BÁO CÁO GIẢI TRÌNH TÍNH TOÁN THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SDD DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP VĂN PHÒNG,THƯƠNG MẠI, KHÁCH SẠN VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN TẠI XÃ MỄ TRÌ -HUYỆN TỪ LIÊM VÀ PHƯỜNG TRUNG HOÀ

CƠNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (ĐƯỢC CHUYỂN ĐỔI TỪ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ - BỘ TÀI CHÍNH) - - BÁO CÁO GIẢI TRÌNH TÍNH TỐN THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP VĂN PHÒNG, THƯƠNG MẠI, KHÁCH SẠN VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN TẠI XÃ MỄ TRÌ HUYỆN TỪ LIÊM VÀ PHƯỜNG TRUNG HỒ - CẦU GIẤY - HÀ NỘI Báo cáo kèm theo Chứng thư số 2002/CT-ĐG/NV1 ngày 30/10/2008 Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2008 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (Báo cáo kèm theo Chứng thư số 2002/CT-ĐG/NV1 ngày 30/10/2008 Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam V/v Thẩm định Giá trị quyền sử dụng đất Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm Phường Trung Hòa - Quận Cầu Giấy - Hà Nội) Theo đề nghị Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng (VIGLACERA) Công văn đề nghị số 219/CTHTĐT - DA ngày 24/9/2008 việc thẩm định giá Quyền sử dụng đất Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm Phường Trung Hòa - Quận Cầu Giấy - Hà Nội 1/ Mục đích thẩm định giá: Để Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng làm sở việc trình Sở, Ngành liên quan Thành phố Hà Nội xác định giá nộp tiền sử dụng đất 2/ Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (tháng 10 năm 2008) 3/ Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà để bán Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm Phường Trung Hòa Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội 4/ Căn thẩm định giá: 4.1/ Các văn pháp qui thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thơng tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐBTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 4.2/ Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính, Thơng tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ; - Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 UBND thành phố Hà Nội giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội; 4.3/ Các văn pháp qui Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ quản lý kiến trúc thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2007 hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 Bộ Xây dựng việc cơng bố số giá xây dựng Q II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam mức lãi suất đồng Việt Nam; Căn tài liệu pháp lý Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng cung cấp: - Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê ngày 02/5/2007 Công ty Gạch ốp lát Hà Nội Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng; - Công văn số 3305/STC - BG ngày 07/9/2007 Sở Tài Hà Nội tạm tính số tiền sử dụng đất cho dự án Tổ hợp văn phòng, khách sạn, siêu thị nhà Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng; - Công văn số 1327/QHKT - P1 ngày 05/9/2007 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội V/v Quy hoạch tổng mặt Tổ hợp văn phòng, khách sạn, siêu thị nhà xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm phường Trung Hồ - quận Cầu Giấy, Hà Nội; - Cơng văn số 4999/UBND - ĐCNN ngày 17/9/2007 UBND Thành phố Hà Nội V/v tạm tính số tiền sử dụng đất mà Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng phải nộp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Hợp đồng tín dụng ngắn hạn theo số 01/2007/HĐTD, số đăng ký NH: 134794 ngày 20/9/2007 Ngân hàng Đầu Phát triển Hà Nội Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng; - Giấy nộp tiền sử dụng đất ngày 24/9/2007 Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng; - Công văn số 1675/TCT - BQL ngày 15/10/2007 Tông Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng V/v xác nhận nộp tiền sử dụng đất, xác nhận Chi cục Thuế quận Ba Đình; - Quyết định số 20/TCT - HĐQT ngày 17/01/2008 Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng V/v phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán (Giai đoạn 1) phường Trung Hoà - quận Cầu Giấy xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội; - Quyết định số 471/QĐ - UBND ngày 01/9/2008 UBND Thành phố Hà Nội V/v thu hồi 39.062m2 đất phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm; Giao cho Tổng Cơng ty Thủy tinh Gốm xây dựng sử dụng để thực Dự án Tổ hợp văn phòng thương mại, khách sạn nhà bán; - Công văn số 4088/BTC - QLCS ngày 08/4/2008 Bộ Tài V/v xác định giá trị tài sản chuyển nhượng gắn liền với đất thuê Tổng Công ty VIGLACERA với Công ty Gạch ốp lát Hà Nội; - Quyết định số 334/TCT - HĐQT ngày 27/10/2004 Hội đồng Quản trị Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng Nhà 17 tầng thuộc Tổ hợp văn phòng thương mại Viglacera xã Mễ Trì huyện Từ Liêm - Hà Nội; - Quyết định số 394/TCT - HĐQT ngày 08/12/2004 Hội đồng Quản trị Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt Kế hoạch đấu thầu Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội; - Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng Tổ hợp văn phịng thương mại Viglacera xã Mẽ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội Công ty Tư vấn thiết kế xây dựng lập tháng 12/2005; - Quyết định số 146/TCT - HĐQT ngày 06/6/2005 Hội đồng Quản trị Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt Hồ sơ Thiết kế kỹ thuật Tổng dự toán cơng trình Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội - Cơng ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng; - Quyết định số 267/TCT - HĐQT ngày 24/7/2006 Hội đồng Quản trị Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt điều chỉnh Dự án Kế hoạch đấu thầu Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phịng, thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội; - Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 Công ty TNHH Nhà nước thành viên Địa Hà Nội việc thơng báo kết tính diện tích Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán VIGLACERA phường Trung Hoà - quận Cầu Giấy xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội Kèm theo Sơ đồ phác hoạ mốc; - Công văn số 08.243/TBDT - CTĐT - KTCN ngày 04/11/2008 Công ty TNHH Nhà nước thành viên Địa Hà Nội việc thơng báo kết tính diện tích phần đường nội khu đất để xây dựng khu văn phịng, thương mại, khách sạn phường Trung Hồ - quận Cầu Giấy xã Mễ Trì huyện Từ Liêm - Hà Nội Kèm theo Sơ đồ phác hoạ mốc; - Công văn số 219/CTHTĐT - DA ngày 24/9/2008 Công ty Đầu tư hạ tầng Đô thị VIGLACERA V/v đề nghị thẩm định giá; - Hợp đồng số 1375/HĐ-ĐG/NV1 ngày 24/9/2008 Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam; - Căn trình khảo sát thực trạng tài sản 5/ Thực trạng tài sản thẩm định giá: - Pháp lý: Dự án Tổ hợp Văn phòng thương mại, khách sạn nhà bán có diện tích 39.571,4m2 (Theo Quyết định số 471/QĐ-UBND ngày 01/9/2008 UBND thành phố Hà Nội Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 Cơng ty TNHH Nhà nước thành viên Địa Hà Nội) Cụ thể: + Diện tích 2.612,2m2 đất nằm phạm vi mở đường + Diện tích 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe + Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phịng, khách sạn; đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phòng, thương mại, khách sạn 15.619,2m2, diện tích xây dựng 8.926,5m2 diện tích đất đường nội ngồi khn viên đất 4.014m2 + 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở; có 5,189,9m2 đất xây dựng nhà 11.792,6m2 đất làm đường nội bộ, sân vườn, xanh, đỗ xe, bể bơi - Vị trí: Lơ đất Dự án phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội + Phía Tây Bắc tiếp giáp trục đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, đường hai chiều thiết kế cho nhiều xe ôtô Đối diện qua bên đường cổng Trung tâm Hội nghị Quốc gia + Phía Đông Bắc tiếp giáp đường Khuất Duy Tiến (đường vành đại 3) đường hai chiều thiết kế nhiều xe ơtơ + Phía Đơng Nam giáp với khu đất Công ty Cổ phần Xây dựng số Công ty TNHH quốc tế liên doanh VINACONEX - TAISEI + Phía Tây giáp với Dự án sân golf Thành phố Hà Nội + Phía Đơng giáp với khu dân cư Hướng tiếp cận khu đất theo qui định phân luồng giao thông hành: Đường Nguyễn Trãi -> Khuất Duy Tiến -> Dự án Đường Trần Duy Hưng -> Ngã tư Láng - Hoà Lạc -> Dự án Đường Phạm Hùng -> Đường Khuất Duy Tiến, Láng - Hồ Lạc -> Dự án Hiện trạng cơng trình kiến trúc khu đất: - Toà tháp 17 tầng Trụ sở làm việc Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng Viglacera - Khu nhà xưởng Nhà máy gạch ốp lát Hà Nội thuộc Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng Viglacera tháo dỡ, di dời tới địa điểm Khu công nghiệp Yên Phong, Bắc Ninh 6./ Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường 7/ Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung cầu 8/ Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: - Phương pháp So sánh - Phương pháp Chiết trừ - Phương pháp Thặng dư Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản chúng khác cách đáng kể, phương pháp cần thiết tiến hành so sánh nhiều công việc hợp thành để đạt quan điểm thị trường * Phương pháp so sánh: gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị Bất động sản tương tự so sánh mua, bán thị trường Đây phương pháp sử dụng phổ biến vì: - Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật - Nó thể đánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững để quan pháp lý cơng nhận - Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm Bất động sản giao dịch thị trường hành tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, số liệu để tính tốn theo phương pháp so sánh không nhiều không tương đồng Phương pháp so sánh sử dụng phương pháp tính tốn thành phần * Phương pháp Thặng dư: Phương pháp Thặng dư phù hợp với việc thẩm định giá tài sản có giá trị lớn, có tạo thu nhập, sử dụng nhiều nước giới, phương pháp sử dụng chủ yếu với tài sản phát triển giả định tương lai Tuy nhiên, việc ước tính biến động tương lai thị trường mang nhiều yếu tố rủi ro Đối với bất động sản thẩm định giá, phương pháp thặng dư sử dụng phương pháp chủ đạo, với thành phần phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập dòng tiền chiết khấu 9/ Kết thẩm định Trên sở tài liệu Tổng Công ty Thủy tinh Gốm xây dựng cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, vào việc phân tích thị trường động thái người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định áp dụng tính tốn, Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam thơng báo kết thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán Xã Mễ Trì - Huyện Từ Liêm Phường Trung Hòa - Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội, chi tiết sau: Theo Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 UBND Thành phố Hà Nội V/v quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2008, giá đất khu đất dự án thẩm định thuộc vị trí 1, tiếp giáp hai mặt đường Khuất Duy Tiến (sau mở đường) Láng - Hoà Lạc (đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm): Tuyến phố Giá đất (đ/m2) Giá đất (đ/m2) Giá đất (đ/m2) Giá đất (đ/m2) Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Đường Khuất Duy Tiến 22.000.000 12.900.000 10.800.000 9.700.000 Đường Láng - Hoà Lạc 18.000.000 11.200.000 9.400.000 8.500.000 Giá đất sản xuất kinh doanh: Tuyến phố Giá đất SXKD (đ/m2) Giá đất SXKD (đ/m2) Giá đất SXKD (đ/m2) Giá đất SXKD (đ/m2) Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Đường Khuất Duy Tiến 9.570.000 5.612.000 4.698.000 4.220.000 Đường Láng - Hoà Lạc 7.830.000 4.872.0.000 4.089.000 3.698.000 Giá đất tính theo Quyết định 150/2007/QĐ-UBND tính bình qn theo Vị trí 1, Đường Khuất Duy Tiến, đất là: 20.469.389đ/m2, đất sản xuất kinh doanh 8.324.133đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán theo Quyết định 150/2007/QĐ UBND là: 236.250.381.400 đồng * Thống kê quy hoạch sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà (Viglacera): Theo Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 Công văn số 08.243/TBDT - CTĐT - KTCN ngày 04/11/2008 Công ty TNHH Nhà nước thành viên Địa Hà Nội việc thơng báo kết tính diện tích Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán VIGLACERA phường Trung Hoà - quận Cầu Giấy xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm - Hà Nội Diện tích chiến đất Dự án là: 39.571,4m2, 2.612,2m2 đất nằm phạm vi mở đường theo Quy hoạch Diện tích 36.959,2m2 đất xây dựng cơng trình, gồm có: + 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe + Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, khách sạn, đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phịng, thương mại, khách sạn 15.619,2m2, diện tích xây dựng 8.926,5m2 diện tích đất đường nội ngồi khn viên đất 4.014m2 + Diện tích 16.928,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở, diện tích xây dựng 5.189,9m2 Diện tích đất hữu dụng dự án là: 21.152,6m2 Nguyên tắc tính đất hữu dụng: Đất sản xuất kinh doanh giao có thời hạn tính tồn khn viên đất Đất cao tầng tính diện tích xây dựng Trong diện tích phải nộp tiền sử dụng đất: - Diện tích 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở, 5.189,9m2 đất xây dựng nhà (phải nội tiền sử dụng đất) 11.792,6m2 đất làm đường nội bộ, sân vườn, xanh, bãi đỗ xe, bể bới (không phải nội tiền sử dụng đất) Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng, dự kiến xây dựng 01 khu nhà chung cư cao tầng 02 khu nhà cao 30 tầng (Ký hiệu: A1 A, B) Tổng diện tích sàn xây dựng là: 136.580m2, đó: Diện tích sàn xây dựng nhà cao tầng là: 2.980m2, diện tích sàn xây dựng chung cư cao 30 tầng 133.6000m2 Diện tích sàn sử dụng để bán hộ chung cư dự kiến 75% diện tích sàn xây dựng Diện tích sử dụng nhà chung cư cao tầng là: 2.235m2 SS1: Anh Tú (0988440132) bán gấp hộ chung cư khu Nam Trung Yên, gần siêu thị Big C, Nhà mặt đường, mặt nằm đường làm cạnh siêu thị Big C, nối liền đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, măt nằm đường thẳng đường Phạm Hùng , thuận tiện cho việc lại, xung quanh nhà có khn viên, khơng gian thống, khơng bị cản tầm nhìn nhà chung cư khác Diện tích: cần bán 70m2 80m2 Giá: 15.5 triệu/1m2 Nhà chủ SS2: Anh Sơn (ĐT: 0983360407) bán hộ chung cư khu thị Nam Trung n, tịa nhà B6B, B6C, diện tích 60-70m 2, giá bán 16trđ/m (sắp giao nhà) Bốc thăm chọn hộ SS3: A Tuấn (ĐT:0912548687; 043.206206) bán hộ chung cư Khu đô thị Nam Trung Yên Đường Phạm Hùng gần TT hội nghị quốc gia, tòa B3A tầng 7, DT= 72,6m2, ngủ, WC, Khách bếp, BC hướng ĐN, giao nhà 17 triệu/m2 Ngồi cịn thông tin khác: - Chị Vân (ĐT: 04.-2922700,0975628153) bán CHCC tầng khu B3B Nam Trung Yên, DT 115 m2, phòng ngủ, phụ, phòng khách, nhà sửa chữa đẹp, thiết kế hợp lý, ban cơng thống mát, giá 17 triệu/m2 Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, dùng làm để so sánh Các bước điều chỉnh: * Điều chỉnh bất động sản so sánh giá bán hộ chung cư Khu đô thị lân cận tài sản thẩm định theo đặc điểm vị trí, giao thơng đặc điểm kinh tế kỹ thuật khu vực tài sản thẩm định giá Dự án nhà chung cư Tiêu chí điều chỉnh: Mỗi điểm giảm 10%, điểm tăng cộng 10% giá khu đất so sánh ĐVT: 1.000đ/m2 TT TSSS Tiêu chí SS Giá hộ chung cư SS1 SS2 SS3 15.500 16.000 17.000 TSTĐ Pháp lý 9,8 9,5 9,8 9,5 Quy mơ, kích thước 10 9,8 10 Vị trí 9 10 Mơi trường, an ninh 10 10 10 10 11 TT TSSS Tiêu chí SS SS1 SS2 SS3 TSTĐ 38,5 Tổng số điểm 38,8 38,3 38,8 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh -3% 2% -3% Hệ số điều chỉnh 97% 102% 97% Giá trị hộ điều chỉnh (đ/m2) 15.035 16.480 16.490 Đơn giá thị trường bình quân hộ chung cư sau điều chỉnh là: (15.035.000đ/m2 + 16.480.000đ/m2 + 16.490.000đ/)/3 = 16.002.000đ/m2 Làm tròn: 16.000.000đ/m2 Qua thông tin trên, dự kiến giá hộ chung cư có chất lượng tương ứng với hộ chung cư nhà cao tầng là: 16.000.000đ/m2 Doanh thu bán hộ khu nhà cao tầng: 2.235m2 x 16.000.000đ/m2 = 35.760.000.000đồng * Doanh thu khu nhà cao 30 tầng: Giá bán hộ chung cư, tham khảo từ khu thị lân cận có số thông tin: SS1: Anh Linh (ĐT:0978385884) bán hộ chung cư G4 Khu thị n Hồ, diện tích 90m2, thiết kế gồm có:2PN, 2wc, Ban cơng hướng đơng bắc, giấy tờ chủ, chuẩn bị nhận nhà, thoáng mát,giá bán 21 triệu/m2 SS2: Anh Dũng (số 105/111 Láng Hạ, ĐT: 0435624341, 0913.004346), bán hộ P1009, Nhà B3A Khu đô thị Nam Trung Yên, đầu hồi, ba mặt thống Diện tích 88,4m2, thiết kế gồm 01 phòng khách, 02 PN, 01 bếp, 01 PWC Đầy đủ tiện nghi có điện thoại, điều hồ Giá bán 18 trđ/m2 SS3: Trung tâm Bất động sản Nguyễn Sơn (số 12A Nguyễn Phong Sắc kéo dài, ĐT: 042198398/2199111), bán hộ chung cư nhà 17T11 Khu đô thị Trung Hồ Nhân Chính, diện tích 96m 2, thiết kế phòng ngủ, phụ, bếp, phòng khách, hướng Tây Bắc Tây Nam, có sổ đỏ, có tầng thấp tầng cao Giá bán 21trđ/m2 Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thơng, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, dùng làm để so sánh Các bước điều chỉnh: * Điều chỉnh bất động sản so sánh giá bán hộ chung cư Khu đô thị lân cận tài sản thẩm định theo đặc điểm vị trí, giao 12 thông đặc điểm kinh tế kỹ thuật khu vực tài sản thẩm định giá Dự án nhà chung cư Tiêu chí điều chỉnh: Mỗi điểm giảm 10%, điểm tăng cộng 10% giá khu đất so sánh ĐVT: 1.000đ/m2 TT TSSS Tiêu chí SS Giá hộ chung cư SS1 SS2 SS3 21.000 18.000 21.000 TSTĐ Pháp lý 9,8 10 10 9,5 Quy mơ, kích thước 10 10 10 Vị trí 9,5 9,5 9,5 Mơi trường, an ninh 10 10 10 Tổng số điểm 39,3 38 39,5 38 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh -13% 0% -15% Hệ số điều chỉnh 87% 100% 85% Giá trị hộ điều chỉnh (đ/m2) 18.270 18.000 17.850 Đơn giá thị trường bình quân hộ chung cư sau điều chỉnh là: (18.270.000đ/m2 + 18.000.000đ/m2 + 17.850.000đ/)/3 = 18.040.000đ/m2 Làm trịn: 18.000.000đ/m2 Qua thơng tin trên, dự kiến giá hộ chung cư có chất lượng tương ứng với hộ chung cư nhà cao 30 tầng là: 18.000.000đ/m2 Doanh thu bán hộ khu nhà cao 30 tầng: 100.200m2 x 18.000.000đ/m2 = 1.803.600.000.000 đồng Tổng Doanh thu từ bán hộ chung cư là: 1.803.600.000.000đ + 35.760.000.000đ = 1.839.360.000.000 đồng B Doanh thu từ đất sản xuất kinh doanh: a) Doanh thu từ khu văn phòng, thương mại mới: Nguồn thu: Giá thuê sàn kinh doanh khu thương mại khu văn phịng tính bình qn (bao gồm phí dịch vụ, chưa có VAT) là: 22USD/m2 Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh yếu tố biến động thị trường xuống bão hịa, giá th ổn định không thay đổi 13 Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho th tính tốn từ phân tích thị trường Bất động sản xu hướng tương lai, tình hình tăng cầu thiếu cung diện tích bán lẻ vài năm tới Hệ số lấp đầy diện tích cho th khu văn phịng - thương mại dự tính tỷ lệ lấp đầy năm đầu đạt 80% năm cịn lại ln đạt tỷ lệ 85% Tổng diện tích sàn sử dụng cho thuê hai khu là: 37.234m2 Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí văn phịng kèm theo, chi phí phải th ngồi như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí tính dựa kinh nghiệm chi phí thực tế Trung tâm Thương mại hỗn hợp Văn phòng khác, tương đương 15% doanh thu Các thơng số sử dụng: - Lãi suất vốn hóa tính 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 13%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro ngành kinh doanh bất động sản biến động lãi suất là: 3% (Bằng với lãi suất huy động phổ biến Ngân hàng Thương mại thời điểm tại)) Đây tỉ lệ áp dụng phổ biến việc định giá Bất động sản Việt Nam Thời gian tính tốn 47 năm kể từ nhà đưa vào khai thác - Áp dụng tỉ giá bán Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam ngày 28/10/2008 là: 16.854đ/USD Theo bảng tính tốn Thu nhập dịng tiền chiết khấu bảng Phụ lục 3, giá trị lũy kế dòng tiền quy thời điểm là: 713.379.000.000 đồng b) Doanh thu từ khu Khách sạn: Dự kiến xây dựng Khách sạn sao, cao 30 tầng, với quy mơ 300 phịng đơi (600 giường Chất lượng dịch vụ theo tiêu chuẩn Bộ Văn hoá Thể thao Du lịch quy định Nguồn thu: Qua điều tra thơng tin giá th phịng trung bình khách sạn Hà Nội là: 100 USD/ngày Theo số liệu khảo sát Grant Thornton khách sạn ngày phát triển, mức độ phát triển tỷ lệ thuận với số phòng khách sạn số khách sạn đạt chuẩn Cuộc khảo sát 29 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 ba khu 14 vực miền Bắc, Trung Nam, miền Trung số khách sạn khảo sát nhiều nhất, nơi tập trung nhiều khu resort có phòng đạt tiêu chuẩn từ trở lên, cho thấy tỷ suất thu nhập ròng, (thu nhập trước khấu hao, lãi thuế) doanh thu lĩnh vực dịch vụ hấp dẫn Khách sạn 4-5 doanh thu khách sạn 61-63% từ dịch vụ cho th phịng mang lại Theo Nguồn thơng tin tham khảo từ Khách sạn Melia Hà Nội tỷ trọng doanh thu từ cho thuê phòng chiếm 70%-80% dịch vụ khác chiếm khoảng từ 2030% tổng doanh thu Từ nguồn thông tin theo thống kê kinh nghiệm chúng tơi ước tính tỷ trọng doanh thu từ thuê phòng khách sạn Dự án chiếm 80% dịch vụ khác chiếm 20% tổng doanh thu Tổng doanh thu năm khách sạn là: (300phòng 100USD/phòng.ngày x 365 ngày x 100% x 16.854đ/usd)/80% 230.689.000.000đồng x = Doanh thu từ dịch vụ khác năm là: 230.689.000.000đ x 20%= 46.138.000.000 đồng Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh yếu tố biến động thị trường xuống, giá thuê ổn định không thay đổi Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho th tính tốn từ phân tích thị trường Bất động sản xu hướng tương lai, tình hình cầu, cung phịng khách sạn vài năm tới Theo nguồn thông tin khảo sát Công ty Bất động sản CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cơng suất phịng 70%, nhiên theo dự báo 75% năm tới Theo số liệu khảo sát Grant Thornton cơng suất th phịng Khách sạn khu vực miền Bắc cao nước 70% Khách sạn Dự án thẩm định có vị trí tương đối xa trung tâm thành phố, có vị trí so với khách sạn có địa bàn nội thành Hà Nội Vì vậy, chúng tơi dự kiến tỷ cơng suất th phịng Khách sạn đạt 65% 10 năm đầu năm ln đạt 70% Tổng số phịng Khách sạn cho th 300 phịng Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí văn phịng kèm theo, chi phí phải th ngồi như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước 15 Theo Cơng ty Kiểm tốn Grant Thornton kết khảo sát công ty tiến hành ba năm qua Cuộc khảo sát 29 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 ba khu vực miền Bắc, Trung Nam, miền Trung số khách sạn khảo sát nhiều nhất, nơi tập trung nhiều khu resort có phịng đạt tiêu chuẩn từ trở lên, cho thấy tỷ suất thu nhập ròng, (thu nhập trước khấu hao, lãi thuế) doanh thu lĩnh vực dịch vụ hấp dẫn Khách sạn 4-5 tỷ suất thu nhập ròng doanh thu gần 40% Tham khảo thơng tin chi phí khách sạn địa bàn Hà Nội Qua thống kê kinh nghiệm chúng tơi dự kiến chi phí vận hành khách sạn 55% doanh thu Các thông số sử dụng: - Lãi suất vốn hóa tính 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 13%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro ngành kinh doanh bất động sản biến động lãi suất là: 3% (Bằng với lãi suất huy động thông dụng Ngân hàng Thương mại thời điểm tại)) Thời gian tính tốn 47 năm kể từ nhà đưa vào khai thác - áp dụng tỉ giá Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam ngày 28/10/2008 là: 16.854đ/USD Theo bảng tính tốn Thu nhập dịng tiền chiết khấu bảng Phụ lục 4, giá trị lũy kế dòng tiền quy thời điểm là: 428.658.000.000 đồng * Tổng doanh thu dự án là: 1.839.360.000.000đ + 713.379.000.000đ + 428.658.000.000đ = 2.981.397.000.000 đồng c) Doanh thu từ khu văn phòng Viglacera đưa vào sử dụng: Nguồn thu: Giá thuê sàn kinh doanh khu thương mại khu văn phịng tính bình qn (bao gồm phí dịch vụ, chưa có VAT) là: 22USD/m2 Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh yếu tố biến động thị trường xuống bão hịa, giá th ổn định không thay đổi Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho th tính tốn từ phân tích thị trường Bất động sản xu hướng tương lai, tình hình tăng cầu thiếu cung diện tích bán lẻ vài năm tới Hệ số lấp đầy diện tích cho th khu văn phịng dự tính tỷ lệ 95% năm đầu, năm cịn lại ln đạt tỷ lệ 90% (do có vị trí thuận lợi khu văn phịng mới) Tổng diện tích sàn sử dụng cho thuê hai khu là: 12.845m2 16 Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí văn phịng kèm theo, chi phí phải th ngồi như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí tính dựa kinh nghiệm chi phí thực tế Trung tâm Thương mại hỗn hợp Văn phòng khác, tương đương 15% doanh thu Các thông số sử dụng: - Lãi suất vốn hóa tính 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 13%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro ngành kinh doanh bất động sản biến động lãi suất là: 3% (Bằng với lãi suất huy động phổ biến Ngân hàng Thương mại thời điểm tại)) Đây tỉ lệ áp dụng phổ biến việc định giá Bất động sản Việt Nam Thời gian tính tốn 50 năm kể từ nhà đưa vào khai thác - Áp dụng tỉ giá bán Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam ngày 28/10/2008 là: 16.854đ/USD Theo bảng tính tốn Thu nhập dòng tiền chiết khấu bảng Phụ lục 3, giá trị lũy kế dòng tiền quy thời điểm là: 281.054.000.000 đồng c) Tổng doanh thu toàn dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán Viglacera là: 2.981.397.000.000đ + 281.054.000.000đ = 3.262.451.000.000 đồng Tổng chi phí dự án: Trên khu đất dự án có tồ nhà Văn phịng Viglacera đưa vào hoạt động Vì vậy, chi phí xây dựng tồ nhà chúng tơi tính theo Quyết định số 267/TCT HĐQT ngày 24/7/2006 HĐQT Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt điều chỉnh Dự án Kế hoạch đấu thầu Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Mễ Trì - Từ Liêm Hà Nội Các khu khác tính theo suất đầu tư A Tổng chi phí phát triển dự án mới: a) Chi phí hạ tầng (Ght) - Chi phí hạ tầng kỹ thuật (Ghtkt): Tham khảo suất vốn đầu tư công văn số 1600/BXD-VP số giá xây quy thời điểm theo số giá xây dựng quí năm 2008 Công văn số 1781/BXD-VP ngày 28/8/2008 Bộ Xây dưng Giá xây dựng sở hạ tầng thời điểm tăng 1,59 lần (áp dụng số giá đường nhựa Asphalt, có số tăng thấp nhất) (36.959,2m2 x 340.000đ/m2 x 1,59)/1,1 = 18.114.807.896đồng 17 - Chi phí giải phóng mặt (Ggpmb): Theo Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê ngày 02/5/2007 Công ty Giạch ốp lát Hà Nội Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng là: 110.000.000.000đồng Chi phí bồi thường thiệt hại hỗ trợ GPMB khu đất giao cho Công ty Gạch ốp lát Hà Nội để xây dựng văn phòng giao dịch siêu thị gịch vụ xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm (Quyết định số 2429/QĐ-UB ngày 27/12/2002 UBND huyện Từ Liêm theo Quyết định 1188/QĐ-UB ngày 08/4/2003) là: 1.708.428.072 đồng Tổng chi phí giải phóng mặt bằng: 111.708.428.072đồng * Phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật tổng diện tích đất hữu dụng 21.152,6m2, dự án là: 18.114.807.896đ/21.152,6m2 = 856.387đ/m2 + Chi phí hạ tầng kỹ thuật giải phóng mặt phân bổ cho diện tích đất bãi đỗ xe 343,5m2 là: 856.387đ/m2 x 343,5m2 = 294.168.873 đồng + Chi phí hạ tầng kỹ thuật giải phóng mặt phân bổ cho diện tích đất Tồ nhà văn phịng cũ (Theo Dự án xây dựng 4.217,2m2 là: 4.217,2m2 x 856.387đ/m2 = 3.611.554.507 đồng + Chi phí hạ tầng kỹ thuật khu đất dự án là: 8.114.807.896đ - 294.168.873đ - 3.611.554.507đ = 14.209.084.516 đồng * Phân bổ chi phí giải phóng mặt tổng diện tích đất hữu dụng 21.152,6m2, dự án là: 111.708.428.072đ/21.152,6m2 = 5.281.073đ/m2 + Chi phí hạ tầng kỹ thuật giải phóng mặt phân bổ cho diện tích đất bãi đỗ xe 343,5m2 là: 5.281.073đ/m2 x 343,5m2 = 1.814.048.630 đồng + Chi phí hạ tầng kỹ thuật giải phóng mặt phân bổ cho diện tích đất Tồ nhà văn phịng cũ (Theo Dự án xây dựng 4.217,2m2 là: 4.217,2m2 x 5.281.073đ/m2 = 22.271.341.720 đồng + Chi phí hạ tầng giải phóng mặt Dự án là: 111.708.428.072đ - 1.814.048.630đ - 22.271.341.720đ = 87.623.037.722 đồng b) Chi phí xây dựng (Gxd): + Chi phí xây dựng nhà chung cư cao tầng (Gct): - Chi phí xây dựng nhà chung cư cao tầng (A1): Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, nhà chung cư từ 6-8 tầng 18 đơn giá xây dựng 2.880.000đ/m2, quy thời điểm theo số giá công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,78 lần: (2.980m2 x 2.880.000đ/m2 x 1,78)/1,1 = 13.876.363.636 đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư cao 30 tầng (A, B): Tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, nhà chung cư từ 20-25 tầng đơn giá xây dựng 3.950.000đ/m Tuy nhiên, tồ nhà thẩm định có số tầng cao 30 tầng lớn tầng cao suất vốn đầu tư Vì vậy, tham khảo tỷ lệ tăng suất vốn đầu tư với tầng cao Công văn 1600/BXD (từ 16-19 tầng tăng 1,13 lần so với 9-15 tầng, từ 20-25 tầng tăng 1,13 lần so với 1619 tầng) Chúng tơi tính suất vốn đầu tư Toà nhà thẩm định tăng 1,13 lần so với nhà cao 20-25 tầng, đơn giá suất đầu tư điều chỉnh là: 3.950.000đ/m2 x 1,13 = 4.463.500đ/m2 Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,78 lần: (133.600m2 x 4.463.500đ/m2 x 1,78)/1,1 = 964.159.572.910 đồng Cộng chi phí xây dựng chung cư: 13.876.363.636đ + 964.159.572.910đ = 978.035.936.547 đồng + Chi phí xây dựng Văn phịng - Thương mại cho thuê mới: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, Trụ sở quan Trung ương, cấp Bộ, Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương đơn giá xây dựng 3.700.000đ/m2, quy thời điểm theo số giá công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,60 lần: (49.645m2 x 3.700.000đ/m2 x 1,60)/1,1 = 267.413.912.905 đồng + Chi phí xây dựng Khách sạn sao: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Cơng văn số 1600/BXD, khách sạn tiêu chuẩn 4* có suất vốn đầu tư 290.000.000đ/giường, quy thời điểm theo số giá công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,63 lần: (600 giường x 290.000.000đ/giường x 1,63 )/1,1 = 257.836.363.636 đồng * Tổng chi phí xây dựng Dự án là: Gxd = Gct+Gvp+Gks = 978.035.936.547đ + 267.413.912.905 đ + 257.836.363.636đ 1.503.286.213.088 đồng = c) Chi phí dự phịng (DP): Theo thơng tư số 05/2007/TT - BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây dựng: 19 + Dự phịng chi phí cho yếu tố khối lượng cơng việc phát sinh (Dp1): Được tính 5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác (trước thuế) Dp1 = 5%*(Ght+Gxd) =5%*(14.209.084.516đ + 1.503.286.213.088đ) = 75.874.764.880 đồng + Dự phòng yếu tố trượt giá (Dp2) Theo Công văn số 1781/BXD-VP số giá xây dựng quý năm 2008, tính trượt giá cho năm từ 2008 Chúng áp dụng số giá 24,1% nhà số giá 19% cơng trình văn phịng cho thuê (CC3) Dp2 = 338.430.611.969 đồng (Chi tiết phụ lục kèm theo) * Tổng chi phí dự phịng: DP = Dp1 + Dp2 DP = 75.874.764.880đ + 338.430.611.969đ = 414.305.376.849 đồng d) Chi phí lãi vay (LV): Theo Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định Điều kiện lực tài chủ đầu tư dự 20ha không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án Tuy nhiên theo quy định Ngân hàng chi cho vay đối đa 70% chi phí dự án Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán (Viglacera) dự kiến đơn vị vay 50% tổng chi phí hạ tầng, giải phóng mặt chi phí xây dựng dự án (50% lại vốn chủ đầu tư vốn huy động trước khách hàng) Tham khảo Quyết định số 16/2008/QĐ-NHNN ngày 16/5/2008 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chế điều hành hành lãi suất đồng Việt Nam Tham khảo Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 mức lãi suất tiền đồng Việt Nam, Tham khảo Công văn số 3563/NHNO - KHTH ngày 01/9/2008 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam v/v quy định lãi suất cho vay nội tệ hệ thống, lãi suất cho vay tối đa 20% (hiện áp dụng) Tham khảo Công văn số 1320/NHNoHN - TD ngày 01/9/2008 NHNo&PTNT Hà Nội v/v điều chỉnh lãi suất cho vay nội tệ trung, dài hạn 1,65%/tháng, tương đương 19,8%/năm (hiện áp dụng) Tham khảo lãi suất thời điểm áp dụng cho khách hàng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 18,2% Từ thông tin dự kiến lãi suất dự án trung hạn áp dụng cho Dự án Toà thẩm định 18%/năm 20 * Tiến độ dự kiến Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán (Viglacera) thực năm: - Năm thực 30% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm công việc: + Lập Qui hoạch chi tiết 1/500 + Lập Báo cáo đầu tư, Dự án đầu tư + Thẩm định Dự án đầu tư + Đền bù, giải phóng mặt + Thiết kế kỹ thuật lập tổng dự toán xây dựng hạ tầng kỹ thuật + Thẩm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán xây dựng hạ tầng kỹ thuật + Lập phương án kiến trúc, lập dự án thành phần thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán nhà chung cư, văn phòng, thương mại khách sạn + Thẩm tra thiết kế tổng dự toán khu chung cư, văn phòng, chung cư, văn phòng, thương mại khách sạn + Hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công khu nhà chung cư, văn phòng, chung cư, văn phòng, thương mại khách sạn + Lập hồ sơ mời thầu xét thầu thi công xây dựng + Thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu + Xây dựng phần móng khu nhà chung cư văn phòng, khách sạn - Năm thực 50% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm công việc: + Xây dựng hoàn thiện khu chung cư phần khu văn phòng, khách sạn + Lập hồ sơ mời thầu xét thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị - Năm thực 20% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm cơng việc: + Hồn thiện khu văn phòng khách sạn + Lắp đặt thiết bị, hồn thiện khu chung cư, nhà văn phịng + Chỉnh trang hạ tầng cảnh quan nhà + Tổ chức nghiệm thu, toán, toán; Nghiệm thu bàn giao cơng trình Lãi vay phân bổ theo tiến độ dự án: năm đầu 30% (tương đương 15% tổng chi phí dự án), năm 50% (tương đương 25% tổng chi phí dự án), năm 21 20% (tương đương 10% tổng chi phí dự án) tổng chi phí phần hạ tầng, giải phóng mặt xây dựng có giá trị là: 341.175.606.742 đồng (chi tiết phụ lục kèm theo) e) Lợi nhuận doanh nghiệp (LDN): Lợi nhuận doanh nghiệp tính toán dựa sở lãi đầu tư vào dự án phải với lãi suất nhà đầu tư mang gửi Ngân hàng năm Dự kiến 14% tổng chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng chi phí dự phòng yếu tố phát sinh (Dp1): LDN = 14%*(Ggpmb+Ght+Gxd+Dp1) = 14%*1.680.993.100.207đ = 235.339.034.029 đồng f) Chi phí bán hàng (chi phí quảng cáo bán hàng): Tham khảo thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính, chúng tơi dự kiến tính 1% tổng doanh thu dự án: Gbh = 1%*DT = 1% * 2.981.397.000.000đ = 29.813.970.000 đồng * Tổng cộng chi phí dự án là: CF = (Ght+GPMB+Gxd+DP+LV+LDN+Gbh) = 14.209.084.516đ + 87.623.037.722đ + 1.503.286.213.088đ + 414.305.376.849đ + 341.175.606.742đ + 235.339.034.029đ + 29.813.970.000đ = 2.625.752.323.029 đồng B Tổng chi phí phát triển Văn phịng Viglacera cũ: Theo Quyết định số 267/TCT - HĐQT ngày 24/7/2006 HĐQT Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng v/v phê duyệt điều chỉnh Dự án Kế hoạch đấu thầu Dự án đầu tư Xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại Viglacera (Nhà 17 tầng) Mễ Trì - Từ Liêm - Hà Nội a) Chi phí xây lắp: 85.172.031.697 đồng - Chi phí xây dựng hạ tầng ngồi nhà: 5.560.648.833 đồng - Chi phí xây dựng tồ nhà chính: 79.611.382.864 đồng Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,6 lần là: 136.394.372.438 đồng b) Chi phí thiết bị: 31.268.560.389 đồng Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,6 lần là: 50.073.428.875 đồng c) Chi phí khác: 13.838.443.625 đồng 22 Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,6 lần là: 22.160.864.267 đồng d) Chi phí lãi vay thời gian xây dựng: 4.096.181.662 đồng Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,6 lần là: 6.559.619.585 đồng e) Chi phí dự phòng: 10.422.322.857 đồng Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm tăng 1,6 lần là: 16.690.293.247 đồng f) Lợi nhuận nhà doanh nghiệp: Lợi nhuận doanh nghiệp tính tốn dựa sở lãi đầu tư vào dự án phải với lãi suất nhà đầu tư mang gửi Ngân hàng năm Dự kiến 14% tổng chi phí xây lắp, thiết bị chi phí khác LDN = 14%*(Gxl+Gtb+Gk) = 14%*208.628.665.579đ = 29.208.013.181 đồng e) Chi phí bán hàng (chi phí quảng cáo bán hàng): Tham khảo thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính, chúng tơi dự kiến tính 1% tổng doanh thu dự án: Gbh = 1%*DT = 1% * 281.054.000.000đ = 2.810.540.000 đồng Tổng chi phí tồn tồ nhà là: Quy thời điểm theo số giá quý II Công văn số 1781/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm nay: CF = (Gxl+Gtb+Gx+LV+DP+LDN+Gbh) = 263.897.131.181 đồng * Tổng chi phí phát triển toàn dự án: 2.625.752.323.029đ + 263.897.131.181đ = 2.889.649.454.210 đồng Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán (Viglacera): Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp = Tổng Doanh thu - Tổng Chi phí = 3.262.451.000.000đ - 2.889.649.454.210đ = 372.801.545.790 đồng Làm tròn: 372.801.546.000 đồng Chi phí tính giảm trừ tiền sử dụng đất: Theo Công văn số 3305/STC - BG ngày 07/9/2007 Sở Tài Thành phố Hà Nội tạm tính tiền sử đụng dất cho dự án Tổ hợp văn phòng, khách 23 sạn, siêu thị nhà Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là: 153.836.059.000 đồng Ngày 24/9/2007 Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước chuyển khoản ngày 24/9/2007 Theo Hợp đồng tín dụng ngắn hạn theo 20/9/2007 Ngân hàng Đầu tư Phát triển tinh Gốm xây dựng Chứng từ trả tiền lãi tiền lãi đơn vị phải trả Ngân hàng Đầu 18.407.475.353 đồng số 01/2007/HĐTD ngày Hà Nội Tổng Công ty Thuỷ vay Viglacera cung cấp số tư Phát triển Hà Nội là: Tổng số tiền Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng lại `phải nộp tiền sử dụng đất là: 372.801.546.000đ 200.558.011.437 đồng - 153.836.059.000đ - 18.407.475.353đ = Làm tròn: 200.558.012.000 đồng ( Hai trăm tỷ, năm trăm năm mươi tám triệu, không trăm mười hai ngàn đồng chẵn) * Những lưu ý kết thẩm định giá: - Khó khăn việc xác định yếu tố "giá thị trường điều kiện bình thường": Giá thị trường có giảm so với thời điểm cuối năm 2007 đầu năm 2008 (là thời kỳ giá bất động sản tăng cao nhất), cao so với năm 2006 năm 2007 Thông tin thị trường Báo cáo khảo sát thời điểm Thẩm định giá (hiện nay) - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Chi phí đầu tư xây dựng tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hành số giá Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư thấp so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường thời điểm - Một số thơng số diện tích sử dụng khu Văn phòng, suất đầu tư xây dựng tầng hầm , khơng có văn pháp qui hành, nhóm thẩm định viên sử dụng liệu VVFC số liệu Dự án tương tự thực 24 Lưu ý: - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập phần văn - Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 90 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Công ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (V.V.F.C.) chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Công ty phát hành Các trường hợp văn khơng có xác nhận V.V.F.C Cơng chứng Nhà nước khơng có giá trị - Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá cung cấp cho V.V.F.C trình thẩm định giá tài sản CHUYÊN VIÊN BÁO CÁO Nguyễn Đăng Quang TỔNG GIÁM ĐỐC Nguyễn Ngọc Thang CHUYÊN VIÊN BÁO CÁO Vũ An Khang TL TỔNG GIÁM ĐỐC TRƯỞNG PHÒNG NV1 Nguyễn Ngọc Thang Nguyễn Đăng Quang 25 ... Khu Tổ hợp Khách sạn - Thương mại - Văn phòng + Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng Dự kiến xây dựng Tổ hợp Khách sạn. .. hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán dự kiến hoàn thành năm I Tổng doanh thu Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán: Doanh thu Dự án: A Doanh thu đất ở: Tổng... pháp thẩm định áp dụng tính tốn, Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam thơng báo kết thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn nhà bán Xã Mễ