Quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI LÊ THỊ BẢO QUYÊN QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thƣơng mại TP HCM - 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM -KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY NHÀ Ở ĐỐI VỚI QUIMUA ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀNGƢỜI CHO CÓMUA THU NHÀ NHẬP VAY ỞTHẤP ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP SINH VIÊN THỰC HIỆN Khóa SINH VIÊN THỰC HIỆN MSSV Khóa GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN MSSV GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN : LÊ THỊ BẢO QUYÊN : 32 : LÊ THỊ BẢO QUYÊN : 3220159 : 32LÊ THỊ NGÂN HÀ : GV : 3220159 : GV LÊ THỊ NGÂN HÀ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Khóa luận kết nghiên cứu tổng hợp, mang tính đƣợc thực cách nghiêm túc thân Các số liệu, thông tin liên quan đƣợc đề cập khóa luận đƣợc trích dẫn theo qui định MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Khái quát hoạt động cho vay: 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay: 1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay: 1.1.2.1 Căn vào thời hạn sử dụng vốn vay: gồm ba loại: 1.1.2.2 Căn vào mục đích sử dụng vốn vay: 1.1.2.3 Căn vào tính chất có bảo đảm khoản vay: 1.1.3 Các nguyên tắc hoạt động cho vay: 10 1.1.3.1 Nguyên tắc sử dụng vốn vay mục đích thỏa thuận hợp đồng tín dụng: 10 1.1.3.2 Nguyên tắc hoàn trả hạn gốc lãi: 12 1.1.3.3 Nguyên tắc phân tán rủi ro: 13 1.2 Chủ thể cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp 16 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm tổ chức tín dụng 16 1.2.2 Phân loại tổ chức tín dụng: 18 1.3 Ngƣời có thu nhập thấp: 20 1.4 Nhà cho ngƣời có thu nhập thấp theo Quyết định 67/2009/QĐ_TTg: 22 1.5 Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 24 1.5.1 Đối với ngƣời có thu nhập thấp: 24 1.5.2 Đối với xã hội kinh tế: 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 28 2.1 Qui định pháp luật cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 28 2.1.1 Điều kiện vay vốn: 28 2.1.2 Mức cho vay thời hạn cho vay: 32 2.1.3 Lãi suất cho vay: 34 2.1.4 Bảo đảm tiền vay: 36 2.2 Những hạn chế hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp : 37 2.2.1 Những hạn chế từ qui định pháp luật cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 38 2.2.1.1 Về điều kiện vay vốn, mức cho vay thời hạn cho vay:… 38 2.2.1.2 Về lãi suất cho vay tài sản đảm bảo: 41 2.2.2 Những hạn chế từ chế, sách nhà nƣớc hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 42 2.3 Những kiến nghị nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 45 2.3.1 Các kiến nghị liên quan đến qui định pháp luật cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 45 2.3.1.1 Về đối tƣợng vay vốn, thời hạn mức cho vay 45 2.3.1.2 Về lãi suất bảo đảm tiền vay: 49 2.3.2 Những kiến nghị liên quan đến chế, sách Nhà nƣớc liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 50 KẾT LUẬN 54 PHẦN MỞ ĐẦU 1/ Lý chọn đề tài: Chúng ta biết nhà vấn đề an sinh xã hội quan trọng Mọi ngƣời dân đời mong muốn sỡ hữu chốn khang trang tiện nghi Tuy nhiên để thực đƣợc ƣớc muốn khơng phải điều đơn giản mà số giá nhà/thu nhập ngƣời dân Việt Nam mức từ 24,5 đến 26,6 Điều có nghĩa “…nếu khơng ăn khơng tiêu, dành tồn tiền lƣơng cho việc tạo lập chỗ ngƣời làm cơng ăn lƣơng nƣớc ta phải tới 24,5 - 26,6 năm mua đƣợc nhà” (ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trƣởng Cục quản lý nhà thị trƣờng bất động sản thuộc Bộ Xây dựng) Một số cao cho nhu cầu thiết yếu sống Và để hình dung số cao nhƣ ta tham khảo số giá nhà/thu nhập số khu vực nhƣ Nam Á 6,25, Đông Á 4,14, châu Phi 2,21, châu Âu, Trung Đông Bắc Mỹ 6,25, Mỹ La-tinh Caribe 2,38 Qua thấy số giá nhà/ thu nhập Việt Nam cao nhiều so với nƣớc khu vực giới Giá nhà cao ngất ngƣởng thu nhập ngƣời dân phải chia sẻ cho nhiều thứ khác Mà thời buổi lạm phát tăng cao nhƣ nay, thu nhập tháng ngƣời làm công ăn lƣơng chƣa đủ cho chi phí sinh hoạt đừng nói chi đến việc tích lũy mua nhà Nhất đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp khả để họ sở hữu nhà lại thấp Nhận thấy đƣợc vấn đề này, Chính phủ định 67/2009/QĐ-TTg ban hành số chế, sách phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp khu vực thị Tuy nhiên ngƣời thu nhập thấp liệu tiếp cận đƣợc dự án nhà dành cho khơng? Bởi ngƣời có thu nhập thấp khả tự tích lũy họ thấp, dù nhà cho ngƣời có thu nhập thấp họ khơng thể chi trả lúc Chính giải pháp để ngƣời có thu nhập thấp sỡ hữu nhà cho riêng làm chốn an cƣ lập nghiệp dù chƣa đủ tiền điều thiết thực Cho ngƣời có thu nhập thấp vay để mua nhà giải pháp nhƣ Cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp sản phẩm cho vay có đối tƣợng đặc thù Ngƣời có thu nhập thấp đối tƣợng cần hỗ trợ từ phía nhà nƣớc xã hội Đặc biệt lĩnh vực nhà xúc nhu cầu nhƣng tầm khả chi trả Cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp hình thức cho vay không mang nặng yếu tố chuyên môn nghiệp vụ song lại sản phẩm có nhiều giá trị thực tiễn, giúp ích nhiều cho ngƣời dân xã hội Các qui định pháp luật hình thức cho vay tƣơng tự qui chế cho vay thƣơng mại thông thƣờng Điều cần quan tâm tìm hiểu qui định pháp luật mảng lĩnh vực sách hỗ trợ nhiều để đem lại nhiều thuận lợi cho ngƣời có thu nhập thấp vay mua nhà Chính ý nghĩa xã hội giá trị thực tiễn mảng lĩnh vực nên tác giả định chọn để làm đề tài cho khóa luận cuối khóa Với đề tài khóa luận này, tác giả mong muốn cung cấp cho ngƣời đọc qui định pháp luật lĩnh vực đề tài nóng xã hội, đồng thời đóng góp vài đề xuất lĩnh vực 2/ Mục đích nghiên cứu đề tài: Tác giả nghiên cứu đề tài với mục đích tìm hiểu cách khái qt qui định pháp luật hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Các qui định nhƣ đối tƣợng cho vay, điều kiện vay, lãi suất thời hạn trả nợ … Nhằm qua có nhìn tồn diện pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay Đồng thời tìm hiểu thực trạng số hạn chế chế cho vay mua nhà dành cho đối tƣợng đặc thù Đặc biệt tác giả mong muốn tìm số giải pháp pháp lý để khắc phục khó khăn hoạt động cho vay nhƣ định hƣớng lại vị trí hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp chế, sách nhà nƣớc giải vấn đề nhà cho ngƣời dân Cho vay vốn hoạt động kinh doanh có nhiều rủi ro mà cho vay mua nhà dành cho ngƣời thu nhập thấp lại có nhiều rủi ro tính dài hạn hoạt động cho vay nhƣ đối tƣợng vay ngƣời có khả tài eo hẹp Các ngân hàng thƣơng mại dƣờng nhƣ khơng mặn mà với sản phẩm cho vay Do cần phải tạo lập thêm nhiều nguồn vốn khác để thực tốt chức cho vay 3/ Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu tác giả qui định pháp luật cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Nhƣng đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu qui định pháp luật Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN để tìm hiểu hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại ngƣời có thu nhập thấp đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp Đồng thời tác giả tìm hiểu hoạt động cho vay Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng để so sánh để làm rõ khác mà chủ yếu hỗ trợ hoạt động cho vay thông thƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Còn qui định pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp nhƣng có chủ thể cho vay khác khơng nằm đề tài nghiên cứu tác giả 4/ Phƣơng pháp nghiên cứu: Phƣơng pháp nghiên cứu mà tác giả sử dụng đề tài bao gồm phƣơng pháp vật biện chứng chủ nghĩa Mác-Lênin, phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh v.v… 5/ Kết cấu đề tài Nội dung đề tài gồm hai chƣơng: - Chƣơng 1: Khái quát chung hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp - Chƣơng 2: Thực trạng kiến nghị nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Khái quát hoạt động cho vay: 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay: 1.1.1.1 Khái niệm cho vay: Tín dụng phạm trù kinh tế tồn từ lâu đời Xuất vào thời kỳ Cộng sản nguyên thủy tan rã, tín dụng trải qua lịch sử phát triển dài lâu biến đổi liên tục Với ý nghĩa ban đầu trợ giúp phi kinh tế tín dụng trở thành nghề số kẻ giàu có kẻ trung gian gọi ngƣời cho vay Tính chất tín dụng thay đổi từ chỗ tín dụng nặng lãi làm suy giảm sức sản xuất xã hội sang hình thức tín dụng đa dạng phong phú phù hợp với kinh tế thị trƣờng, công cụ thỏa mãn nhu cầu vốn sản xuất tiêu dùng Đối tƣợng tín dụng thay đổi, giai đoạn đầu, tín dụng đƣợc thực hàng hóa, vật đến sau tín dụng đƣợc tiền tệ hóa theo xu hƣớng mở rộng quan hệ hàng hóa-tiền tệ Tuy nhiên dù giai đoạn thuật ngữ tín dụng xuất phát từ chữ Latinh Creditum nghĩa tin tƣởng nhằm loại quan hệ vay mƣợn dựa cở sở lịng tin Hiểu cách rộng tín dụng vận động nguồn vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu Chính tác dụng điều hịa nguồn vốn xã hội mà tín dụng ngày đóng vai trị quan trọng đời sống kinh tế quốc gia Các hình thức cấp tín dụng ngày phong phú đa dạng nhƣ cho vay, chiết khấu thƣơng phiếu, bao tốn v.v…Trong cho vay hình thức cấp tín dụng chủ yếu quan trọng Theo từ điển Tiếng Việt1 “cho vay” nghĩa “ đƣa tiền vật cho ngƣời khác với điều kiện phải trả lãi chƣa hồn lại tiền hay vật” Cịn từ điển Luật học2 cho vay mang nghĩa “ bên cho vay giao cho bên vay khoản tiền vật loại để làm sở hữu thời hạn mà bên thỏa thuận Cho vay có lãi khơng có lãi Ngƣời vay phải trả lãi bên có thỏa thuận pháp luật có qui định.” Ở đối tƣợng quan hệ cho vay theo cách hiểu thông thƣờng tiền vật Tuy nhiên cho vay với tƣ cách hình thức cấp tín dụng tổ chức tín dụng chịu điều chỉnh pháp luật ngân hàng theo khoản 1, điều 3, Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN: “cho vay hình thức cấp tín dụng, theo tổ chức tín dụng giao cho khách hàng khoản tiền vào mục đích thời gian định theo thỏa thuận với nguyên tắc có Vĩnh Tịnh (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Lao Động, Bến Tre, trang 198 Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển Bách Khoa-NXB Tƣ pháp, Hà Nội, trang 143 hoàn trả gốc lẫn lãi” Trong hoạt động cho vay tổ chức tín dụng tiền đối tƣợng đƣợc sử dụng để cấp tín dụng Vốn tiền tệ tiền đồng Việt Nam ngoại tệ v.v Cho vay thỏa mãn nhiều nhu cầu vốn khác từ đầu tƣ, kinh doanh, sản xuất đến tiêu dùng Trong cho vay tiêu dùng nghiệp vụ ngân hàng đại lịch sử phát triển mình, khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu ngƣời tiêu dùng, bao gồm cá nhân hộ gia đình Đây nguồn tài quan trọng để đáp ứng chi phí cho nhu cầu nhà ở, xe cộ, giáo dục y tế… Các ngân hàng không mặn mà với khoản vay giá trị khoản vay nhỏ, chi phí cao Song với cạnh tranh khốc liệt hoạt động ngân hàng năm gần đây, ngân hàng quan tâm nhiều đến loại hình cho vay đem đến nhiều hội phát triển cho vay tiêu dùng cấu tín dụng ngân hàng 1.1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay: Cho vay hình thức cấp tín dụng phổ biến cho vay mang đặc điểm hoạt động tín dụng nhƣ: Thứ nhất, có chuyển giao tạm thời lƣợng giá trị Đây đặc điểm quan trọng để nhận diện hoạt động tín dụng nói chung hoạt động cho vay nói riêng Sự chuyển giao đƣợc thực từ chủ thể cho vay sang chủ thể vay thông qua hoạt động ứng trƣớc khoản tiền bên cho vay bên vay hoàn trả sau thời hạn hai bên thỏa thuân Và chuyển giao thực tạo ta khoản tiền phải trả để đƣợc sử dụng lƣợng giá trị gọi lãi Thứ hai, thực hoạt động chuyển giao xuất khoản tiền gọi lãi nên hoàn trả bên vay phải trả lƣợng giá trị lớn lƣợng giá trị ban đầu Lƣợng giá trị lớn bao gồm lƣợng giá trị ban đầu lãi đƣợc xác định thông qua thỏa thuận bên Lãi hay lợi tức tín dụng bao gồm hai phần: phần thứ tƣơng ứng với tài trợ (giá trị khoản vay thời hạn cho vay) phần thứ hai phần chấp nhận rủi ro mà ngƣời cho vay chấp nhận gánh chịu xảy mát phần tồn giá trị tài trợ Có thể nói lãi phần “chi phí mà ngƣời vay phải trả “thuê” giá trị khoản vay.”3 Thứ ba, cho vay dựa cở sở tín nhiệm bên cho vay việc hoàn trả khoản vay bên vay Đây điều kiện tiên thực hoạt động tín dụng Nếu khơng có yếu tố tín nhiệm khơng tổ chức tín dụng dám thực hoạt động cấp tín dụng Bởi tiến hành hoạt động ứng trƣớc Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2010), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Tp HCM, trang 218 thời hạn 12 năm dƣới dạng tín chấp nhiên ngƣời vay phải chứng minh thu nhập đạt 10 triệu/tháng20 Quả lại thêm nan giải cho đƣờng vay tiền mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Nhƣ nói trên, ngƣời có thu nhập thấp ngƣời có thu nhập nhập dƣới mức bình quân phƣơng tức thu nhập họ khoảng dƣới triệu đồng, tính hai vợ chồng cao khoảng triệu đồng Dƣờng nhƣ vay tiền để mua nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp thu nhập ngƣời vay thấp đƣợc Và vấn đề mà không hoạt động cho vay mua nhà thu nhập thấp mà sản phẩm cho vay mua nhà ngân hàng nói chung thƣờng bắt gặp việc xác định đƣợc thu nhập xác ngƣời vay Hiện nay, chƣa thể kiểm soát đƣợc thu nhập ngƣời dân nên ngƣời vay phải tự chứng minh thu nhập Mà cơng việc chứng minh thu nhập không đơn giản nên thu nhập ngƣời vay đủ để đảm bảo trả nợ nhƣng họ chứng minh đƣợc thu nhập nên ngân hàng khó chấp nhận để họ vay tiền 2.2.1.2 Về lãi suất cho vay tài sản đảm bảo: Hiện hầu hết ngƣời có thu nhập thấp tính chuyện mua nhà, nguồn tài mà họ nghĩ đến vay mƣợn ngƣời thân, gia đình hay bạn bè nhƣng nguồn tài thƣờng khơng lớn lại thêm thời gian vay mƣợn khơng thể q kéo dài Do nguồn tài thứ hai mà họ nghĩ đến để có khoản vay dài vay tiền ngân hàng Nhƣng điểm băn khoăn vay tiền lãi suất ngân hàng Với mặt lãi suất nhƣ hẳn ngƣời có thu nhập thấp ngán ngẩm lắc đầu mà bỏ Đối với đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp với thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN có qui định việc hỗ trợ lãi suất cho họ Nhƣng có thực tế qui định hỗ trợ lãi suất dừng lại mức khái quát chế thực hiện, chƣa phải nội dung cụ thể Có thể nói hỗ trợ nhà nƣớc ngƣời có thu nhập thấp vay tiền mua nhà quan trọng việc hỗ trợ lãi suất Vậy mà hai năm trôi qua kể từ ngày Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN đƣợc ban hành, qui định chi tiết để hƣớng dẫn việc hỗ trợ lãi suất cho đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại chƣa xuất Các đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp có vay tiền ngân hàng thƣơng mại theo chế tín dụng thƣơng mại thơng thƣờng chƣa thể nhận đƣợc giúp sức phía nhà nƣớc Nhìn lại việc cho vay HD Bank dự án nhà thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai thấy mức lãi suất ƣu đãi mà ngân hàng dành cho khách hàng 20 http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/chay-vay-vay-tien-mua-nha-thu-nhap-thap.html 41 mua nhà HD Bank có hợp tác, hỗ trợ Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) nguồn vốn giải ngân Việt Nam trợ giúp từ phía nhà nƣớc Ngƣời có thu nhập thấp vốn thu nhập họ đủ cho việc sinh hoạt ngày vay phải gánh mức lãi suất lớn nhƣ làm cho họ dễ dàng bỏ hội dành cho Cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp mặt ý nghĩa phƣơng tiện, động lực để ngƣời có thu nhập thấp đạt đƣợc mục tiêu có nhà Vậy mà phƣơng tiện xa tầm tay nhƣ mục tiêu khó giải xã hội Vậy điều khiến quan chức lại chậm ban hành chế hỗ trợ lãi suất cho ngƣời có thu nhập thấp vay tiền ngân hàng thƣơng mại đến vậy? Tuy nhiên việc hỗ trợ nhƣ lâu dài không giải pháp tích cực cần phối hợp nhịp nhàng quan chức ngân hàng thƣơng mại mà làm đƣợc việc khơng dễ Lại thêm nhà nƣớc khơng thể thực việc bù lãi suất vừa tốn công sức tiền mà hiệu đem lại chƣa cao Về phía tài sản bảo đảm tiền vay, việc cho vay ngân hàng thƣơng mại đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp hộ thu nhập thấp làm tài sản bảo đảm sau thời gian 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nên thời gian đầu khoản vay chủ yếu cho vay dƣới dạng tín chấp Nên nói khoản vay vốn hấp dẫn thêm điểm mắt ngân hàng tính rủi ro cao Qua trình bày đây, tác giả nêu ý kiến phần hạn chế hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp thơng qua bất cập qui định pháp luật điều chỉnh hoạt đông cho vay ngân hàng thƣơng mại Những hạn chế rào cản khiến ngƣời có thu nhập thấp khó tiếp cận hội dành cho Song liệu hạn chế hoạt động cho vay mua nhà dừng lại đây, tác giả xin trình bày tiếp tục hạn chế hoạt động cho vay dƣới góc độ chế, sách nhà nƣớc 2.2.2 Những hạn chế từ chế, sách nhà nước hoạt động cho vay mua nhà người có thu nhập thấp: Xây dựng nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp hai giải pháp nhằm mục đích giúp ngƣời dân tạo lập cải thiện chỗ Tuy nhiên dƣờng nhƣ giải pháp xây dựng nhà thu nhập thấp lại đƣợc trọng cho vay mua nhà đƣợc xem kênh hỗ trợ kèm theo Có thể nhận thấy tƣợng qua việc pháp luật qui định ƣu đãi dành cho chủ đầu tƣ nhà thu nhập thấp việc cho vay 42 đối tƣợng mua nhà Còn hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp chƣa có sách ƣu đãi độc lập để thúc đẩy chủ thể cho vay đẩy mạnh hoạt động cho vay nhƣ khuyến khích ngƣời vay tìm đến kênh hỗ trợ tài Quan niệm cho phải đảm bảo nguồn cung nhà với giá phải làm tiền đề cho hỗ trợ sau nhƣ ƣu đãi cho vay đối tƣợng mua nhà đƣợc nhà làm luật quán triệt Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN Song có số ý kiến cho khơng nên giải cách dành thật nhiều ƣu đãi để nhà đầu tƣ tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp mà phải giúp ngƣời có thu nhập thấp có đƣợc chỗ thơng qua việc trực tiếp cho họ vay Sỡ dĩ họ ý kiến nhƣ có thực tế khiến dƣ luận gần băn khoăn việc nhà thu nhập thấp không đến đối tƣợng Chỉ có dự án nhà thu nhập đƣợc đƣa vào sử dụng nhƣng quan chức kịp phát trƣờng hợp mua bán nhà sai qui định buộc phải thu hồi Dành nhiều ƣu đãi cho nhà đầu tƣ nhƣng cuối đối tƣợng mà Nhà nƣớc hƣớng tới nhận đƣợc kết ƣu đãi điều mà Nhà nƣớc khơng mong muốn Đây mặt trái mà quan chức buộc phải xem xét để đảm bảo đạt đƣợc mục đích cuối Các hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp dựa vào tảng gặp khơng trở ngại nhƣ phân tích phần hạn chế qui định Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN Song ý kiến ban đầu quan chức khơng có lý mình.Vậy đâu ngun nhân khiến cho hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp giải pháp khơng thể đảm bảo hồn tồn mục đích đề nhà nƣớc Đây đồng thời hạn chế mà hoạt động cho vay mua nhà muốn phát huy vai trò phải lƣu tâm Thứ giá nhà đất Hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại nhƣ phân tích lí mà gặp khơng khó khăn Bất kỳ ngƣời nghĩ đến việc vay mua nhà tức họ không đủ tiền vào thời điểm nhƣng với việc cho vay ngân hàng họ mua đƣợc nhà trả đƣợc số tiền mua nhà lại số lãi định thời gian dài sau Điều có nghĩa việc cho vay nhằm thỏa mãn trƣớc nhu cầu ngƣời có khả chi trả Vì vậy, giá nhà đất cao vƣợt tầm chi trả ngƣời dân khiến hoạt động cho vay mua nhà nhóm đối tƣợng khả thi Giá nhà đất Việt Nam cao cách bất thƣờng vấn đề tất nhận thấy Việt Nam cịn nƣớc có mức thu nhập trung bình 43 nhƣng lại sỡ hữu “con đƣờng đắt hành tinh” Vậy điều lại khiến giá nhà đất Việt Nam lại leo thang nhanh đến nhƣ Sự buông lỏng quản lý quan chức với việc nạn đầu đất đai thời gian qua ngun nhân tạo nên tƣợng Giá nhà đất nhƣ “tầng thƣợng” thu nhập thực ngƣời dân có nhu cầu mua nhà loay hoay “tầng trệt” mà Do muốn thực thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp thì phải giải toán giá nhà đất Bởi kể với chủ trƣơng xây nhà thu nhập thấp giá đất cao dẫn đến giá nhà thu nhập thấp cao so với khả thực ngƣời mua nhà Dẫu biết để giải đƣợc tốn khơng dễ nhƣng khơng phải mà có quyền bỏ qua vấn đề lý quan trọng khiến nhà nƣớc đƣa chủ trƣơng xây dựng nhà thu nhập thấp để giải toán ăn cho dân Thứ hai lãi suất ngân hàng Hiện việc vay vốn ngân hàng thƣơng mại để mua nhà thu nhập thấp chƣa thực đƣợc ngồi vấn đề giá nhà vấn đề làm cho ngƣời vay e ngại nhiều lãi suất Một điều thấy rõ lãi suất cho vay ngân hàng thƣơng mại cao, điều làm nản chí nhiều cho kế hoạch vay vốn Vẫn biết lãi suất cho vay đƣợc điều chỉnh theo tín hiệu thị trƣờng nhƣng với mức lãi suất nhƣ thật khó cho nỗ lực đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà Vì để tạo bƣớc tiến cho hoạt động cho vay phải có giải pháp để đảm bảo lãi suất cho vay phù hợp với khả trả nợ ngƣời có thu nhập thấp cần thiết Thú ba chủ thể cho vay Về phía ngân hàng thƣơng mại, lĩnh vực cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp chƣa nhận đƣợc quan tâm thích đáng dù thị trƣờng tiền Nguyên nhân có nhiều từ tính rủi ro hoạt động cho vay cao khoản vay thƣờng dài hạn, ngƣời vay thƣờng khách hàng mới, nguồn để trả nợ thu nhập từ tiền lƣơng thƣởng dễ bị tác động nhƣ việc ảnh hƣởng đến việc thu hồi vốn Rồi việc công tác thẩm định, xét duyệt đòi hỏi nghiêm ngặt chƣa có liệu cá nhân đến tỉ suất lợi nhuận không cao, lại thêm sách ƣu đãi, khuyến khích ngân hàng cho vay lĩnh vực chƣa có nhiều, sách siết tín dụng bất động sản thời gian qua v.v Để khắc phục khó khăn khơng dễ, mà không dựa vào việc cho vay ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc thực việc bao cấp lãi suất Vì nên đa dạng hóa chủ thể cho vay, tạo thêm nguồn vốn cho hoạt động cho vay mà đặc 44 biệt nên thiết lập chủ thể cho vay chuyên lĩnh vực nhà cho ngƣời có thu nhập thấp để thực việc cho vay đƣợc chun mơn hóa nhƣ tiến hành việc ƣu đãi cho đối tƣợng vay trực tiếp dễ dàng Những vấn đề mà tác giả đƣa quan chức khơng biết Tuy nhiên nan giải toán khiến ngƣời đứng đầu chọn cách giải nhƣ cách làm Tuy nhiên giải tốt tốn với biện pháp cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp đảm bảo mục đích cải thiện chỗ cho ngƣời dân hỗ trợ nhà nƣớc đến đối tƣợng 2.3 Những kiến nghị nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp: 2.3.1 Các kiến nghị liên quan đến qui định pháp luật cho vay mua nhà người có thu nhập thấp: 2.3.1.1 Về đối tượng vay vốn, thời hạn mức cho vay Nhƣ phân tích trên, vấn đề khiến hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp chƣa đƣợc triển khai nhiều thực tế chƣa có nguồn cung nhà đáp ứng đƣợc nhu cầu Đối với hoạt động cho vay theo thông tƣ 18/2009/TT-NHNN nguồn cung nhà thu nhập thấp gặp nhiều bất lợi để phát triển theo nhu cầu thị trƣờng Vì để đẩy mạnh việc cho vay này, việc giải bất cập việc phát triển nhà thu nhập thấp cần thiết Bởi có thị trƣờng nhà thu nhập thấp dồi khoản vay mua nhà ngân hàng thƣơng mại đƣợc yêu cầu nhiều Và giải bất cập việc phát triển nhà thu nhập thấp giải khó khăn quỹ đất vốn nhƣ giá hộ thu nhập thấp Về quỹ đất, để giải vấn đề địi hỏi quan chức phải có sách pháp luật đất đai hiệu Đầu tiên phải đảm bảo thực qui định pháp luật qui hoạch quỹ đất dành cho nhà thu nhập thấp Tức buộc chủ đầu tƣ dự án nhà thƣơng mại, khu đô thị tiến hành dự án có quy mơ từ 10ha trở lên phải dành tối thiểu 20% quĩ đất đất dự án để xây nhà thu nhập thấp21 Ngồi dự án có dấu hiệu lách luật nhƣ xin đầu tƣ với qui mơ 9.9 cần mạnh tay chí khơng chấp nhận đầu tƣ để doanh nghiệp nghiêm chỉnh chấp hành Đồng thời sau tiếp nhận quỹ đất từ chủ đầu tƣ dự án nhà thƣơng mại, khu thị mới, địa phƣơng phải nhanh chóng thống kê, công bố rộng rãi 21 Khoản 2, điều 3, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ban hành số chế, sách phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp khu vực thị 45 phƣơng tiện truyền thông để nhà đầu tƣ dự án nhà thu nhập thấp quan tâm dễ dàng biết đƣợc Ngoài địa phƣơng nên tự tạo quỹ đất dành cho nhà thu nhập thấp nhiều phƣơng thức khác Điều quan trọng phƣơng thức cơng tác qui hoạch Chúng ta phải qui hoạch sử dụng đất cách cụ thể đến mét vng, tránh tình trạng qui hoạch treo để vừa đảm bảo hài hòa mục tiêu phát triển kinh tế vừa tạo thêm quỹ đất cho việc xây dựng nhà thu nhập thấp Hiện nay, hiệu suất sử dụng đất nƣớc ta thấp khu vực trƣớc ngƣời dân xây dựng nhà tự phát lãng phí lớn quỹ đất nên quy hoạch lại vừa tạo thêm quỹ đất cho dự án nhà thu nhập thấp cao tầng có hiệu suất sử dụng đất tốt vừa tạo cho mặt nơi khang trang, đẹp Ngồi thực phƣơng thức khác nhƣ chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất nơng nghiệp sản xuất không hiệu quả, thu hồi dự án không triển khai kế hoạch phải kiểm sốt đƣợc diện tích đất cơng bị bỏ hoang gây lãng phí lớn nhƣ địa bàn quận 8, thành phố Hồ Chí Minh có nhiều kho xƣởng với diện tích lớn khơng đƣợc sử dụng Chuyển diện tích đất thành quỹ đất xậy dựng nhà thu nhập thấp việc làm hay thiết thực Thêm chung cƣ, khu nhà tập thể cũ nát, xuống cấp trầm trọng tồn nhiều thành phố lớn nhƣ Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh nguồn cung mà đáng quan tâm Nếu thực tốt việc cải tạo khu vực không đảm bảo điều kiện ăn cho hộ dân mà cịn tạo thêm nhiều chỗ hầu hết nhà chung cƣ thấp tầng Một khía cạnh đáng quan tâm xem xét quỹ đất xây nhà giá giả tỏa đền bù Đây lý khiến giá thành nhà thu nhập thấp cao Giải pháp quan trọng việc kéo giá đền bù xuống Tuy nhiên để làm đƣợc điều sách vĩ mô nhằm hạ nhiệt giá đất mà tác giả trình bày phần sau Cịn lĩnh vực xây nhà thu nhập thấp này, giải pháp mà tác giả nghĩ hợp lý việc nhà nƣớc nên hỗ trợ chủ đầu tƣ nhà thu nhập thấp thực việc giải tỏa đền bù để vừa hạ giá thành nhà thu nhập thấp vừa thu hút thêm nhiều nhà đầu tƣ tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp Tuy nhiên điều đáng lƣu ý dù giao đất hay hỗ trợ giải tỏa đền bù thực việc công khai, minh bạch, dân chủ quan trọng để đảm bảo chủ đầu tƣ cảm thấy công tạo tâm lý động lực để họ tăng cƣờng hoạt động đầu tƣ 46 Về vốn, có qui định để nhà đầu tƣ đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi nhƣng thực tế dự án đƣợc tiếp cận nguồn vốn quan chức cần qui định rõ ràng điều kiện, đối tƣợng, hồ sơ vay vốn nhƣ đơn giản hóa thủ tục để doanh nghiệp dễ dàng việc vay vốn ƣu đãi Đặc biệt với việc siết tín dụng bất động sản ngân hàng thƣơng mại, việc vay vốn doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà gặp nhiều khó khăn Các nhà chức trách nên có giải pháp để việc vay vốn doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp khơng bị ảnh hƣởng sách vĩ mô nhƣ cách không nên xác định khoản vay để đầu tƣ xây dựng nhà thu nhập thấp khoản vay bất động sản để không bị ngân hàng giới hạn việc cho vay Ngồi có qui định việc bù lãi suất, hỗ trợ lãi suất khoản vay doanh nghiệp nên địa phƣơng cần có phƣơng án cụ thể để thực đồng thời phải đảm bảo công bằng, minh bạch ƣu đãi để làm yên tâm chủ đầu tƣ nhƣ tránh trƣờng hợp trục lợi bất Các địa phƣơng nên nhanh chóng nhanh chóng thành lập Quỹ phát triển nhà địa phƣợng để làm đầu mối phát triển, cấp tín dụng ƣu đãi cho dự án nhà thu nhập thấp Một vấn đề cần đƣợc tháo gỡ hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp việc chứng minh khả trả nợ ngƣời vay Có thể thấy có độ vênh định cách xác định ngƣời có thu nhập thấp- đối tƣợng mua nhà Quyết định 67/2009/QĐ-TTg với thu nhập cần phải có ngƣời vay thực tế Từ dẫn đến thực tế ngƣời đƣợc xác định ngƣời có thu nhập thấp khơng thể vay để mua nhà thu nhập thấp đƣợc Tuy nhiên qui định thu nhập tối thiểu ngân hàng thƣơng mại nhƣ vây không khơng có lý, mức thu nhập tháng ngƣời vay thấp việc chi tiêu ngày họ cịn khó khăn đừng nói chi đến việc trả nợ Vậy để hài hịa đƣợc hai lợi ích này, ngƣời có thu nhập thấp vay để có tiền mua nhà lúc thu nhập họ eo hẹp, cịn chủ thể cho vay yên tâm việc trả nợ khách hàng Chính khó khăn mà số chun gia cho khơng nên cho ngƣời có thu nhập thấp vay mua nhà mà nên khuyến khích hình thức th, th mua nhà để cải thiện chỗ cho họ Những ý kiến xuất phát từ nguyên tắc hoạt động cho vay hoàn trả hạn gốc lẫn lãi dù biện pháp hỗ trợ tài để ngƣời có thu nhập thấp cải thiện chỗ việc cho vay cần phải đảm bảo nguyên tắc Chúng ta nên thực hoạt động cho vay mà ngƣời vay phải đảm bảo khả trả nợ tối thiểu sau 47 nhận đƣợc hỗ trợ nhiều từ nhà nƣớc Còn với đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp mà thu nhập họ thấp không đáp ứng điều kiện tối thiểu để vay vốn, hồn tồn có sách khác để giúp họ có đƣợc chỗ nhƣ phát triển hình thức nhà cho thuê không thiết phải cho họ vay mua nhà cuối lại dẫn đến việc thất thoát nợ làm tăng thêm gánh nặng cho nhà nƣớc chủ thể cho vay Vì cần phải có qui định xác định khái niệm ngƣời có thu nhập thấp phù hợp để mức thu nhập đƣợc xác định họ trở nên khả thi với mục đích vay khơng nên để qui định lệch pha nhƣ tồn Tuy nhiên có thực tế nay, việc qui định mức thu nhập tối thiểu chủ thể cho vay làm điều kiện vay vốn chƣa đƣợc hoàn toàn hợp lý làm hẹp hội ngƣời đủ khả Có thể nhận thấy điều qua qui định Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh HD Bank dự án nhà thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai hạn mức hai bên 400 triệu nhƣng thu nhập tối thiểu để đảm bảo vay vốn Quỹ triệu đồng/tháng HD Bank lên đến 10 triệu đồng/ tháng Có tƣợng nhƣ phần với mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận nên ngân hàng thƣờng có qui định chặt chẽ cao để tăng cƣờng an tồn cho hoạt động cho vay Thêm việc mức thu nhập tối thiểu đƣợc qui định cao nhƣ thời hạn trả nợ ngắn nên số tiền phải trả kỳ lớn đẩy áp lực đến mức thu nhập tối thiểu ngƣời vay Hiện hạn chế ngân hàng thƣơng mại “thời hạn sản phẩm cho vay mua nhà thấp sản phẩm cho vay loại”22 Thời hạn cho vay mua nhà số nƣớc giới dài từ 20 đến 30 năm Vì ngân hàng thƣơng mại kéo dài thêm thời hạn cho vay áp lực trả nợ kỳ hạn giảm dẫn đễn mức thu nhập để đảm bảo trả nợ nhỏ tạo điều kiện để có nhiều đối tƣợng đáp ứng đƣợc điều kiện vay vốn Các qui định pháp luật vấn đề nên có sách khuyến khích hay chí rõ thời hạn cho vay dài hợp lý để chủ thể cho vay tuân theo Về khía cạnh xác định đƣợc thu nhập xác ngƣời vay vấn đề xúc tài Việt Nam Với việc thiếu sở để kiểm soát thu nhập cá nhân nhƣ tạo liệu khách hàng cá nhân ngân hàng gặp nhiều khó khăn việc triển khai hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung cho vay mua nhà có cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp nói riêng Để giải đƣợc vấn đề quy trình 22 Phan Huỳnh Chánh Trực (2009), Cho vay mua nhà người thu nhập trung bình thấp Thành phố Hồ Chi Minh, Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh, trang 42 48 dài để hình thành nên cung cách sử dụng tiền, chi trả nhƣ hệ thống liên kết thông tin khách hàng cá nhân ngân hàng đƣợc thiết lập hoạt động hiệu Một thói quen sử dụng chi trả không tiền mặt giúp cho ngân hàng nắm đƣợc thu nhập nhƣ số tiền mà khách hàng cá nhân có đƣợc Và hệ thống liên kết thông tin ngân hàng nhằm đảm bảo an tồn tín dụng thúc đẩy hoạt động cho vay khác hàng cá nhân có cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Tất điều địi hỏi sách tiền tệ, sách pháp luật có liên quan tạo hành lang để biến thành thật 2.3.1.2 Về lãi suất bảo đảm tiền vay: Một điểm hạn chế lớn mà tác giả trình bày phần vấn đề lãi suất việc chƣa có qui định cụ thể việc thực hỗ trợ lãi suất nhà nƣớc việc cho vay mua nhà thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Vì vây để khơi thơng đƣợc vƣớng mắc việc quan trọng quan hữu quan phải nhanh chóng ban hành quy định cụ thể việc hỗ trợ lãi suất từ việc hỗ trợ nhƣ nào, bao nhiêu, cách thức xác định đến việc thực việc chuyển tiền, phối hợp với ngân hàng thƣơng mại Những qui định nhƣ giúp cho ngƣời vay biết rõ ƣu đãi nhận đƣợc từ khuyến khích họ mạnh dạn vay vốn để mua nhà nhƣ đảm bảo cho ngân hàng thƣơng mại yên tâm việc cho vay Tuy nhiên việc xác định mức hỗ trợ hợp lý đòi hỏi quan hữu quan phải xem xét kỹ Nếu mức hỗ trợ thấp dẫn đến không tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho ngƣời có thu nhập thấp vay tiền, cịn mức hỗ trợ cao ngân sách nhà nƣớc khó lịng đảm đƣơng kéo dài Trong thời điểm tại, việc bù lãi suất nhƣ biện pháp tạm thời để giúp đỡ cho ngƣời vay tiền mà lãi suất cao Nhƣng xét lâu dài nên có sách vĩ mô để tạo mặt lãi suất ổn định hợp lý để ngƣời vay vừa vay tiền mà nhà nƣớc hỗ trợ nhiều Một điều chế phối hợp nhà nƣớc với ngân hàng thƣơng mại ngƣời vay để phối hợp nhịp nhàng để hỗ trợ ngƣời lúc nơi Muốn thực đƣợc yêu cầu cần nhiều nỗ lực bên liên quan nhƣ qui định pháp luật phải thật chặt chẽ xác định cụ thể quy trình, biện pháp kiểm sốt phải cơng khai minh bạch để tránh thất thoát biểu trục lợi Việc hỗ trợ thông qua trung gian nhƣ cách làm hay dễ phát sinh tiêu cực, nên có chế khác để đạt đƣợc mục đích đề 49 2.3.2 Những kiến nghị liên quan đến chế, sách Nhà nước liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà người có thu nhập thấp: Có thể thấy quan niệm cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Nhà nƣớc ta chƣa thật phù hợp Những giải pháp kích cung nhƣ khơng đảm bảo chắn cho mục tiêu nhà nƣớc Tuy nhiên giải pháp xét ngắn hạn tạo nên động lực cần thiết để tạo lập phát triển môt thị trƣờng mẻ chƣa thu hút đƣợc nhiều nhà đầu tƣ tham gia Nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc khu vực trải qua giai đoạn nhƣ nƣớc ta nhƣ Singapore, Malaysia, Trung Quốc, ta nhận thấy nƣợc “ thay ƣu đãi cho đầu vào cho doanh nghiệp (kích cung) nƣớc lại hỗ trợ cách tạo đầu cho sản phẩm (kích cầu) Với giải pháp kích thích tiêu dùng nhƣ vây, nhiều nƣớc khu vực có nguồn nhà khổng lồ đáp ứng từ 60% đến 85% nhu cầu nhà cho toàn dân, ƣu tiên cho nhóm đối tƣợng nhà xã hội.”23 Lý giải cho tƣợng ta thấy ngƣời có thu nhập thấp có nhu cầu có khả chi trả nhận đƣợc hỗ trợ từ gói kích cầu Chính phủ tất yếu doanh nghiệp nhảy vào để cung cấp nhà có giá phù hợp để thỏa mãn nhu cầu họ nhƣ quy luật “có cầu có cung” Và đặc biệt giải pháp nhƣ trực tiếp đến tay đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp, đảm bảo cho hỗ trợ nhà nƣớc đạt đƣợc hiệu cao Do nhà nƣớc nên điều chỉnh sách đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp độc lập với việc phát triển nhà thu nhập thấp Đầu tiên nhà nƣớc nên có qui định để xác định cách xác khái niệm ngƣời có thu nhập thấp đối tƣợng khoản vay Khái niệm đƣợc xây dựng từ tiêu chí nhƣ thu nhập, chỗ phải đảm bảo tiêu chí lựa chọn tốt để xác định cách tối ƣu đƣợc xem ngƣời có thu nhập thấp Sau xác định đƣợc đối tƣợng việc nhà nƣớc nên dành gói kích cầu để khuyến khích đối tƣợng vay mua nhà nhƣ: trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh để vay ngân hàng, phát hành trái phiếu trung- dài hạn hay thể chế tài khác v.v Đồng thời nhà nƣớc nên có giải pháp để khuyến khích ngân hàng thƣơng mại tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Hiện với việc áp dụng qui định bắt buộc dƣ nợ phi sản xuất phần khiến ngân hàng cấu lại hoạt động cho vay bất động sản Thay tập trung vào phân khúc nhà hộ cao cập vốn bão hịa thời gian 23 Phan Huỳnh Chánh Trực, tlđd, trang 74 50 ngân hàng thƣơng có chuyển hƣớng định sang việc cho vay mua nhà thị trƣờng nhà trung bình thấp Đây dấu hiệu lạc quan nhƣng phải có ƣu đãi tạo thuận lợi để thúc đẩy ngân hàng thƣơng mại tham gia vào thị trƣờng đầy tiềm Tuy nhiên để gói kích cầu đạt đƣợc kết cao nhất, phải giải đƣợc vấn đề hạn chế mà hoạt động cho vay mua nhà thu nhập thấp vƣớng phải nhƣ phân tích phần vấn đề giá nhà đất, lãi suất chủ thể cho vay Đây giải pháp mang tầm vĩ mô để đảm bảo hiệu toàn diện cho hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Về giá nhà đất, quản lý lỏng lẻo thời gian qua khiến giá nhà đất trở nên cao so với giá trị thực Giải đƣợc vấn đề giải đƣợc hàng loạt vấn đề kinh tế, trị, xã hội khác có vấn đề đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp nhƣ ngăn chặn đƣợc nguy vỡ bong bóng giá nhà đất mà gây ảnh hƣởng tiêu cực đến toàn cục đất nƣớc Những kiến nghị sau giải pháp đƣợc nhắc đến nhiều lần song việc thực cịn gặp nhiều khó khăn nhiều lý từ chế sách đến thủ tục hành v.v Siết chặt việc quản lý đất đai phải làm tốt cơng tác kiểm sốt thực trạng đất đai Hiện cơng tác kiểm sốt cịn tồn nhiều vấn đề Số diện tích đất mà kiểm sốt đƣợc thông qua việc cấp loại giấy tờ nhà đất chiểm tỷ trọng thấp Mặc dù ban hành nhiều văn để hoàn thành dứt điểm việc cấp loại giấy tờ nhà đất cho chủ sỡ hữu nhƣng lƣợng lớn diện tích đất chƣa có giấy tờ Quyết liệt giải phải đảm bảo hoạt động có hiệu việc mà quan chức quản lý đất đai cần phải làm để cơng tác kiểm sốt đất đai đƣợc vận hành thơng suốt từ để thực biện pháp nhằm hạ nhiệt giá đất Hiện gia tăng nhanh chóng giá đất phần nhiều tình trạng đầu Vì để giảm thiểu tƣợng này, nên có sách để đánh vào hoạt động mua bán, sang tay nhằm đầu Các biện pháp thuế nhƣ thuế thu nhập cá nhân đánh vào hoạt động sang nhƣợng, chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất với đối tƣợng sỡ hữu nhiều nhà đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân chuyển sang kênh đầu tƣ khác để giảm bớt sức nóng thị trƣờng bất động sản Hay nhƣ biện pháp ngân hàng nhà nƣớc qui định mức dƣ nợ tối đa tín dụng phi sản xuất phần hạn chế rót vốn vào lĩnh vực bất động sản v.v Đặc biệt cần phải hạn chế đến mức tối đa buôn bán giao dịch “giấy tay” nguy làm gia tăng tình trạng đầu mà khó lịng kiểm 51 sốt Một kiểm soát đƣợc giá nhà đất, đƣa giá nhà đất mức phù hợp với thu nhập ngƣời dân giúp ngƣời dân cảm thấy nhà muc tiêu xa vời từ họ mạnh dạn việc vay mua nhà, thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà có cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Về lãi suất, muốn hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại phát triển bền vững ổn định tạo mặt lãi suất ổn định biện pháp quan trọng Có thể nói với hoạt động cho vay đặc thù này, nhà nƣớc có sách để hỗ trợ lãi suất nhƣng hỗ trợ xét ngắn hạn đƣợc lâu dài phát sinh nhiều vấn đề khác nhƣ tăng gánh nặng nhà nƣớc, thất tiền hỗ trợ v.v Vì sách vĩ mơ để có mặt lãi suất phù hợp không tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp mà giảm nhẹ gánh nặng hỗ trợ từ phía nhà nƣớc Hiện lãi suất cho vay cao lãi suất huy động vốn ngân hàng mức cao Tuy có biện pháp để giảm mặt lãi suất nhƣ qui định trần lãi suất huy động nhƣng kết thu lại chƣa cao với biện pháp hành nhƣ tác động phần mà khơng giải đƣợc gốc vấn đề Chính việc thiếu nguồn vốn huy động khiến ngân hàng đua đẩy lãi suất huy động lên kể vƣợt trần qui định ngân hàng nhà nƣớc Lạm phát gia tăng, đồng tiền yếu giá, lãi suất tiết kiệm không bù với số lạm phát, khiến gửi tiết kiệm ngân hàng không cịn kênh đầu tƣ hấp dẫn Thay vào ngƣời ta lại đổ xô vào để đầu tƣ vào vàng, bất động sản hay ngoại tệ v.v với hy vọng bảo tồn giá trị chí cịn có lãi Ngồi ra, sách siết chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát phần thúc đẩy lãi suất tăng cao Vì để giải toán vốn huy động nhằm giảm mặt lãi suất, phải đảm bảo giá trị đồng tiền để xóa e ngại ngƣời dân gửi tiền tiết kiệm Đồng thời phải có giải pháp để giảm tính hấp dẫn kênh đầu tƣ khác nhƣ thắt chặt việc quản lý kinh doanh vàng, hạ nhiệt thị trƣờng bất động sản hay tằng cƣờng mua ngoại tệ từ dân v.v để khuyến khích ngƣời dân gửi tiền tiết kiệm ngân hàng Sau giảm mặt lãi suất, cần trì mức ổn định tƣơng đối để trì động lực phát triển kinh tế Cịn chủ thể cho vay, để ngân hàng thƣơng mại tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp bên cạnh việc có sách khuyến khích nhà nƣớc nhƣ trình bày phần thân ngân hàng thƣơng mại phải hoàn thiện sản phẩm nghiệp vụ cho vay để đem đến khoản cho vay chất lƣợng kể với loại hình cho vay 52 nhiều rủi ro nhƣ cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Song theo ý kiến riêng tác giả, việc ngân hàng thƣơng mại đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp việc làm đắn Tuy nhiên, dựa vào nguồn vốn ngân hàng thƣơng mại liệu có đảm bảo bền vững cho hoạt động cho vay khơng Bởi tính chất ngân hàng thƣơng mại kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận hoạt động cho vay lại mang nặng tính trợ giúp xã hội, ngƣời vay cần hỗ trợ Vì đề án Bộ Xây dựng trình Chính phủ, Bộ đề xuất thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để tiến hành cho ngƣời dân vay tiền với lãi thấp thấp kèm theo qui định đối tƣợng điều kiện vay “Quỹ tiết kiệm nhà đƣợc xây dựng giống nhƣ hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ - 2% tổng tiền lƣơng hàng tháng ngƣời lao động Những ngƣời nghỉ hƣu đƣợc rút cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trƣợt giá Số tiền cho ngƣời thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất 2025% so với vay ngân hàng thƣơng mại.”24 Nếu Quỹ đƣợc thành lập nguồn vốn quan trọng ổn định để giúp ngƣời dân đặc biệt ngƣời có thu nhập thấp vay tiền với lãi suất thấp công cụ xã hội hóa việc giúp ngƣời dân tạo lập chỗ 24 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/12/3ba24831/ 53 KẾT LUẬN Cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp hoạt động có ý nghĩa thiết thực Tuy hoạt động thời gian qua khiêm tốn nhƣng thực thị trƣờng đầy tiềm hứa hẹn đem lại cho ngƣời biết nắm bắt hội lợi ích to lớn Đồng thời kênh hỗ trợ quan trọng để góp phần giải vấn đề xúc lớn xã hội nhu cầu nhà Những hạn chế mà hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp vƣớng phải thời gian qua vấn đề không dễ giải Từ hạn chế qui định pháp luật trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực hành lớn bất cập chế, sách nhà nƣớc việc xác định vị trí tầm ảnh hƣởng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp Những điều làm cản trở nhiều cho phát triển loại hình cho vay đầy ý nghĩa nhƣ Tuy tác giả đƣa số kiến nghị để nhằm tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp nhƣng giải pháp khái quát chƣa hồn tồn đầy đủ để giải triệt để vấn đề Điều quan trọng việc kiến nghị phải đƣợc nghiên cứu sâu rộng nhƣ không ngừng bổ sung để giải pháp tích cực cho giải pháp vấn đề xã hội lớn Với hiểu biết thân thời gian nghiên cứu có hạn, chắn có nhiều thiếu sót hạn chế Vì nội dung thể đề tài chắn phải bổ sung, nghiên cứu thêm nên tác giả mong muốn nhận đƣợc nhiều đóng góp q báu thầy giáo tất quan tâm đến vấn đề để tiếp tục tu chỉnh hồn thiện đề tài nghiên cứu 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I.VĂN BẢN PHÁP LUẬT - Luật tổ chức tín dụng - Quy chế cho vay tổ chức tín dụng ban hành kèm theo định số 1627/2001/QĐ-NHNN - Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN qui định chi tiết việc cho vay ngân hàng thƣơng mại đối tƣợng mua, thuê mua nhà thu nhập thấp - Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ban hành số chế, sách phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị - Thông tƣ 36/2009/TT-BXD hƣớng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho ngƣời có thu nhập thấp khu vực đô thị - Quyết định 09/ 2011/QĐ-TTg chuẩn hộ nghèo, cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015 - Quyết định 23/2010/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành chuẩn nghèo thành phố áp dụng giai đoạn ba (2009-2015) - Quyết định 01/2011/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành chuẩn nghèo, cận nghèo thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 - Quyết định 471/QĐ-TTg trợ cấp khó khăn cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang nhân dân, ngƣời hƣởng lƣơng hƣu có mức lƣơng thấp, ngƣời hƣởng trợ cấp ƣu đãi ngƣời có cơng hộ nghèo đời sống khó khăn II SÁCH THAM KHẢO - Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2010), “Giáo trình Luật Ngân hàng”, NXB Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh - Lê Thị Mận (2010), “Nghiệp vụ ngân hàng thương mại”, NXB Lao Động- Xã Hội, Hà Nội III LUẬN VĂN THAM KHẢO - Phan Huỳnh Chánh Trực (2009), “Cho vay mua nhà người thu nhập trung bình thấp thành phố Hồ Chí Minh”, Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh IV CÁC TRANG WEB - http://www.tienphong.vn - http://www.sggp.org.vn - http://www.baoxaydung.com.vn - http://vietnamnet.vn - http://vnexpresss.net ... định pháp luật cho vay mua nhà người có thu nhập thấp: 2.2.1.1 Về điều kiện vay vốn, mức cho vay thời hạn cho vay: Cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp kênh hỗ trợ để ngƣời thu nhập thấp tạo... án nhà thu nhập thấp khách hàng vay vốn mua nhà thu nhập thấp trả lần; - 20% giá trị nhà thu nhập thấp theo thỏa thu? ??n với chủ đầu tƣ dự án nhà thu nhập thấp khách hàng vay vốn mua nhà thu nhập. .. qui định pháp luật cho vay mua nhà người có thu nhập thấp: 2.3.1.1 Về đối tượng vay vốn, thời hạn mức cho vay Nhƣ phân tích trên, vấn đề khiến hoạt động cho vay mua nhà ngƣời có thu nhập thấp