Báo cáo thực tập về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Mục Lục LỜI MỞ ĐẦU Thực tập cuối khóa khâu quan trọng trình đào tạo nhằm giúp sinh viên có hội gắn kết lý luận với thực tiễn, tiếp cận cách chân thực với môi trường áp dụng pháp luật thực tế Từ đó, sinh viên rèn luyện tăng cường kỹ thực tế, lực chuyên môn kiến thức pháp luật nói chung, đặc biệt kiến thức pháp luật kinh doanh đào tạo Theo kế hoạch thực tập Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội phân công thầy, cô Bộ môn Luật Kinh doanh, khoảng thời gian từ 01/07/2019 - 31/07/2019, em tham gia thực tập Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, hướng dẫn, dạy nhiệt tình PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội quan thực tập tạo điều kiện hết sức, trình thực tập em diễn thuận lợi, đồng thời tiếp thu, học hỏi nhiều kiến thức, kỹ quý báu Do thời gian thực tập không dài, hướng dẫn anh, chị quan thực tập, em tiếp xúc với tài liệu liên quan đến hoạt động lĩnh vực Quản lý nhà Trong đó, nhà chung cư vấn đề mà em nhận thấy bất cập quy định pháp luật trạng thực tế Vì vậy, em chọn đề tài “Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” để làm đề tài báo cáo Em khơng có tham vọng giải toàn vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư mà dừng lại việc hiểu rõ chất quy định pháp luật hành thực trạng áp dụng pháp luật qua đưa số kiến nghị nhằm khắc phục phần thực trạng nêu Vì kiến thức cịn nhiều hạn chế nên báo cáo thực tập em cịn nhiều thiếu sót, mong nhận đóng góp quý báu thầy để báo cáo em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn cô Dỗn Hồng Nhung - Giảng viên hướng dẫn, người ln tận tâm hướng dẫn giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em từ bắt đầu thực tập hoàn thành báo cáo thực tập Em xin cảm ơn anh, chị Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng tiếp nhận, tận tình giúp đỡ cho em lời khuyên quý báu, bổ ích suốt thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn! Người thực Hồng Thị Thu Trang PHẦN I: TĨM TẮT Q TRÌNH THỰC TẬP Cơ quan thực tập 1.1 Tổng quan Bộ Xây dựng 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Bộ Xây dựng Ngày 29-4-1958, theo Nghị kỳ họp thứ VIII Quốc hội khoá I Chủ tịch Hồ Chí Minh chủ tọa định thành lập Bộ Kiến trúc - Bộ Xây dựng Từ đó, ngày 29-4 hàng năm trở thành ngày truyền thống ngành Xây dựng Việt Nam Dưới lãnh đạo Đảng Nhà nước với nỗ lực tồn thể cán cơng nhân viên suốt chặng đường 55 năm phát triển, ngành Xây dựng đạt nhiều thành tựu góp phần vào thắng lợi to lớn nước công xây dựng bảo vệ Tổ quốc 1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cấu tổ chức Bộ Xây dựng a Chức Bộ Xây dựng quan Chính phủ thực chức quản lý Nhà nước về: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc; hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật đô thị khu công nghiệp, khu kinh tế; quản lý Nhà nước dịch vụ công lĩnh vực quản lý Nhà nước Bộ theo quy định pháp luật b Nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định Nghị định số 36/2012/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2012 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ, quan ngang Bộ nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể 1.2 Tổng quan Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản a Vị trí, chức Cục Quản lý Nhà thị trường bất động sản tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thực chức tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý Nhà nước tổ chức thực thi pháp luật lĩnh vực: Nhà ở, công sở, thị trường bất động sản, tổ chức thực chương trình trọng điểm quốc gia nhà Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền Bộ trưởng b Nhiệm vụ, quyền hạn Cục quản lý nhà thị trường bất động sản có trách nhiệm thực nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định Quyết định số 991/QĐ-BXD việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản Người hướng dẫn - Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Bộ môn Luật Kinh doanh Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội - Người hướng dẫn trực tiếp đơn vị thực tập: + Trưởng phịng Phịng Quản lý Nhà + Phó trưởng phòng Phòng Quản lý Nhà + Chuyên viên Phòng Quản lý Nhà Nội dung thực tập Trong suốt thời gian tập Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, có cơng việc mang tính chất thường xun cơng việc mang tính chất theo thời vụ: - Nghiên cứu văn pháp luật - Cập nhật văn pháp luật liên quan đến quản lý nhà ở, nhà chung cư - Trình bày, trao đổi với người hướng dẫn vấn đề bất cập, vướng mắc pháp luật hành Thời gian thực tập Từ ngày 01/07/2019 - 31/07/2019 Trong khoảng thời gian thực tập, em có kiến thức bổ ích kinh nghiệm quý báu môi trường làm việc chuyên nghiệp Cơ quan thực tập tạo điều kiện giúp em có khả vận dụng kiến thức kỹ tích lũy 03 năm vừa qua PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.1” Từ quy định ta hiểu nhà chung cư nhà cao tầng, thường tập trung khu thị, gồm có nhiều hộ độc lập cho nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình để để kết hợp với hoạt động kinh doanh Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu phần diện tích bên hộ chung cư phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sống nhà chung cư Nhà chung cư có mục đích để nhà chung cư thiết kế, xây dựng sử dụng cho mục đích để Cịn nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhà chung cư thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích mục đích khác làm văn phịng, dịch vụ, thương mại Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Nhà chung cư loại hình nhà ở, mang đầy đủ đặc điểm loại hình nhà nói chung người xây dựng nên theo tiêu chuẩn, quy chuẩn định; gắn với quyền sở hữu đất tài sản gắn liền với đất; sử dụng vào mục đích để Ngồi ra, nhà chung cư cịn số đặc điểm khác Một là, nhà chung cư có gắn kết mật thiết quyền sở hữu chung quyền sở hữu riêng Đi liền với quyền lợi, nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ sở hữu Đối với phần sở hữu riêng nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng việc sử dụng phần sở hữu riêng phải đảm bảo cơng thiết kế, mục đích phê duyệt không làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chung cư khác phần sở hữu chung nhà chung cư.2 Đối với phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư quy định phần diện tích mà tất chủ sở hữu chủ hộ chung cư quyền khai thác sử dụng nhau, đồng thời người phải có trách nhiệm gìn giữ, bảo quản đóng góp kinh phí để trì đảm bảo cho vận hành chúng Hai là, chủ sở hữu hộ nhà chung cư có chịu hạn chế việc sử dụng quyền sở hữu phần diện tích chung Các chủ sở hữu hộ chung cư đồng chủ sở hữu phần diện tích chung khi thực quyền phần diện tích chủ thể phải có nghĩa vụ tôn trọng quyền chủ thể khác Các chủ hộ tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung mà phải thực quy định hạn chế quyền như: không gây tiếng ồn ảnh hưởng hộ khác, không đập phá phần diện tích chung Trần Lê Thị Kim Uyên, Trường Đại học Cần Thơ – Khoa Luật (2014), “Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” Ba là, nhà chung cư loại hình nhà có trọng tải lớn Mỗi tịa nhà chung cư thường bao gồm nhiều hộ Hiện nay, nhà chung cư thường xây dựng với nhiều tầng, thang máy dần trở thành phận thiếu chung cư cao tầng, để đảm bảo tiện lợi cho người sử dụng, nhà chung cư bố trí xây dựng thêm nhà để xe, khu kỹ thuật, khu sinh hoạt chung 1.1.3 Tầm quan trọng nhà chung cư Thực nghiêm túc sách Đảng Nhà nước việc phát triển kinh tế, xã hội nhiều năm giúp nước ta tạo nhiều chuyển biến tích cực, đáng kể Bên cạnh thành cơng đáng kể vấn đề nhu cầu đời sống người dân ngày tăng cao, đặc biệt nhu cầu nhà Tốc độ thị hóa nhanh với vấn đề bùng nổ dân số dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh ngày bị thu hẹp tốn khó Việt Nam Chính thế, xu hướng người ta tìm kiếm đến loại hình nhà tiết kiệm đất tiện nghi, phù hợp với lối sống đô thị giá vừa phải Mơ hình nhà chung cư đáp ứng điều kiện này, phù hợp với lựa chọn đại đa số người dân xã hội: Tiết kiệm đất, dịch vụ thực đầy đủ, tận dụng tối đa sở hạ tầng kỹ thuật, tạo không gian sống đầy đủ, tiện nghi cho người Đứng góc độ kinh tế, ta nhận thấy nhà chung cư đem lại lợi ích khơng cho người mua nhà mà nguồn thu lớn Chủ đầu tư hay người môi giới trung gian nhà chung cư, tạo môi trường kinh doanh bất động sản sơi đóng góp vào nguồn thu Quốc gia Từ góc độ xã hội, nhà chung cư không đáp ứng nhu cầu ăn cho người dân mà đồng thời tạo dựng không gian sống tiện nghi, đầy đủ đại Các cư dân có trách nhiệm giữ gìn, bảo vệ tài sản chung chung cư, tham gia vào hoạt động liên quan đến nhà chung cư Tầm quan trọng nhà chung cư thể rõ hai mặt kinh tế xã hội Việc phát triển nhà chung cư xu hướng yêu cầu xã hội tình trạng quỹ đất dân sinh ngày bị thu hẹp kèm với vấn đề bùng nổ dân số giới, tốc độ thị hóa nhanh 1.2 Sự cần thiết việc quản lý, sử dụng nhà chung cư Trước đây, Việt Nam có xuất loại hình nhà tập thể khu vực có nhà máy, xí nghiệp Sở dĩ loại hình nhà tập thể (hiện gọi nhà chung cư) đời phát triển mạnh mẽ nhà máy, xí nghiệp thu hút lượng lớn cơng nhân đổ khu đô thị để làm việc dẫn đến tình trạng dân cư khu cơng nghiệp tăng đột biến quỹ đất lại eo hẹp Trước tình trạng đó, việc xây dựng nhà chung cư giải pháp tương đối hiệu quả, khắc phục vấn đề lớn nhà khu đông dân cư Tuy nhiên, với việc xây dựng hàng loạt nhà chung cư cao tầng lại chế quản lý, sử dụng cách hợp lý, thống nên xảy nhiều hậu kèm theo: Chất lượng cơng trình bị suy giảm nhanh chóng, nhiều chung cư bị xuống cấp trầm trọng, vấn đề điện, nước chất lượng sống cư dân nhà chung cư không đảm bảo Trong thời gian qua với phát triển loại hình nhà chung cư, cơng tác quản lý, sử dụng nhà chung cư lĩnh vực quan trọng quan tâm thực bước đầu đạt kết đáng kể Thông qua hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư góp phần vào nhiệm vụ trì chất lượng, giữ gìn vệ sinh, đảm bảo an ninh giữ gìn cảnh quan mơi trường nhà chung cư 1.3 Tổng quan quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.3.1 Khái niệm quản lý, sử dụng nhà chung cư Theo từ điển Tiếng Việt, quản lý hiểu việc tổ chức điều khiển hoạt động theo yêu cầu định, sử dụng nghĩa lấy làm phương tiện để phục vụ nhu cầu, mục đích Từ đó, hiểu quản lý, sử dụng nhà chung cư việc tổ chức điều khiển hoạt động để thực việc khai thác, định đoạt để phục vụ nhu cầu, mục đích chủ sở nhà, cơng trình xây dựng hay chủ thể có quyền sử dụng đất thơng qua hình thức ủy quyền Hiện nay, hầu hết chung cư xây dựng với quy mô lớn, dân cư đơng đúc, cao tầng sử dụng với mục đích hỗn hợp, với việc quản lý, sử dụng chung cư bắt đầu đặt từ nhà chung cư hồn thành có chủ hộ dọn đến Các thiết bị kỹ thuật lắp đặt nhà chung cư thực cách đồng thống phải thực thường xuyên, đặn, kỹ thuật để đảm bảo chất lượng sống cư dân Việc thực công tác quản lý nhà chung cư hoạt động quản lý việc sử dụng, trì bảo dưỡng thiết bị kỹ thuật, cơng trình xây dựng cơng cộng tiện ích chung khác bãi gửi xe, quản lý hồ sơ, số liệu liên quan đến nhà chung cư: số hộ dân, số lượng xe gửi bãi, quy chế quản lý nhà chung cư Hoạt động cung cấp dịch vụ nhà chung cư việc cung ứng dịch vụ điện, nước, vấn đề an ninh dịch vụ vui chơi, giải trí khác cho cư dân sinh sống chung cư 1.3.2 Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư Theo quy định pháp luật Việt Nam hành, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm số nội dung sau: Thứ nhất, quản lý vận hành nhà chung cư việc quản lý vận hành hoạt động tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo cho cư dân có mơi trường sống tiêu chuẩn, an tồn.Việc vận hành nhà chung cư cần phải doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực Doanh nghiệp phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp luật thực việc ký kết hợp đồng với Ban quản trị nhà chung cư sau thành lập Trước đó, chưa có Ban quản trị nhà 10 Việc luật thiếu quy định gây nên tranh chấp khơng đáng có nhiều khu chung cư dự án Mon City (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) 12 Cụ thể, tính diện tích logia, đơn vị đo đạc độc lập phía Chủ đầu tư thuê áp dụng theo nguyên tắc pháp luật tương tự để tính diện tích logia cách tính diện tích ban cơng đơn vị đo đạc cư dân th lại khơng tính theo cách đo đạc Điều dẫn đến việc sai số cách tính diện tích hai bên, sai lệch từ 1m2 đến 2m2 hộ Có thể nhận thấy rằng, hoạt động tranh chấp cách tính logia chung cư dự án Mon City kể câu chuyện hiếm, khó tránh khỏi mà pháp luật cịn chưa có quy định cụ thể Theo hướng dẫn Bộ Xây dựng Cơng văn số 266/BXD-QLN cách tính diện tích sử dụng phần logia nhà chung cư nêu trường hợp nhà chung cư có phần logia, để tránh mâu thuẫn khơng đáng có gia khách hàng (bên mua) Chủ đầu tư (bên bán) tự thỏa thuận, thống thực theo hợp đồng mua bán hộ ký hai bên.Trường hợp có khiếu nại, tranh chấp hợp đồng mua bán hộ ký trước giải theo pháp luật dân 3.2.5 Các tranh chấp khác Tại số nơi tồn số tranh chấp liên quan đến chất lượng cơng trình Chủ đầu tư chưa nghiệm thu hồn thành cơng trình, chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng Tại dự án chung cư Hanhud 234 Hoàng Quốc Việt, hạng mục phòng cháy chữa cháy chung cư 243 Hanhud Hoàng Quốc Việt dù chưa hoàn thiện chưa quan chức kiểm định nghiêm thu theo quy định Chủ đầu tư dự án đưa khách hàng vào ở, bỏ qua quy định đảm bảo an tồn, cháy nổ, coi thường tính mạng người dân trường hợp hỏa hoạn xảy ra.13 12 Tuấn Minh (2018), “Tranh chấp diện tích hộ chung cư thiếu quy định thực tế” 13 Sức khỏe cộng đồng (2018), “Chung cư 234 Hoàng Quốc Việt: Chưa nghiệm thu PCCC 'lùa' khách hàng vào ở?” 24 Các tranh chấp liên quan đến chất lượng cơng trình cịn việc vi phạm Chủ đầu tư trình đầu tư xây dựng: tự ý đổi cơng cơng trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích tầng mái kỹ thuật, xây dựng cơng trình khơng với quy hoạch phê duyệt, giấy phép xây dựng cấp Chất lượng cơng trình khơng đảm bảo; trang thiết bị nội thất không với cam kết hợp đồng Tiếp đến, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ: Chủ đầu tư chậm bàn giao hộ không thực điều khoản phạt hợp đồng mua bán hộ quy định, hợp đồng mua bán hộ ký sau ngày Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành hợp đồng lại không quy định việc đóng kinh phí bảo trì Hay tranh chấp phát sinh Chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người mua hộ Đây coi số tranh chấp gay gắt, gây khiếu kiện tập thể thời gian qua Ngồi ra, cịn số tranh chấp nhỏ lẻ khác Chủ đầu tư không thực đầy đủ nghĩa vụ theo quy định; Ban quản trị không đủ lực làm việc; đơn vị quản lý vận hành không đủ điều kiện để ký kết Hợp đồng với nhà chung cư để thực nhiệm vụ quản lý vận hành nhà chung cư; không minh bạch, công khai vấn đề tài theo quy định 3.3 Nguyên nhân tranh chấp hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Một là, hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ liên quan đến hoạt động trình quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa có tính cập nhật, chưa theo kịp phát triển xã hội Trong đó, lại có nhiều văn pháp luật, chồng chéo mâu thuẫn lẫn gây khó khăn cho trình sử dụng, áp dụng giải vụ việc thực tế Chẳng hạn quy định Ban quản trị nhà chung cư, theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 quy định tổ chức có tư cách pháp nhân phải có tài sản độc lập 25 chịu trách nhiệm tài sản 14 Tuy nhiên, Ban quản trị quy định pháp luật hành có tư cách pháp nhân lại chưa có tài sản độc lập để chịu trách nhiệm hoạt động Từ dẫn đến trường hợp có xuất hành vi vi phạm pháp luật lĩnh vực nhà chung cư thành viên Ban quản trị cần phải nộp tiền phạt lại khơng có tiền để nộp dẫn đến quy định pháp luật xử lý vi phạm không thực thi Có thể nói, quy định pháp luật nhà nói chung nhà chung cư nói riêng năm gần có bước tiến đáng kể, tăng cường tính quản lý phần giảm bớt tranh chấp, khiếu kiện Tuy nhiên, thiếu vắng văn hướng dẫn thi hành điều luật nên trình áp dụng gặp nhiều vướng mắc, khó khăn 15 Trong hệ thống quy phạm pháp luật nhà chung cư Việt Nam nay, có số vấn đề chưa quy định rõ: Cách tính diện tích hộ, logia, diện tích chung – riêng; Quốc hội ban hành Luật Nhà năm 2014 lại chưa có quy định chuyển tiếp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung với nhà chung cư cũ xây dựng trước thời điểm Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực (tức trước ngày 01/07/2014) dẫn đến việc sửa chữa, tu dưỡng, công tác bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị kỹ thuật gặp nhiều trở ngại khơng có nguồn kinh phí để thực Các quan có thẩm quyền chậm triển khai xử phạt thiếu chế tài xử phạt hành vi vi phạm thời gian tương đối dài Chế tài xử lý vi phạm lại chưa đủ sức răn đe dẫn đến Chủ đầu tư bất chấp, cố tình vi phạm gây thiệt hại cho quyền lợi cư dân Hai là, lực nhận thức bên quan hệ pháp luật Về phía Chủ đầu tư, số Chủ đầu tư chưa đủ lực để thực dự án , quan tâm đến việc thu lợi nhuận từ nhà chung cư mà chưa trọng cách thích đáng đến nghĩa vụ sau bán nhà, cung cấp dịch vụ Chẳng hạn, nhiều Chủ đầu tư khơng mở tài khoản riêng để quản lý quỹ kinh phí bảo trì phần sở hữu 14 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 số 91/2015/QH13 15 Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ 26 chung 2% đồng thời đưa khoản tiền vào để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh mình, tìm nhiều lý để trì hỗn để chậm bàn giao kinh phí bảo trì Thậm chí, Chủ đầu tư cịn chấp nhận nộp phạt để chiếm dụng khoản kinh phí Nhiều Chủ đầu tư thực có hành vi hoạt động chuyển nhượng dự án không quy định, điều chỉnh cơng năng, mục đích sử dụng phần dự án chưa chấp thuận quan có thẩm quyền dẫn đến trường hợp có nhiều dự án nhà chung cư khơng đủ sở để tốn số liệu kinh phí bảo trì với Ban quản trị Các Chủ đầu tư không công khai, minh bạch đầy đủ thông tin dự án thay đổi dự án trình thực đầu tư nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân Cụ thể, số Chủ đầu tư không giao tài liệu, hồ sơ đồ nhà chung cư cho Ban quản trị, nhiều nhà chung cư khác cịn xảy tình Chủ đầu tư khơng chịu cung cấp tài khoản, báo cáo kinh phí bảo trì 2% thu người mua nhà, xác định phần kinh phí bảo trì để cưỡng chế thu hồi Về phía Ban quản trị nhà chung cư, thời gian qua, liên tiếp vụ tranh chấp cư dân với Ban quản trị xảy cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu lực minh bạch Chẳng hạn, trưởng Ban quản trị chung cư quận Long Biên tiêu tỷ đồng tiền phí bảo trì tịa nhà chuyển nơi khác Ngoài ra, để xảy tranh chấp, khiếu kiện nhiều phần nhận thức người dân lĩnh vực nhà chung cư chưa cao Một số hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ đầu tư lập chưa tuân thủ quy định pháp luật liên quan, thường có số điều khoản chưa rõ ràng, có lợi cho phía Chủ đầu tư lại gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân 16 Khi ký kết hợp đồng mua nhà, người dân không xem xét hết nội dung, điều khoản hợp đồng mua bán hộ gây ảnh hưởng đến quyền lợi cho thân Bộ Xây dựng (2018), Văn số 1304/BXD-QLN tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối Chủ đầu tư dự án bất động sản 16 27 Việc thực nội quy nhà chung cư pháp luật liên quan đến nhà chung cư, ý thức để bảo vệ giữ gìn mơi trường sống chung, thiết bị kỹ thuật dùng chung người dân chưa tốt, gây khó khăncho đơn vị thực chức quản lý vận hành nhà chung cư Ba là, vai trò quan quản lý Nhà nước lĩnh vực nhà chung cư Trong thời gian vừa qua ta nhận thấy, vai trò quản lý Nhà nước quan chuyên ngành, quyền địa phương số nơi thực chưa tốt dẫn đến nhiều sai phạm chưa bị xử lý, công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để chủ thể pháp luật có liên quan hiểu áp dụng thống chưa thực tốt, công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa phát hiện, xử lý kịp thời 28 Chương 4: Một số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam 4.1 Kiến nghị việc hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian qua, vào ngày 31/05/2018, Bộ Xây dựng có Văn số 1304/BXD-QLN báo cáo với Thủ tướng Chính phủ tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối Chủ đầu tư dự án bất động sản Dựa sở báo cáo Bộ Xây dựng, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư 17 Cụ thể, Chỉ thị này, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ cho cho các Bộ, đặc biệt Bộ Xây dựng; ngành có liên quan Ủy ban nhân dân địa phương nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước khắc phục vấn đề bất cập xảy thời gian gần liên quan đến lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư Thực nghiêm túc yêu cầu Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị để triển khai Chỉ thị số 29/CT-TTg với tham gia đại diện Bộ, ban, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, với ban hành văn pháp luật để triển khai Chỉ thị nêu Thủ tướng Chính phủ Có thể nhận thấy năm qua, nội dung tranh chấp quản lý, sử dụng nhà chung cư ngày phức tạp, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội Để giải tranh chấp này, cần đẩy mạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu công tác hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Muốn vậy, tất chủ thể có liên quan đến nhà chung cư nói riêng tồn xã hội nói chung cần phải thực số giải pháp để khắc phục tồn tại, vướng mắc nói Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ 17 29 4.1.1 Đối với quan quản lý Nhà nước Chính phủ, Bộ Xây dựng Bộ, ban, ngành có liên quan cần phải ban hành văn hướng dẫn, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành điều luật; rà soát, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật có liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ quyền lợi cư dân, Ban quản trị, Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Quy định chế tài xử phạt hành vi vi phạm lĩnh vực nhà chung cư Nghị định số 139/2017/NĐ-CP nghiêm khắc hơn, đầy đủ đủ sức răn đe tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, chẳng hạn cần quy định bổ sung chế tài áp dụng trường hợp khơng thống tốn số liệu kinh phí bảo trì Chủ đầu tư Ban quản trị; Chủ đầu tư không đủ lực thực dự án; Chủ đầu tư cố tình khơng bàn giao hồ sơ nhà chung cư; Bổ sung thêm điều luật hướng dẫn thi hành Luật Nhà văn pháp luật khác có liên quan Cụ thể, cần quy định rõ nguồn kinh phí Ban quản trị nhà chung cư dùng để trích nộp Ban quản trị bị xử phạt vi phạm hành chính; nghiên cứu, ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, quy định rõ cách xác định diện tích hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung- riêng; hình thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến, lấy ý kiến phiếu, ) giảm tỷ lệ số người tham dự để bầu Ban quản trị từ 75% xuống 50% lần thứ 02 Ủy ban nhân dân cấp Phường tổ chức để bầu Ban quản trị.; bổ sung quy định điều kiện, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị; tăng cường trách nhiệm cấp địa phương nơi có nhà chung cư Bộ Xây dựng cần phối hợp với quan quản lý Nhà nước để thực đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, hướng dẫn địa phương, tổ chức, hiệp hội, cá nhân việc thực quy định pháp luật nhà nói chung mà nhà chung cư nói riêng Phối hợp tích cực với Bộ Công an việc tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, công tác điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư 30 4.1.2 Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần phải đạo quan chức địa phương việc triển khai, thực nghiêm túc quy định pháp luật lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư Tổ chức tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật nhà địa bàn Ban hành văn pháp luật quy định, hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thẩm quyền Phối hợp với quan chức địa phương việc thực hoạt động cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định pháp luật hành; xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm 4.1.3 Các tổ chức, cá nhân có liên quan Các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư cần phải có trách nhiệm tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật nhà nói chung nhà chung cư nói riêng tham gia vào công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Các tổ chức, cá nhân cần có trách nhiệm việc thực việc kiểm tra, giám sát báo cáo kịp thời cho đơn vị có chức xử lý phát hành vi vi phạm nhà chung cư theo quy định pháp luật 4.2 Kiến nghị việc tổ chức thực quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Nhằm mục đích tăng cường hiệu quản lý Nhà nước hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng với Bộ, ban, ngành khác có liên quan cần thực nhiệm vụ nghiêm túc theo văn bản, thị Thủ tướng Chính phủ, cụ thể: Thứ nhất, cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu ban hành văn pháp luật, hướng dẫn cụ thể, chi tiết việc quản lý, sử dụng nhà chung cư: ban hành 31 khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, quy định chi tiết vấn đề “giá bán hộ cao nhất” liên quan đến việc thu kinh phí bảo trì 2% phần diện tích riêng khơng phải hộ Chủ đầu tư, Thứ hai, đạo quan chuyên môn địa bàn việc triển khai, thực nghiêm túc quy định pháp luật có liên quan lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà năm 2014, văn pháp luật hướng dẫn thi hành; từ tích cực, chủ động giải vướng mắc, tranh chấp trình quản lý, sử dụng nhà chung cư Thứ ba, cần tích cực, chủ động hoạt động tra, kiểm tra, giám sát tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Thứ tư, đạo quan chức địa phương tích cực, tăng cường công tác phục vụ cho cư dân nhà chung cư việc thực hoạt động phòng chống cháy nổ; tập huấn phòng chống cháy nổ; chấn chỉnh, khắc phục hành vi vi phạm phát hành vi; đồng thời đẩy mạnh hoạt động cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ chung cư đáp ứng đủ điều kiện để cấp phù hợp với quy định pháp luật địa bàn hoạt động mình, 32 PHẦN III: PHẦN KẾT THÚC Nhận xét thân 1.1 Ưu điểm - Có sức khỏe tốt giúp đáp ứng yêu cầu công việc - Vui vẻ, hòa đồng cởi mở với người - Nhiệt tình, tận tâm cơng việc - Có ý thức kỷ luật tốt - Nhanh chóng tiếp thu ý kiến đóng góp yêu cầu giao - Chịu khó, khơng ngừng học hỏi, chủ động tìm cách giải vấn đề phát sinh cơng việc - Khả làm việc nhóm kỹ xã hội tốt 1.2 Nhược điểm - Có lúc chưa biết cách áp dụng kiến thức học vào công việc cách linh hoạt - Vốn kinh nghiệm thực hành luật chưa nhiều nên khơng tránh khỏi thiếu sót - Kỹ tìm kiếm tài liệu chưa tốt - Tìm hiểu lĩnh vực chưa học kiến thức lý thuyết nên tiếp xúc với công việc thực tế nhiều bỡ ngỡ, vừa phải trau dồi kiến thức vừa phải tìm hiểu vấn đề thực tế nên hiệu công việc chưa cao 33 LỜI KẾT LUẬN Trên tất kết em thu đợt thực tập vừa qua Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư phận quan trọng pháp luật Quản lý nhà hệ thống pháp luật Việt Nam.Vậy nên, thay đổi dù nhỏ có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến môi trường kinh doanh tâm lý xã hội Trước tình trạng thị hóa ngày nhiều với vấn đề bùng nổ dân số nay, vấn đề xây dựng hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư toán nan giải cần tập trung nhiều sức lực để thực Nếu không kịp thời khắc phục bất cập hạn chế cịn tồn đọng tiến tới gây nhiều bất cập, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội Qua đợt thực tập em thấy rõ vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật khó khăn Đây bước tiền đề cho khả nhận thức đối chiếu pháp luật vào thực tiễn sống em cách chân thực Tuy nhiên, thiếu sót việc tiếp cận tài liệu, hạn chế kinh nghiệm báo cáo em cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu q thầy để giúp em nắm rõ hơn, hồn thiện kiến thức em lĩnh vực Em xin chân thành cảm ơn! 34 Danh mục tài liệu tham khảo Quốc hội (2014), Luật Nhà năm 2014 số 65/2014/QH13 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 số 91/2015/QH13 Bộ Xây dựng (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng (2017), Quyết định số 991/QĐ-BXD việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức Cục quản lý Nhà thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng (2017), Công văn số 266/BXD-QLN gửi Văn phòng luật sư INTERLA cách tính diện tích sử dụng phần logia hộ chung cư Bộ Xây dựng (2018), Văn số 1304/BXD-QLN tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối Chủ đầu tư dự án bất động sản Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ 10 Trần Lê Thị Kim Uyên, Trường Đại học Cần Thơ – Khoa Luật (2014), “Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” 11 Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Khoa Luật_ Đại học Quốc gia Hà Nội (2015), “Pháp luật quản lý nhà chung cư Việt Nam” 12 Đức Linh (2018), “Tranh chấp phí bảo trì chung cư: 'Cuộc chiến' chưa có hồi kết” Web: https://bom.to/KzkLQ Truy cập: 20h, ngày 20/07/2019 13 Thu Phương (2018), “'Nội chiến' phí quản lý chung cư” 35 Web: https://bom.to/rn1Lk Truy cập: 20h30p, ngày 20/07/2019 14 An Yên (2018), “Nhà chung cư Hà Nội: Nổi lên tranh chấp sở hữu chung riêng” Web: https://bom.to/5GqCE Truy cập: 22h, ngày 22/07/2019 15 Tuấn Minh (2018), “Tranh chấp diện tích hộ chung cư thiếu quy định thực tế” Web: https://bom.to/m4SDy Truy cập: 20h, ngày 23/07/2019 16 Sức khỏe cộng đồng (2018), “Chung cư 234 Hoàng Quốc Việt: Chưa nghiệm thu PCCC 'lùa' khách hàng vào ở?” Web: https://bom.to/qIzok Truy cập: 23h, ngày 23/07.2019 17 Lý Thế Dân (2008), “Đi tìm định nghĩa chung cư” Web: https://bom.to/cqp6Y Truy cập 20h, ngày 24/07/2019 36 Ý KIẾN NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN 37 38 ... Luật Nhà số 65/2014/QH13 11 Chương 2: Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư Tham gia trực tiếp vào hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm... hành nhà chung cư Hôi nghị nhà chung cư định Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu giá dịch vụ quản lý nhà chung cư thực theo thỏa thuận chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư. .. Ban quản trị phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, gọi Hội nghị nhà chung cư bất thường 2.1.2 Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư quan đại diện cho cư dân nhà chung cư, Hội nghị nhà