TÓM TẮT LUẬN VĂN Lý chọn đề tài Xây dựng sở hạ tầng, tạo công văn việc làm,…là đóng góp vơ quan trọng ngành Bất động sản công phát triển kinh tế, cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Và khơng thể khơng kể đến vai trị NHTM với tư cách nhà tài trợ lớn cho dự án đầu tư BĐS Tuy nhiên, sau khủng hoảng tài chính, kinh tế bị suy thối có nhiều bất ổn, đặc biệt thị trường bất động sản, Hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại chất tiềm ẩn nhiều rủi ro lại phải đối mặt với khó khăn nghiêm trọng số tiền tài trợ cho DAĐT BĐS lớn, thời gian ân hạn dài, nguồn trả nợ phụ thuộc vào nguồn thu dự án BĐS tương lai Nợ xấu cho vay bất động sản cao năm qua khiến NHTM e dè cho vay bất động sản đồng thời phủ đưa quy định, sách nhằm hạn chế thận trọng cho vay BĐS Tín dụng bất động sản doanh nghiệp để phục vụ mục đích kinh doanh nhà hàng, khách sạn, sản xuất, khu chế xuất, khu công nghiệp,… cần ưu tiên hơn, tạo giá trị gia tăng cho kinh tế Với vai trò quan trọng dự án bất động sản phi nhà q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nâng cao chất lượng cho vay dự án bất động sản cần thiết quan trọng, vừa giúp tăng trưởng tín dụng, hạn chế rủi ro NHTM, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nước nhà Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Hoàn Kiếm (Vietinbank Hoàn Kiếm) chi nhánh cấp ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), ln tích cực tìm kiếm khách hàng tốt, tham gia tài trợ DAĐT trung dài hạn lớn trọng điểm, dự án bất động sản phi nhà Mặc dù công tác cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm góp phần đưa lại kết lớn cho Vietinbank Hồn Kiếm, đóng góp khoảng 20% dư nợ, giúp chi nhánh tăng trưởng lợi nhuận, phát triển khách hàng mới, đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ đặc biệt kiểm soát rủi ro tỷ lệ nợ xấu giữ mức 0% cịn có hạn chế Tiếp tục nâng cao chất lượng cho vay yêu cầu cấp thiết nhằm đáp ứng địi hỏi q trình đổi mơ hình hoạt động, tăng trưởng thị phần khách hàng, hiệu hoạt động Ngân hàng Bởi lựa chọn đề tài cho luận văn “Nâng cao chất lượng cho vay bất động sản doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu thực trạng thị trường BĐS, phân tích thực trạng cho vay BĐS doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam- Chi nhánh Hồn Kiếm - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng cho vay dự án Bất động sản doanh nghiệp Ngân hàng thương mại - Phạm vi nghiên cứu: + Không gian: Cho vay BĐS có nhiều đối tượng luận văn tập trung nghiên cứu đối tượng cho vay doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để thực dự án bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Phạm vi nghiên cứu chủ yếu chất lượng cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm góc độ lợi ích Ngân hàng + Thời gian: 2012-2014 Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Quy trình nghiên cứu Quy trình nghiên cứu bao gồm bước: - Nghiên cứu sở lý thuyết chất lượng cho vay, quy định cho vay, tín dụng ngân hàng Nhà Nước, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Căn đối tượng, phạm vi, mục tiêu nghiên cứu, thu thập số liệu quy mơ tín dụng, nhóm nợ, nợ q hạn, quy trình cho vay dự án bất động sản - Sử dụng phương pháp phân tích xử lý số liệu để đánh giá thực trạng chất lượng cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm rút mặt đạt mặt hạn chế công tác cho vay bất động sản doanh nghiệp - Trên sở nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục mang tính chất thực tiễn, mang tính khả thi cao 4.2 Các liệu cần thu thập phương pháp nghiên cứu - Dữ liệu thứ cấp: Các báo cáo kết hoạt động qua năm 2012 đến 2014, quy định ngân hàng nhà nước, quy định tín dụng, cho vay Vietinbank, hồ sơ DAĐT BĐS tiêu biểu, báo, báo cáo chất lượng thẩm định, chất lượng cho vay DAĐT BĐS Thu thập Internet, thư viện, báo chí, hệ thống liệu văn Vietinbank, hồ sơ phòng khách hàng doanh nghiệp - Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát cán Chi nhánh thời gian thẩm định, chi phí thẩm định, quy trình, thủ tục, độ hài lòng khách hàng, DAĐT thực thẩm định giai đoạn 2012-2014 - Sử dụng phương pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh biến động dãy số qua năm, phân tích số liệu đánh giá số liệu với số tương đối số tuyệt đối để đưa luận chứng khẳng định, phương pháp chọn mẫu, điều tra, khảo sát Dự kiến đóng góp luận văn 5.1 Đóng góp luận văn: Đề xuất giải pháp thực tiễn cho ban lãnh đạo phòng ban Vietinbank giải vấn đề thực tiễn quản lý nâng cao chất lượng cho vay dự án đầu tư bất động sản Hệ thống lại lý thuyết chất lượng cho vay chất lượng cho vay dự án bất động sản 5.2 Hạn chế luận văn: Hạn chế luận văn đưa giải pháp ban đầu để nâng cao chất lượng cho vay dựa hạn chế cho vay BĐS Vietinbank Hoàn Kiếm Để đưa phải pháp đầy đủ nhất, áp dụng với chi nhánh, ngân hàng khác cần nghiên cứu sâu Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp mẫu nhỏ, tính thuyết phục xác chưa cao, thời gian hạn chế việc thu thập số liệu gặp nhiều khó khăn nên chưa thể tính tốn đầy đủ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định Kết cấu luận văn: Luận văn trình bày thành chương chính: CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ CHẤT LƢỢNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIETINBANK - CHI NHÁNH HOÀN KIẾM Chương tác giả hệ thống hóa vấn đề dự án đầu tư bất động sản, hoạt động cho vay dự án bất động sản chất lượng cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay hoạt động mang lại lợi nhuận cho yếu cho Ngân hàng Trong đó, cho vay dự án đầu tư, đặc biệt dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể Do đó, việc nâng cao chất lượng cho vay dự án bất động sản việc làm cần thiết để tăng hiệu kinh doanh, tăng sức cạnh tranh NHTM Chất lượng cho vay dự án BĐS doanh nghiệp hiểu đáp ứng cách tốt nhu cầu hợp lý khách hàng, tạo độ an toàn lợi nhuận cho ngân hàng đồng thời góp phần vào q trình phát triển kinh tế Như vậy, tiêu chí đánh giá chất lượng cho vay NHTM dựa độ an toàn khả sinh lời hoạt động cho vay Việc đánh giá chất lượng cho vay dự án BĐS cần phải thơng qua hệ thống tiêu định tính (đảm bảo thực quy đinh, quy trình, thủ tục vay vốn thuận tiện, thời gian xử lý hồ sơ nhanh chóng đáp ứng nhu cầu khách hàng…) tiêu định lượng nợ hạn, nợ xấu, lợi nhuận, Khi xem xét đánh giá chất lượng cho vay dự án BĐS, ta vào tiêu cụ thể mà phải sử dụng tổng hợp hệ thống tiêu để đưa kết luận xác Giữa chất lượng tốt chất lượng chưa tốt lúc rạch rịi mà khó nhận Khi có tiêu cho kết thấp, ta cần tìm hiểu kỹ ngun nhân để có nhìn khách quan, tồn diện có giải pháp xử lý kịp thời Chất lượng cho vay bị chi phối nhiều yếu tố, phân nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan nhân tố thuộc nội mà ngân hàng chủ động kiểm soát, điều chỉnh Các nhân tố coi nhân tố chủ quan có tác động đến chất lượng cho vay nhân tố như: sách tín dụng Ngân hàng, đội ngũ cán làm công tác thẩm định (số lượng chất lượng), quy định, quy trình cho vay, cơng tác kiểm tra kiểm sốt nội bộ, cơng tác quản trị, tổ chức thẩm định, thông tin phục vụ công tác thẩm định, trang thiết bị, công nghệ hỗ trợ công tác thẩm định Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng cho vay nhiều môi trường kinh tế, xã hội, pháp lý, mơi trường, văn hóa xã hội, đặc tính DAĐT, lực trung thực khách hàng CHƢƠNG II THỰC TRẠNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HỒN KIẾM Chương 2, tác giả tập trung phân tích thực trạng hoạt động cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàn Kiếm thời kỳ từ 2012-2014 Qua phân tích, đánh giá tiêu định tính, định lượng chất lượng cho vay Vietinbank Hoàn Kiếm cho thấy: Các kết đạt bao gồm: hoạt động cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Vietinbank chi nhánh Hoàn Kiếm chiếm 20% tổng dư nợ cho toàn chi nhánh, đem lại lợi nhuận cao, tỷ lệ nợ hạn khó địi = qua năm Quy trình cho vay hợp lý tương đối khoa học Thời hạn khoản vay linh hoạt, mức cho vay tối đa lên tới 85% tổng mức đầu tư Quá trình thẩm định hồ sơ tiến hành chặt chẽ theo bước, có chấm điểm xếp hạng để đánh giá mức độ rủi ro Các tiêu chí chấm điểm hợp lý khoa học Bên cạnh đó, cơng tác quản trị định hướng tăng trưởng tín dụng hoạch định cách rõ ràng thông qua việc tăng cường sử dụng công cụ quản trị rủi ro hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, quản lý danh mục tín dụng theo ngành hàng quy trình cấp tín dụng nhằm đảm bảo chất lượng danh mục đầu tư Trình độ đội ngũ cán tín dụng cán thẩm định ngày nâng cao thơng qua khóa đào tạo Vietinbank Liên quan đến mảng cho vay dự án đầu tư, Ngân hàng có khóa đào tạo phân tích tài doanh nghiệp, cung cấp tài liệu thẩm định tài dự án cho cán tín dụng làm mảng khách hàng doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, đồng thời cán làm công tác thẩm định Vietinbank kết nối có buổi hội thảo thường xuyên với công ty chuyên lĩnh vực bất động sản có uy tín Việt Nam như: Cơng ty CBRE, Savills để tăng cường trao đổi kiến thức kinh nghiệm thực tiễn thị trường Năng lực giám sát quản trị sau cho vay hoạt động hiệu Tuy nhiên, hoạt động cho vay dự án BĐS Vietinbank Hồn Kiếm cịn tồn nhiều hạn chế như: Tỷ trọng nợ hạn/tổng dư nợ cao dù khoản nợ hạn 10 ngày, xếp vào nợ nhóm 1- nợ đủ tiêu chuẩn theo quy định thông tư 02/2013/TT-NHNN NHNN, tỷ trọng nợ cấu khoản vay BĐS/Dư nợ cho vay BĐS cao, chiếm 60% Song song với lợi nhuận hoạt động cho vay DAĐT có sụt giảm tỷ trọng so với dư nợ Quy mô cho vay dự án BĐS chưa phù hợp, cấu khách hàng chưa phong phú, thời gian thẩm định cho vay chậm hạn chế khác hoạt động cho vay dự án BĐS Vietinbank Hoàn Kiếm Nguyên nhân tồn bao gồm nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan Nguyên nhân chủ quan bao gồm: Công tác thẩm định cịn nhiều thiếu sót Đây nguyên nhân dẫn đến dự án cho vay bất động sản có lãi treo cao, tỷ trọng cấu nợ (gốc lãi) lớn công tác thẩm định chưa kỹ lưỡng Ngồi ra, cơng tác kiểm tra kiểm soát sau cho vay chưa chặt chẽ, định hướng cho vay chưa phù hợp, chất lượng cán tín dụng cịn chưa tốt ngun nhân dẫn đến chất lượng cho vay dự án BĐS Vietinbank Hoàn Kiếm chưa cao Bên cạnh nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan ảnh hưởng lớn đến chất lượng cho vay dự án BĐS Vietinbank Hoàn Kiếm, gồm yếu tố kinh tế vĩ mô biến động theo chiều hướng xấu, môi trường pháp lý cịn hạn chế nhiều thiếu sót rủi ro từ phía khách hàng CHƢƠNG III GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HỒN KIẾM Trong chương cuối cùng, tác giả nghiên cứu đưa số giải pháp, kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng cho vay dự án BĐS doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm Định hướng Vietinbank Hoàn Kiếm giai đoạn 2015-2020 tiếp tục mục tiêu tăng trưởng dư nợ đơi với kiểm sốt chất lượng cho vay Vietinbank tiếp tục cho vay dự án BĐS với lãi suất tốt, tập trung cho vay dự án hoàn thành hỗ trợ đầu cho dự án BĐS Mục tiêu đến 2020, dư nợ cho vay BĐS tăng bình quân 5-7% năm, tỷ lệ nợ xấu 0%, tỷ lệ nợ hạn 1% Trên sở mục tiêu định hướng Vietinbank thời gian tới, việc phân tích thực trạng Vietinbank Hồn Kiếm nay, tác giả đề xuất nhóm giải pháp để nâng cao chất lượng cho vay dự án BĐS doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm như: thực nghiêm túc quy trình, quy định cho vay dự án đầu tư, hoàn thiện nội dung thẩm định hoạt động cho vay dự án BĐS (chú trọng nội dung thẩm định tổng mức đầu tư cấu nguồn vốn thực dự án, công tác định giá tài sản bảo đảm nhằm xác định tỷ lệ cho vay giá trị tài sản chấp), xây dựng sách khách hàng Marketing (phân loại thị trường, lãi suất cho vay, dự án ưu tiên…) ,tăng cường cơng tác quản lý kiểm sốt hoạt động cho vay, trọng chất lượng cán tín dụng, cán thẩm định (thông qua công tác tuyển dụng, thường xuyên tổ chức lớp đào tạo, thành lập tổ thẩm định chun mơn hóa Phịng KHDN), hồn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng lĩnh vực BĐS, giải pháp việc xử lý nợ vay… Tác giả kiến nghị với NHNN, quan nhà nước thay đổi sách có hỗ trợ để giúp cho chất lượng cho vay dự án đầu tư BĐS nâng cao cách triệt để ... thực trạng cho vay BĐS doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàn Kiếm - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS doanh nghiệp Vietinbank Hoàn Kiếm Đối tƣợng phạm... KIẾM Chương tác giả hệ thống hóa vấn đề dự án đầu tư bất động sản, hoạt động cho vay dự án bất động sản chất lượng cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay. .. cứu đối tượng cho vay doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để thực dự án bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Phạm vi nghiên cứu chủ yếu chất lượng cho vay dự án bất động sản doanh nghiệp