro tín dụng, rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo cần nhận diện, đo lường, giám sát quản lý cách chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp NHTM Cụ thể: Từng bước nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo; thực chấm điểm tài sản đảm bảo để làm nhận hay từ chối tài sản định tỷ lệ cấp tín dụng phù hợp giá trị tài sản đảm bảo khách hàng; quy trình cho vay NHTM xác định rõ trách nhiệm cán tín dụng phải yêu cầu cung cấp thông tin tài sản đảm bảo thẩm định, xem xét việc cấp tín dụng hồ sơ vay vốn phải có văn cung cấp thơng tin có xác nhận quan đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba, đổi sở vật chất, thiết bị công nghệ theo hướng đại hóa: Trong xu đổi hệ thống ngân hàng nước ta nay, đại hóa cơng nghệ ngân hàng yêu cầu lớn cần thiết bất Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 kỳ NHTM muốn tồn phát triển lâu dài Việc đổi sở vật chất, công nghệ tất yếu nhằm tăng suất lao động, rút ngắn thời gian thực quy trình nghiệp vụ, từ hình thành phát triển thêm sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu đa dạng khách hàng 3.3 Về phía chủ đầu tư Nhu cầu phân khúc thị trường lớn Đây nhu cầu thực, nhu cầu ảo phân khúc thị trường nhà cao cấp Vì vậy, chủ đầu tư cần phải có biện pháp cụ thể nhằm phát triển phân khúc thị trường này, cụ thể: - Tập trung nguồn lực tài chính, nhân lực, trí lực… triển khai, thực dự án nhà cho người có TNTBVT, đặc biệt doanh nghiệp quan chức nhà nước hỗ trợ thực dự án - Tích cực ứng dụng cơng nghệ, sử dụng vật liệu xây dựng công nghệ để giảm bớt giá thành sản phẩm đẩy nhanh tiến độ thi cơng, nhanh chóng đưa sản phẩm thị trường - Áp dụng phương thức toán linh hoạt cho khách hàng, ý phương thức trả chậm theo nhiều đợt kéo dài thời gian toán cho khách hàng - Chủ động hợp tác với quan nhà nước, cơng ty, tập đồn kinh tế lớn xây dựng, phát triển nhà cho cơng nhân, nhân viên doanh nghiệp Tài liệu tham khảo [1] Beltas, A (2008), Housing and housing finance in Algeria: Opportunities and Challenges, Journal of Housing Finance International 121 [2] Bestani, R and Klein, J (2004), Housing finance in Aisa, Asia Development Bank working paper [3] Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NĐ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ [4] Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 15/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê [5] Chính phủ (2013), Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu [6] Chính phủ (2014), Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 [7] Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh Bất động sản [8] Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội [9] Chính phủ (2015), Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016 – 2020 [10] Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 NHNN Việt Nam cho vay hỗ trợ nhà theo Quyết định số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ [11] Ngân hàng Nhà nước (2016), Văn hợp số 44/VBHN-NHNN ngày 10/08/2016 NHNN Việt Nam hợp Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 NHNN Việt Nam cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NĐ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ; Thơng tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 11/2013/TTNHNN ngày 15/05/2013; Thông tư số 25/2016/TTNHNN ngày 29/07/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 [12] Ngân hàng Thế giới, https://datahelpdesk.worldbank.org/ knowledgebase/articles/378833-how-are-theincome-group-thresholds-determined [13] Tổng cục Thống kê (2015, 2016, 2017, 2018, 2019), Niên giám thống kê năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, NXB Thống kê  ... tiêu Cung nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Cầu nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Chênh lệch cung cầu = (1) – (2) Đến cuối năm 2019, diện tích nhà cho người có thu nhập thấp đạt... 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp ngân hàng thương mại  Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Theo báo cáo tổng hợp... tượng có TNTBVT nhằm mục đích mua nhà, sửa chữa, xây dựng nhà Đặc điểm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Tín dụng nhà cho người có TNTBVT hiểu khoản vay tiêu dùng cá nhân cho đối