Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên địa bàn huyện phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM ®ång Thành Trình Đánh giá công tác thực phơng án quy hoạch số khu dân c địa bàn huyện phổ yên tỉnh Thái nguyên giai đoạn năm 2008 – 2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS Vị ThÞ Thanh Thđy Thái Ngun - 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày.… tháng… năm 2013 Tác giả luận văn Đồng Thành Trình ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ n, phòng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ Yên, thầy, giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - TS Vũ Thị Thanh Thuỷ - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập; cảm ơn Phịng Tài Ngun Mơi trường huyện Phổ n, phịng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ Yên, bạn bè, đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viện tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đồng Thành Trình iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý đề tài 1.1.1 Các văn Nhà nước 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên 1.2 Cơ sở khoa học lý luận đề tài 1.2.1 Thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.2.2 Một số quy định công tác thu hồi đất 1.3 Một số quy định công tác bồi thường, GPMB 1.3.1 Quy định bồi thường, tái định cư 1.3.2 Chính sách bồi thường Chính phủ 1.3.3 Quy trình thủ tục thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.3.4 Một số quy định công tác định giá đất để giao đất dân cư 10 1.4 Một số quan điểm quy hoạch khu dân cư giới 14 1.5 Một số tồn quy hoạch đô thị Việt Nam 16 1.6 Định hướng phát triển không gian kiến trúc cảnh quan huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 20 1.6.1 Phương án quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 20 1.6.2 Các phân khu chức huyện Phổ Yên 22 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 25 iv 2.3 Nội dung thực 25 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 25 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Phổ Yên 25 2.3.3 Đánh giá kết thực quy hoạch số dự án khu dân cư 25 2.3.4 Những khó khăn, thuận lợi giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quy hoạch khu dân cư 26 2.4 Phương pháp thực 26 2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 26 2.4.2 Đánh giá tình hình thực quy hoạch hai dự án (Thực phương án quy hoạch khu dân cư Sơn Trung - thị trấn Bắc Sơn khu dân cư Hồng Phong - thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên) 26 2.4.3 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 27 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội sở hạ tầng 29 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 46 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn huyện Phổ Yên 47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 47 3.2.2 Tình hình thực quy hoạch huyện Phổ Yên 2012 55 3.3 Đánh giá công tác thực quy hoạch số dự án quy hoạch khu dân cư 59 3.3.1 Các văn pháp quy liên quan đến hai dự án 59 3.3.2 Quy mô hai dự án 60 3.3.3 Đánh giá công tác thực quy hoạch số khu dân cư 62 3.4 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp cho công tác thực quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 74 3.4.1 Thuận lợi 74 v 3.4.2 Khó khăn 74 3.4.3 Giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 Kết luận 78 Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân GPMB : Giải phóng mặt KHUB : Kế hoạch ủy ban CN-TTCN : Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp THCS : Trung học sở XDCB : Xây dựng KH : Kế hoạch Tr.đ : Triệu đồng Tỷ.đ : Tỷ đồng CN&XD : Công nghiệp xây dựng QH : Quy hoạch TH : Thực vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 21 Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2008 – 2012 30 Bảng 3.2: Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2005-2015 30 Bảng 3.3: Giá trị sản xuất nghành nông nghiệp địa bàn 31 Bảng 3.4: Diện tích, suất sản lượng số trồng 32 Bảng 3.5: Số lượng gia súc, gia cầm huyện Phổ Yên 2008 - 2012 33 Bảng 3.6: Hoạt động thương mại, khách sạn – nhà hàng dịch vụ địa bàn huyện Phổ Yên 35 Bảng 3.7: Thực trạng dân số - lao động - cấu lao động Huyện Phổ Yên 37 Bảng 3.8: Tình hình sử dụng đất qua năm 54 Bảng 3.9: Đánh giá tình hình thực quy hoạch đất phi nông nghiệp huyện Phổ Yên năm 2012 55 Bảng 3.10: Số khu dân cư phê duyệt quy hoạch hoàn thành địa bàn huyện giai đoạn 2008-2012 57 Bảng 3.11: Quy mô hai dự án quy hoạch khu dân cư huyện Phổ Yên giai đoạn 2008 - 2012 60 Bảng 3.12: Quy hoạch sử dụng đất hai dự án 61 Bảng 3.13: Tổng hợp kết thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch 62 Bảng 3.14: Tổng hợp kết bồi thường giải phóng mặt hai dự án 65 Bảng 3.15: Tổng hợp hạng mục xây dựng sở hạ tầng 67 Bảng 3.16: Tổng hợp giá lô đất theo Quyết định giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên 69 Bảng 3.17: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng thu tiền sử dụng đất 70 Bảng 3.18: Đánh giá hạng mục thực hai dự án 72 Bảng 3.19: Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực quy hoạch khu dân cư 72 Bảng 3.20: Ý kiến người dân khu dân cư 73 viii DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Đồ thị 3.1: Tỷ lệ số loại đất huyện Phổ Yên 55 Đồ thị 3.2: Kết thực quy hoạch năm 2012 huyện Phổ Yên 56 Đồ thị 3.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch 58 Đồ thị 3.4: Tỷ lệ thực hoàn thành quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2008-2012 58 Đồ thị 3.5: Tỷ lệ quy hoạch loại đất hai khu dân cư 62 Đồ thị 3.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến trình bồi thường giải phóng mặt 63 Đồ thị 3.7: Số lô đất hai khu dân cư 68 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quý không tái sinh, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, kinh tế -xã hội an ninh quốc phịng Hiến pháp nước Cộng Hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 Điều 18 quy định Nhà nước thống quản lý Đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu Luật Đất đai năm 2003 Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy định nguyên tắc, cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thẩm quyền định, xét duyệt kế hoạch, Quy hoạch sử dụng đất, giao đất thẩm quyền giao đất phải dựa vào Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai Như sau công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất việc tổ chức thực quy hoạch nội dung quan trọng đáp ứng u cầu thời kỳ cơng nghiệp hố đại hoá đất nước Huyện Phổ Yên cửa ngõ phía nam tỉnh Thái Nguyên với tổng diện tích tự nhiên 25.886,9 ha, với tổng dân số gần 138.817 người với 37.138 hộ, gồm 15 xã thị trấn Đứng trước tình hình đổi phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá nhu cầu chuyển dịch cấu kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao đặc biệt số xã, thị trấn trung tâm huyện như: Thị trấn Ba Hàng, Thị trấn Bắc Sơn, Thị trấn Bãi Bông, xã Nam Tiến, xã Tân Hương, xã Đồng Tiến, xã Trung Thành, xã Thuận Thành diện tích đất nơng nghiệp chuyển sang diện tích đất phi nơng nghiệp diện tích đất tăng Bên cạnh nhu cầu nhà ở, đất người dân ngày lớn UBND Huyện Phổ Yên Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 67 c) Người bồi thường có trách nhiệm bàn giao mặt theo thời gian quy định cho Hội đồng bồi thường GPMB chủ dự án Ngay sau tổ cơng tác hồn chỉnh cơng tác GPMB, hội đồng bồi thường GPMB phối hợp với phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ n tổ chức Bàn giao phạm vi ranh giới đất thu hồi bồi thường GPMB cho Ban quản lý dự án để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư 3.3.3.2 Đánh giá công tác xây dựng sở hạ tầng khu dân cư Sau hoàn thành cơng tác giải phóng mặt bằng, Ban quản lý dự án tiến hành xây dựng sở hạ tầng cho khu dân cư Việc xây dựng sở hạ tầng ban quản lý dự án giao cho quan trúng thầu Các hạng mục dự toán cho việc xây dựng sở hạ tầng khu dân cư trình bày qua bảng 3.15 Bảng 3.15: Tổng hợp hạng mục xây dựng sở hạ tầng (ĐVT: 1.000đ) Số TT Hạng mục chi Số tiền chi Dự án khu dân cư Hồng Phong Bồi thường giải phóng mặt 6.461.400 Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác 25.333.000 Tổng cộng 31.794.400 Dự án khu dân cư Sơn Trung Bồi thường giải phóng mặt 5.291.800 Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác 11.600.000 Tổng cộng 16.891.800 (Nguồn: Ban bồi thường giải phóng mặt Ban quản lý dự án huyện) 3.3.3.3 Đo đạc đồ địa đất quy hoạch dân cư lập đồ địa Đồng thời với việc thiết kế hạ tầng cho khu dân cư phòng Tài nguyên Mơi trường đo đạc đồ địa đất quy hoạch dân cư lập đồ địa Trình tự thủ tục bước tiến hành thực theo quy trình quy phạm đo đạc đồ địa (tỷ lệ 1/500) 68 Để xác định ô đất theo quy hoạch thực địa phịng Tài ngun Mơi trường tổ chức hội nghị gồm phòng Kinh tế - Hạ tầng Ban quản lý dự án, UBND thị trấn Bắc Sơn, Ba Hàng đến thực địa để Ban quản lý dự án huyện tổ chức bàn giao tim tuyến đường quy hoạch từ vẽ thực địa định vị máy trắc địa điện tử, vị trí chôn cột mốc bê tông thực địa bên cạnh mốc phải gửi vào vật cố định thực địa tránh việc thi công bị mốc Cuối thống biên bàn giao Từ tim tuyến bàn giao tiến hành đo đạc trạng khu đất quy hoạch thu hồi từ điểm định vị tim tuyến hệ thống giao thơng, hệ thống nước xác định ô đất qui hoạch để giao đất thực địa lên đồ địa Kết thiết kế khu dân cư Hồng Phong Sơn Trung sau giải phóng mặt thiết kế nhiều lô đất Đặc biệt hai khu dân cư Hồng Phong Sơn Trung thiết kế khu biệt thự, phục vụ cho nhu cầu đất rộng ngày cao người dân Kết tổng hợp khu đất khu dân cư trình bày qua bảng sau: 200 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 132 Số ô đất chia ô Đất biệt thự 51 13 Hồng Phong Sơn Trung Đồ thị 3.7: Số lô đất hai khu dân cư 69 Qua đồ thị 3.7 cho thấy cụm dân cư số Hồng Phong có 251lơ đất, có 200 lơ đất dân cư, 51 lô đất biệt thự liền kề với tổng diện tích là: 31.500 m2 Khu dân cư Sơn Trung có 145 lơ đất, đất dân cư 132 lô, 13 lô đất biệt thự liền kề với tổng diện tích là: 17.100 m2 Như vậy, việc di chuyển hộ dân có đất 102 hộ dân có đất sản xuất nơng nghiệp bồi thường, thay vào 405 hộ dân có đất thổ cư với điều kiện sinh hoạt khu dân cư đại giúp giải tỏa nhu cầu nhà tương lai huyện Phổ Yên 3.3.3.4 Đánh giá công tác định giá công bố giá đất để thực giao đất dân cư + Về giá đất Căn Quyết định số: 471/QĐ-UBND ngày 7/4/2011 phê duyệt giá đất để cấp quyền sử dụng đất khu dân cư Hồng Phong Quyết định số: 68/QĐUBND, ngày 15/1/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên V/v phê duyệt giá đất (giá sàn) để đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Sơn Trung Căn Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND, ngày 22/12/2010 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND, ngày 20/12/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên Bảng 3.16: Tổng hợp giá lô đất theo Quyết định giá đất UBND tỉnh Thái Ngun (ĐVT: 1.000đ) Tổng số Tổng diện tích (m2) 132 13 14.500 2.600 251 31.500 Đơn giá Tổng số tiền Ghi Khu dân cư Sơn Trung 1.800 26.100.000 Giá sàn để đấu giá 1.600 4.160.000 Giá giao đất tái định cư 30.260.000 Khu dân cư Hồng Phong 1.500 47.250.000 Giá đất để giao đất 47.250.000 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Phịng Tài kế hoạch huyện Phổ Yên) 70 Khu dân cư Sơn Trung có 145 đất với tổng diện tích đất 17.100 m2, với đơn giá sàn 1,8 triệu đồng/m2 tổng số tiền thu theo đơn giá sàn là: 26.100.000 đồng, 2.600 m2 với đơn gía đất để giao đất tái định cư 1,6 triệu đồng/m2, tổng số tiền thu là: 4.160.000 đồng Khu dân cư Hồng Phong có 251 với tổng diện tích là: 31.500 m2 đơn giá sàn là: 1,5 triệu đồng/m2, tổng số tiền thu theo đơn giá là: 47.250.000 đồng.Tổng diện tích đất hai khu dân cư là: 48.600 m2, tổng số tiền sử dụng đất thu theo đơn giá là: 77.510.000 đồng Phương án kinh tế đầu tư khu dân cư trình bày qua số liệu bảng 3.17 Bảng 3.17: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng thu tiền sử dụng đất (ĐVT: 1.000đ) Số Hạng mục TT Dự án khu dân cư Sơn Trung Chi bồi thường giải phóng mặt Chi xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác Tổng cộng Số tiền 5.291.800 11.600.000 16.891.800 Tổng thu tiền sử dụng đất theo đơn giỏ sàn giỏ tỏi định cư Tổng số tiền sử dụng đất thu sau trừ chi phí bồi thường chi phí đầu tư hạ tầng (3-1+2) 30.260.000 13.368.200 Dự án khu dân cư Hồng Phong Bồi thường giải phóng mặt Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác Tổng cộng Tổng thu tiền sử dụng đất theo đơn giỏ sàn Tổng số tiền sử dụng đất thu sau trừ chi phí bồi thường chi phí đầu tư hạ tầng (3-1+2) 6.461.400 25.333.000 31.794.400 47.250.000 15.455.600 (Nguồn:Phịng Tài kế hoạch, Ban quản lý dự án đầu tư, Ban bồi thường GPMB, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phổ Yên) 71 Qua bảng 3.17 cho thấy việc đầu tư xây dựng khu dân cư để giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có lãi (lợi nhuận cao) Hai khu dân cư có lợi nhuận (có lãi) mức độ có khác nhau, lý do: Khu dân cư Hồng Phong diện tích đất quy hoạch đất dành cho đất có tỷ lệ lớn khu dân cư Sơn Trung Vì số dự án xây dựng khu dân cư địa bàn huyện nói riêng địa bàn tồn quốc nói chung, nhà doanh nghiệp, chủ đầu tư khai thác nhiều nội dung nhiên khu dân cư dành nhiều quỹ đất diện tích đất khác như: đất dành cho xanh, đất công cộng, đất thể thao, đất mặt nước dẫn đến môi trường sống điều kiện sinh hoạt người dân khu vực dân cư bị hạn chế 3.3.3.5 Những vấn đề tồn công tác thực quy hoạch hai khu dân cư Hai khu dân cư hồn thành góp phần bổ sung vào quỹ đất chung huyện góp phần giảm tải sức ép dân cư địa bàn Tuy nhiên q trình thực cịn tồn số vấn đề sau: Trong trình thực quy hoạch, vấn đề tái định cư cần thiết góp phần cho người dân an tâm bàn giao đất cho ban bồi thường giải phóng mặt có đất nơi mới, thủ tục phức tạp, nên khu dân cư hoàn thành chậm sơ với dự kiến số hộ dân chưa chịu di dời làm ảnh hưởng đến tiến độ quy hoạch Các khu dân cư nằm đề án quy hoạch có tỷ lệ đất định làm xanh thực tế chủ đầu tư hoàn thành xong sở vật chất khu dân cư, khu vực trồng xanh bị bỏ trống Thực trạng sở hạ tầng hai khu dân cư qua kết điều tra khảo sát trực tiếp ngồi thực địa so với quy hoạch trình bày qua bảng sau: 72 Bảng 3.18: Đánh giá hạng mục thực hai dự án Khu dân cư Hồng Phong Hạng mục Diện tích Hiện trạng QH (m2) Đất Đã bàn giao cho 31.500 hộ dân Đất cơng trình cơng Chưa có hệ thống 4.800 nước cộng Đất xanh Số dân cư Sơn Trung Diện tích Hiện trạng QH (m2) 17.100 11.500 Đã bàn giao cho hộ dân Để trống, chưa có hệ thống điện, nước Đã trồng xanh đô 3.700 thị theo thiết kế Đã trồng xanh đô thị khoảng 1/2 4.780 khoảng 1/4 diện tích diện tích Đường hồn Thực 100 % Đất giao đường, rãnh 32.600 thơng 22.620 nước thành, rãnh nước chưa làm xong, chưa có nắp đậy (Kết điều tra trực tiếp trường) Kết điều tra đánh giá tình hình thực khu dân cư địa bàn huyện điều tra trực tiếp từ cán tham gia làm quy hoạch, thực đấu giá, định giá trình bày qua bảng sau: Bảng 3.19 Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực quy hoạch khu dân cư STT Nội dung Kết Tỷ lệ (%) Chậm tiến độ thiếu vốn 25 70,00 Do chậm giải phóng mặt 23,25 Do chưa có khu tái định cư 15 27,66 Do chủ đầu tư 20 53,34 Thủ tục hành 15,52 (Kết điều tra trực tiếp trường) 73 Kết cho thấy nguyên nhân dẫn đến khu dân cư thường hồn thành chậm so với quy hoạch ngun nhân thiếu vốn đóng vai trị quan trọng nhất, có tới 70,0% số cán thực quy hoạch khu dân cư đồng ý với lý Lý thứ hai dẫn đến chậm tiến độ chủ đầu tư chưa cấp giấy phép, chưa thống phương án thực mà thường tiến hành chậm so với quy hoạch Bảng 3.20 Ý kiến người dân khu dân cư Đề nghị người STT dân thuộc khu vực giải phóng mặt Cần thống giá đền bù khu quy hoạch Tỷ lệ (%) Ý kiến người dân STT mua đất khu dân cư 56,66 Yêu cầu hoàn thiện sở hạ tầng Tỷ lệ (%) 100,00 Cần có khu tái định cư 100,00 Yêu cầu trồng xanh 58,14 Giá đền bù hoa mầu thấp 43,33 Yêu cầu thiết kế hệ thống xử lý nước thải 34,81 (Kết điều tra trực tiếp trường) Kết điều tra 60 hộ dân hai khu dân cư cho thấy có 34 hộ dân tương ứng 56,66 % có ý kiến cần phải thống giá đền bù quy hoạch, nhằm tránh gây tranh cãi hộ dân, làm giảm tiến độ giải phóng mặt Có 26 hộ dân số 102 hộ dân có đất nơng nghiệp phải đền bù chiếm 43,33% cho giá đền bù hoa màu đất nơng nghiệp q thấp, cần phải có điều chỉnh giá cho phù hợp với tăng giá thị trường Có 100,00% hộ dân thuộc diện có đất đền bù muốn có đất khu tái định cư mà không muốn nhận tiền Đối với hộ dân mua đất khu dân cư có tới 100,00 số hộ dân có ý kiến yêu cầu chủ đầu tư cần hoàn thiện sở hạ tầng khu dân cư, đường giao thông đường điện Nhiều hộ dân muốn đến xây dựng nhà hai khu dân cư hoàn thiện hệ thống điện chưa hoàn chỉnh nên chưa thể đến xây dựng Chỉ có 58,14 % số hộ dân muốn chủ đầu tư trồng xanh khu dân cư thiết kế 74 3.4 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp cho công tác thực quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 3.4.1 Thuận lợi Trong trình thị hóa thị Việt Nam nói chung huyện Phổ Yên nói riêng, công tác quy hoạch khu dân cư huyện ưu tiên tạo điều kiện thuận lợi mặt Các khu dân cư quy hoạch khu vực có nhiều đất nơng nghiệp nên cơng tác bồi thường giải phóng mặt khu dân cư tiến nhanh chóng thuận lợi Đội ngũ cán làm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực giao đất, thiết kế khu dân cư bước đầu có tiếng nói chung định, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ cho công tác thực dự án quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 3.4.2 Khó khăn Sự phối hợp cấp, ngành công tác lập quản lý quy hoạch hạn chế; số nơi để xảy tình trạng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất sản xuất nơng nghiệp, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt khu vực hai bên đường mở tuyến đường dự kiến mở Những tồn tại, hạn chế làm cho tình hình quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, cho cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt Nhà nước, doanh nghiệp người có đất bị thu hồi Ngun nhân tồn tại, hạn chế nêu ý thức chấp hành pháp luật phận người dân chưa tốt bất cập, hạn chế công tác quản lý Nhà nước đất đai quan chun mơn quyền cấp, quyền sở Nguồn vốn thực quy hoạch khu dân cư thấp, nguồn vốn huy động từ công tác bán đất khu dân cư thường huy động từ 75 trước thực quy hoạch nên giá thường thấp giá thị trường không đủ để làm sở hạ tàng cho khu dân cư Các khu dân cư thường xây dựng khu tái định cư chậm, khơng có mức đền bù thỏa đáng cho người bị di dời nên không thống giá nhà đầu tư người dân nên người dân thường không chịu di dời dẫn đến chậm tiến độ Do nguồn vốn không đủ nên sở hạ tầng khu dân cư thường không xây dựng thiết kế ban đầu, thường chưa hồn thành lề đường, cống nước, chưa có hệ thống điện, nước gây khó khăn cho người dân mua đất khu dân cư lại muốn làm nhà 3.4.3 Giải pháp Huyện Phổ Yên cần có số vốn đủ lớn để thực xong bước khu dân cư tiến hành định giá bàn giao đất khu dân cư trình tự tiến hành khu dân cư nhanh hơn, để tránh trường hợp có khu dân cư sau bàn giao xong người dân làm nhà sở hạ tầng chưa hoàn thiện Cần xây dựng khu tái định cư trước bắt đầu thực giải phóng mặt với khu dân cư có đất để người dân nhanh chóng bàn giao mặt Tránh quy hoạch ạt mà chọn dự án trọng điểm không nên quy hoạch cách dàn trải Trong công tác xây dựng bảng giá đất năm, phải bảo đảm giá đất ban hành sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm ban hành Nhằm vừa bình ổn thị trường, thu hút đầu tư vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, giá đất thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Phổ biến phương tiện thông tin đại chúng trình tự, thủ tục hành liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp Tuyên truyền sâu rộng trường hợp không chuyển 76 nhượng, nhận chuyển nhượng (Đặc biệt đất trồng lúa nước) trường hợp phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng phải thực thủ tục chuyển nhượng thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Tăng cường công tác lập, công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khu vực dự án phải thu hồi đất theo quy hoạch Hạn chế tối đa việc chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, không xét duyệt quy hoạch chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang làm mặt sản xuất, dịch vụ phi nơng nghiệp nơi có điều kiện sử dụng loại đất khác; nơi cần thiết phải chuyển đất trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp phải có giải pháp sử dụng đất tiết kiệm bảo đảm tính khả thi thực hiện, tránh tình trạng thu hồi đất lúa nước không sử dụng Trên sở kết kiểm kê đất đai năm 2012, cần có biện pháp tăng cường cơng tác quản lý, sử dụng đất, đặc biệt trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất; cập nhật biến động loại đất, chủ sử dụng đất, đồng thời có biện pháp xử lý trường hợp chuyển mục đích trái với quy định pháp luật Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt Không thực giao dịch quyền sử dụng đất khu vực đất nằm quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt mà có thơng báo thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền Kiên phát xử lý nghiêm minh tổ chức, cá nhân có hành vi lợi dụng sách pháp luật thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư để trục lợi bất 77 Tập trung tháo gỡ vướng mắc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân khu vực bị thu hồi đất thực sách pháp luật Nhà nước; dự án phải thu hồi đất, cần quy hoạch cụ thể, bố trí khu tái định cư tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt bằng; thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định hành Sở Tài nguyên Môi trường, Thanh tra tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện đạo tăng cường công tác kiểm tra, tra việc thực sách pháp luật đất đai cấp xã, thị trấn, tập trung giải dứt điểm đơn thư tồn đọng giải kịp thời đơn thư phát sinh thuộc thẩm quyền theo quy định pháp luật, hạn chế tối đa khiếu kiện đơng người, kéo dài; khắc phục tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm giải đơn thư, định kỳ đánh giá rút kinh nghiệm công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai, đảm bảo pháp luật đất đai thực nghiêm, hạn chế tiêu cực vi phạm Tăng cường việc kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đất đai địa phương; phát sớm ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm pháp Luật Đất đai Tập trung đạo, tiếp tục triển khai thực Chỉ thị số: 134/CT-TTg, ngày 20/01/2010 Thủ tướng Chính phủ việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất Kiên thu hồi diện tích giao, cho thuê chủ đầu tư không triển khai, triển khai không tiến độ, chủ đầu tư lực thực dự án Có trách nhiệm thẩm định dự án đầu tư lập quy hoạch sử dụng đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo quy định; chủ trì rà sốt dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư mà không triển khai thực dự án đầu tư chậm tiến độ, kiến nghị biện pháp xử lý thích hợp báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh; phối hợp với Sở Tài cân đối vốn đầu tư cho công tác quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện, xã giai đoạn 2011-2020 hoàn thành năm 2011-2012 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Huyện Phổ Yên trình phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa, dự án khu cơng nghiệp hình thành đồng nghĩa với dân số huyện tăng lên số lượng công nhân lao động địa phương khác làm việc khu công nghiệp, trước thực tế để đảm bảo vấn đề đất cho nhu cầu nhân dân Huyện Phổ Yên phê duyệt từ năm 2008 – 2012 82 khu dân cư với diện tích khoảng 468 ha, nhiên kết thực công tác quy hoạch khu dân cư huyện Phổ Yên diễn chậm so với kế hoạch đạt từ 27,34 - 35,27% Các khu dân cư hồn thành khơng tăng quỹ đất cho huyện, làm giảm sức ép đất cho khu vực trung tâm mà cịn đóng góp phần kinh phí khơng nhỏ cho nguồn thu ngân sách huyện Các khu dân cư chậm tiến độ nguyên nhân chủ yếu thiếu vốn, GPMB chậm, khu dân cư quy hoạch vào vùng có nhiều đất nguồn kinh phí chủ đầu tư cịn hạn chế Thủ tục hành cơng đoạn cịn cồng kềnh, thiếu đồng khâu công việc dẫn đến tiến độ bị chậm Tại khu dân cư giao đất cho hộ dân hầu hết khu dân cư chưa hoàn thành sơ hạ tầng, trồng xanh, khó khăn cho hộ dân muốn làm nhà khu quy hoạch mói Đề nghị Cần tiến hành xây dựng khu tái định cư trước giá đất khu tái định cư đảm bảo thấp giá đất để tính bồi thường để người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường bàn giao đất theo tiến độ bồi thường Kiên không tiếp tục cấp giấy phép cho chủ đầu tư khơng hồn thành xây dựng sở hạ tầng khu dân cư cam kết Không quy hoạch ạt khu dân cư, quy hoạch cần dựa kế hoạch phát triển chung huyện nguồn vốn huy động Cần tiếp tục kêu gọi doanh nghiệp tham gia vào trình quy hoạch khu dân cư để đẩy nhanh tiến độ thực quy hoạch 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Báo cáo quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên giai đoạn 2011-2020, UBND huyện Phổ Yên năm 2011 Bản thiết kế mặt khu dân cư Hồng Phong, Công ty cổ phần xây dựng Thương mại Thái Bình Dương năm 2009 Bản thiết kế mặt khu dân cư Sơn Trung, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Phổ Yên năm 2008 Luật đất đai, Nhà xuất Khoa học & Kỹ Thuật Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009, Nhà xuất trị quốc gia Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Nhà xuất trị quốc gia Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 1/7/2004, Nhà xuất trị quốc gia Quy hoạch sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2012, UBND huyện Phổ Yên năm 2012 UBND huyện Phổ Yên, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB khu dân cư Hồng Phong, thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên 10 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất Bất động sản NXB Nông nghiệp 2009 11 UBND huyện Phổ Yên, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB khu dân cư Sơn Trung, thị trấn Bắc Sơn, huyện Phổ Yên Tiếng Anh 12 Jacobs, J (1992), The Death and Life of great American cities, New York, NY: Vintage books 13 Legates, R & Stout, F (eds, 2003), The City Reader, New York, NY:Routledge 14 Lightbody, J (1998), The comparative costs of governing Alberta’s Metropolitan areas, Western Centre for Economic Research, Bulletin #48, January 80 15 Talen, E (2006), New Urbanism & American Planning: The conflict of cultures, New York, NY: Routledge 16 Rohe, W (2009), From Local to Global: 100 years of neighborhood planning, Journal of the American Planning Association, Spring 2009, Vol 75, No ... hình thực quy hoạch huyện Phổ Yên 2008- 2012 + Phương án quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2012- 2015 + Các khu dân cư quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2008- 2012 tiến độ thực 2.3.3 Đánh giá kết thực. .. quy hoạch số khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn năm 2008 - 2012? ?? 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích - Đánh giá công tác thực phương án quy hoạch số khu dân cư địa. .. 60 3.3.3 Đánh giá công tác thực quy hoạch số khu dân cư 62 3.4 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp cho công tác thực quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 74 3.4.1