Bài giảng pháp luật về thị trường bất động sản

Mục lục T2, 30/3/2020 .2 Các yếu tố tác động đến sàn giao dịch BĐS Hợp đồng mua bán nhà .2 Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả chậm, trả dần Hợp đồng đấu giá BĐS .3 Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn giảng viên: T2, 6/4/2020 .4 Yếu tố lỗi 1.1 Lỗi suy diễn 1.2 Lỗi phát sinh không tự soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS 1.3 Một điểm cần ý giao kết hợp đồng theo mẫu điều khoản tốn hợp đồng: Lỗi xảy điều khoản toán hợp đồng không rõ ràng A HĐ mua bán nhà cơng trình B Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .7 Câu hỏi 1: Câu hỏi 2: C Hợp đồng thuê BĐS D Hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng (Ghi âm bị lỗi) .9 E Hợp đồng môi giới BĐS (ghi âm bị lỗi) .9 F Hợp đồng định giá BĐS 10 G Hợp đồng tư vấn BĐS 10 H Hợp đồng đấu giá BĐS 10 I Hợp đồng quảng cáo BĐS .10 K Hợp đồng quản lý BĐS 10 T2, 13/4/2020 10 I Nguyên tắc kinh doanh BĐS 11 II Những loại BĐS đưa vào KD 11 III Chính sách NN đầu tư KD BĐS 12 IV KD BĐS có sẵn .13 BT thảo luận: .14 T2, 20/4/2020 15 Quản lý NN KD BĐS .15 I Nội dung quản lý nhà nước kinh doanh BĐS .15 Khái niệm 15 II Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn BXD: Điều 77 16 III Xử lý vi phạm 18 Câu hỏi 1: 19 Câu hỏi 2: Bản chất HĐ thuê mua? Trang 163- PL HĐTM .19 Câu hỏi 3: Mơ hình Condotel? 21 Câu hỏi 4: Đấu giá BĐS? 21 T2, ngày 27/4/2020 21 Câu hỏi 1: Thuê mua Nhà Xã hội (Điều 49 - Luật Nhà xã hội): .21 Câu hỏi 2: Trong Luật KD BĐS, quy định chấm dứt HĐ trước hạn, HĐ khác khơng đề cập đến → Có ý gì? 22 Câu hỏi 3: Bản chất Pháp lý Hợp đồng theo mẫu .22 T2, 1/6/2020 .22 CÂU HỎI ÔN TẬP: 22 T2, 30/3/2020 Các yếu tố tác động đến sàn giao dịch BĐS Hợp đồng mua bán nhà - Thủ tục chặt chẽ - Sự thỏa thuận văn thể quyền nghĩa vụ bên bán (giao nhà nhận tiền) bên mua (đưa tiền - nhận nhà) - Hợp đồng vô hiệu trường hợp: + Vi phạm nguyên tắc tự nguyện (Vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng) + Vi phạm yêu cầu nội dung, hình thức hợp đồng (Ví dụ: Các điều khoản toán: Đồng tiền toán, ) + Vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả chậm, trả dần - Các doanh nhân, nhà đầu tư: Cần thỏa thuận với chủ thầu nội dung cụ thể, tuân thủ nguyên tắc kinh doanh BĐS chưa có thật thời điểm giao dịch kinh doanh BĐS hình thành tương lai; tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin dự án, nhà thầu a Ứng tiền trước: Ứng thành nhiều lần, ứng chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng, Nhà nước cấp giấy phép có liên quan phù hợp với tiến độ thực dự án, có kiểm tra giám sát quan nhà nước Thực nghiêm túc điều để tránh thiệt hại dự án ma chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn sử dụng vào mục đích khác b Trả chậm dần: Số tiền trả chậm dần cần ghi nhận rõ ràng Bên bán bảo lưu quyền sở hữu bên mua hoàn thành tất nghĩa vụ c Các điều khoản hợp đồng - Gồm: + Điều khoản bắt buộc + Điều khoản tùy nghi: Tùy thuộc vào dự án bên (trình độ hiểu biết, nhận thức, ) - Điều khoản thời hạn chuyển giao nhà: Ràng buộc với doanh nghiệp, chủ nhà thầu (ảnh hưởng đến niềm tin khách hàng Doanh nghiệp): Nếu không giao kịp tiến độ theo hợp đồng chủ đầu tư phải trả lãi tính theo lãi suất trả chậm ngân hàng thời điểm tính chậm trả (lãi phạt trả chậm, trả dần/ lãi phạt chậm trả) Ngồi ra, khách hàng có quyền khiếu nại chậm thời hạn chuyển giao nhà, tiến độ cơng trình vấn đề khác liên quan: Vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy, Chú ý: Cần cập nhật thơng tin để tránh rủi ro Tiêu chí Mua trả góp Mua trả chậm, Thuê mua trả dần Đầu tư BĐS hình thành tương lai Hợp đồng đấu giá BĐS - Phải lập thành văn - Là thỏa thuận hình thức bán đấu giá BĐS: Người mua đấu giá công khai người muốn mua trả giá cao đồng ý mua bán cho người → Người có quyền mua tài sản đấu giá gọi người trúng đấu giá - Nội dung hợp đồng thỏa thuận trước trừ nội dung giá (trọng tâm hợp đồng giao kết đấu giá BĐS) → Tóm lại, qua trả giá bên → giá cao đưa giá đem lại lợi nhuận cho người bán → Người bán đồng ý với mức giá → Giao dịch mua bán BĐS xác lập - Các cách thức tổ chức buổi đấu giá: + Bằng lời nói + Khơng lời nói - Chú ý: Giá BĐS thời điểm khác khác nhau: Thường BĐS cuối khu đất rộng lớn có giá cao a Đấu giá lời nói - Được sử dụng phổ biến, có lịch sử lâu đời - Ưu điểm: + Sự trả giá công khai, người trả cao không nhiều thời gian để tìm kiếm so sánh - Nhược: + Khi có nhiều người tham gia đấu giá → Tổ chức vất vả + Xuất hình thức thổi giá, cài giá Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn giảng viên: Nếu hợp đồng đấu giá giao kết có hiệu lực pháp luật mà bất động sản khơng xây dựng tài sản hình thành tương lai việc xử lý hợp đồng bán đấu giá nào? Tại thời điểm bán đấu giá BĐS chưa tồn tồn chưa hồn tất thủ tục việc xác lập QSH bên bán BĐS Tại thời điểm bán đấu giá BĐS chưa tồn tồn chưa hoàn tất thủ tục xác lập QSH bên bán tài sản nên sau thời điểm ký kết hợp đồng hàng hóa hình thành thuộc sở hữu bên bán (?) Tại thời điểm bán đấu giá BĐS thi cơng xây dựng nên sau thời điểm chấp nhận giá bán hàng hóa hình thành cách hồn thiện, đồng chức khai thác điểm có lợi tài sản Đối với hợp đồng thời điểm bán đấu giá, công chứng viên mời tham gia phiên đấu giá xem thành viên khơng thứ yếu lời nói công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết hợp đồng, địa điểm, lực hvds, chữ ký, lăn tay chủ tài sản, ghi nhận nội dung thỏa thuận bên tham gia giao dịch - Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro Từ khóa: Hủy kết bán đấu giá nhà 19 tỷ đồng báo điện tử vnnet ngày 12/4/2016 -T2, 6/4/2020 Đi sâu nghiên cứu hợp đồng mà nghiên cứu Ví dụ: Hợp đồng liên quan đến quản lý BĐS Sách: Hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong hợp đồng liên quan đến giao kết hợp đồng kinh doanh ta thấy, điều khoản hợp đồng giao kết ta cần ý đến vài yếu tố: /T55, GT KDBĐS Yếu tố lỗi - Yếu tố lỗi suy diễn yếu tố lỗi phát sinh không tự soạn thảo hợp đồng kinh doanh (Sách: Giao kết hợp đồng theo mẫu Hay Khoa học pháp lý sử dụng thuật ngữ Hợp đồng gia nhập) 1.1 Lỗi suy diễn → Trong trình kinh doanh, nhiều quốc gia dùng tên Hợp đồng mà chất pháp lý có điểm giống có điểm khơng trùng → Phải ý → Lỗi suy diễn soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS phải có quy định cụ thể để giảm thiểu rủi ro → Hoặc vấn đề soạn thảo hợp đồng khơng lường trước tình xảy Khi soạn thảo hợp đồng kinh doanh, doanh nhân không nên suy diễn mà cần phải có quy định vấn đề cụ thể tình huống, tài sản BĐS có giá trị lớn VD: Mua nhà cần phải có đầy đủ hệ thống điện nước, hay mua nhà cần kèm theo điều hịa, đồ trang trí hay khơng: Có Trường hợp, đến xem nhà họ trang hồng nhà cửa nhiều đồ dùng tiện nghi, sang trọng để làm cho người mua hài lòng với lời hứa để lại đồ nội thất Nếu bên bán nhà khơng có giao kết cụ thể, nhiều đến lúc nhận nhà cịn “xác nhà” thơi → Các doanh nghiệp không nên cho bạn hàng phải hiểu thơng cảm cho tất bạn nghĩ đầu bạn bạn nói Bởi lẽ hợp đồng cần thỏa thuận điều khoản bản, cụ thể cho tài sản văn liên quan đến trình khai thác nguồn lợi để thu BĐS → Đối với hợp đồng chi tiết, cụ thể giảm bớt rủi ro nhiêu Những lỗi lỗi suy diễn soạn thảo hợp đồng BĐS (thường lỗi dễ gặp hoạt động đầu tư kinh doanh) 1.2 Lỗi phát sinh không tự soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS - Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS người tham gia vào hoạt động thường họ có lỗi khơng tự soạn thảo mà tham gia họ thường ký kết hợp đồng theo mẫu (Tham khảo viết: Rủi ro tham gia giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư -Tạp chí Cơng thương Đàm Minh HIếu Dỗn Hồng Nhung + Sách chuyên khảo tác giả) → Nếu bạn khơng tự soạn thảo hợp đồng bạn tự làm tính chủ động cơng việc, đơi chủ động trình đàm phán → Khi tham gia giao kết hợp đồng: Đặc trưng KD BĐS là: Các BĐS có chung đặc tính BĐS có vị trí địa lý độc vơ nhị Các chủ thể tham gia giao dịch BĐS khơng trùng lặp với mục đích sử dụng → Các doanh nhân nên cân nhắc, nghiên cứu để tự soạn thảo hợp đồng để hạn chế bất lợi kinh doanh 1.3 Một điểm cần ý giao kết hợp đồng theo mẫu điều khoản tốn hợp đồng: Lỗi xảy điều khoản toán hợp đồng không rõ ràng - Trong hoạt động kinh doanh BĐS, vật ngang giá thường sử dụng Vàng, tiền Dola, có giao dịch có tỉ lệ quy đổi cụ thể, ví dụ như: Vàng (999 hay 9999; PNJ hay SJC, ) Trong hoạt động kinh doanh thương mại, giao dịch ngoại thương cịn có trường hợp phải đổi tiền → Đơn vị tiền phải rõ ràng, phải quy đổi sang thành tiền VN Nếu không hợp đồng mà lại khơng quy đổi tỷ giá vật ngang giá thành đồng Việt Nam, hợp đồng dễ bị vơ hiệu phương thức tốn lẫn hình thức hợp đồng - Ngồi ra, cịn cần phải ý giao kết cần phải quy định tỷ lệ hoa hồng giao dịch ghi rõ hợp đồng kinh doanh, dịch vụ → Chú ý, Hợp đồng kinh doanh dịch vụ ghi rõ phương thức tốn (thanh tốn lần/ tồn bộ, trao tay hay toán 50% giá trị hợp đồng), điều quan trọng phải quy định thời điểm giao BĐS thời điểm hoàn thành thủ tục pháp lý giao dịch thực địa (?: 17.35s) loại BĐS ⇒ Bài học kinh nghiệm rút giao kết thực ký hợp đồng KD BĐS, hoạt động đầu tư, KD BĐS: + Khi tiến hành giao kết hợp đồng, chẳng hạn HĐ đấu giá, quan quản lý tiến hành đấu giá cần nâng số tiền đặt trước từ 5% -10% → Điều làm giảm đăng ký cách tràn lan Chỉ có người thực có nhu cầu có khả tài thực → Nâng cao giao dịch hoạt động kinh doanh Bởi vì, từ kinh nghiệm rút ra, để giá thấp tham gia + Phải có thỏa thuận kỹ trách nhiệm pháp lý nghĩa vụ chủ thể Nếu vi phạm cần có chế tài: tỷ lệ phạt vi phạm hợp đồng, + Huấn luyện, đào tạo cán tham gia giao kết HĐ phải có trình độ chun mơn phù hợp Vì, giao kết thực hợp đồng khôn ngoan, nhanh nhẹn, trung thực, kỹ càng, cẩn thận cụ thể bao nhiêu, hợp đồng chi tiết giảm rủi ro giao kết (rủi ro xảy phần có nhiều điểm yếu nhất) + Trong thực tiễn giao kết hợp đồng, bạn hàng doanh nhân trước đặt bút ký vào hợp đồng hay đặt lệnh ký séc, chuyển tiền từ tài khoản cần phải có thỏa thuận hợp đồng chặt chẽ, cần phải phân tích cụ thể quyền, nghĩa vụ cách ứng xử bên + Trong lĩnh vực KD BĐS, có khoảng 12 loại HĐ để điều chỉnh mà Luật KD BĐS đề cập: HĐ đặt cọc, HĐ liên quan đến mb nhà ở, HĐ đấu giá, HĐ quản lý, HĐ quảng cáo, HĐ tư vấn, HĐ góp vốn, HĐ mb hộ, vay vốn, góp vốn đầu tư, th mua nhà cơng trình xây dựng, → Những HĐ phát sinh từ thực tiễn sống Chính có nhiều HĐ Mỗi hợp đồng có điều khoản điều khoản tùy nghi: A HĐ mua bán nhà công trình ⇒ Đối với HĐ mua bán thận trọng, rõ ràng thuận tiện cho người mua bán nhiêu - Hầu có số điều khoản chủ yếu như: + Điều 1: Nêu chủ thể tham gia → Chủ thể tham gia phải xác, cụ thể: Ghi đầy đủ họ tên, địa bên, số CMT, số tài khoản ngân hàng + Các điều khoản thông tin chất lượng, kiểu dáng, thiết kế thông số kỹ thuật, diện tích nhà, BĐS tham gia thị trường + Các điều khoản vị trí, quy mơ, thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến BĐS (nhà trẻ, trung tâm thương mại, ), tiện ích km đến trung tâm/ rạp chiếu phim, + Điều 4: Có thể nêu lên tình trạng pháp lý BĐS, bao gồm: Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, giấy tờ liên quan đến tạo lập BĐS Khi tham gia người mua hàng chủ thể quan tâm đến nguồn gốc, lịch sử sở hữu sử dụng BĐS + Điều khoản phải nêu lên hạn chế quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS (nếu có) + Điều khoản giá bán, giá chuyển nhượng + Điều khoản quyền nghĩa vụ bên + Điều khoản phương thức tốn; hình thức tốn (trả chậm, trả dần, ứng trước, ) + Điều khoản thời hạn giao nhận nhà cơng trình xây dựng + Điều khoản quyền lợi ích người thứ có liên quan HĐ có liên quan đến người thứ + Điều khoản liên quan đến bảo hành bảo trì (Đối với HĐ mua cơng trình xây dựng) + Điều khoản vấn đề phát sinh tranh chấp ( Quy định Luật KD BĐS) - Các điều khoản tùy nghi: B Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ⇒ Giao dịch tư lợi xuất hiện: Quan hệ thân quen để không khai thật giá; tham nhũng lĩnh vực đất đai; làm giải hồ sơ; dẫn đến hậu nhà nước thất thu thuế, → Xem thêm điều 401, 405 BLDS 2015 - Trong BLDS 2015, có chương quy định rõ chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Gồm điều khoản chủ yếu sau: + Điều quy định chủ thể tham gia; tên, địa bên chuyển nhượng; tên bên nhận chuyển nhượng, số CMT, tài khoản ngân hàng; mã số thuế; + Điều 2: Thông tin chất lượng, giá, thiết kế, thông tin kỹ thuật, thông tin diện tích đất chuyển nhượng, + Điều 3: Vị trí, quy mơ, thực trạng, + Điều 4: Tình trạng pháp lý BĐS: Hồ sơ, giấy tờ QSD đất giấy tờ có liên quan việc tạo lập, sở hữu tài sản đất, nguồn gốc lịch sử, Câu hỏi 1: Vậy BĐS mà khơng minh chứng giấy tờ có liên quan việc tạo lập BĐS nguồn gốc, lịch sử dễ dự án ma, dự án khơng có thật thực tiễn Bằng hình thức họ làm giả mạo giấy tờ, khơng kiểm tra thực địa rủi ro dễ xảy ra: Mua chồng lấn lên nhau, dự án bán nhiều lần, → CHÚ Ý + Điều khoản quyền nghĩa vụ + Điều khoản giá chuyển nhượng, phương thức toán, thời hạn giao đất thực địa hồ sơ kèm theo + Điều khoản quyền lợi ích bên t3 có + Điều khoản khác: Thuế chuyển nhượng Quy định rõ: → Bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân → Bên mua phải nộp phí trước bạ + Điều khoản liên quan đến giải tranh chấp phát sinh: Lựa chọn tòa án; Câu hỏi 2: Trong trường hợp chuyển nhượng đất theo hình thức trả chậm trả dần HĐ chuyển nhượng QSD đất phải đảm bảo nguyên tắc luật KD BĐS BĐS hình thành TL hay không? → Trong quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần hợp đồng chuyển nhượng trước phải bảo đảm theo quy tắc quy định Điều 14 Luật KD BĐS năm 2006 mà luật 2015 Chúng ta thấy quy định QSD đất theo hình thức trả chậm trả dần có đặc điểm riêng để bảo đảm cho BĐS hình thành TL, tránh tượng nhà toán đến 80% giá trị hợp đồng mà chưa nhìn thấy hình dáng bóng nhà đâu, bãi đất trống → Việc huy động vốn, chuyển nhượng QSD đất phải theo tiến độ dự án C Hợp đồng thuê BĐS - Bản chất HĐ thuê: Giao dịch không trọn vẹn: Chỉ trao quyền khai thác, sử dụng khoảng thời gian định; bên thuê trả tiền cho bên cho thuê Hết thời hạn thuê TS lại quay trở với chủ cũ → Các thơng tin chất lượng, hình dáng, thiết kế, thông số, phải đưa vào hợp đồng cách chi tiết - Điều khoản bản: + Đ 1: Chủ thể tham gia, địa chỉ, + Đ 2: Chi tiết thông tin, thông số kỹ thuật, diện tích BĐS, + Đ 3: Loại BĐS vị trí, quy mơ, tình trạng cơng trình + Đ 4: Đối với HĐ cho thuê BĐS có nêu tình trạng pháp lý, giấy tờ QSH + Đ 5: Điều khoản QSH, QSD BĐS; giá thuê, thời hạn thuê, quyền nghĩa vụ bên, bên thứ có; phương thức - hình thức - thời hạn toán; thời hạn cho thuê - giao nhận BĐS hồ sơ kèm theo → Trong thời hạn thuê phải có thỏa thuận rõ vấn đề phát sinh như: hỏng hóc, cháy nổ, vấn đề liên quan đến khai thác, sử dụng BĐS thời hạn sử dụng BĐS hồ sơ kèm theo + Điều khoản yêu cầu sử dụng trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có) VD: A thuê BĐS 12tr/tháng Theo giao kết HĐ, bên cho thuê (B) nghiêm cấm việc đóng đinh lên tường làm ảnh hưởng đến đường điện ngầm A không để ý A họa sĩ nhiều năm qua đi, đến thời hạn trả nhà, người chủ nhà đến nhận nhà, sau họ yêu cầu A phải trả khoản tiền phát sinh B sửa sang lại nhà họ nhổ xô đinh → A vi phạm hợp đồng phải BTTH + Điều khoản bảo hành, bảo trì thiết bị gắn liền với BĐS Ví dụ điều hịa, tủ lạnh kinh doanh, cần tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên HĐ, không trái với qđ pháp luật - NT2: BĐS đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định Luật KD BĐS Không phải BĐS tham gia → Căn vào loại nào, điều kiện nào? - NT3: KD BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch Bởi, tổ chức, cá nhân phép KD BĐS khu vực nằm phạm vi QP, AN theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan NN có thẩm quyền phê duyệt tuân theo NT định: Không phải loại đất cho người nước tham gia KD, đối tượng tham gia KD với loại BĐS đặc thù Trong thực tiễn, NT thường dễ bị vi phạm Công khai: Kiểm tra trung thực chủ đầu tư chất lượng cơng trình, có liên hệ mật thiết với hoạt động Quảng cáo Việc Quảng cáo BĐS tuân thủ theo PL quảng cáo II Những loại BĐS đưa vào KD Những loại BĐS đưa vào KD phải tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện theo NT2 (Đ 4.2) Các loại BĐS tham gia vào TT BĐS bao gồm (Điều 5): Nhà cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân Nhà CTXD hình thành TL tổ chức, cá nhân Nhà CTXD tài sản cơng CQNN có TQ cho phép đưa vào kinh doanh → Phải xem nguồn gốc loại đất Đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ theo quy định KD BĐS phép KD quyền SDĐ - Cơng bố cơng khai: Điều III Chính sách NN đầu tư KD BĐS Điều Chính sách Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước thời kỳ địa bàn Ví dụ: Ở VN có dự án” “Ngày bờ Sơng Hồng”, lấy kinh nghiệm trị thủy công Hàn để trị thủy cho sông Hồng (nước đầu nguồn cạn làm cho Sông Hồng bị trơ đáy, bãi bồi Sơng Hồng tăng lên, nước khơng cịn nhiều nữa) → Tác động lớn đến thị trường Việc áp dụng kinh nghiệm trị thủy công Hàn để trị thủy cho sông Hồng thời gian ngắn không khả thi Việc cấm phân lô bán → Tác động đến thị trường Nhà nước khuyến khích có sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án ưu đãi đầu tư ⇒ Một sách mà nhà nước thực tốt thời gian vừa qu, Tạo điều kiện cho người nghèo, người có thu nhập thấp có nhà Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án ưu đãi đầu tư ⇒ Tác động mạnh mẽ đến đời sống địa phương, chuyển dời dự án xa khu dân cư, Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích thị, cơng trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản VD: Trong khu thị xây có ứng dụng công nghệ xử lý rác thải để đảm bảo cho thị đại, nâng cao chất lượng sống người dân, bớt bệnh ung thư (làng/ nhà ung thư giảm thiểu) Nhà nước có chế, sách bình ổn thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khách hàng - Trong việc kinh doanh, NN có quy định hành vi KD BĐS: Điều Các hành vi bị cấm Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt VD1: Condotel thời gian qua chưa cấp sổ đỏ việc quy hoạch xây dựng mơ hình thể trở thành đối tượng KD BĐS việc xây dựng condotel phải phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Nhưng bây giờ, dự án Condotel xây xong lại khơng chứng minh Condotel phù hợp với quy hoạch (10 năm), kế hoạch (5 năm), chiến lược phát triển kinh tế xã hội vùng miền đó, diễn biến làm để chủ đầu tư có quy hoạch với trước 10 năm để khẳng định trước 10 năm phù hợp với quy hoạch đó: + Có số trường hợp phù hợp với quy hoạch cấp giấy + Một số khác họ khơng thể tìm quy hoạch nằm đâu (Không phù hợp với quy hoạch) → Vi phạm Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản VD2: Giới thiệu dự án nằm khu vực X, người mua đến lại vào phố Y vào BĐS họ Đến người dân vào khai hộ lại phố Y phố X → Treo đầu dê, bán thịt chó → Làm lịng tin khách hàng Gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản VD3: Chất lượng cơng trình khơng tốt, bị bòn rút Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Khơng thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài với Nhà nước Cấp sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Ngoài ra, phải tuân thủ nguyên tắc NT hành nghề môi giới BĐS IV KD BĐS có sẵn Điều 13 Trách nhiệm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Thực việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định pháp luật Bảo đảm nguồn tài để thực dự án theo tiến độ phê duyệt Chỉ phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng hồn thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực; trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ phải hoàn thiện toàn phần mặt nhà, cơng trình xây dựng → Cần thích rõ mặt ngồi CTXD, tính từ đâu?; quy định chưa cụ thể, dễ dẫn đến tranh chấp Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận → Khơng làm đồng loạt → Khó khăn q trình đối chiếu (Khó khăn CĐT) → Chậm CĐT bị phạt Không ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản → Ai chủ sở hữu tự thực → Khi thực dự án đầu tư, hay vi phạm khoản 5: Người làm phải tự chịu trách nhiệm khơng đùn đẩy trách nhiệm cho người khác -BT thảo luận: Hiện nay, người VN định cư nước ngoài, người nước ngồi hoạt động VN, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua/ th mua nhà, CTXD để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất KD, dịch vụ theo công sử dụng CTXD Xác định sở pháp lý (các quy định, văn PL) xác lập quyền sở hữu BĐS cá nhân tổ chức nước VN Hướng dẫn: BLDS, Luật Nhà 2014, Luật KD BĐS 2014, Luật Lao động năm 2012 - Phần BLDS - Điều 678, BLDS Cơ sở pháp lý: - Hiến pháp năm 2013: + Điều 47: Quy định người VN cư trú VN phải tuân theo HP PL VN, bảo hộ tính mạng, tài sản lợi ích đáng theo qđ PLVL → Xác lập sở - Bộ luật DS năm 2015: + Phần + Điều 121: Tiếp tục khẳng định QSH xác lập tài sản TH: Lao động, sản xuất KD hợp pháp, hoạt động sáng tạo, thừa kế, + Trên sở tảng có tính Luật gốc quyền SH tài sản nói chung BĐS nói riêng PLDS, BLLĐ 2012, Luật Nhà 2014, Luật KD BĐS 2014 quy định: Người nước ngoài, NLĐ nước hoạt động VN phép sở hữu nhà - Bộ luật lao động 2012: Có điều chỉnh quan hệ lao động NLĐ nước làm việc VN: + Khoản 2, Điều 3: NN bảo đảm quyền lợi ích đáng NLĐ khuyến khích thỏa thuận, điều kiện thuận lợi so với quy định PL lao động, có sách để NLĐ mua nhà ổn định đời sống NLĐ nước làm việc VN + Điều 169, Điều 172: NLĐ nước làm việc VN có đối tượng cụ thể để tham gia quy định phải phù hợp với ĐƯQT mà VN thành viên Học sinh, sv nước học tập VN muốn làm việc trình thực phải báo trước ngày với CQQL lao động cấp Tỉnh để cấp giấy phép lao động Đối với NLĐ nước ngồi có thời hạn năm thời hạn họ phép mua nhà, chuyển nhượng VN Những người nước cống hiến có nguyện vọng VN đối tượng NN đáp ứng - Luật Nhà năm 2014: + Điều 7: - Luật KD BĐS 2014: Quy định điều kiện hoạt động đầu tư KD BĐS + Điều 10 đến Điều 14 Nghiên cứu: Điều 48, 49, 50, Mục 6: chuyển nhượng dự án/ phần dự án BĐS -T2, 20/4/2020 Quản lý NN KD BĐS I Nội dung quản lý nhà nước kinh doanh BĐS Khái niệm - Trong KH pháp lý: Quản lý NN hoạt động nhằm định hướng theo mục tiêu định, công cụ quản lý văn pháp luật, hành chính, NN đưa sách để quản lý TTBĐS hiệu quả, Nội dung quản lý nhà nước kinh doanh BĐS ND bản: Điều 76 Nội dung quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản → Thực tiễn VN có Cục Nhà TTBĐS, việc ban hành tổ chức thực vbqppl giúp cho hoạt động QLNN nhanh hơn, đủ ĐK hơn, mang sức mạnh công quyền tổ chức thực vbqppl → Đối với HĐ đầu tư, xây dựng vbqppl để điều chỉnh, với chức QLNN KD BĐS với quan đứng đầu Chính Phủ: Đứng thống quản lý NN KD BĐS PV nước Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực dự án bất động sản → Chiến lược phát triển TTBĐS phải phù hợp với Quy hoạch 10 năm, kế hoạch năm gắn với chiến lược phát triển KT vùng miền KV → Có định hướng CQQLNN có TQ → VIệc ban hành tổ chức thực văn qppl KD BĐS VN phải đáp ứng yc nhiệm vụ đặt Xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản → Một hoạt động quản lý KD BĐS VN VD: Trong báo cáo hiệp hội BĐS VN đánh giá khó khăn, rủi ro DN sau thời kỳ dịch bệnh Covid 19: Phải đưa đánh giá đối chiếu với khó khăn, khúc mắc DN thời kỳ Covid Xây dựng, công bố số TTBĐS phải nói đến có khác nhau: Minh bạch, số phát triển, số gia tăng, số lấp đầy, Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản → Đánh giá phát triển thị trường → Đây yếu tố quan trọng mang tầm chiến lược Vì muốn có hệ thống thơng tin thị trường, nắm bắt chiều hướng phát triển số liệu thị trường chứng tỏ người nắm TT có thơng tin bản, nhiều chiều, tác động lên phân khúc TTBĐS, phân khúc Nhà cho người nước ngoài, BĐS du lịch, BĐS cho người thu nhập thấp, Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực dự án bất động sản → Thanh tra, kiểm tra theo vụ việc/ định kỳ/ đột xuất tùy vào chức CQQLNN → Thanh tra, kiểm tra: Phải có tra chuyên ngành, hiểu biết PL, nắm bắt ĐK, yc, đưa tư vấn cho CQQL việc xử lý vi phạm Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản → Nghĩa vụ quan trọng CQQLNN Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản → Các vấn đề giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản đặt yêu cầu cấp thiết Vì muốn chức QLNN có hiệu phải nắm chắc, quản chặt số lượng, sản phẩm TT phải giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm có hiệu đảm bảo trật tự an toàn cho phát triển TTBĐS VN ⇒ Mục địch cuối QLNN: Làm cho TT phát triển lành mạnh hướng - Đối với HĐ đầu tư, KD BĐS phải nắm trách nhiệm QLNN KD BĐS BỘ MÁY: Chính Phủ đứng đầu → Bộ Xây dựng: Chịu trách nhiệm trước CP thực chức QLNN KDBĐS PV nước → II Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn BXD: Điều 77 - Trình cấp có thẩm quyền ban hành/ ban hành theo thẩm quyền văn qppl KDBĐS VD: Bộ trưởng trình Chính Phủ, quan có thẩm quyền ban hành sách Nhà cho người có thu nhập thấp/ bán nhà giá rẻ/ hỗ trợ cho người nước phép mua nhà VN - BXD trình TTCP ban hành đạo thực chiến lược phát triển TTBĐS - Chủ trì phối hợp với Bộ, quan ngang Bộ, UBND cấp Tỉnh việc tổ chức thực quản lý kinh doanh BĐS - BXD quy định cấp chứng hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc bồi dưỡng đào tạo hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch KD BĐS, quy định chi tiết thành lập, tổ chức hoạt động sàn giao dịch KD BĐS VN → Với vai trò BXD định thi để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng -Vấn đề hồi tố giao dịch liên kết: Khoản 3, Điều 8, Luật KDBĐS: Muốn cho hồi tố để đảm bảo công Bộ Tài nguyên - Môi trường (Đ77.3) a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b) Quy định, hướng dẫn loại đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định Luật đất đai Luật này; c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất kinh doanh bất động sản Bộ Tài Bộ Tài phạm vi chức năng, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành sách thuế nghĩa vụ tài khác kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nhà nước VN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phạm vi chức năng, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm hướng dẫn việc toán giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay chấp bất động sản, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Các bộ, quan ngang Các bộ, quan ngang phạm vi chức năng, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, tra lĩnh vực kinh doanh bất động sản UBND cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW địa bàn quản lý Điều 78 Trách nhiệm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thực chức quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản địa bàn Bố trí quỹ đất để phát triển dự án bất động sản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương VD: Phát triển Vingroup: Đầu tư nhiều mảng: Vận tải, trồng rau sạch, Ban hành, công khai tổ chức triển khai kế hoạch thực dự án bất động sản Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản dịch vụ bất động sản khác địa bàn Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản phạm vi địa bàn Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản địa bàn Hợp tác quốc tế kinh doanh bất động sản Thanh tra, kiểm tra, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh bất động sản địa bàn để thực việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản Báo cáo Bộ Xây dựng tình hình thị trường bất động sản địa bàn ⇒ Có ý nghĩa quan trọng để phát triển thị trường KD BĐS III Xử lý vi phạm - Tham nhũng đất đai vấn đề nhức nhối nhiều quốc gia, không riêng VN Điều 79 Xử lý vi phạm Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật → Quy định mang tính bắt buộc chung → Để chứng minh hành vi vi phạm KD BĐS phong phú, Luật chưa thể bao quát hết nên sai phạm đa dạng điều khoản Luật vấn đề Riêng mơi giới có quy tắc: Thể rõ quy phạm quy phạm đạo đức, quy phạm xã hội, quy phạm pháp luật → Vai trò hiệp hội BĐS, hiệp hội môi giới BĐS (tại Tỉnh thành Hà Nội, TP.HCM, hay Việt Nam): Dưới nhiều mô hình tổ chức, cá nhân khác họ tham gia vào việc thực đầu tư, kinh doanh thực đào tạo, liên quan đến lĩnh vực BĐS Xử lý thu hồi dự án bất động sản: → Là việc “Cực chẳng đã”: Vì thu hồi tức thu hồi tiền, CĐT hầu hết không muốn chuyện xảy Nhưng, TH bị xử nặng vậy: a) Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị nhận chuyển nhượng theo quy định Mục Chương II Luật này; VD: Dự án Mã Phì Lèng: Đỏ chót KV xanh → Khơng có giải pháp khắc phục → Thu hồi b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án; VD: CĐT bị thu hồi dự án VPPL: Dự án xây dựng biệt thự chuyển nhượng cho người nước ngồi ln → Bị thu hồi c) Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án; d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi khơng giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi -Câu hỏi 1: Điều 2, Luật KDBĐS: Khi tham gia vào hoạt động đầu tư KD BĐS có quy định rõ: Điều Đối tượng áp dụng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản Việt Nam → Các đối tượng khác khơng tham gia Câu hỏi 2: Bản chất HĐ thuê mua? Trang 163- PL HĐTM - Trước thuê, sau mua - Đặc điểm hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh th mua nhà xã hội? Dỗn Hồng Nhung - Bản chất: + Phân loại: Thuê mua tài cho thuê vận hành + Đối với HĐTM, Th mua kết hợp tính ưu việt hình thức thuê mua tài sản, với người xuất người thứ 3, hoạt động bên người cho thuê bên người thuê, có trung gian ngân hàng, nhà cung cấp với hình thức tài sản Trong quan hệ thuê mua thường có người cho thuê, thuê người cung ứng tài sản, ngân hàng → Người thuê có tài sản để sử dụng theo u cầu, mong muốn mà họ khơng phải trả tồn tiền lúc mà phải trả tiền thuê, thời gian thuê kéo dài → Đối với người cho thuê, thu tiền, khoản lãi phát sinh cho thuê → Nhà cung cấp tài sản: Các nhà sản xuất, cung cấp thiết bị bán hàng Hình tam giác: + đỉnh ngân hàng đứng giữa, bên bên thuê - bên cho thuê + Ngân hàng cho thuê có lãi + Bên thuê: Chưa cần trả tồn có nhà để + Bên cho thuê: Có thể đưa nhà vào sử dụng không để bỏ không → Sự thỏa thuận bên thuê bên cho thuê, theo hết thời hạn th bên th mặc mua/ tiếp tục thuê/ chuyển sở hữu tài sản theo thỏa thuận hợp đồng thuê mua → Có dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên cho thuê sang bên thuê → Bản chất: Cịn hoạt động mang tính phức hợp, MQH cấu trúc bên thuê mua quan hệ bên cho thuê, bên thuê với bên nhà cung ứng/ ngân hàng → Phần lớn mang tính thương mại → Cấp tín dụng dạng tài sản → Không đơn phương hủy ngang → Đối tượng HĐTM: Chủ yếu tài sản có giá trị lớn → Quyền sở hữu tài sản thuộc bên cho thuê suốt thời hạn cho thuê tài sản Quyền sử dụng thời gian thuộc bên thuê → Sự lựa chọn TS thuê bên thuê sở để bên cho thuê mua tài sản từ nhà cung ứng → Hợp đồng thuê mua phải ký văn ghi rõ việc xử lý chấm dứt hợp đồng trước hạn → Thuê mua khác với tín dụng trả góp hoạt động đặc thù: Th mua Tín dụng trả góp Là chế định pháp lý đặc thù tín dụng Là chế định tổng hợp qppl để điều chỉnh mqh bên chủ thể liên quan đến việc cấp tín dụng, tài trợ vốn hình thức tài sản Nó cịn hình thức tín dụng đặc thù trung dài hạn thơng qua hoạt động thuê mua → Đặt yêu cầu cần thực hợp đồng thuê mua để đảm bảo quyền lợi ích người tham gia mơ hình thuê mua nhà xã hội, thuê mua nhà CTXD Đối tượng thuê mua Lãi suất Tài sản, vật Tiền Cao Vì người có tài sản chủ sở Thấp hữu tài sản → Chịu trách nhiệm quản lý tài sản, phí tổn cho quản lý tài sản, bảo hiểm Còn người th khơng phải chịu Sự phát triển Phát triển từ thấp đến cao, từ đơn giản KTTT: Nhu cầu đến phức tạp theo hướng ngày vốn mục đích thỏa mãn nhu cầu thị trường kiếm lợi Chủ thể cấp vốn Hình thức cấp vốn Tính chất pháp lý Tài sản tham gia TS hữu Thời hạn hoàn trả Ân hạn dài vốn Rủi ro phát sinh, bảo hiểm tài sản ⇒ Khái niệm trừu tượng lại nút thắt gỡ cho nhiều người dân nghèo thời gian vừa qua hưởng sách nhà xã hội với gói 30.000 tỷ Câu hỏi 3: Mơ hình Condotel? - Đây mơ hình hoạt động kinh doanh, cho phép cấp sổ đỏ - BĐS hình thành TL: Áp dụng cho Condotel Officetel Câu hỏi 4: Đấu giá BĐS? - Đặc điểm - Hiện tượng thông giá, thông thầu, quân xanh, quân đỏ -T2, ngày 27/4/2020 Câu hỏi 1: Thuê mua Nhà Xã hội (Điều 49 - Luật Nhà xã hội): Những đối tượng thuê mua nhà xã hội quy định Điều 49 Về việc mua bán, chuyển nhượng: Luật có quy định thời hạn sau họ phép chuyển nhượng: - Bản chất HĐTM họ ứng 30% tiền trước, sau họ trả dần 70% giá trị BĐS từ 10 -15 năm theo quy định HĐ ý kết với Quyền sở hữu chuyển giao cho bên thuê bên th tốn hết tồn số tiền 70% ĐK để chuyển nhượng nhà xã hội: Sau 10 năm, HĐ đáo hạn họ phép chuyển nhượng Cịn tất hình thức chuyển nhượng hình thức trá hình khác (trao tay, ) Đều vi phạm pháp luật Và người nhận chuyển nhượng sau khơng thiết phải thuộc 10 đối tượng hưởng sách theo điều 49 (Sự tự thỏa thuận bên) Câu hỏi 2: Trong Luật KD BĐS, quy định chấm dứt HĐ trước hạn, HĐ khác khơng đề cập đến → Có ý gì? - HĐTM không hủy ngang (Hủy ngang: Đang thực tự hủy ln) - Chấm dứt HĐ: Có thể lỗi mục đích bên thực (Đương nhiên chấm dứt) Phân biệt chấm dứt vô hiệu HĐ - Khi hợp đồng ký kết xong, phải có hợp đồng lý HĐ ký kết Câu hỏi 3: Bản chất Pháp lý Hợp đồng theo mẫu Tự nguyện gia nhập thành bên tham gia giao dịch để tham gia giao dịch thực hợp đồng T2, 1/6/2020 Đề câu: - lý thuyết (6đ) - tập (4đ) ● Phòng chống rửa tiền: - Xử phạt vi phạm hành khác so với phạt kỷ luật, trách nhiệm Hình Chú ý: - Soạn thảo HĐ Trong HĐ KDBĐS có điều khoản HĐ VD1: Soạn dự thảo HĐ chuyển nhượng dự án đầu tư có giá trị tỷ địa bàn với diện tích X m2 Hướng dẫn: B1: Xác định HĐ dự án đầu tư có điều khoản: Điều …, Luật … quy định nd Dự thảo bao gồm điều khoản sau Còn tùy, lần sau tự bên thỏa thuận (Điều bên thỏa thuận với nhau) VD2: Hợp đồng môi giới Chú ý: Các bên cần phải có chứng mơi giới (Có số liệu đằng sau): Khi soạn HĐ cần xem xét người có chứng hành nghề chưa CÂU HỎI ÔN TẬP: Khái niệm, đặc điểm, phân loại TTBĐS Khái niệm PL TTBĐS Vai trò ý nghĩa việc điều chỉnh PL thị trường BĐS Quá trình hình thành phát triển TT BĐS QSDĐ TTBĐS, Vai trò QSDĐ TTBĐS Phân loại QSDĐ Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia TT QSDĐ Điều kiện tham gia TT QSDĐ/ Các loại đất tham gia vào TT QSDĐ Hình thức pháp lý tham gia TT QSDĐ 10 Khái niệm nhà ở, CTXD 11 Một số NDCB PL TT nhà CTXD 12 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia TT Nhà CTXD 12 Điều kiện tham gia mua bán Nhà CTXD 13 Thuê mua Nhà CTXD: Mua bán chuyển nhượng 14 Thuê nhà CTXD Dịch vụ BĐS: 15 Khái niệm, hoạt động, phân loại dịch vụ BĐS 16 Vai trò PL TTDV BĐS 17 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia TTDV BĐS 18 Điều kiện tham gia TTDV BĐS: (Định giá, môi giới, quản lý sàn, tư vấn, ) 19 Các hình thức pháp lý: - Hợp đồng đặt cọc - Hợp đồng môi giới - Hợp đồng định giá - HĐ tư vấn … 20 Phân biệt hoa hồng tiền dịch vụ 21.Trong HĐ KDBĐS ý đến HĐ mua bán nhà, CTXD; HĐ chuyển nhượng QSDĐ; HĐ thuê mua nhà CTXD 22 KD BĐS hình thành TL: Chú ý phải phân biệt với mua trả góp; mua trả chậm, trả dần; thuê mua nhà 23 HĐ KDDV BĐS: Đặc điểm?: - Hợp đồng môi giới - HĐ định giá - HĐ tư vấn - HĐ đấu giá - HĐ quảng cáo - HĐ quản lý 24 Quản lý NN TTBĐS - Quản lý NN TT - Thẩm quyền CQQL TT - Nội dung QLNN TT - Các vấn đề liên quan đến tra, kiểm tra, giải khiếu nại, tố cáo - Xử phạt vi phạm hành KD BĐS - Phịng chống rửa tiền ... dự án bất động sản Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản dịch vụ bất động sản khác địa bàn Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, xây dựng... xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản phạm vi địa bàn Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản địa bàn Hợp tác quốc tế kinh doanh bất động sản Thanh tra, kiểm tra, giải... - Môi trường (Đ77.3) a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b) Quy định, hướng dẫn loại đất tham gia thị trường bất động sản theo