BÁO CÁO THỰC TẬPMÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: PGS TS Lê Bá Chí Nhân Học viên : Ngày sinh : Nơi sinh : Tiền Giang Khóa : Khai giảng ngày 02/12/2011 Thành phố Hồ Chí Minh, 2012 Đại học Kinh tế - Tài MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU PHẦN I: THÔNG TIN TỔNG QUÁT Thời gian – địa điểm thực tập Thông tin tổng quát công ty 2.1 Tổng quát công ty Danh Khôi 2.2 Tổng quát sàn Danh Khơi 2.2 Các phịng nghiệp vụ PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO Các hoạt động kinh doanh Phân phối dự án 2.1 Chức kinh doanh 14 2.2 Quy trình kinh doanh cơng ty 14 2.3 Phân tích mơi trường bên ngồi 16 2.4 Phân tích mơi trường bên 19 PHẦN III: KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT Kiến nghị 20 Đề xuất 22 NHẬN XÉT Trang 2/25 Đại học Kinh tế - Tài Lời mở đầu -oOo -Trong xu hướng phát triển kinh tế để hội nhập giới, chào đón sóng đầu tư từ quốc gia toàn cầu, hội thách thức lớn Việt Nam nói chung doanh nghiệp nói riêng Trước tình hình đó, với chủ trương Chính phủ mở rộng đầu tư ngành kinh tế, đặc biệt tài bất động sản Theo chuyên gia nước, thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm lớn Nắm bắt tình hình đó, Sàn giao dịch bất động sản Danh Khơi ( sau gọi tắt Danh Khôi ) doanh nghiệp tiên phong lĩnh vực kinh doanh, môi giới bất động sản Được thành lập từ năm 2006, gần năm hình thành phát triển, Danh Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực khách hàng, nhà đầu tư cộng đồng xã hội Danh Khơi nơi hội tụ người có tâm huyết, hồi bão, động, sáng tạo khơng ngừng học hỏi nâng cao trình độ chun mơn, kiến thức từ thực tiễn qua khóa huấn luyện chuyên nghiệp Với đội ngũ lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết CBCNV trẻ, động, đào tạo bản, tự tin mang đến cho khách hàng chọn lựa tốt Trang 3/25 Đại học Kinh tế - Tài PHẦN I: THƠNG TIN TỔNG QUÁT Thời gian – địa điểm thực tập Thời gian thực tập : ngày / tuần, ngày 02/12/2011 Địa điểm thực tập: Sàn Bất Động Sản Danh Khôi Địa : Trần Nhật Duật, Phường Tân Định, Quận 1, TP Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 84 84 666 Fax : (08) 84 84 777 Website : www.danhkhoi.com.vn Thông tin tổng quát : Được thành lập từ năm 2006, gần năm hình thành phát triển, Danh Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực khách hàng, nhà đầu tư cộng đồng xã hội Danh Khơi nơi hội tụ người có tâm huyết, hồi bão, động, sáng tạo khơng ngừng học hỏi nâng cao trình độ chun mơn, kiến thức từ thực tiễn qua khóa huấn luyện chuyên nghiệp Với đội ngũ lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết CBCNV trẻ, động, đào tạo bản, Danh Khôi tự tin mang đến cho khách hàng chọn lựa tốt 2.1 Tổng quát Công ty Danh Khôi Công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi (tên cũ: Công ty TNHH Thương mại-Dịch vụ-Xây dựng Danh Khôi) Tên viết tắt : Dkr co.,ltd Tên đối ngoại : Danh Khoi Real Estate Company Limited Loại hình DN : Cơng ty TNHH Địa : Số 3, Trần Nhật Duật, Phường Tân Ðịnh, Quận Điện thoại : (08) 84 84 666 Trang 4/25 Đại học Kinh tế - Tài WebSite : danhkhoi.com.vn Mã số doanh nghiệp: 0304240500 Ngày cấp GPKD : 28/02/2006 Người đại diện PL : Lê Thống Nhất Ngành nghề KD : Xây dựng cơng trình dân dụng-cơng nghiệp Mua bán trang thiết bị nội thất, vật liệu xây dựng Kinh doanh nhà Môi giới bất động sản Bổ sung: Cho thuê nhà Quảng cáo thương mại Dịch vụ giá trị gia tăng mạng viễn thông, truyền thông internet ( không kinh doanh đại lý dịch vụ truy nhập, truy cập internet) Bổ sung: Sàn giao dịch bất động sản./ Vốn kinh doanh : 9,435,000,000 Đồng 2.2 Tổng quát Sàn Danh Khôi Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi Công ty TNHH Thương Mại Dịch vụ - Xây dựng Danh Khôi thành lập hoạt động Sở Xây Dựng có công văn số 3116/SXD – PTN ngày 07/05/2009 gửi Bộ Xây Dựng việc thông báo hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi Dịch vụ Sàn giao dịch Bất động sản Danh Khôi :  Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua môi giới bất động sản  Tư vấn Bất động sản  Quảng cáo bất động sản  Quản lý bất động sản Diện tích Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi : 240m2 đảm bảo diện tích yêu cầu cho việc thực dịch vụ theo quy định mục 16 phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 Bộ xây dựng 2.3 Các Phòng Nghiệp vụ  Phòng hành chánh – nhân Trang 5/25 Đại học Kinh tế - Tài       Xây dựng hệ thống quản lý Hoạch định nguồn nhân lực Tuyển dụng đào tạo phát triển nhân viên Quan hệ nhân Lương thưởng phúc lợi Đối ngoại xây dựng hình ảnh, văn hóa cho cơng ty  Phịng hành  Quản lý vật chất  Mua sắm  Quản lý hoạt động giao dịch văn phòng  Quản lý an toàn an ninh  Thủ tục pháp lý  Đưa khách tham quan dự án  Phịng Marketing  Cơng tác marketing  Cơng tác quản trị thơng tin  Cơng tác chăm sóc khách hàng  Quảng cáo truyền thông  Nghiên cứu thị trường  Phịng Đầu tư tài  Nghiên cứu phát triển  Nghiên cứu thị trường bất động sản, dự đoán tương lai, đưa dự báo hội  Nghiên cứu hoạt động có khả thi, hiệu  Nghiên cứu dự án công ty, đưa chiến lược marketing quản lý bất động sản  Công tác đầu tư  Tìm kiếm khai thác dự án tiềm  Triển khai dự án  Xây dựng mối quan hệ nhà đầu tư nước để khai thác sản phẩm cho cơng ty  Phịng khai thác:  Xây dựng mối quan hệ với nhà đầu tư  Tìm kiếm dự án tiềm  Phòng kinh doanh:  Tiếp xúc khách hàng Trang 6/25 Đại học Kinh tế - Tài  Cung cấp sản phẩm tốt  Lắng nghe yêu cầu khách hàng PHẦN II : NỘI DUNG BÁO CÁO Các hoạt động kinh doanh Phân phối dự án Với uy tín thị trường với chuyên nghiệp nhân viên nhiều kinh nghiệm lĩnh vực bất động sản Danh Khôi tin tưởng nhiều nhà đầu tư lớn, hợp tác môi giới nhiều dự án quan trọng, mơi giới độc quyền thức dự án hộ, khu dân cư, cao ốc Sau số dự án Danh Khôi đầu tư môi giới độc quyền :  KHU CĂN HỘ TÂN TẠO Chủ đầu tư : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ► VỊ TRÍ DỰ ÁN: Thuộc Phường Tân Tạo, Quận Bình Tân, TP HCM, địa điểm dự án phù hợp với mặt quy hoạch chung khu vực Đây vị trí thuận lợi nằm gần khu dân cư phát triển, hạ tầng kỹ thuật khu vực xung quanh tương đối hồn chỉnh, giao thơng vào thành phố tương đối thuận lợi Trang 7/25 Đại học Kinh tế - Tài ► HẠ TẦNG GIAO THƠNG THUẬN TIỆN: Tọa lạc khu vực sầm uất phát triển bậc Quận Bình Tân, Ngồi tiện ích bên chủ đầu tư kiến tạo, Khu Căn hộ Tân Tạo cịn sở hữu mơi trường sống tiện nghi, đại với hệ thống đường giao thông thuận tiện hệ thống tiện ích cơng cộng Trường Tiểu học Ngôi Sao, Siêu thị BigC An Lạc, Chợ Bà Hom, Bệnh viện Quốc Ánh, Bệnh viện Triều An … ► QUY MÔ DỰ ÁN: Gồm khối nhà chung cư, 16 tầng, tổng số hộ 480 căn, xây dựng khu đất 12.621 m2 Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 57.868 m2 Trang 8/25 Đại học Kinh tế - Tài  DỰ ÁN KHÁCH SẠN CĂN HỘ SEA STAR SUITE Chủ đầu tư : Cơng ty Sài Gịn - Hồ Cóc (Liên doanh HDReal Cơng ty Sài Gịn - Bình Châu - Hồ Cóc (thành viên SaiGonTourist) Qui hoạch tổng thể, Bình Châu – Hồ Cóc thủ phủ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng với vị trí đắc địa – khu rừng nguyên sinh – suối nước nóng – biển Hồ Cóc gần trung tâm Tp HCM Công ty cổ phần du lịch Sài Gịn – Bình Châu – Hồ Cóc chủ đầu tư khai thác suối nước nóng Bình Châu dự án khu du lịch Hồ Cóc nhằm kiến tạo khu du lịch nghỉ mát đạt tiêu chuẩn nhằm tạo điểm đến du lịch có tầm cỡ khu vực quốc tế Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Hồ Cóc nằm tổng thể khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng suối nước nóng Bình Châu – Biển Hồ Cóc, phía Bắc giáp khu rừng nguyên sinh – phía Nam Giáp Biển Đơng – phía Đơng giáp vườn thú Safari – phía Tây rừng nguyên sinh ► SƠ ĐỒ ĐƯỜNG ĐI: Trang 9/25 Đại học Kinh tế - Tài Khu du lịch sinh thái biển Hồ Cóc sở hữu 1,5km mặt tiền biển, cách Tp.HCM 130 km; cách Thành phố Vũng Tàu 40 km; nối với Phan Thiết theo trục quốc lộ ven biển Đặc biệt, 10 phút thẳng tới suối nước nóng Bình Châu (tháng 8/2003 suối nước nóng Bình Châu Tổ Chức Du Lịch Thế Giới (WTO) công nhận 65 khu du lịch sinh thái bền vững 47 quốc gia toàn cầu) Khách sạn - Căn hộ cao cấp FURAMA SEA STAR SUITE ► MẶT BẰNG TỔNG THỂ Trang 10/25 Đại học Kinh tế - Tài Khu Sao Biển – Sea Star Suite hạng mục đầu tư cuối tổng thể KDL sinh thái Sài Gịn – Hồ Cóc, gồm: 4.1./ Khu làng biển Phú Gia (11,9 ha) 4.2./ Khu nghỉ dưỡng Làng Việt (11,8 ha) 4.3./ Khu nghỉ mát gió Đơng Nam (3,82 ha) 4.4./ Khu Sao Biển - Sea Star Suite (2,48 ha) Tổng diện tích khu đất Sao Biển 24.845 m2 Diện tích đất xây dựng: 4.692 m2 (18.88%) Diện tích đất giao thơng, bãi đậu xe: 5.692 m2 (22.91%) Diện tích đất xanh, thảm cỏ, suối: 14.461 m2 (58.21%) Tầng cao: 1-15 tầng, đó, khối khách sạn có 567 phòng ngủ Trang 11/25 Đại học Kinh tế - Tài 9.1./ Khối A: 170 phịng ngủ 9.2./ Khối B: 170 phòng ngủ 9.3./ Khối C: 227 phòng ngủ 10 Sea Star Suite nằm tổng thể khu Sao Biển với 567 hộ, khách sạn cao cấp, bungalow biệt thự nghỉ dưỡng; loại hình dịch vụ cao cấp spa, bar, casino; sân tennis, hồ bơi, dịch vụ tổ chức hội nghị kiện Bên cạnh đó, Furama Sea Star Suite cịn có dịch vụ chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp; cửa hàng mua sắm với thương hiệu cao cấp; loại hình giải trí; mơn thể thao nước hệ thống nhà hàng Việt Nam quốc tế sang trọng Hiện nay, số khu hình thành đưa vào khai thác 11 Đây kết hợp tuyệt vời mà khơng nơi có Dự án với tổng diện tích gần 3ha cơng trình xây dựng chiếm 20%, tạo nên khơng gian sống gắn liền với thiên nhiên chuẩn cao cấp Kiến trúc Furama Sea Star Suite cảm tác từ hình ảnh biển nằm bờ cát trắng Hình ảnh dãy nhà cánh gắn kết vào thật cân xứng, duyên dáng tọa lạc bên bờ biển Hồ Cốc Với ưu vượt trội, phía trước đối diện biển Hồ Cốc, phía sau tựa núi Tâm Bồ núi Hồ Linh, sát liền bên với Hồ Tràm Strip khơng xa suối nước nóng Bình Châu Có thể nói, Furama Sea Star Suite sở hữu vị trí đắc địa với tiềm trở thành khu nghỉ dưỡng số tương lai gần  DỰ ÁN CHUNG CƯ PETROLAND QUẬN CHỦ ĐẦU TƯ : Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Và Đơ Thị Dầu Khí (PETROLAND) Trang 12/25 Đại học Kinh tế - Tài Chung cư Petroland quận xây dựng khu đất có diện tích 7,000m2 khu quy hoạch dân cư Bình Trưng Đơng Chung cư Petroland quận xây dựng khu đất có diện tích 7,000m2 khu quy hoạch dân cư Bình Trưng Đơng, phường Bình Trưng Đơng, quận 2, TP HCM Nằm bên sơng Giồng Ơng Tố khơi thơng Khi sở hạ tầng giao thơng hồn tất, dự án có vị trí thuận lợi, kết nối đến khu vực trung tâm thành phố quận 1, khu đô thị Thủ Thiêm, khu vực quận 7, Nhà Bè, khu vực Nhơn Trạch Vũng Tàu ► VỊ TRÍ DỰ ÁN:  Đối diện cơng trình trọng điểm thể dục thể thao Rạch Chiếc  Gần kề đường cao tốc Đông Tây  Cách đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây 300m  Cách vành đai km, cách cầu Phú Mỹ 5km  Cách khu đô thị Thủ Thiêm 4km  Cách trung tâm quận khoảng 8km Trang 13/25 Đại học Kinh tế - Tài ► QUY MƠ DỰ ÁN:  Tổng diện tích sàn xây dựng: 78.628m2  Diện tích sử dụng: 37.226m2  Cơng trình cao 18 tầng 01 tầng hầm gồm block với tổng 380 hộ  Diện tích: từ 60m2 - 150m2  Tầng hầm: khu vực đậu xe, hệ thống phục vụ cho công trình  Tầng : khu dịch vụ cộng đồng, sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ  Tầng – tầng 18 bố trí hộ  Tầng mái bố trí hồ nước sinh hoạt PCCC ► TIỆN ÍCH: Chung cư đáp ứng đầy đủ dịch vụ tiện ích cho sống đại động với vị trí liền kề gần trường học, bệnh viện, khu vui chơi thiếu nhi…bạn có lựa chọn tối ưu để sống thêm hồn hảo vững bền Bên cạnh đó, bạn tận hưởng nhiều dịch vụ tối ưu khác khu trung tâm thương mại dịch vụ, siêu thị mini, nhà sách, café,… Đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu, Petroland có lực lượng an ninh tịa nhà 24/24, công tác PCCC tư sẵn sàng đảm bảo hệ thống an ninh vững Trang 14/25 Đại học Kinh tế - Tài 2.1 Chức kinh doanh : Phân phối dự án: Tiếp thị độc quyền bán thức dự án : Danh Khôi kênh phân phối cho chủ đầu tư dự án sản phẩm họ,bao gồm sản phẩm đất dự án khu dân cư, dự án hộ cao cấp chung cư Môi giới sản phẩm bất động sản lẻ: Môi giới sản phẩm lẻ : Danh Khôi người đại diện lựa chọn,tư vấn cho khách hàng sản phầm có chất lượng, giá hợp lý với tính khoản cao an toàn pháp lý cho khách hàng Sản phẩm là; hộ, đất nền, nhà đất hữu Nhiệm vụ : Tuân thủ pháp luật,bảo đảm thực nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước Chăm lo đời sống vật chất, tinh thần bồi dưỡng nâng cao trình độ văn hóa, trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán cơng nhân viên 2.2 Quy trình kinh doanh : Sơ đồ quy trình mơi giới:  Các bước môi giới sản phẩm: Bước 1: giới thiệu dự án tiếp xúc với khách hàng Giới thiệu quy hoạch tổng thể dự án công ty kinh doanh Giới thiệu chi tiết mà khách hàng quan tâm Dẫn khách tham quan dự án nhà mẫu(nếu có) Giới thiệu giá thời hạn toán,các điều kiện trước nhận nhà đất chi phí nhận giấy chứng nhận chủ quyền đất quyền sở hữu nhà ở( có)  Giới thiệu thời gian thi công,thời gian giao đất( nhà)  Các bước tiến hành làm thủ tục giấy chứng nhận sở hữu nhà quyền sử dụng nhà đất ( có)     Bước 2: khách hàng chuẩn bị đặt cọc:  Nhân viên kinh doanh phải giới thiệu điều kiện phiếu cọc,lịch toán,thời gian ký hợp đồng ,…  ”Thỏa thuận đặt cọc “ “ Biên nhận” phải lập theo mẫu công ty ban hành thời điểm phải kèm theo với bảng “ Thông tin sản phẩm” (đính kèm ).Khách hàng phải ký vào “ Biên nhận” “ thỏa thuận đặt cọc” “ thông tin sản phẩm “ kèm theo biên nhận cọc điều bắt buộc Trang 15/25 Đại học Kinh tế - Tài  Biên nhận cọc phải nhân viên kinh doanh kiểm tra cấp nhân viên quản lý trực tiếp trước trình Giám đốc kinh doanh Ban giám Đốc kinh doanh Ban giám đốc ký tên đóng dấu  Phiếu “thơng tin sản phầm” bảng nói lên thơng hiểu khách hàng sản phẩm,nội dung hợp đồng,lịch toán,các khoản phí, xem chứng cho việc nhân viên kinh doanh tư vần đầy đủ sản phẩm  Sau tiếp xúc khách hàng dù khách hàng mua hay chưa mua,nhân viên kinh doanh phải làm ngày “ Bảng ghi nhận trình giao tiếp khách hàng ‘ theo mẫu Cơng ty gửi cho Thư ký kinh doanh để tiện cho việc thống kê hàng tuần.Căn vào bảng báo cáo định vị khách hàng tiềm xác địng rõ khách hàng nhân viên sau thời gian khách hàng quay lại công ty mua sản phẩm Bước 3: Giai đoạn chuẩn bị ký hợp đồng  Nhân viên kinh doanh dựa vào thỏa thuận đặt cọc lập để xác định ngày khách hàng đền ký hợp đồng thức  Điền thông tin khách hàng vào “ Bảng thông tin khách hàng ký hợp đồng”(đính kèm).Bảng thơng tin khách hàng phải có cấp quản lý xác nhậ nội dung thơng tin xác kiểm tra.Khi chuyển thơng tin cho cấp quản lý kiểm tra,nhân viên kinh doanh phải đính kèm theo bảng giáy chứng minh nhân dân,hộ khách hàng biên nhận cọc để tiện cho việc kiểm tra  Trong trường hợp khách có thay đổi cá điều khoản hợp đồng giảm giá,nhân viên phải làm “ Phiếu đề nghị thay đổi hợp đồng” “ phiếu đề nghị giảm giá” trình cấp quản lý xét duyệt  Chuyển hợp đồng sau in ấn kiểm tra xong cho Tổ trưởng bán hàng nhân viên bán hàng để tiến hành việc ký hợp đồng với khách hàng.Trong trường hợp khách hàng xin thay đổi lịch toán hay nội dung điều khoản hợp đồng, nhân viên kinh doanh phải giải thích cho khách hàng , trường hợp khó khăn phài trình cấp quản lý cao để xin ý kiến đạo  Sau khách hàng ký hợp đồng ,nhân viên kinh doanh mang hợp đồng kèm theo biên nhận cọc cho thư ký kinh doanh để tiện theo dõi  Trưởng văn phòng dịch vụ khách hàng ký nhận nội dung hợp đồng trùng với biên nhận cọc trước trình cho Tổng giám đốc ký thức chuyển đống dấu  Chuyển giao hợp đồng cho khách hàng 01 lưu giữ lại Cơng ty 02 bản.Phịng kinh doanh có sổ giao nhận hợp đồng lưu lại nhằm làm chứng cho việc hồn thành cơng việc xử lý sau (nếu có) Trang 16/25 Đại học Kinh tế - Tài Bước : Hồn tất thủ tục bán hàng  Hoàn tất bán hàng khách hàng ký hợp hợp đồng chuyển hợp đồng đến phận liên quan  Tổ chức chăm sóc khách,phịng Dịch vụ khách hàng tiến hành tiếp nhận chăm sóc khách hàng theo điều khoản hợp đồng sách cơng ty ban hành  Tổ chức văn Phòng dịch vụ khách hàng lập sổ theo dõi trìnhc thu hợp đồng : toán,thời điểm bàn giao,thanh lý hợp đồng hết hạn,hoặc trước hạn Dịch vụ kèm :  Hỗ trợ, giới thiệu ngân hàng mua sản phẩm gặp khó khăn tài  Vay ngân hàng Chủ đầu tư liên kết với ngân hàng hợp đồng liên kết.Trước kí hợp đồng lien kết,ngân hàng thẩm định dự án ,sau phát hành giấy tờ liên quan thông tin đên dự án cam kết chủ đầu tư ngân hàng Ngân hàng cho vay tối đa 70%,người mua tốn 30% cịn lại Đến hạn,ngân hàng giải ngân vào dự án cho chủ đầu tư 2.3 Phân tích mơi trường bên ngồi  Các nhân tố vĩ mơ: Môi trường kinh tế vỹ mô yếu tố quốc gia nằm ngồi mơi với trường tác nghiệp doanh nghiệp.Các yếu tố tác động độc lập kết hợp với yếu tố khác tạo thời nguy đe dọa hoạt động kinh doanh công ty  Nhân tố tự nhiên Vị trí bất động sản Khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản mang lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát,cả hai vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã ba hay ngã tư, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí bất động sản quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Trang 17/25 Đại học Kinh tế - Tài Kích thước.hình thê,diện tích đất lơ đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thỏa mãn nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng.Ví dụ: Hà Nội,với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m_5m chiều sâu đất từ 10m- 15m Địa hình bất động sản tọa lạc Địa hình bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với bất động sản vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay thường bị tượng triều cường tỷ giá bất động sản thấp, ngược lại giá cao Hình thức(kiến trúc) bên bất động sản (đối với bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác): Nếu hai bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt,tính chất thổ nhưỡng,tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp,nhưng khơng quan trọng sử dụng cho xây dựng Tình trạng mơi trường: Mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các tiện lợi hay nguy rủi ro tự nhiên : Những bất động sản nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão,lũ lụt,hạn hán,thời tiết khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm ngược lại  Nhân tố kinh tế Lãi suất: Theo địng số 172/QĐ_NHNN ngân hàng nhà nước 23/01/2009,lãi suất đồng tiền việt nam giảm từ 8.5%/năm xuống 7%/năm.Với quyêt định lãi suất cho vay tối đa tổ chức tín dụng đồng Việt Nam khách hàng giảm từ 12.75%/năm xuống 10.5%/năm Ngân hàng nhà nước ũng ban hành định số 173/QĐ_NHNN,điều chỉnh lãi suất tái cấp vốn từ 9.5%/ năm xuống 8%/năm,lã suất chiết khấu giảm từ 7.5%/năm xuống 6%/năm Mục đích việc điều chỉnh lãi suất triễn khai thực giải pháp cấp bách Chính phủ nhằm ngăn chặn suy thối kinh tế,duy tri sản xuất,kinh doanh tạo việc cho người lao động,trong điều kiện kinh tế bị tác động khủng hoảng tài suy thối kinh tế giới Trang 18/25 Đại học Kinh tế - Tài Hơn nữa,Thường trực phủ lãnh đạo ngành ngày 15/01/2009 thông qua kế hoạch sử dụng 17.000 tỷ đồng để kích cầu đầu tư ,thực thơng qua bù lỗ lãi suất doanh nghiệp vay vốn lưu động phục vụ cho sản xuất ,kinh doanh.mức bù lãi suất 4% cho khoản vay vốn lưu động năm 2009 Đối tượng vay gồm doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế.Chương trình bù lãi suất nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp giảm bớt khó khăn ,tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng ,tổ chức tín dụng mởi rộng hoạt động vay vốn cung ứng vốn cho kinh tế Như lãi suất giảm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn để mua sản phẩm Danh Khơi có nhiều hội mở rộng việc kinh doanh Chứng khoán: Hiện số VN - INDEX có chiều hướng giảm, chuyển hướng nhà đầu tư luồng tiền tập trung vào bất động sản ngày tăng khiến thị trường bất động sản bắt đầu dấu hiệu ấm lên sau thời gian dài bị đóng băng Vàng: Thị trường vàng quý – 2010 có nhiều biến động lớn khiến kênh đầu tư gặp nhiều rủi ro, đầu tư vào bất động sản xem lựa chọn an toàn  Nhân tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nới tăng lên cân cung _cầu bị phá vỡ.Mặt khác yếu tố khác vùng : chất lượng dịch vụ y tế,giáo dục,trình độ dân trí vấn đề an ninh ,tập quán người dân tron vùng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tình trạng người sống bất động sản,tình trạng sức khỏe,nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy  Nhân tố trị pháp luật Sự thay đổi đường lối sách nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: Trang 19/25 Đại học Kinh tế - Tài Các sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản làm cho giá bất động sản gia tăng Các sách tác động trực tiếp như:  Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản Việt Nam  Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố  Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất cho thuê đất  Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản  Các sánh thuế Nhà nước với bất động sản Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: Tình trạng pháp lý BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng….hiện có Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao ba tầng…)  Các nhân tố vi mô (môi trường tác nghiệp) Khách hàng Phân loại khách hàng khơng khó, quan trọng doanh nghiệp cần xác định nhóm khách hàng mục tiêu Khách hàng Danh Khôi chủ yếu nhà đầu tư khách hàng cá nhân có quan tâm có nhu cầu mua bán, trao đổi bất động sản Nhà cung cấp sản phẩm Nhà cung cấp hiểu chủ đầu tư như: Tổng cơng ty Xây dựng Bình Chánh (BCCI), Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Và Đơ Thị Dầu Khí (PETROLAND) … Đối thủ cạnh tranh Ln có hay nhiều cơng ty cung cấp sản phẩm dịch vụ dáp ứng loại nhu cầu khách hàng Đó đối thủ cạnh tranh Danh Khơi Khơng khó để nhận biết đối thủ cạnh tranh Họ cơng ty có ý định lôi kéo khách hàng nhân viên tốt Danh Khơi phía họ 2.4 Phân tích mơi trường bên Marketing Trang 20/25 Đại học Kinh tế - Tài Cách thức tiếp thị bất động sản Có nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua nghiên cứu cánh thức tiếp thị hiệu thục tế liên quan tới bất động sản Có thể lập danh sách tất đặc điểm bất động sản bạn mà bạn cho khác biệt so với đối thủ Thậm chí thiết kế tờ rơi quản cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiền năng,trong đó, đặc điểm mơ tả chi tiết Khi trưng bày bất động sản, yếu tố bạn muốn làm bật nhấn mạnh Hãy đảm bào tất nhìn thấy ngơi nhà nhìn thấy đặc điểm Trưng bày bất động sản: Những khía cạnh thẫm mỹ trưng bày nhà có tầm quan trọng điều hầu hết loại hình bất đơng sản.Nếu có nhà hàng nên tự hỏi “ nhà hàng phải để hấp dẫn khách hàng?”.Đó bước ,bởi phải lôi kéo khách hàng vào nhà hàng trước tiên.Đối với bất động sản việc làm cho khách hàng hài lòng trước tiên phong cảnh ấn tượng.Khi hoàn thành bước tiếp tục thực bước tiếp theo.Ngoài việc trưng bày bất động sản,bạn cần soạn tài liệu trình bày qua ca ngợi đặc điểm bất động sản.Bất kỳ người chủ bất động sản nhỏ nên đầu tư tiền vào việc giới thiệu so với mơ hình dự án.bên cạnh việc trưng bày bất động sản,có thể trình bày slide video,máy tính cơng cụ bán hàng tuyệt vời mà tốn chi phí.Vấn đề chi phí phụ thuộc vào việc bạn muốn chúng chi tiết tầm cỡ nào.Có thể chọn trang web hay phần mềm tương tác nhằm giúp khách hàng xem hộ văn phòng từ nhiều góc độ khác nhìn thấy tự cửa sổ Tài liệu,hình ảnh minh họa mơ hình cơng cụ bán hàng cần thiết.Các mơ hình bình thường mang lại nhiều hiệu bất động sản phát triển gồm nhiều ngơi nhà tịa nhà.Một mơ hình rõ địa điểm tịa nhà,đường sá khu vực dịch vụ mang lại nhiều thơng tin hữu ích Các chiến lược quảng cáo Quảng cáo cần thiết hầu hết loại hình bất động sản, phải cẩn thận với Đăng quảng cáo tớ báo phục vụ độc giả mà bạn muốn hướng đến.Khi đăng tin nên đặt quảng cáo vị trí thuận lợi tớ báo để hầu hết khách hàng mà muốn hướng đến nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẫm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc nhìn thấy Phần III KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT Kiến nghị Đối với đơn vị thực tập: Trang 21/25 Đại học Kinh tế - Tài  Đẩy mạnh hoạt động Marketing: Không thể phủ nhận Marketing khâu vô quan trọng trình kinh doanh doanh nghiệp.Trong môi trường cạnh tranh ngày gay gắt, doanh nghiệp phải nỗ lực nhắm thu hút giữ chân khách hàng,bên cạnh khách hàng ngày khó tính Một sai lầm mà bất động sản thường hay mắc phải tin tưởng vào định cảm tính chưa nhân rõ tầm quan trọng Marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản công ty.Vì ngành nghề khác, marketing lĩnh vực quan trọng việc phát triển bất động sản Nó mang lại giá trị tiềm năng:  Thơng qua việc nghiên cứu phân tích thị trường,làm gia tăng đối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản,tiền thuê giá bán  Cung cấp ngân hàng liệu khách tiềm khách hàng thường xuyên bất kề hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản  Định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm cơng ty  Marketing lĩnh vực bất động sản lĩnh vực “ khoa học” Kết đạt vào cách tư cho khách hàng, cách nhìn nhận kinh tế,sự phát triển sở hạ tầng, xu hướng xã hội Nó kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất tồn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản  Qua kinh nghiệm thực tế số phân khúc thị trường khác , cơng ty tư vấn cung cấp thông tin cho quyêt định đầu tư bất động sản tất lĩnh vực thơng qua quy trình :  Dựa vào tầm quan trọng marketing nêu trên:  Hoạt đơng marketing cơng ty Danh Khơi cần tích cực hơn,công tác nghiên cứu phát triển thị trường phải thực thường xuyên,đồng cho tất sản phẩm cách có hệ thống  Hệ thống quảng cáo Danh Khôi chủ yếu qua website kênh báo đài,Website công ty chưa có nhiều tiện tích cho khách hàng  Chưa có báo kịp thời rủi ro kinh doanh để có hướng xử lý nhanh chóng  Đối với khách hàng “ quen thuộc” cần trọng dịch vụ hỗ trợ khách hàng,thường xuyên gửi phiếu thăm dò ý kiến khách hàng  Phát triển nguồn lực : Trang 22/25 Đại học Kinh tế - Tài Chưa có hệ thống chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 để kiểm sốt tốt chất lượng cung cấp dịch vụ cho khách hàng hồn thiện cải tiến quy trình làm việc nhân viên Chưa có sách định hướng phát triển rõ rang giai đoạn cho nhân viên kinh doanh Việc đào tạo cho nhân viên để tiếp cận sản phẩm nhanh chóng,chính xác chưa chuyên sâu, làm giảm khả cạnh tranh với đối thủ ngành  Đối với Nhà nước: Hiện Việt Nam chưa đưa điều kiện đạo đức với người làm công việc môi giới bất động sản.Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức làm người môi giới vấn đề quan trọng nhắm bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bất động sản Thủ tục giấy tờ,thủ tục hành cịn phức tạp Chính sách nhà nước can thiệp sâu,hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường chưa minh bạch hóa trở ngại lớn cho việc phát triển thị trường,tác động lớn đến nhà đầu tư Đề xuất  Đối với đơn vị thực tập: Nên xây lại website với nhiều tiện ích,giao diện bắt mắt Nên phát hành tạp chí bất động sản tạp chí chuyên bất động sản để quảng cáo hiệu hổ trợ nhiều cho việc kinh doanh Cần có quy định văn hướng dẫn cụ thể việc giao dịch qua sàn Đồng thời có biện pháp để kiểm sốt hoạt động văn phịng mơi giới nhỏ lẽ bên ngồi ( pháp lí, phí giao dịch ) Cần có dự báo kịp thời rủi ro kinh doanh để có hướng xử lý nhanh chóng Cần có hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 để kiểm sốt tốt chất lượng cung cấp dịch vụ cho khách hàng hồn thiện cải tiến quy trình làm việc nhân viên  Đối với Nhà nước: Hiện Việt nam chưa đưa điều kiện đạo đức người làm công việc môi giới bất động sản.Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đúc người làm môi giới vấn đề quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bất động sản,do chắn nhà nước đặt tương lai gần Trang 23/25 Đại học Kinh tế - Tài NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Thành phố Hồ Chí Minh, ngày / / Trang 24/25 Đại học Kinh tế - Tài (ký tên, đóng dấu) Trang 25/25 ... ngủ 10 Sea Star Suite nằm tổng thể khu Sao Biển với 567 hộ, khách sạn cao cấp, bungalow biệt thự nghỉ dưỡng; loại hình dịch vụ cao cấp spa, bar, casino; sân tennis, hồ bơi, dịch vụ tổ chức hội nghị... ÁN:  Đối diện cơng trình trọng điểm thể dục thể thao Rạch Chiếc  Gần kề đường cao tốc Đông Tây  Cách đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây 300m  Cách vành đai km, cách cầu Phú Mỹ 5km  Cách... thức dự án : Danh Khôi kênh phân phối cho chủ đầu tư dự án sản phẩm họ ,bao gồm sản phẩm đất dự án khu dân cư, dự án hộ cao cấp chung cư Môi giới sản phẩm bất động sản lẻ: Môi giới sản phẩm lẻ