MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN .2 MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm đặc điểm chấp tài sản 1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.2.2 Đặc điểm chấp tài sản .8 1.2 Khái niệm đặc điểm chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại .9 1.2.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất .9 1.2.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thƣơng mại Error! Bookmark not defined CHƢƠNG QUY ÐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT ÐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG CHI NHÁNH THÁI BÌNH 19 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thƣơng mại theo quy định pháp luật Việt Nam 19 2.1.1 Ðiều kiện chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 19 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.3 Ðịnh giá quyền sử dụng đất nhận chấp ngân hàng thương mại 29 2.1.4 Ðăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ ngân hàng thương mại 36 2.2 Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng chi nhánh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.2.1 Quy định chấp quyền sử dụng đất khái quát chung Ngân hàng Việt Nam Thịnh vượng chi nhánh Thái Bình 38 2.2.2 Các kết hoạt động chấp quyền sử dụng đất để vay vốn VPBank chi nhánh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.2.3 Những hạn chế, tồn pháp luật TCQSDĐ thực tiễn áp dụng 46 CHƢƠNG ÐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT ÐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Error! Bookmark not defined 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 55 3.2 Ðịnh hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 56 3.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất 58 3.2.2 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.2.3 Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 3.2.4 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 64 3.3 Các giải pháp riêng VPBANK Thái Bình chấp quyền sử dụng đất 66 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined TÓM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, ngân hàng thương mại coi đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho tổ chức, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Việc cấp tín dụng đem lại cho ngân hàng thương mại nguồn lợi nhuận khổng lồ không phần rủi ro Do vậy, biện pháp TCQSDĐ ưu tiên số ngân hàng định biện pháp bảo đảm tiền vay * Mục đích nghiên cứu luận văn: - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, TCQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật TCQSDĐ hoạt động cho vay vốn Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng chi nhánh Thái Bình, nguyên nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vướng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành TCQSDĐ - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc q trình áp dụng, hướng hồn thiện hệ thống pháp luật TCQSDĐ để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia giao dịch nói chung Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng chi nhánh Thái Bình nói riêng * Tóm tắt nội dung chƣơng luận văn: Chương 1: Những vấn đề lý luận TCQSDĐ ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản chấp Theo quy định Điều 317 BLDS năm 2015: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp” - Thế chấp tài sản nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ đồng thời biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ - Trong số trường hợp, hợp đồng chấp hợp đồng phụ song vơ hiệu hợp đồng chính/ hợp đồng tín dụng, khơng làm cho hợp đồng chấp vơ hiệu, hợp đồng chấp có tính độc lập tương đối 1.2 Khái niệm đặc điểm TCQSDĐ ngân hàng thƣơng mại TCQSDĐ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại việc bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận dùng quyền sử dụng đất bên chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ quan hệ vay vốn ngân hàng - TCQSDĐ biện pháp bảo đảm xác lập dựa sở nghĩa vụ theo hợp đồng - Mục đích TCQSDĐ nhằm nâng cao trách nhiệm bên quan hệ vay vốn, trách nhiệm bên vay - TCQSDĐ phát sinh từ thỏa thuận bên (bên vay, bên cho vay, bên thứ ba - có quan hệ bảo lãnh) 1.3 Vai trò TCQSDĐ để vay vốn ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật TCQSDĐ để vay vốn ngân hàng thƣơng mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng chi nhánh Thái Bình 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thƣơng mại theo quy định pháp luật Việt Nam 2.1.1 Ðiều kiện chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.3 Ðịnh giá quyền sử dụng đất nhận chấp ngân hàng thương mại 2.1.4 Ðăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng chi nhánh Thái Bình 2.2.1 Quy định chấp quyền sử dụng đất khái quát chung Ngân hàng Việt Nam Thịnh vượng chi nhánh Thái Bình 2.2.2 Các kết hoạt động chấp quyền sử dụng đất để vay vốn VPBank chi nhánh Thái Bình 2.2.3 Những hạn chế, tồn pháp luật TCQSDĐ thực tiễn áp dụng - Những bất cập quy định pháp luật - Những hạn chế, tồn thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh vượng chi nhánh Thái Bình Chƣơng 3: Cơ sở hoàn thiện pháp luật Việt Nam TCQSDĐ Ngân hàng thƣơng mại 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Thứ nhất: “Quan điểm, đường lối đổi kinh tế Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ảnh hưởng mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật nói chung pháp luật bảo đảm tiền vay nói riêng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng” - Thứ hai: Hiện nay, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề đặt (đặc biệt kể từ Việt Nam thức thành viên Tổ chức Thương mại giới), đó, pháp luật liên quan đến hoạt động ngân hàng nhiều điểm chưa phù hợp với thông lệ quốc tế - Thứ ba: Pháp luật TCQSDĐ quy định rải rác nhiều văn pháp luật khác nhau, từ BLDS, LĐĐ, đến văn luật Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, 3.2 Các kiến nghị cụ thể - Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất - Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 3.3 Các giải pháp riêng VPBANK Thái Bình chấp quyền sử dụng đất KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu phân tích pháp luật hành liên quan đến chấp nói chung TCQSDĐ nói riêng hoạt động vay vốn ngân hàng thương mại thực trạng áp dụng pháp luật TCQSDĐ Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng chi nhánh Thái Bình kết luận sau: TCQSDĐ loại hình bảo đảm tiền vay, phần thiếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng TCQSDĐ góp phần khơng nhỏ vào việc nâng cao hiệu kinh doanh an toàn việc cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việc TCQSDĐ để đảm bảo cho quan hệ vay vốn ngân hàng thương mại có tính chất phịng ngừa hạn chế rủi ro lớn, vậy, ngân hàng tận dụng triệt để biện pháp hoạt động cấp tín dụng Việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật hành TCQSDĐ cho thấy pháp luật TCQSDĐ chưa đồng bộ, thiếu tính thống nhất, nhiều văn luật cịn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thực hiệu quả, nhiều khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi thực tế, Tuy nhiên, luận văn chưa có điều kiện phân tích sâu sắc khía cạnh pháp lý có liên quan đến TCQSDĐ chủ thể đặc biệt pháp luật Việt Nam hộ gia đình mà chưa mở rộng nghiên cứu việc TCQSDĐ chủ thể khác cá nhân, tổ chức hay chấp tài sản khác Việc nghiên cứu mở rộng sâu sắc cần có có nghiên cứu chuyên gia đầu ngành, luật sư giỏi, nhà lập pháp ... vốn ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật TCQSDĐ để vay vốn ngân hàng thƣơng mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng chi nhánh Thái Bình 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất. .. dụng đất nhận chấp ngân hàng thương mại 2.1.4 Ðăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng chi nhánh Thái Bình 2.2.1 Quy định chấp quyền sử dụng. .. TCQSDĐ thực tiễn áp dụng - Những bất cập quy định pháp luật - Những hạn chế, tồn thực tiễn áp dụng Ngân hàng Việt Nam Thịnh vượng chi nhánh Thái Bình Chƣơng 3: Cơ sở hoàn thiện pháp luật Việt Nam