Quy trình lập dự án đầu tư
I. Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu t:Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu t trải qua 3 giai đoạn và bao gồm các bớc sau:Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu t- Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu t- Nghiên cứu sơ bộ dự án(Nghiên cứu tiền khả thi)- Nghiên cứu khả thi.- Đánh giá và quyết định dự án(Thẩm định dự án).Giai đoạn 2: Thực hiện đầu t- Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện dự án đầu t bao gồm: Các thủ tục về đất đai, về xây dựng, môi trờng, hạ tầng điện nớc, đấu thầu, xin cấp u đãi đầu t, thủ tục nhập khẩu máy móc thiết bị- Thiết kế lập dự toán thi công xây lắp công trình.- Thi công xây lắp công trình.- Chạy thử, nghiệm thu đa vào sử dụng.Giai đoạn 3: Vận hành kết quả đầu t- Khai thác và sử dụng cha hết công suất- Sử dụng công suất ở mức cao nhất- Công suất giảm dần và thanh lýII. Nội dung công việc các giai đoạn của dự án đầu t1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t: 1.1. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu t và quy mô đầu t1.2. Tiếp xúc, thăm dò thị trờng để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị, khả năng nguồn vốn và xác định hình thức đầu t.1.3. Tiến hành điều tra và khảo sát địa điểm xây dựng.1.4. Lập dự án đầu t.Nội dung của dự án đầu t:- Phân tích các điều kiện pháp lý, chính sách, kinh tế xã hội, thị trờng để xác định sự cần thiết phải đầu t.- Lựa chọn quy mô và hình thức đầu t- Lựa chọn khu vực địa điểm xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng- Lập phơng án giải phóng mặt bằng kế hoạch tái định c.1 - Lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ.- Đề xuất các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng , thiết kế sơ bộ của các phơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý bảo vệ môi trờng.- Xác định rõ các nguồn vốn, khả năng tài chính, xác định tổng mức đầu t và nhu cầu vốn vay theo tiến độ, đề án vay vốn ngân hàng.- Đề xuất phơng án khai tác dự án và sử dụng lao động.- Phân tích hiệu quả đầu t.- Lập tiến độ thời gian thực hiện dự án- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án- Xác định mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.1.5. Gửi hồ sơ dự án và hồ sơ dự án trình đến ngời có thẩm quyền quyết định đầu đầu t, tổ chức cho vay vốn đầu t, và cơ quan thẩm định dự án đầu t2. Giai đọan thực hiện đầu t: 2.1. Thực hiện việc xin giao đất hoặc thuê đất.Chủ đầu t có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoăc thuê đất.2.2. Xin giấy phép xây dựng(Nếu có yêu cầu) và giấy phép khai thác tài nguyên(Nếu có khai thác).2.3. Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c, chuẩn bị mặt bằng xây dựng.Chủ đầu t chịu trách nhiệm thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao cho nhà thầu.2.4. Thiết kế xây dựng công trình:- Thực hiện bớc thiết kế sơ bộ trên cơ sở phơng án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy mô và kiến trúc công trình.- Sau khi có quyết định đầu t, xác định đợc nhà cung cấp thiết bị công nghệ, việc thiết kế công trình thực hiện theo các trờng hợp:- Đối với công trình có yêu cầu kĩ thuật cao, địa chất phức tạp thì phải thực hiện thiết kế kỹ thuật trớc sau đó thì tổ chức thiết kế bản vẽ thi công. Còn lại là thực hiện bớc thiết kế kỹ thuật thi công.2.5. Mua sắm thiết bị và công nghệ2.6. Thực hiện việc khảo sát.2.7. Thực hiện thi công xây lắp.2.8. Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.2.9. Quản lý kĩ thuật, chất lợng thiết bị và chất lợng xây dựng.2 2.10. Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu t.3. Kết thúc xây dựng đa dự án vào khai thác sử dụng.3.1. Nghiệm thu bàn giao công trình.3.2. Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình.3.3. Bảo hành công trình.3.4. Quyết toán vốn.3.5. Phê duyệt dự toán.III. Tổ chức t vấn đầu t:Tổ chức t vấn đầu t và xây dựng: là tổ chức có t cách pháp nhân có đăng ký kinh doanh về t vấn đầu t và xây dựng theo quy định của pháp luật.Nội dung hoạt động của tổ chức t vấn đầu t nh sau: - Cung cấp thông tin về văn bản quy phạm pháp luật các lĩnh vực liên quan- Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu t: Xin phép đầu t; thủ tục xin giao đất, thuê đất, bồi thờng đất đai; xây dựng; môi trờng; công nghệ; xin hởng u đãi đầu t; nhập khẩu máy móc thiết bị; lập đề án vay vốn ngân hàng cũng nh các tổ chức góp tài chính khác, kêu gọi góp vốn hoặc phát hành cổ phiếu, trái phiếu- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi.- Thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật thi công.- Quản lý các dự án đầu t- Soạn thảo hồ sơ mời thầu- Giám sát và quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu công trình.IV. Chi phí t vấn đầu t và xây dựng:Chi phí t vấn đầu t và xây dựng là các khoản mà chủ đầu t chi trả cho t vấn bao gồm: Chi nhân công, chi vật liệu, chi máy móc thiết bị, chi quản lý, chi đào tạo, chi bồi dỡng nghiệp vụ, bảo hiểm, thuế thu nhập tính trớc đ ợc áp dụng cho các công việc sau:- Lập báo cáo nghiên cứu (tiền) khả thi.- Lập báo cáo đầu t.- Thẩm định dự án, thẩm định thiết kế kĩ thuật, thẩm định tổng dự toán.- Lập hồ sơ mời thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu.- Giám sát thi công.3 - Giám sát lắp đặt thiết bị.Ngoài ra còn bao gồm các công việc:- Khảo sát xây dựng- Chi phí thiết kế công trình- Chi phí ban quản lý dự án- Lập hồ sơ mời thầu t vấn đánh giá hồ sơ dự thầu t vấn- Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu lựa chọn đối tác- T vấn về pháp luật đất đai, xây dựng và hợp đồng kinh tế- T vấn quản lý dự án.- Lập đơn giá công trình.- Kiểm định chất lợng công trình xây dựng, vật liệu- Các công việc t vấn khácChi phí t vấn đầu t và xây dựng xác định theo công thức sau:C = G x N x (k + 0,05)Trong đó: C: Chi phí cho công việc t vấn.G: Giá trị tơng ứng dụng để tính chi phí cho công việc t vấn.N: Định mức chi phí cho công viêc t vấn.K: Hệ số điều chỉnh mức chi phí t vấn(thờng k =1,2)Định mức chi phí(N) đợc áp dụng đối với nguồn vốn đầu t thuộc NSNN, đối với các dự án đầu t không thuộc nguồn vốn Ngân sách thì Chi phí t vấn do các bên giao và nhận t vấn thoả thuận trên cơ sở định mức chi phí(N) theo quyết định số 15/2001/QĐ - BXD ngày 20/7/2001(Có kèm theo văn bản) hoặc thoả thuận theo thông lệ quốc tế.Ví dụ: Chi phí t vấn cho công việc Lập báo cáo nghiên cứu khả thi của một dự án đầu xây dựng công trình văn hoá có giá trị xây lắp 4 tỷ và thiết bị công trình là 1 tỷ (cha bao gồm VAT) là:C = 5 tỷ x 0,487% x(1,2 + 0,05) = 30 triệu 4 trăm ngàn đồng.Chi phí t vấn cho công việc lập Hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu cho công trình trên là:C = 4 tỷ x 0,276% x(1,2 + 0,05) = 12 triệu 8 trăm ngàn đồng.4 Đề suất Quy trình t vấn đầu tHạng mục: T vấn khảo sát nghiên cứu, lập báo cáo nghiên cứu khả thi I.Nội dung t vấnMục Nội dungMục 1 Căn cứ pháp lý và sự cần thiết đầu t dự án1.1. Các căn cứ pháp lý1.2. Sự cần thiết đầu t dự án- Các nhận định chung, các số liệu thực tế hình thành ý tởng dự án: Sự phát triển kinh tế và chính trị, môi trờng pháp lý, các yếu tố nhân khẩu học, các yếu tố ảnh hởng đến thu nhập, hành vi tiêu dùng - Sự cần thiết đầu t dự án - Giới thiệu sơ lợc ý tởng đầu tMục 2 Nghiên cứu và phân tích thị trờng2.1. Phân tích cung cầu, giá cả, và đặc tính sản phẩm dịch vụ cung cấp2.2. Phân tích các yếu tố cạnh tranh2.3. Phân tích các xu hớng thị trờng2.4. Bảng tổng hợp số liệu về thị trờng, dự báo cung cầu trong tơng lai2.5. Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của sản phẩm để đa ra các yếu tố cạnh tranhMục 3 Khu vực, địa điểm dự án3.1. Giới thiệu địa điểm và quy hoạch khu vực dự án3.2. Các phơng án quy hoạch mặt bằng và phânkhu chức năng3.3. Các phơng án xây dựng các hạng mục công trình3.4. Mô tả tổng mặt bằng phơng án lựa chọn, phân khu chức năng3.5. Các bản vẽ tổng thểMục 4 Mục tiêu đầu t, Hình thức đầu t, Quy mô đầu t và Ph-ơng thức kinh doanh4.1. Mục tiêu đầu t4.2. Hình thức đầu t4.3. Quy mô đầu t4.4. Lựa chon phơng thức kinh doanh Mục 5 Các giải pháp công nghệ của dự án5 5.1. Lựa chọn công nghệ5.2. Mô tả công nghệ và bố trí công nghệ5.3. Xác định tổng giá trị công nghệ áp dụng5.4. Nguồn nhân lực và phơng án đào tạo nhân lựcMục 6 Giải pháp xây dựng và các phơng án đáp ứng6.1. Quy mô các hạng mục xây dựng và diện tích.6.2. Các hệ thống kỹ thuật hạ tầng: Hệ thống điện, nớc, PCCC.6.3. Giải pháp kỹ thuật xây dựng công trình.6.4. Tổ chức xây dựng.6.5. Các bản vẽ thiết kế kỹ thuật.Mục 7 Giải pháp bảo vệ môi trờng và thiết bị đáp ứng7.1. Các tác động ảnh hởng tới môi trờng.7.2. Các biện pháp kỹ thuật và thiết bị xử lý.7.3. Dự kiến kinh phí của giải pháp bảo vệ môi trờngMục 8 Phân tích tài chính dự án8.1. Vốn đầu t xây dựng cơ bản và đầu t thiết bị8.2. Tổng hợp nguồn vốn thực hiện dự án8.3. Dự tính doanh thu8.4. Dự tính chi phí, Khấu hao8.5. Kết quả hoạt động kinh doanh8.6. Các phân tích chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn, Điểm hòa vốnKế hoạch vay vốn và trả nợ nguồn vốn8.7. Các chỉ tiêu tài chính khác: Lợi nhuận/Vốn CSH8.8. Phân tích độ nhạy của dự ánMục 9 Các yếu tố rủi ro của dự án và giải pháp dự phòng9.1. Rủi ro về sản phẩm, dịch vụ9.2. Rủi ro về môi trờng kinh tế, chính trị, luật pháp9.3. Rủi ro về chính sách tiền tệ, tài chính9.4. Rủi ro về xu hớng tiêu dùng, sản phẩm thay thếMục 10 Tổ chức quản lý dự án và phơng án kinh doanh10.1 Tổ chức quản lý dự án - Mô hình tổ chức quản lý dự án - Quản lý quá trình đầu t10.2 Phơng án kinh doanh và dự kiến chi phí - Phơng án quảng cáo, tiếp thị - Phơng án bán hàng và quản lý tài chính6 - Các dịch vụ giá trị gia tăng khác nếu có10.3. Dự kiến mô hình tổ chức khai thác dự án - Mô hình khai thác dự án - Nhân sự, tiền lơng và đào tạo - Tổ chức quản lý và các nội quy hoạt độngMục 11 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội11.1 Hiệu quả kinh tế11.2 Khả năng thu hút và tạo việc làm11.3 Lợi ích xã hội11.4ảnh hởng đến kết cấu hạ tầng, cảnh quan môi trờngMục 12 Phụ lục dự án12.1 Các căn cứ pháp lý, quyết định, biên bản12.2 Các bản vẽ thiết kế kỹ thuật12.3 Các cataloge 12.4 Các nghiên cứu đánh giá thị trờngII. Dự kiến chi phí t vấn của các mục7 Các hạng mục t vấn: - T vấn khảo sát nghiên cứu, lập báo cáo nghiên cứu khả thi- T vấn về thiết kế kiến trúc- T vấn hồ sơ pháp lý và thủ tục đầu t- T vấn về nghiên cứu thị trờng, đề suất ý tởng- T vấn các hình thức và biện pháp thu hút đầu t trong và ngoài nớc- T vấn về vay vốn ngân hàng, lập phơng án kinh doanhHồ sơ t vấn nh sau: + Các hồ sơ: - Các tờ trình, công văn, đề suất ý tởng đầu t xin đầu t- Các tờ trình, công văn- Báo cáo nghiên cứu khả thi.+ Các bản vẽ thiết kế.- Lên phơng án và phân tích- Thiết kế sơ bộ- Thiết kế kỹ thuật8 . thúc xây dựng công trình. 3.3. Bảo hành công trình. 3.4. Quy t toán vốn.3.5. Phê duyệt dự toán.III. Tổ chức t vấn đầu t:Tổ chức t vấn đầu t và xây dựng: là. quản lý dự án và phơng án kinh doanh10.1 Tổ chức quản lý dự án - Mô hình tổ chức quản lý dự án - Quản lý quá trình đầu t10.2 Phơng án kinh