Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh tỉnh đắk lắk (tt)

TrƯờng đại học kinh tế quốc dân  ĐỒN KINH ĐỊNH N¢NG CAO CHấT LUợNG THẩM ĐịNH TàI SảN ĐảM BảO BằNG QUYềN Sử DụNG ĐấT TạI NHNo&PTNT VIệT NAM- CHI NHáNH TỉNH ĐĂK LĂK Chuyên ngành: KINH Tế, TàI CHíNH - NGÂN HàNG Hà Nội - 2011 i A LI M ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với xuất ngày nhiều Ngân hàng thương mại nên tạo áp lực vấn đề cạnh tranh huy động, cho vay, đầu tư, cung cấp dịch vụ ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh ngân hàng đối mặt với rủi ro mà đặc biệt rủi ro tín dụng mà hoạt động quan trọng nhất, mang lại lợi nhuận lớn chứa đựng rủi ro cao Cho nên, cơng tác thẩm định tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng việc ngăn ngừa rủi ro hạn chế mức thấp khả vốn tín dụng ngân hàng Trong năm vừa qua, với cạnh tranh ngày khốc liệt từ Ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng thương mại Nhà nước địa bà n Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng Nhưng, việc tăng trưởng tín dụng Chi nhánh ln địi hỏi an tồn Do vậy, chất lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay coi trọng đặt biệt công tác thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề nên tác giả chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk” Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất NHNo&PTNT Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Đăk Lăk - Qua kinh nghiệm công tác thực tế, với việc nghiên cứu tài liệu liên quan đến trình thẩm định tài sản đảm bả o quyền sử dụng đất, tác giả đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản quyền sử dụng đất ii - Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản quyền sử dụng đất đảm bảo cho NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk 03 năm từ 2008 đến 2010 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để tiếp cận giải vấn đề là: phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp logic, phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu tổng hợp Bố cục luận văn Chương 1: Lý luận chung chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk iii B NỘI DUNG Chương I LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Tổng quan tín dụng ngân hàng đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất 1.1.1 Tổng quan tín dụng ngân hàng 1.1.1.1 Khái niệm: Tín dụng quan hệ vay mượn, quan hệ sử dụng vốn lẫn người vay người cho vay dựa nguyên trắc hoàn trả 1.1.1.2 Đặc điểm cho vay Xét chất, hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại có ba đặc điểm sau: Thứ nhất, cho vay cung cấp lượng giá trị dựa sở lòng tin Thứ hai, cho vay chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn thời hạn xác định Thứ ba, cho vay chuyển nhượng tạm thời lượng giá trị nguyên tắc phải hoàn trả gốc lãi 1.1.1.3 Rủi ro kinh doanh ngân hàng 1.1.1.3.1 Khái niệm rủi ro Rủi ro tổn thất tài sản hay giảm sút lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận dự kiến phải tốn thêm khoản chi phí để hồn thành mọt nghiệm vụ tài định có biến cố khơng mong đợi xảy 1.1.1.3.2 Các loại rủi ro kinh doanh ngân hàng Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro chia thành loại: Rủi ro tín dụng, ruit ro tốn, rủi ro lãi suất, rủi ro tỷ giá hối đoái, loại rủi ro khác iv 1.1.1.3.3 Rủi ro tín dụng, nguyên nhân địi hỏi phát đảm bảo tín dụng - Khái niệm: Rủi ro tín dụng loại rủi ro gắn liền với nghiệp vụ tín dụng ngân hàng biểu hình thức người vay khơng trả nợ trả nợ không hạn cho ngân hàng Rủi ro không thu hồi nợ tượng thường xuyên xảy tuỳ tín dụng hình thức mà chia rủi ro tín dụng làm hai loại: rủi ro nợ khê đọng rủi ro khơng hồn trả - Các ngun nhân dẫn đến rủi ro tín dụng gồm: nguyên nhân từ phía khách hàng, nguyên nhân từ phía ngân hàng nguyên nhân khách quan 1.1.2 Đảm bảo tài sản quyền sử dụng đất cho vay 1.1.2.1 Khái niệm Đảm bảo tín dụng quyền sử dụng đất việc bên vay vốn chấp bên bảo lãnh chất tài sản quyền sử d ụng đất cho bên cho vay để đảm bảo khả hoàn trả vốn vay 1.1.2.2 Đặc trưng bảo đảm tiền vay Đứng phương diện ngân hàng thương mại hoạt động đảm bảo tiền vay phải thể đặc trưng: giá trị bảo đảm phải lớn nghĩa v ụ bảo đảm, tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ, có đầy đủ sở pháp lý để Ngân hàng thương mại có quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm 1.1.2.3 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay - Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, định việc cho vay có tài sản đảm bảo, cho vay khơng có tài sản đảm bảo theo quy định văn pháp quy chịu trách nhiệm định - Tổ chức tín dụng có quyền áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản thu hồi nợ trước hạn khách hàng vay vi phạm cam kết hợp đồng tín dụng v - Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay theo quy định pháp luật có liên quan để thu hồi nợ khách hàng vay bên bảo lãnh không thực thực không nghiệp vụ trả nợ cam kết - Sau xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, khách hàng vay bên bảo lãnh chưa thực nghĩa vụ trả nợ, khách hàng vay bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ cam kết 1.1.2.4 Vai trò bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay Ngân hàng - Bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng có đủ sở pháp lý để có nguồn thu nợ thứ hai nguồn thu nợ thứ không thực - Bảo đảm tiền vay gắn kết trách nhiệm vật chất người vay trình sử dụng vốn vay tránh tình trạng khách hàn g sử dụng vốn vay sai mục đích thiếu hiệu gây nên tổn thất rủi ro cho ngân hàng Bảo đảm tiền vay điều kiện để tổ chức cá nhận cấp tín dụng, bước khởi đầu quan hệ tạo lập tín dụng với Ngân hàng thương mại v ì điều kiện để cấp tín dụng 1.1.2.5 Các hình thức đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất Trong kinh tế thị trường mà hoạt động doanh nghiệp, cá nhân ngày đa dạng phong phú để thực mục tiêu mở rộng tín dụng, hạn chế rủi ro địi hỏi Ngân hàng thương mại phải áp dụng nhiều hình thức bảo đảm tiền vay Đối với tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất hình thức đảm bảo như: Thế chấp tài sản, bảo lãnh chấp bên thứ ba 1.1.2.6 Gía trị quyền sử dụng đất chấp Giá trị quyền sử dụng đất chấp xác đinh nghị định 178/1999/NĐ- CP 1.1.2.7 Hồ sơ chấp giá trị quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân tổ chức có đủ điều kiện nêu trên, làm hồ sơ chấp cần phải có giấy tờ như: hợp đồng th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất (theo mẫu in), gíây chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ đất trích lục đồ đất, chứng từ nộp tiền thuê đất vi 1.1.2.8 Xử lý tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất Trước xử lý tài sản bảo đảm, Ngân hàng phải thực theo bước sau : Bước : Thông báo cho bên bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Bước : Lập biên xử lý tài sản bảo đảm Bước : Ngân hàng lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bước : Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm Bước : Xoá đăng ký xử lý tài sản bảo đảm 1.2 Thẩm định tài sản đảm bảo cho vay quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát chung Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất việc sử dụng hệ thống quy trình, nội dung phương pháp có luận khoa học nhằm đánh giá cách xác trung thực giá trị, khả lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất cần thiết 1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo dẫn bước tiến hành từ xem xét, thu thập thông tin cần thiết đưa kết luận sau giá trị khả lý tương lai 1.2.3 Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bả o quyền sử dụng đất Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất khâu quan trọng điều kiện cần thiết để đăng ký giao dịch bảo đảm Khi thẩm định nhân viên tín dụng cần xem xét tính chân thực giấy c hứng nhận đăng ký sở hữu, cần thiết liên hệ với quan cấp giấy chứng nhận để làm rỏ thêm 1.2.3.2 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất Trong toàn khâu thẩm định tài sản đảm bảo tài sản quyền sử dụng đất vii khâu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo đóng vai trị mắt xích quan trọng định đến vấn đề ngăn ngừa hạn chế rủi ro cho vay Hiện sử dụng năm phương pháp như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), p hương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư 1.3 Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất cho vay 1.3.1 Khái niệm Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất cho vay tiêu tổng hợp phản ánh mức độ xác kế t thẩm định dựa sở sử dụng hệ thống quy trình, nội dung phương pháp thẩm định có luận khoa học từ đưa kết luận xác giá trị quyền sử dụng đất có đủ đảm bảo nghĩ vụ vay vốn ngân hàng thương mại 1.3.2 Tiêu chí đánh giá chất lượn g thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Các tiêu chí định tính gồm : uy tín ngân hàng, chất lượng kiểm tra kiểm soát, quản lý tài sản đảm bảo, thời gian xử lý 1.3.2.2 Các tiêu chí định lượng: - Chỉ tiêu số lượng khoản nợ lý - Chỉ tiêu tỷ lệ thu hồi nợ khoản vay bị lý Giá trị thu hồi khoản vay bị Tỷ lệ thu hồi nợ du nợ cho vay có đảm bảo quyền sử dụng đất bị lý lý = Dư nợ cho vay khoản nợ bị lý - Chỉ tiêu thời gian t hu hồi khoản nợ bị lý Chỉ tiêu xác định từ thời điểm mà ngân hàng tiến hành xử lý tài sản quyền sử dụng đất đến thời điểm thu hồi phần toàn dư nợ mà ngân hàng cho vay viii 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tà i sản đảm bảo quyền sử dụng đất 1.3.3.1 Các nhân tố chủ quan: Các nhân tố chủ quan như: trình độ cán ngân hàng, công tác thẩm định tài sản bảo đảm thẩm định khách hàng, chiến lược kinh doanh, mục tiêu ngân hàng thời kỳ 1.3.3.2 Các nhân tố khách quan Các nhân tố khách quan như: từ phía khách hàng, nhân tố khác Chương THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNo& PTNT VIỆT NAM- CHI NHÁNH TỈNH ĐĂK LĂK 2.1.Khái quát NHNo&PTNT Việt Nam chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.1.1 Giới thiệu NHNo&PTNT Việt Nam Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 Hội đồng Bộ trưởng (nay Chính phủ) việc thành lập ngân hàng chuyên doanh Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay Thủ tướng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT thành lập Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thay Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam Ngày 15/11/1996, Thủ tướng Chính phủ ủy quyền, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký ban hành Quyết định số 280/QĐ-NHNN V/v đổi tên Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, thành Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (viết tắt NHNo&PTNT VN) , tên tiếng Anh là: Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development (viết tắt tiếng Anh là: AGRIBANK) ix 2.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.1.2.1 Sơ lược hình thành phát triển Ngân hàng Nông nghiệp tỉnh Đăk Lăk trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, thành lập theo Quyết định số 603/NH – QĐ ngày 22/12/1992 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc thành lập Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp tỉnh thành phố Kể từ tháng 11/1999 đến nay, đư ợc đổi tên thành: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn tỉnh Đăk Lăk (theo Quyết định số 280/QĐ-NHNN) 2.1.2.2 Sơ đồ cấu tổ chức, màng lưới hoạt động Đến nay, tồn Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk có tất 66 đầu mối trực thuộc Bao gồm: 23 Chi nhánh (CN) cấp II, 17 Chi nhánh cấp III 26 phịng Giao dịch trực thuộc, có 09 phòng Giao dịch trực thuộc tỉnh Mạng lưới, thị phần hoạt động kinh doanh Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk ngày mở rộng 2.1.2.3 Tình hình hoạt động Chi nhánh NHN o&PTNT tỉnh Đăk Lăk 03 năm (2008 - 2010) Đứng trước biến động kinh tế năm vừa qua với cạnh tranh Ngân hàng thương mại địa bàn, Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk hoàn thành tốt tiêu giao hoạt động kinh doanh 2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk Trên sở phân tích thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất giai đoạn 2008 - 2010 cho thấy chất lư ợng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chi nhánh tương đối tốt Qua góp phần đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng nhằm ổn định phát triển kinh doanh x 2.3 Đánh giá chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.3.1 Những chuẩn mực để đánh giá hiệu hoạt động bảo đảm tiền vay Trong năm vừa qua, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk thực nghiêm chỉnh luật pháp Nhà nước đạo NHNo&PTNT Việt Nam vấn đề đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất Chi nhánh bước nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất góp phần giảm thiểu rủi ro hoạch động tín dụng cho vay - Chỉ tiêu tỷ lệ thu hồi nợ khoản vay bị lý Trong năm 2008 đến 2010 ta thấy đứng trước điều kiện kinh tế khó khăn, nhiên công tác thẩm định tài sản quyền sử dụng đất chi nhánh có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tốt - Chỉ tiêu thời gian thu hồi khoản nợ bị lý Qua số liệu thống kê chi nhánh ta thấy cong tác xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất cải thiện, thời gian xử lý nhanh 2.3.3.1 Hạn chế Ngoài kết đạt được, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk hạn chế việc thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất 2.3.3.2 Nguyên nhân 2.3.3.2.1 Những nguyên nhân thuộc ngân hàng Nhưng nguyên nhân thuộc ngân hàng như: chất lượng đội ngũ cán tín dụng cịn nhiều hạn chế, cách đánh giá tài sản đảm bảo chưa mức 2.3.3.2.2 Những nhân tố bên ngân hàng Những nhân tố bên ngồi như: khách hàng, mơi trường pháp lý, mơi trường kinh tế, trị xã hội xi CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT TỈNH ĐĂK LĂK 3.1 Quan điểm, định hướng Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk thẩm định tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Trong bối cảnh kinh tế năm vừa qua, chi nhánh có định hướng cho cơng tác huy động , hoạt động cho vay công tác thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm quyền sử dụng đất chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk Đê nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằn g quyền sử dụng đất chi nhánh, đồng thời khắc phục hạn chế cịn tồn trình bày Chương Luận văn tác giả mạnh dạn đưa ta số giải pháp mà chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk thực sau: - Nâng cao trình độ cán thẩm định Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk cần phải đào tạo đội ngũ cán tín dụng thạo chun mơn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả phân tích dự đốn xu hướng thay đổi mơi trường kinh tế, thị trường bất động sản nhằm đáp ứng không khả thẩm định phương án, dự án vay vốn hiệu hay khơng mà cịn đánh giá giá trị tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất qua xác định nghĩa vụ đảm bảo tối đa ước lượng giá trị thu hồi xảy tương lai có - Hồn thiện quy trình, sách cơng tác thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất Thường xuyên bổ sung, sửa đổi kịp thời quy định, sách liên quan phù hợp với quan điểm, định hướng cho vay chấp quyền sử dụng đất, phù hợp với biến đổ i thị trường như: nên khảo sát đưa hệ số K phù hợp với vùng khu vực cho phù hợp, cần tiết hóa giá trị lý xii thời gian tương lai xảy giá trị ước tính phải phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh khách hà ng vay, tính khoản tài sản đảm bảo - Sử dụng phương pháp định giá khâu xác định giá trị quyền sử dụng đât Hiện NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk chưa có văn hướng dẫn, quy định cụ thể việc sử dụng phương pháp định giá, điều k iện áp dụng phương pháp điều dẫn đến việc cán tín dụng hầu hết sử dụng chung phương pháp cụ thể phương pháp so sánh Do vậy, kết thẩm định tài sản chấp quyền sử dụng đất khơng xác ảnh hưởng khơng nhỏ đến chất lượng thẩm đinh tài sản đảm bảo Do việc đưa phương pháp định giá điều kiện áp dụng, cách thức vận dụng phương pháp thực cần thiết quan trọng - Nâng cao chất lượng thu thập, xử lý thơng tin Ngồi giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chi nhánh trên, chất lượng luồng thông tin, trực tiếp hay gián tiếp giải pháp - Thực tốt cơng tác kiểm tra kiểm sốt sau cho vay tình hình tài sản đảm bảo Cán tín dụng trình kiểm tra sau cho vay cần phải kiểm tra thật kỹ không trạng tài sản mà biến động mà đặc biệt phần giá trị, có biến động có khả ảnh hưởng đến nghĩa vụ đảm bảo cá n tín dụng cần phải đưa biện pháp khắc phục nhằm hạn chế rủi ro xảy - Nâng cao hiệu công tác xử lý tài sản bảo đảm Vấn đề xử lý tài sản đảm bảo biện pháp cuối để thu hồi nợ, cơng việc khó khăn Khi khách hàng vay không trả nợ cho ngân hàng ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để làm cho hoạt động tín dụng ngân hàng an toàn hiệu Đây cơng việc phức tạp, địi hỏi thời gian dài Vì khoản nợ tồn đọng có tài sản bảo đảm cần phải tập trung nghiên cứu để phân tích nguyên nhân làm chậm trình chuyển hố tài sản thành tiền xiii 3.3 Kiến nghị Nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo đòi hỏi nổ lực Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk, công tác thẩm định giá Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk cần nhiều hỗ trợ từ phía quan chức 3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam Cần có văn cụ thể việc hướng dẫn chi tiết công tác thẩm định tài sản nói chung quyền sử dụng đất nói riêng NHNo&PTNT Việt Nam cần phải đưa phương pháp định giá phù hợp nhiều phương pháp hỗ trợ nhằm đưa giảm độ sai lệch đánh giá giá trị tài sản đảm bảo băng quyền sử dụng đất cần tập huấn kỹ NHNo& PTNT Việt Nam cần có cơng văn, quy định áp dụng phù hợp với với khung lãi suất cho vay tương ứng với thời kỳ, phù hợp với dự báo thị trường bất động sản tr ong thời gian tới Ngoài việc tổ chức nhằm đào tạo đội ngũ cán việc cần tổ chức phịng ban chuyên công tác thẩm định tài sản đảm bảo nhằm chun mơn hóa cơng tác thẩm định tài sản từ nâng cao chất lượng tài sản đảm bảo nói chung quyền sử dụng đất nói riêng 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Quy chế mua bán nợ Thống đốc NHNN ban hành kèm theo Quyết định số 140/1999/QĐ-NHNN, ngày 19/4/1999 đến chưa thể áp dụng Ngân hàng có nhu cầu giải quyêt vấn đề cách bách - Chủ động phối hợp với Toà án Nhân dân tối cao, Viện kiểm sát Nhân dân tối cao, Bộ tư pháp, Bộ Cơng an, Tổng cục địa để nghiên cứu soạn thảo, ban hành văn liên tịch nhằm hoàn thiện sở pháp lý, tạo thuận lợi an tồn để hướng dẫn xử lý khó khăn ách tắc việc giải toả, phát tài sản chấp, cầm cố NHTM Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm soát, xây dựng hệ thống tra đủ lớn số lượng đủ mạnh chất lượng để đảm bảo thực hoạt xiv động kiểm soát ngân hàng cách có hiệu nhất, xử lý nghiêm túc sai sót vi phạm quy chế Ngân hàng Nhà nước nhận thức tầm quan trọng thơng tin cơng tác tín dụng hoạt động kinh doanh ngân hàng nên ban lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước có chủ trương xây dựng trung tâm thơng tin tín dụng (gọi tắt CIC) nhằm phịng ngừa rủi ro tín dụng cho ngân hàng thương mại 3.3.3 Kiến nghị với Bộ, ngành có liên quan Kiến nghị với Bộ tư pháp: Bộ tư pháp cần nhanh chóng ban hành văn hướng dẫn thực quy chế bảo đảm tiền vay ban hành nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng thực cách đầy đủ, xác quy phạm pháp luật Kiến nghị với Bộ tài nguyên môi trường: Bộ nên đưa văn hướng dẫn riêng việc chuyển nhượng tên tài sản giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, trường hợp người mua tài sản tài sản phát mại ngân hàng Kiến nghị với Bộ tài chính: Bộ cần có quy định để đảm bảo tính minh bạch cho báo cáo tài Kiến nghị với Tổng cục địa ban vật giá Chính phủ : Tổng cục địa ban vật giá Chính phủ phối hợp công bố giá nhà, đất thị trường vùng để việc cho vay có phù hợp Ngoài kiến nghị với Tổng cục địa chính: cần phải tổ chức kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà kịp thời; nên sớm có biện pháp thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất có đủ điều kiện 3.3.4 Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ cần có biện pháp hữu hiệu để tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại việc nâng cao chất lượng thẩm định hoạt động bảo đảm tiền vay, nói chung quyền sử dụng đất nói riê ng Chính phủ cần đưa sách xử lý tài sản bảo hạn chế khó khăn cho ngân hàng xv KẾT LUẬN Tại chi nhánh năm gần vấn đề chất lượng cơng tác thẩm định tài sản đảm bảo nói chung đặt biệt chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng trọng nhằm hạn chế đến mức thấp rủi ro tín dụng đạt chất lượng cao Tuy nhiên, việc nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm tài sản nói chung đặt biệt chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng ln mục tiêu khơng thể thiếu điều kiện cạnh tranh ngày khóc liệt lĩnh vục hoạt động ngân hàng hiên Việc áp dụng biện pháp nhằm nâng cao chất lượng tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nhân tố quan trọng góp phần vào lành mạnh hóa hoạt động tín dụng Với phạm vi nghiên cứu luận văn chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thông qua tình hình hoạt động chi n hánh NHNo& PTNT Tỉnh Đăk Lăk, tác giả hệ thống hóa vấn đề lý luận bản, phân tích, đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng chi nhánh NHNo& PTNT Tỉnh Đăk Lăk gia đoạn 2008 đến 2010 Đồng thời tác giả tổng hợp, đề xuất giải pháp kiến nghị có sở thực nhằm bước nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk Đây mục tiêu nghiên cứu tác giả  ... tác thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm quyền sử dụng đất chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk Đê nâng cao chất lượng thẩm định. .. Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bả o quyền sử dụng đất Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất khâu... sản bảo đảm Bước : Xoá đăng ký xử lý tài sản bảo đảm 1.2 Thẩm định tài sản đảm bảo cho vay quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát chung Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay quyền sử dụng đất việc sử dụng