Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại tỉnh thái bình theo quy định của luật đất đai năm 2013 (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN i MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ Error! Bookmark not defined 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm Error! Bookmark not defined 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.3 Mối quan hệ quyền sở hữu toàn dân đất đai với quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2 Khái niệm tổ chức kinh tế Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm đặc điểm tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 1.2.2 Phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 1.4 Các yếu tố chi phối vấn đề chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.4.1 Đường lối phát triển kinh tế Đảng Cộng sản Việt Nam lĩnh vực đất đai Error! Bookmark not defined 1.4.2 Chế độ sở hữu đất đai Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.4.3 Mục đích sử dụng đất hình thức sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 Error! Bookmark not defined Kết luận chƣơng Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở VIỆT NAM THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 2.1 Các quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai năm 2013 Error! Bookmark not defined 2.1.1 Quy định nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.2 Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trường hợp không chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.3 Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trường hợp không nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.4 Quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.5 Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.6 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.7 Quy định vấn đề tài đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng áp dụng quy định luật đất đai năm 2013 chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế qua thực tiễn Tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.2.1 Kết đạt Error! Bookmark not defined 2.2.2 Đánh giá tồn tại, khó khăn, vướng mắc Error! Bookmark not defined Kết luận chƣơng Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ Error! Bookmark not defined 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo luật đất đai năm 2013 Việt Nam từ thực tiễn áp dụng Tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined 3.2.1 Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất bất động sản Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 Error! Bookmark not defined 3.3.1 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.3.2 Đổi hệ thống tài đất đai Error! Bookmark not defined 3.3.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Error! Bookmark not defined 3.3.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân CCN Cụm công nghiệp CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất TCKT Tổ chức kinh tế TNHH Trách nhiệm hữu hạn TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quyền sử dụng đất “là loại quyền đặc biệt tài sản phát sinh quan hệ sử dụng đất” Việc pháp luật Đất đai ghi nhận “quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, q trình tổ chức thực cịn bộc lộ số tồn như: chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ mà khơng đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền; hiểu biết người dân số cán thủ tục, trình tự chuyển nhượng cịn hạn chế…nên thị trường khơng quy tồn tại, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS, tác động xấu đến thị trường BĐS, làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai Vì thế, nghiên cứu vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất TCKT theo quy định Luật Đất đai năm 2013 qua thực tế áp dụng địa phương, nhằm tìm giải pháp pháp lý bản, bảo đảm vận hành thống, lành mạnh thị trường chuyển nhượng đất đai đòi hỏi thực tế xã hội Từ lý trên, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Tỉnh Thái Bình theo quy định Luật Đất đai năm 2013” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Nhiều cơng trình khoa học chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ TCKT nói riêng Các cơng trình giải số vấn đề lý luận thực tiễn Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích cách có hệ thống, tồn diện đầy đủ chuyển QSDĐ TCKT khía cạnh quy định Luật Đất đai năm 2013 qua thực tiễn địa phương dường cịn thiếu cơng trình khoa học Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu công trình khoa học vấn đề cơng bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn chuyển QSDĐ TCKT nhìn nhận góc độ quy định Luật Đất đai năm 2013 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Phân tích thực trạng nội dung quy định chuyển nhượng QSDĐ đất TCKT theo Luật Đất đai năm 2013 khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu thi hành quy định 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa chuyển nhượng QSDĐ - Phân tích khái niệm, đặc điểm phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc điểm, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ TCKT - Phân tích yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Tìm hiểu nội dung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 kết quả, khó khăn, vướng mắc… phát sinh trình thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 thực tiễn Tỉnh Thái Bình - Đưa khuyến nghị, giải pháp Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn bao gồm nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, chủ trương, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công đổi tồn diện Chính sách mở rộng đầu tư, tạo điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho TCKT Tỉnh Thái Bình - Các quy định thực tiễn thi hành chuyển nhượng QSDĐ TCKT theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành - Hệ thống lý thuyết quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung quyền chuyển nhượng QSDĐ TCKT nói riêng 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung quy định chuyển nhượng QSDĐ TCKT theo quy định Luật Đất đai năm 2013, thực tiễn Tỉnh Thái Bình văn hướng dẫn thi hành Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn thực sở lý luận Mác-Lênin Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung quản lý, sử dụng đất đai nói riêng Các phương pháp sử dụng để giải vấn đề đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học vật biện chứng vật lịch sử phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải, so sánh, đánh giá, tổng hợp, lập luận logic, quy nạp Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Tập hợp hệ thống hóa, góp phần hồn thiện vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ TCKT Việt Nam - Phân tích, đánh giá nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng QSDĐ TCKT; nhận diện khó khăn, vướng mắc nảy sinh trình triển khai thi hành quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng QSDĐ TCKT - Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng QSDĐ TCKT nước ta - Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo Cấu trúc luận văn Luận văn bao gồm: phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo; nội dung Luận văn kết cấu thành chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ TCKT Chương 2: Thực trạng quy định chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 qua thực tiễn áp dụng Tỉnh Thái Bình Chương 3: Hồn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.1 Khái niệm “Quyền sử dụng đất khái niệm sử dụng phổ biến pháp luật đất đai Việt Nam” Quyền sử dụng đất quan niệm theo phương diện: - Về phương diện chủ quan: Đây quyền người sử dụng đất việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích đất đai để đem lại lợi ích vật chất định Quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai ghi nhận bảo hộ - Về phương diện khách quan: “QSDĐ chế định quan trọng pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ thực quyền QSDĐ; quan hệ bảo hộ QSDĐ giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp QSDĐ)” 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Thứ nhất, Quyền sử dụng đất “là loại quyền tài sản xác định giá trị phép chuyển đổi thị trường” “Thứ hai, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nên QSDĐ hình thành sở quyền sở hữu tồn dân đất đai, có nghĩa người sử dụng đất có QSDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài.” 1.1.3 Mối quan hệ quyền sở hữu toàn dân đất đai với quyền sử dụng đất “- Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước) quyền sử dụng đất đai quyền phái sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ; - Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất đai loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.” 1.2 Khái niệm tổ chức kinh tế Việt Nam 1.2.1 Khái niệm đặc điểm tổ chức kinh tế Theo pháp luật đất đai, hiểu tổ chức kinh tế sử dụng đất sau: “Tổ chức kinh tế sử dụng đất pháp nhân theo quy định pháp luật dân thỏa mãn điều kiện chủ thể kinh doanh Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai để tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận.” 1.2.2 Phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất - Căn vào phạm vi trách nhiệm tài sản doanh nghiệp kết kinh doanh, chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn doanh nghiệp chịu trách nhiệm vô hạn - Căn vào hình thức sở hữu tài sản doanh nghiệp, chia thành doanh nghiệp Nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.3 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013 1.3.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa thuận bên, theo tổ chức kinh tế sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai 1.4 Các yếu tố chi phối vấn đề chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam 1.4.1 Đường lối phát triển kinh tế Đảng Cộng sản Việt Nam lĩnh vực đất đai Các văn kiện Đại Hội Đảng IX, X, XI, XII quan tâm vấn đề đất đai Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XII đề nhiệm vụ: “Hồn thiện pháp luật, chế, sách có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị trường bất động sản, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu Phát triển mạnh thị trường QSDĐ, bao gồm thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp, đất nơng nghiệp để khuyến khích tập trung, tích tụ ruộng đất” Nghị số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 Đảng ban hành đề cập định hướng lớn cho việc sử dụng đất tổ chức kinh tế 1.4.2 “Chế độ sở hữu đất đai Việt Nam Ở nước ta, QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai, cụ thể hóa quy định Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, TCKT không thực cách tự giao dịch đất đai sử dụng đất mà Nhà nước với tư cách đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đất đai giám sát, can thiệp sâu vào giao dịch đất đai Sự can thiệp cần thiết nhằm đảm bảo đất đai không”"tuột khỏi tay" chủ sở hữu tồn dân điều kiện khơng ngừng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nói chung TCKT sử dụng đất nói riêng 1.4.3 Mục đích sử dụng đất hình thức sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 “Chỉ TCKT Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận CNQSDĐ mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, TCKT Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê CNQSDĐ Việc sử dụng đất TCKT theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê v.v phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất TCKT.” CHƢƠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH 2.1 Các quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai năm 2013 2.1.1 Quy định nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Chủ thể sử dụng đất pháp luật cho phép CNQSDĐ có quyền CNQSDĐ - Việc CNQSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai bên, bảo đảm lợi ích đáng người sử dụng đất; Phải phù hợp với quy định pháp luật - Bên nhận CNQSDĐ phải sử dụng đất mục đích thời hạn ghi Giấy chứng nhận QSDĐ định giao đất, cho thuê đất bên chuyển nhượng; sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tuân thủ quy định địa phương nơi có đất nhận chuyển nhượng 2.1.2 Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.2.1 Quy định điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau: Một là, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 Hai là, đất khơng có tranh chấp Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Bốn là, thời hạn sử dụng đất 2.1.2.2 Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê Thứ nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà thực theo quy định sau đây: - UBND cấp tỉnh vào quy định Chính phủ điều kiện loại đô thị phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ sau hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa vụ tài đất đai; - Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực dự án đầu tư theo tiến độ phê duyệt Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải đáp ứng điều kiện sau đây: - Có đủ điều kiện quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; - Dự án phải xây dựng xong công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt.” Thứ ba, điều kiện CNQSDĐ loại dự án quy định chi tiết Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ “về quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013”; Nghị định 1/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 “ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.” 2.1.2.3 Quy định trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm” 2.1.3 Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.3.1 Nội dung quy định điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp - Văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền TCKT nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th QSDĐ nơng nghiệp để thực dự án; - Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Riêng đất chuyên trồng lúa nước phải thực theo quy định khoản Điều 134 Luật Đất đai năm 2013 2.1.3.2 Nội dung quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Điều 42a Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 Chính Phủ 2.1.3.3 Nội dung quy định trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Điều 191 Luật đất đai năm 2013 2.1.4 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.4.1 Quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Chuyển giao đất giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất - Thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.2 Quy định quyền nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước “Các chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai như: Sử dụng đất mục đích thời hạn; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đai;”thực nghĩa vụ tài nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật a) Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 22 %; trừ nhà xã hội quy định Điều 13 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013 b) Nghĩa vụ nộp khoản phí lệ phí chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Lệ phí trước bạ; Lệ phí địa chính; Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất 2.1.5 Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế “Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ; Quy định Khoản Điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường” 2.1.6 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.6.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 2.1.6.2 Quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Điều 501 Bộ Luật Dân năm 2015 2.1.6.3 Quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Điều 502 Bộ Luật Dân năm 2015 quy định hình thức, thủ tục thực hợp đồng quyền sử dụng đất Điều 689 Bộ luật Dân năm 2005; Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 2.1.6.4 Quy định nội dung hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Điều 503 Bộ luật Dân 2015 2.1.7 Nội dung quy định vấn đề tài đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.7.1 Nội dung quy định giá đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 hành, Chính phủ quy định khung giá đất Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND cấp thơng qua bảng giá đất định kỳ 05 năm lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ ; Đồng thời, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể 2.1.7.2 Nội dung quy định giá CNQSDĐ Giá CNQSDĐ giá bên thoả thuận, phù hợp với giá đất Nhà nước quy định Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên tổ chức tư vấn giá đất tư vấn giá đất làm sở để tham khảo thoả thuận giá chuyển nhượng cho phù hợp 2.2 Thực trạng áp dụng quy định luật đất đai năm 2013 chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế qua thực tiễn Tỉnh Thái Bình 2.2.1 Kết đạt Tỉnh Thái Bình ln nhận thức rõ tiềm năng, lợi khó khăn hạn chế để đưa giải pháp thu hút đầu tư phù hợp Đặc biệt tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế hoạt động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ Việc hồn thiện chế, sách thu hút đầu tư quan tâm Các cấp quyền từ Tỉnh đến sở tích cực triển khai, qua nhiều nhà đầu tư hỗ trợ giá thuê đất, hỗ trợ san lấp mặt Tiếp tục tạo mơi trường đầu tư hấp dẫn, Thái Bình triển khai đồng giải pháp, trọng tâm vào cải cách hành chính, cải thiện điều kiện tiếp cận đất đai Tính từ tháng 12/2009 đến tháng 5/2017, tồn tỉnh Thái Bình có 908 tổ chức kinh tế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 1.215 giấy chứng nhận Với tổng số 16.026.950.7 m2 (1.600.695,7 ha) [40] Thực Luật Đất đai năm 2013 Tỉnh Thái Bình cho thấy: Các văn pháp luật ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh trình sử dụng đất tương đối thống Đối với tổ chức kinh tế thực dự án thay đổi mục đích sử dụng Luật Nghị định Chính phủ để điều chỉnh tạo chế thơng thống Tuy nhiên, q trình thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế Tỉnh Thái Bình bộc lộ nhiều hạn chế, khó khăn, vướng mắc cần kịp thời điều chỉnh cho phù hợp đạt hiệu tốt 2.2.2 Đánh giá tồn tại, khó khăn, vướng mắc 2.2.2.1 Vướng mắc áp dụng quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việc cấp Giấy chứng nhận chưa tiến hành xong nước, Tỉnh Thái Bình cịn chậm tiến độ Việc quản lý hồ sơ đất đai nguồn gốc tạo lập, số liệu giấy tờ đất từ chế độ cũ qua thời kỳ khác nhau, sách đất đai có nhiều thay đổi nên việc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều đất gặp nhiều khó khăn 2.2.2.2 Vướng mắc áp dụng quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa quy định cụ thể trường hợp, chủ yếu đề cập góc độ pháp luật dân Nội dung cần quy định chi tiết pháp luật chuyên ngành đất đai 2.2.2.3 Vướng mắc phát sinh trình thực thi pháp luật CNQSDĐ tổ chức kinh tế không thống chế độ pháp lý đất đai chế độ pháp lý tài sản đất Sự khác biệt chế độ pháp lý đất đai chế độ pháp lý tài sản gắn liền với đất làm phát sinh tình trạng khơng thống việc thực bảo vệ quyền tài sản người sử dụng đất yếu tố cấu thành tài sản 2.2.2.4 Vướng mắc nảy sinh áp dụng quy định hệ thống tài đất đai Trong tình hình quản lý sử dụng đất nước ta nay, có chênh lệch nhiều giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 2.2.2.5 Vướng mắc nhận thức pháp luật ý thức tuân thủ pháp luật người dân nói chung tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng Đối với quan Nhà nước có thẩm quyền: Việc quản lý Nhà nước đất đai chưa chặt chẽ Công tác cập nhật, tiếp cận, phổ biến, tuyên truyền tập huấn chưa thường xun, cịn hình thức…dẫn đến việc thực quản lý giải thủ tục cho nhân dân chưa kịp thời Đối với người sử dụng đất: Hiện tượng chuyển nhượng "chui" tiếp tục diễn ra; chuyển nhượng trái phép QSDĐ tự ý chuyển mục đích sử dụng từ loại đất canh tác sang đất có xu hướng gia tăng CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo luật đất đai năm 2013 Việt Nam từ thực tiễn áp dụng Tỉnh Thái Bình Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn Tỉnh Thái Bình nói riêng địa phương nói chung' xuất phát từ yêu cầu hội nhập kinh tế Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ số vướng mắc, bất cập cần hoàn thiện; số quy định Bộ luật Dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề; quyền bề mặt… đặt yêu cầu sửa đổi cho phù hợp Một số chế sách cịn bất cập, nhiều dự án “treo”… “gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai; quy định Luật đất đai, Luật đầu tư, luật nhà quy định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật chưa có đồng thống cao, bộc lộ sơ hở pháp luật” gây khó khăn việc giải tình trạng tổ chức, người nước “lách luật” để sở hữu đất 3.2 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 3.2.1 Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất bất động sản Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền gần giống quyền sở hữu (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kề, cho th, góp vốn, chấp, bảo lãnh, ) Vì vậy, tác giả mạnh dạn đề nghị bổ sung công nhận “Quyền sử dụng đất” bất động sản quy định danh sách bất động sản Bộ luật Dân năm 2015 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ CNQSDĐ Pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể Pháp luật cần phải có biện pháp bảo đảm chế tài cụ thể bên vi phạm lạm quyền, tránh trường hợp bên không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn pháp luật cho phép 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 3.3.1 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật CNQSDĐ phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước “Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng địi hỏi phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 3.3.2 Đổi hệ thống tài đất đai 3.3.2.1 Giá đất Theo quan điểm tác giả, tốt nên có giá đất UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường dùng để tính trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai Hoàn chỉnh tổ chức quan định giá đất địa phương cấp tỉnh có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý Nhà nước 3.3.2.2 Bình ổn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất” - Ổn định quy hoạch sử dụng đất - Nhà nước thành lập doanh nghiệp nhà nước có chức phát triển quỹ đất nắm quỹ đất dự trữ định khu vực để chủ động tăng nguồn cung đất nơi giá đất có xu hướng tăng - “Nhà nước chủ động thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng - an ninh, mục đích quốc gia, mục đích cơng cộng, mục đích kinh tế.” 3.3.2.3 Đổi hệ thống thuế có liên quan tới đất đai Thống loại thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, thuế nhà - đất Lệ phí trước bạ, loại thuế liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất nên xem xét để khuyến khích người thực giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, không nên theo quan điểm tận thu 3.3.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Đa dạng hóa hình thức, phong phú nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức Thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức chuyên môn Tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân 3.3.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước chuyển nhượng Quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai quyền địa phương cấp - Tăng cường tạo chuyển biến công tác giải khiếu kiện, khiếu nại nhà, đất - Kiên xử lý vi phạm quản lý, sử dụng đất đai để tăng cường pháp chế Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất KẾT LUẬN Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; có hướng mở tích cực cho tổ chức kinh tế thực đáp ứng yêu cầu xã hội phát triển; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thông qua tham khảo luận điểm, tài liệu nghiên cứu có trước phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn diễn quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất, thực tiễn áp dụng Tỉnh Thái Bình, tác giả nhận thấy pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất số tồn tại, bất cập Từ tồn bất cập mặt pháp lý luật thực định với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nay, tác giả đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013; góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: - Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất bất động sản Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản - Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực văn phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền cần thiết không thiết phải công chứng, chứng thực hợp đồng - Pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể “- Đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu cơng tác quản lý đất đai Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đổi hệ thống tài đất đai - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân - Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nước cấp - Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, kiểm sốt quan quản lý Nhà nước - Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất.” ... NHƢỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH 2.1 Các quy định chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất. .. quy định chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Khái niệm quy? ??n sử dụng. .. chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế Chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa thuận bên, theo