Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội

Về nội dung ñất ñai với tính chất là nguồn lực quan trọng của quá trình công nghiệp hoá CNH, hiện ñại hoá HðH ñất nước, trong ñiều kiện nền KTTT, cũng ñã ñược nhiều tổ chức, cá nhân các [r]

i lêi cam ®oan Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu riêng tôi Các tư liệu, kết nghiên cứu Luận án chưa ñược công bố tài liệu nào khác T¸c gi¶ TrÇn Tó C−êng ii môc lôc Lêi cam ®oan Môc lôc Danh môc ch÷ viÕt t¾t Danh mục sơ đồ biểu bảng Më ®Çu i ii iii iv Ch−ơng Một số vấn đề lý luận và thực tiễn vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thÞ ho¸ 10 1.1 Đất đô thị và cần thiết tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai 10 1.2 Quản lý nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá 46 1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đai số n−ớc trên giới và sè tØnh, thµnh phè n−íc 60 Ch−ơng Thực trạng Quản lý nhà n−ớc đất đai qu¸ tr×nh §« thÞ ho¸ ë thµnh phè Hµ néi tõ cã luật đất đai năm 1987 đến 72 2.1 §iÒu kiÖn tù nhiªn vµ kinh tÕ - xD héi cña thµnh phè Hµ Néi ¶nh h−ởng tới vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá 72 2.2 Thực trạng quản lý nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Nội từ có Luật đất đai năm 1987 đến 84 Ch−ơng định h−ớng và giải pháp tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Néi thêi gian tíi 140 3.1 Dù b¸o vÒ sù ph¸t triÓn cña thµnh phè Hµ Néi vµ xu h−íng biÕn động đất đô thị quá trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 141 3.2 Định h−ớng tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Nội quá trình đô thị hoá 149 3.3 Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 168 KÕt luËn Danh môc tµi liÖu tham kh¶o C¸c c«ng tr×nh khoa häc ®D c«ng bè cña t¸c gi¶ Phô lôc 192 iii Danh môc nh÷ng ch÷ viÕt t¾t B§S BCHTW CNXH CHXHCN CNTB CNH §TH §GHC GPMB GCN H§BT H§CP H§ND H§H QLNN QSD§ QHSX LLSX TNHH TLSX WTO SD§ SHTN SHTT SHNN Së TNMT&N§ Phßng TN&MT UBTVQH UBND NSD§ NXB KTTT VN§ USD : Bất động sản : Ban chÊp hµnh Trung −¬ng §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam : Chñ nghÜa XD Héi : Céng hoµ xD héi chñ nghÜa ViÖt Nam : Chñ nghÜa t− b¶n : C«ng nghiÖp ho¸ : §« thÞ ho¸ : §Þa giíi hµnh chÝnh : Gi¶i phãng mÆt b»ng : GiÊy chøng nhËn : Hội đồng Bộ tr−ởng : Hội đồng Chính phủ : Hội đồng nhân dân : Hiện đại hoá : Qu¶n lý Nhµ n−íc : Quyền sử dụng đất : Quan hÖ s¶n xuÊt : Lùc l−îng s¶n xuÊt : Tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n : T− liÖu s¶n xuÊt : Tæ chøc Th−¬ng m¹i ThÕ giíi : Sử dụng đất : Së h÷u t− nh©n : Së h÷u tËp thÓ : Së h÷u nhµ n−íc : Sở Tài nguyên Môi tr−ờng và Nhà đất : Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng : Uû ban th−êng vô quèc héi : Uû ban nh©n d©n : Ng−ời sử dụng đất : Nhµ xuÊt b¶n : Kinh tÕ thÞ tr−êng : TiÒn ViÖt Nam : TiÒn Mü iv Danh môc c¸c b¶ng biÓu sö dông luËn ¸n Biểu 2.1 Chuyển đổi cấu kinh tế thành phố Hà Nội (theo GDP giá thực tế) 77 Biểu 2.2 Tình hình sử dụng đất số loại đất chủ yếu trên địa bàn thµnh phè Hµ Néi Biểu 2.3 Tổng hợp kết đo vẽ đồ Địa chính sở thành phố Hà Nội 80 92 Biểu 2.4 Kết giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nông nghiệp thành phố Hà nội (Theo Nghị định 64/CP) 96 BiÓu 2.5 KÕt qu¶ kª khai, ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông đất theo Nghị định số 60/CP thành phố Hà Nội (Thời điểm n¨m 1998) 97 Biểu 2.6 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Hà Nội 98 Biểu 2.7 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu vực nông thôn thành phố Hà Nội (tính đến năm 2005) 99 Biểu 2.8 Tình hình sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng (Tổng hợp theo Quyết định 2841/QĐ-UB ngày 04/08/1995) 100 BiÓu 2.9 Tæng hîp kÕ ho¹ch vµ kÕt qu¶ thùc hiÖn kÕ ho¹ch chuyÓn môc đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và xây dựng đô thị thành phố Hà Nội – Giai đoạn 1996 - 2000 104 Biểu 2.10 Kết thực kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2005 ë thµnh phè Hµ Néi 105 Biểu 2.11 So sánh giá đất số thời điểm theo các Quyết định khung giá đất UBND thành phố Hà Nội – Từ năm 1994 - 2005 112 Biểu 2.12 Các khoản thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai ®o¹n 1991-2006 118 Biểu 3.1 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 trên địa bàn thµnh phè Hµ néi 147 Më ®Çu Tính cấp thiết đề tài Hà Nội là Thủ ñô nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam, “là trung tâm ñầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế nước, là nơi ñặt trụ sở các quan Trung ương ðảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các quan ñại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn các hoạt ñộng ñối nội, ñối ngoại quan trọng nước” [71-31] Trong nghiệp xây dựng và phát triển ñất nước, thủ ñô Hà Nội có vị trí quan trọng hàng ñầu, không ñóng góp tiềm lực kinh tế cho quốc gia, Hà Nội còn là nơi nghiên cứu, phát và tổ chức thực hiện, nhân rộng chủ trương ñường lối kinh tế ðảng, phục vụ việc hoạch ñịnh chiến lược kinh tế ñất nước Một mục tiêu lớn ñã ñược ðảng và Nhà nước ñặt là xây dựng, phát triển Thủ ñô xứng ñáng với vị Thủ ñô ñất nước có 100 triệu dân vào năm 2020 Chính vì vấn ñề ñô thị hoá (ðTH) thành phố Hà Nội không có ý nghĩa mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, là ñộng lực ñể xây dựng, phát triển thành phố Hà Nội “…văn minh, ñại, kế thừa và phát huy truyền thống lịch sử ngàn năm văn hiến Thăng Long - Hà Nội” [71-31] ðất ñai là nguồn nội lực quan trọng hàng ñầu nghiệp ðTH không ñể ñáp ứng nhu cầu mặt bằng, mà còn là hàng hoá ñặc biệt ñể khai thác nhằm tạo nguồn vốn ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị Kể từ sau có Luật ðất ñai năm 1987, ñặc biệt sau Luật ðất ñai năm 1993, tốc ñộ ðTH Thành phố Hà Nội diễn ngày càng nhanh Do ảnh hưởng ðTH, ñất ñai Hà Nội biến ñộng mạnh mục ñích sử dụng và ñối tượng sử dụng Diện tích ñất nông nghiệp nông thôn thu hẹp dần, diện tích ñất ñô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế ñất ñô thị ñược tiền tệ hoá theo quy luật KTTT Quan hệ sử dụng ñất ñô thị có phát sinh phức tạp mà nhiều ñã vượt ngoài tầm kiểm soát Nhà nước - ñó là tình trạng tự chuyển mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật, quá tải hạ tầng kỹ thuật ñô thị; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn ñầu tư cho ðTH… ðặc biệt ñô thị phát triển không theo ñúng mục tiêu ñịnh hướng Nhà nước công tác xây dựng và quản lý quy hoạch kém (trong ñó có quy hoạch ñô thị và quy hoạch sử dụng ñất) Giá ñất ñô thị trên thị trường bất ñộng sản có biến ñộng phức tạp, gây khó khăn cho phát triển kinh tế xã hội Do biến ñộng quan hệ sử dụng ñất quá trình ðTH, tình hình chính trị - xã hội có biểu xấu như: cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn; tình trạng khiếu kiện ngày càng gia tăng, ñặc biệt khiếu kiện lĩnh vực ñất ñai chiếm tỷ lệ lớn… ðể cải tạo và phát triển ñô thị, Thành phố ñã phải ñầu tư hàng tỷ USD, ñó chủ yếu là từ các nguồn vốn vay các nhà ñầu tư nước ngoài Trong ñó, nguồn vốn này không phải hoàn toàn ñược sử dụng ñể ñầu tư trực tiếp cho các công trình ñô thị, nó còn ñược sử dụng cho chi phí ñền bù giải phóng mặt (GPMB) ðể giải vấn ñề vốn ñầu tư, từ năm 1997 thành phố Hà Nội ñã thí ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất (QSDð) Chủ trương này ñã góp phần tháo gỡ khó khăn vốn ñầu tư cho số dự án trọng ñiểm Tuy nhiên thực tế thành phố Hà Nội, vấn ñề khai thác nguồn lực ñất ñai thông qua hình thức giao ñất ñấu giá, ñấu thầu nhằm ñáp ứng nhu cầu mặt ñất ñai cho các nhà ñầu tư và vốn ñầu tư cho ðTH mức làm ñiểm Vai trò Nhà nước quản lý, sử dụng ñất với chức là ñại diện cho sở hữu toàn dân ñất ñai chưa rõ ràng, hiệu quản lý thấp; quan hệ kinh tế ñại diện sở hữu ñất ñai với người sử dụng ñất (SDð) chưa minh bạch và nhiều xúc nảy sinh , quá trình đTH thành phố Hà Nội đó là nội dung cần ựược nghiên cứu và lý giải lý luận và thực tiễn Là cán công tác nhiều năm quản lý ñất ñai, quản lý ñô thị thành phố Hà Nội, nghiên cứu sinh nhận thức: ðTH và vấn ủề ủất ủai quỏ trỡnh ðTH; quản lý nhà nước đất đai KTTT nước ta ñó có thành phố Hà Nội là vấn ñề mang tính cấp thiết Nhằm góp phần làm sáng tỏ vấn ñề nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn ñề tài luận án là “Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ựối với ựất ựai quá trình đô thị hoá thành phố Hà NộiỢ Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài ðất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất (TLSX) không thể thay ñược sản xuất nông lâm nghiệp, là mặt ñể phát triển ñô thị quá trình ðTH Luật ñất ñai năm 1987 ñược ban hành hoàn cảnh công ñổi toàn diện nước ta tiến hành từ năm 1986 ñã ñạt ñược thành tựu ban ñầu, ñó bật là thành tựu kinh tế Nội dung quản lý nhà nước (QLNN) ñất ñai KTTT ñịnh hướng XHCN ñã ñược nghiên cứu khá toàn diện và rộng rãi Tuy nhiên nội dung QLNN ñất ñai quá trình ðTH ñiều kiện phát triển KTTT và hội nhập kinh tế giới, phạm vi ñô thị cụ thể thành phố Hà Nội, còn chưa có nhiều công trình nghiên cứu cách hệ thống và toàn diện Ở giác ñộ nghiên cứu lý luận quan hệ sở hữu ñất ñai thời kỳ quá ñộ lên CNXH, ñiều kiện KTTT ñã có nhiều công trình nghiên cứu quan trọng công phu các Bộ, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học như: ñề tài nghiên cứu “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh các chính sách ñất ñai và sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai” - năm 2000, Tổng cục ðịa chính và Viện nghiên cứu ðịa chính, TS.Chu Văn Thỉnh là chủ nhiệm ñề tài; ñề tài khoa học cấp nhà nước “Thực trạng vấn ñề sở hữu và phương hướng giải nước ta nay” - năm 2005, PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm ñề tài; ñề tài: “Lý luận ñịa tô và vận dụng ñể giải số vấn ñề ñất ñai Việt Nam” - năm 2005, ñề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính Hà Quý Tình là chủ nhiệm Nhìn chung các nghiên cứu ñã ñề cập ñến nội dung sở hữu toàn dân ñất ñai gắn với KTTT nước ta, với mục tiêu tìm hiểu sở khoa học, tham mưu cho Nhà nước ban hành các chính sách ñất ñai nước ta giai ñoạn Tuy nhiên lý luận, các nghiên cứu trên còn có quan ñiểm chưa thống như: có số ñề xuất cần xem xét ñể quy ñịnh có nhiều hình thức sở hữu ñất ñai, nước ta là thành viên ñầy ñủ WTO Nền KTTT tự nó ñòi hỏi các chính sách quản lý ñất ñai Nhà nước phải phù hợp các quy luật thị trường, nhằm thúc ñẩy quá trình phát triển kinh tế ñất nước; có ñề xuất nên có hai hình thức sở hữu ñất ñai nước ta là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân, vì quan hệ sở hữu ñất ñai này ñang chiếm ưu trên giới và nước ta không nên là ngoại lệ, xác ñịnh phát triển KTTT có vai trò chủ ñạo kinh tế nhà nước nước ta nay… Quan ñiểm ñược thừa nhận nay, ñược quy ñịnh thành luật là hình thức sở hữu toàn dân ñất ñai, theo xu hướng mở rộng quyền sử dụng người sử dụng ñất ñai tiệm cận với quyền sở hữu Về nội dung ñất ñai với tính chất là nguồn lực quan trọng quá trình công nghiệp hoá (CNH), ñại hoá (HðH) ñất nước, ñiều kiện KTTT, ñã ñược nhiều tổ chức, cá nhân các nhà khoa học quan tâm nghiên cứu như: các công trình nghiên cứu GS.TSKH Lê đình Thắng (đH Kinh tế Quốc dân); GS.TS Nguyễn đình Hương (đH Kinh tế Quốc dân); GS.TSKH Lê Du Phong (ðH Kinh tế Quốc dân)… Trong ñó có loạt bài nghiên cứu khá sâu nội dung này TS.Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghiên cứu ðịa chính) – Ví dụ: Bài báo “Công tác ñịa chính – nhà ñất thời bất cập với thị trường BðS”, năm 2006 bài: “Quan hệ sử dụng hợp lý ñất ñai khu vực nông thôn, biện pháp vừa có tính trước mắt, vừa có tính lâu dài nhằm xoá ñói giảm nghèo và phát triển bền vững Việt Nam”, năm 2005… Các nghiên cứu này chủ yếu ñề cập ñến nội dung phân bổ ñất ñai cho các ngành kinh tế và quản lý ñất ñai cho có hiệu quả; ñiều kiện kinh tế nước ta còn kém phát triển, ñất ñai là nguồn tài nguyên lớn cần ñược khai thác cách hiệu ñể phục vụ công phát triển kinh tế ñất nước Trong quá trình CNH, HðH, tốc ñộ ñô thị hoá mạnh, phát sinh mâu thuẫn quyền lợi người SDð bị thu hồi ñất với quyền lợi Nhà nước các chắnh sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi ựất đã có nhiều công trình nghiên cứu nhiều nhà khoa học và nhà quản lý xây dựng chính sách ñất ñai quan hệ sở hữu toàn dân ñất ñai nước ta, nhằm góp ý kiến với Nhà nước xây dựng chính sách bồi thường ñảm bảo công xã hội, tạo ñiều kiện thu hút ñầu tư nước và nước ngoài như: bài viết có tên: “Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường Bất ñộng sản giai ñoạn nay”, năm 2006 GS.TS Tô Xuân Dân (Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội); bài báo cáo tham luận với tiêu ñề: “Một số vấn ñề lý luận thị trường Bất ñộng sản” - Hội thảo khoa học “Nghiên cứu thị trường Bất ñộng sản Việt Nam”, năm 2001 PGS.TS Vũ Văn Phúc (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh); bài báo: “Một số suy nghĩ giá ruộng ñất và việc ñền bù giải phóng mặt quy hoạch xây dựng” - tạp chí Kinh tế và Phát triển, số tháng năm 2001 GS.TS Phạm Quang Phan (ðH Kinh tế Quốc dân); Về nội dung hàng hoá QSDð thị trường bất ñộng sản (BðS) Việt Nam và vấn ñề QLNN ñất ñai thị trường BðS, ñã ñược nhiều nhà khoa học, nhiều tổ chức quan tâm nghiên cứu và ñạt ñược nhiều thành tựu quan trọng Viện Nghiên cứu ðịa chính thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tổ chức hai hội thảo lớn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2006 với tiêu ñề: “ðịa chính với thị trường bất ựộng sản, lý luận và thực tiễn Việt NamỢ đã có nhiều ý kiến tham gia với Nhà nước nhằm bình ổn giá ñất và phát triển thị trường BðS nước ta, như: các nghiên cứu TS Phạm Sỹ Liêm (Hội xây dựng Việt Nam); GS TSKH Lê đình Thắng (đH Kinh tế Quốc dân); PGS.TS Nguyễn đình Kháng (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh) ñó có ñề tài nghiên cứu cấp Bộ TS Trần Kim Chung là chủ nhiệm với tiêu ñề: “Môi trường ñầu tư bất ñộng sản Việt Nam - Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp” – năm 2006, ñề cập khá toàn diện Vấn ñề QLNN ñô thị ñó có quản lý ñất ñô thị ñược nghiên cứu khá bài như: sách “Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản Việt Nam”, năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; Giáo trình “Quản lý ñô thị”, năm 2003 ðại học Kinh tế Quốc dân GS.TS Nguyễn đình Hương chủ biên, Giáo trình ỘKinh tế ựô thịỢ, năm 2002 đại học Kinh tế Quốc dân GS.TS Nguyễn đình Hương chủ biênẦ Trong phạm vi hẹp hơn, các nghiên cứu quản lý sử dụng ñất ñô thị, mà chủ yếu là ñề cập ñến giá quyền sử dụng ñất ñô thị, có ñề tài nghiên cứu cấp Bộ Bùi Ngọc Tuân là chủ nhiệm với tên là: “Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến ñộng giá ñất ñô thị trên thị trường và ñề xuất phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị phù hợp với nước ta”, năm 2005; ñề tài: “Giải pháp phát triển thị trường bất ựộng sản Hà NộiỢ, năm 2005 GS.TSKH Lê đình Thắng chủ trì UBND Thành phố Hà Nội ñã tổ chức số hội thảo nhằm tranh thủ ý kiến các chuyên gia và các nhà khoa học, ñể có biện pháp, chế ñạo, tổ chức thực chính sách quản lý ñất ñai Nhà nước trên ñịa bàn như: Hội thảo khoa học: “Thị trường nhà ñất Hà Nội - thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước” - năm 2002; Hội thảo khoa học lần thứ hai: “Kinh tế hàng hoá Thăng Long Hà Nội - thực trạng và ñặc trưng ” - năm 2005 Các nghiên cứu QLNN ñối với ñất ñai giai ñoạn nay, phần lớn tập trung ñề cập ñến chế chính sách ñất ñai, ñiều kiện KTTT nước ta ñang quá trình hội nhập với kinh tế khu vực (AFTA) và kinh tế giới (WTO) ðặc biệt các nghiên cứu giai ñoạn Việt Nam ñàm phán gia nhập WTO, ñều ñặt vấn ñề khai thác nguồn lực nước nào ñể tạo ñối trọng cho kinh tế mở rộng hội nhập, ñó nguồn lực ñất ñai ñược ñánh giá có vị trí vô cùng quan trọng Một trơng ñề tài nghiên cứu tương ñối toàn diện là ñề tài nghiên cứu cấp nhà nước Nguyễn đình Bồng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên ựề tài là “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam”, năm 2005 Tuy nhiên cho ñến chưa có ñề tài công trình nghiên cứu nào công bố trùng với ñề tài luận án mà nghiên cứu sinh ñã chọn Hà Nội là Thủ ñô, là ñô thị ñặc biệt và là trung tâm lớn tam giác tăng trưởng phía Bắc Cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn nước QLNN ñất ñai thành phố Hà Nội giai ñoạn ñ« thị hoá mạnh mẽ nảy sinh nhiều vấn ñề xúc Vì vậy, việc lựa chọn ñề tài luận án thực xuất phát từ nhu cầu thực tiễn Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu a Mục ñích nghiên cứu: Trên sở khái quát số vấn ñề lý luận và thực tiễn, luận án phân tích, ñánh giá thực trạng quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ðTH ñơn vị hành chính cụ thể là thành phố Hà Nội, giới hạn thời gian từ có Luật ñất ñai năm 1987 ñến ðể từ ñó ñề xuất số phương hướng và giải pháp bản, nhằm tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñất ñai quá trình ðTH nước ta nói chung, ñó có thành phố Hà Nội b Nhiệm vụ luận án: - Nghiên cứu các vấn ñề lý luận quan hệ sử dụng ñất; vấn ñề ñô thị hoá, vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai, với tính chất là nguồn lực quan trọng quá trình ðTH thành phố Hà Nội; bài học từ thực tiễn số quốc gia và số tỉnh thành nước, rút cho Việt Nam và cho thành phố Hà Nội nói riêng - Thu thập ñầy ñủ, có hệ thống các thông tin, tư liệu quản lý nhà nước ñối với ñất ñai thành phố Hà Nội từ năm 1987 ñến nay, phân tích thực trạng vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ðTH thành phố Hà Nội, ñánh giá mặt ñược, mặt hạn chế và vấn ñề ñặt - ðề xuất định hướng và số giải phỏp nhằm tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ðTH thành phố Hà Nội thời gian tới §èi t−îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu - ðối tượng nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ðTH, ñiều kiện KTTT và hội nhập kinh tế giới ñơn vị hành chính cụ thể là thành phố Hà Nội - Về không gian: nghiên cứu vấn ñề quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai thành phố Hà Nội - Về thời gian: nghiên cứu từ có Luật ñất ñai năm 1987 ñến C¬ së ph−¬ng ph¸p luËn vµ ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu Luận án lấy chủ nghĩa vật biện chứng và chủ nghĩa vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lênin làm sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu kinh tế; luận án dựa vào các qui luật kinh tế và quan ñiểm, ñường lối, chính sách ðảng và Nhà nước làm sở phân tích, ñánh giá và ñề xuất giải pháp ðể giải nội dung nhiệm vụ ñặt ra, luận án còn sử dụng số phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến sau: - Phương pháp trừu tượng hoá khoa học và phương pháp phân tích hệ thống: việc nghiên cứu vai trò quản lý ñất ñai Nhà nước thành phố Hà Nội quá trình ðTH ñược thực cách ñồng bộ, gắn với giai ñoạn, hoàn cảnh lịch sử cụ thể ñất nước và Thành phố - Phương pháp thống kê, thu thập thông tin ñịnh lượng: luận án ñã sử dụng các số liệu tài liệu thống kê thích hợp ñể phục vụ cho việc phân tích, ñánh giá toàn diện nội dung nhiệm vụ và kết hoạt ñộng quản lý Nhà nước ñất ñai giai ñoạn cụ thể thành phố Hà Nội - Phương pháp quy nạp và diễn dịch: trên sở phân tích nội dung quản lý ñất ñai Nhà nước và thực tế quản lý SDð trên ñịa bàn thành phố Hà Nội, luận án sử dụng phương pháp quy nạp ñể ñưa ñánh giá chung mang tính khái quát thực trạng quản lý và SDð thành phố Hà Nội Thực trạng này ñược ñặt bối cảnh chung nước và tác ñộng chế KTTT - Phương pháp chuyên khảo, ñối chiếu so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu vấn ñề chuyên sâu lĩnh vực quản lý ñất ñai ðồng thời nội dung quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai thành phố Hà Nội, ñược xem xét ñánh giá trên sở so sánh ñối chiếu với công tác quản lý ñất ñai số nước trên giới và số tỉnh, thành phố nước, nhằm rút bài học kinh nghiệm cho Việt Nam và cho thành phố Hà Nội Ngoài việc thu thập tài liệu ñã công bố, với tư cách là cán trực tiếp tham gia công tác QLNN ñất ñai thành phố Hà Nội, tác giả luận án ñã tự ñiều tra, thu thập số tài liệu phục vụ cho nội dung luận án Nh÷ng ®iÓm míi cña luËn ¸n Luận án ñã kế thừa, tiếp thu nhiều tài liệu nghiên cứu liên quan ñến ñề tài, trên sở ñó có bổ sung, phát triển phù hợp với yêu cầu ñối tượng nghiên cứu Luận án có số ñiểm sau: - Khái quát hoá số vấn ñề lý luận ñô thị, ñặc ñiểm ñất ñô thị, quá trình ñô thị hoá và mối quan hệ ñất ñai với quá trình ðTH; - Làm rõ cần thiết khách quan cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ủối với ủất ủai núi chung, ủú ủặc biệt là ủất ủai ủụ thị và đất ®ai ñang quá trình ñô thị hoá Khẳng ñịnh lợi ích kinh tế Nhà nước quản lý và SDð quá trình ðTH, vừa với chức ñại diện sở hữu toàn dân ñất ñai, vừa với chức Nhà nước thống quản lý ñất ñai phạm vi nước; - Làm rõ khái niệm quản lý nhà nước ñối với ñất ñai và nội dung quản lý nhà nước ñất ñai nay, ñiều kiện sở hữu ñất ñai toàn dân nước ta; - Phân tích kinh nghiệm số nước và số tỉnh thành nước hoạt ñộng quản lý ñất ñai,từ ñó rút bài học cho Việt nam và cho thành phố Hà nội QLNN ñối với ñất ñai quá trình ñô thị hóa; - Từ sở lý luận và thực tiễn hoạt ñộng quản lý nhà nước ñất ñai ñơn vị hành chính cụ thể là thành phố Hà Nội, tổng kết, ñánh giá thực tiễn ,rút ñược vấn ñề cấp bách cần ñược xem xét giải - ñó là làm nào ñể hoạt ñộng quản lý nhà nước ñất ñai thành phố Hà Nội quá trình ñô thị hoá ñạt ñược hiệu cao; - ðề xuất số ñịnh hướng và giải pháp cụ thể nhằm giải vấn ñề xúc quản lý nhà nước ñất ñai nước ta và cụ thể thành phố Hà Nội giai ñoạn Kết cấu luận án Ngoài phần mở ñầu, giải trình chữ viết tắt, mục lục, danh mục các biểu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm có chương, tiết: Chương 1: Một số vấn ñề lý luận và thực tiễn vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ñô thị hoá Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước ñối với ñất ñai quá trình ñô thị hoá thành phố Hà Nội từ có Luật ñất ñai năm 1987 ñến Chương 3: ðịnh hướng và giải pháp tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai thành phố Hà Nội thời gian tới 10 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI ðẤT ðAI TRONG QUÁ TRÌNH ðÔ THỊ HOÁ ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá quốc gia ðể quản lý và sử dụng hiệu nguồn tài nguyên ñất ñai, quốc gia trên giới ñều có quy ñịnh cụ thể nội dung QLNN ñối với ñất ñai Tuỳ hoàn cảnh lịch sử cụ thể và xu hướng chính trị nước mà nội dung vai trò QLNN ñối với ñất ñai có khác Chương luận án ñi sâu nghiên cứu vấn ñề lý luận và thực tiễn vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai ñiều kiện thực tiễn ðTH gắn với phát triển KTTT nước ta 1.1 ðất ñô thị và cần thiết tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai 1.1.1 đô thị và ựất ựô thị 1.1.1.1 Quan niệm ñô thị, ñô thị hoá và ñất ñai ñô thị * Quan niệm ñô thị Quá trình phát triển phân công lao ñộng xã hội gắn liền với việc hình thành các hình thức cư trú người Các nhà kinh ñiển chủ nghĩa Mác - Lênin ñã khẳng ñịnh: lịch sử xã hội loài người ñã và ñang trải qua phương thức sản xuất, phương thức sản xuất sau tiến phương thức sản xuất trước nó, tương ứng với phương thức sản xuất việc hình thành các hình thức cư trú càng sau càng tiến và ña dạng các hình thức cư trú trước ñó Hình thức cư trú ban ®Çu các lạc người cổ ñại là các hang, hốc, nhà lều, lán tạm bợ, tiến ñến hình thức cư trú tập trung thành các khu dân cư mang tính cộng ñồng kiểu làng, bản, thôn, ấp xã hội phong kiến ðến giai ñoạn TBCN, trên sở phát triển LLSX xã hội, các cách m¹ng công nghiệp và các thành tựu to lớn khoa học kỹ thuật, ñô thị ®−îc hình thành và phát triển với tốc ñộ ngày càng nhanh Vì có quan niệm cho rằng: ñô thị là nơi tập trung dân cư, lao ñộng ñông ñúc, có mật ñộ dân cư cư trú cao và tính không xã hội mà 11 chủ yếu là lao ñộng phi nông nghiệp Những người này sống và làm việc theo phong cách lối sống thành thị - ñó là lối sống ñặc trưng mét sè ñặc ñiểm như: lao ñộng chủ yếu các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu ñời sống tinh thần cao, có ñiều kiện ñể tiếp thu nhanh chóng văn minh tiên tiến nhân loại, là nơi ñược ñầu tư cao hệ thống sở HTKT và dịch vụ công cộng, nhằm ñảm bảo cho ñiều kiện sống và làm việc cư dân ®ược thuận lợi Cũng có quan niệm cho rằng: ñô thị là nơi diễn các hoạt ñộng trao ñổi hàng hoá (bu«n bán) người tách ly khỏi lao ñộng sản xuất (hoặc là phận dân cư làm nghề lưu thông trao ñổi hµng hoá người sản xuất và người tiêu dùng) Tuy nhiên quan niệm này chưa khái quát ñầy ñủ ñược sở hình thành và các yếu tố tồn phát triển ñô thị Qua giai ñoạn phát triển, ñô thị dần trở thành nơi cư trú tập trung cộng ñồng dân cư lớn và lớn, vì yêu cầu kiểm soát, quản lý các hoạt ñộng và các quan hệ phát triển ñòi hỏi cao các vấn ñề kinh tế, chính trị, hành chính, xã hội Ở thời kỳ tiền công nghiệp phần lớn ñất ñô thị ñược sử dụng ñể xây dựng các công sở và làm nơi cư trú, dân số ñô thị gia tăng, mà lực lượng bổ sung chính là dân cư nông nghiệp bị ruộng ñất ñổ các ñô thị làm thuê ðến cuối thể kỷ 18, nhờ có các tiến vượt bậc phát triển LLSX, việc nâng cao sản lượng hàng hoá, các ñô thị trên giới phát triển vô cùng mạnh mẽ Các ñô thị ñã thực trở thành trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, văn hoá vùng hay khu vực và có mật ñộ dân cư dày ñặc Một số quốc gia có giai ñoạn bị biến thành thuộc ñịa thực dân phương Tây, chịu ảnh hưởng chính sách hạn chế phát triển thuộc ñịa quốc gia xâm lược (các quốc gia xâm lược thường có xu hướng cản trë ñô thị hoá thuộc ñịa), vì tiến trình phát triển đụ thị cỏc quốc gia này chậm chạp (trong ủú cú Việt Nam) Trong thời kỳ hậu CNH, ñã xuất xu hướng qui hoạch chiến lược phát triển ñô thị: các nước phát triển, Nhà nước tạo ñiều kiện cho dân chúng xây dựng nhà và làm ăn vùng ñất mới, ñã hình thành các ñô thị nhỏ và vừa, c¸ch không xa ñô thị trung tâm (còn gọi là các ñô thị vệ tinh) Xu này góp phần thực chiến lược ðTH nông 12 thôn cách toàn diện Một số quốc gia ñang phát triển (trong ñó có Việt Nam) có chiến lược phát triển ñô thị theo hướng vừa tiếp tục ñầu tư phát triển các khu ñô thị cũ, cách nâng cấp HTKT ñô thị ðồng thời mở rộng qui mô diện tích ñất ñô thị và theo ñó là qui mô dân số, ưu tiên cho việc hoạch ñịnh các khu ñô thị hoàn toàn, trên sở xây dựng các cụm công nghiệp, thương mại tập trung, nhằm tạo các trung tâm kinh tế trọng ñiểm có tính chất ñầu tàu, làm ngòi nổ cho kinh tế vùng hay toàn quốc gia (ví dụ ñặc khu kinh tế Thẩm Quyến Trung Quốc hay Khu công nghiệp Dung Quất Việt Nam) Từ phân tích trên, luận án ñưa khái niệm ñô thị là: ñô thị là ñiểm tập trung dân cư mật ñộ cao, chủ yếu là lao ñộng phi nông nghiệp, có sở hạ tầng kỹ thuật phát triển; là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành có vai trò thúc ñẩy phát triển kinh tế xã hội vùng, khu vực hay phạm vi nước Các quốc gia có trình ñộ phát triển khác có các qui ñịnh qui mô và cách ph©n loại khác ñối với các ñô thị (chủ yếu ñể sử dụng quản lý hành chính phục vụ mục tiêu quản lý hành chính) Tuy nhiên bản, ñể phân biệt ñô thị với nông thôn ñô thị lớn hay nhỏ, ñô thị ñại hay ñô thị kém phát triển…, người ta ñưa số tiêu chuẩn sau: - Qui mô ñiểm dân cư ñô thị có ít 5000 người sống (ở các vùng miền núi vùng sâu vùng xa có thể ít hơn) - Tỉ lệ lao ñộng phi nông nghiệp chiếm 60% trở lên so với tổng số người ñộ tuổi lao ñộng, là nơi tập trung các ngành sản xuất công nghiệp, dịch vụ, thương mại - Cơ sở HTKT và các công trình công cộng phục vụ nhu cầu dân cư ñô thị phải hoàn thiện ñồng và ñại - Có vai trò quan trọng việc thúc ñẩy phát triển kinh tế xã hội vùng lãnh thổ hay phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia - Có mật ñộ cư trú ñược xác ñịnh theo loại ñô thị phù hợp với ñặc trưng vùng 13 Ngoài còn có thể phân loại ñô thị vào tính chất, qui mô và vị trí nó hệ thống ñô thị quốc gia: thành phố công nghiệp; thành phố văn ho¸, thương mại du lịch; thành phè khoa học ñào tạo… Phổ biến trên giới thường sử dụng phương pháp phân loại ñô thị theo qui mô dân số - ñô thị nhỏ có qui mô dân số từ 5000 – 20000 người; ñô thị trung bình có dân số từ 20000 – 100000 người; ñô thị lớn có dân số từ 100000 – 50 vạn người; ñô thị cực lín có dân số từ 50 vạn tới triệu người; siêu ñô thị có dân số trên triệu dân Trên giới có thành phố thủ ñô Mêhicô, thủ ñô Braxin hay thủ ñô Nhật Bản có dân số từ 18 – 20 triệu dân Ở nước ta có các ñô thị ñặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh (4,5 triệu dân), thành phố Hà Nội (3,2 triệu dân) Nếu phân chia theo tính chất hành chính, ñô thị ñược phân thành: thủ ñô, thủ phủ bang, thành phố, thị xã, phường, thị trấn… (thµnh phố Hà Nội là Thủ ñô nước CHXHCN Việt Nam) Các ñô thị cổ Việt Nam hình thành từ sớm, ñó là kinh ñô các triều ñại phong kiến như: Cổ Loa, Hoa Lư, Huế, Kinh thành Thăng Long – Hà Nội… Từ ngày 02/9/1945 Hà Nội là Thủ ñô nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và từ năm 1976 là Thủ ñô nước CHXHCN Việt Nam cho ñến Hiện nay, hệ thống ñô thị nước ta ñã phát triển thành mạng lưới ñô thị trải khắp các vùng với số lượng 656 ñô thị, ñó có thành phố ®ặc biệt, thành phố loại I, 10 ñô thị loại II, 13 ñô thị loại III, 59 ñô thị loại IV và 570 ñô thị loại V Thống kê phân loại theo phân cấp quản lý hành chính, nước có thành phố trực thuộc TW; 82 thành phố thị xã thuộc tỉnh, còn lại là các thị trấn Bên cạnh ñó, trên ñịa bàn nước ñã và ñang thành lập khoảng 90 khu công nghiệp tập trung, 22 khu ñô thị và 18 khu kinh tế cửa khẩu, góp phần mở rộng mạng lưới ñô thị quốc gia, ñồng thời tạo tiền ñề cho tăng trưởng ñô thị các vùng biên giới và vùng ven biển Nền KTTT ñịnh hướng XHCN nước ta ñã có tác ñộng lớn tới quá trình phát triển các ñô thị, ảnh hưởng toàn diện ñến ñời sống ñô thị, làm biến ñổi quan trọng cấu xã hội, cấu lao ñộng nghề nghiệp, cấu các ngành kinh tế và xuất hình thái lối sống thành thị ñiều kiện 14 * Quan niệm ñô thị hoá Quá trình §TH là quá trình gắn kết chặt chẽ phát triển CNH và khoa học công nghệ với gia tăng dân số ñô thị Quan niệm §TH ña dạng vì §TH chứa ñựng nhiều tượng và biểu khác quá trình phát triển đô thị hoá (Urbaniration) là quá trình phát triển ựô thị trên sở chuyển mục ñích SDð từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị, gắn liền với quá trình tập trung dân cư vào các ñô thị; là hình thành nhanh chóng các ñiểm dân cư ñô thị trên sở thành tựu kinh tế: sản xuất xã hội tăng trưởng cao và ñời sống người dân ñược cải thiện Quá trình §TH gắn liền với quá trình CNH, HðH ñất nước, ñó là quá trình làm biến ñổi sâu sắc cấu sản xuất, cấu nghề nghiệp, cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang dạng thành thị Cũng có quan niệm cho §TH là quá trình mở rộng thêm ranh giới hành chính các ñô thị (ñược hiểu là quá trình tăng thêm diện tích ñất ñô thị trên sở ñô thị sẵn có trước ñó) Nó ñược thực sáp nhập các khu dân cư sống lân cận ñô thị, chinh phục không gian nông thôn lân cận ñể cho dân chúng sống và làm việc theo lối sống thành thị, theo yêu cầu CNH, thương mại dịch vụ và giao dịch quốc tế Tuy còn có quan ñiểm khác nhau, ñiểm thống chung ñó là: §TH là kết quá trình phát triển LLSX gắn liền với quá trình hình thành và phát triển ñô thị Quá trình §TH là quá trình phát triển kinh tế, xã hội, văn hoá cách toàn diện, gắn liền với phát triển các LLSX, các hình thái quan hệ xã hội và ñược các thành tựu cách mạng khoa học kỹ thuật thúc ñẩy Trước ñây mức ñộ §TH thường ñược tính tỷ lệ % dân số ñô thị so với tổng dân số toàn quốc vùng Tuy nhiên, tỉ lệ phát triển dân số không phản ánh ñầy ñủ mức ñộ §TH quốc gia Quá trình §TH diễn quốc gia không giống tính chất và trình ñộ LLSX nước, ñồng thời còn ñặc tính văn hoá, truyền thống dân tộc và tư chiến lược ñịnh hướng phát triển chính phủ ñịnh 15 ðối với các nước ñang phát triển, quá trình §TH diễn phức tạp hơn, hội và thách thức nhiều và lựa chọn khó khăn ðặc trưng các nước ñang phát triển là bùng nổ dân số và phát triển công nghiệp thấp kém ðể khắc phục hậu việc xây dựng và phát triển ñô thị không có ñược chiến lược ñịnh hướng ñúng, phải trả giá không chi phí ñầu tư ban ñầu, chi phí sửa chữa cải tạo mà còn gây hệ tất yếu các chi phí xã hội khác: chi phÝ qu¶n lý, chi phÝ c¶i t¹o m«i tr−êng sèng, ¶nh h−ëng cña nÕp sèng, c¬ cÊu kinh tế, xã hội… và không thể khắc phục xong vài hệ Như chi phí hội cho phát triển ñô thị lớn, không có ñầu tư thích ñáng, ñồng và lựa chọn chiến lược phát triển ñúng ñắn Có số quan ñiểm cho cần phải kiềm chế tốc ñộ §TH vì hậu nó mang lại cho xã hội là phức tạp: ñất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp dần dẫn ñến an ninh lương thực không ñược bảo ñảm; nông dân bị thu hồi ñất sản xuất trở thành lực lượng lao ñộng dư thừa ñóng góp vào ñội quân thất nghiệp gây ổn ñịnh xã hội Tạo bình ñẳng gây phân hoá có thể dẫn tới xung ñột xã hội thành thị và nông thôn; Bệnh ñô thị mật ñộ dân số ñô thị dày ñặc, giao thông ách tắc, nhà chật chội thiếu thốn, môi trường nhiễm bẩn cùng với các tệ nạn xã hội: ma tuý, băng ñảng, cướp giật, trộm cắp… là bệnh xã hội mãn tính ñô thị gây băng hoại các giá trị ñạo ñức truyền thống.… Tuy nhiên, quan ñiểm này có nhiều hạn chế và phản ánh ñô thị phát triển không có ñịnh hướng và không có tổ chức tổ chức quản lý quá kém Thực tế cho thấy sức hấp dẫn §TH chính là cải thiện rõ rệt mức sống và khả tạo nhiều công ăn việc làm Mật ñộ sử dụng ñất giảm ñi khoa học kỹ thuật phát triển cộng với tiềm lực kinh tế mạnh Nhà cao tầng và siêu cao tầng là lựa chọn góp phần làm giảm sức ép ñất ñai trung tâm ñô thị cực lớn ðại ña số các nước phát triển và số quốc gia ñang phát triển mạnh Trung Quốc, Thái Lan… ñều thực chính sách trợ giá nông nghiệp và tăng cường ñầu tư cho khu vực nông thôn, nhằm dần xoá bỏ chênh lệch quá lớn nông thôn và thành thị nhờ có phát triển kinh tế cao khu vực ñô thị Ví dụ Trung Quốc thu nhập bình quân ñầu người ñô thị vào năm 16 2003 là 6463 nhân dân tệ, các thành phố cực lớn là 11369 nhân dân tệ, thu nhập bình quân ñầu người nước là 1500 nhân dân tệ Theo thống kê Chính phủ Trung Quốc, năm 2006 có tới khoảng 150 triệu lao ñộng nông thôn ñang làm việc các ñô thị Trung Quốc Trong năm vừa qua từ ñất nước thống ñến năm ñầu ñổi (thập kỷ 80 kỷ XX) tỷ lệ §TH nước ta giữ mức thấp và ổn ñịnh vào khoảng - 10%; ñến nh÷ng năm cuối thập kỷ 90 kỷ XX ñạt khoảng 20%; ñến năm 2000 tỉ lệ ñó là 25%; năm 2003 ñạt 28,5% Theo dự báo ñến năm 2010 tỉ lệ §TH nước ta ñạt 29% và năm 2020 ñạt 33% Theo ñịnh hướng chiến lược phát triển ñô thị Chính phủ thì năm 2010 tỉ lệ ñó là 33% và năm 2020 là 45% Tăng trưởng kinh tế khu vực ñô thị trung bình tăng 10-12%/ năm Thu nhập bình quân ñầu người các ñô thị tăng nhanh, cỏc đụ thị lớn ủạt khoảng 1000USD/năm và cỏc ủụ thị trung bình ñạt 500USD/năm vào năm 2005 Nguồn thu ngân sách từ ñô thị ñó tập trung là từ các thành phố lớn, chiếm tỉ lệ quan trọng cấu nguồn thu ngân sách nhà nước, khẳng ñịnh vai trò ñô thị là ñộng lực chủ yếu ñể thúc ñẩy nhanh quá trình CNH, HðH ñất nước (mục tiêu phấn ñấu ñến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng ñại Nghị ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ X ñã ñề ra) * Quan niệm ñất ñai ñô thị ðể xây dựng và phát triển ñô thị, yếu tố quan trọng hàng ñầu là vị trí ñịa ñiểm và mặt ñể xây dựng các công trình ñô thị Vì vậy, theo quan ñiểm chung ñất ñô thị là ñất nội thành phố, ñất nội thị xã, nội thị trấn, ñược sử dụng ñể xây dựng các công trình ñô thị Hoặc ñất ñô thị là diện tích ñất nội thành, nội thị và ñất ngoại thành ñược quy hoạch ñể sử dụng vào mục ñích phát triển ñô thị Như ñã trình bày phần quan niệm §TH, quá trình §TH là quá trình phát triển ñô thị, ñó có ý nghĩa mở rộng ranh giới SDð ñô thị thông qua biện pháp chuyển mục ñích SDð từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị Vì quá trình §TH chính là quá trình chuyển mục ñích SDð số loại ñất như: ñất nông nghiệp, ñất nhà nông thôn… sang thành ñất sử dụng vào 17 mục ñích xây dựng các công trình ñô thị… Tuy nhiên không phải xây dựng và mở rộng các công trình ñô thị cần phải chuyển diện tích ñất nào ñó từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị Có thể xác ñịnh lại ranh giới hành chính các khu ñô thị, nhu cầu mở rộng diện tích ñất ñô thị theo ñịnh hướng phát triển Nhà nước, mà có sáp nhập phần diện tích ủất vựng ngoại thành, vựng nụng thụn vào ủụ thị Vớ dụ: Nghị định Chính phủ việc thành lập các quận Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai thuộc thành phố Hà Nội Như có số diện tích ñất vùng ngoại thành thuộc các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì ñã chuyển thành ñất ñô thị, mà không thiết phải chuyển mục ñích SDð việc xây dựng các công trình ñô thị Từ các phân tích nêu trên, có thể có khái niệm chung ñất ñô thị sau: ñất ñô thị là phần diện tích ñất có giới hạn bao gồm ñất liền, khu vực mặt nước và khoảng không gian ñược sử dụng ñể qui hoạch xây dựng thành phố như: xây dựng nhà ở, trụ sở quan, các sở sản xuất kinh doanh, các sở hạ tầng kỹ thuật ñô thị: xây dựng ñường giao thông, mạng lưới ñiện chiếu sáng, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất, m¹ng lưới thông tin liên lạc, hệ thống cấp và thoát nước… quảng trường và các công trình công cộng, sông ngòi, công viên và diện tích ñất dùng cho cây xanh môi trường, ñất sử dụng cho mục ñích an ninh quốc phòng và các mục ñích ña dạng khác ðất ñô thị có thể phân thành loại: - ðất ñai thành phố: là ñất nội thành, nội thị ñược sử dụng ñể xây dựng các khu ñô thị, các khu công nghiệp thương mại dịch vụ và các công trình ñô thị khác - Khu qui hoạch phát triển thành phố: bao gồm diện tích ñất nông nghiệp, ñất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và các loại ñất khác nằm quy hoạch dự kiến chuyển thành ñất thành phố Như khu hành chính thành phố (hay còn gọi là ñơn vị hành chính cấp thành phố): bao gồm khu vực nội thị và vùng ngoại thành (gồm các ñơn vị hành chính cấp huyện nằm ranh giới hành chính thành phố), nó là trọng tâm và là phận chủ yếu hoạt ñộng quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai quá trình §TH 18 Theo quy ñịnh ñiều Nghị ñịnh số 91/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ việc “Ban hành ñiều lệ quản lý qui hoạch ñô thị”, ñất ñô thị bao gồm các thành phố, thị xã, thị trấn Theo quy ñịnh này ñất ñô thị là diện tích ñất nằm ranh giới hành chính các thành phố, thị xã, thị trấn Nghị ñịnh số 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý và sử dụng ñất ñô thị còn quy ñịnh: “ðất ngoại thành, ngoại thị ñã có qui hoạch, ñược quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ñể phát triển ñô thị ñược quản lý ñất ñô thị” Xét gãc ñộ kinh tế chính trị, ñất ñô thị là loại ñất chủ yếu ñược dùng ñể xây dựng và phát triển các công trình ñô thị, ñó là loại ñất ñã chứa ñựng khoản ñầu tư lớn quá trình khai thác ñất ñai thành thị, vì có sức sản xuất cao, có giá trị sử dụng lớn Xu hướng phát triển và qui mô ñất ñô thị liên quan chặt chẽ ñến mối quan hệ QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế ñộ sở hữu nói chung, ñó có sở hữu ñất ñai, ñược qui ñịnh chế ñộ kinh tế chính trị xã hội Theo quan ñiểm chủ nghĩa Mác – Lê nin, ñất ñô thị là loại ñất mang lại ñịa tô chênh lệch cao cho chủ sở hữu ñất, phát triển ñô thị là nhu cầu tất yếu quá trình CNH, HðH ñất nước Khi nói ñất ñô thị, C.Mác viết: “Thật người ta có thể tập trung sản xuất lớn trên khoảng không gian nhỏ so với phân tán thủ công nghiệp, và chính ñại công nghiệp ñã làm vậy” [18-484] Và sản xuất ñại công nghiệp ñã ñạt ñến giới hạn việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc mở rộng sản xuất ñòi hỏi mở rộng diện tích ñất ñai” [18-484] ðất ñô thị các loại ñất khác có nhiều ñặc tính riêng có ñất ñai: “ưu ñất là khoản ñầu tư liên tiếp có thể ñem lại lợi nhuận mà không làm thiệt ñến khoản ñầu tư trước Ưu ñó ñất ñồng thời bao hàm khả có chênh lệch sản phẩm khoản ñầu tư liên tiếp ấy” [18-484] ðặc tính quan trọng này ñất có vị trí ảnh hưởng lớn ñến vai trò QLNN ñất ñai, ñặc biệt vấn ñề xác ñịnh giá ñất ðối với ñô thị thành phố Hà Nội, quá trình §TH diễn nhanh hai khu vực nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển ñất nước Trong các khu vực ñô thị cũ, quá trình §TH (sắp xếp và cải tạo ñô thị) nhằm 19 HðH ñô thị, trên sở cải tạo hệ thống HTKT ñô thị kết hợp với phân bổ lại quỹ ñất và bố trí hợp lí các công trình ñô thị ðồng thời với việc nâng cấp HðH các khu ñô thị cũ là quá trình xây dựng các khu ñô thị mới, quá trình này ủũi hỏi chuyển diện tớch đất từ cỏc loại đất khỏc thành ủất ủụ thị ủể phát triển ñô thị, ñáp ứng yêu cầu CNH, HðH Tuy nhiên, quá trình §TH khụng phải là quỏ trỡnh chuyển mục ủớch SDð toàn diện tớch đất khỏc thành đất phi nụng nghiệp, phần diện tớch ủất nụng nghiệp ủược giữ lại nhằm ñảm bảo môi trường sinh thái cho ñô thị và tạo không gian thẩm mỹ cho ủụ thị Như vậy, QLNN ủối với đất đai quỏ trỡnh ĐTH, khụng ủơn là quản lý ủất ủụ thị, mà cũn bao gồm diện tớch đất quy hoạch phỏt triển ủụ thị và diện tớch đất nụng nghiệp ủụ thị Tuy ủến thời ñiểm nay, chưa có văn quy ñịnh nào ñưa tiêu chuẩn cấu đất nụng nghiệp và đất phi nụng nghiệp ủụ thị 1.1.1.2 ðặc trưng ñất ñô thị đã có nhiều ý kiến khác các chuyên gia kinh tế và ngoài nước ñặc trưng ñất ñô thị Ví dụ Bồ Tây nhà kinh tế học Trung Quốc cho ñặc trưng quan trọng ñất ñô thị là sức chịu tải; tính tập trung giá trị; tính không thể thay chức ; có người cho ñặc trưng quan trọng ñất ñô thị là diện tích ñất phi nông nghiệp là chủ yếu Tuy nhiên, sức chịu tải không phải là ñặc tính riêng có ñất ñô thị, vì ñất ñồi núi trung du, ñất peralit có sức chịu tải tốt, cao ñất ñô thị Còn nói ñất ñô thị có diện tích ñất phi nông nghiệp là chủ yếu thì ñó là phân loại ñất, không phải là ñặc trưng ñất ñô thị Ở nội dung này, luận án ñưa số ñặc trưng ñất ñô thị sau: ⟨1⟩⟩ ðất ñô thị nước ta ñược hình thành quá trình phát triển kinh tế hàng hoá mà vai trò chủ ñạo là ñầu tư Nhà nước Trong phần 1.1.1.1 luận án ñã trình bày khái niệm §TH, rõ ràng quá trình §TH là quá trình phát triển mang tính tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu phát triển xã hội loài người và người chủ ñộng tiến hành Tiền ñề cho quá trình §TH là phát triển sức sản xuất nông nghiệp Nông thôn phát triển không ñảm bảo cung cấp nguyên liệu và 20 nhu yếu phẩm cần thiết cho khu vực ñô thị mà còn giải phóng sức lao ñộng ñể cung cấp nhân lực cho ñô thị, ngoài ñiều quan trọng là nông thôn còn cung cấp vốn, mặt ñất ñai cho §TH Tác ñộng trở lại mạnh mẽ §TH ñối với khu vực nông thôn là cung cấp các tiến khoa học kỹ thuật cho việc thúc ñẩy các cách mạng nông nghiệp Khu vực ñô thị còn là thị trường quan trọng tiêu thụ sản phẩm khu vực nông thôn, tạo ñộng lực kinh tế ñể thúc ñẩy kinh tế nông nghiệp nông thôn phát triển Trong lịch sử phát triển xã hội loài người, việc lựa chọn vị trí và xác ñịnh qui mô ñô thị phải vào mục tiêu phát triển khu vực Trên sở ñịnh hướng phát triển vùng toàn quốc gia, ñảm bảo cho ñô thị có ñược ñầy ñủ các yếu tố ñể phát triển ðồng thời hạn chế mức cao tác ñộng bất lợi quá trình §TH vào hoạt ñộng xã hội và tự nhiên Vai trò này thuộc Nhà nước với chức quản lý và ñiều hành toàn diện các hoạt ñộng xã hội Vì vậy, ñối với Nhà nước, quản lý ñất ñai ñô thị quá trình §TH là chức quan trọng ðể xây dựng và phát triển khu vực ñô thị, Nhà nước phải tiến hành nghiên cứu, ñiều tra, khảo sát, làm sáng tỏ số mục tiêu: - Phải xác ñịnh rõ tính chất ñô thị là gì? Khu thương mại du lịch hay khu hành chính… Xây dựng khu ñô thị ñó giải ñược nội dung gì việc phát triển kinh tế xã hội; ñảm bảo an ninh quốc phòng và tổ chức qui hoạch lãnh thổ; hiệu kinh tế xã hội nó? - Vị trí khu ñô thị ñó ñặt ñâu? ðây là vấn ñề quan trọng ñịnh tương lai ñô thị Chúng ta ñã có nhiều bài học kinh nghiệm lịch sử dựng nước và giữ nước ông cha qua việc xây dựng kinh ñô các vị trí: Hoa Lư, Huế, Thăng Long… ðặc biệt quá trình phát triển ñô thị giai ủoạn xõy dựng CNXH miền Bắc, nhiều khu vực đ−ợc lựa chọn để x©y dùng ñô thị ñã không thành công, gây lãng phí lớn tài nguyên quốc gia và vốn ñầu tư như: khu ñô thị Xuân Hoà hay khu ñô thị Xuân Mai vào thập niên 70 kỷ XX - Qui mô ñô thị là bao nhiêu? Qui mô ñô thị bao gồm qui mô ñất ñai và qui mô dân số, ngoài qui mô ñô thị còn ñược xác ñịnh 21 tổng mức ñầu tư vốn cho phát triển ñô thị và giá trị kinh tế mà ñô thị ñó ñem lại Như vậy, quá trình xây dựng và phát triển ñô thị ñã chuyển phận diện tích ñất ñai từ ñất nông nghiệp các loại ñất khác thành ñất ñô thị, ñây là tất yếu khách quan quá trình §TH người thực mà Nhà nước giữ vai trò chủ ñạo, ñịnh - Tổ chức quy hoạch tổng thể không gian kiến trúc và mặt ñô thị nào? ñể ñáp ứng các yều cầu phát triển và sinh hoạt ñô thị hài hoà và có cảnh quan kiến trúc ñô thị ñẹp, không phá vỡ gây tác ñộng xấu tới cảnh quan thiên nhiên các khu vực xung quanh, là ñộng lực ñể thúc ñẩy các khu vực xung quanh ñô thị phát triển Nội dung này phải Nhà nước và phải ñược thực biện pháp ñạo Nhà nước trên sở các qui ñịnh ñược luật hoá - Nguồn vốn ñầu tư cho ñô thị và qui mô ñầu tư cho hệ thống HTKT ñô thị mức ñộ nào? Chính khoản ñầu tư này có vai trò quan träng xác ñịnh mức ñộ ñại ñô thị, ñồng thời có vị trí quan trọng ñể làm tăng giá trị ñất ñô thị Như vậy, các biện pháp tổ chức, quản lý và ñiều hành Nhà nước nhằm khai thác sử dụng ñất ñô thị, ñất ñô thị ñã hấp thô khoản ñầu tư lớn từ Nhà nước (bao gồm tài nguyên quốc gia), ñể trở thành tài nguyên vô cùng quí giá và có giá trị kinh tế cao ðiều này chứng minh vì giá ñất ñô thị cao giá ñất các khu vực ven ñô và các khu vực nông thôn, chênh lệch giá ñất này là ñầu tư người tạo ⟨2⟩⟩ Tính ñặc biệt quan trọng vị trí ñất ðất ñô thị mang ñầy ñủ các tính chất lý và ñặc trưng chung ñất ñai tự nhiên: có tính chất bất ñộng; không di chuyển ñược; mảnh ñất ñều có vị trí ñặc trưng riêng toạ ñộ ñịa lý, ñộ cao tương ñối và ñộ cao tuyệt ñối, hình dáng, kích thước cạnh và qui mô diện tích ñịnh ðồng thời mảnh ñất, khu ñất lại có mối quan hệ khăng khít với các khu vực ñất bên cạnh nó như: các c«ng trình xây dựng, hồ ao, sông ngòi, ñồi núi, rừng cây… Vì không thể có hai mảnh ñất giống hệt nhau, ñặc biệt thể rõ vị trí tương ñối mảnh ñất với các 22 công trình ñô thị xung quanh nó và nó với mảnh ñất khác ðối với ñất ñô thị, vị trí mảnh ñất có ý nghĩa quan trọng việc xác ñịnh giá trị nó Ví dụ: vị trí ñất khu trung tâm ñô thị gần với các công trình công céng quảng trường, công viên, siêu thị, các quan hành chính công trình công cộng phúc lợi xã hội khác… và có mặt nhiều mặt tiếp xúc với trục giao thông chính, có nhiều ñiều kiện thuận lợi cho chủ sử dụng khai thác vào mục ñích kinh doanh (các yếu tố tiện ích) mảnh ñất các vị trí khác Do vậy, lựa chọn vị trí ñất sử dụng vào mục ñích nào ñó, người ta phải vào các yếu tố có lợi mà vÞ ñất ñó ñem lại có thoả mãn yêu cầu ñặt hay không? Vị trí ñất là nhân tố ñịnh giá trị kinh tế ñất ñô thị Ông cha ta nói: “nhất cận thị, nhị cận giang” Cơ sở quan trọng tạo chênh lệch thu nhập các ñất cùng khu ñất ñược ñầu tư HTKT ñô thị là vị trí ñất mang lại Trên thực tế ñô thị, ñất có vị trí gần mặt trục ñường giao thông chính, có vị trí tương ñối gần các công trình ñô thị mà NSDð phải giao dịch thường xuyên, gần các trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng và du lịch, thường có giá trị cao gấp nhiều lần ñất sát nó, không có cạnh nào tiếp giáp với mặt giao thông chính (có vị trí chênh lệch hàng chục lần) Tính chất ñô thị nói lên vai trò, nhiệm vụ ñô thị ñèi với các mặt kinh tế, văn hoá, chính trị xã hội… thân ñô thị Mỗi ñô thị có tính chất riêng và tính chất riêng này thường thay ñổi theo thời kỳ, dĩ nhiên vai trò vị trí ñÞa lý ñô thị là nhân tố quan trọng việc ñề phương hướng, mục tiêu phát triển ñô thị Tính chất ñô thị có ảnh hưởng lớn ñến cấu dân cư, qui mô dân số, qui mô diện tích ñất ñô thị, tổ chức lập qui hoạch ñô thị và chiến lược phát triển ñô thị Thành phố Hà Nội với tính chất ñô thị là Thủ ñô quốc gia, là trung tâm ñầu não chính trị… nước, ñồng thời là trọng ñiểm tam giác phát triển kinh tế phía Bắc Phần lớn ñặc ñiểm, nhiệm vụ, vai trò ñô thị Hà Nội là vị Hà Nội ñối với nghiệp ñấu tranh bảo vệ ñộc lập dân tộc và phát triển kinh tế ñất nước Tương tự, thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, chính trị lớn 23 nước, là trọng tâm tam giác tăng trưởng kinh tế phía Nam Như vậy, vị trí ñô thị xác ®ịnh mối quan hệ qua lại các ñô thị và các vùng lân cận Tính vị trí thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh quan trọng, làm cho vị ñất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh quan trọng, ñặc biệt là việc xác ñịnh giá trị kinh tế mảnh ñất ñó Vấn ñề này phân bổ cấu sử dụng ñất và tổ chức không gian kiến trúc qui hoạch ñô thị, cần có ñịnh hướng ñúng phân khu chức khu vực ñô thị, ñồng thời phải chú ý ñến mỹ quan và môi trường ñô thị ñể làm tăng giá trị ñất ñô thị Hàm lượng chất xám, vốn ñầu tư ban ñầu dành cho hoạch ñịnh chính sách, bố trí cấu sử dụng ñất và tổ chức không gian kiến trúc ñô thị, cùng với vốn ñầu tư trực tiếp cho HTKT ñô thị làm tăng giá trị vị trí khu ñất ñô thị ⟨3⟩⟩ Sự tập trung các khoản ñầu tư làm giá trị ñất ñô thị cao Theo quan ñiểm lý luận Mác - Lê nin, ñất ñai tự nhiên không có giá trị; ñất ñai tự nhiên là sản phẩm thiên nhiên, không phải lao ñộng người sáng tạo ra, ñất ñai là ñối tượng lao ñộng sản xuất, vì nên ñất ñai tự nhiên không phải là hàng hoá Tuy nhiên, kể từ loài người ñã tiến hoá mức ñộ các lạc, người ñã phải khoanh vùng ảnh hưởng ñể khai thác các vật phẩm tự nhiên phục vụ cho ñời sống họ Tức là người ñã có hành vi chiếm hữu ñất ñai và ñể bảo vệ, gìn giữ vùng ảnh hưởng ñó, người ñã phải có biện pháp, hành vi cụ thể, tức là lao ñộng người ñã dần ñược tích luỹ vào ñất từ hệ này ñến hệ khác Xã hội loài người cµng phát triển, hành vi tạo lập, bảo vệ vùng, khu vực có diện tích ñịnh trái ñất ñể hình thành nên quốc gia, vùng lãnh thổ ñộc lập, có ñường biên giới ñất liền, lãnh hải, không phận riêng rẽ, là giá trị lao ñộng vô cùng to lớn người ñược tích luỹ ñất Chính vì vậy, ñất ñai trở thành tài sản vô giá quốc gia, dân tộc Lý luận Mác – Lê nin ñã rõ “giá ruộng ñất là biểu quan hệ kinh tế phát sinh không phải là biểu tiền giá trị ruộng ñất” [18-215] Quan ñiểm này không mâu thuẫn với lý luận C.Mác giá trị và giá trị sử dụng hàng hoá – giá là hình thức biều 24 tiền giá trị Giá trị ñất còn là thân tính hữu dụng ñất, tính chất giới hạn diện tích và là sản phÈm tự nhiên không thể tái sinh ðất ñai càng ñược khai thác sử dụng lâu, thân giá trị nó ñược tăng thêm nhiều, không tính chất sử dụng nó mang lại, mà còn giá trị lần ñầu tư liên tiếp vào nó ñược tích luỹ nó Vì vậy, ñất ñô thị có ñặc trưng là tính tập trung giá trị ñất khoản ñầu tư lớn vào nó – bao gồm: ñầu tư cho công tác hoạch ñịnh chiến lược phát triển ñô thị, ñầu tư cho công tác qui hoạch ñô thị; ñầu tư cho việc xây dựng sở HTKT ñô thị, cho các công trình sản xuất, các công trình công cộng phúc lợi xã hội… và ñầu tư cho việc quản lý ñiều hành các hoạt ñộng ñô thị, ñảm bảo cho các sinh hoạt ñô thị ñược diễn ổn ñịnh ðất ñô thị có tính chất kế tục lâu bền, giá trị sử dụng và hiệu ích ñầu tư ñất ñô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ Trong ñiều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, ñất ñô thị có thể sử dụng nhiều lần, liên tục và ñược cải thiện không ngừng ñể nâng cao giá trị ðây là ñặc trưng và quan trọng ñể xác ñịnh tầm quan trọng giá trị và giá trị sử dụng ñất ñô thị Ở nước ta nay, toàn chi phí ñầu tư cho xây dựng và phát triển ñô thị thuộc Nhà nước Như giá ñất ñô thị cao giá ñất nông thôn, giá ñất khu vực trung tâm nội thành cao giá ñất vùng ngoại thành là Nhà nước ñã ñầu tư vào quá trình sản xuất tạo (tuy nhiên không phải là toàn vì giá hàng hoá ñất ñai còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu) Vì mức chênh lệch giá ñất trước ñược §TH với giá ñất sau ñã ñược ñầu tư, Nhà nước có quyền tham gia ñiều tiết ñể thu cho ngân sách (ñây chính là ñịa tô chênh lệch II) 1.1.2 Sự cần thiết phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá Do quá trình ñô thị hoá, dân số ñô thị tăng lên cùng với nhu cầu phát triển các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội; diện tích ñất phải thu hồi chuyển mục ñích sử dụng ñể xây dựng ñô thị tăng lên làm phát sinh nhiều biến ñộng phức tạp quan hệ sử dụng ñất ñô thị Nhà nước vừa thực chức là ñại diện sở hữu toàn dân ñất ñai, vừa thực chức 25 quản lý nhà nước tất các nhà nước khác trªn thÕ giíi, ñồng thời với chất Nhà nước ph¸p quyÒn xã hội chủ nghĩa (Nhµ n−íc dân, dân và vì dân), Nhà nước còn có nhiệm vụ quan trọng là phục vụ và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp nhân dân Do ñó, quản lý nhà nước ñất ñai quá trình ðTH không nhằm mục tiêu phát triển ñô thị mà còn phải ñảm bảo ñáp ứng nhu cầu ñời sống dân cư ñô thị Mặt khác, quá trình ñô thị hoá, quan hệ ñất ñai có nhiều biến ñộng mạnh quyền chi phối, quyền quản lý và quyền sử dụng, chức ñặc biệt quan trọng ñô thị là chức kinh tế tác ñộng Vì quá trình ñô thị hoá vấn ñề tăng cường vai trò quản lý nhà nước ñất ñai là xuất phát từ nhân tố khách quan thực tiễn phát triển ñất nước ñặt 1.1.2.1 Dân số đô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hoá làm biến động đất đai, đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai Phần 1.1.1.2 luận án đD trình bày vấn đề: ĐTH là quá trình tất yếu kh¸ch quan qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña mçi quèc gia Nh©n tè quan träng vµ là động lực chủ yếu thúc đẩy quá trình ĐTH là quá trình CNH, ng−ời dân các vùng quê đổ thành phố để mong kiếm đ−ợc hội việc làm tốt hơn, thoát khỏi đói nghèo Làn sóng ng−ời nhập c− ạt đD khiến các thành phè trë nªn qu¸ t¶i, g©y « nhiÔm m«i tr−êng sèng vµ lµm cho viÖc x©y dùng các đô thị trở lên lộn xộn, vô tổ chức, gây khó khăn xúc công tác quản lý Nhà n−ớc đô thị Dân số đô thị là động lực chính thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hoá, xD hội đô thị nhiều n−ớc trên giới (trong đó có Việt Nam) dân số là sơ sở để phân loại đô thị công tác quản lý và xác định qui mô đất đai đô thị Qui mô đô thị đ−ợc đánh giá qua số l−ợng dân số đô thị không phải qua diện tích đất đai đô thị Dân số đô thị là sở để xác định số l−ợng diện tích nhà cần xây dựng, hệ thống sở HTKT cho đô thị nh− việc hoạch định các chính sách phát triển và kế hoạch đầu t− cho đô thị Tuy vậy, tỉ 26 lệ gia tăng dân số đô thị các n−ớc phát triển ch−a phản ánh đúng tốc độ CNH, nh− tr−êng hîp cña c¸c n−íc ph¸t triÓn ë Ch©u ¢u hoÆc ë Mü, NhËt Bản các n−ớc phát triển, tốc độ tăng dân số đô thị nhập c− từ nông thôn vµo lµ kh«ng lín, cßn ë c¸c n−íc ®ang ph¸t triÓn th× tØ lÖ nµy l¹i lµ chñ yÕu, mµ lý chÝnh lµ søc hÊp dÉn tõ sù chªnh lÖch møc sèng gi÷a thµnh thÞ vµ n«ng th«n VÝ dô nh− ë Trung Quèc thu nhËp quèc d©n b×nh qu©n ®Çu ng−êi n¨m 1995 lµ 6463 nh©n d©n tÖ th× ë c¸c thµnh phè lín lµ 11369 nh©n d©n tÖ So sánh tốc độ phát triển kinh tế Mỹ và các n−ớc phát triển khác nhóm G8 (Mỹ, Anh, Pháp, Đức, ý, Nga, Nhật, Canada), tốc độ tăng tr−ởng Mỹ đứng đầu và khá ổn định Một lý khá là lực l−ợng lao động Mỹ đáp ứng đ−ợc yêu cầu các ngành sản xuất nhờ có mức độ tăng tr−ởng dân số khá ổn định Trong đó các n−ớc phát triển khác, kể từ sau chiến tranh giới lần thứ đến nay, tốc độ phát triển dân số giảm dần và có nguy không đáp ứng đ−ợc lao động cho nhu cầu sản xuất xD hội Theo dự báo đến năm 2050 dân số Mỹ tăng lên đến khoảng 550 triệu dân số Châu Âu là 360 triệu vào thời điểm đó n−ớc ta tình hình biến động dân số không nằm ngoài qui luật chung cña thÕ giíi Theo sè liÖu thèng kª, vµo n¨m 1930 c¶ n−íc cã 17,6 triÖu dân, đến năm 1960 n−ớc có 30,2 triệu dân, sau 25 năm dân số n−ớc đD tăng gấp đôi: 60 triệu dân vào năm 1985 Theo số liệu tổng điều tra dân số n¨m 2005, d©n sè c¶ n−íc ®D lµ h¬n 83 triÖu ng−êi Møc t¨ng tr−ëng d©n sè đô thị có thay đổi đáng kể Nếu năm 1990 tỉ lệ tăng dân số đô thị là 2,8% thì năm 1998 số này đD là 4,58% và năm 2005 đD đạt gần 5% Theo báo cáo Bộ Xây dựng vào năm 1986, dân số đô thị n−ớc ta là 11,87 triệu ng−ời, đến năm 1999 dân số đô thị đD là 18 triệu ng−ời, đến năm 2005 lµ h¬n 23 triÖu ng−êi, n©ng tØ lÖ §TH tõ 19,3% lªn trªn 25% T¨ng tr−ởng kinh tế từ khu vực đô thị đạt mức từ 12 -–15% (trong n−ớc là 7,0 - 7,5% năm), khu vực đô thị đD đóng góp 57% GDP năm 2000, 61,5% năm 2003, dự kiến đạt 70% vào năm 2020 Thu nhập bình quân đầu ng−ời các đô thị tăng nhanh, các đô thị lớn đạt khoảng trên 1000USD/năm, các đô thị nhỏ và trung bình đạt bình quân trên 500USD/năm Tăng tr−ởng không 27 gian đô thị đạt mức cao, diện tích đất đô thị chiếm gần 1% diện tích đất tự nhiên vào năm 2005 và có chiều h−ớng gia tăng để đáp ứng nhu cầu t¨ng tr−ëng d©n sè vµ t¨ng tr−ëng kinh tÕ Để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích sử dụng trái phép, sử dụng không đúng qui hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên đất đô thị bị lDng phí, cùng với nó là tình trạng đô thị đ−ợc xây dựng lộn xộn và tình trạng đói nghèo đô thị… đòi hỏi tăng c−ờng vai trò Nhà n−ớc hoạt động quản lý đất đai quá trình ĐTH Khi qui mô đô thị tăng lên, các nguồn lực tài chính cần thiết để xây dựng và trì hệ thống sở hạ tầng và dịch vụ đô thị là vô cùng lớn Yêu cầu các biện pháp chiến l−ợc nh− kế hoạch cụ thể để huy động có hiệu các nguồn lực, phải động và sáng tạo Điều đó đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đô thị, nhằm khai thác hợp lý, có hiệu nguồn lực đất đai đô thị với chức cung cấp vốn đầu t− cho phát triển đô thị Nếu Nhà n−ớc buông lỏng quản lý đất đai, tập trung quá cao dân số các thành phố lớn và cực lớn (chủ yếu tập trung các n−ớc phát triển), vấn đề nhà không đ−ợc giải cách đầy đủ Đặc biệt các khu nhà dành cho ng−ời lao động th−ờng thiếu tổ chức, chắp vá, hình thức nghèo nàn, điều kiện sống không đầy đủ, thiếu vệ sinh, cho môi tr−ờng sống đô thị bị ảnh h−ởng nghiªm träng Theo sè liÖu cña Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t−, vµo thêi ®iÓm th¸ng n¨m 2005 c¶ n−íc cã 135 khu c«ng nghiÖp ®D ®−îc phª duyÖt thµnh lËp, đó có 81 khu công nghiệp vận hành với tổng diện tích 17.705 Theo qui hoạch đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ phê duyệt vào tháng 8/2005, đến năm 2015 và định h−ớng đến năm 2020 n−ớc có khoảng 80.000 đất dành cho các khu công nghiệp Vấn đề đặt cho hoạt động QLNN là cùng với mở rộng diện tích các khu công nghiệp, diện tích đất đô thị tăng lên với tốc độ và qui mô lớn, đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc trên lĩnh vực Trong đó đặc biệt quan trọng là quản lý đất đai đô thị, đáp ứng yêu cầu dân c− đô thị tăng lên nhanh quá trình CNH Đồng thời tình trạng đầu đất nảy sinh đD làm cho giá đất các thành phố cao vọt (tạo sốt đất giả tạo) gây thiệt hại lớn cho Nhà n−ớc đền bù GPMB Mật độ xây dựng các khu đô thị cao, các công trình kiến trúc 28 phát triển theo chiều cao, dẫn tới khủng hoảng xây dựng đô thị, đô thị thiếu đất trống để trồng cây xanh và các công trình công cộng phúc lîi xD héi ë hÇu hÕt c¸c n−íc trªn thÕ giíi, ng−êi ta ®D ph¶i tiÕn hµnh c¶i t¹o hàng loạt các đô thị với chi phí lớn (Pari Pháp; Băng Cốc Thái Lan, Th−îng H¶i cña Trung Quèc…), g©y qu¸ t¶i cho ng©n s¸ch nhµ n−íc ë n−íc ta tình trạng này khá phổ biến hầu hết các thành phố lớn, đặc biệt là thµnh phè Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh, ¶nh h−ëng rÊt lín tíi viÖc ®Çu t− cho ph¸t triÓn kinh tÕ xD héi cña c¶ n−íc, buéc chÝnh quyÒn cña c¸c thµnh phố và chính phủ phải có nhiều biện pháp mạnh để ngăn chặn 1.1.2.2 Gi¶i quyÕt hîp lý mèi quan hÖ gi÷a quyÒn së h÷u vµ quyÒn sử dụng đất kinh tế thị tr−ờng định h−ớng X? hội Chủ nghĩa n−ớc ta hiÖn * Một số nội dung lý luận Mác - Lê nin vấn đề sở hữu nói chung và sở hữu ruộng đất nói riêng §¶ng céng s¶n ViÖt Nam lÊy chñ nghÜa M¸c - Lª nin lµm nÒn t¶ng t− t−ởng, làm kim nam cho hành động, vì lý luận Mác - Lê nin vấn đề sở hữu là sở, là tảng để Đảng nghiên cứu vận dụng, lDnh đạo Nhà n−ớc xây dựng hệ thống pháp luật để điều chỉnh các quan hệ sở hữu n−ớc ta Trong hệ thống lý luận Mác - Lê nin, vấn đề sở hữu có vị trí quan trọng C.Mác đD viết: “Thực tế thì từ cách mạng đầu tiên đến c¸ch m¹ng cuèi cïng, tÊt c¶ c¸c cuéc c¸ch m¹ng gäi lµ c¸ch m¹ng chÝnh trÞ đ−ợc tiến hành để bảo vệ chế độ sở hữu thuộc loại nào đó” [23- 434] Së h÷u lµ quan hÖ xD héi gi÷a ng−êi víi ng−êi qu¸ tr×nh chiÕm h÷u cña c¶i vËt chÊt xD héi, nã kh«ng ph¶i lµ quan hÖ gi÷a ng−êi víi vËt vµ cµng kh«ng ph¶i lµ quan hÖ gi÷a c¸c ®iÒu kiÖn cña s¶n xuÊt Ph.¡ng ghen ®D viÕt r»ng: “Khoa kinh tÕ chÝnh trÞ kh«ng nghiªn cøu c¸c vËt phÈm mµ nghiên cứu mối quan hệ ng−ời với ng−ời, xét đến cùng là giai cấp với giai cấp, nh−ng các quan hệ đó gắn liền với các vật phẩm và biểu nh− là vật phẩm” [23- 654] Nh− vậy, nói đến sở hữu là nói đến quan hệ ng−ời với ng−ời đối t−ợng sở hữu cụ thể (vÒ mét TLSX hay t− liÖu tiªu dïng cô thÓ) 29 Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña xD héi loµi ng−êi, mçi cã mét ph−¬ng thøc s¶n xuÊt míi xuÊt hiÖn, sÏ cã mét QHSX míi sù ph¸t triÓn cña LLSX đòi hỏi Nh− t−ơng ứng với QHSX có quan hệ sở hữu phù hợp với sản xuất xD hội đó Ph.Ăng ghen đD kết luận rằng: “Bất thay đổi nào chế độ xD hội, cải biến nào quan hệ sở hữu là kết tất yếu việc tạo nên LLSX míi…” [23- 467] Nh− vËy lµ víi mçi ph−¬ng thøc s¶n xuÊt cña xD héi sÏ tån t¹i t−¬ng øng víi nã mét quan hÖ së h÷u LÞch sö ph¸t triÓn cña xD héi loµi ng−êi lµ lÞch sö c¸c ph−¬ng thøc s¶n xuÊt xD héi thay thÕ nhau; ph−¬ng thøc s¶n xuÊt xD héi ph¸t triÓn sau tiÕn bé h¬n ph−¬ng thøc s¶n xuÊt xD héi tr−íc nã, vµ nh− thÕ quan hÖ së h÷u sau sÏ v¨n minh h¬n, tiÕn bé h¬n quan hÖ së h÷u cã tr−íc nã Tuy nhiªn lÞch sö xD héi loµi ng−êi còng lµ lÞch sö cña sù kÕ thõa vµ ph¸t triÓn cña c¸c ph−¬ng thøc s¶n xuÊt cña xD héi, sù ph¸t triÓn nµy mang tính qui luật tự nhiên C.Mác đD viết: “Ngoài tai hoạ thời đại ta còn phải chịu đựng loạt tai hoạ kế thừa chính các ph−¬ng thøc s¶n xuÊt cò lçi thêi vÉn tiÕp tôc sèng dai d¼ng” [22- 19] Lý luËn c¸ch m¹ng nµy cña C.M¸c cung cÊp cho c¸c §¶ng céng s¶n vµ c«ng nh©n thÕ giới vũ khí lý luận xây dựng Nhà n−ớc thời kỳ quá độ Đó chính là khẳng định thời kỳ quá độ lên CNXH tồn nhiều loại hình sở hữu, khẳng định vai trò SHTN phát triển LLSX thời kỳ này Ph.Ăng ghen ®D tõng viÕt “§Æc tr−ng cña chñ nghÜa céng s¶n kh«ng ph¶i lµ xo¸ bá chế độ sở hữu nói chung, mà xoá bỏ chế độ sở hữu t− sản, chủ nghĩa cộng sản kh«ng t−íc bá cña c¸c kh¶ n¨ng chiÕm h÷u nh÷ng s¶n phÈm xD héi c¶ Chñ nghĩa cộng sản t−ớc bỏ quyền dùng chiếm hữu để nô dịch lao động ng−ời khác” [23 – 615] Bằng lý luận sắc bén đề cập đến vấn đề cải tạo chế độ t− hữu, nhà sáng lập chủ nghĩa Mác khẳng định không thể xoá bỏ chế độ t− hữu Chế độ t− hữu có thể cải tạo dần qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña LLSX xD héi, còng nh− cuéc c¸ch m¹ng cña giai cÊp v« s¶n sÏ chØ cã thÓ c¶i t¹o xD héi mét c¸ch dÇn dÇn (tøc lµ ph¶i tr¶i qua thời kỳ quá độ) Từ đó, có thể thấy sở hữu là quan hệ xD hội ng−ời với ng−ời vật, thì quyền sở hữu là toàn hành vi mà chủ së h÷u ®−îc ph¸p luËt cho phÐp thùc hiÖn viÖc chiÕm h÷u, sö dông vµ 30 định đoạt tài sản (vật) theo ý muốn Quyền sử dụng là quyền đ−ợc khai thác các thuộc tính hữu ích tài sản để phục vụ cho yêu cầu cụ thể chủ sử dụng Quyền định đoạt là quyền định số phận pháp lý và thực tế tài s¶n QuyÒn chiÕm h÷u lµ quyÒn ®−îc gi÷ tµi s¶n Ba quyÒn trªn ®©y lµ nh÷ng quyền chế độ sở hữu và không thể tách rời Vấn đề sở hữu đ−ợc định nghĩa trên mặt: mặt kinh tế và mặt pháp lý Về mặt kinh tế sở hữu là biểu mối quan hệ ng−ời với ng−ời việc chiếm hữu cải vật chất xD hội, mà tr−ớc hết là TLSX Ai nắm TLSX thì ng−ời đó đ−ợc h−ởng lợi ích kinh tế TLSX đó đem lại Còn mặt pháp lý sở hữu, đó là mèi quan hÖ kinh tÕ ®−îc ph¶n ¸nh vµo c¸c qui ph¹m ph¸p luËt, ®−îc ph¸p luật thừa nhận Sự thừa nhận mặt pháp luật sở hữu đ−ợc qui định đạo luật quốc gia - đó là Hiến pháp Hai mặt trên sở hữu có quan hệ mật thiết với đó mặt kinh tế là quan trọng Do đất đai là TLSX đặc biệt quan trọng sản xuất nông lâm nghiệp, lµ tµi s¶n v« cïng quÝ gi¸ cña mçi quèc gia V× vËy, nghiªn cøu quan hÖ kinh tế - chính trị đất đai, C.Mác đD rằng: “Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên cải đD trở thành vấn đề lớn mà việc giải định t−ơng lai giai cấp công nhân” [27 - 494] Quan hệ sở hữu đất đai xD hội loài ng−ời đD tồn nhiều loại hình sở hữu- cụ thể nh−: sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu toàn dân, sở hữu nhà n−ớc, sở hữu t− nhân… Chế độ sở hữu đất đai phải gắn với hình thái kinh tế xD hội cụ thÓ vµ g¾n víi xD héi cã ph©n chia giai cÊp Giai cÊp thèng trÞ xD héi cã xu h−ớng giành độc quyền sở hữu đất đai; hay nói cách khác chế độ sở hữu đất đai phải gắn với thời đại cụ thể, và ứng với thời đại khác tồn loại hình sở hữu đất đai khác V.I.Lê nin nghiên cứu vấn đề sở hữu ruộng đất rằng: “D−ới hình thức chiếm hữu ruộng đất nào, nông nghiệp TBCN nảy sinh và phát triển”, để từ đó tới giải quan hệ đất đai thời kỳ quá độ mà sản xuất hàng hoá còn tồn tính giai cấp quan hệ sở hữu đất đai có thể đ−ợc giải mà kh«ng ¶nh h−ëng tíi viÖc khai th¸c SD§ ¤ng nãi: “VÒ lý luËn nÒn s¶n xuÊt TBCN có thể hoàn toàn đôi với việc quốc hữu hoá ruộng đất…, nhân tố kÝch thÝch sù tiÕn bé vÒ n«ng häc kh«ng v× vËy mµ yÕu ®i, tr¸i l¹i cßn ®−îc 31 tăng c−ờng lên nhiều” Từ nghiên cứu lịch sử quan hệ ruộng đất trên giới C.Mác đD rút kết luận: “Trong chế độ t− hữu TLSX thì chế độ t− hữu ruộng đất là vô lý nhất” và “quyền t− hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý; nói đến quyền t− hữu ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân ng−ời đồng loại mình” ([174-18] Từ kết luận nh− vËy, C.M¸c ®D cã dù b¸o vÒ cuéc c¸ch m¹ng giai cÊp c«ng nh©n tiÕn hµnh để thiết lập chế độ công hữu đất đai Ng−ời nói: “Vận động xD hội định là ruộng đất có thể là sở hữu Nhà n−ớc” Lý luận này C.M¸c ®−îc V.I.Lª nin nghiªn cøu vµ kÕ thõa chÝnh s¸ch quèc h÷u ho¸ ruộng đất n−ớc Nga - Đó là “C−ơng lĩnh ruộng đất Đảng xD hội dân chñ” cuéc c¸ch m¹ng ®Çu tiªn ë Nga n¨m 1905 Quan ®iÓm lý luËn cña chñ nghÜa M¸c - Lª nin ®D tõng trë thµnh thùc tÕ lÞch sö së h÷u tËp thÓ, së hữu nhà n−ớc, sở hữu toàn dân đất đai đ−ợc thiết lập quốc gia thuéc hÖ thèng XHCN trªn thÕ giíi, vµ hiÖn cßn tån t¹i ë mét vµi n−íc, đó có n−ớc CHXHCN Việt Nam * Quan điểm đ−ờng lối, chính sách Đảng và Nhà n−ớc ta vấn đề sở hữu và sở hữu đất đai Trong đ−ờng lối chiến l−ợc xây dựng và phát triển đất n−ớc, Đảng ta xác định mục tiêu đ−a n−ớc ta tiến lên CNXH và CNCS C−ơng lĩnh xây dựng đất n−ớc khẳng định n−ớc ta thời kỳ quá độ lên CNXH Vì vậy, thời kỳ này, Đảng ta đD xác định xây dựng KTTT định h−ớng XHCN víi nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ cïng tån t¹i vµ ph¸t triÓn, ph¸t huy c¸c lîi để phát triển kinh tế đất n−ớc Trung thành với quan điểm chủ nghĩa Mác - Lê nin vấn đề ruộng đất, Đảng cộng sản Việt Nam và Chủ tịch Hồ Chí Minh trªn c¬ së thùc tiÔn cña c¸ch m¹ng ViÖt Nam, ®D g¾n kÕt cuéc c¸ch m¹ng giải phóng dân tộc và cách mạng XHCN Đảng đD đề các chính sách đất đai giai đoạn cách mạng cụ thể, nhằm đạt mục tiêu lớn cách mạng xD hội Đảng ta lDnh đạo là gắn liền độc lập dân tộc với CNXH Vì vậy, chính sách đất đai Nhà n−ớc ta đD trải qua nhiều hình thức sở hữu bản: hình thức sở hữu t− nhân đất đai giai đoạn tr−ớc năm 1960; sở hữu nhiều thành phần đất đai giai đoạn 1960-1980; sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn 1980 đến 32 Xuất phát từ mục tiêu đấu tranh cách mạng Việt Nam và tính giai cấp Đảng lDnh đạo, vấn đề sở hữu ruộng đất là mục tiêu quan trọng đạo thực tiễn cách mạng Đảng Trong cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, Đảng đD nhìn thấy đ−ợc vai trò đất đai là TLSX đặc biệt quan trọng sản xuất nông lâm nghiệp Trong C−ơng lĩnh chính trị năm 1930, Đảng ta đD xác định “T− sản dân quyền và thổ địa cách mạng để tới xD hội cộng sản” Khi cách mạng Tháng tám năm 1945 thµnh c«ng, ChÝnh phñ ®D ký hµng lo¹t c¸c s¾c lÖnh vÒ gi¶m t«, thu vµ chia cấp đất địa chủ phong kiến t− thực dân cho nông dân: Chính phủ đD ban hành Luật cải cách ruộng đất năm 1953, mà thành là từ năm 1953 1957 riêng miền Bắc đD có 810.000 ruộng đất đ−ợc chia cho nông dân và Nhà n−ớc đD cấp GCN quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân, chế độ SHTN đất đai đD đ−ợc xác lập n−ớc ta Đến năm 1960, bắt đầu tiến hµnh “§Èy m¹nh cuéc c¸ch m¹ng XHCN, träng t©m tr−íc m¾t lµ ®Èy m¹nh cải tạo XHCN thành phần kinh tế cá thể nông dân”, tuyệt đại đa số đất đai nông nghiệp chuyển dần sang chế độ công hữu với hai hình thức chủ yếu là SHTT và sở hữu quốc doanh - Chế độ SHTN đất đai đD bị xo¸ bá ë miÒn B¾c ë miÒn Nam, sau chiÕn th¾ng mïa xu©n n¨m 1975 c¶ n−íc thèng nhÊt, tháng 12 năm 1976, Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IV định ®−êng lèi x©y dùng CNXH trªn ph¹m vi c¶ n−íc Phong trµo hîp t¸c ho¸ n«ng nghiệp đ−ợc đẩy mạnh, chế độ SHTN đất đai miền Nam đD bị xo¸ bá tõ sau NghÞ quyÕt TW 24 kho¸ III th¸ng n¨m 1975 Đến năm 1980, Hiến pháp n−ớc Cộng hoà XHCN Việt Nam đD qui định rõ: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc thống quản lý đất đai, Nhà n−ớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình để tổ chức sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối…”; “nghiêm cấm mua bán, cho thuê đất ®ai d−íi mäi h×nh thøc” Tuy nhiªn yªu cÇu cña viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt, æn định đời sống, Nhà n−ớc đD có giải pháp mở rộng quyền NSDĐ d−ới chế độ sở hữu đất đai toàn dân, mô hình sản xuất nông nghiệp tập trung nh− HTX n«ng nghiÖp bËc cao hay n«ng tr−êng tá kh«ng cã hiÖu qu¶ Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, quy định cụ thể, QSDĐ tức là quyền ng−ời đ−ợc khai thác đất để phục vụ cho lợi ích 33 NSDĐ sức lao động (đất là đối t−ợng lao động), đD đ−ợc mở rộng h¬n b»ng h×nh thøc chuyÓn mét sè quyÒn n¨ng cña chñ së h÷u cho ng−êi sö dụng Đó là quyền đ−ợc định đoạt phần và là quyền đ−ợc h−ởng lợi ích kinh tế (cũng là phần không xác định) chủ sở hữu (quan hệ đất đai không là quan hệ ng−ời lao động với đối t−ợng lao động - với tính chất là TLSX) Tuy nhiên NSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đ−ợc giao, thời hạn đ−ợc giao Sau Luật đất đai năm 1993, Nhà n−ớc đD hai lần tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật vào các năm 1998 và năm 2001 Cả hai lần sửa đổi này có xu h−ớng mở rộng quyền NSDĐ, đồng thời ban hành các qui định cụ thể để tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc thống quản lý đất ®ai c¶ n−íc Do yêu cầu nghiệp CNH - HĐH đất n−ớc, cùng với quá trình mở réng c¸c quan hÖ héi nhËp kinh tÕ khu vùc vµ quèc tÕ, xu thÕ toµn cÇu hoá Luật đất đai năm 1993 đD bộc lộ số hạn chế mà đó chủ yếu là ch−a làm rõ đ−ợc chủ thể sở hữu toàn dân đất đai là ai? Quyền lợi kinh tế sở hữu toàn dân đất đai? ch−a đ−ợc xác định; ch−a khai thác đ−ợc tiềm to lớn đất đai và không tạo đ−ợc điều kiện để ng−ời sản xuất tăng sức sản xuất (kìm hDm LLSX phát triển) Vì vậy, Nghị TW VII khoá IX ngày 12/3/2003 đD đề chủ tr−ơng: “Tiếp tục đổi chính sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất n−ớc” Trên sở Nghị Đảng, Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đD qui định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc đại diện chủ sở hữu và thống quản lý” Nh− vậy, quy định pháp luật, QLNN đất đai còn nhằm mục tiêu bảo vệ và thực quyền lợi kinh tÕ cña chñ së h÷u, cïng víi chøc n¨ng Nhµ n−íc lµ tæ chøc quyÒn lùc công đảm bảo cho quan hệ xD hội đất đai đ−ợc thực theo đúng đối với, chÝnh s¸ch cña §¶ng cÇm quyÒn * Giải hợp lý mối quan hệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng quản lý nhà n−ớc đất đai n−ớc ta Gi¶i quyÕt mèi quan hÖ gi÷a quyÒn së h÷u vµ SD§ chÝnh lµ xö lý mèi quan hệ kinh tế và pháp lý Nhà n−ớc với t− cách chủ thể đại diện sở hữu đất đai toàn dân và NSDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao Đây là nội dung QLNN đất đai n−ớc ta giai đoạn 34 Nh− nội dung phần trên đD trình bày, quyền sở hữu đất đai theo quan ®iÓm cña §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lµ mét tËp hîp c¸c quyÒn n¨ng, , c¸c quyền đó đ−ợc thể chế hoá Luật đất đai năm 2003 Điều Luật đất đai năm 2003 quy định “Quyền sở hữu đất đai” bao gồm: - Quyền định đoạt đất đai: đó là quyền xác định mục đích SDĐ (thông qua biện pháp xây dựng quy hoạch SDĐ), quyền đ−ợc cho thuê đất, quyền đ−ợc giao đất, quyền đ−ợc thu hồi đất đD giao cho thuê, quyền định ban hành hệ thống văn pháp luật để quản lý đất đai, quyền định quy hoạch kế hoạch SDĐ, quyền đ−ợc định thay đổi mục đích SDĐ, quyền định giá đất và quyền đ−ợc h−ởng các lợi ích kinh tế từ đất (thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất, thu tiền tr−ớc bạ đất, thu thuế SDĐ vµ thu thuÕ chuyÓn QSD§ ) - Quyền sử dụng đất (Điều 5): (Là quyền quan trọng chủ sở hữu) Đó là quyền đ−ợc khai thác, SDĐ để phục vụ cho các mục tiêu khác nh−: SDĐ vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, khoanh định các khu bảo tồn thiên nhiên, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu khai thác khoáng sản d−ới lòng đất n−ớc ta, Nhà n−ớc đại diện sở hữu toàn dân đất đai có thể tổ chức SDĐ trao QSDĐ cho NSDĐ (NSDĐ đ−ợc quy định điều Luật đất đai 2003) Nhà n−ớc trao QSDĐ d−ới dạng thu tiền SDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (NSDĐ) theo thời gian giao đất có thời hạn ổn định lâu dài (hình thức giao đất cho thuê đất có thời hạn vô thời hạn), tuỳ theo đối t−ợng SDĐ và mục đích sử dụng loại đất đ−ợc giao cho thuê, Nhà n−ớc công nhận QSDĐ, quy định quyền và nghĩa vụ NSDĐ - Quyền h−ởng lợi từ đất (Điều 5): Là việc Nhà n−ớc thực quyền lợi kinh tế từ đất thông qua các chính sách tài chính đất đai nh−: quy định NSDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao phải nộp tiền SDĐ loại đất nào? quy định thu tiền thuê đất cho thuê đất; thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu t− NSDĐ mang lại - Quyền chiếm hữu đất đai: (chiếm hữu thể quan hệ ng−ời víi tù nhiªn) 35 Chiếm hữu là quyền đ−ợc giữ gìn, bảo vệ tài sản (đối với quan hệ đất đai đó là quyền đ−ợc quản lý, bảo vệ để giữ cho mình diện tích đất đai có ranh giíi cô thÓ mµ ng−êi kh¸c kh«ng cã quyÒn x©m ph¹m) Theo nghÜa réng đây chính là quyền bất khả xâm phạm quốc gia vùng lDnh thổ mình Mọi quốc gia trên giới có biên giới lDnh thổ gắn với quyền tự quốc gia phạm vi lDnh thổ đó - Quyền quản lý đất đai: (Điều 6) Bao gồm toàn quy định việc sử dụng các biện pháp hành chÝnh, t− ph¸p, khoa häc vµ c«ng nghÖ, biÖn ph¸p kü thuËt vµ c¸c c«ng cô kinh tế để thực các quyền sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà n−ớc đại diện chủ sở hữu, đồng thời là tổ chức quyền lực công cao thực quyÒn qu¶n lý quèc gia Nh− theo quy định điều Luật đất đai năm 2003 – QSDĐ là quyền quyền sở hữu đất, QSDĐ là hành vi ứng xử ng−ời, với t− cách là hoạt động lao động tác động vào đất nhằm khai thác sử dụng các thuộc tính đất, để mang lại lợi ích cho mình theo đúng mục đích SDĐ mà chủ sở hữu đD giao cho Ví dụ SDĐ để làm nhà diện tích đất đ−ợc giao có mục đích sử dụng là đất ở; SDĐ để sản xuất nông nghiệp nh− trồng cây, làm trang trại, chăn nuôi mục đích SDĐ mà chủ sở hữu giao cho là đất nông nghiệp Những quyền mà “NSDĐ” (đ−ợc hiểu theo ý nghĩa quy định mục 20 điều Luật đất đai năm 2003), đ−ợc h−ởng bao gồm: - §−îc cÊp GCN QSD§ - Đ−ợc h−ởng thành lao động, kết đầu t− trên đất (đây chính là quyÒn lîi tù nhiªn hoÆc ®−¬ng nhiªn cña NSD§) - H−ởng các lợi ích công trình Nhà n−ớc bảo vệ cải tạo đất n«ng nghiÖp - Đ−ợc Nhà n−ớc h−ớng dẫn và giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất n«ng nghiÖp - Đ−ợc Nhà n−ớc bảo hộ bị ng−ời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp ph¸p cña m×nh (®©y chÝnh lµ tr¸ch nhiÖm cña mäi nhµ n−íc ph¶i b¶o vÖ c¸c quyÒn cña c«ng d©n) 36 - KhiÕu n¹i, tè c¸o, khëi kiÖn vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m QSD§ hîp pháp mình và hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Ngoµi nh÷ng quyÒn chung ®D nªu ë trªn, mµ hÇu hÕt c¸c quèc gia dï đ−ợc tổ chức d−ới hình thái nhà n−ớc nh− nào thực hiện, “NSDĐ” n−ớc ta còn đ−ợc h−ởng số quyền quy định điều 106 Luật đất đai năm 2003 - đó là quyền đ−ợc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thõa kÕ, tÆng cho QSD§, quyÒn thÕ chÊp b¶o lDnh, gãp vèn b»ng QSD§, quyền đ−ợc bồi th−ờng Nhà n−ớc thu hồi đất Với quy định này, Luật đất đai năm 2003 vừa thể đ−ợc chất Nhà n−ớc dân chủ nhân dân d−ới lDnh đạo Đảng, đó là Nhà n−ớc dân dân và vì dân Đồng thời đD thể rõ quan điểm đa dạng hoá quan hệ sở hữu đất đai – nội dung đổi quan trọng quan hệ sở hữu đất đai giai đoạn Bởi vì chất các quyền NSDĐ đ−ợc quy định điều 106 Luật đất đai năm 2003 là các quyền quyền sở hữu đất đai Tuy các quyền đó NSDĐ là t−ơng đối (quyền sở hữu hạn chế), vì theo quy định điều 107 Luật đất đai năm 2003 nghĩa vụ NSDĐ, NSDĐ phải SDĐ theo đúng mục đích đ−ợc giao, theo đúng quy hoạch SDĐ Điều này cản trở NSDĐ đầu t− có chiều sâu vào đất quá trình sản xuất kinh doanh, vì quyền thu hồi đất là quyền Nhà n−ớc Nhà n−íc cã nhu cÇu sö dông theo quy ho¹ch kÕ ho¹ch SD§ (mµ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch SD§ lµ Nhµ n−íc x¸c lËp vµ cã quyÒn ®iÒu chØnh) KÓ c¶ sau ®D đ−ợc cấp GCN QSDĐ, NSDĐ đứng tr−ớc nguy bị thu hồi đất “theo quy ho¹ch SD§” vµo bÊt kú lóc nµo Cµng khã kh¨n h¬n cho NSD§, luËt quy định cấp có thẩm quyền lập và điều chỉnh quy hoạch chính là cấp có quyền định giá đất và có quyền định thu hồi đất Tóm lại: quy định cụ thể các điều khoản Luật đất đai năm 2003, chủ thể sở hữu đất đai mặt pháp lý là thuộc toàn thể nhân dân mà đại diện sở hữu là Nhà n−ớc - Nhà n−ớc thống quản lý đất đai Nội dung quy định này đD khắc phục tình trạng “sở hữu toàn dân” chung chung tr−ớc đây Bằng quy định cụ thể điều 106, thực chất Nhà n−ớc đD giao phần quyền sở hữu đất đai mặt pháp lý và mặt kinh tế cho NSDĐ Nh− Luật đất đai năm 2003 đD mặc nhiên thừa nhận có nhiều loại hình sở hữu đất đai, dù các quyền này bị giới hạn hay còn 37 có thể coi đó là quyền sở hữu hạn chế (hoặc đồng sở hữu) Kể quốc gia quy định SHTN đất đai thì quyền sở hữu này bị hạn chế Tuy nhiên, sử dụng quyền đất đai là hàng hóa và đất đai điều kiện kinh tÕ thÞ tr−êng ®D ®−îc tiÒn tÖ hãa, c¸c quyÒn cña NSD§ còng cÇn ®−îc l−îng hãa – VÝ dô ph¶i xö lý quan hÖ tiÒn tÖ gi÷a c¸c quyÒn nµy nh− thÕ nµo ng−ời sử dụng đất chấp Về mặt pháp lý bên bảo lDnh chấp (cho vay) đD giữ GCN, nh−ng thực tế quyền sử dụng ng−ời đ−ợc giao đất nắm giữ Vì thế, tăng c−ờng vai trò QLNN đất đai nhằm đảm bảo thực các quy định pháp luật vấn đề đổi quan hệ sở hữu và SDĐ 1.1.2.3 Việc thực quyền lợi kinh tế chủ thể sở hữu đất đai quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc ë c¸c phÇn trªn, luËn ¸n ®D tr×nh bµy quan ®iÓm qu¸ tr×nh §TH lµ mét tất yếu khách quan Quá trình đó đD làm phát sinh yêu cầu đòi hỏi phải tăng c−ờng hoạt động QLNN đất đai quá trình ĐTH chức kinh tế đô thị quy định Một nội dung quan trọng mà hoạt động QLNN đất đai đô thị phải tập trung là vấn đề quản lý mặt kinh tế đất đai, hay nói cách khác là thực lợi ích kinh tế chủ thể sở hữu đất đai Để làm sáng tỏ sở để Nhà n−ớc qui định số khoản thu chủ yếu từ đất NSDĐ, cần nghiên cứu vận dụng lý luận Mác - Lê nin quan hệ sở hữu ruộng đất và địa tô TBCN phần 1.1.2.2, luận án đD trình bày sở lý luận để thiết lập sở hữu toàn dân đất đai n−ớc ta và quyền mặt kinh tế chủ sở hữu đất đai phần này, luận án trình bày khái quát lý luận Mác - Ăng ghen địa tô TBCN và vai trò Nhà n−ớc việc hình thành giá trị đất đô thị qúa trình ĐTH Khẳng định mặt lý luận và thực tiễn sở kinh tế việc tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất ®ai qu¸ tr×nh §TH Khi nghiªn cøu nÒn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp TBCN, C.M¸c ®D ph¸t hiÖn h×nh th¸i biÓu hiÖn cña qui luËt gi¸ trÞ thÆng d− qu¸ tr×nh s¶n xuÊt n«ng nghiệp TBCN là địa tô Theo quan điểm C.Mác, giá trị hàng hoá là thời gian lao động ng−ời sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá đó Chính theo quan điểm này, nghiên cứu địa tô TBCN, C.Mác đD rằng: đất đai nguyên thuỷ không phải lao động sản xuất tạo ra, vì nó 38 không thể có giá trị C.Mác đD viết: “Thác n−ớc nh− đất đai nói chung, còng nh− mäi lùc l−îng tù nhiªn, kh«ng cã gi¸ trÞ nµo c¶, v× kh«ng cã mét lao động nào đ−ợc vật hoá đó, đó nó không có giá cả, vì theo lẽ th−êng, gi¸ c¶ ch¼ng ph¶i cã g× kh¸c h¬n lµ biÓu hiÖn tiÒn tÖ cña gi¸ trÞ, gi¸ c¶ đó chẳng qua là địa tô đD t− hoá” [18-291] Địa tô là hình thái “d−ới đó quyền sở hữu ruộng đất đ−ợc thực mặt kinh tế” [18- 525] , tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đai Do tính chất đặc biệt đất đai là có vị trí cố định (không thể di chuyển đ−ợc), nên đất có thể có nhiều tiện Ých kh¸c mang l¹i cho ng−êi sö dông nã (gÇn ®−êng giao th«ng, gÇn c¸c trung t©m s¶n xuÊt kinh doanh, gÇn c¸c c¬ së dÞch vô…) MÆt kh¸c còng đặc tính đất có khả hấp thụ khoản đầu t− liên tiếp - Ví dụ độ phì nhiêu đất ngày càng tăng quá trình đầu t− thâm canh, và chính vì lý đó ngày càng mang lại lợi nhuận nhiều “−u đất là nh÷ng kho¶n ®Çu t− liªn tiÕp cã thÓ ®em l¹i lîi nhuËn mµ kh«ng lµm thiÖt h¹i đến khoản đầu t− tr−ớc Ưu đó đất đồng thời bao hàm khả n¨ng cã nh÷ng sù chªnh lÖch s¶n phÈm cña nh÷ng kho¶n ®Çu t− liªn tiÕp Êy” [18-484] Khi nghiªn cøu nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸ TBCN lÜnh vùc n«ng nghiệp, C.Mác đD tìm đ−ợc tính đặc thù t− đầu t− nông nghiệp kh¸c víi t− b¶n ®Çu t− c¸c lÜnh vùc s¶n xuÊt hµng ho¸ kh¸c, cã quan hÖ SHTN địa chủ, tính hữu hạn, tính không thể thay đ−ợc đất đai Từ đó phát sinh độc quyền kinh doanh ruộng đất theo lối TBCN, và vì có lợi nhuËn siªu ng¹ch cña nhµ t− b¶n ®Çu t− lÜnh vùc n«ng nghiÖp Nghiên cứu lý luận địa tô TBCN C.Mác có thể rút kết luận: địa tô TBCN đ−ợc phân chia thành các loại gồm: + Địa tô tuyệt đối: có độc chiếm lực l−ợng tự nhiên (đất đai địa chủ (đất đai thuộc quyền SHTN địa chủ), tính chất hữu hạn đất đai, vì kể vị trí đất có thuận lợi ít (đất xấu nhất), thì nhà t− phải trả khoản tiền để đ−ợc địa chủ cho thuê đất - đó là địa tô tuyệt đối Đất đai d−ới CNXH thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc là chủ thể đại diện vì thế, Nhà n−ớc có quyền thu tiền SDĐ giao đất cho thuê đất + §Þa t« chªnh lÖch: lµ phÇn lîi nhuËn thu ®−îc sù chªnh lÖch gi÷a c¸c gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung vµ gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt Së dÜ cã ®−îc lîi nhuËn chªnh 39 lệch này là nhờ “độc chiếm” lực l−ợng tự nhiên (đất đai) để sản xuất kinh doanh, mµ c¸c ngµnh s¶n xuÊt kh¸c kh«ng thÓ cã ®−îc (C.M¸c ®D lÊy vÝ dô nh− việc độc chiếm thác n−ớc để sử dụng, để kinh doanh) “Gọi là địa tô chênh lệch vì nó không gia nhập với tính chất là yếu tố định vào giá sản xuất chung cña nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, mµ nã l¹i lÊy gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung Êy lµm tiÒn đề” [18-358] §Þa t« chªnh lÖch ®−îc chia lo¹i: + Địa tô chênh lệch I: là địa tô đ−ợc tạo chênh lệch −u tự nhiên mà có mảnh đất (ví dụ yếu tố tự nhiên mà đ−ợc sử dụng nguồn n−ớc chủ động, độ phì tự nhiên cao mảnh đất khu đất khác, tự nhiên mà gần nơi chế biến và gần trục đ−ờng giao th«ng…) Do g¾n víi c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn mµ lîi nhuËn thu ®−îc tõ m¶nh đất đó cao mảnh đất khác (có thể suất cao chi phí thấp hơn, yếu tố đó), vì chủ sở hữu đất đai đòi tiền thuê đất đai cao mảnh đất khác (trong điều kiện đầu t− ngang nhau) Nh− vậy, chủ sở hữu ruộng đất đD độc chiếm đ−ợc loại địa tô này Trong điều kiện sở hữu toàn dân đất đai, Nhà n−ớc có quyền ban hành quy định thu tiền SDĐ vị trí đẹp cao nhiều vị trí khác (với chức là chủ thể đại diện sở hữu đất đai toàn dân) + Địa tô chênh lệch II: là phần lợi nhuận thu đ−ợc mức độ đầu t− kh¸c nhau, nèi tiÕp cña t− b¶n mang l¹i (trong n«ng nghiÖp gäi lµ ®Çu t− thâm canh) - Để làm rõ loại địa tô này, có thể nêu ví dụ thâm canh cải tạo đất Lợi nhuận thu đ−ợc qua kết đầu t− liên tiếp chênh lệch với kết đầu t− năm thứ chính là địa tô chênh lệch II Phần lợi nhuận này nhà t− đầu t− đ−ợc h−ởng thời hạn hợp đồng thuê ruộng đất Dĩ nhiên nh− C.Mác đD l−u ý, không thể xem xét địa tô TBCN cách cứng nhắc cho sản xuất và chế độ sở hữu đất đai là nh− Bởi vì sản xuất xD hội là vận động liên tục và theo xu h−ớng phát triển lên xét tổng thể giai đoạn lịch sử cụ thể Địa tô đất xây dựng đ−ợc hình thành nh− địa tô đất nông nghiệp, nhiên nó có đặc tính đặc biệt nó Đó là: 40 Thứ nhất: việc hình thành địa tô chênh lệch I, vị trí đất đai mang l¹i kh¶ n¨ng sinh lîi cao cho NSD§ (dïng víi ý nghÜa th−¬ng m¹i) chø không phải độ màu mỡ đất và trạng thái đất định Vị trí là nhân tố định giá trị kinh tế đất đai đô thị, là mấu chốt tiền thuê đất và giá đất đô thị Chênh lệch thu nhập khai thác SDĐ đô thị th−ờng là vị trí đất đô thị tạo và nó th−ờng v−ợt nhiều lần giá trị mà thân tài nguyên đất đai có Thứ hai: địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng phát triển nhanh dân số đô thị (do nguyên nhân chính là sức hút từ việc làm và mức thu nhập nh− điều kiện sống đô thÞ), nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ nhu cÇu x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c«ng céng t¨ng lên, dẫn tới cung không đủ đáp ứng cho cầu và giá leo thang Thực tế này chứng minh luận điểm C.Mác phát triển toàn lao động xD hội tạo điều kiện để mức địa tô tăng lên Thứ ba: phát triển liên tục t− cố định sáp nhập vào đất, bám rễ vào đất dựa trên mặt đất tạo địa tô đặc tr−ng đất đô thị Đó chính là sở tạo nên địa tô chênh lệch II SDĐ đô thị, đó là lý giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp giá đất nông thôn Tuy nhiên, sâu phân tích, có thể thấy thực chất địa tô chênh lệch II đất xây dựng đô thị có sở từ địa tô chênh lệch I, hay nói cách khác là nhờ có t− đầu t− liên tục vào đất đô thị quá trình ĐTH, đD tạo nh÷ng ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho NSD§ khai th¸c sö dông mang l¹i lîi Ých cao cho họ (lợi nhuận) Nhờ có tích luỹ t− đD đầu t− liên tiếp vào đất, mảnh đất gần các trung tâm th−ơng mại, gần các sở dịch vụ, gần các trục giao thông… có khả sinh lợi cao có địa tô cao Đó chính là sở để tạo địa tô chênh lệch I phần 1.1.1.1 luận án đD trình bày ĐTH là quá trình xây dựng và phát triển đô thị, đó chính là quá trình đầu t− Nhà n−ớc cho hoạch định các quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị, hoạch định các chính sách xây dựng hệ thống HTKT đô thị, đầu t− cho công tác tổ chức quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị, đầu t− cho xây dựng các công trình HTKT đô thị (®©y lµ ®Çu t− lín nhÊt vµ khã kh¨n nhÊt) vµ ®Çu t− x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuất, kinh doanh đô thị, đầu t− xây dựng các công trình công cộng, công trình phúc lợi xD hội, đầu t− xây dựng nhà đô thị… Đầu t− phát triển đô thị không là đầu t− giai đoạn, mà đặc tính đất, đất đô thị có khả 41 hấp thu khoản đầu t− mang tính kế thừa (chẳng hạn các đô thị đ−ợc h×nh thµnh tõ hµng ngh×n n¨m nh−: Hµ Néi, HuÕ ch¼ng nh÷ng hÊp thô đầu t− lớn Nhà n−ớc CHXHCN Việt Nam mà nó còn chứa đựng kho¶n ®Çu t− rÊt lín cña c¸c nhµ n−íc phong kiÕn tr−íc ®©y) Trên sở nghiên cứu lý luận địa tô C.Mác, có thể rút kết luận tính khách quan việc Nhà n−ớc xác định quyền “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu t− NSDĐ mang lại” (Mục c khoản điều Luật đất đai năm 2003) Tuy nhiên từ quan điểm này, Nhà n−ớc cần có chế chính sách để xác định mức thu cho phù hợp, sở để xác định phần giá trị tăng thêm không đầu t− NSDĐ mà có, phải là giá đất đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng vào thời điểm, đó cần có t− liệu l−u trữ giá đất vào thời điểm ch−a đầu t− và giá đất ng−ời sử dụng thực các quyÒn ®−îc ph¸p luËt cho phÐp MÆt kh¸c, phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm nµy kh«ng chØ ®−îc t¹o b»ng ®Çu t− trùc tiÕp t¹i c¸c khu vùc c¶i t¹o hoÆc x©y dùng míi các khu đô thị, nó còn đ−ợc tạo ảnh h−ởng các khu vực đ−ợc đầu t− tới các vùng lân cận (do đ−ợc sử dụng phần hệ thống HTKT đô thị và hệ thèng dÞch vô phóc lîi xD héi cña khu vùc ®−îc ®Çu t−) Trong thời kỳ quá độ lên CNXH, tiền SDĐ chính là giá đất (hay Luật đất đai còn qui định là giá QSDĐ), hay còn gọi là giá thuê QSDĐ (nếu là SDĐ có thời hạn), mà NSDĐ phải nộp cho Nhà n−ớc đ−ợc Nhà n−ớc giao đất hay công nhận QSDĐ Đây là sở lý luận để thời kỳ quá độ lên XHCN, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc với chức là đại diện sở hữu toàn dân, có quyền thu tiền SDĐ giao đất vô thời hạn (giao đất theo qui định pháp luật) có thời hạn (tiền thuê đất thu hàng năm thu lần cho nhiều năm) cho NSDĐ Việc Nhà n−ớc quy định thu thuế chuyển QSDĐ, chính là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, nh−ng đối t−ợng thu, mức thu 4% cho vị trí đất là ch−a phù hợp 1.1.2.4 Quá trình đô thị hoá điều kiện kinh tế thị tr−ờng và hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai Thị tr−ờng là lĩnh vực hoạt động trao đổi mua bán hàng hoá, nó phản ánh hoạt động sản xuất và phân công lao động xD hội đâu có phân công lao động xD hội và có sản xuất thì đó có thị tr−ờng Quy mô thị tr−ờng 42 phù hợp với trình độ chuyên môn hóa phân công lao động xD hội Nh− vËy, muèn cã thÞ tr−êng th× ph¶i cã s¶n xuÊt hµng ho¸, mµ s¶n xuÊt hµng ho¸ là sản xuất sản phẩm, đ−ợc thực lao động ng−ời và toàn bé s¶n phÈm nµy ®−îc b¸n thÞ tr−êng Nã kh¸c h¼n víi m« h×nh s¶n xuÊt tù cung tù cÊp cña kinh tÕ tù nhiªn Nói đến KTTT là nói đến sản xuất hàng hoá trình độ phát triển cao, kinh tế này yếu tố đầu vào và đầu sản xuất th«ng qua thÞ tr−êng ë n−íc ta, tõ n¨m 1993 trë vÒ tr−íc, ph¸p luËt quy định cấm mua bán đất đai, vì đất đai ch−a thể là hàng hoá và ch−a có thị tr−ờng hàng hoá này Từ năm 1993 Luật quy định đất đai có giá trị và QSDĐ đ−ợc phép chuyển nh−ợng, tài nguyên đất đai đD dần đ−ợc khai thác sử dụng có hiệu hơn, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà n−ớc để đầu t− trở lại cho phát triển kinh tế , đặc biệt là đầu t− trở lại cho quá trình ĐTH Tuy nhiên, b−ớc chuyển biến còn chậm và tài nguyên đất còn bị sử dụng lDng phí QLNN đất đai quá trình ĐTH điều kiện KTTT khác hẳn với QLNN đất đai qúa trình ĐTH điều kiện kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung Trong nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, Nhµ n−íc nắm toàn các khâu công việc từ xây dựng kế hoạch đến tổ chức thực và đạo điều hành cụ thể tất các cấp máy quản lý Đất đai nh− “một nguồn tài nguyên đ−ợc để sẵn kho” việc xuất sử dụng (theo hình thức cấp phát) mà không cần tính toán chi tiết đến tính hiệu các tác động nó vào quá trình tổ chức quản lý, sử dụng các nhu cầu tổng thể xD hội Trong điều kiện KTTT, đất đai đ−ợc tiền tệ hoá là nguồn lực để chuyển thành vốn đầu t− cho phát triển kinh tế đô thị Là loại hàng ho¸, v× vËy, nã ph¶i chÞu sù ®iÒu tiÕt cña c¸c quy luËt cña thÞ tr−êng nh−: quy luật cung và cầu; quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh Đặc biệt đất đai đô thị lµ mét lo¹i hµng ho¸ cã gi¸ trÞ sö dông vµ gi¸ trÞ kinh tÕ rÊt lín vµ cã ¶nh h−ởng quan trọng tới quá trình ĐTH Vì vậy, QLNN đất đai qúa tr×nh §TH ®iÒu kiÖn nÒn KTTT vµ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi còng cã đòi hỏi khác biệt với QLNN kinh tế kế hoạch hoá tập trung - đất đai còn là nguồn lực, loại hàng hoá có giá trị cao mang lại thu nhập to lớn, để cung cấp vốn đầu t− trở lại cho qúa trình ĐTH Đồng thời 43 nÒn KTTT, Nhµ n−íc kh«ng ph¶i lµ chñ thÓ nhÊt cã quyÒn qu¶n lý và quyền h−ởng lợi từ đất, NSDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao có thu tiền SDĐ còng cã quyÒn tham gia vµo qu¸ tr×nh qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt lîi Ých kinh tÕ tõ hàng hoá đất đai Trong KTTT và hội nhập kinh tế giới, NSDĐ không chØ lµ c¸ nh©n, tæ chøc n−íc mµ cßn cã tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoµi Nguồn thu ngân sách từ đất không là tiền SDĐ mà ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất phải nộp cho Nhà n−ớc, với t− cách chủ thể đại diện sở hữu toàn dân đất đai Nguồn thu ngân sách quan trọng và lâu dài chính là thông qua hoạt động quản lý hệ thống kinh doanh dịch vụ đất đai các chính sách thuế Trong KTTT, đất đai không có giá trị sử dụng mà còn là nguồn vốn để đầu t− phát triển kinh tế, thông qua hoạt động các loại thị tr−ờng kh¸c nh−: thÞ tr−êng vèn vay b»ng b¶o lDnh, thÕ chÊp QSD§, thÞ tr−êng cho thuª l¹i QSD§ phần 1.1.1.1 luận án đD trình bày khái niệm đô thị và ĐTH Quá trình ĐTH là quá trình mở rộng quy mô (trong đó có diện tích chiếm đất) đô thị Nh−ng tính chất có giới hạn đất đai, đặc biệt tình hình cụ thể n−ớc ta, bình quân diện tích đất tự nhiên theo đầu ng−ời vào loại thấp (ở nhóm cuối) trên giới Vì diện tích đất dành cho phát triển đô thị là hạn chế và SDĐ đô thị cho hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu cao là nhiệm vụ nặng nề hoạt động QLNN đất đai Do điều kiện tốc độ §TH nh÷ng n¨m gÇn ®©y ë n−íc ta diÔn rÊt m¹nh, d©n c− tËp trung vÒ đô thị tìm kiếm việc làm tạo sức ép lớn và phát sinh mâu thuẫn cung, cầu đất đai các đô thị n−ớc ta Mặt khác đất đô thị n−ớc ta còn có đặc điểm là phân bố phân tán mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng, dẫn tới có đan xen các khu đất nông nghiệp các khu dân c− và các khu đất để phát triển các công trình đô thị nh−: các khu hành chính nghiệp, khu vực hoạt động sản xuất th−ơng mại dịch vụ Đặc điểm này là hậu công tác quy hoạch đô thị và quy hoạch SDĐ đô thị yếu kém năm vừa qua Yêu cầu phát triển quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải HĐH đô thị trên sở cải tạo và xây dựng lại hệ thống HTKT đô thị và bố trí hợp lý, khoa học các công trình đô thị Đây chính là nguyên nhân quan trọng cần phải tăng c−ờng vai trò QLNN đất đai 44 quá trình ĐTH thời gian tới, vừa để khắc phục yếu kém hoạt động quản lý giai đoạn tr−ớc đây, vừa nhằm khai thác hợp lý, có hiệu qủa nguồn lực đất đai đô thị cho quá trình ĐTH phần này, luận án trình bày tính phức tạp QLNN đất đai ®iÒu kiÖn nÒn KTTT vµ tÝnh tÊt yÕu ph¶i t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−ớc đất đai đô thị quá trình ĐTH Nội dung QLNN đất đô thị xuất phát từ nội dung QLNN đất đai nói chung Quản lý đất đai thành phố là hoạt động quản lý, giám sát, điều chØnh c¸c mèi quan hÖ nh»m SD§ hîp lý, tiÕt kiÖm vµ n©ng cao hiÖu Ých kinh tế đất đô thị QLNN đất đô thị là phận hợp thành nội dung QLNN đất đai Phạm vi quản lý là bao gồm toàn tài nguyên đất đai phạm vi hành chính đô thị Mục tiêu quan trọng việc phải tăng c−ờng QLNN đất đô thị là đảm bảo cho chế độ sở hữu toàn dân đất đai ®−îc tu©n thñ nghiªm minh, h¹n chÕ tèi ®a sù lDng phÝ vµ thÊt tho¸t tµi s¶n vµ tài nguyên đất đai đô thị, đảm bảo các nguồn lợi kinh tế từ đất đô thị đ−ợc thu vÒ cho ng©n s¸ch nhµ n−íc mét c¸ch hîp lý §ång thêi b¶o vÖ, c©n b»ng c¶nh quan và môi tr−ờng sống, thực phát triển đô thị bền vững có hài hoà lợi ích kinh tế, cải thiện môi tr−ờng xD hội và môi tr−ờng tự nhiên đô thị Một nội dung quan trọng quản lý đất đai Nhà n−ớc KTTT là “quản lý và phát triển thị tr−ờng QSDĐ thị tr−ờng BĐS”, đặc biÖt ®iÒu kiÖn héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ sÏ ph¸t sinh nhiÒu lo¹i thÞ tr−êng cùng với thị tr−ờng QSDĐ nh−: tín dụng đất, bảo lDnh chấp góp vốn QSDĐ nhằm thu hút đầu t− phát triển kinh tế từ nguồn lực đất đai Luật đất đai năm 2003 đD quy định rõ biện pháp quản lý đất đai Nhà n−ớc việc phát triển thị tr−ờng BĐS (điều 63) Do đô thị có số đặc ®iÓm riªng cã nh−: - Dân số đông dẫn đến nhu cầu SDĐ lớn diện tích đất đô thị là giới hạn (cung không thể đáp ứng đủ đ−ợc cho cầu) - Đất đô thị là loại hình đặc biệt giá trị và giá trị sử dụng so với đất nông nghiệp nông thôn tích tụ đầu t− quá trình phát triển đô thị - SDĐ đô thị đòi hỏi phải tuân thủ quy định chặt chẽ quy hoạch, bảo vệ môi tr−ờng Vì so với nội dung QLNN đất đai nói 45 chung, QLNN đất đai đô thị có phức tạp, khó khăn nhiÒu - cô thÓ lµ: + Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ ĐGHC, đồ địa chính phức tạp hơn, yêu cầu đầu t− cao Do đặc điểm đô thị mật độ xây dựng cao, hệ số SDĐ lớn, vì đòi hỏi công tác khảo sát, điều tra, đo đạc lập đồ Địa chính phải sử dụng công nghệ tiên tiến và đồ Địa chÝnh ph¶i ®−îc lËp ë tØ lÖ lín (1/200 hoÆc 1/500) + Công tác lập quy hoạch kiến trúc đô thị, quy hoạch SDĐ đô thị và lập kế hoạch SDĐ đòi hỏi phải có tính khoa học, tính khả thi cao và phải đ−ợc tiến hành đồng cùng với các quy hoạch khác Do đối t−ợng SDĐ đô thị đa dạng và lớn, đòi hỏi công tác lập quy ho¹ch (c¶ vÒ quy ho¹ch kiÕn tróc vµ qui ho¹ch SD§) ph¶i cã tÝnh kh¸i qu¸t cao, đồng thời phải chi tiết, tỉ mỷ và đảm bảo tính hệ thống Quy hoạch SDĐ phải đ−ợc thực đồng cùng lúc nhiều loại quy hoạch nh−: quy hoạch tổng thể kinh tế xD hội; quy hoạch không gian và quy hoạch sở HTKT đô thị, đảm bảo kết nối các khu đô thị đD có và các khu đô thị phát triển + Công tác đăng ký QSDĐ, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ đô thị: phải đ−ợc tiến hành th−ờng xuyên liên tục, tính chất tập trung mật độ sử dụng cao, tính biến động phức tạp diện tích, loại đất và chủ SDĐ Vì thế, công tác đăng ký QSDĐ đô thị đòi hỏi thời gian, lực l−ợng và chuyên môn cao; hồ sơ địa chính đất đô thị càng đòi hỏi phải đ−ợc cập nhật đầy đủ, th−ờng xuyên Nếu không cấp đ−ợc GCN QSDĐ đô thị cho đối t−ợng có SDĐ, mục tiêu quản lý các biến động diện tích, loại đất và tài chính đất không thể thực Mặt khác, mật độ xây dựng cao, các công trình xây dựng đa dạng, đan xen, vì lập hồ sơ địa chính phải gắn công trình xây dựng trên đất với diện tích thửa, đất, vị trí đất và loại hình sử dụng, chủ sử dụng tạo thành loại hồ sơ pháp lý Đây là tính đặc thù phức tạp công tác cấp GCN QSDĐ và công trình trên đất đô thị Do quá trình ĐTH là tất yếu khách quan, quá trình mở rộng quy mô đô thị chiều sâu (cơ sở HTKT đô thị, các công trình xây dựng phục vụ cho các nhu cầu phát triển đô thị ) và chiều rộng (diện tích chiếm đất đô thị) là cần thiết quá trình phát triển Nh−ng đất đai có đặc điểm là giới 46 hạn diện tích (bình quân diện tích đất theo đầu ng−ời n−ớc ta thấp) và không di chuyển đ−ợc Chính vì SDĐ đô thị phải tuân theo quy định chặt chẽ để đáp ứng nhu cầu đất đô thị ngày càng tăng, tất yếu đòi hỏi tăng c−ờng hoạt động QLNN đất đai quá trình ĐTH Mặt khác đất đai đD đ−ợc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, muốn thay đổi công sử dụng (từ đất đD xây dựng các công trình đô thị sang đất nông nghiệp ) là khó khăn, SDĐ đô thị phải trên sở đD có định h−ớng chiến l−ợc phát triển đô thị đúng đắn, có qui hoạch SDĐ đô thị ổn định, có kế hoạch SDĐ đô thị cụ thể Thùc tÕ SD§ qu¸ tr×nh §TH hiÖn ë n−íc ta thÓ hiÖn nhiÒu yếu tố bất hợp lý bố trí không gian đô thị, cấu sử dụng các loại đất và hiệu kinh tế khai thác SDĐ đô thị Quá trình ĐTH n−ớc ta, đó có thành phố Hà Nội diễn nhanh, đòi hỏi phải kịp thời đổi chế chính sách quản lý đất đai đô thị, nh»m thu hót ®Çu t−, tËp trung khai th¸c nhiÒu nguån vèn cho ®Çu t− ph¸t triÓn Vì đất đai đô thị là nguồn nội lực vô cùng quan trọng cho phát triển kinh tÕ xD héi ë n−íc ta c¶ vÒ gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông Tuy nhiªn NSD§ quá trình sử dụng để khai thác đất đai phục vụ cho lợi ích họ theo mục đích SDĐ đ−ợc giao, góp phần đầu t− vào đất Đầu t− họ đ−ợc tích luỹ vào đất đô thị và là sở góp phần tạo địa tô chênh lệch đất đô thị Khi xây dựng các chế định pháp luật tài chính đất đô thị, cần nghiên cứu vận dụng đầy đủ, sáng tạo lý luận địa tô C.Mác, đồng thời tiếp thu có chọn läc kinh nghiÖm cña c¸c n−íc ph¸t triÓn vµ c¸c n−íc l¸ng giÕng cã chung mét điều kiện địa chính trị, địa kinh tế Làm rõ đ−ợc quyền và nghĩa vụ Nhà n−íc vµ cña NSD§ vÒ mÆt kinh tÕ chÝnh lµ thùc hiÖn ®−îc c«ng b»ng xD héi, đồng thời là sở quan trọng để loại trừ tham nhũng quan hệ quản lý và SDĐ, đặc biệt là loại trừ đ−ợc tham nhũng từ máy công quyền 1.2 Quản lý nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà n−ớc đất đai ë phÇn 1.1.2 LuËn ¸n ®D tr×nh bµy c¬ së lý luËn vÒ tÝnh tÊt yÕu kh¸ch quan phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH n−ớc ta nội dung này, luận án trình bày số vấn đề vai trò 47 QLNN đất đai n−ớc ta, thông qua việc thực chức năng, nhiệm vụ Nhà n−ớc, đ−ợc cụ thể hoá các nội dung QLNN đất đai Về mặt lý luận, Nhà n−ớc là tổ chức đặc biệt quyền lực giai cÊp thèng trÞ, cã bé m¸y chuyªn lµm nhiÖm vô c−ìng chÕ vµ thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý xD héi b»ng c¸c c«ng cô: ph¸p luËt, quy ho¹ch, kinh tÕ vµ hµnh chÝnh, nh»m thÓ hiÖn vµ b¶o vÖ quyÒn lîi cña giai cÊp thèng trÞ xD héi cã giai cấp đối kháng Nhà n−ớc CHXHCN Việt Nam là Nhà n−ớc dân d©n vµ v× d©n, v× vËy, Nhµ n−íc ph¸p quyÒn XHCN cßn cã chøc n¨ng phôc vô nh©n d©n, b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña c«ng d©n Nhµ n−íc thùc hiÖn quyền lực tập trung nhân dân để tổ chức và quản lý các hoạt động xD héi v× h¹nh phóc chung cña nh©n d©n Quản lý là chức và hoạt động hệ thống tổ chức, quản lý tồn xD hội để trì tổ chức và phân công lao động xD hội, điều hoà các mèi quan hÖ xD héi gi÷a nh÷ng ng−êi mét tæ chøc vµ gi÷a c¸c tæ chøc xD hội quá trình sản xuất vật chất, các hoạt động xD hội nhằm đạt đ−ợc mục tiêu định Trong hệ thống quản lý xD hội, QLNN kinh tế có vai trò và vị trí quan trọng hàng đầu, đặc biệt điều kiện phát triển KTTT định h−ớng XHCN n−ớc ta QLNN đất đai là nội dung quan trọng QLNN kinh tế, vai trò và vị trí đặc biệt đất đai với tính chất là tài nguyên quốc gia v« cïng quý gi¸, TLSX kh«ng thÓ thay thÕ s¶n xuÊt n«ng l©m nghiÖp, lµ mặt để tổ chức sản xuất nhiều ngành kinh tế…, đồng thời đất đai còn là hàng hoá đặc biệt có giá trị cao QLNN đất đai KTTT n−ớc ta chính là chức Nhà n−ớc thực quyền đại diện sở hữu toàn dân, tham gia trực tiếp vào vận hành thị tr−ờng đất đai Các hoạt động quản lý Nhà n−ớc đất đai đô thị tập trung vào việc nâng cao hiệu hoạt động hệ thống dịch vụ đất đai đô thị, đất đai là loại hàng ho¸ B§S cã gi¸ trÞ lín nhÊt, thÞ tr−êng QSD§ lµ thÞ tr−êng quan träng nhÊt cña thÞ tr−êng B§S QLNN đất đai là hoạt động thực thi quyền lực Nhà n−ớc vừa với chức đại diện sở hữu toàn dân đất đai, vừa với chức quản lý nhà n−ớc đất đai nh− tất các nhà n−ớc khác, đó là hoạt động có tổ chức và đ−ợc điều chỉnh hệ thống các công cụ quản lý vào quan hệ đất đai 48 x? hội, để đạt đ−ợc mục tiêu nắm và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai; bảo vệ môi tr−ờng sống và bảo vệ đất đai Hệ thống các công cụ QLNN đất đai đ−ợc triển khai thực hiÖn ë n−íc ta hiÖn gåm: - Pháp luật: Đó là hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai Nhà n−ớc ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ đất đai xD hội pháp luËt vµ th«ng qua ph¸p luËt - Quy hoạch: Đó là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thông qua quy hoạch để định mục đích sử dụng đất, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực quyền định đoạt đất đai nh−: chế giao đất, thu hồi đất, ban hành chính sách tài chính đất - Kinh tế: Hệ thống tài chính đất đai thể thông qua các chính sách thu tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí và lệ phí đất, quản lý giá đất và chính sách đền bù, hỗ trợ Nhà n−ớc thu hồi đất - Hành chính: Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai, hệ thống máy quản lý nhà n−ớc đất đai và hệ thống dịch vụ đất đai Xét mặt pháp lý, QLNN đất đai đ−ợc phân thành chủ thể quản lý và khách thể quản lý, đối t−ợng quản lý Chủ thể quản lý: là Nhà n−ớc, đại diện sở hữu toàn dân đất đai trực tiÕp tham gia vËn hµnh thÞ tr−êng; thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý nh− mäi nhµ n−ớc khác, thông qua hoạt động máy các quan nhà n−ớc Kh¸ch thÓ qu¶n lý: lµ c¸c tæ chøc (bao gåm c¸c tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ xD héi, tæ chøc phi chÝnh trÞ, tæ chøc t«n gi¸o, c¸c c¬ quan nhµ n−íc, c¸c tæ chøc kinh tÕ thuéc thµnh phÇn kinh tÕ ®−îc Nhµ n−íc cho phÐp hoạt động, tổ chức cá nhân n−ớc ngoài hoạt động kinh tế Việt Nam), hộ gia đình, cá nhân và các hành vi họ qúa trình SDĐ Đối t−ợng quản lý: là toàn tài nguyên đất đai thuộc lDnh thổ (bao gồm đất liền, mặt n−ớc, lDnh hải, không phận, tài nguyên khoáng sản d−ới lòng đất, môi tr−ờng thiên nhiên…) quốc gia Sự tác động chủ thể quản lý (đ−ợc lập theo yếu tố chủ quan ng−ời tác động mục tiêu quản lý Nhà n−ớc) lên đối t−ợng quản lý là 49 yÕu tè kh¸ch quan, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo qui luËt cña nã, (tuy nhiªn nã luôn chịu tác động chủ thể quản lý) Khách thể quản lý (luật gọi chung thuật ngữ là ng−ời đối t−ợng) SDĐ thông qua môi tr−ờng quản lý (là tổng thể các thể chế quy định các mối quan hệ đất đai theo quy định pháp luật) Môi tr−ờng quản lý chịu ảnh h−ởng sở hạ tầng xD hội, chế độ chính trị vµ môc tiªu ph¸t triÓn xD héi cña giai cÊp thèng trÞ xD héi Sự tác động là quá trình hoạt động mang tính quyền lực Nhà n−ớc, chủ thể quản lý và khách thể quản lý lên đối t−ợng quản lý là đất đai Nó ®−îc thùc hiÖn qua chøc n¨ng qu¶n lý vµ b»ng c¸c c«ng cô qu¶n lý, theo nguyên tắc và ph−ơng pháp định, tuỳ thuộc vào thời điểm cụ thể hoàn cảnh kinh tế chính trị xD hội qui định Nh− vậy, có thể xác định khái niệm quản lý nhà n−ớc đất đai n−ớc ta nh− sau: QLNN đất đai là tác động liên tục, có định h−ớng mục tiêu máy nhà n−ớc lên đối t−ợng SDĐ, nhằm thực mục tiêu chung đề điều kiện và môi tr−ờng kinh tế định, trên nguyên tắc cao Nhà n−ớc là đại diện sở hữu toàn dân đất đai trực tiếp tham gia vận hành thị tr−ờng, để thực quyền kinh tế sở hữu và các chøc n¨ng kh¸c cña Nhµ n−íc Khai th¸c, sö dông hîp lý, hiÖu qu¶ nguån tµi nguyên đất đai, đồng thời có biện pháp bảo vệ đất và môi tr−ờng sống theo h−ớng sử dụng bền vững quĩ đất QLNN đất đai đô thị nhằm phân bổ tài nguyên đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ đầy đủ, khoa học, hợp lý và đạt hiệu kinh tế cao, xây dựng phát triển đô thị theo h−ớng toàn diện, đại, văn minh, tăng c−ờng sức cạnh tranh đô thị điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời khai thác đ−ợc mạnh đất đai đô thị là có giá trị kinh tế cao, có thể tạo nguồn vốn đầu t− lớn cho quá trình phát triển đô thị 1.2.2 Nội dung quản lý nhà n−ớc đất đai Vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai đ−ợc thể các nội dung quản lý nhà n−ớc đất đai Nội dung QLNN đất ®ai lµ viÖc Nhµ n−íc sö dông nh÷ng ph−¬ng ph¸p, biÖn ph¸p, nh÷ng ph−¬ng tiện, công cụ quản lý, thông qua hoạt động máy quản lý để thực chức quản lý Nhà n−ớc đất đai, nhằm đạt đ−ợc mục tiêu SDĐ đD đặt - cụ thể là: 50 - Thực quyền đại diện sở hữu toàn dân đất đai - đó là các quyền định đoạt đất đai (quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giá đất ), thực các quyền lợi kinh tế quản lý SDĐ, tiến hành giao đất cho thuê đất (Nhà n−ớc tham gia trực tiếp vào vận hành thị tr−ờng đất đai) - Thực chức Nhà n−ớc thống quản lý đất đai ph¹m vi c¶ n−íc nh»m SD§ hiÖu qu¶, hîp lý, tiÕt kiÖm vµ b¶o vÖ nguån tµi nguyên đất đai Víi b¶n chÊt cña Nhµ n−íc ph¸p quyÒn XHCN §¶ng Céng s¶n ViÖt nam lDnh đạo, n−ớc ta không thể tách rời chức đại diện sở hữu đất đai toàn dân và các chức khác Nhà n−ớc quản lý nhà n−ớc đất đai Các nội dung QLNN đất đai bao gồm: - Ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật và các văn để đạo, điều hành, tổ chức thực các văn quy phạm pháp luật - Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tài liệu đất đai (hồ sơ địa chính); hệ thống cung cấp thông tin đất đai; hệ thống dịch vụ đất đai nhằm thực chức quản lý hành chính nhà n−ớc đất đai - Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm sở để quản lý việc phân bổ quỹ đất, định mục đích sử dụng đất thông qua chế giao đất, thu hồi đất - Quản lý tài chính đất và trực tiếp tham gia vận hành thị tr−ờng quyền sử dụng đất thị tr−ờng bất động sản - Quản lý, giám sát thực pháp luật đất đai thông qua công tác tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật đất đai quản lý sử dụng đất chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất Nội dung QLNN đất đai đô thị giống nh− nội dung QLNN đất đai nói chung Tuy nhiên, đất đô thị có đặc tr−ng riêng, vì QLNN đất đai đô thị có số đặc điểm khác với quản lý đất đai nói chung các quy định chi tiết liên quan tới công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, công tác xây dựng đô thị… Các nội dung QLNN đất đai n−ớc ta trên sở quy định cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 cô thÓ nh− sau: 51 1.2.2.1 Ban hµnh hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực các văn đó Việc ban hành hệ thống văn pháp luật để tiến hành thực nhiệm vụ thống quản lý đất đai phạm vi n−ớc là nội dung quan trọng hàng đầu QLNN đất đai Đó là hệ thống các biện pháp đ−ợc thể d−ới dạng quy phạm pháp luật đất đai, gồm Luật Đất đai và quy định các quan, tổ chức nhà n−ớc việc h−ớng dẫn, đạo SDĐ hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tài nguyên đất, bảo vệ môi tr−ờng và giữ gìn cảnh quan sinh thái Ngoài văn chứa đựng các quy phạm pháp luật cụ thÓ ®iÒu chØnh quan hÖ qu¶n lý, SD§ ®D nªu, quan hÖ qu¶n lý SD§ cßn ®−îc ®iÒu chØnh bëi c¸c ngµnh LuËt kh¸c nh−: LuËt D©n sù - ®iÒu chØnh quan hÖ quản lý SDĐ các thể nhân, bao gồm các quan hệ thừa kế, hợp đồng d©n sù, quan hÖ tranh chÊp d©n sù… LuËt h×nh sù: ®iÒu chØnh nh÷ng hµnh vi vi ph¹m nghiªm träng quan hÖ qu¶n lý, SD§, ¶nh h−ëng nghiªm träng tíi quyÒn lợi Nhà n−ớc và công dân…Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh quan hệ xD hội liên quan đến hoạt động đầu t−, t− vấn, dịch vụ bất động sản Néi dung chñ yÕu cña hÖ thèng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt liªn quan tíi chế độ SDĐ và chế độ quản lý có vai trò quan trọng hàng đầu, vì nó định mức độ và khả huy động tiềm lực xD hội và máy nhà n−ớc nghiệp quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên to lớn là đất đai - Nó bao gồm quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ NSDĐ, quy định nội dung hoạt động QLNN đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ các tổ chức quản lý đất đai các cấp, quy định h×nh thøc, c¸ch thøc xö lý c¸c vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý vµ SD§ Hiện nhiều ý kiến cho công tác quản lý đất đai n−íc ta cßn nhiÒu yÕu kÐm, k×m hDm sù ph¸t triÓn cña LLSX, lµ thiÕu luật Nh−ng thực tế lại không phải đúng nh− vậy, n−ớc ta có quá nhiều văn pháp luật từ thấp đến cao điều chỉnh các quan hệ xD hội đất đai Nhiều các văn này lại mâu thuẫn, chồng chéo với gây nhiều khó khăn cho ng−ời thực Vấn đề đáng quan tâm kh«ng ph¶i lµ thiÕu luËt mµ chÝnh lµ ë chç hiÖu lùc cña c¸c v¨n b¶n pháp luật Hiệu lực pháp luật yếu kém đến mức có nhiều lĩnh vực gần nh− 52 vô hiệu thực tiễn Ví dụ vấn đề xử lý vi phạm pháp luật quản lý SDĐ, quản lý quy hoạch đô thị…, nh− đánh giá BCH TW khoá IX kỳ họp lần thứ đD nêu: “Văn pháp luật đất đai ban hành nhiều nh−ng chồng chéo thiếu đồng bộ, ch−a làm tốt việc phổ biến tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai nhân dân Nhiều chính sách đD ban hành ch−a đ−ợc tổ chức đạo h−ớng dẫn và thi hành nghiêm tóc” [56-57] 1.2.2.2 Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tài liệu đất đai (hồ sơ địa chính); hệ thống cung cấp thông tin đất đai; hệ thống dịch vụ đất đai nhằm thực chức quản lý hành chính nhà n−ớc đất đai Hồ sơ địa chính: là hệ thống văn bản, tài liệu lý lịch đất, khu vực đất gắn với NSDĐ, nó là tài liệu quan trọng phục vụ cho công tác QLNN đất đai Hồ sơ địa chính l−u trữ toàn tài liệu liên quan đến các hoạt động kê khai, đăng ký QSDĐ từ lúc ban đầu (trong thống kê gọi là kỳ gốc hay kỳ định gốc), liên tục đ−ợc cập nhật các biến động có liên quan đến các hoạt động quản lý, SDĐ diện tích; loại đất và chủ SDĐ qua c¸c giai ®o¹n +Xác định địa giới hành chính (ĐGHC), lập và quản lý hồ sơ ĐGHC, lập đồ ĐGHC Do Nhà n−ớc ta đ−ợc tổ chức theo mô hình nhà n−ớc đơn nhất: từ Trung −ơng đến tỉnh (thành phố trực thuộc Trung −ơng) đến huyện (quận, thị xD, thành phố thuộc tỉnh) đến xD (ph−ờng, thị trấn) Nhà n−ớc tiến hành xác định ĐGHC, lập và quản lý hồ sơ ĐGHC, lập đồ hành chính cho đơn vị hµnh chÝnh c¸c cÊp ph¹m vi c¶ n−íc Theo thèng kª hiÖn c¶ n−íc cã 64 đơn vị hành chính cấp tỉnh (thành phố trực thuộc Trung −ơng) đó có 59 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, 541 đơn vị hành chính cấp huyện và 9079 đơn vị hành chính cấp xD + Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng SDĐ và đồ quy hoạch SDĐ Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là biện pháp quản lý, sử dụng khoa học kỹ thuật để xác định mặt l−ợng và chất đất đai, là sở để xây dựng quy hoạch và kế hoạch SDĐ 53 Bản đồ địa chính là tài liệu vẽ chuyên ngành đ−ợc lập đất, thể diện tích, hình thể, độ cao, chủ sử dụng và loại đất sử dụng (đất trồng lúa hay đất trồng cây lâu năm, đất hay đất công trình xây dựng…) Bản đồ địa chính đ−ợc lập các loại tỉ lệ khác tuỳ thuộc yêu cầu công tác quản lý và sử dụng Thông th−ờng đô thị, đồ địa chính ®−îc lËp ë tû lÖ 1/200; 1/500 vµ 1/1000 ë vïng ngo¹i thµnh, vïng n«ng th«n đồ địa chính đ−ợc lập tỉ lệ 1/1000 1/2000 Bản đồ trạng SDĐ là hình ảnh chụp nguyên vẹn thực tế SDĐ vào thời điểm nào đó, yêu cầu công tác quản lý Bản đồ trạng SDĐ thể diện tích, hình thể, tình hình sử dụng, các điểm địa vật và các công trình trên đất (đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp, đất giao thông, ao hồ, khu dân c−…) Bản đồ trạng SDĐ th−ờng đ−ợc lập các loại tỉ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 Bản đồ trạng SDĐ đ−ợc lập theo đơn vị hành chính lDnh thổ, theo chủ thể SDĐ cụ thể (bản đồ trạng SDĐ xD, đồ trạng SDĐ xí nghiệp ) Bản đồ quy hoạch SDĐ là vẽ đ−ợc lập đầu kỳ quy hoạch SDĐ, thể mục tiêu định h−ớng phân bổ SDĐ công tác quy hoạch SDĐ, thời điểm cuối kỳ quy hoạch Bản đồ quy hoạch SDĐ th−ờng đ−ợc lập các loại tỷ lÖ 1/1000; 1/2000; 1/5000 vµ 1/10000 … + Thống kê, kiểm kê đất đai: - Thống kê đất đai: là biện pháp tính toán để tổng hợp, đánh giá trạng SDĐ thời điểm thống kê và tình hình biến động đất hai lần thống kê, mục đích nắm đ−ợc quỹ đất vào thời điểm định, tình hình sử dụng loại đất, tình hình biến động đất đai các thời điểm Thông th−ờng việc thống kê đất đai đ−ợc tiến hành năm lần tất các cấp hµnh chÝnh nhµ n−íc - Kiểm kê đất đai: là việc Nhà n−ớc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa trạng SDĐ thời điểm kiểm kê, tình hình biến động đất đai lần kiểm kê Từ đó có sở để xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và đánh giá hiệu SDĐ n−ớc ta, từ năm 1976 đến nay, Nhà n−ớc đD nhiều lần có đợt tổng kiểm kê đất đai phạm vi n−ớc GÇn ®©y nhÊt, ChÝnh phñ ®D cã ChØ thÞ sè 28/2004/CT-TTg ngµy 15/7/2004 54 Thủ t−ớng Chính phủ kiểm tra đất đai năm 2005, theo quy định điều 53 Luật đất đai năm 2003 + §¨ng ký QSD§, cÊp GCN QSD§ §¨ng ký QSD§: ®¨ng bé (Immarticumnation) lµ thuËt ng÷ chØ viÖc kê khai đăng ký đất và các BĐS trên đó, sau đD đo đạc, xác định xong ranh giới đất Đăng ký QSDĐ nhằm ghi nhận QSDĐ hợp pháp đất vào hồ sơ địa chính, xác lập quyền và nghĩa vụ gi÷a Nhµ n−íc vµ NSD§ GCN QSD§: lµ chøng th− ph¸p lý c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn lập, cấp cho NSDĐ hợp pháp để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp NSDĐ Nội dung GCN phải ghi rõ tên tuổi, địa th−ờng trú NSDĐ, diện tích, hình thể và loại đất mà Nhà n−ớc giao cho NSDĐ, thời hạn giao đất cho thuê đất… Công tác cấp GCN QSDĐ phải đ−ợc thiết lập nhanh chãng, NSD§ chØ ®−îc thùc hiÖn c¸c quyÒn ®−îc Nhµ n−íc cÊp GCN QSDĐ Đó là quan hệ pháp lý quan trọng nhằm xác định quan hệ trách nhiệm chủ sở hữu và NSDĐ, là sở để thiết lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý các chủ thể đất đai + Hoạt động dịch vụ công đất đai Dịch vụ công đất đai là hoạt động giao dịch, nhằm giải nh÷ng mèi quan hÖ gi÷a c«ng d©n, tæ chøc víi c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhà n−ớc việc thực các quy định pháp luật Một nội dung quan trọng quản lý hệ thống dịch vụ đất đai là cung cấp thông tin đất đai Các thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thông tin giá đất, tình trạng SDĐ phải đ−ợc công khai cung cấp cho đối t−ợng có nhu cầu Ví dụ: quan hệ chuyển QSDĐ, quan hệ cấp GCN QSDĐ….là các quan hệ dịch vụ công đất đai QLNN hoạt động dịch vụ công là đảm bảo quyền lợi công dân, làm cho các quy định pháp luật đ−ợc thực nghiêm túc, đúng thời gian, đúng thñ tôc, xo¸ bá ®−îc nh÷ng kh©u trung gian phiÒn nhiÔu lµm mÊt lßng tin cña nhân dân Do tác động quá trình đô thị hoá điều kiện KTTT nhu cầu xử lý các quan hệ dịch vụ công đất Hà Nội có khối l−ợng ngày càng phát sinh lớn Đó là các quy định thủ tục cấp GCN QSDĐ và QSHN ở; thủ tục chuyÓn QSD§; thñ tôc nép tiÒn SD§, thuÕ chuyÓn QSD§ cã nh÷ng thêi ®iÓm 55 nh− từ 1/7/2004 – 31/12/2005 các điểm thu nộp thuế trên địa bàn thành phố bị quá tải, ng−ời SDĐ muốn hoàn thành nhanh nhiệm vụ tài chính, tr−ớc định khung giá các loại đất Nhà n−ớc ban hành có hiệu lực Hệ thống dịch vụ công đất đai là khâu yếu nhất, gây cản trở lớn nhÊt vµ cã nhiÒu tiªu cùc nhÊt hÖ thèng qu¶n lý hµnh chÝnh nhµ n−íc vÒ quan hệ đất đai thành phố Hà Nội Hiện hoạt động dịch vụ công đất đai n−ớc ta là khâu yếu hệ thống quản lý hành chính quan hệ đất đai Đồng thời đây là vấn đề cộm và có nhiều tiêu cực gây xúc nhân dân cần đ−ợc xử lý dứt điểm và có biện pháp giải triệt để, tạo môi tr−ờng thông thoáng cho ng−ời sử dụng đất và các nhà đầu t− tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2.2.3 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm sở quản lý việc phân bổ quỹ đất định mục đích sử dụng đất, thông qua chế giao đất, thu hồi đất QLNN b»ng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch lµ chøc n¨ng v« cïng quan träng cña Nhà n−ớc đại nhằm định h−ớng chiến l−ợc phát triển toàn diện và phát triển bền vững kinh tế, chính trị, xD hội và đảm bảo an ninh, quốc phòng đất n−ớc QLNN đất đai quy hoạch, kế hoạch vừa là thực chức đại diện sở hữu toàn dân đất đai, vừa thực chức quản lý chung nhà n−ớc Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà n−ớc thực quyền định đoạt đất đai qua chế giao đất, thu hồi đất và định mục đích sử dụng đất trên phạm vi n−ớc Quy hoạch SDĐ là dạng quy hoạch tổng thể, đó là hệ thống các biện pháp Nhà n−ớc tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đúng mục đích, SDĐ đầy đủ, hợp lý, khoa học và tiết kiệm Thông qua việc phân bổ, điều chỉnh, cấu lại sử dụng quỹ đất đai cho các ngành sản xuất và các đối t−ợng SD§, khai th¸c vµ tiÕn hµnh tæ chøc SD§ nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ s¶n xuÊt xD hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất, bảo vệ môi tr−ờng Quy ho¹ch SD§ th−êng ®−îc x©y dùng cho thêi gian tõ 10 - 20 n¨m 30 năm (định kỳ quy hoạch), tuỳ thuộc tính chất quy hoạch SDĐ là 56 quy ho¹ch SD§ chi tiÕt hay quy ho¹ch SD§ tæng thÓ, quy ho¹ch vïng hay quy hoạch cho đơn vị hành chính Có quy hoạch SDĐ dài hạn đ−ợc lập cho thời gian 30 - 50 năm (quy hoạch SDĐ đất trồng rừng, quy hoạch SDĐ cho vùng cây nguyên liệu cây đặc sản…) KÕ ho¹ch SD§ lµ trªn c¬ së quy ho¹ch SD§ ®D ®−îc x¸c lËp, tiÕn hµnh tổ chức thực quy hoạch SDĐ theo thời gian, thời điểm cụ thể, để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xD hội giai đoạn định Kế ho¹ch SD§ th−êng ®−îc x©y dùng cho thêi gian hµng n¨m hoÆc - n¨m Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đ−ợc xây dựng theo đơn vị hành chính lDnh thổ, đơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành (quy hoạch SDĐ đô thị, quy ho¹ch SD§ n«ng nghiÖp, quy ho¹ch SD§ l©m nghiÖp…) C¸c tæ chøc nhµ n−íc, c¸c cÊp chÝnh quyÒn ®−îc Nhµ n−íc ph©n c«ng cã tr¸ch nhiÖm x©y dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và tổ chức thực đúng theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đD đ−ợc xác lập Tuy nhiên, đến hệ thống quy hoạch, kế hoạch SDĐ n−ớc ta ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu phát triển đất n−ớc, còn tình tr¹ng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch SD§ bÞ ph¸ vì hoÆc kh«ng ®−îc thùc hiÖn (quy hoạch “treo”), không thực theo đúng quy hoạch, tính khả thi thấp, quy ho¹ch SD§ ch−a g¾n víi quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn kinh tÕ xD héi vµ c¸c quy ho¹ch chuyªn ngµnh kh¸c + Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ Với địa vị pháp lý là đại diện sở hữu toàn dân, thống quản lý đất ®ai theo quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch, Nhµ n−íc cã nhiÖm vô vµ cã quyÒn cho phÐp các thể nhân (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) đ−ợc SDĐ d−ới các hình thức: Giao đất (có thu tiền SDĐ không thu tiền SDĐ) có thời hạn hay ổn định lâu dài, cho thuê đất Khi Nhà n−ớc có nhu cầu sử dụng lại đất đD giao cho thuê để phục vụ mục tiêu kinh tế, xD hội, an ninh quốc phòng quan trọng hơn, Nhà n−ớc có quyền thu hồi lại đất đD giao cho thuê Nhà n−ớc thu hồi đất đối t−ợng SDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao cho thuê vi phạm pháp luật Nếu các đối t−ợng SDĐ không có nhu cầu SDĐ nữa, Nhà n−ớc có quyền thu hồi diện tích đất đD giao Chuyển mục đích SDĐ là hành vi thuộc thẩm quyền Nhà n−ớc (chuyển diện tích đất khu vực đất nào đó từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác phù hợp với quy hoạch SDĐ đ? đ−ợc phê duyệt) Tất thể nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất phải SDĐ đúng mục đích đ−ợc giao, 57 chuyển mục đích SDĐ trái thẩm quyền phải bị xử lý theo quy định pháp luật Thông qua chức giao đất cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất, Nhà n−ớc thực quyền lợi mặt kinh tế sở hữu đất đai toàn dân Vì quản lý tốt công tác giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích SDĐ… là quản lý tốt nguồn tài nguyên đất và hiệu kinh tế đất 1.2.2.4 Quản lý tài chính đất, điều chỉnh các quan hệ kinh tế đất kinh tế thị tr−ờng và hội nhập kinh tế quốc tế + Quản lý tài chính đất: Là chức quan trọng Nhà n−ớc vừa để thực quyền lợi mặt kinh tế chủ sở hữu, đồng thời thực chức kinh tế Nhà n−ớc, nó bao gồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền thuê đất, tiền SDĐ, thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi th−ờng thiệt hại cho NSDĐ Nhà n−ớc thu hồi đất, các khoản ngân sách đầu t− vào đất và quản lý ngân sách đấu giá QSDĐ… Quản lý tài chính đất đảm bảo SDĐ có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đồng thời tạo hành lang pháp lý thuận lợi để NSDĐ yên tâm đầu t− vào đất, đ−ợc bảo vệ quyền lợi Nhà n−ớc thu hồi đất + Quản lý và phát triển thị tr−ờng quyền sử dụng đất thị tr−ờng bất động sản: quản lý và phát triển thị tr−ờng QSDĐ thị tr−ờng BĐS là việc Nhà n−ớc trực tiếp tham gia vận hành thị tr−ờng, để điều chỉnh các quan hệ kinh tế đất, ®iÒu kiÖn nÒn KTTT vµ héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ cña n−íc ta ë phÇn 1.1.1.2 luËn ¸n ®D tr×nh bµy vÒ néi dung quan hÖ gi÷a quyÒn së h÷u vµ QSD ®iÒu kiÖn nÒn KTTT ë n−íc ta hiÖn Qu¶n lý thÞ tr−êng QSDĐ là nội dung đ−ợc Luật đất đai năm 2003 quy định, nhằm quản lý chặt chẽ các giao dịch chuyển QSDĐ, đảm bảo ổn định và phát triển lành mạnh thị tr−ờng này, khắc phục tình trạng đầu đất Đây là nội dung quan trọng QLNN kinh tế đất, đặc biệt điều kiện n−ớc ta nay, đất đai đ−ợc tiền tệ hoá và là tài nguyên có giá trị lớn 1.2.2.5 Quản lý, giám sát thực pháp luật đất đai thông qua công tác tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật đất đai chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất + Qu¶n lý, gi¸m s¸t viÖc thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô cña NSD§: Để đảm bảo NSDĐ phải thực đúng quyền pháp luật cho phép, phải thực đúng nghĩa vụ với Nhà n−ớc, các quan 58 m¸y nhµ n−íc ph¶i cã c¬ chÕ gi¸m s¸t kiÓm tra qu¸ tr×nh tæ chøc SD§ cña NSD§ §©y lµ tæng hîp nh÷ng biÖn ph¸p vÒ chÝnh s¸ch, c¬ chÕ vµ c¶ tiÕn bé kỹ thuật đ−ợc áp dụng, để buộc NSDĐ phải tuân thủ pháp luật Đồng thời hạn chÕ tÝnh quan liªu thËm trÝ tiªu cùc cña bé m¸y Nhµ n−íc, gióp NSD§ khai th¸c, sö dông tèt nhÊt nguån tµi nguyªn quý gi¸ ®−îc Nhµ n−íc giao + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai: Là việc quan nhà n−ớc có thẩm quyền xem xét việc các quy định pháp luật có đ−ợc thực theo đúng trình tự, đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều kiện cụ thể khác? Phát các lệch lạc, sai sót để ngăn chặn phát sinh hËu qu¶ xÊu g©y thiÖt h¹i cho quyÒn lîi cña Nhµ n−íc hoÆc c¸ nh©n KÞp thời xử lý các vi phạm theo quy định pháp luật, nhằm đảm bảo việc tuân thủ theo pháp luật tất đối t−ợng SDĐ, đảm bảo bình đẳng đối t−ợng SDĐ và các quan quản lý Nhà n−ớc cấp quản lý, máy QLNN có chức kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật n−ớc ta có Thanh tra đất đai chuyên ngành thuộc Bộ TN&MT, Thanh tra chuyªn ngµnh thuéc Së TNMT&N§ c¸c tØnh, thµnh phè, ngoµi c¬ quan Thanh tra Nhµ n−íc còng ®−îc giao nhiÖm vô tra viÖc chÊp hµnh c¸c quy định pháp luật quản lý SDĐ + Giải các tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo các vi ph¹m qu¶n lý vµ SD§: - Tranh chấp đất đai là việc NSDĐ tranh chấp với diện tích đất đ−ợc Nhà n−ớc giao quyền sử dụng, tranh chấp QSDĐ Cã thÓ x¶y c¸c d¹ng tranh chÊp gi÷a c¸ nh©n víi tæ chøc, c¸ nh©n víi c¸ nh©n hoÆc tæ chøc víi tæ chøc cã SD§ Khi cã tranh chÊp QSD§, c¸c c¬ quan nhµ n−íc víi chøc n¨ng tæ chøc quyÒn lùc c«ng, ph¶i cã tr¸ch nhiÖm gi¶i tranh chấp trên sở các quy định pháp luật - KhiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý vµ SD§: khiÕu nại là việc NSDĐ đề nghị quan nhà n−ớc có thẩm quyền giải yêu cầu quyền lợi QSDĐ cá nhân tổ chức có liên quan, 59 hoÆc kiÕn nghÞ víi c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ n−íc gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn đề lợi ích họ, mà quan nhà n−ớc cấp d−ới đD giải quyết, nh−ng NSDĐ thấy ch−a đúng Tố cáo các vi phạm quản lý SDĐ: là việc công dân, tổ chøc tè c¸o c¸n bé QLNN, tæ chøc hoÆc c¸ nh©n vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý SD§ §©y lµ mét nh÷ng bøc xóc qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ xD hội, KTTT có −u việt nhằm phát huy tiềm xD hội để phát triển, nh−ng đồng thời chứa đựng nhiều nguy cơ, đó có tệ nạn tham nhũng, đặc biệt lĩnh vực quản lý SDĐ Giải khiếu nại tố cáo c«ng d©n lµ tr¸ch nhiÖm rÊt quan träng cña bé m¸y nhµ n−íc ta, nh»m thùc hiÖn c¬ chÕ d©n chñ, c«ng khai, c«ng b»ng xD héi Song cùng với công tác QLNN đất đai theo nội dung đD nêu trên, Nhà n−ớc thực quyền đại diện sở hữu toàn dân đất đai trên sở phân công nhiệm vụ các quan máy nhà n−ớc, đó là sù ph©n c«ng chøc n¨ng nhiÖm vô gi÷a c¸c c¬ quan lËp ph¸p vµ c¬ quan hµnh ph¸p Quèc héi lµ c¬ quan quyÒn lùc nhµ n−íc cao nhÊt, cã thÈm quyÒn ban hành pháp luật đất đai, định quy hoạch, kế hoạch SDĐ n−ớc, thực quyền giám sát tối cao việc quản lý SDĐ phạm vi n−ớc Chính phủ là quan hành pháp cao nhất, có thẩm quyền định quy hoạch kế hoạch SDĐ tỉnh, thành phố thuộc Trung −ơng; định quy hoạch, kế hoạch SDĐ an ninh quốc phòng; thống QLNN đất đai ph¹m vi c¶ n−íc Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc Chính phủ việc QLNN đất đai HĐND các cấp thực quyền giám sát thi hành pháp luật đất đai địa ph−ơng, UBND các cấp thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai, QLNN đất đai địa ph−ơng theo thẩm quyền đ−ợc pháp luật quy định Đất đai, đặc biệt là đất đai đô thị có giá trị và giá trị sử dụng to lớn mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà n−ớc Thu đúng, thu đủ các nguồn thu từ đất đ−ợc thực hệ thống QLNN đất đai đ−ợc hoàn chỉnh (bao gồm các biện pháp quản lý: hành chính, kinh tế, giáo dục…), đó việc hoàn thiện, tăng c−ờng vai trò máy QLNN đất đai sở (xD, ph−êng, thÞ trÊn vµ c¸c Phßng TN&MT ë cÊp quËn, huyÖn) lµ rÊt quan träng 60 1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đai số n−ớc trên giới và số tØnh, thµnh phè n−íc 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai số n−ớc trên giới 1.3.1.1 Kinh nghiÖm cña Trung Quèc: còng nh− ViÖt Nam, Trung quèc lµ quèc gia thuéc hÖ thèng c¸c n−íc XHCN tr−íc ®©y vµ hiÖn lµ quèc gia x©y dùng m« h×nh ph¸t triÓn nhµ n−íc theo h×nh th¸i xD héi XHCN, nh−ng mang đặc sắc Trung Quốc Là quốc gia nông nghiệp đ−ợc xếp vào dạng các n−íc ®ang ph¸t triÓn, kinh nghiÖm cña Trung Quèc cuéc ph¸t triÓn kinh tế đất n−ớc là bài học lớn cho nhiều quốc gia trên giới Trung Quốc có dân số đông giới (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ ng−ời) đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.632.796 Km2, đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu (chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn giới) Trung Quốc bắt đầu công HĐH đó có CNH là mũi nhọn từ năm 1978, nh−ng đến năm 1988, tốc độ CNH Trung Quốc có b−ớc phát triển v−ợt bậc, thúc đẩy tăng tr−ëng kinh tÕ cña Trung Quèc lu«n ë møc cao nhÊt thÕ giíi liªn tôc gÇn 20 năm qua Cùng với tốc độ tăng tr−ởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ ĐTH Trung Quốc diễn mạnh mẽ (hàng chục các thành phố công nghiệp, các đặc khu kinh tế nh− Thâm Quyến, Nội Châu… đ−ợc xây dựng mới) Vì việc giải quan hệ xD hội đất đai Trung Quốc quá trình CNH - HĐH với đảm bảo an ninh l−ơng thực cho gần 1/5 dân số giới Trung Quốc là mô hình thành công lớn đóng góp cho giới QLNN đất đai Trung Quốc có số đặc điểm bật là: <1> Về quan hệ sở hữu đất đai: Từ năm 1949, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất địa chủ phong kiến cho nông dân, nhiên, hình thức SHTN đất đai còng chØ tån t¹i mét thêi gian ng¾n Tõ ®Çu nh÷ng n¨m 1950, ë Trung Quèc ®D tiÕn hµnh phong trµo tËp thÓ ho¸ n«ng nghiÖp víi viÖc h×nh thµnh hµng v¹n nông trang tập thể khắp n−ớc SHTT và SHNN đất đai đD đ−ợc thiết lËp ë Trung Quèc tõ thËp kû 50 thÕ kû XX Còng nh− ë ViÖt Nam, m« h×nh kinh tÕ tËp trung kÕ ho¹ch ho¸ ®D g©y t×nh tr¹ng k×m hDm LLSX ë Trung Quèc Trong vµi thËp niªn liªn tiÕp, Trung Quèc lµ quèc gia chËm ph¸t triÓn vµ t×nh tr¹ng thiÕu l−¬ng thùc triÒn miªn 61 Tõ n¨m 1978, Trung Quèc ®D kh«i phôc kinh tÕ t− nh©n, thõa nhËn hé nông dân là thành phần kinh tế, Nhà n−ớc tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất (thay cho mô hình nông trang tập thể) Điều 10 Hiến pháp năm 1982 Trung Quốc và Luật quản lý đất n−ớc Cộng hoà nhân dân Trung Hoa quy định: Quyền sở hữu đất Trung Quốc toàn thuộc SHNN, phân làm hình thức SHNN và SHTT, đó toàn đất đai thành thị thuộc SHNN Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất pháp luật quy định thuộc SHNN, còn lại là SHTT Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà n−ớc giao đất cho tổ chøc c¸ nh©n sö dông d−íi d¹ng giao QSD§ vµ cho phÐp QSD§ ®−îc chuyÓn nh−îng trªn thÞ tr−êng QSD§ ®D ®−îc phÐp chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kế, chấp… tức là đD cho phép NSDĐ đ−ợc quyền định đoạt đất đai, Nhà n−ớc khống chế quy định mục đích SDĐ và thời gian SDĐ (quy định lµ tõ 40 – 70 n¨m) “§¹o luËt t¹m thêi vÒ b¸n vµ chuyÓn nh−îng QSD§ nhµ n−ớc các Thành phố và thị trấn” ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ SDĐ đ−ợc phép chuyển nh−ợng sau đ−ợc giao đất là: nộp đủ tiÒn SD§ cho Nhµ n−íc; ®D ®−îc cÊp GCN QSD§; ®D ®Çu t− vµo SD§ theo đúng mục đích đ−ợc giao (thông th−ờng là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình lập hồ sơ xin giao đất) Chủ SDĐ không thực đúng các quy định bị thu hồi đất <2> VÒ quy ho¹ch SD§: lµ biÖn ph¸p quan träng c«ng t¸c qu¶n lý đất đai Nhà n−ớc Trung Quốc Luật pháp quy định Nhà n−ớc có quyền vµ cã tr¸ch nhiÖm x©y dùng quy ho¹ch SD§ ph¹m vi c¶ n−íc vµ cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lDnh thổ Đối với đất đai thành thÞ, Nhµ n−íc tiÕn hµnh qu¶n lý b»ng quy ho¹ch Quy ho¹ch tæng thÓ thµnh phố là kế hoạch có tính tổng thể, tính lâu dài, tính chiến l−ợc, tính đạo ph¸t triÓn kinh tÕ vµ xD héi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng cña thµnh phè - bao gåm c¸c néi dung chÝnh lµ: - TÝnh chÊt cña thµnh phè, môc tiªu vµ quy m« ph¸t triÓn - Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và tiêu định mức thành phố - Bè côc chøc n¨ng, ph©n bè ph©n khu vµ bè trÝ tæng thÓ c¸c c«ng tr×nh đất dùng xây dựng thành phố 62 - HÖ thèng giao th«ng tæng hîp vµ hÖ thèng s«ng hå, hÖ thèng c©y xanh thµnh phè - C¸c quy ho¹ch chuyªn ngµnh vµ quy ho¹ch x©y dùng tr−íc m¾t… Luật quy định cụ thể quy hoạch cấp d−ới phải tuân thủ quy hoạch cña cÊp trªn vµ ph¶i ®−îc cÊp cã thÈm quyÒn phª chuÈn míi ®−îc thi hµnh <3> Về thống kê, phân loại đất đai: Luật quản lý đất đai quy định: Đất đai Trung Quốc đ−ợc chia làm lo¹i chÝnh: - Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản - Đất xây dựng: là đất đ−ợc sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dông c¸c c«ng tr×nh an ninh quèc phßng - Đất ch−a sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc loại đất nêu trên Nhà n−ớc quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm đ−ợc tiến hành các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung −ơng đến địa ph−ơng; Hồ sơ đất đai đ−ợc thiết lập đến chủ SDĐ và cập nhật biến động liên quan đến chủ SDĐ, đến mảnh đất <4> Về tài chính đất: Luật quy định Nhà n−ớc thu tiền giao đất (ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn), NSDĐ phải nộp đủ tiền SDĐ cho Nhà n−ớc đ−ợc thực các quyền; Nhà n−ớc coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu vốn để phát triển - Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc SHTT, vì để phát triển đô thị, Nhà n−ớc Trung Quốc phải tiến hành tr−ng dụng đất, chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh l−ơng thực biện pháp yêu cầu bên đ−ợc giao đất phải tiến hành (có thể trực tiếp nộp tiền) thai thác đất ch−a sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị Nhà n−ớc Trung Quốc còn ban hành quy định phí tr−ng dụng đất (nh− là dạng bồi th−ờng hỗ trợ thu 63 hồi đất Việt Nam) Đó là các loại chi phí mà đơn vị SDĐ phải trả gồm: Chi phí đền bù đất (do đơn vị phải trả cho nông dân bị tr−ng dụng đất), tr−ng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu t− đất: (là phí đền bù cho đầu t− bị tiêu hao trên đất, t−ơng tự phí đền bù tài sản trên đất Việt Nam); chi phí đền bù xếp lao động và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất (t−ơng tự hình thức chi phí hỗ trợ chuyển nghề, đào tạo nghề và thu nhận lao động); chi phí quản lý đất (gần nh− phí hay lệ phí hµnh chÝnh ®−îc sö dông cho c¸c c¬ quan qu¶n lý nh− tæ chøc ph¸t triÓn quü đất; Ban đạo GPMB…) Công tác GPMB Trung Quốc tiến hành thuận lợi là Nhà n−ớc chủ động đ−ợc vấn đề tái định c− cho ng−ời bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sửa đổi bổ sung Hiến ph¸p n¨m 2002, Nhµ n−íc Trung Quèc ®D c«ng nhËn quyÒn SHTN vÒ B§S, công nhận và có chính sách để thị tr−ờng BĐS hoạt động hợp pháp Với quy định mang tính cải cách lớn nh− vậy, Trung Quốc đD tạo đ−ợc thị tr−ờng BĐS khổng lồ với quy mô 1,3 tỉ dân Tính đến hết năm 2003 diên tích nhà bình quân đầu ng−ời Trung Quốc đD là 23,7 m2/ng−ời khu vực đô thị vµ 27,2 m2/ng−êi ë khu vùc n«ng th«n ChØ riªng n¨m 2004 diÖn tÝch c¸c khu nhµ th−¬ng m¹i ®ang ®−îc x©y dùng ®D lµ 1476,83 triÖu m2, diÖn tÝch nhµ th−¬ng m¹i ®D hoµn thiÖn vµ ®−a vµo sö dông lµ 526,38 triÖu m2; diÖn tÝch nhµ th−¬ng m¹i ®D ®−îc b¸n lµ: 453,62 triÖu m2 Trong c«ng t¸c qu¶n lý, Trung Quốc quy định hộ gia đình nông thôn đ−ợc phép sử dụng nơi làm đất và không v−ợt quá hạn mức quy định cấp tỉnh, thành Ng−ời d©n ë n«ng th«n sau ®D b¸n nhµ hoÆc cho thuª nhµ sÏ kh«ng ®−îc Nhµ n−íc cÊp thªm QSD§ thuéc SHTT kh«ng ®−îc phÐp chuyÓn nh−îng hoÆc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên đặc thù quan hệ SHNN đất đai XHCN, Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực quản lý SDĐ còng kh¸ phøc t¹p vµ nÆng nÒ nh− ë ViÖt Nam, v× c¬ chÕ xin cho, cÊp, ph¸t, đặc biệt là việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc đD quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty d−ới dạng đấu thầu đấu giá 1.3.1.2 Kinh nghiÖm cña Ph¸p Ph¸p lµ quèc gia ph¸t triÓn thuéc hÖ thèng quèc gia TBCN, thÓ chÕ chÝnh trÞ kh¸c nhau, nh−ng ¶nh h−ëng cña ph−¬ng ph¸p tæ chøc QLNN 64 lĩnh vực đất đai Cộng hoà Pháp còn khá rõ n−ớc ta Vấn đề này có thÓ lý gi¶i v× Nhµ n−íc ViÖt Nam hiÖn ®ang khai th¸c kh¸ hiÖu qu¶ nh÷ng tµi liệu quản lý đất đai chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh h−ởng hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét ý thức phận công dân Việt Nam Quản lý đất đai N−ớc Cộng hoà Pháp có số đặc điểm đặc tr−ng là: <1> Về chế độ sở hữu quan hệ đất đai: Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiªng liªng, kh«ng cã quyÒn buéc ng−êi kh¸c ph¶i nh−êng quyÒn së h÷u cña m×nh ë Ph¸p hiÖn cßn tån t¹i song hµnh hai h×nh thøc së h÷u c¬ b¶n: SHTN đất đai và SHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm đất đai công cộng) có đặc điểm là không đ−ợc mua và bán Trong tr−ờng hợp cần SDĐ cho các mục đích công cộng, Nhà n−ớc có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai t− nhân nh−ờng quyền sở hữu thông qua chÝnh s¸ch båi th−êng thiÖt h¹i mét c¸ch c«ng b»ng <2> Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì để phát triển đô thị, Pháp công tác quy hoạch đô thị đ−ợc quan tâm chú ý từ sớm và đ−ợc thực nghiªm ngÆt Ngay tõ n¨m 1919, ë Ph¸p ®D ban hµnh §¹o luËt vÒ kÕ ho¹ch §TH cho c¸c thµnh phè cã tõ 10.000 d©n trë lªn N¨m 1973 vµ n¨m 1977, Nhà n−ớc đD ban hành các Nghị định quy định các qui tắc phát triển đô thị, là sở để đời Bộ Luật chính sách đô thị Đặc biệt là vào năm 1992, Pháp đD có Luật phân cấp quản lý, đó có xuất tác nhân quan trọng công tác quản lý Nhà n−ớc quy hoạch đó là cấp xD Cho đến nay, Luật Đô thị Pháp không ngừng phát triển, nó liên quan đến quyền SHTN và can thiệp ngày càng sâu sắc Nhà n−ớc, nh− các cộng đồng địa ph−ơng vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế lớn thông qua việc điều chØnh mèi quan hÖ gi÷a c¸c ngµnh kh¸c nh− B§S, x©y dùng vµ quy ho¹ch lDnh thæ… <3> Về công tác quản lý nhà n−ớc đất đai: Mặc dù là quốc gia trì chế độ SHTN đất đai, nh−ng công tác QLNN đất đai Pháp đ−ợc thực chặt chẽ Điều đó đ−ợc thể 65 qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính phát triển, qui củ và khoa học, mang tính thời để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lDnh thổ, đó thông tin đất đ−ợc mô tả đầy đủ kích th−ớc, vị trí địa lý, thông tin tài nguyên và lợi ích liên quan đến đất, thực trạng pháp lý đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin vÒ hiÖn tr¹ng SD§, phôc vô nhiÖm vô quy ho¹ch, qu¶n lý vµ SD§ cã hiÖu qu¶, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động ngân hàng và tạo sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công 1.3.1.3 Kinh nghiÖm cña Mü N−ớc Mỹ có diện tích tự nhiên ≈ 9,3 triệu km2, dân số gần 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật đất đai phát triển có khả điều chỉnh đ−ợc các quan hệ xD hội đa dạng và phức tạp Luật đất đai Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền SHTN đất đai; các quyền này ®−îc ph¸p luËt b¶o hé rÊt chÆt chÏ nh− lµ mét quyÒn c¬ b¶n cña c«ng d©n Cho đến có thể thấy các quy định này phát huy có hiệu việc phát triển kinh tế đất n−ớc, vì nó phát huy đ−ợc hiệu đầu t− để nâng cao giá trị đất đai và làm tăng đáng kể hiệu SDĐ phạm vi toàn xD héi Tuy công nhận quyền SHTN, nh−ng luật đất đai Mỹ khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí định Nhà n−ớc quản lý đất đai Các quyền định đoạt Nhà n−ớc bao gồm: Quyền định qui hoạch và kế hoạch SDĐ, quyền quy định quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định mục đích SDĐ; quyền xử lý các tranh chấp QSDĐ và quyền ban hành các quy định tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất thuế BĐS ) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên sở đền bù công cho ng−ời bị thu hồi Về chất quyền SHTN đất đai Mỹ t−¬ng ®−¬ng QSD§ ë ViÖt Nam Nh− có thể nói, hầu hết các quốc gia trên giới (dù quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau), có xu h−ớng ngày càng tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai Xu này phù hợp với phát 66 triÓn ngµy cµng ®a d¹ng cña c¸c quan hÖ kinh tÕ, chÝnh trÞ theo xu thÕ toµn cÇu ho¸ hiÖn Môc tiªu cña mçi quèc gia lµ nh»m qu¶n lý chÆt chÏ, hiÖu qu¶ tài nguyên n−ớc, tăng c−ờng khả cạnh tranh, để phục vụ cao cho quyền lợi quốc gia, đồng thời có quy định phù hợp với xu mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu t− các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông th−ờng, cởi mở nh−ng giữ đ−ợc ổn định an ninh kinh tế và an ninh quốc gia 1.3.2 Kinh nghiệm quản lý đất đai số tỉnh, thành phố quá trình đô thị hoá 1.3.2.1 Kinh nghiÖm cña thµnh phè Hå ChÝ Minh: Lµ träng ®iÓm kinh tÕ sè cña c¶ n−íc, Thµnh phè Hå ChÝ Minh cã diÖn tÝch 2095,2 km2 víi d©n sè 5.891 triÖu ng−êi víi 19 quËn néi thµnh, huyÖn ngo¹i thµnh, 254 ph−êng, thÞ trÊn vµ 58 xD NghÞ quyÕt sè 01 th¸ng n¨m 1992 cña Bé ChÝnh trÞ BCHTW Đảng khoá VIII đD đánh giá vị trí Thành phố là: “ Một trung tâm kinh tế lín, trung t©m giao dÞch quèc tÕ vµ du lÞch cña n−íc ta Thµnh phè Hå ChÝ Minh có vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội” Là Thành phố đặc biệt, vì công tác QLNN đất đai thành phố Hồ Chí Minh qúa trình ĐTH có vai trò quan trọng việc ổn định và phát triển kinh tế Thành phố Từ có luật đất đai năm 1987, Thành uỷ, UBND Thành phố đD ban hành hàng trăm văn công tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằm thể chế hoá chính sách và pháp luật đất đai Đảng và Nhà n−ớc trên địa bàn Trong đó đặc biệt là Thành phố đD ban hành Quyết định số 4755/QĐUB ngày 26/9/1998 khung giá các loại đất theo quy định Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ Quyết định khung giá đất theo Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 chính phủ Về công tác quản lý quy hoạch đô thị, ngày 10/7/1998 Chính phủ đD ban hành Quyết định số 123/QĐ-TTg phê duyÖt ®iÒu chØnh quy ho¹ch chung Thµnh phè Hå ChÝ Minh Hệ thống hồ sơ địa chính Thành phố đ−ợc xây dựng khá bài bản, toàn Thành phố đD đ−ợc đo đạc và thành lập đồ địa chính chính qui vµ kh«ng chÝnh qui ë c¸c tû lÖ 1/500 vµ 1/1000 (1/500 ë c¸c quËn néi thµnh vµ 1/1000 ë c¸c huyÖn ngo¹i thµnh) Thµnh phè còng ®D x©y dùng quy ho¹ch- kÕ hoạch SDĐ giai đoạn 2001 đến 2010 và đD đ−ợc Chính phủ phê duyệt Vào 67 n¨m 2005, Thµnh phè ®D c«ng bè c¬ b¶n hoµn thµnh c«ng t¸c triÓn khai cÊp GCN QSDĐ và QSHN đô thị Trong giai đoạn sốt đất năm 2002, UBND Thµnh phè ®D ban hµnh ChØ thÞ sè 08/CT-UB ngµy 22/4/2002 nh»m chấn chỉnh và tăng c−ờng QLNN đất đai trên địa bàn Hàng nghìn vụ việc vi phạm tổ chức pháp luật các và cá nhân trên địa bàn Thành phố đD đ−ợc xö lý Nh×n chung c¸c v¨n b¶n cña Thµnh uû vµ UBND Thµnh phè ®D gãp phần ổn định công tác quản lý đất đai địa ph−ơng Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố đD ban hành nhiều văn để triển khai thực Luật và các Nghị định Chính phủ Tuy nhiên, nh− tình h×nh chung cña c¸c tØnh, thµnh phè c¶ n−íc, c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n−íc đất đai, đô thị Thành phố có nhiều xúc, phức tạp Thị tr−ờng B§S khu vùc Thµnh phè cã chiÒu h−íng “trÇm l¾ng” nhiÒu yÕu tè, đó chủ yếu là yếu tố đầu số tổ chức và cá nhân, đồng thời hệ thống các văn pháp luật hành ch−a đồng và ch−a có khả đáp øng ®−îc yªu cÇu cña t×nh h×nh thùc tÕ xD héi hiÖn 1.3.2.2 Kinh nghiÖm cña thµnh phè H¶i Phßng: Lµ Thµnh phè c¶ng quan träng cña vïng träng ®iÓm kinh tÕ phÝa B¾c, thµnh phè H¶i Phßng cã diÖn tÝch 1.526,3 km2 vµ d©n sè lµ 1.793 triÖu ng−êi víi quËn, thÞ xD vµ huyÖn; 57 ph−êng, thÞ trÊn, 152 xD Trong nhiÒu n¨m qua, qu¶n lý nhµ n−íc đất đai Thành phố có nhiều vấn đề phức tạp Đặc biệt Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng khiếu kiện tranh chấp đất đai gay gắt Nguyên nhân là quá trình ĐTH, giá đất bị đẩy lên cao, Thành phố ch−a có biện pháp kiên để ngăn chặn kịp thời tình trạng vi phạm pháp luật Đặc biệt tình trạng tự chuyển mục đích SDĐ khác thành đất ở, mua bán đất đai trái quy định pháp luật diễn khá phổ biến Hệ thống hồ sơ địa chính không đ−ợc l−u trữ đầy đủ và cập nhật th−ờng xuyên Vì công tác QLNN đất đai gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin pháp lý nguồn gốc SDĐ làm sở để thực giao đất, đền bù thiệt hại đất và xử lý các vi phạm pháp luật quản lý SDĐ Từ năm 1993 đến năm 2002, Thành phố đD ban hành 12 văn thể chế hoá các quy định Luật và Nghị định Chính phủ để triển khai công tác QLNN đất đai trên địa bàn Ngày 11/10/1994 Thµnh phè ®D thµnh lËp Së §Þa chÝnh H¶i Phßng vµ kiÖn toµn hÖ thèng tæ chøc ngành Địa chính Đến ngày 19/10/2001 thành lập Sở Địa chính nhà đất để thực các công tác QLNN đất đai trên địa bàn Thành phố 68 Công tác lập quy hoạch SDĐ và quy hoạch phát triển đô thị đ−ợc triển khai chậm Thành phố ch−a có đầu t− thoả đáng Năm 2001 HĐND thµnh phè H¶i Phßng ®D ban hµnh NghÞ quyÕt sè 20 ngµy 5/7/2001 “Phª duyÖt quy ho¹ch SD§ thµnh phè H¶i Phßng giai ®o¹n 2000- 2010” Theo qui ho¹ch này, đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng Thành phố tăng 2062 ha, chủ yếu sử dụng vào các loại đất nông nghiệp: 1176 ha, đất lâm nghiệp 528 ha… Cũng nh− số tỉnh, thành phố phía Bắc, công tác quản lý đất đai Thành phố sau luật đất đai 2003 có hiệu lực dần ổn định Tuy nhiên viÖc khai th¸c, SD§ cßn kÐm hiÖu qu¶ vµ viÖc triÓn khai thùc hiÖn quy ho¹ch SDĐ còn chậm, công tác đền bù GPMB có nhiều v−ớng mắc, thị tr−ờng BĐS khá trầm lắng Từ năm 2003 đến nay, công tác triển khai cấp GCN QSDĐ còn chậm, cấp GCN QSDĐ và cấp GCN QSDĐ cho các đơn vị SDĐ, đây là nh−ợc điểm lớn QLNN đất đai thành phố Hải Phòng 1.3.3 Bµi häc rót cho ViÖt Nam vµ thµnh phè Hµ Néi vÒ qu¶n lý cña Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá Từ việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai số quốc gia trên giíi vµ mét sè tØnh thµnh n−íc, bµi häc kinh nghiÖm rót cho c«ng t¸c QLNN đất đai n−ớc ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng là: (1) HÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ph¶i ®−îc nghiªn cøu s©u s¾c, khoa học và đ−ợc ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định (tuy là t−ơng đối nh−ng phải đảm bảo thời gian định đến 10 năm), đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nh−ng phải đảm bảo tÝnh kÕ thõa Đây là yêu cầu quan trọng QLNN đất đai; n−ớc ta, tính không đồng bộ, thiếu ổn định chính sách pháp luật đất đai là nguyên nhân gây tình trạng ổn định quan hệ SDĐ xD hội Thực tế cho thấy hai đợt “sốt đất” xảy n−ớc ta vào hai giai đoạn khác có nguyên nhân là tác động rõ nét chế, chính sách lên tâm lý ng−ời dân (Đợt sốt đất lần đầu vào năm 1992 là có hiến pháp sửa đổi bổ sung và chuẩn bị xây dựng luật đất đai năm 1993, đó có quy định mở rộng quyền NSDĐ; Đợt sốt đất lần thứ hai vào năm 2001 đến 2003 t−ơng tự nh− vậy) 69 (2) Phải xây dựng đ−ợc hệ thống liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng trên sở công nghệ tin học điện tử đại từ TW đến địa ph−ơng (ví dụ hệ thống quản lý Toren Australia) Muốn đạt đ−ợc điều đó cần phải đầu t− đồng để có đ−ợc hệ thống hồ sơ địa chính sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao tất các địa ph−ơng n−ớc Thống ph−ơng pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ TW đến địa ph−ơng Thực tế cho thấy hệ thống hồ sơ địa chính đ−ợc l−u trữ n−ớc ta kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng đ−ợc yêu cầu quản lý Việc triển khai lập hồ sơ địa chính các địa ph−ơng khác đD không đ−ợc tiến hành vào cùng thời điểm nh− đạo TW, số liệu tổng hợp tất các cấp có độ chính xác thấp Các thông tin đất (nh− thay đổi loại đất, diện tích, chủ SDĐ, và giá đất cùng thời điểm…), không đ−ợc cập nhật th−ờng xuyên đầy đủ, vì Nhà n−ớc không thể quản lý chặt chẽ đất đai (3) Cần phải xác định việc đăng ký quyền tài sản không là lợi ích ng−ời dân mà đó chính là lợi ích Nhà n−ớc Để làm tốt việc này cần phải có biện pháp mạnh để tạo thay đổi mặt nhận thức máy quản lý và đội ngũ công chức nhà n−ớc Dân giàu thì n−ớc mạnh, có tạo thuận lợi để các cá nhân và tổ chức đ−ợc đăng ký quyền tài sản (sở hữu BĐS đó có QSDĐ), thì ng−ời dân có đầy đủ sở pháp lý để đẩy mạnh việc khai thác giá trị tài sản cho phát triển kinh tế Nhà n−íc cã nguån thu ng©n s¸ch tõ c¸c chñ thÓ SD§ trªn c¬ së n¾m ch¾c ®−îc nguồn tài nguyên đất Vì vậy, việc tiếp tục đổi quan hệ sở hữu đất đai, gắn với việc quy định cụ thể các quyền NSDĐ, chính là chìa khoá để thực việc công khai dân chủ quan hệ đất đai xD hội Đây chính là giải pháp chống tham nhũng hữu hiệu (khi ng−ời có đủ thông tin ®−îc c«ng khai khai th¸c c¸c th«ng tin tõ hÖ thèng, giíi ®Çu c¬ vµ c«ng chức kém đạo đức không còn có sở để hoạt động) (4) Xu thÕ chung cña tÊt c¶ c¸c quèc gia trªn thÕ giíi lµ ngµy cµng t¨ng c−ờng quyền lực Nhà n−ớc quản lý đất đai nhằm tăng c−ờng sức c¹nh tranh XD hội càng phát triển tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo m¹nh c¹nh tranh, c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhµ n−íc ph¶i m¹nh vµ cã hiÖu 70 lùc ca¬ Tuy nhiªn t¨ng c−êng quyÒn lùc cña Nhµ n−íc kh«ng cã nghÜa lµ h¹n chế quyền các chủ thể SDĐ Quyền lực Nhà n−ớc phải mạnh, để đảm bảo cho chủ thể đ−ợc hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và chủ thể đ−ợc tự phát triển Với các n−ớc có công tác quản lý đất đai tèt, cã hiÖu qu¶ SD§ cao, hÇu nh− c¸c vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý SD§ bị xử lý nặng và triệt để Đây chính là bài học quan trọng nhất: kỉ c−ơng pháp luật có nghiêm minh thì xD hội ổn định và phát triển đ−ợc * * * Xu thÕ ph¸t triÓn chung hiÖn cña mäi quèc gia trªn thÕ giíi dï ®−îc tổ chức d−ới hình thái kinh tế chính trị khác nhau, các nhà n−ớc tập trung ngày càng toàn diện và sâu sắc vai trò quản lý Nhà n−ớc kinh tế Dù là phát triển theo mô hình KTTT TBCN hay KTTT định h−ớng XHCN nh− Việt Nam, các quốc gia có xu mở cửa hội nhập mét thÓ chÕ kinh tÕ chung Ph¸t triÓn kinh tÕ g¾n víi cñng cè vµ t¨ng c−êng an ninh quèc gia c¸c quan hÖ song ph−¬ng, ®a ph−¬ng gi÷a c¸c quèc gia, điều kiện toàn cầu hoá kinh tế giới, đòi hỏi quốc gia ph¶i t×m ®−îc ®−êng ph¸t triÓn riªng Ch−¬ng cña luËn ¸n ®D nghiªn cứu hệ thống hoá lý luận quá trình ĐTH và xác định quá trình này là tất yếu khách quan các n−ớc phát triển, đó có Việt Nam Để đạt đ−ợc mục tiêu đến năm 2020 n−ớc ta trở thành n−ớc công nghiệp theo h−ớng đại nh− Nghị Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đề Đồng thời phát triển đô thị theo h−ớng bền vững, đòi hỏi Nhà n−ớc phải chủ động điều chỉnh đ−ợc quá trình ĐTH theo định h−ớng đúng và có hiệu Vì tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai, nhân tè kh«ng thÓ thiÕu qu¸ tr×nh §TH còng lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan vµ lµ yªu cÇu rÊt quan träng Trªn c¬ së nghiªn cøu lý luËn cña chñ nghÜa M¸c- Lªnin vÒ quan hÖ së hữu đất đai và địa tô TBCN, ch−ơng luận án đD làm rõ quan điểm Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà n−ớc N−ớc CHXHCN Việt Nam việc quy định quan hệ sở hữu đối đất đai thuộc toàn dân Đồng thời với việc xác định QSDĐ 71 là loại hàng hoá đặc biệt và trao cho NSDĐ quyền t−ơng đ−ơng với QSH hạn chế đất đai (đồng sở hữu), đD thể sáng tạo §¶ng ®iÒu kiÖn héi nhËp vµ toµn cÇu ho¸ hiÖn XuÊt ph¸t tõ ph©n tÝch sở kinh tế việc tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH, dựa trên sở lý luận quan hệ sở hữu và lý luận địa t« TBCN cña C.M¸c LuËn ¸n ®D chøng minh, lý gi¶i nh÷ng c¨n cø cña viÖc Nhµ n−ớc có quyền và có nghĩa vụ xác định đúng đắn các khoản thu và l−ợng hoá các khoản thu từ đất cho ngân sách, đặc biệt là với đất đai đô thị Tuy nhiên với chất nhà n−ớc dân, dân và vì dân, các chính sách tài chính đất phải xây dùng trªn c¬ së gi¶i quyÕt hµi hoµ mèi quan hÖ gi÷a lîi Ých cña toµn d©n vµ lîi ích NSDĐ Đây là sở quan trọng làm để đề xuất, kiến nghị nh÷ng ph−¬ng h−íng, gi¶i ph¸p cô thÓ víi thµnh phè Hµ Néi vµ víi Nhµ n−íc nhằm tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình §TH ë thµnh phè Hµ Néi Thông qua nội dung nghiên cứu số vấn đề lý luận và thực tiễn đô thÞ ho¸ ë n−íc ta, cïng víi viÖc nghiªn cøu xem xÐt nh÷ng néi dung c¬ b¶n công tác QLNN đất đai, nghiên cứu QLNN đất đai số quốc gia trên giới và số tỉnh, thành phố n−ớc Từ đó luận án phân tích, so sánh đối chiếu, đánh giá thực trạng hoạt động QLNN đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội quá trình ĐTH và từ có Luật đất đai năm 1987 đến 72 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI ðẤT ðAI TRONG QUÁ TRÌNH ðÔ THỊ HOÁ Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 1987 ðẾN NAY Hà Nội là đô thị đặc biệt n−ớc ta, vì Hà Nội là Thủ đô n−ớc CHXHCN ViÖt Nam, lµ trung t©m chÝnh trÞ, kinh tÕ, v¨n ho¸ cña c¶ n−íc NghÞ quyÕt sè 15/NQ-TW ngµy 15/12/2000 cña Bé ChÝnh trÞ BCHTW §¶ng Cộng sản Việt Nam đD xác định Hà Nội “là trái tim n−ớc, đầu nDo chÝnh trÞ, hµnh chÝnh quèc gia, trung t©m lín vÒ v¨n ho¸, gi¸o dôc vµ giao dÞch quèc tÕ” Ch−¬ng cña luËn ¸n ®i s©u nghiªn cøu thùc tr¹ng qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ đất đai thành phố Hà Nội thời gian từ năm 1987 đến nay, đó tập trung vào giai đoạn 1993-2006, với mục tiêu đánh giá toàn diện, khách quan thành tựu và hạn chế quá trình ĐTH thời gian vừa qua Từ đó xúc, rút bài học kinh nghiệm và là sở để kiến nghị với Nhà n−íc, víi Thµnh phè ph−¬ng h−íng, gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m t¨ng c−êng vai trß quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH 2.1 §iÒu kiÖn tù nhiªn vµ kinh tÕ - x· héi cña thµnh phè Hµ Néi ¶nh h−ởng tới vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thÞ ho¸ 2.1.1 §Æc ®iÓm ®iÒu kiÖn tù nhiªn 2.1.1.1 Về vị trí địa lý và khí hậu, thuỷ văn Hà Nội nằm vị trí trung tâm đồng châu thổ Sông Hồng vùng đồng Bắc Bộ, có toạ độ địa lý từ 20053’ đến 210 23’ vĩ độ Bắc, từ 105044’ đến 106002’ kinh độ Đông Ranh giới hành chính tiếp giáp với tỉnh gồm: Th¸i Nguyªn ë phÝa B¾c; B¾c Ninh, H−ng Yªn ë phÝa §«ng; VÜnh Phóc ë phÝa T©y vµ Hµ T©y ë phÝa Nam vµ T©y Nam KhÝ hËu, thêi tiÕt cña Hµ Néi mang tính chất đặc tr−ng vùng nhiệt đới gió mùa, với mùa chủ yếu năm: mùa nóng và mùa lạnh, nhiệt độ trung bình năm là 23,90C l−ợng m−a trung b×nh c¶ n¨m lµ 1.250 -1.870ml §Þa h×nh cña thµnh phè Hµ Néi thÊp dÇn tõ B¾c xuèng Nam vµ tõ §«ng sang Tây Độ cao t−ơng đối so với mặt n−ớc biển từ 5m (phía Nam) đến 20m 73 (phía Bắc) Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành vùng chính gồm: vùng đồi núi: chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm phía tây bắc Thµnh phè gåm toµn bé huyÖn Sãc S¬n gi¸p huyÖn §«ng Anh - Gia L©m vµ gi¸p tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên; Vùng đồng bằng: chiếm 90% diện tích bao gồm các quận huyện còn lại; độ cao thấp là vùng huyện Thanh Trì nằm phía nam Thµnh phè Trên địa bàn Thành phố có số sông chính hệ thống sông Hồng vµ s«ng Th¸i B×nh bao gåm: s«ng Hång, s«ng §uèng, s«ng NhuÖ, s«ng Cµ Lå, s«ng §¸y, s«ng TÝch, s«ng CÇu… Ngoµi cßn mét sè s«ng nhá nh− s«ng T« LÞch, s«ng Kim Ng−u, s«ng Lõ, s«ng SÐt DiÖn tÝch ao, hå, ®Çm ë Hµ Néi hiÖn cßn kho¶ng trªn 3000ha, đó có số hồ khu vực nội thành có giá trị văn hoá và du lịch cao nh− Hå Hoµn KiÕm, Hå T©y… ViÖc gi÷ g×n m«i tr−êng c¶nh quan cña hÖ thèng hå, ®Çm cña Hµ Néi lµ c«ng viÖc rÊt phøc t¹p vµ khã kh¨n vÒ vèn ®Çu t− Về chế độ thuỷ văn: Chế độ thuỷ văn Hà Nội đ−ợc chia mïa râ rÖt Mïa lò kÐo dµi tõ th¸ng - th¸ng 10 trïng víi mïa m−a, mïa c¹n tõ th¸ng 11- th¸ng n¨m sau Mùc n−íc c¸c s«ng vµ l−îng n−íc m−a thÊp nhÊt vµo th¸ng hµng n¨m Tr÷ l−îng n−íc ngÇm cña Hµ Néi kh¸ lín tõ 1-1,2 triệu m3/ngày Lũ sông Hồng là yếu tố quan trọng chế độ thuỷ văn Hà Nội, có ảnh h−ởng lớn tới hoạt động sống nhiều ng−ời dân nh− các công trình xây dựng trên địa bàn 2.1.1.2 Đặc điểm tài nguyên đất đai, môi tr−ờng, khoáng sản thµnh phè Hµ Néi * Đặc điểm, tình hình tài nguyên đất: vào giai đoạn đầu kỷ thứ XIX nhà Nguyễn xây dựng Huế thành Kinh đô, Hà Nội là tỉnh gồm phñ vµ 15 huyÖn Trong thêi kú thùc d©n Ph¸p x©m l−îc, Hµ Néi cã diÖn tÝch khoảng 1220 ha, đó Hà Nội có quận, ngoại thành có 120 xD N¨m 1961, ranh giíi hµnh chÝnh cña Hµ Néi më réng thªm quËn néi thµnh gåm: Ba §×nh, §èng §a, Hoµn KiÕm, Hai Bµ Tr−ng, huyÖn bao gåm Thanh Tr×, Tõ Liªm, §«ng Anh, Gia L©m N¨m 1979, ranh giíi hµnh chÝnh cña Hµ Néi ®−îc ®iÒu chØnh b»ng s¸p nhập thêm số đơn vị hành chính các tỉnh: Vĩnh Phú, Hà Sơn Bình, gồm 74 c¸c huyÖn: Mª Linh, Sãc S¬n (VÜnh Phóc); Hoµi §øc, §an Ph−îng, Phóc Thä, Thạch Thất, Ba Vì, thị xD Sơn Tây (Hà Sơn Bình) Quy mô diện tích đất đai cña Hµ Néi vµo thêi kú nµy lµ 2131,5km2 N¨m 1991, ranh giíi hµnh chÝnh cña Hµ Néi ®−îc ®iÒu chØnh cßn quận và huyện, gồm 84 ph−ờng, 12 thị trấn và 128 xD, quy mô diện tích đất tù nhiªn lµ 927,4km2 Theo thống kê đến 31/12/2005, thủ đô Hà Nội có diện tích 921,08km2 đó có 47025,15 đất nông nghiệp; 43004,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất ch−a sử dụng Toàn Thành phố có quận (bao gồm: Ba Đình, T©y Hå, §èng §a, CÇu GiÊy, Thanh Xu©n, Hai Bµ Tr−ng, Hoµn KiÕm, Hoµng Mai, Long Biªn), huyÖn (gåm: Tõ Liªm, Thanh Tr×, Gia L©m, Sãc S¬n, Đông Anh) với 128 ph−ờng và 98 xD, thị trấn (230 đơn vị hành chính cấp ph−êng xD) Thủ đô Hà Nội có diện tích nhỏ so với diện tích thủ đô các n−ớc khu vực và giới, bình quân khoảng 293m2/ng−ời (mật độ dân số ≈ 3415ng−êi/km2) b»ng 2,78% diÖn tÝch cña c¶ n−íc Trong tæng sè 43004,51 đất chuyên dùng Hà Nội, có 2641,66 đất đô thị, chiếm tỉ lệ 6,14% (nếu tính trên diện tích đất đô thị nằm cấu đất chuyên dùng), diện tích đất đô thị thành phố Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tích đất đô thị n−ớc Đất đai đô thị Hà Nội là nguồn tài nguyên có giá trị cao, khung giá đất Hà Nội cao n−ớc và cao gấp hàng chục lần giá đất các tỉnh thành phố vùng sâu vùng xa Giá đất cao UBND Thành phố ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 (thực Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính Phủ khung giá các loại đất) là 9.800.000đ/m2; giá đất cao UBND Thành phố ban hành theo Quyết định số 109/2004/QĐ-UB ngày 26/12/2006 (thực Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 Chính phủ khung giá các loại đất) là 47 triệu đồng/1m2 Trong đó giá đất cao đô thị loại V Chính phủ quy định Nghị định 188/NĐ-CP là 6,7 triệu đồng/m2 Do đặc điểm riêng biệt Hà Nội với tính chất là Thủ đô và trọng điểm kinh tế phía Bắc, tính khan đất đô thị và kéo theo nó là khả đáp ứng nhu cầu đất cho quá trình ĐTH mạnh mẽ nh− là khó khăn Vì vậy, vai trò QLNN đất đai đô thị Hà Nội càng đặc biệt quan trọng 75 2.1.2 §Æc ®iÓm kinh tÕ - xF héi cña thµnh phè Hµ Néi 2.1.2.1 Đặc điểm dân số, lao động và chất l−ợng nguồn nhân lực Năm 2005 (tính đến 31/12), dân số thành phố Hà Nội là 3.182.700 ng−ời, chiếm 3,5% dân số n−ớc; mật độ dân số Hà Nội là 3.415 ng−ời/km2 Từ năm 2000 đến năm 2005, dân số Hà Nội tăng 406100 ng−ời, bình quân tăng dân số hàng năm từ 1,6-1,8% Từ năm 2000 đến 2005, dân số đô thị Hà Nội tăng 468.500 ng−ời, đó dân số nông thôn giảm 62.400 ng−ời [52] Lực l−ợng lao động th−ờng xuyên là 1.336.396 ng−ời, đó lao động nữ là 63.270 ng−ời, số ng−ời đD tốt nghiệp cao đẳng đại học là 204.464 ng−ời, trên đại học là 4.570 ng−ời Lao động khu vực nhà n−ớc địa ph−ơng quản lý phân theo địa ph−ơng năm 2005 là 139.300 ng−ời, tăng so với năm 2000 là 17.600 ng−ời; tốc độ gia tăng dân số đô thị n¨m võa qua ë Hµ Néi lµ rÊt lín, chñ yÕu lµ d©n sè tõ c¸c khu vùc kh¸c (tØnh ngoµi) nhËp c− vµo Hµ Néi (1% giai ®o¹n 1990-1995, 1,5% giai ®o¹n 19952000 vµ 1,2% giai ®o¹n 2000-2005) [52] Về chất l−ợng nguồn nhân lực: trình độ văn hoá ng−ời lao động Hà Nội cao so với n−ớc, Hà Nội có lợi là Thủ đô, nơi đây tập trung tiÒm lùc khoa häc kü thuËt cña c¶ n−íc Nh−ng theo thèng kª chØ cã kho¶ng 40% lực l−ợng lao động là đ−ợc đào tạo, vì cần tập trung biện pháp để khai th¸c tèt lîi thÕ nµy nh÷ng n¨m tíi 2.1.2.2 C¸c yÕu tè x? héi vµ nh©n v¨n kh¸c Hà Nội là Thủ đô văn hiến nhiều triều đại Nhà n−ớc phong kiến Việt Nam Trên địa bàn Thành phố có hàng ngàn các khu di tích lịch sử văn hóa nh− đình, chùa, miếu mạo: Gò Đống Đa, Hồ G−ơm, Thành cổ Hà Nội, thành Cổ Loa… Theo thống kê trên địa bàn Thành phố có 1.744 di tích lịch sö v¨n ho¸ [50; 51; 52; 53] Trên địa bàn thành phố Hà Nội tập trung nhiều viện bảo tàng lớn và quan träng nhÊt cña quèc gia nh−: B¶o tµng LÞch sö, b¶o tµng Hå ChÝ Minh, Bảo tàng Cách mạng, Bảo tàng Quân đội, bảo tàng Dân tộc, Bảo tàng Thiên nhiªn, B¶o tµng Mü thuËt… Hµ Néi cßn lµ n¬i tËp trung 81 lµng nghÒ tiÓu thñ c«ng nghiÖp tinh x¶o, với địa danh 36 phố ph−ờng cũ, gắn với tên tuổi các nghệ nhân tài hoa và các 76 s¶n phÈm truyÒn thèng tinh x¶o nh− nghÒ tranh §«ng Hå, tranh Hµng Trèng, gốm Bát Tràng; khảm gỗ Đồng Kỵ, đúc đồng Ngũ Xá… Nh− vËy, cïng víi nhiÒu thÕ m¹nh vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, ®iÓm næi tréi vÒ các yếu tố xD hội và nhân văn là mạnh để Hà Nội phát triển 2.1.2.3 §Æc ®iÓm vÒ t×nh h×nh kinh tÕ Hµ Néi lµ mét nh÷ng trung t©m kinh tÕ lín cña c¶ n−íc Trong năm gần đây, kinh tế Thủ đô đD đạt đ−ợc tốc độ tăng tr−ởng cao và liên tục, là địa ph−ơng có tốc độ tăng tr−ởng kinh tế cao n−ớc Tốc độ tăng tr−ởng GDP bình quân Thành phố giai đoạn 1986-1990 đạt 7,1%/năm; giai đoạn 1990 - 1995 đạt 12,5%/năm; giai đoạn 1995 - 2000 đạt 10,38%/năm, vào giai đoạn 2000 - 2005 đạt 11,1%/năm Tốc độ tăng tr−ởng GDP Hà Nội luôn đạt mức cao mức bình quân n−ớc từ 1,2 - 1,5 lÇn, v× thÕ tû träng GDP cña Hµ Néi GDP cña c¶ n−íc t¨ng tõ 5,1% năm 1990 lên đến 7,1% năm 1999 và 8,3% năm 2005 GDP bình quân ®Çu ng−êi tõ møc 470USD n¨m 1991 ®D lªn tíi 990USD n¨m 2000 vµ 1.200 USD năm 2005, khoảng 2,3 lần vùng đồng sông Hồng và 2,7 lần n−ớc Tổng sản phẩm n−ớc năm 1990 thành phố Hà Nội đạt 6.650 tỷ đồng (theo giá cố định năm 1994), năm 1999 đD đạt 18238 tỷ (theo giá cố định năm 1994), năm 2005 đạt 28.452 tỷ (theo giá cố định năm 1994) [52] C¬ cÊu kinh tÕ chung cña thµnh phè Hµ Néi còng chuyÓn dÞch theo tõng giai đoạn phát triển, phù hợp với lộ trình CNH - HĐH đất n−ớc Trong giai ®o¹n 1995 - 2000 c¬ cÊu kinh tÕ cña Hµ Néi lµ th−¬ng m¹i - dÞch vô - c«ng nghiÖp - x©y dùng - n«ng nghiÖp Tû träng gi÷a c¸c khu vùc th«ng qua gi¸ trÞ GDP hµng n¨m cña c¸c khu vùc kinh tÕ ®D thÓ hiÖn −u thÕ cña nh÷ng ngµnh kinh tÕ mòi nhän cña khu vùc III: N¨m 2000: Khu vùc I (n«ng l©m ng− nghiÖp ): 3,5% GDP Khu vùc II (C«ng nghiÖp + x©y dùng): 38,5% GDP Khu vùc III (Th−¬ng m¹i + dÞch vô): 58% GDP Giai ®o¹n 2001 - 2005 c¬ cÊu kinh tÕ cña Hµ Néi cã nh÷ng chuyÓn dịch khá mạnh theo h−ớng giảm t−ơng đối khu vực I và tăng t−ơng đối khu vùc II GDP ChØ tiªu t¨ng GDP theo NghÞ quyÕt cña §¹i héi Đảng thành phố lần thứ XIII là:10-11%/năm, thì đến 2005 đD đạt bình qu©n 11,3%/n¨m 77 N¨m 2005: Khu vùc I: 2,0% GDP Khu vùc II: 40,5% GDP Khu vùc III: 57,5% GDP Biểu 2.1 Chuyển đổi cấu kinh tế thành phố Hà Nội (theo GDP gi¸ thùc tÕ) N¨m 1990 1995 2000 2005 Tæng GDP (%) 100 100 100 100 Khu vùc I 9,0 5,4 3,5 2,0 Khu vùc II 29,5 33,0 38,5 40,5 Khu vùc III 61,5 61,6 58,5 57,5 Khu vùc nhµ n−íc 70,63 62,64 62,73 Khu vùc t− nh©n 22,9 20,44 20,72 Khu vùc cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi 6,45 16,92 16,82 ChØ tiªu Nguån: Niªn gi¸m thèng kª n¨m 1990; 1995; 2000; 2005 thµnh phè Hµ Néi NghÞ quyÕt §¹i héi §¶ng bé thµnh phè Hµ Néi lÇn thø XIV ®D x¸c định cấu kinh tế Thành phố giai đoạn 2006 - 2010 chuyển dịch theo h−íng ”tiÕp tôc ®Èy m¹nh CNH - H§H , thóc ®Èy chuyÓn dÞch c¬ cÊu theo h−ớng: dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp , phấn đấu tăng tr−ởng GDP hµng n¨m b×nh qu©n 11-12%/n¨m” (nguån NghÞ quyÕt §¹i héi §¶ng bé thµnh phè Hµ Néi lÇn thø XIV) + VÒ s¶n xuÊt c«ng nghiÖp vµ tiÓu thñ c«ng nghiÖp: C¬ cÊu ngµnh c«ng nghiÖp Hµ Néi ®D h×nh thµnh nhãm ngµnh then chèt lµ: c¬ khÝ (20-23%); dÖt da, may (22-25%); chÕ biÕn l−¬ng thùc thùc phẩm (16-18%); đồ điện, điện tử (5-8%) Trong n¨m 2000, Thµnh phè cã 265 doanh nghiÖp c«ng nghiÖp quèc doanh, đó có 163 doanh nghiệp quốc doanh Trung −ơng, 15.880 doanh nghiÖp c«ng nghiÖp ngoµi quèc doanh, bao gåm: 175 hîp t¸c xD, 37 doanh nghiÖp t− nh©n, 305 doanh nghiÖp hçn hîp vµ 15.363 hé kinh doanh c¸ thÓ Đến năm 2005 Hà Nội có 15.068 doanh nghiệp, đó 133 đơn vị tập thể; 78 2.144 c¬ së kinh tÕ t− nh©n vµ 14.412 c¬ së kinh tÕ c¸ thÓ, 307 hîp t¸c xD; Công nghiệp Hà Nội đD thu hút gần 200.000 lao động, đD đóng góp kho¶ng 40% tæng thu ng©n s¸ch vµ trªn 70% kim ng¹ch xuÊt khÈu Gi¸ trÞ s¶n xuất công nghiệp trên địa bàn năm 2005 đạt mức 42.047 tỷ VNĐ [52] Trên địa bàn đD hình thành 16 khu công nghiệp nh−: Th−ợng Đình; Minh Khai - VÜnh Tuy, Tr−¬ng §Þnh - §u«i c¸; V¨n §iÓn - Ph¸p V©n, CÇu DiÔn - NghÜa §«; ChÌm; CÇu B−¬u, §«ng Anh; Sµi §ång; Sãc S¬n; Nam Thăng Long; Bắc Thăng Long; Đài T− , với diện tích chiếm đất 1187 ha, đó có khu công nghiệp tập trung với diện tích 917,6 ha, các khu công nghiệp xây dựng xong trên 60% diện tích đất [81] + VÒ kinh tÕ dÞch vô – du lÞch – th−¬ng m¹i Giai đoạn từ 1991-2000 tốc độ tăng tr−ởng lĩnh vực này đạt 11%/ năm, đó giai đoạn 1991-1995 đạt 12,6%/ năm và giai đoạn 1996-2000 đạt 9,5%/ năm Giai đoạn 2001-2005 đạt 11.5%/ năm, năm 2005 tỉ lệ GDP cña ngµnh dÞch vô th−¬ng m¹i du lÞch chiÕm 57,5% GDP cña Thµnh phè Hoạt động du lịch phát triển mạnh khu vực quốc doanh và ngoài quốc doanh; Thành phố có trên 400 khách sạn lớn, nhỏ đó có khách sạn lớn đạt tiêu chuẩn sao; ngoài còn có hàng ngàn nhà cho thuê (tập trung ë c¸c quËn §èng §a; Ba §×nh; T©y Hå) L−îng kh¸ch du lÞch quèc tÕ vµo Hµ Néi t¨ng nhanh tõ 20 v¹n ng−êi n¨m 1992 lªn 32 v¹n ng−êi n¨m 2000 vµ trªn 50 v¹n ng−êi n¨m 2005 Tæng møc l−u chuyÓn hµng ho¸ b¸n lÎ n¨m 2000 gÊp lÇn n¨m 1991 vµ năm 2005 gấp 2,7 lần năm 2000, đạt 45.000 tỷ VNĐ Tổng kim ngạch xuất trên địa bàn tăng từ 264,6 triệu USD năm 1991 lên 1.500 triệu USD năm 2000 vµ gÇn 2,886 tû USD n¨m 2005 + VÒ s¶n xuÊt kinh doanh n«ng – l©m ng− nghiÖp: Do tác động ĐTH, diện tích đất nông nghiệp giảm dần, tỷ trọng thu nhập GDP ngành sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Hà Nội giảm Tốc độ tăng tr−ởng ngành nông nghiệp Hà Nội cao bình qu©n c¶ n−íc Gi¸ trÞ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp trªn gieo trång th−êng cao h¬n tõ 2-3 lÇn c¶ n−íc 79 + Hoạt động kinh tế đối ngoại thành phố Hà Nội Từ năm 1986-1995 có 210 dự án đầu t− n−ớc ngoài hoạt động, đến năm 2000 đD có 444 dự án hoạt động với số vốn 8.347 triệu USD đầu t− và vốn thực 2.435 triệu USD Tổng doanh thu đạt 2.022 triệu USD, đóng góp ngân sách 233 triệu USD và đạt kim ngạch xuất trên 766 triệu USD, thu hút trên vạn lao động Đến năm 2005 Hà Nội có 650 dự án ®−îc cÊp giÊy phÐp ®Çu t− víi sè vèn ®¨ng ký trªn 9,32 tØ USD vµ vèn thùc trên 3.84 tỉ USD, thu hút tổng số 31.754 lao động, đóng góp cho ngân sách 3.316 tỷ VNĐ, doanh thu đạt 34.846 tỷ VNĐ [49, 50, 51, 52, 53] + Thực trạng hệ thống HTKT đô thị Hà Nội Đầu t− cho cải tạo và xây dựng HTKT đô thị Hà Nội đD có b−ớc tiến đáng kể, tổng mức đầu t− đạt gần 10 000 tỷ VNĐ từ năm 2000 đến 2005, đó riêng năm 2005 đạt 3275 tỷ VNĐ Nổi bật là đD mở và cải tạo hàng trăm km đ−ờng giao thông đô thị nối Hà Nội với các tỉnh VËn chuyÓn b»ng xe buýt tõ 12 triÖu l−ît ng−êi n¨m 2000, t¨ng lªn 300 triÖu l−ît ng−êi n¨m 2005, b−íc ®Çu gi¶i quyÕt n¹n ¸ch t¾c giao th«ng khu vùc néi thµnh §D x©y dùng míi cÇu Thanh Tr×; cÇu VÜnh Tuy vµ ®ang triÓn khai x©y dùng ®−êng vµnh ®ai II, cÇu NhËt T©n Tõ n¨m 2000-2005 ®D x©y dùng míi ®−îc 106km ®−êng, c¶i t¹o trªn 200km, x©y dùng míi 29 hÖ thèng tÝn hiÖu giao th«ng VÒ hÖ thèng ®iÖn s¶n xuÊt vµ sinh ho¹t, ®D x©y dùng thªm 78 tr¹m h¹ thÕ vµ 127km ®−êng ®iÖn h¹ thÕ VÒ cÊp n−íc, hiÖn Hµ Néi cã 15 nhµ m¸y s¶n xuÊt n−íc, n¨m 2005 s¶n l−îng n−íc b×nh quân đạt 535.000m3/ngày đáp ứng nhu cầu 187lít n−ớc/ngày/ng−ời Về thoát n−ớc, trên địa bàn Thành phố có 61,8km kênh m−ơng thoát n−ớc và 38,6 km s«ng tho¸t n−íc (s«ng Lõ, S«ng NhuÖ, S«ng T« LÞch, S«ng Kim Ng−u ) HÖ thèng tho¸t n−íc ngÇm gåm cã 267 km cèng cïng víi 630 diện tích đất thuộc hệ thống xử lý n−ớc thải Toàn hệ thống đ−ờng nội đô Thành phố đD đ−ợc lắp điện chiếu sáng công cộng Nhìn chung, so với các tỉnh thành n−ớc, đầu t− xây dựng HTKT đô thị Hà Nội có số vốn đứng đầu nhiều năm qua + VÒ x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë: Tốc độ phát triển nhà mạnh là giai đoạn 2000 - 2005, bình quân diện tích nhà dân c− thủ đô Hà Nội là 3m2/ng−ời vào năm 1990, 80 đến giai đoạn 2000 -2005 đD đạt 7,5m2/ng−ời Tổng vốn đầu t− cho phát triển nhà từ năm 2000 - 2005 đạt: 2129 tỉ VNĐ (theo giá thực tế), xây năm đạt 5.756.285 m2, đó Trung −ơng xây dựng: 1.843.523 m2 32%, còn lại là địa ph−ơng và nhân dân tự xây dựng Hiện Thành phố tiến hành xây dựng trên 40 khu đô thị và nhiều khu chung c− cao tầng đại, năm 2006 tính đến tháng 10 đD hoàn thành 700.000m2 nhà Vấn đề nhà cho ng−ời có thu nhập thấp và nhà cho sinh viªn thuª ®ang lµ khã kh¨n ch−a cã lèi cña Thµnh phè Mét nguyên nhân chủ yếu là diện tích đất đô thị có giới hạn và giá đất đô thÞ ë Hµ Néi cao Tóm lại: kinh tế Hà Nội luôn có tốc độ tăng tr−ởng cao liên tục nhiÒu n¨m theo xu h−íng gi¶m dÇn tØ träng GDP n«ng nghiÖp vµ t¨ng tØ trọng GDP dịch vụ, th−ơng mại và công nghiệp Điều đó chứng tỏ xu phát triển đô thị Hà Nội chuyển biến mạnh theo h−ớng CNH HĐH Đồng thời phản ánh biến động quan hệ đất đai theo quy luật quá trình ĐTH Đó là diện tích đất nông nghiệp giảm dần diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên nhanh chóng Diện tích đất đô thị Hà Nội ngµy cµng trë nªn khan hiÕm, m©u thuÉn gi÷a cung vµ cÇu sÏ ngµy cµng gay gắt, đòi hỏi vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Nội phải cã nh÷ng chuyÓn biÕn cho phï hîp víi qu¸ tr×nh §TH hiÖn nay: Biểu 2.2 Tình hình sử dụng đất số loại đất chủ yếu trên địa bàn thành phố Hà Nội Loại đất SD Tæng diÖn §Êt n«ng §Êt x©y tÝch (ha) nghiÖp (ha) dùng (ha) 1985 214551,0 107370,0 5640,0 25133,0 41551,0 1990 214140,0 102749,0 9263,3 20998,0 36550,0 1995 91806,57 43865,25 5400,61 11508,33 10410,25 2000 92097,0 43612,0 5558,0 11689,0 10134,0 2005 92108,49 47025,15 6117,02 12810,0 2078,83 N¨m §Êt ë (ha) §Êt ch−a sö dông (ha) Nguồn: Báo cáo tổng hợp kiểm kê đất đai năm 1990; 1995; 2000; 2005 UBND thµnh phè Hµ Néi 81 2.1.3 Nh÷ng nh©n tè kh¸c ¶nh h−ëng tíi vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc đất đai thành phố Hà Nội * Là Thủ đô, Hà Nội tập trung nhiều đơn vị, tổ chức và đối t−ợng chính s¸ch xD héi: Thực định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3/2/2000 Thủ t−ớng Chính phủ việc hỗ trợ ng−ời hoạt động cách mạng từ tr−ớc tháng năm 1945 cải thiện nhà (Thành phố có 2.607 đối t−ợng), Thành phố đD xây dựng hàng ngàn hộ và hỗ trợ hàng trăm tỉ đồng Tại thành phố Hà Nội cßn tËp trung trªn 2000 c¬ quan Trung −¬ng víi kho¶ng trªn 30 v¹n c¸n bé Theo kết kiểm tra vào tháng 4/1996, trên địa bàn Hà Nội có 6.410 tổ chức SDĐ với diện tích 5.845,47 ha, đó có 3.660 tổ chức doanh nghiệp đD kê khai SDĐ với diện tích 3.066,87 ha; có 860 tổ chức kinh tế để đất ch−a sử dụng, sử dụng vào mục đích khác (SDĐ sai mục đích đ−ợc giao), với diện tích 332,83 Đồng thời vào thời điểm đó, Hà Nội có 468 tổ chức hành chính nghiệp SDĐ trái mục đích đ−ợc giao với diện tích lên tới 156,92 [94-29,30] Trên địa bàn Thành phố còn tập trung tới 22 Tr−ờng Công nhân Kỹ thuËt víi 15.785 häc sinh; 42 Tr−êng Trung häc chuyªn nghiÖp víi 2.850 gi¸o viên và 51.500 học sinh; 49 Tr−ờng Cao đẳng, Đại học với 13.145 giáo viên và 380.000 häc sinh [52-177] ViÖc gi¶i quyÕt nhu cÇu vÒ nhµ ë (kÓ c¶ nhµ ë t¹i c¸c khu ký tóc x¸) cho gi¸o viªn, häc sinh c¸c tr−êng lµ yªu cÇu cÊp b¸ch, ®D gây không ít khó khăn phức tạp công tác quản lý đất đai Thành phố, đặc biệt là phải xử lý tình trạng tự chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp và các loại đất khác để xây dựng nhà cho thuê (xây dựng không phép, vi phạm quy hoạch xây dựng đô thị) * Là Thủ đô, Hà Nội đ−ợc quan tâm Đảng và Nhà n−ớc cho phát triển toàn diện, thông qua việc ban hành số chính sách đặc thù cho Hà Nội Đồng thời Hà Nội ban hành số chế riêng để tổ chức đạo, điều hành công tác quản lý địa ph−ơng Ngµy 15/12/2000, Bé ChÝnh trÞ BCH Trung −¬ng §¶ng céng s¶n ViÖt Nam ®D cã NghÞ quyÕt sè 15/NQ-TW “vÒ ph−¬ng h−íng, nhiÖm vô ph¸t triÓn thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001- 2010” Trªn c¬ së NghÞ quyÕt sè 15 cña BCT, Nhµ n−íc ®D ban hµnh Ph¸p lÖnh Thủ đô Hà Nội (Chủ tịch n−ớc công bố ngày 11/01/2001) đó có quy định 82 cụ thể vị trí Thủ đô, phạm vi điều chỉnh, mục tiêu xây dựng, phát triển Thủ đô Đặc biệt quan trọng là điều Pháp lệnh quy định cụ thể: - Nhà n−ớc xác định Thủ đô là địa bàn trọng điểm đ−ợc tập trung đầu t− đặc biệt các nguồn lực - Nhµ n−íc cã chÝnh s¸ch −u ®Di, khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n ®Çu t− xây dựng, phát triển Thủ đô Chính phủ đD ban hành Nghị định số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005 “quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội” Nghị định gồm có ch−ơng và 26 điều, quy định các chức nhiệm vụ cụ thể các cấp, các ngành công tác xD hội, phát triển thủ đô Hà Nội Phân cấp mạnh mẽ hơn, cụ thể nhiều lĩnh vực cho Hà Nội đến sở, ngµnh, quËn, huyÖn Để điều hành hoạt động quản lý địa ph−ơng, Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đD ban hành nhiều văn quy định nội dung quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị, ngăn chặn và xử lý tình trạng vi phạm pháp luật quản lý SDĐ, quản lý trật tự xây dựng đô thị Trong đó bật là thành tựu đấu giá QSDĐ, từ năm 2003- 2006, thành phố Hà Nội đD thu đ−ợc nhiều ngàn tỷ đồng từ đấu giá QSDĐ, để tăng c−ờng thu ngân sách, chủ động ®Çu t− x©y dùng c¸c c«ng tr×nh träng ®iÓm cña Thµnh phè Mét sè nh÷ng v¨n đD tạo thay đổi lớn chế quản lý đất đai Nhà n−ớc Thành phố ví dụ nh−: Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001, văn này quy định cấu SDĐ các khu đô thị phải đảm bảo: diện tích xây dựng nhà cao tÇng lµ 60%; 40% cßn l¹i lµ biÖt thù vµ nhµ v−ên; chÊm døt viÖc x©y nhµ ống, nhà chia lô ; Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2002 thí điểm đấu giá QSDĐ và sau đó là Quyết định số 91/2003/QĐ-UB ngày 4/8/2003 V/v ban hành quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu t− xây dựng sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội; Chỉ thị số 17/2002/CT-UB ngày 9/4/2002 tăng c−ờng quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngăn chặn, xử lý việc mua bán, chuyển đổi, chuyển nh−ợng mục đích SDĐ trái pháp luật Những văn nêu trên còn có nội dung ch−a phù hợp quy định ph¸p luËt, thËm chÝ t¹o lç hæng lín vÒ chÝnh s¸ch lµm ph¸t sinh tham nhòng, đầu đất, nh−ng b−ớc đầu đD tạo đ−ợc chủ động chính quyền địa ph−ơng Hà Nội xây dựng quản lý đô thị, quản lý đất đai 83 * Là Thủ đô, Hà Nội còn là trung tâm, là đầu mối xuất phát các luång hµng ho¸ xuÊt nhËp khÈu lín nhÊt miÒn B¾c, v× vËy Hµ Néi cã thÓ khai thác thị tr−ờng vùng và n−ớc để tiêu thụ hàng hoá nhập khẩu, thu gom hàng hoá sản xuất từ các địa ph−ơng khác phục vụ xuất Đồng thời vì là trung t©m s¶n xuÊt hµng ho¸ lín nhÊt miÒn B¾c, Hµ Néi lµ thÞ tr−êng tiªu thô hµng ho¸ lín c¶ vÒ hµng ho¸ tiªu dïng vµ t− liÖu s¶n xuÊt, hµng ho¸ n«ng s¶n thùc phÈm Vì tổ chức xây dựng đô thị Hà Nội phải gắn với quy hoạch vùng và khu vực, đặc biệt công tác quy hoạch tổ chức không gian đô thị cần quan tâm đầu t− có chiều sâu hệ thống HTKT đô thị * Hà Nội là trung tâm giao dịch quốc tế, vì có điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh hợp tác kinh tế, thu hút vốn đầu t− n−ớc ngoài; đồng thời thân Hµ Néi còng chÞu søc Ðp c¹nh tranh c¶ vÒ thu hót ®Çu t− n−íc ngoµi vµ ®Çu t− n−íc víi c¸c tØnh l©n cËn vïng Theo sè liÖu thèng kª, giai ®o¹n 1995 - 2005 Hµ Néi cã 650 dù ¸n ®Çu t− n−íc ngoµi ®−îc cÊp giÊy phÐp ®Çu t− víi tæng sè vèn ®¨ng ký lµ 9.328 triÖu USD; nhiên vốn thực đạt: 3.846 triệu USD, (đạt 40,15% vốn đăng ký) Trong đó số tỉnh lân cận Hà Nội nh− Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải D−¬ng, H−ng Yªn, H¶i Phßng sè dù ¸n cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi t¨ng kh¸ cao giai đoạn từ 2000 - 2005, đồng thời tỷ lệ vốn thực trên vốn đăng ký v−ợt quá mức 60% Một nguyên nhân để đầu t− n−ớc ngoài lựa chọn các tỉnh lân cận, thay vì đầu t− vào Hà Nội đó là: - Giá đất trên địa bàn Hà Nội cao - Thời gian tiến hành hoàn thành công tác GPMB để đ−a dự án vào hoạt động lâu (thủ tục phức tạp hơn, ng−ời dân đòi hỏi chính sách đền bù bồi th−ờng cao kể mức hỗ trợ và bồi th−ờng đất) - Giá nhân công lao động cao - C¸c tØnh l©n cËn vÉn cã kh¶ n¨ng khai th¸c, sö dông hÖ thèng h¹ tÇng đô thị Hà Nội (giao thông, điện, thông tin liên lạc, bến cảng, sân bay ) để gi¶m chi phÝ ®Çu t− §Ó thu hót ®Çu t− n−íc ngoµi vµ ph¸t huy hiÖu qu¶ cña c¸c nguån vèn đầu t−, đặc biệt là các dự án FDI, Hà Nội cần cải tiến thủ tục hành chính 84 đất đai cho phù hợp, không các dự án có xu đầu t− sang các địa ph−ơng lân cận là nơi có quỹ đất dồi dào và chi phí thấp 2.2 Thực trạng quản lý nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Nội từ có Luật đất đai năm 1987 đến 2.2.1 Tình hình QLNN đất đai từ triển khai thực Luật đất đai năm 1987 đến Tr−ớc Luật đất đai năm 1987, QLNN đất đai Hà Nội không có nhiều phức tạp, cộm chế độ sở hữu đất đai giai đoạn đó còn ch−a đ−ợc quy định rõ, còn tồn số hình thức sở hữu (tuỳ thời điểm cụ thể) nh−: SHNN, SHTT, SHTN đất đai; Quan điểm đạo đất đai là công thổ quốc gia Nhà n−ớc quản lý toàn bộ, Nhà n−ớc nghiêm cấm mua bán đất đai d−ới hình thức Đồng thời kinh tế kém phát triển đất đai chủ yếu đ−ợc sử dụng làm TLSX đặc biệt nông lâm nghiệp, Nhà n−ớc quản lý đất đai chủ yếu là với mục tiêu thu thuế nông nghiệp Tốc độ ĐTH chậm, đất đai không có biến động phức tạp và không có mâu thuẫn lớn quyền lợi nh− giai đoạn sau này Nhìn chung QLNN đất đai giai đoạn từ năm 1987 tr−ớc còn bị coi nhẹ và ch−a đ−ợc quan tâm đúng mức Từ có Luật Đất đai năm 1987, các nội dung QLNN đất đai đD đ−ợc Thành phố triển khai thực để đáp ứng yêu cầu phát triển Thủ đô 2.2.1.1 Ban hµnh v¨n b¶n ph¸p quy vµ tæ chøc thùc hiÖn c¸c v¨n quản lý nhà n−ớc đất đai Nội dung này đ−ợc tổ chức thức không đồng và phụ thuộc vào hoµn c¶nh cña tõng giai ®o¹n kh¸c nhau, c«ng t¸c ban hµnh v¨n b¶n cßn mang tính thụ động, đối phó với thực tế không phản ánh đ−ợc mục tiêu và yêu cÇu QLNN nªn hiÖu qu¶ rÊt kÐm + Giai ®o¹n 1988 - 1993: Luật đất đai năm 1987 đ−ợc Quốc hội ban hành tháng 12/1987, Chủ tịch n−ớc công bố ngày 08/01/1988 Trên sở quy định Luật và các Nghị định Chính phủ, Thông t− các Bộ, ngành TW, UBND thành phố Hà Nội đD ban hành nhiều văn pháp quy để đạo triển khai và điều hành hoạt động quản lý đất đai trên địa bàn Trong đó có số văn pháp quy ®iÒu chØnh quan hÖ qu¶n lý SD§ quan träng - cô thÓ lµ: 85 Về nội dung đền bù, GPMB có Quyết định số 374/QĐ-UB ngày 27/02/1992 UBND Thành phố “quy định tạm thời đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng chuyển sang sử dụng vào mục đích khác”, đD gi¶i quyÕt ®−îc rÊt nhiÒu khã kh¨n vÒ ph©n bæ SD§ cho c¸c ngµnh kinh tÕ cña Thµnh phè qu¸ tr×nh §TH VÒ néi dung lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch SD§, UBND Thµnh phè ®D ban hµnh ChØ thÞ sè 43/CT-UB ngµy 19/10/1988 “vÒ viÖc lËp quy ho¹ch SD§ x©y dùng khu d©n c− ë c¸c HTX n«ng nghiÖp” Th¸ng 10/1992, UBND Thµnh phè ®D cã v¨n b¶n giao c¬ quan KiÕn tróc s− tr−ëng thµnh phè lµ c¬ quan cã nhiÖm vụ lập hồ sơ thủ tục giao đất xây dựng, trình UBND Thành phố giao đất Đất khu vực chung c− UBND Thành phố giao chơ Sở Nhà đất quản lý đất và cho thuª nhµ Trong công tác giao đất, UBND Thành phố đD ban hành quy trình “về trình tự thủ tục giao đất cho các hộ gia đình làm kinh tế và đất giDn dân nông thôn”, theo Quyết định số 6163/QĐ-UB ngày 29/11/1988 Nhằm tăng c−ờng công tác quản lý đất đai, Thành phố đD có Kế hoạch sè 886/KH-UB ngµy 11/5/1992 vÒ viÖc “thùc hiÖn mét sè biÖn ph¸p cÊp b¸ch ngăn chặn việc giao đất, mua bán, chuyển nh−ợng và SDĐ trái phép” (theo đạo Chỉ thị 77/CT-HĐBT); Quyết định số 655/QĐ-UB ngày 11/02/1993 UBND thành phố “quy định tạm thời xử lý các tr−ờng hợp vi phạm chế độ qu¶n lý SD§”; ChØ thÞ sè 27 /CT-UB ngµy 08/6/1994 “vÒ ng¨n chÆn, xö lý kÞp thêi c¸c vi ph¹m vÒ qu¶n lý SD§” Nh×n chung, ®©y lµ giai ®o¹n c¸c chÝnh sách đất đai giai đoạn chuyển biến chế kế hoạch hoá tập trung và chế KTTT, theo chủ tr−ơng đổi Đảng Quan điểm: “HDy tù cøu lÊy m×nh tr−íc trêi cøu” ®D dÉn tíi thùc tr¹ng c¸c v¨n b¶n kh«ng theo kịp với yêu cầu thực tiễn, phần lớn các văn đ−ợc ban hành để xử lý vấn đề cụ thể đD diễn quan hệ đất đai xD hội Vì vËy, hiÖu qu¶ QLNN rÊt thÊp vµ mang nÆng tÝnh h×nh thøc Nh÷ng v¨n b¶n nªu trªn ®−îc ban hµnh chñ yÕu nh»m ng¨n chÆn t×nh tr¹ng “bung ra” cña LLSX, các vi phạm pháp luật đất đai diễn khá phức tạp, cùng với t−ợng “sốt đất” diễn lần đầu tiên thời gian 1991 - 1993 Hà Nội và số địa ph−¬ng kh¸c ë n−íc ta 86 + Giai đoạn từ năm 1993-2003: Là giai đoạn QLNN đất đai có chuyển biến quan trọng, Hiến pháp năm 1992 đD quy định QSDĐ đ−ợc phép chuyển nh−ợng, Nhà n−ớc đD lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai vào các n¨m 1998 vµ 2001 Giai ®o¹n nµy còng béc lé nh÷ng bÊt cËp cña §¶ng, Nhµ n−íc vµ Thµnh phè viÖc x©y dùng hµnh lang ph¸p lý ®iÒu chØnh quan hệ quản lý SDĐ thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất n−ớc, ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña KTTT, víi héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ vµ toµn cÇu ho¸ Theo thèng kª chØ tõ n¨m 1988 - 1998 Thµnh phè ®D ban hµnh 107 v¨n b¶n cã liên quan tới lĩnh vực quản lý đất đai, nhà cửa, đó từ năm 1993 – 1998 sè v¨n b¶n ®D chiÕm 70,1% T¹i thêi ®iÓm n¨m 1999 tiÕn hµnh rµ so¸t v¨n b¶n, ®D thèng kª ®−îc 55,1% v¨n b¶n hÕt hiÖu lùc thi hµnh, 18,7% sè v¨n b¶n cÇn ph¶i ®iÒu chØnh bæ sung vµ 26,2% v¨n b¶n cßn hiÖu lùc thi hµnh TÝnh tõ 01/01/1997 đến 30/06/2002 HĐND và UBND Thành phố đD ban hành 74 văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai nhà cửa, đó có 08 v¨n b¶n hÕt hiÖu lùc thi hµnh, 17 v¨n b¶n cÇn chØnh söa bæ sung, 52 v¨n b¶n cßn hiÖu lùc thi hµnh C¸c së ngµnh cña Thµnh phè còng ®D ban hµnh 55 v¨n bản, đó có 25 văn còn hiệu lực thi hành và 22 văn hết hiệu lực, v¨n b¶n ph¶i chØnh söa bæ sung (nguån: B¸o c¸o th¸ng 1/2000 vµ b¸o c¸o sè 6755/ĐCNĐ-CS ngày 11/11/2002 Sở địa chính nhà đất thành phố Hà Nội) Trong đó bật số lĩnh vực chủ yếu, cụ thể nh− sau: - Đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ: UBND Thành phố đD ban hành văn số 55/CV-UB ngày 13/01/1994 và Quyết định số 1615/QĐ-UB ngày 12/6/1995 “về việc h−ớng dẫn thực Nghị định số 64/CP Chính phủ cấp GCN QSDĐ nông nghiệp ổn định lâu dài cho nông dân trên địa bàn Thành phố” Thành phố Hà Nội đạo không tiến hành giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài cho các hộ gia đình nằm vùng quy hoạch phát triển đô thị giai ®o¹n 1995 – 2010 (diÖn tÝch 6.300ha) §Õn n¨m 2002, vÒ c¬ b¶n Hµ Néi đD hoàn thành công tác giao đất và cấp GCN QSDĐ nông nghiệp các huyện ngo¹i thµnh - Thực Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 45/CP Chính phủ công tác cấp GCN QSDĐ và quyền sử hữu nhà đô thị, từ năm 1997 UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 3564/QĐ-UB và 87 sau này là các Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999; Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005; Quyết định số 111/2005/QĐ-UB ngày 27/7/2005 cấp GCN QSDĐ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 28/8/2001 “Về cấp GCN QSDĐ ao và v−ờn liền kề khu vực dân c− nông thôn trên địa bàn Thµnh phè” UBND Thành phố đD có Quyết định số 1145/2002/QĐ-UB ngày 01/3/2002; Quyết định 4215/2002/QĐ-UB ngày 17/6/2002 uỷ quyền cấp GCN QSD§ ë vµ QSHN ë cho c¸c quËn, huyÖn thuéc Thµnh phè – Sau ban hµnh các văn này, công tác cấp GCN QSDĐ đô thị đD có b−ớc chuyển biến mạnh mẽ, đến cuối năm 2005, thành phố Hà Nội báo cáo đD hoàn thành công tác này, đạt tỷ lệ trên 90% các tr−ờng hợp phải xét cấp GCN * Trong lĩnh vực bán nhà thuộc SHNN cho các hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán và kinh doanh nhà ở, UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 2638/QĐ/UB ngày 04/8/1996 quy định quy trình bán nhà thuộc SHNN cho ng−ời thuê Ngày 14/7/1999 UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 57/1999/QĐ-UB thay Quyết định số 2638/QĐ-UB Riêng giai đoạn từ 2005 đến đầu năm 2007, UBND thành phố đD ban hành Quyết định thay để triển khai cấp GCN nhà thuộc SHNN, nhà các quan tự quản Nhìn chung công tác bán nhà và cấp GCN theo Nghị định 61/CP trên địa bàn Hà Nội đ−ợc triển khai lúng túng, ng−ời sử dụng nhà đất thuộc SHNN ch−a yên tâm, các quyền NSDĐ theo quy định pháp luật ch−a đ−ợc thực đầy đủ Tuy nhiên nguồn thu ngân sách Nhà n−ớc năm đD t¨ng lªn hµng tr¨m tû VN§ + Về xác định giá đất: Luật đất đai năm 1993 đD quy định cụ thể Điều 79 – NSDĐ có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ đ−ợc giao đất theo quy định pháp luật, Chính phủ đD ban hành Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 quy định khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Ngày 12/9/1997 UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB thay cho Quyết định số 2951/QĐ-UB; Các văn quy định giá đất Thành phố mang nặng tính hình thức, 88 kh«ng phï hîp víi thùc tÕ, ¶nh h−ëng lín tíi quyÒn lîi kinh tÕ cña Nhµ n−íc và tạo kẽ hở cho đầu cơ, tham nhũng đất đai + Về chính sách đền bù GPMB: là lĩnh vực Thành phố ban hành nhiều văn nhất, thể lúng túng, thiếu đồng và lực quản lý yếu đạo điều hành Trên sở quy định Luật và Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ “Quy định đền bù thiệt hại nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, UBND thành phố Hà Nội đD ban hành Quyết định số 3455/QĐUB ngày 20/9/1995 “Quy định thực Nghị định số 90/NĐ-CP Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội”; Quyết định số 3528/QĐ-UB ngày 16/9/1997 thay cho Quyết định số 3455/QĐ-UB Ngày 24/4/1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP “Về đền bù thiệt hại nhà n−ớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” (thay cho Nghị định số 90/NĐ-CP), UBND Thành phố ban hành Quyết định số 20/QĐ-UB ngày 30/6/1998 “H−ớng dẫn thi hành Nghị định số 22/NĐ-CP Chính phủ trên địa bàn Thành phố” (thay cho Quyết định 3528 QĐ-UB); UBND Thành phố đD có Quyết định số 88/2000/QĐ-UB ngày 31/10/2000 “Thành lập Ban đạo GPMB Thành phố nhằm đáp ứng yêu cầu ĐTH” Ngày13/7/2000 Thành uỷ Hà Nội đD có Nghị 20/NQ-TƯ chuyên công tác GPMB Nhà n−ớc thu hồi đất để phát triển kinh tế xD hội Thủ đô HĐND Thành phố đD ban hành Nghị quyÕt sè 09/N§-H§ND ngµy 17/9/2001 coi c«ng t¸c GPMB lµ nhiÖm vô träng t©m cña Thµnh phè giai ®o¹n 2000 - 2005 UBND Thµnh phè ®D ban hµnh Quyết định số 72/2001 ngày 17/9/2001"quy định trình tự tổ chức thực công tác bồi th−ờng thiệt hại tái định c− nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn Thµnh phè” + Về giao đất, thu hồi đất, xử lí vi phạm pháp luật quản lý SDĐ: Trên sở quy định Luật và các Nghị định Chính phủ, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 68/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 "quy định trình tự, thủ tục để đ−ợc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Thành phố” Ngày 17/9/1998 UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 36/QĐ-UB quy định việc giao đất làm nhà giDn dân cho các hộ gia đình khu vực nông thôn Để xử lý các vi phạm pháp luật NSDĐ (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá 89 nhân ) nhằm tăng c−ờng công tác QLNN đất đai UBND thành phố đD ban hµnh ChØ thÞ sè 15/CT-UB ngµy 24/4/2001 "vÒ t¨ng c−êng c«ng t¸c QLNN vÒ đất đai, kiên xử lý thu hồi đất các tr−ờng hợp vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn thành phố”, Chỉ thị số 16/CT-UB ngày 8/4/2002 "về tổ chøc thùc hiÖn kh¸ng nghÞ 01/KSTC ngµy 14/01/2002 cña ViÖn KiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao”; ChØ thÞ sè 17/2002/CT-UB ngµy 09/04/2002 "vÒ mét sè biÖn pháp tăng c−ờng quản lý đất đai ngăn chặn, xử lý mua bán, chuyển nh−ợng, chuyển đổi mục đích SDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật”; UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 04/2002/QĐ-UB ngày 15/01/2002 "về quy chế xử lý, thu hồi đất các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn Thành phố” Nhìn chung các văn đ−ợc ban hµnh lÜnh vùc nµy thñ tôc r−êm rµ, kÐo dµi thêi gian, kü thuËt lËp ph¸p vµ hiÖu qu¶ ph¸p lý rÊt thÊp Trong lĩnh vực quản lý đất đai phát triển nhà đô thị, UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 "quy định nguyên tắc quản lý đầu t− các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà trên địa bàn Thành phố” UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 63/2002/QĐ-UB "quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu t− xây dựng sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố” Các văn UBND Thành phố ban hµnh hoÆc giao cho c¸c së ngµnh cña Thµnh phè ban hµnh vµo giai ®o¹n 1993-2003 nhằm cụ thể hoá các quy định pháp luật Nhà n−ớc quản lý đất đai Thành phố Nội dung các văn đD thể đ−ợc trách nhiệm chính quyền Thành phố triển khai thực nhiệm vụ QLNN đất đai địa ph−ơng Tuy nhiên, nó cho thấy bị động, lúng túng và lực đạo quản lý điều hành yếu chính quyền Thành phố tr−ớc tác động KTTT Chỉ giai đoạn 10 năm, từ Trung −ơng đến địa ph−ơng đD phải ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai, trí có văn Thành phố có nội dung trái ng−ợc (Quyết định 6163 và Quyết định 123; Quyết định 69/1999 và Chỉ thị 17/2002 ), cho thấy rõ vai trò QLNN đất đai Thành phố còn hạn chế + Giai ®o¹n tõ n¨m 2004-2006: Sau diễn biến phức tạp “đợt sốt đất” từ năm 2001-2003, Luật đất đai năm 2003 đ−ợc Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003, có hiÖu lùc tõ ngµy 01/07/2004 UBND Thµnh phè ®D cã ChØ thÞ sè 16/2004/CT- 90 UB ngày 05/05/2004 việc “Triển khai Luật đất đai trên địa bàn thành phố Hµ Néi” Sau ChØ thÞ16/CT-UB, UBND Thµnh phè ®D ban hµnh hµng lo¹t c¸c văn pháp quy để triển khai các nhiệm vụ quản lý Nhà n−ớc đất đai trên địa bàn Cụ thể, Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 ph−ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004/QĐUB thu tiền SDĐ UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 việc “ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ”; “Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/12/2005 “về việc ban hành quy định bồi th−ờng hỗ trợ tái định c− thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2006 Chính phủ Nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội”; Quyết định số 38/2005/QĐUB ngày 29/03/2005 “về việc ban hành quy trình bán nhà thuộc SHNN cho ng−ời thuê sử dụng trên địa bàn Thành phố”; Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 “về việc ban hành quy định cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội”; Quyết định số 111/2005/QĐ-UB ngày 27/07/2005 “về việc sửa đổi bổ xung số điều khoản quy định ban hành kèm theo định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 ”; Quyết định số 213/2005/QĐ-UB ngày 8/12/2005 “về việc bổ sung số điều khoản Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 ”; Quyết định số 48/2006/QĐ-UB ngày 11/04/2006 “ban hành quy định phân cấp thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng địa điểm dân c− nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội” Kể sau có Luật đất đai năm 2003, các văn pháp quy cña thµnh phè Hµ Néi ban hµnh vÉn mang tÝnh chÊt ch¾p v¸, ch¹y theo sù vô, và thiếu ổn định, ch−a chủ động điều chỉnh các quan hệ đất đai điều kiÖn nÒn KTTT, ch−a phï hîp víi qu¸ tr×nh §TH m¹nh nh− hiÖn KÕt qu¶ rµ so¸t v¨n b¶n cho thÊy giai ®o¹n tõ 1993-2003 lµ thêi kú ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n nhÊt: 130 v¨n b¶n §Æc biÖt lo¹i v¨n b¶n ®−îc ban hµnh với số l−ợng lớn (chứng tỏ phải sửa đổi, thay nhiều nhất) là văn thuộc lĩnh vực tài chính đất: giá đất, quy định mức giá đền bù GPMB lệ phí 91 cấp GCN, lệ phí địa chính, tr−ớc bạ đất, thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất… Tuy nhiªn, víi viÖc ban hµnh rÊt nhiÒu v¨n b¶n cña UBND Thµnh phè cho thÊy h¹n chế, yếu kém vai trò QLNN đất đai Thành phố, vấn đề có tác động ảnh h−ởng phức tạp đến tình hình phát triển toàn diện Thành phố 2.2.1.2: Chỉ đạo xây dựng hệ thống hồ sơ tài liệu đất đai, hệ thống thông tin đất đai, hệ thống dịch vụ đất đai làm sở thực công tác quản lý nhà n−ớc đất đai và đáp ứng các yêu cầu các đối t−ợng sử dụng đất + Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Thùc hiÖn ChØ thÞ 364 ngµy 06/11/1991 cña H§BT UBND thµnh phè Hµ Nội đD triển khai và hoàn thành phân định cắm mốc ĐGHC cho quận huyện và 220 xD ph−êng thÞ trÊn vµo n¨m 1995 Do qu¸ tr×nh §TH, ChÝnh phñ ®D cã NghÞ định thành lập thêm các quận Tây Hồ vào năm 1996; Cầu Giấy, Thanh Xuân vào n¨m 1997; Hoµng Mai, Long Biªn vµo n¨m 2004 V× vËy, Thµnh phè ®D ph¶i tiÕn hành điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện hồ sơ ĐGHC cho các đơn vị hành chính míi §Õn thêi ®iÓm hiÖn nay, toµn Thµnh phè cã 14 quËn, huyÖn vµ 232 xD, ph−ờng, thị trấn, các đơn vị hành chính đD đ−ợc xây dựng đầy đủ hồ sơ ĐGHC và cắm các mốc ĐGHC Nhìn chung, sau thực Chỉ thị 364/CT đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội không còn tình trạng tranh chấp QSDĐ liên quan đến ĐGHC các đơn vị hành chính Tuy nhiên tính chất đặc thù đô thị quá trình ĐTH mạnh, có nhiều đất nhiều đơn vị sử dụng nằm trên đơn vị hành chính + Triển khai điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính Công tác đo đạc lập đồ Địa chính Hà Nội đ−ợc triển khai từ năm 1992, khu vực nội thành đ−ợc tiến hành đo đạc tỷ lệ 1/500; khu vực ngoại thành đo đạc tỷ lệ 1/500 (đối với khu dân c−) và 1/1000 (đối với các loại đất khác) Đến hết năm 1995 Sở Quản lý Ruộng đất đD tổ chức lập xong l−ới khống chế và đo đạc đồ Địa chính sở khu vực ngoại thành Hà Nội cho các huyện: Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Từ Liêm, Thanh Trì Sở Nhà đất Hà Néi tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c lËp l−íi §Þa chÝnh c¬ së, l−íi §Þa chÝnh I; §Þa chính II phục vụ đo vẽ đồ khu vực nội thành Hà Nội Giai ®o¹n tõ n¨m 1995 – 2000, Së §Þa chÝnh Hµ Néi (sau nµy lµ Së §Þa chính Nhà đất thành phố) tổ chức thực công tác đo đạc đồ Địa chính 92 cña mét sè khu vùc cßn l¹i ë vïng ngo¹i thµnh (Sãc S¬n, §«ng Anh, Gia Lâm), đo đạc đồ Địa chính sở cho toàn khu vực nội thành (bao gồm 21 ph−êng thuéc c¸c quËn Hai Bµ Tr−ng, §èng §a ) – §Õn hÕt n¨m 2006, khu vực ngoại thành đD đ−ợc đầu t− 22 tỷ đồng (VNĐ) để đo đạc đồ với diện tích 85.392 – Tỉ lệ 1/500 cho đất thổ c− – diện tích 5.233,9 ha; tỉ lệ 1/1000 là 44.871,1 và tỉ lệ 1/2000 là 22.265,1ha cho đất thổ canh; tỉ lệ 1/5000 là 13.021,9ha cho đất lâm nghiệp (riêng đất thổ c− huyện Sóc Sơn, xD huyện Gia Lâm và ph−ờng thuộc quận Cầu Giấy đ−ợc đo đạc tỉ lệ 1/1000); toàn đồ Địa chính vùng ngoại thành là đồ giấy [104] khu vực nội thành, sản phẩm đồ địa chính sở là đồ tỉ lệ 1/200, đó 1/2 là dạng đồ giấy, 1/2 là dạng đồ số nh−ng ch−a ®−îc chuÈn ho¸ VÒ khèi l−îng, toµn bé 228 xD, ph−êng, thÞ trÊn cña 12 quËn huyÖn trªn địa bàn Thành phố (tính đến thời điểm hết năm 2001) đD đ−ợc đo vẽ phủ trùm hệ thống đồ Địa chính sở Diện tích đo vẽ là 87.080,73 trên 92.097,45 diện tích đất tự nhiên 94,5% (phần diện tích còn lại thuộc c¸c lßng s«ng, hå nh− s«ng Hång, s«ng §uèng, Hå T©y)[104] Biểu 2.3 Tổng hợp kết đo vẽ đồ Địa chính sở thành phố Hà Nội Tỷ lệ đồ Sè l−îng m¶nh đồ Địa chính (mảnh) DiÖn tÝch ®o vÏ (ha) 1/200 3.208 4.499,0 1/500 3.603 12.123,37 1/1000 3.164 44.170,19 1/2000 440 21.538,87 1/5000 33 4.699,3 Tæng 10.448 87.080,73 Nguồn: Báo cáo Sở Địa chính – Nhà đất Thành phố Hà Nội – năm 2002 Từ năm 1998 - 2006, theo báo cáo Sở Địa chính – Nhà đất, có tới 79,5% số GCN QSDĐ đ−ợc cấp sử dụng tài liệu đồ Địa chính chính quy Thực tế có tới trên 70% số trên đồ 1/1000, 1/500 vùng ngoại thành và trên 50% số trên đồ 1/200 vùng nội thành có sai số v−ợt quy phạm 93 hình thể và diện tích Sở Địa chính Nhà đất (nay là Sở TNMT&NĐ) bàn giao tài liệu cho các đơn vị sở sử dụng (vào năm 1997) đD cho in khung d−ới đồ dùng chữ: Bản đồ này đ−ợc sử dụng để làm cấp GCN QSD§ Trong GCN QSD§ ë vµ QSHN ë Thµnh phè cÊp (tr−íc n¨m 2002) và các quận, huyện cấp (sau năm 2002) in dòng chữ: Sơ đồ đất đ−ợc chỉnh lý có đồ Địa chính chính quy Trªn thùc tÕ, nhËn thøc ph¸p luËt, tr−íc ®©y, mét sè c¬ quan T− ph¸p đD tiến hành xử lý hành vi cán Địa chính xD, huyện sử dụng đồ 299/CT-TTg vµo viÖc x¸c nhËn mua b¸n, chuyÓn QSD§, (do tµi liÖu nµy ®−îc x©y dùng vµo n¨m 1986 kh«ng ®−îc kiÓm tra nghiÖm thu, c¸c tr−êng hîp vi ph¹m SD§ ch−a ®−îc xö lý nh−ng còng ®−îc ®o vÏ theo hiÖn tr¹ng, v× vËy kh«ng ®−îc coi lµ hå s¬ §Þa chÝnh hîp lÖ theo néi dung C«ng v¨n sè 647/CVTC§C cña Tæng côc §Þa chÝnh) Tuy nhiªn tiÕn hµnh cÊp GCN QSD§ ë đô thị, Sở Địa chính Nhà đất có Công văn số 1217/SĐC-NĐ-ĐKTK ngày 13/4/2000 xác định tài liệu này là hồ sơ Địa chính hợp lệ (trong có hàng nghìn GCN Sở trình Thành phố cấp theo nội dung quy định Nghị định số 45/CP Chính phủ, coi tài liệu Địa chính năm 1986 là tài liệu tham khảo thời điểm SDĐ, diện tích, loại đất cấp GCN); Chính nội dung đạo không thống nh− đD để lại hậu phức tạp cho c«ng t¸c qu¶n lý: hµng ngh×n tr−êng hîp khiÕu n¹i vÒ nghÜa vô tµi chÝnh, vÒ diện tích đất đ−ợc cấp, chính sách đền bù GPMB Đến ch−a có quan điểm đạo rõ ràng UBND Thành phố và Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng giá trị pháp lý tài liệu Địa chính không chính quy trên địa bàn thµnh phè Hµ Néi + Kiểm kê, thống kê đất đai Từ năm 1983, vùng ngoại thành, Sở quản lý ruộng đất là quan tham m−u giúp UBND Thành phố triển khai công tác kiểm kê đất đai các quận nội thành, từ năm 1995 Sở Địa chính-Nhà đất thành phố đ−ợc thành lập, các quận, huyện có Phòng Địa chính-Nhà đất, công tác này đ−ợc tiến hành vào ngày 15 tháng 10 hàng năm Chất l−ợng việc kiểm kê đất đai ch−a cao, phÇn lín lµ b¸o c¸o −íc l−îng hoÆc sö dông sè liÖu thèng kª cò không đ−ợc chỉnh lý biến động Công tác kiểm kê toàn diện đất đai và xây dựng đồ trạng SDĐ đ−ợc tiến hành năm lần: vào các năm 1995, 2000 và 2005 Đợt kiểm kê đất đai năm 2005 đ−ợc tiến hành trên sở 94 Luật đất đai năm 2003 và Chỉ thị số 28/CT-TTg Thủ t−ớng Chính phủ việc kiểm kê đất đai năm 2005 UBND thành phố Hà Nội đD có kế hoạch số 64/KH-UB ngày 22/9/2004 và Quyết định số 8269/QĐ-UB ngày 26/11/2004 để triển khai cụ thể trên địa bàn Thành phố Kết kiểm kê đất đai năm 2005 thành phố Hà Nội nh− sau: Tæng diÖn tÝch tù nhiªn: 92 108,49ha * Các nhóm đất chính gồm: - Nhóm đất nông nghiệp 47.025,15 chiếm 51,05% - Nhóm đất phi nông nghiệp 43.004,51 chiếm 46,69% - Nhóm đất ch−a sử dụng 2.078,83 chiếm 2,26% * Các đối t−ợng SDĐ bao gồm: Đối t−ợng SDĐ là các cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân c−, tổ chức n−íc, c¬ së t«n gi¸o, tæ chøc n−íc ngoµi, c¸ nh©n n−íc ngoµi) - Hộ gia đình cá nhân: 49.215,89 chiếm 53,43% - Tæ chøc n−íc: 27.801,44 chiÕm 30,18% - Tæ chøc c¸ nh©n n−íc ngoµi: 697,67 - Cộng đồng dân c−: 77,66 Tæng: 78.674,65 chiÕm 85,41% * Các đối t−ợng đ−ợc giao quản lý đất: (Là tổ chức n−ớc, cộng đồng dân c−, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn n−ớc ngoài đ−ợc Nhà n−ớc giao đất để quản lý) - UBND cÊp xD 8.197,31 - Tæ chøc kh¸c 4.988,91 - Tổ chức phát triển quỹ đất 265,61 Tæng 13.433,84 chiÕm 14,59% diÖn tÝch tù nhiªn Kết kiểm kê đất đai năm 2005 cho thấy tốc độ ĐTH nhanh Hà Nội: diện tích đất lúa giảm 3.676,98 ha, đó có 598,34 đ−ợc chuyển sang xây dựng các khu đô thị; 1.873,82ha đ−ợc chuyển sang xây dựng trụ sở quan, công trình nghiệp, đất xây dựng khu công nghiệp Đất ch−a sử dụng giảm 841,47ha đ−ợc khai thác, cải tạo đ−a vào sử dụng các mục đích khác [100] Diện tích đất tự nhiên Hà Nội năm 2005 tăng năm 2000 là 44,43ha, biến động tăng kiểm kê đất đai năm 2000 sai và chất l−ợng đồ Địa chính kém 95 + Công tác kê khai, đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ Kết đăng hộ thời kỳ tr−ớc năm 1960 cho thấy đến T1/1954 thành phố Hà Nội có tổng diện tích 1.220 ha, đó đất t− nhân 210,3 chiếm 19%, đất quan nhà n−ớc sử dụng 130,8 chiếm 15%, đất công cho t− nhân thuê chiếm 2% Giai đoạn 1954 – 1960, Thành phố đD đạo kê khai đăng ký nhà đất để đ−a vào qu¶n lý, tæng sè nhµ ®−îc kª khai giai ®o¹n nµy lµ 13.895 biÓn sè nhµ Giai ®o¹n tõ năm 1960 – 1986: khu vực nội thành việc kê khai tập trung vào các đối t−îng thuéc thµnh phÇn t− s¶n ph¶i c¶i t¹o, kho¶ng 3800 ng«i nhµ Ngµy 01/4/1984 Thành phố triển khai thực định 826/QĐ-UB “về thể lệ đăng ký và cấp sổ chøng nhËn SHN thuéc së h÷u t− nh©n, nhµ cña c¸c c¬ quan xÝ nghiÖp, cña HTX tù qu¶n vµ nhµ cña c¸c tæ chøc xD héi thµnh phè” Thµnh qu¶ cña c«ng t¸c nµy lµ Sở Nhà đất thành phố hoàn thiện đ−ợc 17 sổ đăng cho 20.000 số nhà Công tác kê khai đăng ký theo quy định Chỉ thị 299/CT-TTg ngày 10/11/1980 Thủ t−ớng Chính phủ không đ−ợc thực đầy đủ Thành công tác này trên địa bàn Hà Nội còn lại đồ giải 299 tỉ lệ 1/1000 khu vực ngoại thành và sổ mục kê ruộng đất, hai loại tài liệu không có dấu xác nhận Phải đến giai đoạn 1995-2005, (khi Sở Địa chính Nhà đất thành phố đời), công tác kê khai ®¨ng ký míi ®−îc triÓn khai cïng víi c«ng t¸c cÊp GCN QSD§ cho tÊt c¶ c¸c loại đất (thực Nghị định 60/CP; 61/CP và 64/CP Chính phủ) - Kê khai đăng ký và cấp GCN QSDĐ với đất nông nghiệp: Do Hà Nội là đô thị quá trình ĐTH mạnh, khu vực nằm phạm vi quy hoạch phát triển đô thị, Thành phố đạo không tiến hành cấp GCN QSDĐ nông nghiệp lâu dài cho hộ gia đình Triển khai thực Nghị định số 64/CP trên địa bàn, Đến tháng năm 2001 đD giao và cấp GCN QSDĐ nông nghiệp ổn định lâu dµi cho 164.622 hé thuéc 118 xD, chiÕm 84,54% tæng sè hé, víi diÖn tÝch 28.371,6 chiếm 83,79% diện tích đất nông nghiệp Quỹ đất nông nghiệp đ−ợc xác định giao ổn định lâu dài có mức đất bình quân diện tích khá thấp – cụ thể bình quân đạt 458m2/ng−ời, thấp là các xD Kim Lan (huyện Gia Lâm), xD Th−ợng C¸t (huyÖn Tõ Liªm) cã møc giao b×nh qu©n d−íi 200m2/ng−êi [104] 96 Biểu 2.4 Kết giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thành phố Hà nội (Theo Nghị định 64/CP) KÕt qu¶ thùc hiÖn Sè hé ph¶i cÊp GCN (hé) DiÖn tÝch đất NN ph¶i cÊp (ha) Sè l−îng hé ®−îc cÊp (hé) Tû lÖ sè hé ®−îc cÊp (%) DiÖn tÝch ®−îc cÊp GCN (ha) Sãc S¬n 43.859 11.138,56 40.062 91,35 10.196,31 Tû lÖ diÖn tÝch ®−îc cÊp GCN (%) 91,54 §«ng Anh 51.662 8.322,49 41.803 80,92 6.746,75 81,07 Gia L©m 42.287 6.623,4 35.063 82,91 3.582,86 84,3 Thanh Tr× 32.193 4.445,26 25.059 81,00 3.087,4 73,0 Tõ Liªm 24.712 3.330,24 22.635 91,57 2.759,17 82,85 Toµn TP 194.719 33.859,95 164.622 84,54 28.371,61 83,79 ChØ tiªu §¬n vÞ Nguồn: Báo cáo tổng kết Sở Địa chính – Nhà đất thành phố Hµ Néi – n¨m 2002 Thời gian tiến hành thực Nghị định 64/CP Chính phủ diễn từ 1995 đến hết 2001 (6 năm) là quá dài, chủ yếu khâu đạo điều hành cụ thÓ cña chÝnh quyÒn c¬ së NhiÒu xD ®D xem viÖc triÓn khai cÊp GCN nh− lµ đợt để phân chia lại đất đai, làm phát sinh khiếu kiện Mặt khác còn quy hoạch tổng mặt Thành phố đ−ợc Hội đồng Bộ tr−ởng phê duyệt n¨m 1992 ®D cã nhiÒu ®iÓm kh«ng phï hîp, cÇn ®iÒu chØnh; quy tr×nh thùc quá r−ờm rà Một lý khác là hồ sơ tài liệu đ−ợc l−u trữ: đồ, sổ mục kê lạc hậu (do không kịp thời cập nhật biến động) và rách nát mát, ảnh h−ởng lớn đến công tác cấp GCN cho hộ gia đình - Kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ đô thị theo Nghị định số 60/CP cña ChÝnh phñ Do đất ở, nhà là quyền lợi bản, thiết thực, nhu cầu thiết yếu không thÓ thiÕu cña mçi ng−êi d©n, v× thÕ viÖc triÓn khai ®¨ng ký cÊp GCN QSD§ ë và QSHN đô thị đ−ợc Thành phố đạo tiến hành khá tập trung UBND thành phố Hà Nội đD ban hành Quyết định số 3564/QĐ-UB ngày 16/9/1997 triển khai thực Nghị định số 60/CP Chính phủ (tròn năm sau ngày Chính phủ ban hành nghị định) “về việc kê khai đăng ký nhà ở, đất và cấp GCN QSDĐ đô thị Hà Nội” Từ năm 1994 – 1997, UBND Thành phố 97 đạo triển khai điểm ph−ờng thuộc quận: Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Tr−ng Đến năm 1998 triển khai đồng loạt trên địa bàn toàn Thành phố, đó năm 1998 tập trung cho công tác kê khai đăng ký BiÓu 2.5 KÕt qu¶ kª khai, ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông đất theo Nghị định số 60/CP thành phố Hà Nội (Thời điểm năm 1998) TT Tªn quËn (huyÖn) Ba §×nh Hoµn KiÕm Hai Bµ Tr−ng §èng §a CÇu GiÊy T©y Hå Thanh Xu©n Sãc S¬n §«ng Anh 10 Tõ Liªm 11 Thanh Tr× 12 Gia L©m Tæng 12 Sè hé gia đình, cá Tæng sè Diện tích đất Số đất ph−êng, thÞ ph¶i cÊp CN kª khai nh©n SD§ ë trÊn (ha) ®¨ng ký kª khai, ®¨ng ký 12 1.437,28 49.300 18.011 18 528,76 7.200 5.593 25 1.449,66 76.900 47.548 21 11 1 1 110 1.021,52 1.040,03 609,54 913,11 70,2 378 216 141,42 641,1 8.446,32 59.500 16.500 38.800 46.600 2.500 10.600 8.000 7.000 18.600 341.500 33.000 16.924 18.146 17.844 680 2.445 2.840 1.950 9.323 191.304 Nguồn: Báo cáo tổng kết công tác Sở Địa chính – Nhà đất thành phè Hµ Néi – n¨m 1999 Theo quy định Chính phủ, thời gian để tiến hành công tác cấp GCN QSDĐ đô thị trên địa bàn n−ớc phải hoàn thành năm 1999 Thực tế, đến hết năm 2005, Thành phố báo cáo hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ đô thị Những tr−ờng hợp không đủ điều kiện xem xét cấp GCN QSD§, UBND c¸c cÊp lËp danh s¸ch qu¶n lý UBND Thµnh phè còng đD phối hợp với Bộ Quốc phòng theo đạo Chính phủ để cấp GCN QSDĐ cho các cán công nhân viên Quốc phòng (nhà quân đội) trên địa bàn Thành phố Theo số liệu thống kê, thời điểm năm 1999, tổng số đối 98 t−ợng có nhà quân đội cấp, cần xét cấp GCN QSDĐ là 17.000 hộ Do quá tr×nh xÐt duyÖt, cã sù ph¸t sinh vÒ sè l−îng hå s¬ cña NSD§, n¨m 2005 rµ so¸t tæng hîp l¹i, tæng sè tr−êng hîp kª khai, ®¨ng ký lµ 267.878, t¨ng so víi thêi ®iÓm thèng kª ban ®Çu n¨m 1998 lµ 140%; sè l−îng hå s¬ ®D ®−îc cÊp GCN QSDĐ là: 206.686 hộ, đạt 77,1% số hồ sơ cần xét cấp GCN QSDĐ Biểu 2.6 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Hà Nội (§¬n vÞ tÝnh: hå s¬) Tæng sè hå s¬ kª STT Tªn quËn, huyÖn khai (kÓ c¶ ph¸t sinh) 10 11 12 13 14 15 Tæng Hoµn KiÕm Hai Bµ Tr−ng Ba §×nh §èng §a T©y Hå CÇu GiÊy Thanh Xu©n Long Biªn Hoµng Mai Tõ Liªm Gia L©m §«ng Anh Sãc S¬n Thanh Tr× Qu©n §éi 15 14.424 35.324 21.667 40.720 22.976 18.231 18.071 24.333 38.344 3.941 2.245 2.592 680 4.339 20.000 267.878 Số hồ sơ đã cÊp GCN 6.278 28.441 19.206 33.020 18.272 17.805 15.621 15.158 23.682 2.862 1.233 2.592 671 3.939 17.306 206.686 Hå s¬ ch−a đủ điều kiện xÐt cÊp GCN 8.146 6.883 2.461 7.700 4.695 426 2.450 9.175 14.662 1.079 1.012 400 2.694 61.192 Nguån: B¸o c¸o tæng kÕt cña Së TNMT&N§ thµnh phè Hµ Néi – n¨m 2005; b¸o c¸o cña UBND thµnh phè Hµ Néi n¨m 2005 Có thể nói, từ hoàn thành công tác cấp GCN, QSDĐ đô thÞ ®a sè c¸c tr−êng hîp chuyÓn nh−îng B§S trªn thÞ tr−êng ®D ®−îc qu¶n lý chÆt chÏ, c¬ b¶n chÊm døt thÞ tr−êng ngÇm bu«n b¸n B§S ë Hµ Néi Tuy nhiên thời gian tiến hành dài, chính sách thay đổi liên tục, vì đD để lại số hậu phức tạp, đặc biệt là vấn đề khiếu nại công dân 99 chính sách giá và tiền sử dụng đất giai đoạn có khác nhau, dẫn đến thiếu công xD hội - Kª khai ®¨ng ký vµ cÊp GCN QSD§ ë n«ng th«n: Tiến độ triển khai Hà Nội chậm và ch−a có quy trình cụ thể, đến năm 2001 Thành phố ban hành Quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 29/8/2001 cấp GCN QSD đất ao, v−ờn liền kề khu vực nông thôn Tính đến thời điểm năm 2005, tổng số hồ sơ kê khai là 212.999, đD cấp đ−ợc 130.807 GCN đạt tỷ lệ 61,4% Hiện nay, Thành phố Hà Nội tích cực đạo đẩy nhanh tiến độ để hoàn thµnh vµo n¨m 2006 ViÖc cÊp GCN QSD§ ë vµ v−ên liÒn kÒ khu vùc d©n c− n«ng thôn tiến hành chậm nhiều nguyên nhân – đó có nguyên nhân chủ quan lµ c¸c cÊp, c¸c ngµnh ch−a tËp trung lùc l−îng vµ thêi gian cho c«ng t¸c nµy Mặt khác còn có nguyên nhân tốc độ ĐTH nhanh, tâm lý các cấp chính quyền huyện và xD không thúc đẩy việc cấp GCN khu vực “nhạy cảm” nằm quy hoạch phát triển đô thị Biểu 2.7 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu vực nông thôn thành phố Hà Nội (tính đến năm 2005) Tªn quËn, huyÖn Sãc S¬n Tæng sè hå s¬ kª khai 52092 Số hồ sơ đã cÊp GCN 32596 Hồ sơ ch−a đủ ®−îc xem xÐt 19496 Tõ Liªm 33236 24282 8954 §«ng Anh 54885 41340 13545 Gia L©m 40786 13689 27097 Thanh Tr× 32000 18900 13100 Tæng 212999 130807 82192 STT Nguån: B¸o c¸o tæng kÕt cña Së TNMT &N§ Hµ Néi – n¨m 2005 - Công tác kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ nhà theo Nghị định 61/CP Triển khai thực Nghị định 61/NĐ-CP Chính phủ “về bán nhà thuộc SHNN”, UBND thành phố Hà Nội đD ban hành Quyết định số 2841/Q§-UB ngµy 04/8/1995 “vÒ kiÓm tra quü nhµ chuyªn dïng thuéc SHNN”, các tổ chức hành chính – kinh tế – xD hội trên địa bàn Thành phố thuê ngành Nhà đất thành phố, đ−ợc xây dựng nguồn vốn ngân sách giao đơn vị tự quản 100 Biểu 2.8 Tình hình sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng (Tổng hợp theo Quyết định 2841/QĐ-UB ngày 04/08/1995) Lo¹i nhµ C¬ quan C¬ quan thuéc Trung −¬ng sö thµnh phè sö dông (m2 ) dông (m2 ) 3.604.594 230.985 2.485.407 216.578 6.909.001 447.563 750.190 385.672 1.135.862 3.085.389 2.361.313 5.401.702 Tæng m2 Ph©n lo¹i theo c¬ quan qu¶n lý - Tù qu¶n - Nhà đất quản lý cho thuê Ph©n lo¹i theo tÝnh chÊt sö dông - Hµnh chÝnh sù nghiÖp - S¶n xuÊt kinh doanh Nguån: B¸o c¸o cña UBND thµnh phè Hµ Néi – n¨m 2005 Theo sè liÖu thèng kª n¨m 1995 Hµ Néi cã 12,3 triÖu m2 nhµ ë, đó nhà cao tầng 2,3 triệu m2, nhà thuộc SHNN 5,15 triệu m2 (chiếm 41,9%), nhµ thuéc së h÷u kh¸c 7,15% Cã 7,5 triÖu m2 nhµ ë cÇn söa ch÷a vµ 0,6 triÖu m2 cần dỡ bỏ xây lại Trên địa bàn Thành phố còn có 611 ngôi biệt thự, đó Trung −ơng quản lý là 92; ngành Nhà đất thành phố quản lý là 564, chủ yếu là biệt thự loại (437/611), đó 564 biệt thự là nhà ở, 34 biệt thự ®−îc dïng lµm trô së lµm viÖc, 13 biÖt thù ®an xen c¶ d¹ng Ngày 14/7/1999 UBND Thành phố ban hành Quyết định số 57/1999/Q§-UB “vÒ quy tr×nh b¸n nhµ ë thuéc SHNN cho ng−êi ®ang thuª theo Nghị định số 61/CP Chính phủ”; Quyết định số 38/2005/QĐ-UB ngµy 29/03/2005 vÒ viÖc: "Ban hµnh quy tr×nh b¸n nhµ ë thuéc SHNN cho ng−ời thuê theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội” Kết quả, năm 1999 Thành phố đD bán đ−ợc 8.795 c¨n hé víi diÖn tÝch nhµ b¸n 316.353m2, thu ng©n s¸ch 163,5 tû VN§, cÊp ®−îc 9.980 GCN QSHN ë vµ QSD§ ë N¨m 2001 b¸n ®−îc 369 tØ VN§ vµ cÊp ®−îc 9.747 GCN QSHN ë vµ QSD§ ë N¨m 2003 b¸n ®−îc 241 tû VN§, cÊp ®−îc 7.841 GCN QSHN ë vµ QSD§ ë N¨m 2004 tiÕp nhËn 4.948 hé nhµ tù qu¶n, b¸n ®−îc 12.091 hé víi diÖn tÝch 371.604m2 thu 451,8 tØ VN§ vµ cÊp ®−îc 11.986 GCN §Õn cuèi th¸ng 12/2005 ®D b¸n ®−îc 3.774 hé víi sè tiÒn 130,12 tỉ VNĐ, đồng thời tiếp nhận 3.986 hộ với diện tích 122.515m2 Tổng 101 hợp đến hết năm 2005 cấp đ−ợc 69.998 GCN QSDĐ và QSHN theo Nghị định 61/NĐ-CP Theo kế hoạch đạo Chính phủ, đến cuối năm 2006 hoµn thµnh c«ng t¸c tiÕp nhËn nhµ tù qu¶n vµ b¸n nhµ thuéc SHNN cho ng−êi ®ang thuª Tuy nhiªn thùc tÕ víi sè l−îng hå s¬ cßn l¹i lµ rÊt lín: 70.000 hé (theo b¸o c¸o cña UBND Thµnh phè tr×nh H§ND Thµnh phè th¸ng 12 n¨m 2006), khả hoàn thành là khó khăn, đến tháng 10/2006 hoàn thµnh ®−îc trªn 60% kÕ ho¹ch - C«ng t¸c ®¨ng ký, kª khai vµ cÊp GCN QSD§ trô së lµm viÖc Theo số liệu tổng hợp, vào thời điểm 01/01/1998, các đơn vị quan hành chính nghiệp đ−ợc Nhà n−ớc giao sử dụng 25.740.807m2 đất (2.574ha) chiÕm 75% tæng gi¸ trÞ tµi s¶n Nhµ n−íc cña khu vùc hµnh chÝnh sù nghiệp thuộc Thành phố quản lý Tuy đến hết năm 2004 cấp đ−ợc 147/1.433 GCN với 223.569,3m2 đất và 152.856,79m2 nhà Nguyên nhân t×nh tr¹ng chËm trÔ nµy lµ trô së cña c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp ®−îc h×nh thµnh tõ nhiÒu nguån gèc kh¸c nh−: nhµ tiÕp qu¶n, nhµ v¾ng chñ, nhµ thuª cña c¸c c«ng ty kinh doanh nhµ NhiÒu c¬ quan bÞ thÊt l¹c hå s¬ hoÆc thùc tÕ qu¶n lý sö dông l¹i sai víi hå s¬ gèc MÆt kh¸c còng cã nhiÒu quan sử dụng trụ sở làm việc sai mục đích nh− cho thuê dài hạn dẫn đến khó đòi lại để kê khai quản lí + Quản lý hoạt động các dịch vụ công đất Thực trạng thành phố Hà Nội có số đơn vị nh−: Văn phòng Đăng ký nhà và đất; Sàn Giao dịch BĐS Thành phố thành lập và trực thuộc Sở TNMT & NĐ để đảm nhiệm thực hoạt động dịch vụ công đất đai; nhiều tổ chức và cá nhân đD tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS d−ới các hình thức tổ chức trung tâm giao dịch BĐS, trung tâm dịch vụ nhà đất; trung tâm môi giới t− vấn nhà đất Theo thống kê vào năm 2003 có khoảng trên 300 văn phòng hoạt động, đến thời điểm đầu năm 2007 số l−ợng văn phòng hoạt động còn trên 100 Phần lớn các hoạt động các tổ chức và cá nhân là tự phát không có đăng ký kinh doanh; ng−ời hoạt động lĩnh vực đó phần lớn lại không đ−ợc đào tạo có hệ thống chuyên môn nghiệp vụ, vì tình trạng chụp giật, lừa đảo các giao dịch kinh doanh BĐS diễn khá phức tạp Các hoạt động t− vấn quy hoạch; thông tin thị tr−ờng BĐS; đo đạc; đăng ký BĐS; thÞ tr−êng vèn vay b»ng b¶o lDnh, thÕ chÊp QSD§ ch−a ®−îc tæ chøc thµnh hÖ 102 thống và hoạt động độc lập với công tác QLNN Thực tế, quản lý các quan hệ giao dÞch QSD§ gi÷a NSD§ víi vµ gi÷a NSD§ víi c¸c c¬ quan Nhµ n−íc là vấn đề cộm thành phố Hà Nội Mô hình hoạt động Văn phòng Đăng ký nhà và đất thuộc sở TNMT&NĐ thuộc Phòng TN&MT các quận, huyÖn hiÖn chØ lµ h×nh thøc c¶i c¸ch hµnh chÝnh nöa vêi – “mét cöa nh−ng cã nhiều khoá” Ng−ời dân có nhu cầu giao dịch phải chờ đợi hoàn thành thủ tôc hµnh chÝnh thêi gian rÊt dµi vµ qua rÊt nhiÒu c¬ quan, lµm ph¸t sinh tiªu cùc xD héi 2.2.1.3 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực giao đất, thu hồi đất để phát triển đô thị + Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Giai đoạn tr−ớc Luật đất đai 1993: nội dung quy hoạch SDĐ thành phè Hµ Néi ch−a ®−îc triÓn khai Nhµ n−íc ®D cã mét sè ph−¬ng ¸n quy hoạch Thủ đô Hà Nội vào số thời điểm khác nhau, nh−ng là các ph−ơng án quy hoạch xây dựng đô thị Tháng 12-1991, Quốc hội khoá VIII kỳ häp lÇn thø ®D cã NghÞ quyÕt ®iÒu chØnh ranh giíi hµnh chÝnh Hµ Néi – Hµ Néi quay trë l¹i víi quy m« tr−íc n¨m 1978, chuyÓn l¹i huyÖn, thÞ xD vÒ Hµ Tây và Vĩnh Phúc quy mô đất đai Hà Nội còn 924km2 Ngày 18/4/1992, Hội đồng Bộ tr−ởng đD ký Quyết định số 132 phê duyệt điều chỉnh qui hoạch Hà Nội đến năm 2010 Theo nội dung văn này tổng mặt Hà Nội ®−îc ®iÒu chØnh vÒ phÝa Nam s«ng Hång, d©n sè néi thÞ dù kiÕn lµ 1,3 triÖu dân vào năm 2000 và 1,5 triệu dân vào năm 2010 với tiêu đất đô thị bình qu©n 43,7m2/ng−êi - Giai đoạn từ năm 1998 đến nay: sau Chính phủ có Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/01/1998 “về việc phê duyệt định h−ớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2010” – thủ đô Hà Nội đ−ợc xác định là trung tâm vùng trọng điểm kinh tế miền Bắc và đồng sông Hồng Đô thị Hà Nội đ−ợc quy hoạch thành chùm đô thị, vùng thủ đô Hà Nội có bán kính 30 – 50km Thành phố Hà Nội là đô thị hạt nhân có quy mô vào n¨m 2020 lµ 2,5 triÖu d©n, gi÷ chøc n¨ng lµ trung t©m ®Çu nDo vÒ chÝnh trÞ, văn hoá và khoa học kỹ thuật, đồng thời là trung tâm lớn kinh tế và giao dÞch quèc tÕ cña c¶ n−íc 103 Trên sở định h−ớng chiến l−ợc phát triển đô thị, Trung −ơng có thông b¸o 78/TB-TW ngµy 04/10/1996 vµ Th«ng b¸o sè 10/TB-TW ngµy 20/10/1996 đạo thành phố Hà Nội phối hợp với Bộ xây dựng quy hoạch điều chỉnh quy hoạch phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2020 Ngày 20/6/1998 Chính phủ có Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội Theo quy hoạch tổng thể này, cấu SDĐ xây dựng đô thị đến năm 2020 là 25 000 Trên sở quy hoạch điều chỉnh, UBND Thành phố đD đạo xây dùng quy ho¹ch chi tiÕt cho 14 quËn, huyÖn ë tû lÖ 1/2000 Do xác định quy hoạch SDĐ đô thị là nội dung quy hoạch xây dựng đô thị, vì quy hoạch SDĐ đô thị Hà Nội là quy hoạch chuyªn ngµnh hÑp, ®i s©u vµo viÖc x©y dùng kÕ ho¹ch SD§ hµng n¨m, n¨m Ngµy 29/11/1995 UBND thµnh phè Hµ Néi ®D cã v¨n b¶n sè 3098/CV UB việc giao cho Sở Địa chính thành phố lập quy hoạch SDĐ đến năm 2010 Dù ¸n quy ho¹ch SD§ cña thµnh phè Hµ Néi ®D ®−îc Tæng côc §Þa chính phê duyệt Quyết định số 444/QĐ-ĐC ngày 01/8/1997 Nh−ng phải đến n¨m 2001, tøc lµ n¨m kÓ tõ ®−îc ngµnh §Þa chÝnh phª duyÖt (dù ¸n kÐo dµi tíi n¨m), quy ho¹ch SD§ n¨m 2010 cña Thµnh phè míi ®−îc hoµn thµnh Theo kÕ ho¹ch SD§ Hµ Néi ®−îc phª duyÖt tõ n¨m 1996 – 2000 diÖn tÝch đất nông nghiệp phải thu hồi chuyển sang xây dựng đô thị là 10 118ha (trong diện tích Thành phố trình là 111 44ha), đó phân các năm nh− sau: N¨m 1996: 2015 N¨m 1998: 2381 N¨m 1997: 2580 N¨m 1999: 1602 N¨m 2000: 1340 KÕt qu¶ thùc hiÖn kÕ ho¹ch SD§ ®−îc giao giai ®o¹n 1996 – 2000 trªn địa bàn thành phố Hà Nội thấp – năm đạt 4314,35ha t−ơng ®−¬ng 42,64% Ngµy 22/5/2001 UBND Thµnh phè cã Tê tr×nh sè 35/TT-UB việc: đề nghị Chính phủ phê duyệt quy hoạch SDĐ thành phố Hà Nội đến năm 2010 Ngày 02/11/2001 Thủ t−ớng Chính phủ đD ký Quyết định số 1447/Q§-TTg vÒ viÖc phª duyÖt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch SD§ thµnh phè Hµ Néi đến năm 2010 – nội dung chuyển 10906 đất nông, lâm nghiệp sang sử 104 dụng vào mục đích phi nông nghiệp Trên sở kế hoạch SDĐ đ−ợc phê duyệt, Thành phố đD sử dụng 7237 đất vào mục đích phát triển nhà và xây dựng công trình đô thị, đó có 3028 đất đ−ợc sử dụng phát triển các khu công nghiệp và khu chế xuất; 1269 đất đ−ợc sử dụng để xây dựng các khu đô thị và 229 để xây dựng các khu nhà nông thôn giai đoạn 2001-2005 [81] §èi chiÕu gi÷a kÕt qu¶ thùc hiÖn víi kÕ ho¹ch SD§ ®−îc x©y dựng theo quy hoạch từ năm 1996 đến năm 2005, cho thấy quy hoạch SDĐ đô thị chủ yếu là phân bổ SDĐ (từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, với tốc độ năm sau cao năm tr−ớc, quy hoạch kỳ sau diện tích biến động cao quy ho¹ch kú tr−íc) §©y võa lµ quy luËt tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh §TH, nh−ng còng ph¶n ¸nh mÆt tr¸i cña c«ng t¸c lËp quy ho¹ch - kh¶ n¨ng dù b¸o xu h−íng SD§ nh− kế hoạch phân bổ SDĐ còn nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu, hoµn thiÖn BiÓu 2.9 Tæng hîp kÕ ho¹ch vµ kÕt qu¶ thùc hiÖn kÕ ho¹ch chuyÓn mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và xây dựng đô thị thành phố Hà Nội – Giai đoạn 1996 - 2000 T/®iÓm N¨m tr×nh phª duyÖt DiÖn T/®iÓm DiÖn tÝch tÝch phª phª (ha) duyÖt duyÖt(ha) 1996 10/7 2015 24/8 2015 1997 30/5 2580 14/6 1998 18/3 2407 1999 6/3 2000 16/3 Tæng KÕt qu¶ thùc T/gian T/gian hiÖn kÕ ho¹ch DT (ha) thùc duyÖt hiÖn (ngµy) (th¸ng) 48,2 45 2580 1231,85 47,75 45 6,5 20/5 2381 480,23 20,16 62 1802 3/5 1802 892,27 49,52 58 1340 3/5 1340 741,0 55,3 48 4314,35 42,64 52 6.7 11144 10118 969 % phª Nguån: B¸o c¸o ®iÒu chØnh bæ sung quy ho¹ch SD§ thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n n¨m 2001-2010 105 Biểu 2.10 Kết thực kế hoạch sử dụng đất giai ®o¹n 2001 – 2005 ë thµnh phè Hµ Néi KÕt qu¶ thùc hiÖn (ha) STT N¨m KH Sè Q§ Ngµy ban DT theo giao KH hµnh Q§ KH phª duyÖt (ha) DT thùc hiÖn (ha) Tû lÖ % 2001 572 15/5/2001 1.100 912,34 82,9 2002 1.115 25/11/2002 1.268 1.221,9 96,3 2003 845 31/7/2003 1.957 1.219 62,3 2004 620 9/6/2004 3.388 2.205,8 65,1 2005 2.055 618,8 30,1 Tæng 9.768 3.972,04 TB đạt 40,66 Nguån: B¸o c¸o sè 86 ngµy 27/10/2006 cña UBND thµnh phè Hµ Néi Trong giai đoạn 1995-2005, công tác xây quy hoạch đô thị, đó có quy hoạch SDĐ đô thị đD đ−ợc Thành phố quan tâm đầu t−, coi đó là biện pháp hàng đầu để quản lý và phát triển đô thị Hà Nội Toàn 14 quận, huyÖn ë Hµ Néi ®D ®−îc lËp quy ho¹ch chi tiÕt phÇn quy ho¹ch SD§ vµ quy hoạch giao thông tỉ lệ 1/2000 là quan trọng để thực hiện, triển khai các nội dung QLNN địa ph−ơng ĐD có 148 quy hoạch các khu đô thị và các đồ án quy hoạch quận huyện đ−ợc lập, đó có 120 đồ án quy hoạch chi tiÕt ®D ®−îc c«ng khai vµ triÓn khai thùc hiÖn C¸c quy ho¹ch nµy ®D vµ ®ang đ−ợc triển khai thực hiện, làm sở để Thành phố thu hồi hàng chục nghìn đất, chuyển từ mục đích sử dụng khác sang xây dựng các công trình đô thị, các khu đô thị Góp phần đẩy nhanh tốc độ ĐTH Thủ đô, phát triển toàn diện kinh tÕ – xD héi Hµ Néi theo h−íng CNH - H§H + Giao đất, thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt Tr−ớc năm 1988, công tác giao đất và thu hồi đất ch−a đ−ợc luật hoá, các đơn vị, tổ chức SDĐ trên địa bàn Hà Nội hầu nh− không có hồ sơ giao đất Hậu công tác giao đất và thu hồi đất tuỳ tiện, không có hồ sơ quản lý giai đoạn tr−ớc năm 1988 để lại làm phát sinh nhiều khó khăn, triển khai thực các chính sách đất đai hành 106 Giai đoạn 1988 - 1993: Công tác giao đất và thu hồi đất đD có thay đổi nội dung và trình tự thủ tục UBND Thành phố có Quyết định số 6163/QĐ-UB ngày 29/11/1988 “về việc giao đất cho dân làm kinh tế gia đình và đất làm nhà nông thôn” Theo Quyết định này, diện tích đất giao khu vực ngoại thành không quá 120m2/hộ; diện tích đất giao cụ thể vào số hộ hộ gia đình, với mức giao không quá 20m2/ng−ời vùng ngoại thành, không quá 12m2/ng−ời vùng ven đô Công tác giao đất, thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn này đ−ợc tiến hành hạn chế, manh mún và không theo quy trình cụ thể, vì hồ sơ để lại l−u trữ phôc vô qu¶n lý rÊt thiÕu Giai đoạn 1993 - 2003: Công tác giao đất, thu hồi đất đD có chuyển biến mạnh Nhà n−ớc đD công nhận đất có giá trị, QSDĐ đD đ−ợc phép chuyển nh−ợng, Nhà n−ớc giao đất có thu tiền SDĐ đất đất sản xuất kinh doanh Vì giao đất và thu hồi đất vừa là biện pháp phân bổ nguồn tài nguyên đất đai, vừa là biện pháp thực quyền lợi kinh tế sở hữu đất đai toàn dân Do tác động các thành phát triển kinh tế xD hội, tốc độ ĐTH Hà Nội đD có biến đổi mang tính chất đại với quy mô lớn nhu cầu giao đất, thu hồi đất trên địa bàn đD tăng lên nhanh Ngày 18/8/1999 UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 68/1999/QĐ-UB việc: “quy định trình tự thủ tục để đ−ợc giao đất, thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” Theo kết thống kê giai đoạn 1996 - 2000 thành phố Hà Nội đD thu hồi và giao đất cho 4.315,25 ha, đó diện tích đ−ợc giao để xây dựng nhà đô thị là 397,09 ha; đất xây dựng là 2.310,19 Giai ®o¹n 2000 - 2005, thµnh phè Hµ Néi ®D tiÕn hµnh GPMB đ−ợc 1.048/1.830 dự án đầu t− với tổng diện tích là 5.699 đất, liên quan tới 153.725 hộ dân với tổng số tiền đền bù GPMB là 9.726,509 tỉ VNĐ; đD bố trí tái định c− cho 10.580 hộ dân Bình quân năm Thành phố thực giao đất và thu hồi đất (GPMB) khoảng 1.000ha cho phát triển đô thị Từ năm 2000-2005 đD giao 1.057,36 đất đô thị và nông thôn; 145,26 đất xây dùng trô së c¸c c¬ quan, 628,48 cho c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh vµ 1.981,78 cho c¸c c«ng tr×nh c«ng céng [86] Trên sở quy định Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/CP, Nghị định 197/CP Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đD thành lập “Trung tâm phát triển quỹ đất” Trung tâm sử dụng ngân sách nhà n−ớc và từ các nguồn 107 vốn khác để GPMB, tạo quỹ đất đón tr−ớc các dự án đầu t− theo quy hoạch và kế hoạch SDĐ đ−ợc phê duyệt Công tác chuẩn bị tr−ớc quỹ nhà, đất tái định c− GPMB ®−îc chó ý ®Çu t− Tõ n¨m 2000 - 2006, Thµnh phè ®D triÓn khai thùc 132 dự án với quy mô 33.580 hộ và lô đất để phục vụ tái định c−, đD bố trí tái định c− cho các hộ dân thuộc diện phải di dời để thu hồi đất đ−ợc 10.580 hộ, lô đất Dự kiến kế hoạch 2006 – 2010, Thành phố tập trung đầu t− xây dựng các khu nhà tái định c− quy mô 30.000 hộ Riêng năm 2005 đD bố trí tái định c− cho 2.170 hộ gia đình [86] Thực Quyết định số 1013/QĐ-BTNMT ngày 02/08/2006 Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng, Thành phố đD đạo kiểm tra rà soát và thống kê đ−ợc 97 dự án với tổng diện tích đất 1.410 v−ớng mắc GPMB, vì dự án chậm triển khai (từ năm 1999 đến nay); có 29 dự án với tổng diện tích 250 đD đ−ợc bàn giao đất chính thức nh−ng ch−a đất vào sử dụng (tiến độ SDĐ chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu t−) Có dự án bị v−íng GPMB ph¶i triÓn khai thêi gian rÊt dµi nh−: Dù ¸n x©y dùng HTKT xung quanh Hồ Tây, triển khai từ năm 1997 đến năm 2006 ch−a hoàn thành, Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long triển khai từ năm 1997 đến còng ch−a hoµn thµnh GPMB giai ®o¹n Thùc hiÖn ChØ thÞ 245/CT-TTg cña Thñ t−íng ChÝnh phñ, thµnh phè Hµ Nội đD tiến hành kiểm tra tình hình SDĐ các đơn vị trên địa bàn Theo kết thống kê năm 2005, trên địa bàn Thành phố có 1.795 tổ chức đ−ợc thuê đất với diện tích 2.151,71 Tình hình giao đất và cấp GCN QSDĐ đất đô thị và đất nông thôn theo Nghị định số 60/CP; 61/CP; giao đất và cấp GCN SDĐ nông nghiệp theo Nghị định 64/CP đD trình bày phần 2.2.1.2 2.2.1.4 Quản lí tài chính đất và quản lý thị tr−ờng quyền sử dụng đất thị tr−ờng bất động sản + Quản lý tài chính đất Quản lý tài chính là nội dung quan trọng QLNN đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội quá trình phát triển đô thị – bao gồm các mặt c¬ b¶n sau: <1> Ban hành các quy định giá đất Trên sở quy định Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất; UBND Thành 108 phố Hà Nội đD ban hành Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/17/1994 “Ban hành quy định thực Nghị định số 87/CP Thủ t−ớng Chính phủ khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội” Theo định này giá đất đô thị cao là 840.000 VNĐ/m2 vị trí mặt tiền đ−ờng loại và thÊp nhÊt lµ 40.000 V§N/ m2 ë vÞ trÝ c¸ch mÆt ®−êng lo¹i tõ 100-200m Møc giá đất nông thôn cao là 30.000 VNĐ/m2 và thấp là 7.000VNĐ/m2 Giá đất nông nghiệp đ−ợc tính theo khu vực – cao là đất n«ng nghiÖp néi thµnh gi¸ 15.400 VN§/m2, thÊp nhÊt lµ 600 VN§/m2 Do tác động quá trình CNH và HĐH đến phát triển kinh tế đất n−ớc đó có Hà Nội, tốc độ ĐTH đ−ợc đẩy mạnh sau giai đoạn, vì thế, giá đất theo Quyết định 2951/QĐ-UB không đáp ứng đ−ợc yêu cầu thực tế Sau Chính phủ có Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996, ngày 12/9/1997 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 3519 QĐ-UB thay cho Quyết định số 2951 Giá đất đô thị đ−ợc điều chỉnh cao là 9.800.000 VN§/m2, thÊp nhÊt lµ 225.000 VN§/m2 (®−îc chia lµm møc A vµ B c¨n cø cÊp lo¹i ®−êng vµ mçi møc l¹i ph©n thµnh vÞ trÝ tÝnh tõ mÆt đ−ờng) Giá đất khu vực nông thôn cao là 1.500.000 VNĐ/m2, thấp là 45.000 VNĐ/m2 (cũng chia vị trí và hai loại cấp đầu t−) Giá đất nông nghiệp đ−ợc xác định theo khu vực: Nội thành, ven đô và nông thôn, mức cao 19.300 VNĐ/m2, thấp 1.300 VNĐ/m2 Chênh lệch giá đất vị trí theo quy định hai định nói trên mặc dù đD phản ánh đ−ợc thay đổi giá thị tr−ờng đất đai sau đợt sốt đất 1993 – 1995, nh−ng ch−a phản ánh đ−ợc thực tế giá đất trên thị tr−ờng Vì từ năm 1997 – 2003, trên địa bàn Thành phố Hà Nội xảy đợt sốt giá đất 2002 -2003, nh−ng khung giá đất Thành phố quy định không đ−ợc thay đổi kịp thời Chỉ đến Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11/6/2004 ph−ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; mức giá đô thị đô thÞ cao nhÊt lµ 47.000.000 VN§/m2 Ngµy 03/01/2006, UBND Thµnh phè ban hành Quyết định số 05/2006 thay cho Quyết định số 199/2004 theo quy định Nghị định số 188: Giá các loại đất UBND tỉnh Thành phố trực thuéc trung −¬ng ban hµnh hµng n¨m vµ cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/01 hµng n¨m 109 Các định giá đất Thành phố ban hành để triển khai thực các quy định pháp luật là sở để ban hành chính sách thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế đất và chính sách bồi th−ờng hỗ trợ Nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn Các văn quy định giá đất UBND Thành phố ban hành vào khung giá đất Nhà n−ớc quy định; phân loại đô thị và loại đ−ờng phố, vừa phản ánh trình độ phát triển KTTT n−ớc ta còn mức thấp, đồng thời thể thiếu sở khoa học quy định giá đất Chính do, giá đất Thành phố ban hành th−ờng không kịp thời, không có tác dụng điều chỉnh các quan hệ kinh tế đất trên địa bàn, gây khó khăn cho quá trình ĐTH, đồng thời không phản ánh đúng giá đất đai trên thị tr−ờng Vì vậy, giá các loại đất Thành phố ban hành mang tính đặc thï cña ph−¬ng ph¸p qu¶n lý mÖnh lÖnh hµnh chÝnh nÒn kinh tÕ kÕ hoạch hoá tập trung (trong cùng thời điểm còn tồn ba loại giá đất: giá quy định, giá đấu giá và giá thị tr−ờng) <2> Ban hành các quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và c¸c lo¹i thuÕ, phÝ vµ lÖ phÝ Căn để tính tiền SDĐ (kể tiền thuê đất và các loại thuế nh−: thuế SD§; thuÕ chuyÓn quyÒn SD§, c¸c lo¹i phÝ vµ lÖ phÝ) lµ thêi ®iÓm ®−îc giao đất, cho thuê đất thời điểm sử dụng đất để hợp pháp hoá sử dụng đất Giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành dựa vào loại đất (theo mục đích sử dụng) và vị trí đất Trên sở các quy định các Nghị định Chính phủ nh−: Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994; Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 44/CP ngày 03/8/1996; Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 15/5/2007 UBND Thành phố Hà Nội đD ban hành nhiều văn để triển khai thực chính sách thu tiền SDĐ và tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố Đối với đối t−ợng là các đơn vị, tổ chức đ−ợc giao đất để xây nhà bán, giá đất là tính tiền sử dụng đất thời điểm có định giao đất theo (Quyết định 2951 và 3519); Đối với các đối t−ợng đ−ợc xử lý hợp pháp hoá đất ở, tuỳ 110 giai đoạn, UBND Thành phố có văn quy định mức thu – cụ thể: Quyết định số 1966/QĐ-UB ngày 24/4/1990 “Về thu tiền thuê đất các đơn vị đ−ợc giao đất xây nhà để bán”; Quyết định số 101/QĐ-UB ngày 11/3/1993 “Thành lập Hội đồng định giá chuyển dịch quyền sử dụng đất Thành phố, áp dụng cho các đơn vị KTQD, tập thể HTX đ−ợc phép chuyển nh−ợng nhà và quyền sử dụng đất”; Quyết định số 840/QĐ-UB ngày 25/02/1997 việc truy thu tiền SDĐ các tổ hợp đ−ợc giao đất tr−ớc ngày 15/10/1993 xây dựng nhà bán, xây dựng nhà ở; các Quyết định số 3564, 69/1999; 23/2005; 111/2006 quy định cụ thể nộp tiền SDĐ cấp GCN QSDĐ đô thị Nhìn chung các quy định UBND Thành phố đD dần khắc phục tình trạng SDĐ vào mục đích để làm nhà sản xuất kinh doanh mà không thực nghĩa vụ tài chính với Nhà n−ớc Các khoản thu đất đD bổ xung đáng kể nguồn thu ngân sách Thành phố để đầu t− phát triển đô thị và khuyến khích NSDĐ tiến hành SDĐ đầy đủ, tiết kiệm Tuy nhiên, việc thu tiền SDĐ, tiền thuê đất và các loại thuế SDĐ theo các quy định UBND Thành phố còn thụ động, ch−a phù hợp thực tế đời sống đô thị Rất nhiều văn đạo giá đất và thu tiền sử dụng đất còn mang tính chủ quan (đặc biệt là các văn th−ờng là công văn phê duyệt giá đất làm thu tiền SDĐ các dự án xây dựng đô thị – ví dụ Dự án khu đô thị Nam Thăng Long), làm thiệt hại đến tài sản Nhà n−ớc, gây công xD hội và ảnh h−ởng tới uy tín cña chÝnh quyÒn <3> Quy định tiền bồi th−ờng, hỗ trợ thu hồi đất Là Thủ đô, nhu cầu thu hồi đất để phát triển đô thị Hà Nội vừa sớm vÒ thêi ®iÓm vµ lín vÒ sè l−îng V× vËy, tõ giai ®o¹n tr−íc n¨m 1993 ch−a có quy định Nhà n−ớc đền bù thiệt hại đất, để đáp ứng yêu cầu cña thùc tÕ §TH, UBND Thµnh phè Hµ Néi ®D ban hµnh v¨n b¶n sè 1231/QĐ-UB ngày 26/03/1986 quy định tạm thời đền bù thiệt hại ruộng đất, hoa màu, công trình GPMB xây dựng Thành phố Hà Nội Khi LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 cã hiÖu lùc, UBND Thµnh phè ®D ban hµnh QuyÕt định số 374/QĐ-UB ngày 27/02/1992 thay cho Quyết định 1231 Điều đó cho thấy tính chủ động, sáng tạo Thành phố việc giải mối quan hệ đất đai đô thị Nhà n−ớc và NSDĐ, đảm bảo quyền lợi NSDĐ 111 Giai đoạn từ 1993 đến nay, vào Luật Đất đai và các Nghị định ChÝnh phñ, Th«ng t− h−íng dÉn cña c¸c Bé, UBND Thµnh phè ®D kÞp thêi ban hành nhiều văn để thực chính sách Nhà n−ớc Quan điểm chung Nhà n−ớc và Thành phố quy định tiền bồi th−ờng hỗ trợ thu hồi đất là: Đền bù sát giá thị tr−ờng, đảm bảo cho ng−ời bị thu hồi đất sớm có sống ổn định với mức sống tốt ch−a thu hồi đất Giá đền bù thiệt hại đất (sau này Nghị định số 197/204/NĐ-CP gọi là “giá bồi th−ờng”) loại đất (đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp), hạng đất và vị trí đất; vào thời điểm SDĐ và tính pháp lý SDĐ (đ−ợc Nhà n−ớc giao đất hay tự SDĐ, tự chuyển mục đích SDĐ) Các quy định Thành phố đD tạo điều kiện thu hồi đất để đẩy nhanh tốc độ ĐTH nhằm đại hoá Thủ đô Tuy nhiªn ®©y còng lµ néi dung g©y khiÕu kiÖn, ph¶n øng nhiÒu nhÊt nhân dân trên địa bàn Lý chủ yếu để NSDĐ khiếu kiện chính là việc xác định giá đền bù thiếu sở khoa học và không có tính thực tiễn Ngoài c¸c v¨n b¶n cña Thµnh phè cßn ph¶n ¸nh sù thiÕu tÝnh kh¸ch quan, thiÕu tÝnh nh©n v¨n xö lý c¸c quan hÖ kinh tÕ gi÷a Nhµ n−íc víi NSD§ (cïng mét vị trí nh−ng phê duyệt giá bán nhà đó có giá đất cao gấp hàng chục lần giá đền bù cho ng−ời sử dụng đất với cùng loại đất – ví dụ khu đô thị Nam Th¨ng Long) Nhìn chung, các quy định UBND Thành phố chính sách tài chính đất đD đáp ứng yêu cầu nghiệp ĐTH Thủ đô Mặc dù các chính sách này còn nhiều tồn gây xúc nhân dân, đòi hỏi cần phải có nghiên cứu khoa học, tổng hợp thực tiễn để giải kịp thời quan hÖ kinh tÕ qu¶n lý SD§, b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých cña NSD§ (sè l−îng c¸c v¨n b¶n Thµnh phè ban hµnh rÊt lín – cô thÓ: Thµnh phè ®D ban hành Quyết định số 3455/QĐ-UB ngày 20/9/1995 để thực Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ; Quyết định số 3528/QĐ-UB ngày 13/9/1997 thay Quyết định số 3455; Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 thực Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ; Quyết định số 199/2004/QĐ-UB để thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/1994; Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 11/02/2005 để thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP ) 112 Biểu 2.11 So sánh giá đất số thời điểm theo các Quyết định khung giá đất UBND thành phố Hà Nội – Từ năm 1994 - 2005 Giá đất theo khung giá quy định (triệu đồng/m2) STT Vị trí đất Quyết định 2951 Quyết định 3519 Quyết định 199 Quyết định 05 (n¨m 1994) (n¨m 1997) (n¨m 2004) (n¨m 2005) §−êng L¹c Long Qu©n vÞ trÝ I - QuËn T©y Hå 1,900 1,540 16,000 16,000 Hµng MD vÞ trÝ I quËn Hoµn KiÕm 9,800 9,800 50,000 50,000 Thuþ Khuª vÞ trÝ I quËn T©y Hå 9,800 6,300 25,000 25,000 §−êng T©y S¬n vÞ trÝ I - quËn §èng §a 5,750 7,800 26,000 26,000 Phè T©y S¬n vÞ trÝ I quËn Ba §×nh 3,800 6,300 31,000 31,000 Nguồn: Quyết định số 2951/QĐ-UB; 3519/QĐ-UB; 199/2004/QĐ-UB; 05/2006/QĐ-UB UBND thành phố Hà Nội quy định khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội + Quản lý thị tr−ờng quyền sử dụng đất thị tr−ờng bất động sản Quan hÖ cung cÇu lµ quy luËt tÊt yÕu cña KTTT, cã ng−êi mua tÊt yÕu ph¶i cã ng−êi b¸n ë giai ®o¹n tr−íc n¨m 1945 thùc d©n Ph¸p ®D x©y dùng hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ Việc chuyển nh−ợng đất đai đ−ợc quản lý chÆt chÏ b»ng thñ tôc cÊp” Chøng th− ®o¹n m¹i.” Từ Cách mạng T8/1945 đến giai đoạn 1958, tiến hành xong Luật cải cách ruộng đất miền Bắc, đất đai thuộc sở hữu t− nhân, nhiên giai đoạn này việc chuyển nh−ợng BĐS diễn ít tình trạng đất n−ớc còn chiến tranh, kinh tế không ổn định Từ năm 1960 - 1993 Nhà n−ớc thống quản lý đất đai và pháp luật nghiêm cấm mua bán đất Vì giao dịch chuyển nh−ợng đất đai có diễn ra, nh−ng theo chiều là Nhà n−ớc giao cho các đơn vị xây dựng các khu nhà để bán phân cho cán nhà n−ớc thuª; c¸c giao dÞch ngÇm gi÷a nh÷ng NSD§ (mua b¸n trao tay) vÉn diÔn ra, nhiªn sè l−îng giao dÞch kh«ng lín 113 Từ sau Luật đất đai năm 1993, pháp lý n−ớc ta đD có sở để hình thµnh thÞ tr−êng B§S Tuy ®D ®−îc LuËt ho¸, nh−ng giai ®o¹n tõ n¨m 1993 (kể tr−ớc đó) đến năm 2003 thị tr−ờng BĐS n−ớc ta, đó có thành phố Hà Nội ch−a phát huy đ−ợc tiềm to lớn đất đai (giai đoạn 1993 là thời điểm có “cơn sốt giá đất” lần 1), thị tr−ờng ngầm diễn là phổ biến – lý là cung cầu cân đối Do kinh tế phát triển, ng−ời dân có nhu cầu cần cải thiện nhà đất ở, đó l−ợng BĐS hợp pháp ít (mà chủ yếu bị khống chế chính sách đất đai Nhà n−ớc), đó việc chuyển dịch buộc phải diễn ngoài quy định pháp luật (giữa c¸ nh©n víi nhau) – cßn gäi lµ thÞ tr−êng ngÇm C¸c B§S ®−îc giao dÞch ë giai ®o¹n nµy bao gåm c¶ nh÷ng c¨n hé mµ ng−êi sö dông thuª cña c¸c C«ng ty kinh doanh nhµ Nhµ n−íc; nhµ tù qu¶n cña c¸c tæ chøc ph©n cho c¸n bé cña đơn vị để ở; nhà đ−ợc tạo dựng ch−a hợp pháp Thậm chí có BĐS hîp ph¸p còng ®−îc giao dÞch kh«ng lµm thñ tôc qua c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thẩm quyền xác nhận Thực Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 Chính phủ “quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDĐ”, UBND thành phố Hà Nội đD ban hành Quyết định số 4420/QĐ-UB ngày 14/11/1997 việc “quy định thủ tục chuyển dịch nhà đất thuộc SHTN trên địa bàn Thành phố” Từ năm 1997 – 1999 có Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ “quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ QSD§ vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng QSD§”, thời gian gần năm, Sở Nhà đất thành phố thụ lý đ−ợc 200 hồ sơ chuyển nh−ợng nhà đất Từ năm 1999 hình thành Sở Địa chính – Nhà đất, l−ợng giao dịch có tăng lên nh−ng không đáng kể so với số l−ợng các vụ giao dịch tự UBND Thành phố đD ban hành Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 “về việc ban hành quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lDnh) góp vốn giá trị QSDĐ chuyển quyền sử dụng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội” Quy định Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính phủ và Quyết định số 158/2002/QĐ-UB Thành phố đòi hỏi điều kiện để chuyển nh−ợng QSDĐ, phải là đất đD có GCN QSDĐ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền cấp Tuy l−ợng giao dịch hợp pháp có tăng lên, nh−ng tiến độ cấp GCN QSDĐ chậm và kéo dài, nên thời điểm “sốt đất” năm 2001-2003, l−îng giao dÞch ngÇm vÉn lµ chñ yÕu “Qua ®iÒu tra 1822 tr−êng hîp mua b¸n, chuyển nh−ợng nhà đất 7/7 ph−ờng thuộc quận Cầu Giấy từ năm 19982002 thì có tới 80% không đến đăng ký quan nhà n−ớc có thẩm quyền, 114 kh«ng nép thuÕ chuyÓn QSD§, kh«ng nép thuÕ tr−íc b¹” [118-116] Giai ®o¹n tõ n¨m 2000 – 2003, l−îng giao dÞch B§S lín nhiÒu nguyªn nh©n, đó có nguyên nhân chủ yếu là: ⟨1⟩ Nền KTTT định h−ớng XHCN đD thúc đẩy kinh tế có b−ớc phát triển mạnh, đặc biệt các thành phố lớn đó có Hà Nội, đời sống nhân dân đ−ợc nâng cao, đại phận dân c− đD phải chịu đựng thời gian dài sống chật chội, thiếu thốn đD có đủ điều kiện tích luỹ để tạo dựng B§S (cÇu vÒ B§S lín) ⟨2⟩ Giai đoạn từ 1999 - 2005 là giai đoạn các dự án giao đất để xây dựng nhà các khu đô thị đ−ợc triển khai nhanh, l−ợng BĐS hình thành khá lớn (l−ợng cung BĐS lớn) Từ năm 1995 - 2005 diện tích đất đD tăng lên 1.302 ha, diện tích nhà năm từ 2000 - 2005 đạt trên triÖu m2, thÞ tr−êng nhµ cho thuª còng kh¸ ph¸t triÓn, vµo n¨m 2005 Hµ Néi có 53 nhà cao tầng cho thuê làm văn phòng với diện tích cho thuê đạt 278.118 m2, có 30 nhà chung c− cao tầng cho thuê để với số l−ợng 1.436 hộ đạt diÖn tÝch 149.271m2, (sè liÖu thèng kª cña Bé x©y dùng) DiÖn tÝch nhµ ë t− nhân cho thuê (ngoài quốc doanh) các khu đô thị Nam Thăng Long thuộc quận Tây Hồ, khu đô thị Trung Yên thuộc quận Cầu Giấy nhà dạng biÖt thù cho ng−êi n−íc ngoµi thuª ë c¸c quËn T©y Hå, Ba §×nh, Hai Bµ Tr−ng lên đến hàng ngàn hộ Nguyên nhân tình trạng “sốt đất” giai đoạn 2001-2003 là các yÕu tè sau: 1- YÕu tè ®Çu c¬ kinh doanh B§S: Do m©u thuÉn quan hÖ cung và cầu BĐS tồn thời gian quá dài, đến giai đoạn này yếu tố đầu tác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá tăng vọt Tình trạng này đD dẫn đến thực tế khắc nghiệt: trên địa bàn Thành phố có thời điểm có tới gần 70% ng−ời dân không đủ khả mua nhà ở, thì có trên 2/3 diện tích nhà các khu đô thị và hộ để đD xây dựng xong, nh−ng không có ng−ời (khu đô thị Trung Yên đến thời điểm còn trên 35% diÖn tÝch nhµ ë ch−a ®−îc sö dông) 2- ThÞ tr−êng B§S bÞ lòng ®o¹n bëi quan hÖ xin – cho thÈm quyÒn giao đất cho các chủ đầu t− để xây dựng các khu nhà UBND Thành phố Các đơn vị này đ−ợc −u ái phê duyệt giá đất (nộp tiền SDĐ theo khung giá quy định) thấp nhiều lần so với giá đất thị tr−ờng tự Có 115 dự án nh− dự án khu đô thị Trung Yên, giá phê duyệt và giá thực tế chênh lệch đến hàng chục lần Nguồn cung BĐS chính cho thị tr−ờng là các chủ đầu t− đ−ợc giao đất để xây dựng nhà để kinh doanh các khu đô thị: Diện tích nhµ ë x©y míi n¨m 2001 lµ 843440 m2, n¨m 2002 lµ 936750 m2, n¨m 2003 lµ 1164000 m2 , đó nhà các dự án đ−ợc giao đất để kinh doanh chiếm 79% Do đầu cơ, lũng đoạn thị tr−ờng dẫn đến thị tr−ờng BĐS thiếu th«ng tin, thiÕu tÝnh c«ng khai, minh b¹ch vµ cã nhiÒu tiªu cùc g©y khã kh¨n trë ng¹i cho ng−êi d©n giao dÞch B§S 3- Việc triển khai cấp GCN QSDĐ đô thị tiến hành chậm và kéo dài hàng chục năm là trở ngại lớn cho hoạt động thị tr−ờng BĐS, tác động xấu đến tâm lý nhân dân 4- HiÖu lùc qu¶n lý cña bé m¸y nhµ n−íc yÕu, c¬ chÕ chÝnh s¸ch qu¶n lý đất đai còn mang tính quan liêu mệnh lệnh hành chính, ch−a thích ứng đ−ợc với thùc tÕ diÔn biÕn cña nÒn KTTT ThËm chÝ nhiÒu v¨n b¶n ph¸p quy Thµnh phè ban hành còn chồng chéo, trái ng−ợc nhau, gây cản trở cho hoạt động kinh tế và đời sống sinh hoạt nhân dân ĐD phát sinh nhiều yếu tố tiêu cực công tác đạo và quản lý dẫn đến khiếu kiện phức tạp nhân dân Sau Luật đất đai năm 2003 đ−ợc ban hành, Nghị định số 181/CP ngày 29/10/2004 đD quy định cụ thể QSDĐ là hàng hóa BĐS, đồng thời đD quy định cụ thể trình tự thủ tục và điều kiện để thực chuyển QSDĐ Nếu nh− giai đoạn từ 2001 - 2003 là giai đoạn sôi động thị tr−ờng BĐS, đặc biệt là thị tr−ờng ngầm, thì từ Luật đất đai năm 2003 đ−ợc ban hành, thị tr−ờng BĐS hoạt động chững lại và có xu “trầm lắng” Tình trạng này chủ yếu là số yếu tố: ảnh h−ởng tâm lý đến thị tr−ờng BĐS (nguồn cung BĐS trên đà tăng tr−ởng mạnh chủ yếu từ thị tr−ờng sơ cấp qua các c«ng ty kinh doanh, cã dÊu hiÖu ch÷ng l¹i); biÖn ph¸p qu¶n lý g¾t gao cña Nhà n−ớc (UBND Thành phố quy định thụ lý hồ sơ sơ cấp GCN QSDĐ đô thị tr−ờng hợp có tên mua nhà hợp đồng ban đầu với các công ty kinh doanh phát triển nhà; đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ; quy định cho phép chuyển QSDĐ đD có GCN; yêu cầu cán công chức viên chức máy nhà n−ớc phải kê khai tài sản); giá đất n−ớc ta đD quá cao so với thực trạng kinh tế; theo quy định điều 58 Luật đất đai năm 2003, hoạt động đấu giá QSDĐ đ−ợc coi là b−ớc tiến quan 116 trọng quản lý đất đai đô thị Hà Nội Hoạt động đấu giá QSDĐ (chủ yếu là đất đô thị) đD có tác dụng điều chỉnh quan trọng hoạt động kinh doanh BĐS Theo báo cáo Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội, tính riªng nh÷ng tr−êng hîp chuyÓn QSD§ V¨n phßng thô lý (theo ph©n cÊp cña UBND thµnh phè) n¨m 2004 lµ 7.126 hå s¬; n¨m 2005 lµ 5.000 hå s¬ vµ năm 2006 −ớc đạt 3.000 hồ sơ Tóm lại: Hoạt động thị tr−ờng BĐS trên địa bàn Thành phố có thể chia lµm giai ®o¹n nh− sau: - Tr−ớc thời điểm năm 2000, thị tr−ờng BĐS chủ yếu hoạt động ngầm, các BĐS đ−ợc giao dịch phần lớn là đất đai, nh−ng đa số ch−a có GCN QSDĐ (hay NSD§ ch−a ®−îc Nhµ n−íc c«ng nhËn QSD), h×nh thøc giao dÞch chñ yÕu lµ mua b¸n trao tay, sè l−îng còng h¹n chÕ Mét d¹ng B§S kh¸c ®−îc giao dÞch nhiÒu vµo giai ®o¹n nµy lµ nhµ ë, d−íi d¹ng mua b¸n trao tay nhµ ë tù qu¶n hoÆc nhµ ë thuª cña c¸c c¬ quan qu¶n lý, kinh doanh nhµ (ch−a ®−îc cấp GCN theo Nghị định số 61/CP), có số l−ợng nhỏ nhà t− nhân nhà các đơn vị kinh doanh đ−ợc Nhà n−ớc giao đất để xây dựng nhà ë b¸n (m« h×nh nµy giai ®o¹n 1995-2000 míi cã, nh−ng sè l−îng rÊt Ýt) ®−îc giao dịch công khai đúng quy định - Giai đoạn từ 2001-2003: là giai đoạn “sốt đất”, thị tr−ờng BĐS hoạt động khá đa dạng, dạng giao dịch hợp pháp và giao dịch ngầm, l−ợng BĐS giao dÞch lín, nh−ng Nhµ n−íc kh«ng qu¶n lý ®−îc phÇn lín c¸c giao dÞch C¸c giao dịch hợp pháp tăng lên số l−ợng BĐS là nhà ở, đất đ−ợc cấp GCN QSDĐ đô thị theo Nghị định 60/NĐ-CP và 61/NĐ-CP đD tăng lên khá mạnh Mặt khác l−ợng cung BĐS tăng diện tích nhà xây dựng các đơn vị sản xuất kinh doanh đ−ợc Nhà n−ớc giao đất xây dựng tăng lên nhanh Các giao dÞch ngÇm vÉn cßn lµ phæ biÕn ¶nh h−ëng cña ®Çu c¬, t©m lý h¸m lîi ®D khiến nhiều ng−ời bỏ vốn đầu t− mua BĐS để đầu mặc dù biết BĐS đó ch−a hợp pháp Bên cạnh đó, d− luận thông tin chính sách đất đai thời điểm có xu h−ớng mở cửa, thông thoáng với quan điểm cấp GCN để quản lý và tác động giới đầu (là chủ yếu và là phận nắm giữ nguồn cung BĐS các đơn vị đ−ợc Nhà n−ớc giao đất xây nhà bán) tới tâm lý nguồn cầu, l−ợng cầu tăng đột biến khiến giá đất trên thị tr−ờng tăng liên tục vào năm 2002 và đến cuối năm 2003 chững lại 117 - Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2006: Các giao dịch BĐS trên thị tr−êng cã chiÒu h−íng ch÷ng l¹i c¶ vÒ sè l−îng vµ gi¸ c¶; c¸c giao dÞch B§S hîp ph¸p chiÕm tØ lÖ chñ yÕu §Æc biÖt giai ®o¹n nµy, thµnh phè Hµ Néi triÓn khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn cung khá dồi dào và hấp dẫn cho thị tr−ờng Riêng năm 2003, toàn Thành phố có 10 dự án đấu giá QSDĐ với tổng diÖn tÝch 66,94ha ®−îc triÓn khai (Th«ng b¸o sè 375/TB-§CN§-KHTH ngµy 01/9/2003 Sở Địa chính Nhà đất) §Õn th¸ng 11/2003, ®D cã dù ¸n ®−îc thùc hiÖn gåm: 1- Dự án đấu giá xD Mỹ Đình, huyện Từ Liêm ngày 19/7/2003 với diÖn tÝch 9.726m2 thu ®−îc 94 tû 611 triÖu 900 ngµn VN§ (9 727 729®/m2) 2- Dự án đấu giá khu Đền Lừ II, ph−ờng Hoàng Văn Thụ, quận Hai Bà Tr−ng tổ chức vào ngày 26/8/2003 với diện tích đất 3.970m2 thu đ−ợc 68 tỷ 502 triệu 606 ngàn đồng (17 255 060đ/m2) 3- Dù ¸n t¹i ph−êng Nh©n ChÝnh, quËn Thanh Xu©n tæ chøc ngµy 25/10/2003 diện tích đất 13.532m2 thu đ−ợc 148 tỷ VNĐ (10.937.038đ/m2) 4- Dù ¸n t¹i ph−êng Qu¶ng An quËn T©y Hå tæ chøc ngµy 31/10/2003 víi diÖn tÝch 13 885m2 thu ®−îc 247 tû VN§ (b×nh qu©n 17 788 980®/m2, thùc tế giá trúng là 29 VNĐ/m2 đất ở) Vấn đề đáng chú ý là diện tích các khu đấu giá nêu trên bao gồm phần diện tích đất xây dựng hạ tầng đô thị: đ−ờng giao thông nội bộ, v−ờn hoa tiểu cảnh, trạm điện, sân chơi… giá đất trúng giá th−ờng cao giá quy định thời điểm (theo Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997) từ 5-10 lần (ví dụ khu đất đấu giá quận Tây Hồ - Thực giá trúng là 29 triệu VNĐ/m2 và diện tích đấu giá là 7358m2, giá đất theo Quyết định 3519 khu vực là 1,62triệu VNĐ/m2 đất ở) Nguồn cung BĐS tổ chức đấu giá có ý nghĩa quan trọng với thành phè Hµ Néi c¶ vÒ mÆt QLNN vµ vÒ mÆt kinh tÕ VÒ mÆt QLNN, nã chøng tá chính sách đổi quan hệ sở hữu đất đai Nhà n−ớc ta là đúng h−ớng §ång thêi vµo thêi ®iÓm n¨m 2006, LuËt Nhµ ë ®−îc Quèc héi th«ng qua vµo 29/11/2005 cã hiÖu lùc tõ 01/7/2006; LuËt Kinh doanh B§S ®−îc Quèc héi th«ng qua th¸ng 6/2006 vµ cã hiÖu lùc thi hµnh tõ ngµy 01/1/2007; LuËt X©y dùng ®−îc Quèc héi th«ng qua vµo 26/11/2003 vµ cã hiÖu lùc thi hµnh tõ ngµy 01/7/2004 Cïng víi LuËt §Êt ®ai, c¸c Bé LuËt nªu trªn ®ang cïng tham gia 118 ®iÒu chØnh quan hÖ cung, cÇu cña thÞ tr−êng B§S ë n−íc ta §ã lµ nh÷ng c¬ së pháp lý quan trọng để thị tr−ờng BĐS đ−ợc hoàn thiện và hoạt động ổn định, lµnh m¹nh vÒ mÆt kinh tÕ Biểu 2.12 Các khoản thu ngân sách từ đất trên địa bàn thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1991-2006 Đơn vị: 1000triệu đồng 2003 Các khoản 1991thu từ đất 1995 19962000 2001 2002 Dù kiÕn ThuÕ SD§ n«ng nghiÖp 86,1 88,1 8,2 6,8 ThuÕ nhµ đất 65,4 156,9 26,9 32,3 32,6 TiÒn thuª đất 354,0 885 117,1 Thu tiÒn SD§ 318,2 366,5 117,6 182,1 §Êu gi¸ QSD§ 0 ThuÕ chuyÓn QSD§ 38,5 71,8 Tr−ớc bạ đất 479,5 43,5 Tæng TT 2006 2004 2005 Dù kiÕn Thùc thu th¸ng 1,269 0,92 0,25 0,25 31,83 38,04 46,31 46 46 110,0 132,09 161,87 203,57 195 200 300,0 418,47 727,23 987,6 583 611 0 271,34 692,60 1.241,07 2.300 819 14,6 16,8 22,0 29,80 64,34 144,18 150 181 13,6 16,8 18,0 41,58 104,54 150,35 177 190 987,5 1.080,8 269,4 371,9 482,6 925,55 1.789,91 2.774,0 3.451 Thùc thu 417.75 2.047,2 Nguån: B¸o c¸o cña Chi côc thuÕ thµnh phè Hµ Néi n¨m 2003 vµ n¨m 2005 Qua biểu 2.11 có thể thấy tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng các khoản thu từ đất Thành phố Năm 2005, khoản thu này đD chiếm 29% thu ngân sách từ địa ph−ơng thành phố Hà Nội (tính riêng tiền đấu giá) và các khoản thu từ đất chiếm 64,227% thu ngân sách quận, huyÖn toµn Thµnh phè (Niªn gi¸m thèng kª thµnh phè Hµ Néi n¨m 2005) Tuy nhiên tổ chức đấu giá và quy chế đấu giá còn số hạn chế, vì đến thời điểm tháng 9/2006, các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá còn nợ ch−a trả cho Nhà n−ớc là 1.878 tỷ (từ 2003 đến tháng 8/2006 - Thông báo số 170/TB-UBNN cña V¨n phßng UBND thµnh phè Hµ Néi ngµy 17/9/2006), thùc chÊt ®©y lµ mét h×nh thøc chiÕm dông vèn 119 Một vấn đề cần xem xét vai trò QLNN đất đai Hà Nội, đó là công tác giao đất hình thức đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án (các khu đô thị lớn) ch−a đ−ợc thực nh− là hình thức giao đất chủ yếu theo quy định pháp luật Các dự án đấu giá QSDĐ th−ờng có quy mô diện tích nhỏ, và đặc biệt chiếm tỉ lệ thấp so với tổng diện tích đất Thành phố đD giao theo kế hoạch SDĐ đ−ợc phê duyệt Mặc dù Luật đất đai đD có hiệu lực đ−ợc năm; hình thức giao đất chủ yếu Hà Nội theo chế xin, cho, phª duyÖt… Qua c¸c néi dung ph©n tÝch ë phÇn trªn, cã thÓ thÊy dï đD ban hành nhiều văn quản lý tài chính đất, mục tiêu bình ổn giá đất và xây dựng thị tr−ờng BĐS lành mạnh Nhà n−ớc, trên địa bàn Thành phố ch−a đạt đ−ợc nh− mong muốn Đây là nội dung quan trọng cần nghiên cứu làm rõ nguyên nhân để có giải pháp phù hợp phát triển lành mạnh thị tr−ờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1.5 Thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đất đai và xử lý các vi phạm Từ năm 1988 đến nay, tình hình vi phạm pháp luật quản lý SDĐ thµnh phè Hµ Néi diÔn kh¸ phøc t¹p víi sè l−îng c¸c vô viÖc ngµy cµng nhiÒu T¹i thêi ®iÓm n¨m 1992 tra SD§ theo ChØ thÞ sè 77/CT ngµy 05/03/1992 Hội đồng Bộ tr−ởng đD phát số sai phạm chủ yếu sau: + Giao đất không đúng thẩm quyền: ĐD phát 1.876 tr−ờng hợp với diện tích 59,6054 ha, đó cấp xD giao đất trái thẩm quyền là chủ yếu + Mua bán, chuyển nh−ợng đất trái pháp luật: Phát 1.316 tr−ờng hợp vi phạm với diện tích 322.526 m2 các hộ gia đình, cá nhân 787 ki ốt cấp xD tự xây dựng trên đất l−u thông đ−ờng giao thông để bán cho thuª víi diÖn tÝch 83.159 m2 + Lấn chiếm đất công: ĐD phát 1.448 vi phạm hộ gia đình với diện tích 420.557m2, đó cấp huyện là chủ yếu (360.492 m2 chiếm 85,7%) + Tự chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp: ĐD phát 201/330 đơn vị sản xuất gạch ngói với diện tích 343,8 (kh«ng cã giÊy phÐp SD§) ĐD tiến hành xử lý phá dỡ 83 lò gạch, san ủi 18 đất làm gạch trả lại mặt sản xuất nông nghiệp huyện Thanh Trì, thu hồi 68,1 đất giao trái thẩm quyền để trả lại địa ph−ơng sản xuất (huyện Từ Liêm) 120 Ngµy 03/4/1993 ChÝnh phñ cã C«ng v¨n sè 1374/KTN vÒ viÖc yªu cÇu kiểm tra việc cấp đất, SDĐ, mua bán chuyển nh−ợng đất trái phép Kết đến 31/7/1993 đD kiểm tra đ−ợc 189 đơn vị quản lý sử dụng 430,7 ha, phát có 154 đơn vị vi phạm với diện tích 207,2 ha, chiếm 81,5% số đối t−ợng kiểm tra Sau kiểm tra đD tiến hành thu hồi 44,4 đất quan đ−a vào sản xuất nông nghiệp 42,7 ha; phá dỡ 184 lò gạch hoạt động không phép với diện tích 21 để trả lại đất cho sản xuất nông nghiệp Thùc hiÖn ChØ thÞ 245/CT-TTg ngµy 24/4/1996 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ, thµnh phè Hµ Néi kiÓm tra kª khai cña 6.420 tæ chøc SD§, ®D ph¸t hiÖn có 468 đơn vị, tổ chức hành chính nghiệp SDĐ vào mục đích khác với diện tích 1.569192,6 m2 Phát 860 đơn vị, tổ chức kinh tế để đất ch−a sử dụng SDĐ trái mục đích đ−ợc giao với diện tích 3.328.319,1 m2 ĐD thống kê ®−îc toµn Thµnh phè cã 3.660 doanh nghiÖp SD§ víi diÖn tÝch kª khai 3.066,87 trên 4.305 ô đất, có 1.500 ô đất đD ký hợp đồng thuê đất, 1.200 ô đất còn có v−ớng mắc phải xử lý; có 1.116 ô đất các đơn vị sử dụng ch−a ký hợp đồng thuê đất (đủ điều kiện để ký hợp đồng thuê đất nh−ng kh«ng lµm thñ tôc) Thùc hiÖn ChØ thÞ sè 15/2001/CT-UB ngµy 24/4/2001; kÕ ho¹ch sè 19/KH-UB ngµy 08/05/2001 cña UBND Thµnh phè ®D kiÓm tra 5.983 tæ chøc, sử dụng 6.865 đất; đD phát 1.412 tr−ờng hợp vi phạm với diện tích 472,8 ha; 1.774 hộ gia đình cá nhân lấn, chiếm đất công với diện tích 21,88 ha; để đất hoang hoá ch−a sử dụng là 129,8 Trong số 1.412 tổ chức đơn vị vi phạm SDĐ, đa số có hồ sơ kê khai ®¨ng ký thùc hiÖn ChØ ThÞ 245/CT-TTg cña ChÝnh phñ, nh−ng phÇn lín SD§ tr−íc n¨m 1993 TriÓn khai thùc hiÖn b−íc II ChØ thÞ 245/TTg, UBND Thành phố triển khai ký hợp đồng thuê đất và thu tiền thuê đất các tổ chức SDĐ vào mục đích sản xuất kinh doanh Các dạng vi phạm pháp luật quản lý SDĐ nh− chia đất làm nhà ở, cho thuê đất, tự chuyển mục đích SD§ ch−a ®−îc xö lý – cô thÓ: - Tổ chức đ−ợc giao đất còn để hoang hoá ch−a sử dụng là 129,8 - Tổ chức đ−ợc giao đất để làm trụ sở, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ đD tự chia đất làm nhà 172,55 - Tổ chức đ−ợc giao đất nh−ng SDĐ sai mục đích 152,38 121 - Tổ chức SDĐ ch−a đ−ợc giao (đD lấn, chiếm đất công): 5,2 ( Phụ lục số 5: Tổng hợp các tr−ờng hợp vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội) Vào giai đoạn “sốt đất” trên địa bàn n−ớc, ngày 09/04/2002, UBND Thành phố đD ban hành Chỉ thị số 17/2002/CT-UB đạo “xử lý kiên các tr−ờng hợp mua bán, chuyển nh−ợng đất, tự chuyển mục đích SDĐ, lấn, chiếm đất trái quy định pháp luật” Đồng thời Chỉ thị còn nêu rõ không cấp GCN QSDĐ tr−ờng hợp vi phạm pháp luật quản lý SDĐ Chỉ thị này đD có phần tác dụng làm giảm nhiệt “cơn sốt” đất, nh−ng nó còng c¶n trë c¸c c¬ quan qu¶n lý vµ chÝnh quyÒn c¸c cÊp triÓn khai thùc hiÖn mét sè néi dung chuyªn m«n V× thÕ UBND Thµnh phè ®D ban hµnh KÕ ho¹ch sè 37/KH-UB tæ chøc triÓn khai thùc hiÖn ChØ thÞ sè 17/2002 vµo th¸ng 11/2002, KÕ ho¹ch nµy Thµnh phè ®D ®iÒu chØnh mét sè néi dung quan trọng Chỉ thị số 17/2002/CT-UB quy định: tr−ờng hợp mua đất nông nghiệp từ mảnh trở lên với mục đích thu lợi bất chính không đ−ợc xét cấp GCN QSDĐ đô thị và phải xử lý thu hồi đất Kết kiểm tra theo Chỉ thị 17/2002/CT-UB không đ−ợc tổng kết đánh giá Đến cuối năm 2003 UBND Thành phố đD ban hành 19 Quyết định thu hồi 120.503 m2 đất và 08 thông báo thu hồi đất với diện tích 87.845 m2, xử lý 397 tr−ờng hợp hộ gia đình cá nhân vi phạm, thu hồi diện tích 236.036 m2 đất Sở TNMT&NĐ đD thông báo huỷ hợp đồng thuê đất tạm thời 1.927 đơn vị SDĐ ch−a có giấy tờ hợp lệ, truy thu cho ngân sách trên 40 tỉ đồng tiền thuê đất và tiền SDĐ nợ đọng ĐD xử lý buộc khôi phục tình trạng ban đầu 335/510 tr−ờng hợp mua bán đất nông nghiệp trái pháp luật và 2.173 tr−ờng hợp tự chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp thành nhà ở, thu hồi đất 31 tr−ờng hợp và khởi tố tr−ờng hợp (nguồn báo c¸o cña Së TNMT&N§ n¨m 2003) Thùc tÕ c¸c tr−êng hîp vi ph¹m ®D ®−îc xö lý so với tổng số vi phạm là không đáng kể, các vụ việc vi phạm có chiều h−íng gia t¨ng Sau Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, UBND Thành phố có Quyết định số 8886/QĐ-UB ngày 07/12/2004 “về việc thành lập đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai các tổ chức, cá nhân đD đ−ợc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu t− từ năm 2003 tr−ớc” §Õn th¸ng 07 n¨m 2006, theo b¸o c¸o cña Së TNMT&N§ (b¸o c¸o sè 190/BC-ĐKTLN ngày 06/07/2006), đD kiểm tra đ−ợc 58 đơn vị – đó: 122 + 15 tr−ờng hợp đề nghị thu hồi đất, đD quá 12 tháng nh−ng chủ đầu t− ch−a triển khai thực Quyết định giao đất + 15 tr−êng hîp c¸c tæ chøc SD§ cã vèn ®Çu t− n−íc ngoµi (cã giÊy phép đầu t−) đ−ợc thuê đất, nh−ng quá 12 tháng ch−a đ−a đất vào sử dụng - đề nghị thu hồi đất Kiểm tra 1.127 tổ chức đ−ợc giao đất, cho thuê đất để thực dự án ®Çu t−, cã 341/1.127 tæ chøc vi ph¹m ph¸p luËt chiÕm 33,15% sè tæ chøc ®−îc kiÓm tra víi diÖn tÝch 113,19 Tãm l¹i: T×nh h×nh vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý SD§ cña c¸c tæ chức hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội là khá trầm trọng và cã chiÒu h−íng gia t¨ng Thµnh phè vµ c¸c quËn, huyÖn ®D tÝch cùc kiÓm tra, phát các sai phạm để xử lý Tuy nhiên kết xử lý còn hạn chế và ch−a triệt để, gây tâm lý nhờn luật và có nhiều tiêu cực quản lý Để tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai, cần tiến hành lập hồ sơ đầy đủ tất các tr−ờng hợp vi phạm, phân loại để có biện pháp xử lý dứt điểm các vi phạm, đảm bảo đ−a toàn quỹ đất vào sử dụng đúng mục đích, cã hiÖu qu¶ 2.2.2 Đánh giá thực trạng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai thµnh phè Hµ Néi 2.2.2.1 Kết đạt đ−ợc Trong năm vừa qua hoạt động quản lý Nhà n−ớc đất đai thµnh phè Hµ Néi ®D cã nh÷ng chuyÓn biÕn c¬ b¶n theo tõng giai ®o¹n B−íc ®Çu ®D t¹o nh÷ng c¬ së quan träng gióp Nhµ n−íc qu¶n lý ®−îc nguån tµi nguyªn đất đai, đảm bảo phân bổ quĩ đất đai cho phát triển toàn diện tất các ngành, các lĩnh vực đời sống xD hội, góp phần tích cực thúc đẩy phát triển Thành phố theo h−ớng ổn định, bền vững, văn minh đẹp Kể từ năm 1986, thời điểm mở đầu công đổi toàn diện đất n−ớc, Hà Nội đD đạt đ−ợc số thành tựu quan trọng nhiều mặt, Hà Nội đ−ợc đánh giá là “đD cùng với n−ớc nỗ lực phấn đấu v−ợt qua khó khăn đạt ®−îc nhiÒu thµnh tÝch quan träng c¸c lÜnh vùc kinh tÕ – v¨n ho¸ - xD héi, cải thiện đời sống nhân dân, mở rộng quan hệ quốc tế và giữ vững an ninh trật tù xD héi ” (trÝch: bµi ph¸t biÓu cña Thñ t−íng Phan V¨n Kh¶i t¹i kú häp lÇn thø H§ND Thµnh phè kho¸ VIII n¨m 2004) Mét nh÷ng thµnh tùu rÊt 123 quan träng cña Hµ Néi giai ®o¹n tõ n¨m 1986 – 2005 lµ sù ph¸t triÓn mạnh mẽ quá trình ĐTH, xây dựng và quản lý đô thị có b−ớc phát triển theo h−ớng văn minh đại ĐD thiết lập đ−ợc hệ thống hồ sơ địa chính sở để quản lý đến chủ SDĐ, đất nh−: nguồn gốc SDĐ; đ−ợc giao đất hay cho thuê đất; SDĐ hợp pháp hay ch−a hợp pháp; thời điểm SDĐ; diện tích đất sử dụng; vị trí hình thể đất; loại đất đ−ợc giao sử dụng; chế độ nghĩa vụ tài chính với Nhà n−ớc Đây chính là yếu tố quan trọng hµng ®Çu, lµ kÕt qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý cña c¶ hÖ thèng chÝnh quyÒn c¸c cÊp từ Thành phố đến quận, huyện, ph−ờng, xD hàng chục năm vừa qua Công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ đD đạt đ−ợc số thành tựu định, giúp cho công tác QLNN đất đai Thành phố dần vào ổn định Là sở để Đảng, Nhà n−ớc và Thành phố xây dựng chính sách, có biện pháp đạo phù hợp, tăng c−ờng hiệu quản lý, SDĐ trên địa bàn Thủ đô Giúp cho việc hoạch định chính sách lớn phát triển kinh tế vùng thủ đô Hà Nội và n−ớc Bộ mặt đô thị Hà Nội đD thay đổi tiến lên nhiều, hàng tr¨m nhµ cao tÇng ®−îc x©y dùng, m«i tr−êng sèng ®−îc c¶i thiÖn, nhu cÇu vÒ nhà dân c− đô thị đ−ợc quan tâm cải thiện đáng kể Thông qua công tác giao đất, thu hồi đất, nguồn tài nguyên đất đai đ? ®ang ®−îc khai th¸c sö dông gãp phÇn tÝch cùc vµo sù ph¸t triÓn cña Thµnh phè trªn tÊt c¶ c¸c lÜnh vùc: - Đẩy nhanh tốc độ ĐTH, góp phần xây dựng Thủ đô ngày càng văn minh đại theo h−ớng CNH - HĐH - §Èy nhanh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t−, t¹o søc hÊp dÉn vÒ m«i tr−êng ®Çu t− thu hót c¸c nhµ ®Çu t− vµo Hµ Néi, gãp phÇn vµo thµnh qu¶ t¨ng GDP cña Thµnh phè ë tû lÖ cao nhiÒu n¨m liªn tôc - HÖ thèng HTKT cña Thµnh phè ®−îc ®Çu t− x©y dùng vµ c¶i t¹o khÈn tr−ơng, đạt tiêu chuẩn đại, đặc biệt là hệ thống điện, đ−ờng giao thông và hÖ thèng cÊp tho¸t n−íc §¶m b¶o phôc vô kÞp thêi c¸c yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tế và đáp ứng các nhiệm vụ chính trị đặc biệt Nhà n−ớc nh− xây dựng các c«ng tr×nh phôc vô SEAGAME 22, APEC 2006 - Đẩy nhanh tốc độ xây dựng, nhiều khu đô thị đD đ−ợc xây dựng, đầu t− phát triển nhà đạt đ−ợc kết to lớn năm qua 124 (®D cã gÇn triÖu m2 nhµ ë ®−îc x©y dùng míi tõ 2000 - 2005) gãp phÇn c¶i thiện đáng kể đời sống nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà n−ớc - Quyền đăng ký tài sản, đó có QSDĐ công dân đD đ−ợc tập trung triển khai ĐD có trên 80% NSDĐ đô thị; trên 60% NSDĐ nông th«n; trªn 90% NSD§ n«ng nghiÖp vµ trªn 65% sè ng−êi sö dông nhµ ë thuéc SHNN nằm diện đ−ợc bán nhà theo Nghị định 61/NĐ-CP, đD đ−ợc cấp GCN QSDĐ Hàng ngàn đơn vị, tổ chức SDĐ đD đ−ợc ký hợp đồng thuê đất và cấp GCN QSDĐ Đây là sở để NSDĐ phát huy đ−ợc nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xD hội, đồng thời là sở để Nhà n−ớc quản lý đ−ợc nguồn tài nguyên đất đai và tạo nguồn thu cho ngân sách 2.2.2.2 Hạn chế yếu kém và xúc đặt cần giải Tuy đạt đ−ợc số thành tựu quan trọng thể b−ớc phát triển vững mạnh, liên tục theo thời gian, nh−ng QLNN đất đai Thành phố thêi gian qua còng cßn cã nhiÒu mÆt yÕu kÐm, ¶nh h−ëng xÊu tíi chÊt l−ợng và hiệu phát triển đô thị theo h−ớng bền vững Công tác quản lý đô thị còn nhiều mặt hạn chế; hạ tầng sở Thủ đô ch−a theo kịp yêu cầu phát triển và tốc độ tăng dân c−, quản lý thị tr−ờng BĐS là thị tr−ờng QSDĐ còn yếu…, khả cạnh tranh đô thị thấp - Nguồn lực đất đai to lớn ch−a đ−ợc quản lý chặt chẽ và khai thác không có hiệu tất các đối t−ợng có SDĐ Việc phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực đời sống xD hội còn thiếu khoa học, nhiều vấn đề bất hợp lý, tài nguyên đất đai bị lDng phí công tác quản lý yếu Công tác ban hành văn quản lý ch−a khoa học, còn tuỳ tiện, thiếu kịp thời, ch−a đồng và có chồng chéo chí trái quy định pháp luật, gây ảnh h−ởng lớn tới phát triển chung Thành phố và quyền lợi NSDĐ, ch−a đáp ứng đ−ợc yªu cÇu cña thùc tiÔn - Chỉ đạo điều hành còn lúng túng, nặng giải cụ thể, tr−ớc mắt, không chủ động điều chỉnh đ−ợc quan hệ đất đai theo đúng xu h−ớng vận hành quy luật KTTT Ch−a xác định đ−ợc mô hình, tổ chức máy và chế điều hành công tác QLNN đất đai KTTT Chính máy quản lý cßn mang nÆng tÝnh hµnh chÝnh quan liªu vµ nhiÒu tiªu cùc lµ søc c¶n lín phát triển LLSX 125 - Hệ thống hồ sơ địa chính đ−ợc l−u trữ để quản lý sử dụng có độ chính xác thấp, thông tin l−u trữ không để bổ sung chỉnh lý th−ờng xuyên kịp thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho máy quản lý và cho đối t−îng qu¶n lý SD§ V× thÕ t¹o søc c¶n trë, tr× trÖ qu¶n lý vµ cã t¸c động xấu đến các đối t−ợng quản lý và hoạt động đời sống xD hội(tạo phát sinh tranh chấp, khiếu kiện QSDĐ, giá đất…) Công nghệ quản lý lạc hậu và ch−a đ−ợc đầu t− trang thiết bị đầy đủ - Tån t¹i c¬ chÕ xin cho, thËm trÝ cßn h×nh thµnh ®−êng d©y ch¹y dù ¸n, cã dấu hiệu tiêu cực công tác giao đất thu hồi đất là nguyên nhân chính tạo tình trạng “sốt đất” giả tạo, ảnh h−ởng lớn tới phát triển kinh tế, ổn định xD hội và m«i tr−êng ®Çu t−, g©y t×nh tr¹ng phøc t¹p xD héi §Æc biÖt thiÕu tÝnh đồng bộ, thiếu tính kịp thời ban hành các văn giá đất, dẫn tới thiÕu minh b¹ch, mÊt c«ng b»ng xD héi, ¶nh h−ëng lín tíi quyÒn lîi cña Nhµ n−ớc và quyền lợi NSDĐ bị thu hồi đất (chính sách bồi th−ờng hỗ trợ GPMB) XÕp lo¹i chØ sè n¨ng lùc c¹nh tranh cÊp tØnh(PCI) n¨m 2006 thµnh phè Hà nội xếp thứ 40/64, năm 2007 xếp thứ 27 và có số đạt mức đội sổ là tiếp cận và sử dụng đất đạt 4,32 điểm, chi phí không chính thức(bôi trơn) 5,36 điểm - Việc phê duyệt giá đất cho các dự án phát triển nhà quá thấp so với giá thị tr−ờng cùng vào thời điểm là vấn đề xD hội phức tạp, có nhiều dự án hµnh vi nh¹y c¶m nµy ®D v−ît khái ph¹m vi hµnh chÝnh, cÇn ®−îc c¸c c¬ quan điều tra, tra làm rõ Ví dụ: Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long Công ty phát triển đô thị Nam Thăng Long- Ciputra, đ−ợc Chính phủ có định cho thuê đất văn số 1106/TTg ngày 19/12/1997 cho phép Công ty Phát triển Đô thị Nam Thăng Long thuê 323,26 đất thuộc quận Tây Hồ và huyện Từ Liêm, thời gian thuê đất là 50 năm kể từ ngày ký Do quy định pháp luật Việt Nam, Công ty có vốn đầu t− n−ớc ngoài đ−ợc thuê đất không đ−ợc giao đất, đất đ−ợc giao để phát triển các khu đô thị có diện tích đất ở, đ−ợc cấp GCN QSDĐ lâu dài Vì ngày 16/5/2003, C«ng ty TNHH Ph¸t triÓn §« thÞ Nam Th¨ng Long ®D cã v¨n b¶n sè: CVLD 050/2003 vÒ viÖc “th− cam kÕt cña liªn doanh” -Néi dung: + Từ bỏ toàn QSDĐ các diện tích đất nằm khuôn viên ngôi nhµ ë b¸n cho ng−êi sö dông 126 + Sau chuyển giao QSDĐ bán nhà, tỉ lệ góp vốn pháp định không thay đổi + C«ng ty liªn doanh sÏ thay mÆt ng−êi mua nhµ nép tiÒn SD§ vµo ng©n s¸ch Về nguyên tắc, Thủ t−ớng Chính phủ ký định cho thuê đất, vì có Thủ t−ớng có quyền điều chỉnh diện tích đất cho thuê để chuyển sang giao phần diện tích đất có thu tiền SDĐ, UBND Thành phố ph¶i cã b¸o c¸o xin Thñ t−íng uû quyÒn, hoÆc cã c¬ chÕ ®iÒu chØnh riªng cho dự án (Dự án khu đô thị Phú Mỹ H−ng thành phố Hồ Chí Minh vào cùng thêi ®iÓm, UBND thµnh phè Hå ChÝ Minh ®D cã v¨n b¶n vµ ®−îc Thñ t−íng đồng ý cho vận dụng chế đặc thù) Ngày 17/7/2003 UBND thành phố Hà Nội có văn 2134/UBĐCNN việc “tiền SDĐ Khu đô thị Nam Thăng Long”, đó có nội dung: + Chấp thuận để Công ty TNHH Nam Thăng Long làm thủ tục nộp tiền SDĐ (đối với diện tích xây dựng nhà thấp tầng để bán) + Các hộ gia đình, cá nhân đD mua nhà (trong giá bán đD có giá trị tiền SD§ vµ c¬ së h¹ tÇng) ®−îc c¬ quan Nhµ n−íc cã thÈm quyÒn cÊp GCN QSD§ ë vµ QSHN ë +… Đặc biệt ngày 14/12/2004 UBND Thành phố có Công văn số 4622/UBNNĐC “về việc giá thu tiền SDĐ Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long” (giai ®o¹n 2) cã néi dung: - Chấp thuận mức giá và hệ số thu tiền SDĐ với diện tích đất xây dựng nhà thuộc Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II (diện tích 92,7 ha) nh− sau: “ các vị trí còn lại là 620.000đ/m2” “áp dụng hệ số K = để thu tiền SDĐ diện tích xây dựng nhà chung c−, với diện tích xây nhà thấp tầng hệ số K = 1,8 (trên địa bàn quận Tây Hồ) và 1,5 (trên địa bàn huyện Từ Liêm)” Vai trò quản lý Nhà n−ớc tài chính đất đô thị đ−ợc thể rõ dự án phát triển đô thị (nh− Khu đô thị Nam Thănng Long nêu trên), vào thời điểm nhạy cảm (thời điểm văn quy định giá đất 127 Nhà n−ớc có hiệu lực) và với định nhạy cảm (giá đất lµm c¨n cø thu tiÒn SD§), ¶nh h−ëng rÊt lín tíi quyÒn lîi kinh tÕ cña Nhµ n−íc vµ g©y bÊt b×nh d− luËn nh©n d©n - cô thÓ: + Việc UBND thành phố Hà Nội đơn ph−ơng chấp thuận để Công ty TNHH Nam Thăng Long từ bỏ QSDĐ phần diện tích đất xây nhà bán là trái thẩm quyền, vi phạm quy định pháp luật + Nghị định 188/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 09/12/2005, điều 17 Nghị định đD quy định rõ “ thay Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngµy 13/5/1996 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ vÒ viÖc ®iÒu chØnh hÖ sè K khung giá đất và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 việc sửa đổi bổ sung khoản điều Nghị định số 87/CP ” Việc khung giá đất theo Nghị định 87/CP để phê duyệt giá đất giai đoạn cho Khu đô thị Nam Thăng Long là ch−a đúng Đối chiếu với giá đất theo Quyết định sè 199/2004 ngµy 26/12/2004 cña UBND Thµnh phè, ng©n s¸ch Nhµ n−íc bÞ thất thoát trên 3000 tỷ đồng + Theo quy định Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, tr−ờng hợp mua nhà các dự án xây dựng khu đô thị mới, NSDĐ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ vào ngân s¸ch nhµ n−íc V¨n b¶n cho phÐp C«ng ty TNHH Nam Th¨ng Long nép tiÒn SD§ thay cho ng−êi mua nhµ ë cña C«ng ty, vÒ thùc chÊt lµ t¹o ®iÒu kiÖn cho Công ty thu tiền chênh lệch giá đất phải nộp và giá đất phê duyệt Theo Quyết định UBND Thành phố phê duyệt đơn giá xây dựng nhà trên địa bàn Thành phố vào ngày 01/01/2005; giá biệt thự loại I trên địa bàn Hà Néi lµ 2,7 triÖu VN§/m2, biÖt thù lo¹i II lµ 2,5 triÖu VN§/m2; BiÖt thù lo¹i III lµ 2,2 triÖu VN§/m2, C«ng ty Nam Th¨ng Long b¸n gi¸ 1.250 USD/m2 (cả nhà và đất) – tính mật độ xây dựng cho phép là 46% và chiều cao xây dựng là 2,5 tầng, với hộ từ 180m2 đất - 220m2 đất, giá xây dựng nhµ chØ lµ xÊp xØ 750 triÖu VN§, tiÒn SD§ ph¶i nép lµ 124 triÖu VN§ Toµn bé gi¸ thµnh cho c¨n hé chØ kho¶ng trªn d−íi tû VN§, ng−êi mua ph¶i tr¶ trªn d−íi tØ VN§/c¨n hé Kh«ng thÓ cã dù ¸n kinh doanh nhµ ë nào trên giới và n−ớc lại có thể lDi lớn đến mức nh− Thực chất phần chênh lệch đó chính là khoản tiền SDĐ lẽ NSDĐ phải nộp cho ngân s¸ch nhµ n−íc 128 - Do hạn chế công tác lập và triển khai quy hoạch đô thị, quy định giá đền bù thiệt hại thu hồi đất chậm đ−ợc điều chỉnh cho phù hợp với thực tế (Quyết định số 3519/QĐ-UB đ−ợc áp dụng từ năm 1997 đến hết năm 2004, thời gian là năm, đó giai đoạn này lại là giai đoạn giá đất trên thị tr−ờng biến động mạnh) So sánh giá đất cao là vị trí I, đ−ờng loại I phải nộp mức A theo quy định Quyết định 3519/QĐ-UB là 9,8 triệu VNĐ (đ−ờng Bà Triệu) và thời điểm sốt đất năm 2002 giá đất mặt phố Bà Triệu đ−ợc b¸n víi gi¸ h¬n 50 c©y vµng/m2 (gi¸ vµng t¹i thêi ®iÓm lµ 650.000 VN§/chØ ≈ 6,5 triÖu/c©y) tøc lµ kho¶ng 325 triÖu VN§/m2, chªnh lÖch gÊp trªn 33 lÇn gi¸ quy định Vì có nhiều dự án chậm triển khai không giải phóng đ−ợc mặt mà chủ yếu là khiếu kiện giá đền bù đất - T×nh tr¹ng vi ph¹m ph¸p luËt c«ng t¸c qu¶n lý SD§ cßn qu¸ lín, nh−ng ch−a đ−ợc xử lý triệt để Tình trạng khiếu kiện đất đai nhà cửa nhiÒu, nh−ng ch−a ®−îcgi¶i quyÕt kÞp thêi vµ còng ch−a cã hy väng chÊm døt ®−îc khiÕu kiÖn N¹n lDng phÝ, tham nhòng qu¶n lý SD§ cßn nÆng nÒ, g©y lòng tin nhân dân, ảnh h−ởng lớn tới sức cạnh tranh đô thị Hà Nội - Công tác quy hoạch đô thị đó đặc biệt là quy hoạch SDĐ đô thị cßn qu¸ nhiÒu bÊt cËp (hµm l−îng khoa häc quy ho¹ch thÊp) vµ mang tÝnh h×nh thøc (quy ho¹ch treo), g©y bøc xóc cho nh©n d©n, k×m hDm søc s¶n xuất xD hội Vấn đề đô thị Hà Nội phát triển bền vững nh− nào? là điều đáng lo ngại Bởi vì phát triển bền vững đô thị đòi hỏi đô thị phải có khả cạnh tranh cao, quản lý tốt các khu định c−, đảm bảo lành mạnh môi tr−ờng và xD hội, tài chính đô thị lành mạnh Mặt khác bền vững đô thị phải gắn với bền vững các khu vực bên ngoài đô thị, tức là các đô thị vệ tinh xung quanh đô thị hạt nhân phải phát triển bền vững Muốn công tác quy hoạch đô thị phải tr−ớc b−ớc và phải đ−ợc lập phù hợp với môi tr−ờng tự nhiên Thực tế đô thị Hà Nội nay, biến động ĐTH mạnh và hậu quy hoạch đô thị gây ra, đô thị ngày càng xấu và dần sắc riêng đô thị cổ ph−ơng Đông Tất các yếu tố mang tính “Hà Nội” dần nhiều công trình đô thị đ−ợc xây dựng thiếu tầm nhìn tổ chức không gian đô thị, gây tình trạng lộm nhộm, lộn xộn, làm biến dạng vẻ đẹp đô thị cổ và đẩy nhanh 129 xuèng cÊp cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng tr−íc ®©y cßn l¹i §« thÞ míi ®−îc x©y dựng nơi nào na ná nh− nhau, tạo đơn điệu, phản cảm kết cấu kiến trúc và không gian đô thị Công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị cßn kÐm h¬n, t×nh tr¹ng x©y dùng lén xén g©y mÊt vÖ sinh, g©y « nhiÔm m«i tr−ờng đô thị diễn khắp nơi, làm hệ thống HTKT đô thị xuống cấp nhanh chóng Tình trạng vi phạm pháp luật quản lý đô thị, quản lý SD§ diÔn trµn lan vµ hÇu nh− Nhµ n−íc kh«ng kiÓm so¸t ®−îc, mµ nguyªn nh©n chÝnh l¹i tÖ quan liªu vµ n¹n tham nhòng cña bé m¸y c«ng quyÒn Hoạt động thị tr−ờng BĐS luôn tiềm ẩn nhân tố ổn định, thiếu minh bạch Nạn đầu tham nhũng gây tác động xấu cho kinh tế, Nhà n−ớc không kiểm soát đ−ợc các giao dịch đất đai, làm ảnh h−ởng đến lòng tin nhân dân Nhà n−ớc Nh÷ng bøc xóc cÇn ph¶i gi¶i quyÕt hiÖn lµ: - Thñ tôc hµnh chÝnh cßn qu¸ r−êm rµ, phøc t¹p g©y c¶n trë c¸c quan hÖ đất đai xD hội, cản trở ng−ời sử dụng đất khai thác sử dụng đất có hiệu để phát triển kinh tế - Bộ máy quản lý cồng kềnh, chức còn chồng chéo trình độ chuyên môn thấp, không đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị - Phát sinh nhiều mâu thuẫn quan hệ đất đai xD hội, đặc biệt chính sách tài chính đất, làm ảnh h−ởng tới lòng tin nhân dân vào lDnh đạo Đảng - Tài nguyên đất đai bị sử dụng lDng phí, hàng hóa đất đai ch−a trở thµnh nguån lùc t¹o vèn ®Çu t− cho ph¸t triÓn , tham nh÷ng tiªu cùc quản lý sử dụng đất còn phổ biến và ch−a đ−ợc xử lý dứt điểm gây xúc d− luËn nh©n d©n 2.2.2.3 Nguyªn nh©n cña nh÷ng h¹n chÕ yÕu kÐm + Sự đổi hoạt động QLNN không theo kịp tốc độ ĐTH mạnh gắn với gia tăng dân số đô thị: Nh− phần 1.1.2.1 đD trình bày, dân số biến động nhanh gắn liền với CNH là động lực quá trình ĐTH, từ năm 1995-2005 dân số Hà Nội tăng 714,3 nghìn ng−ời đạt tỉ lệ tăng 29,4% 10 năm Từ năm 1995 đến 2005, diện tích đất đô thị Hà Nội đD tăng 1.302ha, đạt tỉ lệ tăng 11,32%, 130 đó riêng giai đoạn 2001-2005 đD tăng 1.057,36 Từ năm 2001- tháng 7/2006 UBND Thành phố đD phê duyệt 159 đồ án quy hoạch, đó có 122 đồ án quy hoạch chi tiết, đồ án quy hoạch quận, huyện Quá trình CNH HĐH thúc đẩy tốc độ ĐTH gắn với dân số đô thị tăng nhanh làm phát sinh đòi hỏi tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai - cụ thể là: - Phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng các đồ án quy hoạch đô thị, đó có nội dung quy hoạch SDĐ đô thị - Khối l−ợng công việc thực công tác đền bù hỗ trợ GPMB công tác thu hồi đất xây dựng đô thị tăng lên - Khèi l−îng c«ng viÖc cña c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh bao gồm: công tác lập hồ sơ từ đo đạc lập đồ địa chính; chỉnh lý biến động đất đai, kê khai đăng ký và cấp GCN QSDĐ cho đất, chủ SDĐ tăng lên, đòi hỏi phải có đủ lực l−ợng; Bộ máy quản lý thời điểm đó không đủ sức hoàn thiện Do ảnh h−ởng tốc độ ĐTH, quá trình CNH HĐH Thủ đô, dẫn đến quy mô sản xuất tất các ngành kinh tế tăng, (từ năm 1995-2005, giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội tăng 32.626,885 tỷ VNĐ (Theo giá thực tế) đạt tỉ lệ tăng 14,7%/năm) Tạo sức ép lên công tác quản lý: xây dựng đồ án quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, tiến hành thu hồi đất, thực chính sách đền bù GPMB để có mặt xây dựng các khu chế xuất, các khu công nghiệp tập trung, phân bổ quỹ đất để xây dựng së HTKT phôc vô cho c«ng nghiÖp ph¸t triÓn Tõ n¨m 1995-2005, diÖn tÝch đất các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội tăng 5.000ha, riêng giai đoạn 2000-2006 diện tích đất phải GPMB đD lên tới 5.699 ha, liên quan tới 153.725 hộ gia đình (97 – 3) §TH nhanh ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn nÒn KTTT cã nh÷ng mÆt t¸c động tiêu cực đến các quan hệ xD hội Do cạnh tranh khốc liệt, vì mục tiêu lợi nhuận, số l−ợng các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình SDĐ vi phạm pháp luật qu¶n lý SD§ t¨ng lªn C«ng t¸c thanh, kiÓm tra vµ xö lý kh«ng kÞp thêi sÏ g©y thÊt thu ng©n s¸ch, lDng phÝ nguån tµi nguyªn vµ c¸c hËu qu¶ xD héi khác Tính đến thời điểm năm 2005, trên địa bàn Thành phố có 10.199 tổ chức ®ang SD§ víi diÖn tÝch 28.914,29 chiÕm 31,39% diÖn tÝch tù nhiªn, đó có 4.350 tổ chức SDĐ ch−a hợp pháp nh−ng ch−a đ−ợc xử lý 131 Nh− tốc độ ĐTH nhanh và tình trạng dân số đô thị tăng mạnh nh÷ng n¨m võa qua lµ nguyªn nh©n kh¸ch quan lµm ph¸t sinh nh÷ng khã khăn, phức tạp và để lại hậu quả, yếu kém công tác QLNN đất đai thành phố Hà Nội + Lập và quản lý hồ sơ địa chính yếu kém, hậu buông lỏng quản lý SDĐ lịch sử để lại: Tồn công tác lập và l−u trữ, quản lí hồ sơ địa chính và hậu quản lý đất đai lịch sử để lại gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai Các phần trên (2.2.1) đD trình bày thực trạng công tác quản lý đất đai đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội, đó đD nêu các thành công tác đo đạc đồ, lập hồ sơ địa chính Các hồ sơ tài liệu địa chính l−u trữ từ năm 1954 đến đa dạng, độ chính xác thấp, tính pháp lý yếu và số l−ợng không đầy đủ, ảnh h−ởng lớn tới hiệu hoạt động quản lý Nhà n−ớc: Thực tế từ năm 1993 đến hoạt động quản lý Nhà n−ớc đất ®ai ë thµnh phè Hµ Néi ®D cã nh÷ng chuyÓn biÕn c¬ b¶n, nh−ng khèi l−îng c«ng viÖc lín, tËp trung cao vµo mét giai ®o¹n, c¶ mét thêi kỳ dài hàng nửa kỷ đất đai bị buông lỏng quản lý: hàng nghìn tổ chức SDĐ không có đầy đủ hồ sơ quản lý; hàng nghìn tổ chức SDĐ vi phạm pháp luật quản lý SDĐ; hàng chục nghìn cá nhân, hộ gia đình SDĐ trái mục đích đ−ợc giao, lấn, chiếm đất chuyển QSDĐ trái quy định ph¸p luËt V× vËy, chÊt l−îng vµ hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý giai ®o¹n vừa qua còn thấp, ch−a thực đáp ứng đ−ợc yêu cầu thực tế Do hồ sơ l−u trữ có độ tin cậy mặt kỹ thuật và tính pháp lý yếu, vì thành phố Hà Nội có quy định: UBND xD ph−ờng thị trấn chịu trách nhiÖm tr−íc ph¸p luËt vÒ x¸c nhËn t×nh tr¹ng sö dông, thêi ®iÓm sö dông, diÖn tích SDĐ các hộ gia đình Giải pháp này thực chất là mang tính quá độ và tính xD hội vì Chủ tịch UBND ph−ờng, xD (đặc biệt cấp ph−ờng) và cán địa chính không thể có sở pháp lý và thực tiễn quản lý để nắm đ−ợc quá trình SDĐ địa ph−ơng Vì họ buộc phải sử dụng giải pháp “tập thể chịu trách nhiệm” cách “thành lập Hội đồng xét duyệt”, dùng ý trí tập thÓ thay cho ph¸p luËt C¸c vi ph¹m ph¸p luËt sau tra, kiÓm tra kh«ng 132 đ−ợc xử lý triệt để và trở thành hậu quản lý Những thiếu sót, yếu kém quản lý SDĐ lịch sử để lại là phức tạp, không thể giải dứt điểm thời gian ngắn, đòi hỏi cần phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH mạnh Hà Nội + ảnh h−ởng việc ban hành chế, chính sách ch−a đáp ứng yªu cÇu cña thùc tiÔn ë phÇn 2.2.1.1 luËn ¸n ®D tr×nh bµy néi dung ban hµnh hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt cña Nhµ n−íc vµ cña thµnh phè Hµ Néi Trªn thùc tÕ, kh«ng chØ c¸c v¨n b¶n thµnh phè Hµ Néi ban hµnh mµ c¶ hÖ thèng v¨n b¶n cña Nhµ n−íc ban hµnh, còng lµ mét nh÷ng nguyªn nh©n quan träng dÉn tíi tình trạng lộn xộn, phức tạp QLNN đất đai trên địa bàn Thành phố Nói đến chính sách đất đai là nói đến các văn pháp luật (từ luật đến các văn pháp quy tất các cấp) điều chỉnh quan hệ xD hội đất đai Nhà n−ớc với NSDĐ và NSDĐ với Nói đến chế quản lý là nói đến biện pháp phân công, phân cấp, đạo điều hành và tổ chức thực gi÷a nh÷ng c¸n bé c¬ quan QLNN, gi÷a c¸c c¬ quan QLNN cã liªn quan đến quan hệ đất đai, mối quan hệ các cấp chính quyền từ ph−ờng xD (cấp xD), đến quận, huyện (cấp huyện) tỉnh thành (cấp tỉnh), Bộ ngành và Chính phủ, Nhà n−ớc, Quốc hội Đó là chế hoạt động cho thời điểm, giai đoạn, địa ph−ơng, địa bàn, loại công việc thuộc chức công tác quản lý Nếu việc ban hành chính sách đúng, phù hợp với xu phát triển xD hội, chính sách đó đ−ợc ng−ời dân tự giác tuân thủ và thúc đẩy xD hội phát triển theo h−ớng lên Nếu chính sách không phù hợp, đối t−ợng điều chỉnh và đối t−ợng quản lý lúng túng, bị động, ng−ời dân không thực hiện, ảnh h−ởng đến ổn định nói chung xD hội Một nguyên nhân khác đó là: tác động chế KTTT vào ý thức trách nhiệm đội ngũ cán quản lý, phận cán quản lý (ở tất các cấp), suy thoái đạo đức ảnh h−ởng chế KTTT, đặc biệt là mâu thuẫn quyền lợi Nhà n−ớc, quyền lợi cá nhân (bao gồm đối t−ợng quản lý và chủ thể quản lý) Do đó có nhiều văn đời là tác động nhãm ng−êi cã quyÒn lîi, kh«ng ph¶i v× môc tiªu qu¶n lý chung cña Nhµ n−íc vì quyền lợi đa số đối t−ợng quản lý (NSDĐ) 133 Thực tế thành phố Hà Nội, các văn quy định, thể chế hóa pháp luËt ®−îc ban hµnh kh¸ nhiÒu, nh−ng kh«ng kÞp thêi, cã nh÷ng v¨n b¶n Nhµ n−ớc đD quy định thời điểm tổ chức thực hiện, nh−ng phải nhiều năm sau UBND thành phố triển khai thực - ví dụ Nghị định 60/CP, 61/CP; 64/CP ban hµnh tõ n¨m 1994, nh−ng ph¶i tíi n¨m 1997 UBND Thµnh phè míi triển khai thực và kéo dài đến năm 2006 ch−a hoàn thành Nhiều văn ban hµnh kh«ng cô thÓ, kh«ng cã tÝnh s¸ng t¹o, nÆng vÒ tÝnh h×nh thøc, rËp khu«n theo néi dung v¨n b¶n Trung −¬ng ban hµnh C¸c v¨n b¶n ban hµnh thiếu tính đồng bộ, còn có quy định trái ng−ợc nhau, chí trái quy định pháp luật gây nên tâm lý nghi ngờ thiếu tin t−ởng nhân dân - ví dụ ban hành chính sách lĩnh vực đền bù GPMB, có dự án nh−: dự án Khu đô thị Nam Thăng Long kéo dài từ năm 1997 đến ch−a xong, Thành phố đD ban hành mức giá đền bù đất đai nông nghiệp (năm 1999 là 37000 ®/m2; năm 2002 là 155.000 ñ/m2; năm 2004 là 168.000 ñ/m2 và n¨m 2005 lµ 250.000 ®/m2); Dự án Xây dựng HTKT xung quanh Hồ Tây có diện tích ñất thu hồi 28,5 ha, Thành phố ban hành tới trên 30 loại mức giá ñền bù đất, cú nhiều gúi thầu gúi thầu số số 19 cựng khu vực cú tới loại giỏ ủền bự đất vào thời ủiểm khỏc Chớnh tuỳ tiện ban hành văn mức giá ñền bù ñã gây khiếu kiện phức tạp - Dự án Khu ñô thị Nam Thăng Long có lúc người dân biểu tình ñông hàng ngàn người thời gian liên tục hàng tuần ChØ thÞ sè 17/2002/CT-UB vµ Quyết định số 69/1999/QĐ-UB UBND Thành phố có quy định trái ng−ợc điều kiện để cấp GCN QSDĐ và QSHN đô thị; KÕ ho¹ch sè 37 h−íng dÉn thùc hiÖn ChØ thÞ 17/2002/CT-UB, néi dung cña KÕ ho¹ch kh¸c h¼n víi néi dung cña ChØ thÞ; §Ó triÓn khai c«ng t¸c b¸n nhà và cấp GCN QSDĐ theo Nghị định 61/NĐ-CP, từ năm 2005 đến tháng 01/2007, UBND Thành phố ban hành Quyết định và hàng chục Công văn có nội dung khác thẩm quyền; chế độ chính sách, qui trình thực (Quyết định số 38/2005, Quyết định số 5431/2005, Quyết định số 172/2006, Quyết định 11/2007) Quyết định số 123/QĐ-UB UBND Thành phố quy định chủ đầu t− phải giao lại 20% quỹ đất quỹ nhà thuộc dự án để Thành phố điều phối vi phạm quyền tự chủ hoạt động sản xuất 134 kinh doanh doanh nghiệp Quyết định số 68/QĐ-UB UBND Thành phố quy định trình tự thủ tục để đ−ợc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phè Hµ Néi lµm cho thêi gian tr×nh duyÖt dù ¸n kÐo dµi hµng n¨m, víi hµng chôc dÊu §Æc biÖt lµ thñ tôc tr×nh duyÖt quy ho¹ch tæng mÆt b»ng thùc sù lµ “nçi kinh hoµng” cu¶ c¸c nhµ ®Çu t−, ch−a kÓ thñ tôc “b«i tr¬n” Do chế phân công, phân nhiệm, đạo, điều hành và phân cấp chøc n¨ng, nhiÖm vô qu¶n lý gi÷a c¸c cÊp kh«ng ®−îc lµm râ V× thÕ cã sù chång chÐo vÒ chøc n¨ng, nhiÖm vô gi÷a c¸c c¬ quan Trung −¬ng víi và Trung −ơng với địa ph−ơng, địa ph−ơng với địa ph−ơng, gây khó kh¨n cho c«ng d©n tæ chøc thùc hiÖn §Æc biÖt viÖc cÊp GCN QSD§, ng−êi d©n ng¹i lµm thñ tôc, dÉn tíi sù tïy tiÖn hµnh vi SD§ vµ dẫn đến sai phạm - ví dụ tr−ớc thời điểm năm 2005 (khi ch−a có Nghị định số 95/ 2005/N§-CP ngµy 15/7/2005 cña ChÝnh phñ vÒ cÊp GCN QSHN ë), GCN QSDĐ và QSHN đ−ợc cấp chung mẫu giấy theo quy định Nghị định 60/CP Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ 01/07/2004, theo quy định Nghị định 181/CP, mẫu GCN QSDĐ Bộ Tài nguyên và M«i tr−êng ban hµnh cã h−íng dÉn ghi c¶ néi dung vÒ nhµ ë Tuy nhiªn Chính phủ ban hành Nghị định số 95/CP, UBND Thành phố có văn h−ớng dẫn chung chung là không thiết phải ghi, ng−ời dân có đơn yêu cầu (đề nghị) thì ghi thêm nội dung nhà Về mặt quản lý, nguyên tắc cần đơn gi¶n hãa thñ tôc hµnh chÝnh, cµng dÔ dµng cho c«ng t¸c qu¶n lý, gi¶m ®−îc c¶ thêi gian lµm viÖc, sè l−îng hå s¬ qu¶n lý, l−u tr÷ vµ biªn chÕ cña bé m¸y, t¹o điều kiện cho NSDĐ làm thủ tục nhanh, cất giữ hồ sơ dễ dàng đơn giản Đến Luật nhà có hiệu lực từ 01/01/2006, Nghị định 95/CP không ®−îc tæ chøc thùc hiÖn Râ rµng lµ LuËt nhµ ë ch−a ®i ®−îc vµo cuéc sèng, t©m lý cña ng−êi d©n lµ ch−a cã GCN QSHN ë còng kh«ng sao, kh«ng ¶nh h−ëng g× tíi thùc quyÒn cña ng−êi së h÷u tµi s¶n lµ nhµ ë T−¬ng tù nh− vËy, quy định Quyết định số 3564/QĐ-UB hay Quyết định số 69/1999/QĐUB UBND Thành phố cấp GCN QSDĐ và QSHN đô thị Hà Nội, quy định Sở Địa chính Nhà đất (sau này là Sở TNMT&NĐ) thụ lý hồ sơ UBND quận huyện trình để thẩm định trình UBND thành phố cấp GCN Mặc dù việc cấp GCN QSDĐ và QSHN đD đ−ợc Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 135 1998, và năm 2001 quy định thuộc thẩm quyền cấp huyện (và t−ơng đ−ơng), nh−ng phải đến cuối năm 2002, UBND Thành phố “ủy quyền” cho cấp quận, huyện Nh− rõ ràng quy định UBND Thành phố là trái luật Đó còng lµ nguyªn nh©n g©y t×nh tr¹ng chËm trÔ cña c«ng t¸c cÊp GCN nh»m x¸c lËp quyÒn vÒ tµi s¶n cña c«ng d©n §iÒu nµy ®−îc thùc tÕ chØ r»ng c«ng t¸c kª khai, ®¨ng ký cÊp GCN ®−îc ®Èy m¹nh, ®D cã GCN, NSD§ buéc ph¶i thực chuyển quyền theo đúng quy định pháp luật Tóm lại: - Các quy định thủ tục hành chính Thành phố còn thiếu khoa học, ch−a đồng bộ, ch−a kịp thời, còn r−ờm rà, phức tạp, là nguyên nhân g©y tÖ n¹n nhòng nhiÔu cña bé m¸y qu¶n lý c¸c cÊp, g©y khã kh¨n cho ng−êi d©n thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô - Do tính thiếu khoa học, thiếu đồng bộ, thiếu kịp thời và thiếu ổn định cña hÖ thèng v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, ng−êi d©n cã t©m lý nghi ngê, thiÕu tin t−ëng vµ kh«ng hîp t¸c víi c¬ quan qu¶n lý vµ chÝnh quyÒn c¸c cÊp triÓn khai thùc hiÖn c¸c c«ng t¸c qu¶n lý - Do tÝnh chÊt thiÕu c−¬ng quyÕt, thiÕu minh b¹ch xö lý vi ph¹m, phân công, đạo, ng−ời dân coi th−ờng pháp luật, nhờn luật (đặc biệt là các hành vi không chấp hành quy định thu hồi đất định xử lý vi ph¹m qu¶n lý SD§) + N¨ng lùc qu¶n lý ®iÒu hµnh cña chÝnh quyÒn c¸c cÊp vµ tæ chøc bé máy QLNN đất đai yếu kém, không đáp ứng đ−ợc yêu cầu thực tiễn Bộ máy quản lý, đội ngũ công chức và hoạt động công vụ là công cụ quan trọng QLNN đất đai Bộ máy quản lý đất đai các cấp thành phố Hà Nội yếu kém chuyên môn, quá đông số l−ợng, chế hoạt động r−ờm rà và không ổn định hệ thống tổ chức Theo quy định Luật tổ chức HĐND và UBND các cấp; theo quy định Luật đất đai (Quy định điều 7) “ UBND các cấp thực quyền đại diện sở hữu đất đai và QLNN đất đai địa ph−ơng theo thẩm quyền quy định luật này” Do tính đặc thù công tác quản lý đất đai, đây là lĩnh vực phức tạp đòi hỏi ng−êi qu¶n lý ph¶i cã kiÕn thøc vÒ ph¸p luËt vµ hiÓu biÕt vÒ kü thuËt Tuy nhiªn gÇn nh− ®a sè c¸n bé Chñ tÞch UBND xD, ph−êng, thÞ trÊn kh«ng cã b»ng cÊp chuyªn m«n, l¹i thiÕu hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt Tham m−u gióp viÖc 136 chủ tịch cấp xD là cán địa chính ph−ờng lại th−ờng không phải là ng−ời sở tại, kinh nghiệm quản lý kém lại không nắm vững lịch sử quản lý đất đai địa ph−ơng Trong đó cấp sở lại là cấp chịu trách nhiệm chính giải các mối quan hệ quản lý NSDĐ (đối t−ợng quản lý) với Nhà n−ớc (đại diÖn së h÷u toµn d©n) V× vËy t¹o t©m lý cña ng−êi d©n ng¹i thùc hiÖn c¸c thñ tục hành chính Một phận cán lDnh đạo các cấp chính quyền Thành phè h¹n chÕ vÒ n¨ng lùc qu¶n lý ®iÒu hµnh vµ kiÕn thøc ph¸p luËt, v× thÕ nhiÒu định hành chính QLNN đất đai đ−ợc ban hành trái quy định ph¸p luËt, lµm ¶nh h−ëng lín tíi uy tÝn cña §¶ng vµ chÝnh quyÒn nh©n d©n (nh− phần trên đD lấy dẫn chứng Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long) Việc triển khai công tác kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ các loại đất trên địa bµn Thµnh phè chËm, tr−íc hÕt thuéc tr¸ch nhiÖm cña bé m¸y chÝnh quyÒn Thành phố và UBND các quận, huyện, ph−ờng, xD trên địa bàn Theo quy định Luật Đất đai (điều 64, 65 Luật đất đai năm 2003), quan quản lý đất đai đ−ợc thành lập thống từ Trung −ơng đến địa ph−ơng Sau Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, Sở Địa chính Nhà đất thành phố đổi tên thành Sở TNMT&NĐ; UBND Thành phố có Quyết định số 203/2004/Q§-UB vÒ viÖc thµnh lËp Phßng TN&MT thuéc UBND c¸c quËn huyện, cán địa chính các ph−ờng xD đảm nhiệm chức quản lý đất ®ai nh− tr−íc ®©y vµ thªm nhiÖm vô qu¶n lý m«i tr−êng Tr−íc thêi ®iÓm n¨m 2004, UBND Thành phố có Quyết định số 12/1999/QĐ-UB “quy định chức nhiệm vụ, cấu tổ chức máy ngành Địa chính Nhà đất Hà Nội” Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội đ−ợc thành lập theo Quyết định số 10/1999/Q§-TTg ngµy 21/01/1999 trªn c¬ së s¸p nhËp së §Þa chÝnh vµ Nhµ đất thành phố các quận, huyện có phòng Địa chính Nhà đất và các xD ph−êng cã c¸n bé §Þa chÝnh N¨m 2001 ë c¸c quËn, huyÖn thµnh lËp Phßng Địa chính Nhà đất, các xD, ph−ờng có cán địa chính Năm 2001 các quận huyện thành lập Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị trên sở sáp nhập Phòng Địa chính - Nhà đất và Phòng Xây dựng và quản lý Đô thị Đến năm 2005 cÊp quËn, huyÖn l¹i t¸ch thµnh Phßng TN&MT vµ Phßng X©y dùng §« thÞ Theo Quyết định số 12/1999/QĐ-UB UBND Thành phố, cấp ph−ờng có cán địa chính, quy định này thực tế không đ−ợc thực Nhìn 137 chung bé m¸y tæ chøc cña ngµnh §Þa chÝnh Hµ Néi (sau nµy lµ ngµnh Tµi nguyên và Môi tr−ờng) ch−a đ−ợc kiện toàn, hoàn thiện từ năm 1995 đến nay, vì ch−a đáp ứng đ−ợc yêu cầu mục tiêu công tác QLNN đất đai đô thị Trình độ chuyên môn cán ngành Địa chính các cấp đD đ−ợc nâng cao nh÷ng n¨m gÇn ®©y Cã tíi trªn 99% sè l−îng c¸n bé cña Së TNMT&NĐ, cán phòng TN&MT các quận huyện có trình độ đại học và trên đại học; trên 60% cán địa chính các ph−ờng có trình độ đại học, số còn lại có trình độ trung học chuyên nghiệp Trong thực tế lực QLNN đội ngũ cán yếu, đặc biệt khâu tham m−u ban hành văn quản lý và kỹ xử lý vụ việc Công tác cán địa chính các ph−ờng xD ổn định hơn, sở vật chất kỹ thuật và trang thiết bị phục vụ công tác ngành đ−ợc trang bị đại nhiều: các tác nghiệp kỹ thuật nh− in, vẽ GCN QSDĐ và QSHN, lục tài liệu địa chính… đ−ợc thực các ph−ơng tiện đại Nh−ng đây lại là khâu yếu và có nhiều tiêu cực phức tạp hệ thống QLNN đất đai thành phố Hà Nội Sù ph©n c«ng, ph©n cÊp gi÷a c¸c c¬ quan qu¶n lý c¸c cÊp cßn chång chÐp kÓ c¶ vÒ thÈm quyÒn vµ chøc n¨ng: tõ n¨m 1997- 2002 c«ng t¸c cÊp GCN QSDĐ và QSHN đô thị Sở Địa chính nhà đất Thành phố trực tiếp thẩm định trình UBND Thành phố cấp GCN Vì khối l−ợng công việc nhiều, tất các phòng ban nghiệp vụ Sở phải tham gia (kể phòng ban không có nghiệp vụ công tác đăng ký thống kê), đó làm chậm tiến độ (khi ủy quyền cho các quận, huyện cấp GCN, Sở đD phải chuyển trả các quận huyện hàng chục ngàn hồ sơ ch−a kịp thụ lý), chất l−ợng thẩm định hồ s¬ kh«ng cao Tõ n¨m 2002 c¸c quËn huyÖn cã thÈm quyÒn lµm thñ tôc cấp GCN QSDĐ, UBND Thành phố có quy định GCN UBND Thành phố cấp, công tác thụ lý hồ sơ giao dịch dân đất đai Sở TNMT&NĐ thô lý gi¶i quyÕt Nh÷ng GCN QSD§ UBND cÊp huyÖn cÊp, c«ng t¸c thô lý hồ sơ giao dịch dân đất đai Phòng TN&MT các quận huyện thụ lý Tình trạng này diễn hoạt động Văn phòng Đăng ký nhà và đất cấp Sở và các Văn phòng Đăng ký nhà và đất cấp quận, huyện Tuy có t¸c dông lµ gi¶m t¶i khèi l−îng c«ng viÖc tËp trung vµo mét ®Çu mèi, gióp c¸c giao dÞch vÒ QSD§ cña ng−êi d©n ®−îc gi¶i quyÕt nhanh h¬n Nh−ng còng 138 g©y sù khã kh¨n phøc t¹p cho c«ng t¸c QLNN cña ngµnh, kh«ng thÓ kÞp thời chỉnh lý biến động trên đồ và hồ sơ địa chính Sù ph©n c«ng, ph©n cÊp qu¶n lý, tæ chøc bé m¸y qu¶n lý cßn chång chÐo, ch−a râ rµng thÓ hiÖn ë viÖc ch−a t¸ch ®−îc gi÷a chøc n¨ng QLNN và chức hoạt động nghiệp, sản xuất, kinh doanh Mặc dù năm 2004 và 2006, UBND Thành phố đD có định thành lập Văn phòng Đăng ký nhà và đất, để thực các chức dịch vụ công đất đai; đD thành lập Sàn Giao dịch BĐS, để tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS Tuy nhiên đây là mô hình thử nghiệm ban đầu và ch−a thể đáp ứng đ−ợc yêu cầu KTTT điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Do đó các hoạt động dịch vụ đất đai còn đ−ợc thả lỏng và ch−a đ−ợc tổ chức thành hệ thống hoạt động theo quy định pháp luật Việc phân công, phân cấp quản lý nh− dẫn đến công tác QLNN không hiệu quả, thiÕu minh b¹ch, bÞ bu«ng láng * * * Cùng với việc đẩy mạnh nghiệp CNH - HĐH đất n−ớc điều kiện KTTT định h−ớng XHCN, tốc độ ĐTH trên địa bàn thành phố Hà Nội năm vừa qua là nhanh và đD đạt đ−ợc thành tựu quan träng §« thÞ Hµ Néi qua mçi giai ®o¹n cã nh÷ng tiÕn bé míi theo h−ớng đẹp hơn, đại và ổn định Có đ−ợc thành nh− là nhờ lDnh đạo Đảng, Nhà n−ớc và phấn đấu nỗ lực toàn thể nhân dân thủ đô Hà Nội; lĩnh vực quản lý đất đai đô thị Ch−ơng Luận án đD tổng hợp chi tiết, toàn diện thực trạng công tác QLNN đất đai trên địa bàn Thành phố giai đoạn từ năm 1988 đến năm 2006 ĐD tập trung sâu lý giải phân tích kết hoạt động quản lý giai đoạn từ năm 1993-2003 là giai đoạn sôi động quan hệ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội Thông qua kết đạt đ−ợc, đ−ợc thể hệ thống số liệu đD thu thập tổng hợp, đ−ợc trình bày có hệ thống tiết 2.2, có thể đánh giá khối l−ợng công việc QLNN đất đai Hà Nội đD đ−ợc thực là lớn Tuy 139 nhiên hiệu công tác quản lý còn thấp, tài nguyên đất đai ch−a đ−ợc khai thác sử dụng có hiệu quả, nhiều diện tích đất còn sử dụng ch−a đúng mục đích, đóng góp nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế xD hội cña Thµnh phè cßn rÊt khiªm tèn so víi tiÒm n¨ng Trong ch−¬ng 2, luËn ¸n còng ®D ph©n tÝch vµ lµm næi bËt c¸c mÆt h¹n chÕ, yÕu kÐm c¬ b¶n QLNN đất đai Hà Nội, qua đó rõ nguyên nhân và xúc tình trạng đó; xác định vấn đề bách nằm hai nội dung: chế chính sách và máy quản lí Đây là sở quan trọng để nghiên cứu đề xuất số định h−ớng và giải pháp nhằm tăng c−ờng vai trò QLNN đất đai quá trình ĐTH thành phố Hà Nội nói riêng và n−ớc nói chung Những thành tựu đạt đ−ợc là đáng tự hào, nh−ng thiếu sót, yếu kém cần phải có quan tâm nghiêm túc để có kế hoạch, biện pháp giải quyết, khắc phục Những nội dung kiến nghị số định h−ớng và giải pháp để tăng c−ờng công tác QLNN đất đai đô thị quá trình đô thị hóa thành phố Hà Nội đ−ợc trình bày ch−ơng cña luËn ¸n 140 CHƯƠNG ðỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CƠ BẢN TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI ðẤT ðAI Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI ë phÇn 1.1.2 LuËn ¸n ®D lý gi¶i v× (hay sù cÇn thiÕt) ph¶i t¨ng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH Phần 1.2.1 Luận án đD làm rõ vai trò QLNN đất đai thông qua các chức năng, nhiệm vụ Nhà n−ớc thể các nội dung QLNN đất đai Tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai chính là nâng cao hiệu quản lý Nhà n−ớc lên tầm cao hơn, đặc biệt là hiệu mÆt kinh tÕ Để đạt đ−ợc mục tiêu phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2010 nh− nội dung Nghị đại hội Đảng Thành phố lần thứ XIV đề ra: “Thành phố phải chủ động sáng tạo phát huy tiềm nguồn lực đẩy mạnh quá trình CNH - H§H, §TH vµ héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, xD héi toµn diÖn bÒn v÷ng ”, thùc hiÖn vai trß “®Çu nDo chÝnh trÞ - hµnh chÝnh quèc gia, trung t©m lín vÒ v¨n ho¸ khoa häc, gi¸o dôc, kinh tÕ vµ giao dÞch quèc tÕ cña c¶ n−íc’’ §Õn n¨m 2020 “X©y dùng Hµ Néi trë thµnh mét thµnh phố đại, trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa khoa hoc kỹ thuật n−ớc, t−ơng ứng với Thủ đô n−ớc 100 triệu dân” [71-57] Quản lý và sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai quá trình xây dựng và phát triển đô thị thủ đô Hà Nội là nhiệm vụ quan trọng hệ thống chính trị Phát huy thành tựu đD đạt đ−ợc công tác QLNN đất đai năm vừa qua, nghiêm túc nghiên cứu, đánh giá nguyên nhân gây phát triển thiếu cân đối, ch−a phát huy đ−ợc tiềm năng, −u Thủ đô Cụ thể là chất l−ợng phát triển kinh tế còn ch−a cao; ®Çu t− cßn dµn tr¶i; vai trß c¸c ngµnh kinh tÕ chñ lùc ch−a râ nÐt; c«ng tác quản lý đô thị còn nhiều mặt hạn chế; hạ tầng sở Thủ đô ch−a theo kịp yêu cầu phát triển và tốc độ tăng dân c−; quản lý thị tr−ờng BĐS, là thị tr−ờng đất đai còn yếu; quản lý xây dựng, quản lí trật tự giao thông 141 chuyÓn biÕn chËm; c«ng t¸c GPMB vÉn khã kh¨n tr× trÖ… lµ tr¸ch nhiÖm cña nhiều cấp, ngành TW và Hà Nội, đó có trách nhiệm hoạt động QLNN đất đai đô thị quá trình ĐTH Việc nghiên cứu, đề xuất định h−íng SD§, ®−a nh÷ng gi¶i ph¸p t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc đất đai thành phố Hà Nội năm tới là nội dung quan trọng và là yêu cầu đ−ợc đặt cần thiết Trong đó cần có đổi c¬ b¶n vÒ t− duy, vÒ nhËn thøc cña chÝnh nh÷ng ng−êi bé m¸y quản lý, cần xác định rõ QLNN đất đai phải trên sở KTTT mà đất đai là hàng hoá đặc biệt Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, có nhiều nhà đầu t− n−ớc ngoài tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh Việt Nam, vì QLNN đất đai phải phù hợp với các quan hệ kinh tÕ thÕ giíi, kh«ng ph¶i vµ kh«ng thÓ tiÕn hµnh qu¶n lý b»ng h×nh thøc áp đặt phía Nhà n−ớc (mệnh lệnh hành chính) 3.1 Dù b¸o vÒ sù ph¸t triÓn cña thµnh phè Hµ Néi vµ xu h−íng biÕn động đất đô thị quá trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 3.1.1 Dự báo phát triển thành phố Hà Nội đến năm 2020 Về mục tiêu chiến l−ợc phát triển thủ đô Hà Nội đD đ−ợc xác định rõ NghÞ quyÕt sè 15/12/2000 cña Bé ChÝnh trÞ: "ChiÕn l−îc ph¸t triÓn kinh tế - xD hội Thủ đô phải đ−ợc xây dựng và thực mối quan hệ h÷u c¬ víi x©y dùng, triÓn khai chiÕn l−îc ph¸t triÓn kinh tÕ - xD héi vïng vµ n−ớc…" (62 - 9) Từ định h−ớng này, chiến l−ợc phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, đD xác định Hà Nội là đô thị trung tâm, có vị trí quan trọng đặc biệt hệ thống đô thị Việt Nam Nghị Đại hội Đảng lần thứ X đD định h−ớng phát triển đất n−ớc là thực CNH - HĐH Phấn đấu đến năm 2020 n−ớc ta trở thành n−ớc công nghiệp theo h−ớng đại, đó Hà Nội giữ vai trò tiên phong Đặc biệt từ trung tuÇn th¸ng 11 n¨m 2006 ViÖt Nam trë thµnh thµnh viªn chÝnh thøc cña Tæ chøc Th−¬ng m¹i thÕ giíi (WTO), Hµ Néi cÇn ph¶i tiÕn hµnh nghiªn cøu và đ−a đ−ợc chiến l−ợc phát triển phù hợp, đủ sức cạnh tranh với các đô thị tiên tiến khu vực và giới, xứng đáng với vị Thủ đô đất n−íc 100 triÖu d©n vµo n¨m 2020 142 C¸c chØ tiªu ph¸t triÓn cña Hµ Néi cô thÓ nh− sau: * Về không gian: theo quy hoạch đô thị Hà Nội đ−ợc Chính phủ phê duyệt vào đầu năm 2006, Hà Nội là đô thị trung tâm vùng thủ đô Hà Néi gåm c¸c tØnh, thµnh phè: Hµ T©y, Hoµ B×nh, VÜnh Phóc, B¾c Ninh, H−ng Yên, Hải D−ơng, Hà Nam - tổng diện tích vùng thủ đô Hà Nội là 17377km2 (bằng khoảng 4,6% diện tích n−ớc) Trong vùng thủ đô Hà Nội có 87 đô thị và 1321 xD §« thÞ trung t©m Hµ Néi sÏ ®−îc ph¸t triÓn më réng ë c¶ hai phÝa bê sông Hồng - phía Nam sông Hồng đ−ợc phát triển mở rộng để liên kết với các dự án phát triển đô thị tỉnh Hà Tây H−íng ph¸t triÓn vÒ phÝa b¾c s«ng Hång sÏ më réng c¸c khu c«ng nghiệp và khu chế xuất cùng với xây dựng số khu đô thị để đảm bảo liªn kÕt víi c¸c tØnh B¾c Giang, B¾c Ninh, H¶i Phßng, H¶i D−¬ng, H−ng Yªn Khu đô thị bắc sông Hồng trở thành trung tâm công nghiệp - th−ơng mại dịch vụ đồng và đại Hà Nội Hiện UBND Thành phố giao cho các ngành nghiên cứu để trình Chính phủ, Quốc hội điều chỉnh ranh giới hành chính thủ đô Hà Nội, nhằm đảm bảo quy mô phát triển đô thị trung tâm t−ơng xứng với thủ đô các n−ớc khu vực và cân các đô thị vệ tinh vùng * Về sử dụng đất: Tốc độ ĐTH đ−ợc đẩy mạnh và theo đó diện tích đất đô thị biến động tăng nhanh, đất đô thị Hà Nội đ−ợc phân các vùng h¹n chÕ ph¸t triÓn, vïng ph¸t triÓn më réng vµ vïng ph¸t triÓn x©y dùng míi Đảm bảo tiêu SDĐ đô thị trung tâm Hà Nội đến năm 2020 đạt tiêu chuẩn b×nh qu©n 100 m2/ng−êi * Về kinh tế: cấu kinh tế vùng Thủ đô đ−ợc xác định là th−ơng mại dÞch vô 44%, c«ng nghiÖp x©y dùng 39,3 %, n«ng l©m nghiÖp 16,7% PhÊn đấu tỉ trọng tổng sản phẩm GDP vùng thủ đô Hà Nội chiếm 15% n−ớc (trong đó đô thị trung tâm Hà Nội chiếm 8,5% - 9%), đảm bảo thu nhập GDP bình quân đầu ng−ời 500USD/năm (riêng đô thị trung tâm là 2000USD/năm) Cơ cấu kinh tế đô thị trung tâm Hà Nội đ−ợc xác định chuyển dịch theo h−íng: 143 - DÞch vô th−¬ng m¹i n¨m 2010 lµ 52%, n¨m 2020 lµ 50-51% - C«ng nghiÖp vµ x©y dùng n¨m 2010 lµ 47%, n¨m 2020 lµ 48% - N«ng l©m ng− nghiÖp n¨m 2010 lµ 1-1,5%, n¨m 2020 lµ <1% * Về dân số: phát triển dân số Hà Nội đ−ợc định h−ớng trên sở quan điểm dân số phát triển ổn định, thể hài hoà tăng tr−ởng kinh tế và tiến xD hội, tạo tiền đề cho phát triển bền vững Phát triển dân số đôi víi chÊt l−îng d©n sè vµ chÊt l−îng nguån nh©n lùc §Õn n¨m 2020 tæng tØ xuất sinh là 1,8; tổng dân số đô thị trung tâm Hà Nội từ 3,3-3,5 triệu (thực tế đến hết năm 2006 −ớc tính đD đạt 3,3 triệu dân) Số ng−ời độ tuổi lao động chiếm từ 60-65% dân số; tăng tỉ lệ dân số đô thị trung tâm lên đến 80%, gi¶m tØ lÖ d©n sè n«ng nghiÖp n«ng th«n §iÒu chØnh hîp lý nguån nhËp c− phát triển đồng các đô thị vệ tinh vùng thủ đô Hà Nội, gắn với viÖc ph¸t triÓn c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt ë khu vùc d« thÞ ph¸t triÓn Theo định h−ớng phát triển dân số đ−ợc xác định quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020, dân số đô thị Hà Nội phát triển là 4,5-5 triệu ng−ời, đó đô thị trung tâm Hà Nội có số dân là 2,5 triệu ng−ời; riêng khu vực h¹n chÕ ph¸t triÓn tõ vµnh ®ai trë vµo trung t©m ph¶i gi¶m xuèng chØ cßn khoảng 800.000 ng−ời Tổng dân số vùng thủ đô Hà Nội khoảng từ 11,5-12 triÖu ng−êi 3.1.2 Dự báo xu h−ớng biến động đất đai thành phố Hà Nội thêi gian tíi Căn mục tiêu phát triển Thủ đô theo h−ớng CNH - HĐH, quy hoạch phát triển kinh tế xD hội thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Trên së quy ho¹ch chung ®−îc ChÝnh phñ phª duyÖt, UBND thµnh phè Hµ Néi còng ®D x©y dùng quy ho¹ch ®iÒu chØnh quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ xD héi thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001- 2010 vào tháng năm 2001 Theo quy ho¹ch chung ®−îc ChÝnh phñ phª duyÖt, quy ho¹ch SD§ thµnh phè Hµ Néi chia lµm khu vùc: ⟨1⟩ Khu h¹n chÕ ph¸t triÓn: (h÷u ng¹n s«ng Hång- bao gåm c¸c ph−êng thuéc quËn néi thµnh cò tr−íc n¨m 1996- Ba §×nh; Hoµn KiÕm; Hai Bµ Tr−ng; §èng §a)- víi quy m« diÖn tÝch 3.458,7 144 ⟨2⟩ Khu vùc më réng: (h÷u ng¹n s«ng Hång) víi diÖn tÝch 54,7 (vµo n¨m 2005) vµ diÖn tÝch 8.722,7 (vµo n¨m 2020) ⟨3⟩ Khu vùc ph¸t triÓn x©y dùng míi: (b¾c s«ng Hång) víi diÖn tÝch 7.145 (vµo n¨m 2005) vµ diÖn tÝch 12.820 (vµo n¨m 2020) Giai ®o¹n 1998-2005, Thñ t−íng ChÝnh phñ ®D phª duyÖt kÕ ho¹ch chuyÓn đổi 6.310 đất canh tác sang xây dựng đô thị trên địa bàn Hà Nội * Đối với khu vực hạn chế phát triển (các khu đất nội thành có): ph−ơng h−ớng SDĐ là triệt để khai thác quỹ đất có, đặc biệt là quỹ đất ch−a sử dụng quỹ đất sử dụng sai mục đích, kém hiệu cần thu hồi (của các tổ chức, cá nhân SDĐ trái quy định pháp luật, SDĐ kém hiệu quả) vào mục đích cải tạo, phát triển xây dựng đô thị; nh−ng phải đảm bảo nguyên tắc là: - H¹n chÕ hoÆc cÊm x©y dùng c«ng tr×nh cao tÇng ë mét sè khu vùc néi thị (chú ý đặc biệt đến các khu phố cổ) - Giảm mật độ c− trú bình quân, chú trọng giảm mật độ các khu phố cò, phè cæ xuèng cßn 600 ngµn d©n - Giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, không gian công céng vµ diÖn tÝch giao th«ng tÜnh - Khai thác và sử dụng triệt để, có hiệu quỹ đất có (biện pháp cã thÓ lµ t¨ng hÖ sè SD§ t¹i c¸c khu d©n c− lªn 0,6- lÇn) * Đối với các khu đô thị vùng ven đô (khu vực mở rộng) bao gồm phÝa h÷u ng¹n vµ t¶ ng¹n s«ng Hång Thµnh phè trung t©m ®−îc më réng vùng ven đô - PhÝa h÷u ng¹n s«ng Hång, khu vùc më réng gåm phÝa t©y b¾c thuéc huyÖn Tõ Liªm, quËn T©y Hå, quËn CÇu GiÊy, quËn Thanh Xu©n vµ huyÖn Thanh Tr× vµ phÝa nam thuéc huyÖn Thanh Tr× - PhÝa t¶ ng¹n s«ng Hång: khu vùc ph¸t triÓn míi gåm phÝa b¾c cÇu Thăng Long xung quanh đầm Vân Trì, huyện Đông Anh Phía đông bắc và đông khu vực Gia Lâm- Sài Đồng- Yên Viên (quận Long Biên) * Đối với các đô thị đối trọng - Khu vực đất xây dựng chuỗi đô thị đối trọng bao gồm chuỗi đô thị Miếu Môn- Xuân Mai- Hoà Lạc- Sơn Tây, các khu đất này tập trung phía 145 t©y s©n bay MiÕu M«n, b¸m trôc ®−êng 21A T¹i Xu©n Mai ë phÝa b¾c vµ nam quèc lé T¹i Hoµ L¹c ë phÝa ®−êng 21A tõ Phó MDn tíi b¾c ngD ba Hoµ L¹c vµ t¹i S¬n T©y däc theo ®−êng 84 ®i Ba V× (tíi Xu©n Khanh) - Đất xây dựng cụm Sóc Sơn - Xuân Hòa - Phúc Yên gồm đất xung quanh Hồ Đại Lải, dọc chân núi Thằn Lằn, mở rộng thị xD Phúc Yên xuống phía đông nam c¹nh quèc lé 2, më réng thÞ trÊn Sãc S¬n xuèng phÝa nam vµ phÝa b¾c däc quèc lé Theo qui hoạch phát triển kinh tế xD hội thủ đô Hà Nội (quy hoạch điều chØnh) giai ®o¹n 2001- 2010, ph−¬ng ¸n quy ho¹ch SD§ n¨m 2010 ®−îc dù b¸o nh− sau: - §Êt n«ng nghiÖp: trªn c¬ së môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ n«ng nghiÖp Thủ đô theo h−ớng nông nghiệp đô thị- sinh thái; gắn ĐTH với xây dựng nông thôn theo h−ớng văn hoá, bền vững đảm bảo môi tr−ờng sinh thái, dần xoá bỏ ranh giới đô thị và nông thôn Theo xu ĐTH mạnh mẽ nh− và còn cao năm tới, diện tích đất nông nghiệp biến động lớn để phát triển đô thị Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp giảm 1.781 so với năm 2000, còn lại 33.446 Cụ thể: đất trồng cây hàng năm còn 25.234 ha; đất v−ờn tạp còn 13 ha; đất trồng cây lâu năm còn 4.734 ha, đất có đồng cỏ chăn nuôi còn 2.819 - Đất lâm nghiệp: trên sở mục tiêu phát triển diện tích đất cây xanh thành phố; quy hoạch đất lâm nghiệp cho năm 2010 đ−ợc xây dựng mở rộng diện tích biện pháp đẩy nhanh trồng rừng phủ xanh đất trống đồi núi trọc (tập trung huyện Sóc Sơn)- diện tích đất lâm nghiệp đ−ợc dự b¸o lµ 7.703 t¨ng 1,6 so víi n¨m 2000 - §Êt khu d©n c− n«ng th«n: theo dù b¸o, nÕu gi÷ ®−îc tØ lÖ t¨ng d©n sè tự nhiên mức trên d−ới 1% nh− nay, mức tăng dân số học từ 2,5 đến 2,7%/năm theo tốc độ thị thị hoá Đến năm 2010 dân số nông thôn, ngoại thµnh Hµ Néi lµ 1.120.900 ng−êi, t¨ng 145.480 ngµn ng−êi, t−¬ng ®−¬ng víi 34.625 hộ Diện tích đất nông thôn là 7.909 ha, giảm 908 so với năm 2000 Diện tích đất khu dân c− nông thôn đến năm 2010 là 13.826 146 - Đất đô thị: theo số liệu dự báo, đến năm 2010 dân số đô thị Hà Nội là 2.079.100 ng−ời, tăng 531.600 ng−ời so với năm 2000 Để đảm bảo nhu cầu nh− hoạt động kinh tế chính trị, xD hội Thủ đô, diện tích đất đô thị Hà Nội là 22.807 ha, tăng 12.951 so với năm 2000 - Đất xây dựng: đến năm 2010 diện tích đất xây dựng tăng 5.151 ha, so với năm 2000 nâng diện tích đất xây dựng thành 10.586 - Đất giao thông: đến năm 2010 diện tích đất giao thông là 9.089 tăng 3.470ha - Đất thuỷ lợi và mặt n−ớc chuyên dùng: năm 2010 diện tích đất thủy lîi vµ mÆt n−íc chuyªn dïng cña Thµnh phè lµ 6.203 t¨ng 618ha so víi n¨m 2000 - §Êt di tÝch lÞch sö v¨n ho¸: n¨m 2010 diÖn tÝch lµ 262 (tuy nhiªn cã kho¶ng 665 ®−îc khoanh l¹i n»m khu vùc b¶o vÖ t«n t¹o c¸c di tÝch) - §Êt an ninh quèc phßng: diÖn tÝch 2090 t¨ng 29 so víi n¨m 2000 - §Êt khai th¸c kho¸ng s¶n vµ nguyªn vËt liÖu diÖn tÝch 375 t¨ng 11 so víi n¨m 2000 - Đất nghĩa trang nghĩa địa: có diện tích 805 tăng 53 so với năm 2000 - Đất chuyên dùng khác: có diện tích 369 (chủ yếu đ−ợc sử dụng để xử lý các chất thải rắn, bDi chôn lấp phế thải đô thị- tăng 63 so với năm 2000 - §Êt ch−a sö dông: 7.385 gi¶m 2.929 so víi n¨m 2000 Theo quy hoạch tổng thể phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đ−ợc phê duyệt Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, số tiêu SDĐ đ−ợc dự báo theo văn này là: diện tích đất đô thị là 25.000 ha, đất đô thị bình quân 100m2/ng−ời; đó đất giao thông là 25m2/ng−ời; đất công viên cây xanh, thể dục thể thao 18m2/ng−ời; đất xây dựng các công trình công cộng là 5m2/ng−ời Tại các vùng ven đô hình thành vành đai xanh rộng tõ 1- km t¹o ®iÒu kiÖn c©n b»ng m«i tr−êng sinh th¸i cña Thµnh phè Ph−ơng án sử dụng, nhu cầu SDĐ đô thị trên địa bàn thành phố Hà nội đ−ợc dù b¸o nh− sau: (BiÓu 3.1) 147 Biểu 3.1 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà nội STT I 1.1 1.2 1.3 II 2.1 2.2 III Dù b¸o các khu vực đô thị §« thÞ Hµ Néi ph¸t triÓn Thµnh phè Hµ Néi trung t©m Khu vùc h¹n chÕ ph¸t triÓn Khu vùc më réng h÷u ng¹n s«ng Hång Khu ph¸t triÓn míi b¾c s«ng Hång Chuỗi và cụm đô thị xung quanh Chuỗi đô thị Miếu M«n- Xu©n Mai- Hoµ L¹c- S¬n T©y Cụm đô thị Sóc SơnXuân Hoà- Đại LảiPhúc Yên Các đô thị khác (Bắc Ninh, Tõ S¬n, Nh− Quúnh, Phè Nèi, Th¾ng TrÝ, Phó Xuyªn 2005 2020 Qui mô đất (ha) Quy mô đất (ha) 24.600,0 56.000,0 12.110,0 25.000,0 3.458,7 3.458,7 5.417,0 8.722,0 3.234,0 12.820,0 7.500,0 24.500,00 6.000,0 1.500,0 2.500,0 Ghi chó 17.000,0 Thuéc tØnh Hµ T©y vµ Hoµ B×nh 7.500,0 Thuéc Hµ Néi vµ B¾c Ninh 6.500-12.000,0 Thuéc c¸c tØnh B¾c Ninh, VÜnh Phóc, Hµ T©y, H−ng Yªn Nguồn: Quy hoạch chung định h−ớng phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2020 – năm 1998 Tóm lại: Xu h−ớng biến động đất đô thị năm tới thành phố Hà Nội tăng lên, theo h−ớng đất nông nghiệp bị thu hồi, chuyển sang đất đô thị tăng lên nhanh; đó diện tích đất đô thị và diện tích đất xây dựng tăng nhanh hơn, tính tất yếu khách quan quá trình ĐTH- dân c− đô thị tăng lên kéo theo nhu cầu đất đô thị tăng lên Giá đất đô thị trên địa bàn Thành phố không có biến động đột biến vì các lý sau: 148 - Quỹ đất đô thị (do t− nhân quản lý và đD đ−ợc cấp GCN) đD ổn định, v× vËy kh¶ n¨ng cung cña nguån B§S nµy dï lµ giíi h¹n nh−ng còng cã thÓ đáp ứng đ−ợc nhu cầu thời gian - Theo quy định Luật đất đai, Nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đấu thầu(điều 58 - Luật đất đai n¨m 2003) §©y lµ xu h−íng ph¸t triÓn tÊt yÕu theo quy luËt cña nÒn KTTT, ¶nh h−ëng cña viÖc ViÖt Nam ®D lµ thµnh viªn chÝnh thøc cña WTO; diÖn tích đất đô thị biến động tăng theo kế hoạch phát triển đô thị đD đ−ợc phê duyệt, là nguồn cung chủ yếu cho nhu cầu dân c− đô thị Với ng−êi nhËp c− §TH, hä ®−îc trùc tiÕp tham gia thÞ tr−êng B§S qua ph−¬ng thức đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án, nhận chuyển QSDĐ từ nhµ ®Çu t− kinh doanh B§S Kh«ng cßn c¬ chÕ xin, cho kiÓu quan liªu, bao cÊp, giíi ®Çu c¬ sÏ Ýt cã c¬ héi thao tóng thÞ tr−êng B§S nµy MÆt kh¸c nhu cÇu diện tích đất để đầu t− cho xây dựng các công trình phục vụ phát triển th−ơng m¹i dÞch vô vµ v¨n phßng sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh, c¸c nhµ ®Çu t− n−íc ngoµi cã nhiều hội tham gia đầu t− Hà Nội, là yếu tố quan trọng để thị tr−ờng BĐS tho¸t khái t×nh tr¹ng trÇm l¾ng võa qua Do xu ĐTH, hình thức phát triển nhà chung c− cao tầng để giải nhu cầu nhà đô thị cho dân c− đô thị, là giải pháp mang tính bất khả kháng, l−ợng BĐS là QSDĐ để xây nhà dạng biệt thự nhà v−ờn không nhiều Vì tâm lý cña ®a sè nh÷ng ng−êi cã nhu cÇu vÒ nhµ ë sÏ lùa chän h×nh thøc mua B§S lµ c¸c c¨n hé chung c− (kÓ c¶ mét sè ng−êi cã thu nhËp cao, lùa chän c¨n hé chung c− cao cấp các khu đô thị trung tâm, có HTKT đại- nh− các khu nhà chung c− mét sè phè lín cña Hµ Néi hiÖn nay, sÏ lµ gi¶i ph¸p ®−îc −u tiªn) Trong vµi ba n¨m ®Çu, ¶nh h−ëng cña viÖc ViÖt Nam gia nhËp WTO giá BĐS khu vực đô thị Hà Nội có thể có biến động nhỏ (ví dụ nh− giá v¨n phßng cho thuª hoÆc nhµ ë chung c− cao cÊp) Nguån cÇu sÏ t¨ng, mét số nhà đầu t− n−ớc ngoài mua BĐS để giải chỗ Văn phòng làm viÖc, hoÆc ViÖt KiÒu ë n−íc ngoµi ®Çu t− vÒ n−íc mua B§S Nh−ng gi¸ c¶ BĐS là QSDĐ không thể có biến động tăng giá đột biến trở lại Giá các hộ các khu chung c− đại có khả tăng lên yếu tố tâm lý vµ tr−ît gi¸ (tØ lÖ l¹m ph¸t t¨ng) VÒ phÝa Nhµ n−íc, víi viÖc n−íc ta gia nhËp Tæ chøc Th−¬ng m¹i thÕ giíi (WTO), tøc lµ chÊp nhËn nÒn kinh tÕ n−íc ta vËn hµnh mét thÓ chÕ 149 kinh tÕ toµn cÇu thÞ tr−êng ®iÒu tiÕt Mét nh÷ng cam kÕt rÊt quan träng cña ViÖt Nam ®¨ng ký gia nhËp WTO lµ lµm lµnh m¹nh ho¸ nÒn kinh tế Các thông tin kinh tế cần đ−ợc công khai và mục tiêu đấu tranh chống tham nhũng đ−ợc thúc đẩy mạnh, để thực đ−ợc các cam kết gia nhập WTO Để đáp ứng yêu cầu tình hình phát triển kinh tế xD hội Thủ đô, chắn việc xử lý các vi phạm pháp luật quản lý SDĐ đ−ợc tiến hành liệt, hiệu hơn, đó quĩ đất để bổ xung cho nguồn cung BĐS tăng lên đáng kể (hàng ngàn đất đ−ợc tái đ−a vào sử dụng, kiên thu hồi đất các tổ chức SDĐ vi phạm pháp luật quản lý SDĐ) Diện tích đất phải thu hồi (do lý do: thu hồi kế hoạch phát triển đô thị và thu håi xö lý vi ph¹m) rÊt lín, sÏ tiÕp tôc t¹o nh÷ng phøc t¹p, c¨ng th¼ng quan hệ xD hội Vì chính sách bồi th−ờng hỗ trợ GPMB thu hồi đất có thay đổi lớn theo h−ớng rõ ràng và minh bạch hơn, Nh−ng để có thay đổi đó, đòi hỏi phải làm rõ quyền và nghĩa vụ NSDĐ nh− Nhà n−ớc NSDĐ không tham gia vào việc thực chính sách đất đai với t− cách đối t−îng bÞ qu¶n lý, mµ cßn lµ víi t− c¸ch tham gia x©y dùng chÝnh s¸ch vµ qu¶n lý thực với t− cách đồng sở hữu đất đai 3.2 Định h−ớng tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 3.2.1 Đổi chế hoạt động quản lý nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá N−íc ta ®D trë thµnh thµnh viªn chÝnh thøc cña Tæ chøc Th−¬ng m¹i Thế giới (TWO), định h−ớng chủ đạo quản lý Nhà n−ớc đất đai hoạt động quản lý phải đ−ợc đặt môi tr−ờng kinh tế chủ đạo là KTTT Kh«ng thÓ sö dông ph−¬ng ph¸p qu¶n lý hµnh chÝnh mÖnh lÖnh quyÒn uy mét phÝa, nh− ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ chØ huy tËp trung quan liêu bao cấp Đất đai KTTT là loại hàng hoá đặc biệt (theo quy định pháp luật n−ớc ta đó là hàng hoá QSDĐ), thị tr−ờng đất đai là thị tr−ờng quan trọng thị tr−ờng BĐS Vì chế hoạt động QLNN đất đai phải thể đ−ợc tính chất Nhà n−ớc vừa là chñ thÓ qu¶n lý, võa lµ mét bªn trùc tiÕp tham gia vËn hµnh thÞ tr−êng, cã ý nghÜa v« cïng quan träng 150 Tiến trình ĐTH điều kiện KTTT đòi hỏi hoạt động QLNN đất đai cần đ−ợc đổi cho phù hợp, theo định h−ớng Nhà n−ớc điều hành, giám sát các quan hệ đất đai xD hội pháp luật và là trọng tài giải các quan hệ đất đai thị tr−ờng - cụ thể: 1- Cần tách các quan hoạt động sản xuất kinh doanh lĩnh vực liên quan đến đất đai, BĐS, khỏi hoạt động quản lý Nhà n−ớc Hình thành và phát triển rộng rDi hệ thống dịch vụ đất đai, hệ thống kinh doanh dịch vụ BĐS (trong đó đất đai là hàng hoá có giá trị giao dịch lớn nhất) hoạt động theo luật kinh doanh B§S Tõ ngµy 01/01/2007, LuËt kinh doanh B§S cã hiÖu lùc thi hµnh Theo quy định điều Luật, các hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Mục điều quy định các nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; mục điều quy định các nội dung hoạt động kinh doanh BĐS Các hoạt động này tr−ớc đây phải các tổ chức đ−ợc Nhà n−ớc thành lập và cho phép hoạt động lĩnh vực cụ thể theo chức nhiệm vụ đ−ợc giao Tuy nhiên ngoài nội dung đD nêu trên, để đảm bảo cho thị tr−ờng BĐS hoạt động, còn có nhiều hoạt động hỗ trợ khác các tổ chức và cá nhân hoạt động khuôn khổ đ−ợc pháp luật cho phép nh−: đo đạc để xác định diện tích đất đai, nhà cửa công trình tham gia thị tr−ờng BĐS; hoạt động công chứng, chứng thực BĐS và giao dịch BĐS (công chứng hợp đồng chuyển QSDĐ, công chứng tài sản là nhà cửa, công trình trên đất hay gắn liền với QSDĐ; công chứng chứng thực chấp BĐS) Các hoạt động trên không đ−ợc quy định là hoạt động kinh doanh hoạt động dịch vụ kinh doanh BĐS, nh−ng lại là hoạt động không thể thiếu giao dịch kinh doanh B§S C¸c ¸ch t¾c, tr× trÖ cña thÞ tr−êng B§S hiÖn nay, cã mét phÇn rÊt quan trọng từ hoạt động này Vì vậy, toàn hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động phối hợp, hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS cần phải tách khỏi máy quản lý hành chính Nhà n−ớc và hoạt động độc lập theo luËt, thÞ tr−êng ®iÒu tiÕt, chi phèi CÇn chÊm døt t×nh tr¹ng hiÖn Nhµ n−ớc hầu nh− thực toàn các khâu công việc (vừa đá bóng vừa thổi còi) 151 g©y nªn t×nh tr¹ng ¸ch t¾c, tr× trÖ ¶nh h−ëng tíi giao dÞch B§S cña ng−êi d©n (do khèi l−îng c«ng viÖc lín, thñ tôc phèi hîp gi÷a c¸c c¬ quan r−êm rµ ), lµm ph×nh to bé m¸y hµnh chÝnh h−ëng l−¬ng ng©n s¸ch vµ ph¸t sinh bÖnh quan liªu tiêu cực Khi các hoạt động đD nêu trên đ−ợc tách hoàn toàn khỏi hệ thống qu¶n lý hµnh chÝnh, nh÷ng c¸ nh©n, tæ chøc cã nguyÖn väng tham gia c¸c ho¹t động dịch vụ và t− vấn BĐS, tham gia các hoạt động kinh doanh BĐS cần ®¨ng ký víi Nhµ n−íc vµ tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc ph¸p luËt Nhµ n−íc võa gi¶m gánh nặng khối l−ợng công việc, đồng thời có thêm nguồn thu cho ngân sách; công dân tham gia giao dịch BĐS có thêm nhiều điều kiện để lựa chọn và giảm ®−îc thêi gian tiÕn hµnh thùc hiÖn c¸c giao dÞch 2- Thực bình ổn giá đất chính sách giá Giá đất cần phải thÞ tr−êng ®iÒu tiÕt theo quy luËt cung cÇu, quy luËt gi¸ trÞ vµ c¸c quy luËt thị tr−ờng khác Nhà n−ớc không nên quy định giá đất và cần bỏ chế độ hai gi¸ nh− hiÖn phần 2.2.1.3, luận án đD trình bày thực trạng hoạt động thị tr−ờng BĐS Hà Nội Giá đất Hà Nội nói riêng và n−ớc nói chung chứa đựng yếu tố ổn định trầm trọng và có diễn biến phức tạp Nguyên nhân chính gây nên ổn định giá đất có nhiều nh−: đầu đất đai (ảnh h−ởng lớn đến tính ổn định giá đất trên thị tr−ờng), và vì lợi ích cá nhân, các nhà đầu gây đợt “sốt đất” ảo, đẩy giá đất lên cao, tạo ổn định kinh tế; hoạt động kinh doanh BĐS thiếu c«ng khai, thiÕu minh b¹ch, thÞ tr−êng ngÇm lµ chñ yÕu (giai ®o¹n tr−íc Luật đất đai có hiệu lực từ 01/7/2004) Giá đất trên thị tr−ờng không ổn định v× c¸c lý sau: Do c¸c giao dÞch chuyÓn QSD§ lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c c¸ nh©n víi nhau, Nhµ n−íc kh«ng kiÓm so¸t ®−îc; ¶nh h−ëng cña c¬ chÕ xin cho ®Çu t− kinh doanh B§S mµ nguyªn nh©n chÝnh lµ c¬ chÕ chÝnh s¸ch, t¹o sù thiếu công khai minh bạch xác định mức tiền SDĐ các doanh nghiệp phải nộp đ−ợc Nhà n−ớc giao đất thực dự án đầu t−; công tác đăng ký tài sản cho cá nhân, tổ chức (trong đó đăng ký để cấp GCN QSDĐ là chủ 152 yÕu) cña bé m¸y nhµ n−íc ®−îc tiÕn hµnh qu¸ chËm vµ kÐo dµi, g©y trë ng¹i cho c¸c bªn tham gia giao dÞch (thiÕu hå s¬ ph¸p lý cã nhu cÇu giao dịch) và cản trở cho hoạt động quản lý Nhà n−ớc; thiếu thông tin thị tr−êng B§S cho nªn nh÷ng ng−êi tham gia giao dÞch chÞu ¶nh h−ëng rÊt lín yếu tố tâm lý từ các tác động kích cầu ảo, gây khan hiếm, đẩy giá lên cao cña giíi ®Çu c¬; hiÖu lùc cña bé m¸y QLNN yÕu kÐm, kh«ng qu¶n lý ®−îc c¸c diÔn biÕn gi¸ c¶ trªn thÞ tr−êng B§S Nguyªn nh©n quan träng nhÊt cña thiếu ổn định giá đất chính là từ chính sách quy định giá đất Nhà n−ớc Với việc thừa nhận chính thức thị tr−ờng đất đai (thị tr−ờng QSDĐ) thÞ tr−êng B§S, tøc lµ Nhµ n−íc ®D thõa nhËn hµng ho¸ QSD§ còng ph¶i quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh, quy luËt gi¸ trÞ cña thÞ tr−ờng chi phối, điều tiết Vì giá đất phải đ−ợc hình thành trên sở giá chính các giao dịch thị tr−ờng, không phải Nhà n−ớc quy định Trên thực tế, chính giá đất Nhà n−ớc quy định đD không ổn định xét mức giá (giá cao, thấp các thời điểm, các loại đất nh−: chênh lệch mức giá quá lớn khung giá đất năm 2005 với khung giá đất năm 1997 và khung giá đất năm 1994, chênh lệch quá lớn đất nội thành với đất ngoại thành và đất nông nghiệp), loại giá (cùng vào thời điểm luôn tồn loại giá đất Nhà n−ớc quy định - đó là giá đất theo khung giá và giá sàn quy định đấu giá đấu thầu QSDĐ dự án đầu t− xây dựng khu đô thị) Nh− vậy, trên thực tế n−ớc ta luôn tồn loại giá đất cùng lúc - đó là giá đất quy định khung giá đất Nhà n−ớc ban hành hàng năm, giá đất đ−ợc quy định làm giá sàn đấu giá đấu thầu QSDĐ và giá đất đ−ợc hình thành giao dịch thực tế trên thị tr−ờng Để bình ổn giá đất Nhà n−ớc cần có nhiều biện pháp phối hợp công tác quản lý đất đai, đó cần bỏ chế độ giá theo quy định – giá đất phải thị tr−ờng xác định, giá đất đai và giá BĐS thực tế giao dịch trên thị tr−ờng là sở để Nhà n−ớc xác định chế độ chính sách tài chính đất, là để thu các loại thuế đất đai BĐS, truy thu tiền SDĐ tr−ờng hợp ®−îc ghi nî tiÒn SD§ ®−îc ghi GCN QSD§, hoÆc ®−îc hîp thøc ho¸ 153 QSDĐ; thực chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không ®Çu t− cña NSD§ mang l¹i Quản lý chặt chẽ hành vi chuyển mục đích SDĐ, đó định h−ớng qu¶n lý hiÖu qu¶ nhÊt lµ n©ng cao chÊt l−îng, hiÖu qu¶ c«ng viÖc nghiªn cøu, lËp quy ho¹ch vµ thùc hiÖn quy ho¹ch, kÕ ho¹ch SD§, thùc hiÖn c«ng khai quy hoạch đô thị, quy hoạch SDĐ Tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ, đảm bảo chủ thể SDĐ phải đăng ký và đ−ợc cấp GCN QSDĐ Xử lý nghiêm khắc kịp thời, triệt để các hành vi vi phạm pháp luật quản lý SDĐ, đặc biệt là xử lý hành vi tự chuyển mục đích SDĐ Có chính sách chống độc quyền và chống đầu đất đai các biện ph¸p sö dông c¸c c«ng cô qu¶n lý kinh tÕ vÜ m« nh−: c«ng cô tµi chÝnh tiÒn tÖ, chÝnh s¸ch thu hót ®Çu t− lÜnh vùc kinh doanh B§S, chÝnh s¸ch thuÕ Trong đó đặc biệt chú ý đến chính sách cho vay tín dụng bảo lDnh chấp QSDĐ– coi chính sách này là −u tiên hàng đầu để tạo điều kiện cho các chủ thể SDĐ, kể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khai thác sử dụng nguồn lực đất đai nh− là loại vốn đầu t− phát triển Đây đồng thời là biện pháp nhằm hạn chế chuyển QSDĐ trên thị tr−ờng, chống đầu đất đai 3- Nghiên cứu đổi số quy định pháp luật hoạt động QLNN đất đai cho phù hợp yêu cầu KTTT và hội nhập kinh tế quốc tế: * Phải xây dựng đ−ợc hệ thống pháp luật đồng thay cho Luật đất đai năm 2003 và số Luật liên quan, trên nguyên tắc KTTT chi phối hoạt động quản lý Trên sở hệ thống pháp luật đó cần xây dựng mối quan hệ phối hợp ®iÒu hµnh gi÷a c¸c c¬ quan hµnh ph¸p vµ c¸c c¬ quan t− ph¸p Mäi vi ph¹m pháp luật phải đ−ợc xét xử quan t− pháp hoạt động độc lập với máy hµnh ph¸p Do tác động việc n−ớc ta chính thức gia nhập WTO, các nhà đầu t− n−ớc ngoài có hội và điều kiện để tham gia đầu t− vào Việt Nam Trong bối c¶nh KTTT, lÜnh vùc ®Çu t−, quy m« ®Çu t− vµ quyÒn lùa chän vÞ trÝ ®Çu t− hoàn toàn nhà đầu t− chủ động Vì thế, kế hoạch SDĐ không thể tuân 154 thủ theo đúng dự báo từ năm 2001, quy hoạch SDĐ không thể chép đúng nh− đ−ợc phê duyệt (về kiểu dáng kiến trúc công trình bố trí xÕp mÆt b»ng c«ng tr×nh vµ c¬ cÊu SD§ dù ¸n ph¶i hoµn toµn nhµ đầu t− định, cho có lợi mục tiêu sản xuất kinh doanh họ) Đây là hội và là thách thức lớn hoạt động QLNN đất đai n−ớc ta nói chung, đó có thành phố Hà Nội Hà Nội là trọng điểm đầu t−, là địa bàn chịu sức ép lớn cải cách chế chính sách cho phù hợp với yêu cÇu cña c¸c nhµ ®Çu t− C¸c dù ¸n ®Çu t− n−íc ngoµi sÏ kh«ng tham gia ®Çu t− theo nếp t− cũ: đăng ký đầu t−, Nhà n−ớc ấn định địa điểm đầu t− và tổ chức GPMB Xu h−íng ®Çu t− míi sÏ lµ c¸c nhµ ®Çu t− ®¨ng ký tham gia ®Çu t− ®D n¾m b¾t đ−ợc thông tin các dự án đấu giá, đấu thầu QSDĐ Các nhà đầu t− tự thoả thuận để bồi th−ờng, hỗ trợ GPMB với ng−ời SDĐ(hình thức mua lại QSDĐ), Nhà n−ớc tham gia giám sát việc tuân thủ pháp luật(việc đấu giá, đấu thầu đất không có các nhà đầu t− n−ớc ngoài, mà các nhà đầu t− n−ớc cùng tham gia bình đẳng) Các tranh chấp công tác bồi th−ờng, hỗ trợ để GPMB sÏ toµ ¸n gi¶i quyÕt, chø kh«ng ph¶i chÝnh quyÒn thùc hiÖn trän gãi toµn bé mäi viÖc nh− hiÖn * §Ó x©y dùng ®−îc chÝnh s¸ch båi th−êng, hç trî GPMB phï hîp víi KTTT, tạo điều kiện cho các nhà đâu t− thực dự án, cần xác định rõ quyền chủ thể quản lý SDĐ Không thể hiểu tuý thu hồi đất là quyÒn lùc cña Nhµ n−íc, ph¶i nhËn thøc ®−îc r»ng, Nhµ n−íc ®ang tham gia hoạt động thị tr−ờng BĐS, cách mua lại QSDĐ các chủ thể SDĐ (các nha đầu t− tiến hành nội dung này theo đạo điều hành Nhà n−íc, th«ng qua hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt, Nhµ n−íc chØ gi¸m s¸t, kiÓm tra và là trọng tài giải các bất đồng) Do đó quyền lợi Nhà n−ớc và quyền lợi chủ thể SDĐ cần đ−ợc tách bạch rõ ràng Đối với đất ở, Nhµ n−íc ®D thu tiÒn SD§ (hoÆc ®D ®−îc miÔn tiÒn SD§), Nhµ n−íc víi ý nghÜa thay mÆt chñ ®Çu t− ph¶i hoµn tr¶ tiÒn SD§ cho hä (v¨n b¶n hiÖn ®ang sử dụng là đền bù thiệt hại đất) theo giá thị tr−ờng và theo mục đích SDĐ mµ chñ ®Çu t− sö dông (nÕu thÊp h¬n hä kh«ng chÞu, nÕu cao h¬n Nhµ n−íc thu đ−ợc thuế thu nhập) Nếu có tranh chấp và để phán đúng sai 155 toà án giải Đối với đất nông, lâm nghiệp vấn đề xử lý tài chính đất thu hồi đất hoàn toàn khác Câu hỏi đặt là: Nhà n−ớc có công nhận NSDĐ nông lâm nghiệp có các quyền nh− NSD đất đất đ−ợc thuê để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hay không? Khi chuyển mục đích SDĐ chênh lệch giá trị đất nông nghiệp và loại đất theo mục tiêu đầu t− đ−ợc h−ởng? - Vì sao? Giá đất nông nghiệp thị tr−ờng điêù tiết hay Nhà n−ớc quy định? Thực tế n−ớc ta, NSDĐ nông lâm nghiệp bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, nh−ng không phải nộp tiền SDĐ Bởi vì n−ớc ta với lực l−ợng lao động nông nghiệp là chủ yếu, diện tích đất nông nghiệp thực chất đD ng−ời nông dân sử dụng từ lâu Vì có ý kiến cho rằng: Tại SDĐ vào mục đích để vào thời điểm nào đó (tr−ớc 15/10/1993) thì đ−ợc Nhà n−ớc hợp thức hoá và không phải nộp tiền SDĐ, Nhà n−ớc thu hồi thì đ−ợc đền bù theo giá thị tr−ờng (thực chất là mua lại) Còn đất nông nghiệp thì Nhà n−ớc lại không thừa nhận nh− vậy, QSDĐ các loại đất chủ thể sử dụng, đ−ợc Nhà n−ớc cấp GCN là nh− Quan điểm thứ hai cho đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đất nông lâm nghiệp, đất đai tuý là TLSX nông lâm nghiệp, Nhà n−ớc giao đất nông lâm nghiệp cho nông d©n, kh«ng thu tiÒn SD§ d−íi d¹ng "cho m−în", gièng nh− nhµ m¸y, c«ng x−ởng thuộc SHNN mà lao động công nghiệp làm việc Vì vậy, cần Nhà n−ớc "đòi lại” diện tích đất mà nhà n−ớc đD cho m−ợn đó Bản chất việc đền bù đất nông nghiệp là hỗ trợ, đảm bảo, để ng−ời nông dân ổn định sống thời gian tự đào tạo lại nghề Quan điểm này ®−îc luËt ho¸ thùc tÕ hiÖn vµ g©y nhiÒu ph¶n øng tiªu cùc chính sách đền bù Giá đền bù đất nông nghiệp theo quy định Nghị định sè 22/N§-CP ngµy 24/4/1998 vµ th«ng t− 145/TT-BTC h−íng dÉn thùc hiÖn Nghị định 22/NĐ-CP quy định sản l−ợng quy thóc 20 năm, là hình thức dập khuôn chính sách đền bù Trung Quốc, mà không đầy đủ sở lý luận và thực tiễn Bởi vì theo Nghị định 64/NĐ-CP năm 1993 Chính phủ, Nhà n−ớc giao đất ổn định lâu dài cho nông dân thời hạn là 20 năm kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực (15/10/1993) Đến thời hạn giao đất còn lại năm, nh−ng thực chất tr−ớc đ−ợc giao đất nông nghiệp, ng−ời nông dân đD nhiều đời SDĐ nông nghiệp nh− TLSX đảm bảo 156 sống cho nhiều hệ Việc Nhà n−ớc quy định giá đất, đặc biệt quy định giá đất nông nghiệp, n−ớc ta đD là thành viên đầy đủ WTO, KTTT giữ vai trò chủ đạo điều tiết hoạt động kinh tế xD hội là không còn phù hợp Do đó, giai đoạn tới Nhà n−ớc cần có định h−ớng điều chỉnh luật đất đai và các luật khác có liên quan, đó cần có chính sách bồi th−ờng, hỗ trợ GPMB phù hợp với quy luật KTTT Quy định hành giá đất nông nghiệp nội thành Hà Nội theo Quyết định số 99/2003/Q§-UB ngµy 21/08/2003 cña UBND Thµnh phè, møc cao nhÊt 800.000 VNĐ/m2+, đất nông nghiệp thuộc địa bàn huyện Sóc Sơn Hà Nội đ−ợc áp dụng hệ số k là 2,0; có mức giá 38.000 VNĐ/m2, gây mÊt c«ng b»ng xD héi vµ c¶n trë sù nghiÖp §TH Theo quan ®iÓm riªng, luËn án đề xuất kiến nghị với Nhà n−ớc không nên quy định tất các loại đất có giá và NSDĐ các loại đất có “quyền” nh− Đối với đất nông nghiệp, Nhà n−ớc không nên quy định giá đất và nh− không phải quy định giá đất đền bù thiệt hại đất thu hồi đất Trong chính sách GPMB thu hồi đất cần xác định rõ nhiệm vụ Nhà n−ớc là đảm bảo ổn định đời sống nhân dân nhà và công ăn việc làm, tối thiểu phải cao mức sống tr−ớc bị thu hồi đất Cần có quy định cụ thể mức hỗ trợ nhà ở, mức hỗ trợ đảm bảo đời sống sinh hoạt thời gian đào tạo lại nghề nghiệp và kinh phí đào tạo nghề Có thể quy định rõ thời gian đào tạo lại nghề, NSDĐ nông nghiệp bị thu hồi đ−ợc h−ởng lợi ích kinh tế từ thu nhập doanh nghiệp đ−ợc giao đất để thực các dự án đầu t−, theo thoả thuận nhà đầu t− và ng−ời bị thu hồi đất 3.2.2 Quản lý nhà n−ớc đất đai phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm Trong hoạt động QLNN đất đai, việc đảm bảo đất đai đ−ợc sử dụng đúng mục đích, sử dụng hợp lý, tiết kiệm mang lại hiệu cao mặt kinh tế và mặt xD hội Vì cần xác định rõ quan hệ đất đai chủ thể quản lý và đối t−ợng quản lý phải h−ớng đến mục tiêu chung là sử dụng đất đúng mục đích theo quy hoạch sử dụng đất đD đ−ợc phê duyệt Hiệu ích kinh tế hoạt động sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm mang lại là kết hoạt động QLNN đất đai 157 * Sử dụng đất đúng mục đích: là hành vi NSDĐ sử dụng đất đúng với mục đích Nhà n−ớc quy định giao đất (d−ới dạng thu tiền SDĐ, tiền thuê đất giao đất không thu tiền SDĐ) Luật đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ NSDĐ (bao gồm các chủ thể SDĐ đ−ợc quy định điều Luật đất đai năm 2003) phải “SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới đất ” (khoản điều 107) SDĐ đúng mục đích là mục tiêu quan trọng vai trò QLNN đất đai, vừa để đảm bảo thực quyền lợi kinh tế chủ sở hữu, đồng thời còn là việc đảm bảo thực đúng quy hoạch kế hoạch ph©n bæ SD§ cña Nhµ n−íc §©y lµ mét néi dung quan träng thuéc quyÒn định đoạt chủ sở hữu, đồng thời thể quyền lực Nhà n−ớc Nếu NSDĐ không SDĐ theo đúng mục đích, đất đ−ợc giao để sản xuất nông nghiệp lại bị sử dụng vào mục đích làm nhà ở, đất đ−ợc quy hoạch và giao cho tổ chức để xây dựng công trình công cộng lại bị biến thành nơi hoạt động kinh doanh th−¬ng m¹i Nh− vËy quy ho¹ch SD§ bÞ ph¸ vì, kÐo theo kÕ ho¹ch Nhà n−ớc quản lý, tổ chức hoạt động kinh tế vĩ mô không đ−ợc thực Các hoạt động xD hội không theo đúng trật tự, không tuân thủ theo đúng pháp luật Vì Luật đất đai năm 2003 và các Luật đất đai có tr−ớc đây quy định: thẩm quyền định chuyển mục đích SDĐ thuộc Nhà n−ớc (điều 36) Xác định mục đích SDĐ còn là sở để phân loại đất, từ đó là sở để quy định mối quan hệ nghĩa vụ Nhà n−ớc: đại diện sở hữu toàn dân đất đai và NSDĐ, đó có quan hệ kinh tế đất NSDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao đất để sản xuất nông nghiệp, để sử dụng vào mục đích công cộng d−ới hình thức giao đất không thu tiền SDĐ, không thu tiền thuê đất Nh−ng NSDĐ tự chuyển đổi mục đích SDĐ sang thành đất ở, đất sản xuất kinh doanh (loại đất đ−ợc quy định là loại BĐS), thì Nhà n−ớc không thu đ−ợc tiền SDĐ, tiền thuê đất Đặc biệt tr−ờng hợp tự chuyển mục đích SDĐ còn gây khó khăn lớn cho công tác QLNN, nh− việc Nhà n−ớc phải tiến hành kiểm tra để xử lý vi phạm, đồng thời để đảm bảo SDĐ theo đúng quy hoạch, Nhà n−ớc phải tổ chức buộc khôi phục tình trạng ban đầu đất, gây lDng phí lớn thời gian tiền cña cña Nhµ n−íc, lDng phÝ lín vÒ tiÒn cña cña nh©n d©n (®Çu t− x©y dùng công trình trên đất trái quy định pháp luật ) Khi Nhà n−ớc cần SDĐ để 158 thực quy hoạch, kế hoạch SDĐ, công tác đền bù GPMB khó khăn, nh− thực tiễn đD và diễn n−ớc ta đó có trên địa bàn thành phố Hà Nội Vì vậy, yêu cầu NSDĐ SDĐ đúng mục đích là yêu cầu bắt buộc, nhiệm vụ quan trọng hàng đầu hoạt động QLNN đất đai quá trình đô thị hóa Đồng thời với việc yêu cầu NSDĐ phải SDĐ đúng mục đích, để đảm bảo đất đai đ−ợc sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, việc xác định đúng mục đích SDĐ là mục tiêu quan trọng, nội dung QLNN đất đai Để xác định đúng mục đích SDĐ, quy hoạch, kế hoạch SDĐ chính là biÖn ph¸p vµ c«ng cô mµ Nhµ n−íc cÇn tæ chøc tiÕn hµnh rÊt thËn träng, chÆt chẽ và khoa học Đảm bảo diện tích hay khu vực đất có thể sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ đD đ−ợc phê duyệt mang lại hiÖu qu¶ kinh tÕ vµ xD héi cao nhÊt Tuy nhiªn thùc tÕ (nh− ®D tr×nh bµy ë néi dung 2.2.1.2 cña luËn ¸n), c«ng t¸c lËp quy ho¹ch vµ tæ chøc qu¶n lý, triển khai thực kế hoạch SDĐ n−ớc ta nói chung, đó có thành phố Hµ Néi cßn rÊt nhiÒu h¹n chÕ §©y lµ mét nh÷ng nguyªn nh©n quan trọng làm phát sinh tình hình NSDĐ SDĐ không đúng mục đích đ−ợc giao không đúng mục đích SDĐ theo quy hoạch SDĐ đD đ−ợc phê duyệt Vì vậy, yêu cầu quan trọng để đảm bảo đất đai đ−ợc sử dụng đúng mục đích là công tác nghiên cứu, lập và quản lý, tổ chức thực quy hoạch SDĐ phải đ−ợc đặt lên hàng đầu các nội dung QLNN đất đai Trong điều kiện KTTT, đất đai đô thị là tài sản có giá trị, càng cần phải quan tâm quy hoạch SDĐ đô thị, đặc biệt là thành phố Hà Nội * Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm: là định h−ớng quan trọng và nhÊt qu¶n lý SD§ cña c¶ Nhµ n−íc vµ NSD§ Nhµ n−íc tiÕn hµnh giao đất cho NSDĐ, cần mục đích SDĐ theo quy hoạch, luận chứng kinh tế, để xác định đúng nhu cầu sử dụng cần thiết Đất cần bao nhiêu thì giao nhiêu, không giao đất lớn nhu cầu cần thiết Nh− vừa tránh đ−ợc lDng phí quỹ đất, vừa tiết kiệm đ−ợc vốn đầu t− Đất đ−ợc giao với diÖn tÝch v−ît qu¸ nhu cÇu bÞ bá hoang hoÆc khai th¸c kh«ng hÕt, v−ît qóa nhu cÇu nh−ng NSD§ vÉn ph¶i ®−a toµn bé diÖn tÝch vµo sö dông, sÏ võa lDng phí quỹ đất và làm thiệt hại đến chi phí đầu t− SDĐ, lDng phí tiền thuê đất tiền SDĐ NSDĐ phải nộp cho Nhà n−ớc để đ−ợc giao đất 159 HiÖu qu¶ kinh tÕ SD§ lµ h×nh thøc so s¸nh gi÷a s¶n phÈm thu ®−îc vµ chi phí đầu t− các yếu tố lao động, tiền vốn, kỹ thuật mà NSDĐ đD đầu t− vào đất quá trình SDĐ Những nhân tố ảnh h−ởng đến hiệu kinh tế SDĐ chủ yếu bao gồm: mức kinh doanh tập trung đất đai, mức quản lý kinh tế đất đai; giá sản phẩm đất đai; giá các yếu tố đầu t− vào đất đai, điều kiện thân đất đai, vị trí địa lý đất Hiệu kinh tế đất là cốt lõi mục đích SDĐ, tức là l−ợng lao động vật hoá và lao động sống tiêu phí mức thấp nhất, mà lại thu đ−ợc thành lao động cao Xét bình diÖn xD héi, hiÖu qu¶ kinh tÕ SD§ phô thuéc rÊt lín vµo c«ng t¸c lËp vµ tæ chức thực quy hoạch SDĐ, đó vai trò quản lý Nhà n−ớc định hiÖu qu¶ SD§ Muèn SD§ cã hiÖu qu¶, cÇn t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhà n−ớc, để SDĐ hợp lý, tiết kiệm từ khâu xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ, đến khâu giao đất, thu hồi đất Thực tế nay, đất đô thị trên địa bàn Thành phố quí, (hiểu theo c¶ ý nghÜa gi¸ c¶ vµ ý nghÜa sè l−îng), t×nh tr¹ng sö dông l¹i rÊt lDng phÝ vµ kh«ng cã hiÖu qu¶ (nh− phÇn thùc tr¹ng ®D tr×nh bµy) Hµng ngµn tổ chức sử dụng bỏ đất hoang hoá, không sử dụng hàng trăm đất, hàng ngàn tổ chức, cá nhân SDĐ không đúng mục đích đ−ợc giao Mặt khác công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ thiếu khoa học, thiếu ổn định, nhiều vị trí đất đẹp có thể đem lại hiệu kinh tế cao, lại đ−ợc sử dụng vào mục đích bình th−ờng, đơn giản Ví dụ khu đất đẹp cho xây dựng các công trình th−ơng mại, kinh doanh, lại đ−ợc sử dụng để xây dựng trụ sở hành chính các quan; có khu đất đẹp các khu trung tâm thành phố cã thÓ x©y dùng thµnh c¸c trung t©m th−¬ng m¹i hoÆc chung c− cho thuª cã gi¸ trÞ kinh tÕ cao, l¹i ®−îc giao cho mét hîp t¸c xD tiÓu thñ c«ng nghiÖp sö dụng, dẫn đến sở sản xuất kinh doanh này không khai thác sử dụng đ−ợc và đD ký hợp đồng, liên kết cho thuê lại Tạo manh mún quy hoạch đô thị và lDng phí quỹ đất Chóng ta còng biÕt r»ng, KTTT tù nã cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt gi¸ c¶ (thông qua hoạt động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh ), đó các chủ thể kinh doanh th−ờng xuyên cạnh tranh với để 160 xác định giá và sản l−ợng Khai thác SDĐ hợp lý, tiết kiệm, có hiệu là biện pháp thúc đẩy thị tr−ờng đất đai hoạt động theo h−ớng tích cực Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt, không có khả tái sinh, không có khả ph¸t triÓn (hiÓu theo nghÜa sinh häc), chÝnh v× vËy qua thêi gian, xD héi loµi ng−ời càng phát triển, khả cung diện tích đất càng không đáp ứng đ−ợc cầu ng−ời Tuy nhiên chừng mực nào đó, hoạt động thị tr−ờng mà l−ợng cầu đất có thể đáp ứng đ−ợc, thông qua viÖc thùc hiÖn gi¸ trÞ Mét chñ thÓ cã kh¶ n¨ng tõ chèi mét c¸ch tù nguyÖn nhu cầu SDĐ họ, tiết kiệm cái nhu cầu đó, để đổi cái quyền sử dụng phần, toàn diện tích đất cho chủ thể khác, có đ−ợc lợi nhuận mong muốn Thị tr−ờng đất đai ý nghĩa chung là thị tr−ờng giao dịch đất đai, đối t−ợng l−u thông trên thị tr−ờng là đất đai đD đ−ợc th−ơng phẩm hoá Đối với n−ớc ta nay, chế độ chính trị quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên đối t−ợng l−u thông thị tr−ờng đất đai là hàng hoá QSDĐ (đó chính là hoạt động chuyển QSDĐ) Ngoài thị tr−ờng đất đai trên ý nghĩa chung, thị tr−ờng đất đai thực còn phải bao gồm thị tr−ờng đất đai đ−ợc đầu Trên thị tr−ờng này đối t−ợng l−u thông là hàng hoá đất đai đ−ợc đầu cơ, vì phần lớn đất đai đô thị Hà Nội đD đ−ợc giao cho chủ sử dụng (kể các đối t−ợng SDĐ nh−ng ch−a đ−ợc giao đất chính thức), cho nên hàng hoá đất đai đ−ợc đầu và thân đất đai th−ơng phẩm hoá đD không thể phân tách Trên thực tế nó đan xen nhau, chuyển giao hàng hoá đất đai đ−ợc đầu và chuyển giao QSD đất đai cùng tồn và tạo thành nội dung thị tr−ờng đất đai Quản lý Nhà n−ớc thị tr−ờng QSDĐ càng chặt chẽ, càng tạo điều kiện để các chủ thể SDĐ có ý thức SDĐ hîp lý, tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ 3.2.3 Sử dụng quan hệ thị tr−ờng xử lý các quan hệ đất đai Để đạt đ−ợc mục tiêu phát triển thị tr−ờng BĐS bao gồm thị tr−ờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, làm cho đất đai trở thành nguồn vèn cho ph¸t triÓn… nh− b¸o c¸o ChÝnh trÞ §¹i héi §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam 161 lần thứ X vạch Vấn đề tăng c−ờng vai trò QLNN đất đai không có nghĩa lµ tËp trung mäi quyÒn lùc, mäi lîi Ých vµo Nhµ n−íc b»ng sù can thiÖp trùc tiếp, toàn diện Nhà n−ớc vào quan hệ đất đai Nhà n−ớc cần tạo điều kiện để thông qua quan hệ KTTT làm cho đất đai đ−ợc sử dụng có h¬n, hîp lý h¬n, trªn c¬ së c¸c chÝnh s¸ch khuyÕt khÝch thu hót c¸c nhµ ®Çu t− quan tâm đến thị tr−ờng đất đai Nhà n−ớc can thiệp vào hoạt động thị tr−êng nµy nã béc lé nh÷ng khuyÕt tËt lµm ¶nh h−ëng tíi sù c¹nh tranh lành mạnh phát sinh yếu tố độc quyền, lũng đoạn thị tr−ờng Luật đất đai năm 2003 quy định “giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) ; là số tiền trên diện tích đất” và “giá trị QSDĐ là giá trị tiền QSDĐ diện tích đất xác định thời gian SDĐ xác định” (khoản 23;24 điều Luật đất đai năm 2003) Theo quy định này, đất đai là hàng hoá đ−ợc phép trao đổi trên thị tr−ờng Tài sản đất thực bao gồm ph−ơng diện thân đất và vốn đất là yếu tố cấu thành nội dung hoàn chỉnh thị tr−ờng tài sản đất thực Luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất và thu hồi đất thuộc Nhà n−ớc, thực chất nội dung này là Nhà n−ớc với tính chất độc quyền đại diện sở hữu toàn dân, thực thị tr−ờng cấp I hàng hoá đất (tức là quyền giao đất cho thuê đất khoảng thời gian nào đó và có thu tiền SDĐ) Còn việc đối t−ợng SDĐ sử dụng cái quyền đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, không phải nhằm mục đích khai thác đất, mà SDĐ nh− loại vốn, loại tài sản có thể chuyển cho đối t−ợng sử dụng khác (giao dịch QSDĐ), tức là thực nội dung giao lại cái quyền đó Với t− cách là hàng hoá, chủ thể có QSDĐ đ−ợc lựa chọn để trao cái QSDĐ đó cho trả giá cao Việc làm đó gọi là phát mại hay đấu thầu đất công khai Luật đấu thầu đ−ợc Quốc héi n−íc Céng hoµ XHCN ViÖt Nam th«ng qua ngµy 29/11/2005 vµ cã hiÖu lực lực từ ngày 01/04/2006 quy định: “Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu bên mời thầu, để thực gói thầu thuộc các dự án quy định điều Luật này, trên sở bảo đảm tính cạnh tranh và hiệu kinh tế” (Điều khoản Luật đấu thầu năm 2005) Thực đấu thầu đất Nhà n−ớc với đối t−ợng có nhu cầu SDĐ là thị tr−ờng cấp I, còn chủ thể đ−ợc Nhà n−ớc giao QSDĐ với đối t−ợng có nhu cầu SDĐ là thị tr−ờng cấp II Bản thân Nhà n−ớc thu hồi đất, tức là thu hồi lại 162 cái QSDĐ đD giao, có thực chính sách đền bù đất (tức là Nhà n−ớc đD mua l¹i c¸i QSD§ mµ Nhµ n−íc ®D giao), còng lµ thùc hiÖn thÞ tr−êng cÊp II B¸o c¸o chÝnh trÞ §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø IX ®D nªu: “§¶ng vµ Nhµ n−ớc ta chủ tr−ơng thực quán và lâu dài KTTT theo định h−ớng XHCN” (35.10), đD khẳng định tâm củng cố và xây dựng chế độ sở hữu đất đai toàn dân Đảng và Nhà n−ớc Đấu thầu đất là hình thức trao đổi QSD§ cña thÞ tr−êng B§S, cã sù qu¶n lý cña Nhµ n−íc n»m khu«n khæ ph¸p luËt cho phÐp NSD§ ®−îc tiÕn hµnh §Æc tÝnh cña nÒn KTTT lµ nÒn kinh tÕ dùa trªn nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸ ph¸t triÓn cao, tÊt c¶ mäi s¶n phÈm hµng ho¸ sản xuất phải đ−ợc trao đổi trên thị tr−ờng Đó là sở để Luật đất đai năm 2003 quy định: “Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ” - Điều 58 Theo quy định này, có loại đất buộc phải tiến hành giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án bao gồm: - Đầu t− xây dựng nhà để bán cho thuê (nh− các tr−ờng hợp xây dựng nhà khác không thiết phải đấu giá QSDĐ nh− giao đất xây nhµ ë cña c¸c hé chÝnh s¸ch, nhµ ë c«ng vô hoÆc nhµ ë cña c¸c doanh nghiÖp tự xây dựng cán công nhân viên ở, mà diện tích đất này Nhà n−ớc ®D giao cho doanh nghiÖp sö dông) - Đầu t− xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nh−ợng cho thuê - Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu t− xây dựng kết cấu hạ tầng - SD§ lµm mÆt b»ng x©y dùng c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh - Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, môi tr−ờng thuỷ sản, làm muối và các tr−ờng hợp khác Chính phủ quy định Thực đấu thầu đất đô thị giải đ−ợc hiệu ích kinh tế đất và Nhà n−ớc có đủ điều kiện xét duyệt kỹ khả đối t−ợng nhận thầu, cho phù hợp với yêu cầu phát triển khu đô thị Đây chính là hình thức khai thác đất đai đô thị có chiều sâu và là hình thức giao dịch thị tr−ờng đất đai phát triển Cho đến thời điểm nay, mặc dù Luật đất đai có hiệu lực thi hành đD năm, Luật đấu thầu và Luật nhà đD có hiệu lực pháp luật §ång thêi kÓ tõ ngµy 01/01/2007 LuËt kinh doanh B§S cã hiÖu lùc Nh−ng hình thức giao đất thông qua đấu thầu dự án ch−a đ−ợc triển khai thực tích cực, đại đa số các dự án phát triển các khu đô thị, các khu công nghiệp 163 còn đ−ợc thực ph−ơng pháp giao đất theo kế hoạch và phân công nhiệm vụ (mang đặc thù riêng có chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung) Đây là nội dung thể rõ tính phức tạp và trì trệ hoạt động QLNN đất đai n−ớc ta, giai đoạn dài và thời điểm này, tính quá độ chế hành chính quan liêu bao cấp, cha đẻ tệ nạn tham nhòng, vÉn ch−a ®−îc chÊm døt §Êu gi¸ QSD§ lµ viÖc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn tæ chøc lùa chän ph−ơng pháp giao đất có thu tiền SDĐ, hay cho thuê đất, cho chủ đầu t− là các tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế, để thực dự án đầu t− có SDĐ, thông qua hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu t− xây dựng các công trình (hay là nhằm mục đích thực chính sách tài chính đất đảm bảo lợi ích kinh tế chủ sở hữu đất đai) Từ năm 1997 thành phố Hà Nội đD nghiên cứu, ban hành Quyết định số 4580/QĐ-UB ngày 25/04/1997 việc Ban hành quy chế đấu thầu QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội Cùng năm đó, UBND Thành phố đD tổ chức đấu thầu QSDĐ khu đất Hồ Bụng Cá thuộc ph−ờng Tứ Liên, quận Tây Hồ, đơn vị trúng giá là Công ty TNHH Mefrimex, diện tích đất đấu thầu là trên 2,02 ha, đ−ợc sử dụng để xây dựng bDi đỗ xe (Bến xe tĩnh) và số công trình công céng cã tÝnh chÊt kinh doanh, gi¸ tróng thÇu lµ 36 tØ VN§ §Õn c«ng tr×nh này ch−a đ−ợc thực hiện, chủ yếu là thủ tục đấu thầu và quy trình giao đất kh«ng thèng nhÊt Ngµy 04/08/2003 UBND thµnh phè Hµ Néi ban hµnh Quyết định số 91/2003/QĐ-UB việc ban hành quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu t− xây dựng sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Néi KÕ ho¹ch sè 28/KH-UB ngµy 21/05/2003 cña UBND Thµnh phè ®D x¸c định kế hoạch đấu giá QSDĐ 27 dự án, với quy mô diện tích đất 129,2 ha, diện tích đấu giá 105 ha, trên địa bàn các quận huyện thuộc Thành phố Thời điểm này, đợt “sốt đất” đD đỉnh cao, giá đất Thành phố quy định làm giá sàn đấu giá hoàn toàn dựa vào giá thị tr−ờng, dự kiến thu ngân sách 4.265 tỉ VNĐ §Õn hÕt n¨m 2006, KÕ ho¹cthuosoos 28 ch−a ®−îc thùc hiÖn xong, nhiªn đến tháng 10 năm 2006 số tiền SDĐ thu ngân sách Nhà n−ớc đấu giá đD đạt 5.324 tỉ VNĐ và các đơn vị trúng giá còn nợ 1.878 tỉ – tổng số tiền đấu giá QSDĐ phải thu đến tháng 10/2006 là 7.202 tỉ VNĐ 164 Kết trên cho thấy đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu và để tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH thành phố Hà Nội Nếu so sánh lợi ích kinh tế mà Nhà n−ớc thu đ−ợc tiến hành đấu giá QSDĐ, với diện tích đất thực giao từ năm 2003 đến hết năm 2005 (Báo cáo số 86/BC-UB ngày 27/10/2006) là 4.043,6 ha, có thể thấy tính cấp bách việc cần thiết phải chuyển sang đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ toàn các diện tích đất theo quy định điều 58 Luật đất đai Sở dĩ có chênh lệch thu nhập lớn nh− là giá đất theo quy định Quyết định số 3519/QĐ-UB quá thấp so với giá thị tr−ờng Ví dụ theo kết đấu giá đất khu vực 1,3 trên địa bàn ph−ờng Quảng an, quận Tây Hồ, diện tích đất phạm vi dự án là 7.358 m2; giá đất trúng giá là 29 triệu đồng/m2 , tổng số tiền thu đ−ợc là 247 tỉ VNĐ, giá đất theo khung giá quy định thời điểm là 1.600.000đ/m2 (đ−ờng Tô Ngọc Vân - vị trí 2), giao đất nh− bình th−ờng thu đ−ợc 11 tỉ 816 triệu đồng, 4, 784% so với kết đấu giá (giá sàn quy định là 20 triệu /m2 dự kiến thu khoảng 150 tỉ VNĐ) Khó khăn lớn triển khai quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đất đấu thầu dự án giai đoạn từ năm 2003 – 2006, thay cho giao đất theo kế hoạch trình duyệt (kiểu chạy dự án), chủ yếu là không đủ lực hoàn chỉnh HTKT cho các dự án phải triển khai Về nguyên tắc, diện tích đất nào, hoàn cảnh nào, có thể tổ chức đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án, vì giá đất phụ thuộc vào tình trạng cụ thể đất vµ gi¸ c¶ thÞ tr−êng Nh−ng thùc tÕ nÕu kh«ng dïng biÖn ph¸p Nhµ n−íc th× kh«ng thÓ cã chñ ®Çu t− nµo cã kh¶ n¨ng tù lo ®−îc c¶ vÒ thñ tôc hµnh chÝnh và vốn đầu t−, để xây dựng hoàn chỉnh HTKT cho dự án khu đô thị mới, sau đD trúng giá đất Tình trạng quan liêu, thủ tục hành chính rắc rối, là rào cản lớn hoạt động máy nhà n−ớc và khó có thể khắc phôc thêi gian mét vµi n¨m Một khó khăn khác thực đấu thầu dự án, đấu giá QSDĐ, đó là quy mô dự án lớn đến hàng nghìn tỉ đồng, khó có khả có đủ số l−ợng các chủ đầu t− có đủ lực để tham gia Nếu giao đất thực dự án theo ph−ơng pháp truyền thống, chủ đầu t− phải nộp 165 tiền SDĐ sau đD huy động đ−ợc vốn từ ng−ời có nhu cầu (tạm hiểu là khách hàng thị tr−ờng cấp II), có thể đáo nợ, ghi nợ, xin chế chËm tr¶ mµ kh«ng ph¶i tÝnh lDi xuÊt (cã nh÷ng doanh nghiÖp kÓ c¶ tµi kho¶n cßn kÕt d− vèn còng cè t×nh nî tiÒn SD§ hµng vµi n¨m) Thùc hiÖn giao đất đấu giá, đấu thầu chủ đầu t− trúng giá trúng thầu, họ phải vay vốn ngân hàng (kể là tiền đặt cọc) và hao phí đầu t− lớn dù ¸n chËm triÓn khai Thùc tÕ cho thÊy, nÕu cø kinh doanh sßng ph¼ng theo thÞ tr−êng tù do, sÏ kh«ng cã doanh nghiÖp nhµ n−íc nµo cña n−íc ta cã kh¶ thích ứng để phát triển, Nhà n−ớc không có chế chính sách phù hợp và tự thân doanh nghiệp không tự thay đổi ph−ơng pháp tổ chức quản lý và hoạt động kinh doanh Trong đấu giá, đấu thầu QSDĐ, cần có biện pháp đạo chặt chẽ, kết hợp với việc ban hành các quy chế cụ thể dự án đấu giá Sử dụng hình thức thông tin công khai rộng rDi kế hoạch, quy chế đấu giá tất các dự án đấu giá Công khai các thông tin là sở quan trọng, giúp các chủ thể có nhu cầu có đầy đủ thông tin, để tăng thêm số l−ợng ng−ời có nhu cầu tham gia đấu giá, hạn chế b−ng bít thông tin nhằm giành vị trí độc quyền chi phối giá đấu giá, đấu thầu Ngăn chặn kịp thời các hành vi thông đồng, móc ngoặc chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu, (mặc với nhau, làm quân xanh cho để dìm giá xuống), hành vi thông đồng quan tổ chức đấu giá, phận công chức QLNN nơi có đất đấu giá, đấu thầu và các chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu Một t−ợng thông đồng hay xẩy nhất, đó là lựa chọn vị trí đất đẹp để lập dự án đấu giá có diện tích đất khá lớn (loại trừ đ−ợc đa số các nhà đầu t− thiếu vốn), có quy mô xây dựng đòi hỏi mức đầu t− cao (các dự án có chức hỗn hợp gồm nhiều khu nhà cao tầng và nhà biệt thự đòi hỏi chi phí đầu t− xây lắp lớn) Nh− có nhóm các nhà đầu t− có đủ lực tham gia (nhóm các nhà đầu t− này đD quá quen thuộc với và với quan tổ chức đấu giá, quan có dự án đấu giá đấu thầu), từ đó có thông đồng dìm giá xuống, làm thiệt hại lớn đến tài sản nhà n−ớc (hiện t−ợng này là nguyên nhân gây tình hình đầu đất đai) 166 3.2.4 Phát huy quyền chủ động ng−ời sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất có hiệu có vị trí quan trọng thực chức quản lý nhà n−ớc đất đai Trong néi dung phÇn 1.2, luËn ¸n ®D tr×nh bµy nh÷ng néi dung c¬ b¶n cña công tác QLNN đất đai và QLNN đất đai đô thị quá trình ĐTH Rõ ràng quá trình ĐTH là t−ợng xD hội mang tính khách quan, để đất đai đô thị đ−ợc sử dụng đúng mục đich, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quá trình ĐTH, chủ thể quản lý và đối t−ợng quản lý phải là nhân tố tÝch cùc tham gia vµo qu¸ tr×nh qu¶n lý VÒ phÝa Nhµ n−íc, n©ng cao n¨ng lùc quản lý chủ thể quản lý đất đai, đô thị quá trình ĐTH, không biện pháp quyền lực nh− tổ chức, đạo, điều hành xử lý Một vấn đề không kém phần quan trọng QLNN đất đai là cần xác định rõ quyền hạn cụ thể “QSDĐ” NSDĐ Tạo các yếu tố pháp lý minh bạch để NSDĐ chủ động thực các quyền đ−ợc pháp luật cho phép, chủ động phèi hîp t¹o ®iÒu kiÖn cho c¬ quan qu¶n lý thùc hiÖn nhiÖm vô, chøc n¨ng kiÓm tra, giám sát và đảm bảo cho công dân thực các quyền họ Cần phải xác định rõ ràng, để quản lý đất đai có hiệu điều kiện KTTT là hDy để ng−ời sử dụng đất tự quản lý và đ−ợc tham gia vào quá trình quản lý cùng với Nhà n−ớc Trong phần 1.1.2.2, và 1.1.2.3 luận án đD trình bày nội dung đổi QSDĐ và vấn đề QLNN đất đai điều kiện KTTT và hội nhập kinh tếthế giới Điều 106 Luật đất đai năm 2003 đD quy định cụ thể các quyền NSDĐ, nh−ng vấn đề l−ợng hoá giá trị quyền và mối quan hệ kinh tế các quyền ch−a đ−ợc xác định Trong hệ thống các văn QLNN đất đai, th−ờng nặng quy định chức năng, thẩm quyền Nhà n−ớc và c¸c c¬ quan nhµ n−íc Cßn c¸c quyÒn cña “NSD§” vµ viÖc tæ chøc thùc hiÖn c¸c quyền này th−ờng ít và quy định thiếu cụ thể Thực Luật đất đai năm 1993, Chính phủ có ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 quy định trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thÕ chÊp (hoÆc b¶o hµnh), gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§ UBND thµnh phè Hµ Néi đD ban hành Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 để thực 167 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, các quy định Nhà n−ớc để thực các quyền NSDĐ, đ−ợc quy định số điều (ch−ơng X) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai Qua thực tế này có thể rút kết luận, quyền NSDĐ ch−a đ−ợc quan tâm đúng mức, đó các quyền còn ch−a có văn nào quy định Đó là quyền đ−ợc tham gia vào hoạch định chính sách đất đai (tham gia lập qui hoạch kế hoạch SDĐ, tham gia xác định giá đất thực các giao dịch QSDĐ đền bù Nhà n−ớc thu hồi đất ), quyền đ−ợc thoả thuận với chủ đầu t− Nhà n−ớc thu hồi đất Trong quan hệ SDĐ, đất đai không là TLSX sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, với việc quy định “NSDĐ” đ−ợc quyền chấp, góp vốn, bảo lDnh QSDĐ điều 106 Luật đất đai năm 2003, đất đai thực là loại tài sản và NSDĐ có “quyền” tài sản đó Trong quá trình ĐTH, nhu cầu sử dụng mặt đất để xây dựng các công trình đô thị, làm cho chi phí hội SDĐ đô thị ngày càng cao, nh−ng khó khăn lớn đó là: để đô thị hóa, đặc biệt là với các đô thị đại, đòi hỏi hệ thống sở HTKT đô thị phải ngày càng đồng bộ, tiên tiến , thì vốn đầu t− cho xây dựng phát triển đô thị là nhu cầu tất yếu cần phải đ−ợc đáp ứng Tuy nhiên cân đối thu, chi ngân sách quốc gia, không phải đâu và vào thời điểm nào, vốn đầu t− cho xây dựng đ−ợc −u tiên đầu t− đủ Điều này càng đặc biệt đúng các n−ớc phát triển, nơi mà vốn đầu t− là chìa khoá, là nhân tố định quá trình tăng tr−ởng kinh tế, đD và vô cùng thiếu Hiện xu h−ớng chung để xây dựng và phát triển đô thị, các n−ớc phát triển th−ờng h−ớng tới đầu t− n−ớc ngoài, đó có c¸c vèn vay cña c¸c tæ chøc tµi chÝnh quèc tÕ (ADB, IMF, IBR§, UNDP ) lµ chñ yÕu Tuy cã −u ®iÓm lµ thêi h¹n hoµn tr¶ vèn rÊt dµi, lDi xuÊt thÊp, Nhµ n−íc cã toµn quyÒn kiÓm so¸t, chi phèi nguån vèn vay nµy, nh−ng còng cã khã kh¨n lµ: lµm cho nî n−íc ngoµi t¨ng lªn; ph¶i cã kÕ ho¹ch sö dông vèn này có hiệu có khả trả nợ Không phải dễ dàng để có thể muốn vay bao nhiªu còng ®−îc, th−êng lµ kÌm theo c¸c ®iÒu kiÖn rÊt phøc t¹p vÒ thÓ 168 chÕ chÝnh trÞ, c¬ cÊu ®Çu t−, nh©n quyÒn vµ ph¶i tu©n theo nh÷ng thñ tôc ngặt nghèo nh− vấn đề thẩm định dự án đầu t−, vấn đề vốn đối ứng, vấn đề giải ngân Vì xu toàn cầu hoá và hội nhập quốc tế, đặc biệt n−ớc ta đD là thành viên đầy đủ WTO, đất đai mà đặc biệt là đất đai đô thị cần đ−ợc sử dụng nh− là nguồn nội lực để chuyển thành vốn đầu t− cho phát triển Bởi vì suy cùng phải xuất phát từ nội lực đất n−ớc, có nh− phát triển đảm bảo bền vững và đảm bảo đ−ợc quyền độc lập tù chñ vÒ chÝnh trÞ, gi÷ v÷ng ®−îc chñ quyÒn quèc gia Trong nh÷ng n¨m võa qua, Nhµ n−íc ®D tæ chøc thùc hiÖn ®−îc mét sè dù ¸n liªn doanh víi n−íc ngoài, mà nguồn vốn đối ứng n−ớc đ−ợc cân đối đất đai Trong đất đai đô thị đD đ−ợc giao cho các chủ thể (NSDĐ) sử dụng, Nhà n−ớc cần có chính sách cụ thể để chủ thể SDĐ có thể phát huy đ−ợc nguồn lực đất đai d−ới dạng vốn (tiền tệ hoá đất đai) để phát triển Đối với đô thị Hà Nội, đất đô thị có giá trị lớn, nhà đầu t− tất các thành phần kinh tế thiếu vốn Vì vậy, việc đánh giá đúng, tính đúng giá trị mảnh đất cùng với việc phát triển đồng các loại thị tr−ờng nh− thị tr−êng vèn vay b»ng b¶o lDnh, thÕ chÊp QSD§; thÞ tr−êng cho thuª QSD§ , tạo điều kiện để NSDĐ vay vốn đầu t− n−ớc, liên kết với nhà đầu t− n−ớc ngoài phát triển sản xuất Không thể để tài sản đất đai “nằm ngủ” hầu hết các thành phần kinh tế n−ớc, các ngành kinh tế thiếu vốn đầu t− Có nh− vậy, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có điều kiện để hoạt động ®iÒu kiÖn KTTT nh− hiÖn nay, tiÒm lùc kinh tÕ cña hä cßn rÊt yÕu 3.3 Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá thành phố Hà Nội 3.3.1 Nâng cao nhận thức pháp luật quan hệ quản lý sử dụng đất Cã mét thùc tÕ lµ nhËn thøc ph¸p luËt vµ ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt nãi chung đó có pháp luật đất đai đại đa số dân c− n−ớc ta thấp kém, đó có phận không nhỏ là cán thuộc máy QLNN Lý luận sở hữu toàn dân đất đai; vai trò chủ thể đại diện sở hữu toàn dân đất đai nhà n−ớc ch−a đ−ợc nhận thức đúng phận các công 169 chức nhà n−ớc, đó có công chức lDnh đạo và đại phận nhân dân V× vËy, gi¶i ph¸p vÒ nhËn thøc lµ gi¶i ph¸p v« cïng quan träng * §èi víi Nhµ n−íc: - Cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai thành vận động mang tính toàn xD hội, cách huy động sức mạnh hệ thống chính trị; nâng cao nhận thức pháp luật nói chung đó có pháp luật đất đai nói riêng, biến quy định pháp luật thành nhận thức thành viên xD hội, từ đó có tác động tới ý thức tự giác chấp hành pháp luật toàn thể nhân dân Có thực tế là, có đạo luật đời, các quan nhà n−ớc có trách nhiệm tổ chức h−ớng dẫn thực pháp luật Nh−ng công tác này triển khai mang tính hình thức và đến đ−ợc phận xD hội, th−ờng là đội ngũ công chức nhà n−ớc, tới quan quản lý, để tổ chức thực Nhà n−ớc cần tập trung đạo và có biện pháp tổ chức để các quan thông tin nh− truyền hình báo, đài, các tổ chức xD hội nh− Mặt trận Tổ quèc, Héi Cùu chiÕn binh, Héi Liªn hiÖp niªn x©y dùng ch−¬ng tr×nh cô thÓ cña tõng cÊp, tõng ngµnh cã néi dung tuyªn truyÒn tíi tõng tÇng líp xD héi mà tổ chức xD hội có chức vận động: tuyên truyền chức năng, nhiệm vụ máy quản lý đất đai Nhà n−ớc từ Trung −ơng đến địa ph−ơng; tuyên truyền quy định pháp luật quyền và nghĩa vụ NSDĐ; làm rõ nội dung sở hữu toàn dân đất đai; chức Nhà n−ớc vừa với chức là đại diện sở hữu toàn dân, và chức quyền lực thống quản lý đất ®ai ph¹m vi c¶ n−íc - Cần tập trung đạo và có chế hoạt động cụ thể để tăng c−ờng chức giám sát Mặt trận Tổ quốc; Hội đồng nhân dân các cấp và Thanh tra nhân dân việc tổ chức thực công tác QLNN đất đai - Cần có biện pháp cụ thể để khuyến khích NSDĐ phát huy tính chủ động, sáng tạo quản lý SDĐ, SDĐ đúng mục đích, hợp lý và tiết kiệm Để khai thác có hiệu nguồn lực đất đai quá trình ĐTH các đối t−ợng SDĐ có vai trò định, vì chính các chủ thể SDĐ là ng−ời thực khai thác nguồn lực này quá trình hoạt động khai thác SDĐ họ 170 Khả sinh lợi đất đ−ợc thực hiện, NSDĐ tận dụng đ−ợc lợi so sánh mảnh đất (vị trí đất, môi tr−ờng kinh doanh liên quan tới lĩnh vực SDĐ, diện tích và hình thể đất ), để đầu t− và thu đ−ợc lợi nhuận cao nhÊt ChÝnh qua hiÖu qu¶ SD§, nh÷ng ng−êi hiÖn ®ang qu¶n lý SD§ ®D kÝch thÝch t©m lý cña c¸c nhµ ®Çu t− kh¸c (lµm cÇu vÒ SD§ t¨ng) §ång thêi viÖc SD§ cã hiÖu qu¶ thóc ®Èy qu¸ tr×nh c¹nh tranh gi÷a nh÷ng NSD§ cµng lµm t¨ng thªm giá trị đất Trong thực tế, các vấn đề phức tạp nảy sinh quan hệ đất đai đô thị chủ yếu NSDĐ (kể SDĐ đ−ợc Nhà n−ớc giao đất hay SDĐ ch−a hợp pháp, ch−a hợp lệ): tự chuyển mục đích SDĐ; lấn, chiếm đất để sử dụng sai mục đích; mua bán chuyển nh−ợng đất đai trái quy định pháp luật xây nhà ở, c«ng tr×nh x©y dùng sai phÐp, tr¸i phÐp ViÖc n©ng cao ý thøc chÊp hµnh ph¸p luật NSDĐ có ý nghĩa chính trị- kinh tế lớn việc đảm bảo ổn định xD hội, phát triển kinh tế Chính xuất phát từ tính ổn định chính trị và kinh tế lµ mét nh©n tè quan träng, kÝch thÝch t©m lý cña c¸c nhµ ®Çu t−, lµm cho thÞ tr−ờng đất đai hoạt động sôi động Tiềm lực kinh tế đất đai tức là sức thu, sức chứa sức chuyển hoá đất đai Đó là điều kiện kinh tế, kỹ thuật định, khả đầu vào và khả đầu đất mang lại lợi ích cho NSDĐ, là tiêu hiệu đầu t− nghiên cứu và đánh giá đất đai Mức độ nó có thể biểu thị khối l−ợng l−ơng thực tiền hàng Tiềm lực kinh tế đất đô thị nh÷ng vÞ trÝ thuËn lîi cho s¶n xuÊt kinh doanh th× lín vµ ng−îc l¹i Kh¶ n¨ng nhận vào và xuất việc đầu t− đất càng lớn thì tiềm lực kinh tế nó càng lớn, mức tập trung sử dụng đất càng lớn Tiềm lực kinh tế đất đô thị lớn đất nông nghiệp và nông thôn nhiều lần, vì NSDĐ không có ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt, lîi Ých kinh tÕ cña Nhµ n−íc sÏ bÞ thiÖt h¹i rÊt lín §èi với đất đô thị Hà Nội, vấn đề này càng rõ ràng vì giá trị sử dụng và giá trị đất đô thị Hà Nội đặc biệt, vì càng đòi hỏi NSDĐ phải nhận thức đúng đắn để SD§ cã hiÖu qu¶ cao vµ tiÕt kiÖm các phần trên, luận án đD trình bày sở lý luận giá đất và làm rõ giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp nông thôn Để giáo dục 171 nhận thức chủ thể quản lý và đối t−ợng quản lý, cần làm rõ vai trò NSDĐ cấu thành giá đất đô thị Giá đất đai là biểu tiền giá trị đất đai, nó bao gồm các phận: chi phí dùng để khai thác đất đai và giá trị mà đất mang lại kinh doanh Bộ phận giá trị này đ−ợc cấu thành phận: phận giá trị sản phẩm đ−ợc hình thành từ lao động quá khứ và lao động sống đầu t− cho đất đai, đ−ợc chuyển dịch và kết đọng sản phẩm đất đai và giá trị thân đất đai đ−ợc hình thành từ chuyển dịch và kết đọng lại đất đai quá trình đầu t− Ví dụ đầu t− xây dựng, sửa chữa các công trình trên đất; chi phí khai thác đất đai thành thị (tồn giá đất đai đô thị) Nh− NSDĐ đ−a đất vào khai thác và quá trình khai thác sử dụng, thì đầu t− trực tiếp trên đất NSDĐ làm tăng giá trị đất Trong thực tế còn tồn tình trạng đối t−ợng SDĐ không phát huy đ−ợc hiệu quả, SDĐ còn lDng phí, trí kh«ng khai th¸c ®−îc nguån lùc nµy CÇn n©ng cao nhËn thøc vÒ quan hÖ tr¸ch nhiÖm gi÷a chñ thÓ qu¶n lý, thay mặt Nhà n−ớc thực quyền đại diện sở hữu toàn dân đất đai, và đối t−ợng quản lý là NSDĐ (theo pháp luật quy định) Thông th−ờng chủ thể QLNN th−êng cã xu h−íng h¹n chÕ quyÒn cña ng−êi sö dông, ng−îc l¹i, NSD§ l¹i cã xu h−íng muèn më réng h¬n n÷a c¸c quyÒn cña hä Do vËy cÇn có giải pháp điều chỉnh mối quan hệ này, để chủ thể quản lý phải tạo điều kiện giúp đối t−ợng quản lý thực đ−ợc các quyền mà pháp luật cho phép Đồng thời NSDĐ tự giác thực các nghĩa vụ mình, đảm bảo phối hợp chặt chẽ để chủ thể quản lý hoàn thành các nội dung công tác QLNN đất đai Làm tốt việc thực chế dân chủ quản lý đảm bảo hài hoà mối quan hệ này, tức là đD đảm bảo việc thực thi pháp luật đời sống xD héi §Æc biÖt cÇn quan t©m lµ ý thøc tr¸ch nhiÖm cña chñ thÓ qu¶n lý lµm công tác lDnh đạo máy Nhà n−ớc Mỗi định hành chính đ−ợc đ−a phải đảm bảo tr−ớc hết −u tiên cho lợi ích nhân dân, vì lợi ích quốc gia Những thiếu sót, khuyết điểm trầm trọng công tác QLNN đất đai đô thị phạm vi n−ớc nói chung và Hà Nội nói riêng, phần lớn là định sai lầm vô trách nhiệm chủ thể quản lý làm công tác lDnh 172 đạo (ví dụ việc thực trách nhiệm ký công văn xác định giá tiền SDĐ cho Khu đô thị Nam Thăng Long UBND thành phố Hà Nội, với diện tích đất đô thị là gần 120 thu đ−ợc 400 tỷ VNĐ, đó cùng khu vực đất, vào cùng thời điểm, diện tích đấu giá QSDĐ 18,6 Dự ¸n X©y dùng HTKT xung quanh Hå T©y l¹i thu ®−îc h¬n 2.500 tû VN§) Khi chủ thể quản lý không có nhận thức đúng tầm quan trọng việc thực các chức nhiệm vụ theo quy định pháp luật, sai lầm mang lại hậu to lớn Ví dụ phê duyệt qui hoạch khu đô thị mới, không có đủ tri thức và lĩnh trách nhiệm, tạo sản phẩm là khu đô thị đ−ợc tổ chức kém, không hiệu và không tạo điều kiện sống tốt cho c− dân khu đô thị đó, ảnh h−ởng tới sức khoẻ và đời sống tập thể đông ng−ời * Đối với ng−ời sử dụng đất: Nhà n−ớc cần có biện pháp tuyên truyền sâu rộng Luật đất đai và các luật có liên quan đến điều chỉnh quan hệ đất đai xD hội, để NSDĐ nhận thức đúng đắn quyền và nghĩa vụ họ NSDĐ cần nhận thức đúng đắn đất ®ai lµ tµi s¶n v« gi¸ cña quèc gia, NSD§ cã tr¸ch nhiÖm qu¶n lý khai th¸c vµ sử dụng diện tích đất đ−ợc giao theo đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đ−ợc giao, đảm bảo đất đ−ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu kinh tế cao, bảo vệ tài nguyên đất và bảo vệ môi tr−ờng NSDĐ phải sử dụng theo đúng quy hoạch đ−ợc quan nhà n−ớc có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đất đ−ợc sử dụng đúng cấu SDĐ chung toàn xD hội Nội dung này đặc biệt quan trọng đất đô thị, NSDĐ đảm bảo sử dụng theo đúng mục đích đ−ợc giao thôi thì ch−a đủ Do quá trình SDĐ là quá trình luân chuyển liên tục có ý nghĩa t−ơng đối nằm ph¹m vi chiÕn l−îc ph¸t triÓn ng¾n h¹n hoÆc dµi h¹n V× môc tiªu chung cña toàn xD hội, quy hoạch phát triển đô thị, có vùng cần hạn chế các tiêu SDĐ, ảnh h−ởng đến quyền NSDĐ nh−: hạn chế mật độ xây dựng, hạn chế hệ số SDĐ, hạn chế chiều cao xây dựng công trình , để đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà lợi ích kinh tế, thẩm mĩ kiÕn tróc vµ m«i tr−êng sinh th¸i ThËm chÝ chiÕn l−îc SD§ dµi h¹n, cã khu vực NSDĐ đD đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, nh−ng lại nằm 173 vùng quy hoạch phải chuyển mục đích SDĐ sang loại khác, khoảng thời gian định kỳ quy hoạch 10 đến 20 năm, NSDĐ phải chấp nhận hạn chế quyÒn sö dông cña hä (ch¼ng h¹n kh«ng ®−îc x©y dùng, söa ch÷a c«ng tr×nh, không đ−ợc chuyển nh−ợng, không đ−ợc chuyển mục đích SDĐ), đ−ơng nhiên quyÒn lîi vÒ kinh tÕ cña hä bÞ tæn thÊt v× lîi Ých cña xD héi NSDĐ cần xác định rõ quyền lợi họ nằm lợi ích SDĐ cộng đồng, giải pháp quy hoạch SDĐ Nhà n−ớc vì lợi ích chung xD hội đó có lợi ích họ Điều này quan trọng nhận thức để giải vấn đề thu hồi đất vì các lợi ích công cộng và an ninh quốc gia NSDĐ cần tự giác bàn giao đất nhanh chóng, có định quan nhà n−ớc có thẩm quyền, chủ động phối hợp với các chủ đầu t− đ−ợc giao đất thực các định thu hồi đất và giao đất Nhà n−ớc NSDĐ phải tuân thủ đúng nguyên tắc áp dụng pháp luật quản lý SDĐ nói chung - đó là đ−ợc làm gì mà pháp luật cho phép, gì pháp luật không quy định thì không đ−ợc làm Nguyên tắc này khác với quyền chủ thể tham gia quan hệ pháp luật các lĩnh vực kinh tế khác, tính chất đặc biệt tài nguyên đất, đồng thời đặc thù sở hữu đất đai toàn dân quy định NSDĐ phải có trách nhiệm thực đầy đủ, đúng thời hạn các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác SDĐ Nhà n−ớc quy định Có trách nhiÖm ph¸t hiÖn vµ tham gia víi c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn xö lý c¸c hµnh vi vi ph¹m qu¶n lý SD§ 3.3.2 Khuyến khích và xử lý các quan hệ quản lý sử dụng đất các biÖn ph¸p ®iÒu hµnh vµ c¸c lîi Ých vÒ kinh tÕ cô thÓ Bªn c¹nh gi¶i ph¸p vÒ nhËn thøc th«ng qua h×nh thøc tuyªn truyÒn, phæ biến giáo dục pháp luật, để nâng cao vai trò QLNN đất đai đô thị quá trình ĐTH, chế KTTT, giải pháp kinh tế có vai trò là động lực, là đòn bẩy Gi¶i ph¸p vÒ kinh tÕ bao gåm nh÷ng biÖn ph¸p cô thÓ nh− sau: * §èi víi chñ thÓ qu¶n lý: Nhµ n−íc cÇn cã biÖn ph¸p, chÝnh s¸ch khen th−ëng, xö ph¹t nghiªm minh tập thể cá nhân có thành tích công tác thực thi nhiệm vụ quản lý Xử phạt biện pháp kinh tế và hành chính chủ thể quản lý không thực tốt các chức quản lý, trí yêu cầu đền bù thiệt 174 hại đúng với giá trị thực tế chủ thể quản lý đ−a định hành chính sai, dẫn đến lợi ích kinh tế Nhà n−ớc và NSDĐ bị xâm phạm kém hiÖu qu¶ * §èi víi NSD§: Cần xử lý nghiêm hình thức phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài chính đất Nhà n−ớc (nợ tiền SDĐ, nợ tiền thuê đất ), tr−ng thu tiền có tính lDi xuất theo thời điểm và thời gian khoản nợ, mà NSDĐ vi phạm không thực đúng nghĩa vụ họ - Khuyến khích NSDĐ hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính thực tốt các quy định pháp luật theo thời gian quy định (khen th−ởng thực nộp đủ 100% tiền SDĐ lần hình thức đ−ợc gi¶m 20% tæng sè tiÒn ph¶i nép Khen th−ëng b»ng tiÒn bµn giao diÖn tích đất phải thu hồi đúng thời hạn cho Nhà n−ớc ) - §èi víi nh÷ng tæ chøc, c¸ nh©n vi ph¹m ph¸p luËt qu¶n lý SD§ cÇn cã biÖn ph¸p xö lý nghiªm kh¾c, døt ®iÓm: xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh tiền hành vi vi phạm Nhà n−ớc cần tiến hành truy thu tiền SDĐ tiền thuê đất hành vi tự chuyển mục đích SDĐ trái thẩm quyền, nh−ng phï hîp víi qui ho¹ch TiÕn hµnh xö ph¹t hµnh chÝnh vµ truy thu tiÒn thu lợi bất chính từ hành vi tự chuyển mục đích SDĐ trái thẩm quyền, đồng thời định thu hồi diện tích đất đ−ợc giao sử dụng, nh−ng vi phạm ph¸p luËt nÕu tr¸i quy ho¹ch SD§ ®D phª duyÖt - Đối với các đơn vị hành chính nghiệp quản lý tài sản công đó có quỹ đất, cần tiến hành định giá tài sản (bao gồm giá trị đất) để giao nhiệm vụ quản lý tài sản và khoán định mức thu, chi tài chính có bao gồm giá trị tài sản đất, khuyến khích các đơn vị SDĐ tiết kiệm, tránh SDĐ lDng phí trí bỏ hoang đất nhiều đơn vị, tổ chức SDĐ nh− - Đối với diện tích nhà biệt thự cho thuê, nhà công vụ, nhà đất thuộc SHNN kh¸c c¸c c«ng ty kinh doanh nhµ qu¶n lý hoÆc c¸c tæ chøc cã quÜ nhµ tự quản bàn giao quản lý UBND Thành phố: cần tiến hành định giá đúng, đặc biệt định giá đất, để làm sở bán hóa giá theo quy định Nghị định 61/NĐCP Chính phủ Tránh tình trạng lợi dụng chức quyền mua nhà, thuê nhà không đúng giá trị thực trạng nhà đất, làm thất thoát ngân sách nhà n−íc, vµ g©y d− luËn kh«ng tèt nh©n d©n, lµm mÊt lßng tin cña nh©n d©n 175 vào Đảng và chính quyền (nh− số vụ việc đD xảy trên địa bàn thành phố Hµ Néi, g©y x«n xao d− luËn xD héi dÞp cuèi n¨m 2006) * VÒ phÝa nhµ n−íc:(UBND thành phố Hà Nội) Tích cực đầu t− theo h−ớng chuyển đổi nhanh cấu kinh tế theo đúng định h−íng cña §¹i héi XIV §¶ng bé Thµnh phè ¦u tiªn cho ph¸t triÓn kinh tÕ th−¬ng m¹i dÞch vô du lÞch; khuyÕn khÝch ®Çu t− vµo nh÷ng ngµnh, lÜnh vùc sö dông diÖn tích đất ít, không làm ô nhiễm môi tr−ờng, nh−ng có hiệu kinh tế cao.Ví dụ c¸c lÜnh vùc c«ng nghÖ cao, c¸c trung t©m th−¬ng m¹i, ng©n hµng, c¸c trung t©m giao dÞch quèc tÕ - Tập trung vốn đầu t− xây dựng HTKT đô thị, đặc biệt đầu t− vào các dự án khu đô thị, khu công nghiệp có SDĐ, chuẩn bị tốt mặt đất để tổ chức giao đất thực các dự án đầu t− theo ph−ơng pháp đấu giá đất đấu thầu dự án, đảm bảo toàn diện tích đất đ−ợc sử dụng vào các mục đích theo quy định điều 58 Luật đất đai, đ−ợc giao đất qua hình thức đấu giá đấu thầu - Tập trung vốn đầu t− ứng tr−ớc cho tổ chức phát triển quỹ đất, các nhà đầu t− n−ớc để phối hợp với UBND các quận, huyện tiến hành thu hồi đất theo qui hoạch và kế hoạch đúng tiến độ Chuẩn bị quỹ đất thu hút các nhà đầu t− và ngoài n−ớc gia tăng đầu t− vào địa bàn thành phố Hà Nội - Xây dựng chính sách bảo lDnh chấp QSDĐ để huy động vốn phù hợp Tiến hành khẩn tr−ơng công tác cấp GCN QSDĐ, đảm bảo đất có chủ và đ−ợc cấp GCN, giúp cho NSDĐ chủ động SDĐ làm vốn liên doanh, chấp QSDĐ để góp vốn liên doanh với các nhà đầu t− vµ ngoµi n−íc, gióp cho c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá cã c¬ héi sö dông QSD§ ®−îc giao lµm vèn s¶n xuÊt kinh doanh 3.3.3 Sửa đổi bổ sung chế chính sách đất đai phù hợp với quá trình đô thÞ ho¸ ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng TiÕp tôc bæ sung hoµn thiÖn hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt cña Nhµ n−íc đất đai và chế chính sách quản lý đất đô thị mang tính đặc thù cho thµnh phè Hµ Néi PhÇn 2.2.2.3 cña luËt ¸n ®D tr×nh bµy s¬ bé vÒ c¬ chÕ vµ chÝnh s¸ch qu¶n lý SD§, ë néi dung nµy, luËn ¸n chØ nªu kiÕn nghÞ cô thÓ nh÷ng gi¶i ph¸p vÒ c¬ chÕ, chÝnh s¸ch nh»m thùc hiÖn tèt chøc n¨ng qu¶n lý cña Nhµ n−ớc đất đô thị quá trình ĐTH 176 * §èi víi Nhµ n−íc: - Trªn c¬ së NghÞ quyÕt 15 cña Bé ChÝnh trÞ, BCHTW §¶ng vµ Ph¸p lệnh Thủ đô, cần có quy định cụ thể địa bàn Hà Nội phân cấp quản lý giao đất, thu hồi đất, định giá đất, ban hành các quy định chính sách tài chính đất, thẩm quyền điều chỉnh và phê duyệt các dự án, các đồ án quy hoạch - Nghiên cứu để ban hành kịp thời, đồng các quy định để thực LuËt Kinh doanh B§S, LuËt Nhµ ë, LuËt §Êu thÇu, LuËt X©y dùng theo h−ớng đơn giản cho NSDĐ (nh− phần cấp GCN đD đề xuất, các loại GCN quyền sở hữu tài sản và QSDĐ nên quy định chung vào loại giấy, quan tiến hành làm thủ tục) Chỉ đạo các quan Trung −ơng và các tØnh liªn quan phèi hîp víi UBND thµnh phè Hµ Néi sím hoµn thiÖn, tr×nh duyệt quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội; Điều chỉnh quy hoạch Thủ đô theo đúng định h−ớng mà nghị đại hội Đảng Thành phố lần thứ XIV đD nêu: “X©y dùng vµ hoµn thµnh n¨m 2006 chiÕn l−îc ph¸t triÓn tæng thÓ Thñ đô đến năm 2030 và tầm nhìn 2050, làm sở cho xây dựng và điều chỉnh đồng các quy hoạch phát triển kinh tế xD hội, quy hoạch SDĐ và các quy ho¹ch chuyªn ngµnh” - Tập trung đạo các quan Trung −ơng, các Bộ ngành có SDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội, phối hợp xây dựng quy hoạch SDĐ ngành, tiến hành kiểm tra, rà soát và có biện pháp đạo xử lý c−ơng các vi phạm ph¸p luËt c«ng t¸c qu¶n lý SD§, qu¶n lý sö dông nhµ cöa, c«ng tr×nh Kiên thu hồi để đ−a vào sử dụng đúng quy hoạch, sử dụng triệt để diện tích đất các quan, tổ chức sử dụng kém hiệu quả, bỏ hoang đất vi phạm pháp luật quản lý SDĐ Chấn chỉnh hoạt động quản lý SDĐ, đặc biệt quản lý việc xây dựng và tình trạng SDĐ vi phạm quy hoạch, đảm bảo phát triển đô thị Hà Nội đại, xanh, sạch, đẹp theo xu h−ớng bền v÷ng vµ an toµn * §èi víi Thµnh phè: - TiÕp tôc tiÕn hµnh khÈn tr−¬ng c«ng t¸c rµ so¸t v¨n b¶n, kiªn quyÕt xö lý, huỷ bỏ văn không phù hợp với quy định pháp luật (nh− Quyết định số 123/QĐ-UB ; Quyết định số 68/1998/QĐ-UB ), văn đD hết thời hạn Cần có văn khẳng định không tiến hành sử dụng hình thức công 177 văn hành chính để ban hành quy định chính sách tài chính, chính sách quản lý, quy định các chức nhiệm vụ các chế tài xử lý các vi phạm qu¶n lý SD§ - Chỉ đạo kiểm tra, rà soát việc thực qui hoạch, kế hoạch SDĐ, làm sở tổng kết rút kinh nghiệm đánh giá nghiêm túc công tác đạo và tổ chức thực nội dung này Đồng thời nghiên cứu để điều chỉnh và trình Chính phủ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến năm 2010 và kế hoạch chiến l−ợc SDĐ đến năm 2020 quận, huyện và toàn Thành phố - Nghiên cứu để ban hành các văn qui phạm pháp luật Thành phố lĩnh vực quản lý kinh doanh BĐS, quản lý và triển khai công tác đấu thầu, đấu giá QSDĐ, thực các dự án đầu t− trên địa bàn Thành phố Nghiên cứu để ban hành văn quy định công tác cấp GCN QSDĐ gắn với QSH nhà ở, và các loại BĐS khác, theo h−ớng đơn giản tiện lợi cho NSDĐ và sở hữu tài sản, đồng thời giảm bớt gánh nặng c−ờng độ công việc các quan quản lý nh− Kiên khắc phục tình trạng quy định chồng chéo chức nhiệm vụ các quan quản lý Nhà n−ớc đất đai và xây dựng, quản lí đất đai và quản lí tài chính đất, quản lí đất đai và quản lý đô thị - Nghiên cứu để ban hành văn quy định xử lý các vi phạm quản lý SDĐ, đó chú ý vấn đề chính sách kinh tế để xử lý d¹ng vi ph¹m cô thÓ, c¨n cø quy ho¹ch SD§ vµ thêi ®iÓm vi ph¹m TiÕn hµnh qui định phân cấp rõ ràng để có chế phân công đạo, điều hành cụ thể cấp xử lý vi phạm, chấm dứt tình trạng quy định chung chung, dẫn tới việc xử lý vi phạm nửa vời, quanh co, đổ lỗi các cấp - Nghiên cứu để ban hành văn thành lập và quy định chức nhiệm vụ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS Thành lập quan đăng ký và quản lý kinh doanh BĐS, có chức quản lý hoạt động đăng ký và kinh doanh BĐS, quan tr−ớc bạ đất , trực thuộc UBND Thành phố, là đơn vị sản xuất kinh doanh, hoạt động độc lập với các quan QLNN, tham m−u UBND Thµnh phè vµ cã tr¸ch nhiÖm c«ng khai th«ng tin vÒ thÞ tr−êng BĐS, giá đất, giá BĐS, tình hình các hoạt động đăng ký và kinh doanh BĐS - Nghiên cứu để hoàn thiện văn quy định chức nhiệm vụ Tổ chức phát triển quỹ đất, tiến hành sáp nhập các quan: Tổ chức phát triển quỹ đất; Ban đạo GPMB, Quỹ GPMB thành đầu mối chuyên 178 trách hoạt động theo chế nghiệp có thu, có chức đảm nhận vai trò là thị tr−ờng QSDĐ cấp I Sản phẩm đơn vị này là các ô đất, các lô đất, các khu đất đ−ợc đấu thầu, đấu giá QSDĐ để thực dự án đầu t− Sàn Giao dịch BĐS Thành phố là nơi diễn các phiên đấu giá, đấu thầu, toàn ®Çu (nguån cung) cña tæ chøc nµy sÏ ®−îc chuyÓn thÞ tr−êng qua Sµn - Tiến hành nghiên cứu để có quy định rõ ràng phân cấp quản lý, gắn công tác quản lý đất đai với công tác quản lý đô thị và môi tr−ờng, tách các hoạt động kinh doanh, các hoạt động nghiệp bao gồm công tác lập hồ sơ địa chính; xác lập hệ thống thông tin đất đai (kể công tác xác định giá đất, các hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ, các hoạt động kê khai đăng ký, kiểm kª, thèng kª ) khái c«ng t¸c QLNN - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật, có quy định chế tài xử lý cán lDnh đạo, cán quản lý vi phạm các quy định quản lý SDĐ, kể việc ban hành văn không phù hợp quy định pháp luËt cã thÓ bÞ xö lý c¶ b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh vµ biÖn ph¸p kinh tÕ 3.3.4 §iÒu chØnh nh÷ng ®iÓm bÊt hîp lý vµ qu¶n lý chÆt chÏ viÖc thùc quy hoạch sử dụng đất phần nội dung thực trạng công tác QLNN đất đai đô thị trên địa bµn thµnh phè Hµ Néi, luËn ¸n ®D lµm râ nh÷ng ®iÓm bÊt hîp lý c«ng tác qui hoạch, kế hoạch SDĐ đô thị Thành phố Một khó khăn lín cho c«ng t¸c qui ho¹ch SD§ cña Hµ Néi lµ th«ng tin vÒ nhu cÇu SD§ cña c¸c Bé, Ngµnh cña Trung −¬ng, c¸c th«ng tin vÒ chiÕn l−îc ph¸t triÓn ngµnh, để có phân bổ SDĐ cho các ngành kinh tế n−ớc, có liên quan tới ph¸t triÓn kinh tÕ vïng vµ kinh tÕ khu vùc V× vËy, thùc tÕ quy ho¹ch SDĐ đô thị Hà Nội mang tính hình thức, nặng kế hoạch giao đất, còn chồng chéo chức với quy hoạch đô thị, ch−a lập đ−ợc quy hoạch SD§ cÊp huyÖn vµ cÊp xD Do quan ®iÓm xin thõa h¬n xin thiÕu (khi ph¶i xin bæ sung ®iÒu chØnh thñ tôc hµnh chÝnh rÊt phøc t¹p), v× thÕ kÕ ho¹ch SD§ cña thµnh phè Hµ Néi nhiÒu n¨m liªn tôc kh«ng hoµn thµnh, lý khã kh¨n c«ng t¸c GPMB chØ lµ mét nguyªn nh©n kh¸ch quan bªn ngoµi Trong thêi gian tới UBND Thành phố cần phối hợp với các Bộ, Ngành và các địa ph−ơng liªn quan, khÈn tr−¬ng tiÕn hµnh nghiªn cøu chØnh söa, bæ sung quy ho¹ch tổng thể chung vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và xa Làm sở định 179 h−ớng để điều chỉnh quy hoạch đô thị trung tâm Hà Nội, kế hoạch, quy hoạch SDĐ Hà Nội đến năm 2010 và quy hoạch SDĐ đến năm 2020, cần khắc phôc nh÷ng bÊt hîp lý hiÖn vÒ quy ho¹ch SD§ §ã lµ t×nh tr¹ng qui ho¹ch SDĐ Hà Nội là nội dung quy hoạch xây dựng đô thị, các tiêu quy hoạch thiếu không cụ thể Đại đa số các khoanh đất, lô đất đồ quy hoạch SDĐ đô thị tỉ lệ 1/2000 các quận, huyện (quy hoạch chi tiết) vÒ thêi gian kh«ng cã thêi ®iÓm ph©n kú thùc hiÖn quy ho¹ch, kh«ng thÓ hiÖn đầy đủ các tiêu quy hoạch nh− mục đích SDĐ (chỉ ghi chung chung là thùc hiÖn theo dù ¸n ®−îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt), kh«ng cã hÖ sè SDĐ, mật độ xây dựng, chiều cao công trình xây dựng Một số nội dung đề xuÊt cô thÓ gåm: ⟨1⟩ Cần sớm nghiên cứu để ban hành Luật Quy hoạch, đây là sở quan trọng để quản lý nhà n−ớc vĩ mô Quy ho¹ch lµ mét nghµnh khoa häc mang tÝnh dù b¸o Ngµy tÊt c¶ các quốc gia đại phải quản lý đất n−ớc theo định h−ớng chiến l−ợc ®−îc dù b¸o b»ng quy ho¹ch Quy ho¹ch SD§ lµ khoa häc dù b¸o cho chiÕn l−ợc SDĐ quốc gia giai đoạn định theo đ−ờng lối đảng chính trị cầm quyền Vì vậy, để có chiến l−ợc phát triển đất n−ớc đúng theo lộ trình đD xây dựng, Nhà n−ớc cần ban hành luật quy hoạch, đó quy định cụ thể vai trò, vị trí, chức năng, trình tự lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý, điều chỉnh, tổ chức thực quy hoạch chuyên nghành quy hoạch tổng thể, từ quy hoạch địa ph−ơng theo lDnh thổ hành chính đến quy hoạch vùng và quy hoạch n−ớc, làm rõ mối quan hệ phụ thuộc và độc lập các quy hoạch chuyên nghành với và với quy hoạch tổng thể thời gian, thời điểm lập quy hoạch đến các tiêu định mức quy ho¹ch ⟨2⟩ Cần xem xét lại quy trình lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch đô thị, trên sở có tham gia cộng đồng và quyền định nhà ®Çu t−, h¹n chÕ sù tËp trung quyÒn lùc vµ ng©n s¸ch cña Nhµ n−íc vµo c«ng tác xây dựng quy hoạch đô thị, chấm dứt tình trạng "quy hoạch treo”, "dự án treo” nh− hiÖn Nhiều ý kiến cho chất l−ợng quy hoạch đô thị Hà Nội còn hạn chế tầm nhìn, ch−a đáp ứng đ−ợc yêu cầu chất l−ợng, vấn đề này là khách 180 quan v×: - Quy hoạch đô thị là chuyên ngành khoa học mang tính tổng hợp, đòi hái nh÷ng ng−êi hoÆc c¬ quan x©y dùng quy ho¹ch ph¶i cã kiÕn thøc tæng hîp cña nhiÒu ngµnh khoa häc vµ t− s¸ng t¹o cña c¸ nh©n NÕu c«ng t¸c nµy chØ mét nhãm ng−êi thùc hiÖn, hoÆc mét sè c¬ quan chuyªn m«n thùc hiÖn, dẫn tới tầm nhìn bị hạn chế là đ−ơng nhiên Mặt khác quy hoạch đô thị bao gồm nhiều nội dung quy hoạch chuyên ngành, đó và cùng với nó là khối l−ợng công việc phải làm là lớn Do tốc độ ĐTH mạnh, dẫn tới sức ép tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch theo kiểu “hoàn thành kế hoạch tr−ớc thời hạn lập thành tích ”, sản phẩm làm mang tính đơn điệu kiểu “hàng chợ”; thiếu đâu thì vẽ thêm sau! Mặt khác quan điểm đạo t− duy: đất đai thuộc sở hữu toàn dân và quyền đ−ợc nghiên cứu, lập, xét, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ là quyền tối cao “định đoạt” Nhà n−ớc Từ đó dẫn đến việc lạm dụng quyền, t− t−ởng đạo việc lập vµ phª duyÖt qui ho¹ch sÏ thiªn vÒ môc tiªu quyÒn lîi cña Nhµ n−íc vµ cña c¬ quan cã thÈm quyÒn lËp vµ phª chuÈn quy ho¹ch (chØ chó ý tíi kh«ng gian kiến trúc quy hoạch mà không tính tới hiệu kinh tế đồ án quy hoạch tæ chøc thùc hiÖn, thÝch vÏ ®©u th× vÏ, kh«ng chó ý tíi hiÖn tr¹ng SD§ vµ quyÒn lîi cña NSD§ n»m ph¹m vi nghiªn cøu lËp quy ho¹ch ) V× thÕ các đồ án quy hoạch đô thị sau đ−ợc phê duyệt ch−a hấp dẫn nhà đầu t−, ®i vµo thùc hiÖn, lµm ph¸t sinh m©u thuÉn víi quyÒn lîi cña c¸c chñ SD§ nằm khu vực quy hoạch phải thu hồi đất, dẫn tới quy hoạch SDĐ không đ−ợc ủng hộ đa số c− dân đô thị Khi thực dự án theo quy hoạch gặp phải chống đối GPMB, kéo dài thời gian, gây mâu thuẫn chủ đầu t− và phận dân c−, gây trật tự, ổn định xD hội làm các nhà đầu t− “nản” và quy hoạch không thực đ−ợc Chỉ quy hoạch SDĐ đô thị phản ánh đ−ợc tâm lý, nguyện vọng đại đa số dân c− đô thị, ng−ời dân thấy quyền lợi họ đ−ợc đáp ứng và họ đ−ợc h−ởng thành chung là các tiÖn Ých thùc hiÖn quy ho¹ch mang l¹i, hä sÏ tù nguyÖn chÊp hµnh - Một vấn đề cần quan tâm là vai trò ng−ời lDnh đạo cao địa ph−ơng có ảnh h−ởng định tới chất l−ợng đồ án qui hoạch đô thị Từ mục tiêu định h−ớng qui hoạch, các tiêu lớn cần quan tâm và thái độ làm việc nghiêm túc có trách nhiệm cao với t−ơng lai, cùng 181 với t− cách đạo đức tốt ảnh h−ởng tới đ−a định ng−ời lDnh đạo Nếu đâu, đơn vị nào ng−ời lDnh đạo có kiến thức sâu rộng, có cái nhìn thông thoáng h−ớng đến t−ơng lai ý thức trách nhiệm cao, chắn việc giải nội dung công tác quy hoạch đô thị địa ph−ơng đó đ−ợc đặt d−ới đạo cụ thể và biện pháp khả thi cao Tập thể và cá nhân xây dựng đồ án quy hoạch trên sở ý đồ sáng suốt ng−ời đạo xác lập các mục tiêu, nhiệm vụ quy hoạch đúng h−ớng, kh«ng tñn mñn, vôn vÆt vµ sÏ cã kh¶ n¨ng bao qu¸t réng V× thÕ ng−êi lDnh đạo cần đ−a định gì? Vào nào? và yêu cầu đội ngũ chuyên gia quy hoạch gì, nh− biết phải làm nh− nào để huy động đ−ợc sức sáng tạo đông đảo các tầng lớp, các giới xD hội vào xây dựng ph−ơng án quy hoạch, biết làm nào để tạo đồng thuận các tầng lớp dân c− Vì thành quy hoạch đô thị, tr−ớc hết là trí tuệ và đạo đức ng−ời lDnh đạo cao địa ph−ơng đó Chính việc xây dựng các đồ án quy hoạch đ−ợc thực thi là kiểu dựa theo ý kiến đạo (th−ờng là ý đồ chủ quan ng−ời lDnh đạo “đặt hàng”) và đội ngũ cán bé chuyªn m«n thuÇn tuý lóc nµo còng bÞ søc Ðp ph¶i hoµn thµnh c«ng viÖc tr−íc thêi h¹n S¶n phÈm quy ho¹ch Êy chÝnh lµ “quy ho¹ch treo”, thËm trÝ dÉn tới “dự án treo” Do đó cần đa dạng hoá các ph−ơng pháp tổ chức và chủ thể lập quy hoạch SDĐ đô thị, tạo điều kiện để các chủ thể SDĐ tham gia lập quy hoạch, đặc biệt phần quy hoạch chi tiết dự án phải thuộc thẩm quyền và nghÜa vô cña nhµ ®Çu t− Nhµ n−íc nªn khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc, c¸ nh©n, đủ điều kiện, tham gia xây dựng đồ án quy hoạch đô thị và tổ chức đấu thầu lập ph−ơng án thi, duyệt, chấm ph−ơng án quy hoạch để chọn đồ án tốt Mở rộng qui định quyền và nghĩa vụ NSDĐ đ−ợc tham gia, và có trách nhiệm đề xuất ph−ơng án quy hoạch, diện tích đất mà họ quản lý sử dụng, cho phù hợp với định h−ớng SDĐ, theo mục tiêu lớn đD đề và đ−ợc thống cao cộng đồng Nhà n−ớc vừa là chủ thể định phê duyệt đồ án qui hoạch SDĐ đô thị, vừa là trọng tài để tổ chức lập và tổ chức thực qui hoạch đô thị địa ph−ơng Giải đ−ợc vấn đề này giảm đ−ợc nhiều chi phí cho xây dựng đồ án quy hoạch, đồng thời đảm bảo quy hoạch đô thị đ−ợc thực ⟨3⟩ Cần nghiên cứu để ban hành các tiêu chuẩn, định mức môi tr−ờng 182 tự nhiên, môi tr−ờng xD hội, các qui phạm cụ thể đô thị bền vững, để từ đó xây dựng quy trình chiến l−ợc phát triển đô thị bền vững, làm lập các đồ án quy hoạch chi tiết các khu đô thị Có nh− các nhà chuyên môn, các quan có chức lập quy hoạch đô thị và các đơn vị, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực quy hoạch có đủ hành lang pháp lý cần thiết để thực Tránh tình trạng chồng chéo các quy định pháp luật, đối t−ợng xây dựng quy hoạch đô thị và đối t−ợng điều chỉnh quy hoạch đô thị không biết đ−ợc họ cần gì? phải làm gì? quá nhiÒu v¨n b¶n cña nhiÒu cÊp cïng tham gia ®iÒu chØnh c«ng t¸c nµy Cho đến để xác định nào là đô thị phát triển bền vững, các tiêu cụ thể môi tr−ờng, HTKT đô thị, các tiêu chuẩn đảm bảo sinh hoạt (điều kiện sống) cộng đồng dân c− đô thị, mức sống đô thị và tính ổn định môi tr−ờng đầu t−, khả cạnh tranh đô thị ch−a có tiêu định mức cụ thể ⟨4⟩ Cần nghiên cứu để phát triển thủ đô Hà Nội theo h−ớng phân tán các công trình đô thị, đặc biệt mối quan hệ các công trình công cộng, công tr×nh phóc lîi xD héi vµ c¸c c«ng tr×nh phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh, c¸c khu vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c khu vùc b¶o tån Trên sở giữ gìn sắc không gian Hà Nội cổ, các khu đô thị míi nªn n»m ë c¸c khu vùc m«i tr−êng míi hoµn toµn, võa tr¸nh ®−îc ®Çu t− söa ch÷a manh món lµm mÊt b¶n s¾c Th¨ng Long Hµ Néi, võa khai th¸c ®−îc hiệu đầu t−, lại hạn chế xu tập trung dân c− vào đô thị trung tâm Hà Nội xu ĐTH Cần nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch đô thị cho không tạo công trình đơn điệu, nh−ng tránh đ−ợc việc các khu đô thị bám theo các trục giao thông, vừa ảnh h−ởng tới môi tr−ờng sống, đồng thêi gi¶m t¶i l−îng ph−¬ng tiÖn giao th«ng l−u th«ng, tr¸nh ®−îc tai n¹n giao thông, không tạo các siêu đô thị - vấn nạn phát triển đô thị trên thÕ giíi hiÖn ⟨5⟩ Trªn c¬ së B¸o c¸o sè 86/BC-UBND ngµy 27/10/2006 vÒ "kÕt qu¶ kiÓm tra t×nh h×nh SD§ cña c¸c quy ho¹ch vµ dù ¸n ®Çu t− chËm triÓn khai) cña UBND thµnh phè Hµ Néi CÇn tiÕn hµnh mét sè biÖn ph¸p xö lý theo h−íng dÉn cña Bé TN&MT t¹i b¸o c¸o sè 233/BC-BTN&MT ngµy 29/12/2006 UBND thµnh phè Hµ Néi cÇn cã biÖn ph¸p xö lý kÞp thêi "dự án treo”, "quy hoạch treo” đD phát hiện, để khắc phục hậu 183 nh÷ng yÕu kÐm lËp, phª duyÖt, thùc hiÖn vµ qu¶n lý quy ho¹ch SD§ Đặc biệt cần giải sớm các "dự án treo” v−ớng chính sách đền bù GPMB theo h−ớng dẫn Bộ TN&MT: giá bồi th−ờng đất đ−ợc thực thời điểm thu hồi đất không phải thời điểm định thu hồi đất Biện pháp này giải đ−ợc tình trạng khiếu kiện đông ng−ời và “th¸o gì” cho hµng tr¨m dù ¸n ®ang v−íng GPMB chªnh lÖch gi¸ gi÷a thêi điểm có định giao đất và thời điểm thu hồi đất thực tế (có dự án kéo dài hàng chục năm nh− Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long hay Dự án Xây dựng HTKT xung quanh Hå T©y, chªnh lÖch møc gi¸ gi÷a hai thêi ®iÓm lªn tíi hàng chục triệu VNĐ/m2 đất ở, hàng trăm ngàn VNĐ/m2 đất nông nghiệp) §èi víi nh÷ng “dù ¸n treo” kh«ng cã kh¶ n¨ng thùc hiÖn cÇn thu håi quyÕt định giao đất định cho thuê đất; huỷ bỏ các “quy hoạch treo” và kh«ng h¹n chÕ quyÒn cña NSD§ vïng cã “quy ho¹ch treo” 3.3.5 Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất đai Néi dung phÇn 2.2.1.2 luËn ¸n ®D tr×nh bµy vÒ thùc tr¹ng c«ng t¸c kª khai đăng ký đất đô thị thành phố Hà Nội Do đ−ợc tiến hành gấp rút, tập trung khẩn tr−ơng thời gian, điều kiện tài liệu hồ sơ địa chính lạc hậu không đồng bộ, độ chính xác thấp; lực l−ợng cán các cấp để thực nội dung chuyên môn mỏng, tất các cấp phải sử dụng cán hợp đồng ngắn hạn; nghiệp vụ chuyên môn kém, vì tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất chậm và tính pháp lý GCN thấp Đồng thời khèi l−îng c«ng viÖc lín v× triÓn khai nhiÒu néi dung vµo cïng mét thêi ®iÓm; hệ thống hồ sơ l−u trữ không đ−ợc đầy đủ, không th−ờng xuyên; QLNN đất ®ai bÞ bu«ng láng mét thêi gian dµi, c«ng t¸c ®¨ng ký, kª khai kh«ng ®−îc quan tâm đúng mức Vì hồ sơ Địa chính l−u trữ và hiệu sản phẩm đăng ký cấp GCN QSDĐ tất các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội kh«ng cao Qu¸ tr×nh kª khai ®¨ng ký SD§ ph¶i lµ qu¸ tr×nh th−êng xuyªn liên tục công tác QLNN đất đai Do quá trình sử dụng, đất đai luôn vận động và biến động liên tục (tuy đất đai không đi) mục đích sử dụng chủ sử dụng, hình thể và diện tích đất (do tác động hoạt động chuyển QSDĐ hay công tác thu hồi đất) cho nên cập nhật biến động là nội dung cần thiết hoạt động quản lý Trên sở kết công tác kê khai đăng ký và cấp GCN QSDĐ tất các loại đất mà 184 UBND Thành phố đD tiến hành thời gian vừa qua cho các đối t−ợng sử dụng (là cá nhân đất theo Nghị định 60/NĐ-CP, 61/NĐ-CP; đất nông nghiệp theo Nghị định 64/NĐ-CP, là tổ chức SDĐ theo Chỉ thị 245/CT-TTg) Để nâng cao vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai qu¸ tr×nh §TH, cÇn tiÕn hµnh bæ sung, chØnh söa th−êng xuyªn, liªn tôc vµ cã tổng hợp biến động SDĐ hàng năm nh− sau: - Đối với đối t−ợng sử dụng là t− nhân (cá nhân, hộ gia đình SDĐ để làm nhà SDĐ vào các mục đích sản xuất kinh doanh): số tr−ờng hợp ch−a đ−ợc xem xét cấp GCN QSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP, 61/NĐCP Chính phủ đất đô thị; Quyết định 65/QĐ-UB UBND Thành phố (đối với đất nông thôn), đất nông nghiệp theo Nghị định 64/N§-CP cña ChÝnh phñ §©y lµ nh÷ng tr−êng hîp cã v−íng m¾c qu¸ tr×nh SD§ nh− tranh chÊp ch−a ®−îc gi¶i quyÕt; cã mét sè h¹n chÕ vÒ yÕu tố điều kiện nên ch−a đ−ợc cấp GCN (do yếu tố hộ khẩu; v−ớng định thu hồi đất nh−ng ch−a thực hiện; vi phạm pháp luật quản lý SDĐ nh−ng ch−a đ−ợc xử lý ), các tr−ờng hợp đó cần vào sổ quản lý đến đất, chủ SDĐ và diện tích các loại đất Cần tiến hành phân loại và xử lý theo trình tự quy định pháp luật để xét cấp GCN QSDĐ đủ điều kiện Có biện pháp quản lý chặt chẽ để không phát sinh các biến động SDĐ trái quy định pháp luật (tự xây dựng chuyển mục đích SDĐ không phép; trái phép; chuyÓn QSD§ trao tay ) thêi gian xem xÐt, xö lý §èi víi nh÷ng tr−êng hîp ®D ®−îc cÊp GCN QSD§, thùc hiÖn ho¹t động chuyển QSDĐ, cần vào sổ biến động chủ SDĐ, tr−ờng hợp tách phải tiến hành chỉnh lý biến động diện tích đất, hình thể đất và đối t−ợng SDĐ đồ địa chính, sổ mục kê và sổ đăng ký đất đai §èi víi nh÷ng tr−êng hîp kÓ c¶ ®D ®−îc cÊp GCN QSD§ hay ch−a đ−ợc cấp GCN QSDĐ, thực định giao đất, thu hồi đất quan nhà n−ớc có thẩm quyền, cần tiến hành chỉnh lý trên đồ địa chính, chỉnh lý biến động đối t−ợng SDĐ, diện tích đất và loại đất sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê Cần bổ sung nội dung tài chính đất gắn với đất cùng với các thông tin đất, chẳng hạn thông tin nghĩa vụ tài chính với Nhà n−ớc, giá đất vào thời điểm Đây là thủ tục pháp lý và biện pháp kỹ thuật đặc biệt quan trọng, 185 làm sở để xác định phần thu nhập không đầu t− mà có NSDĐ, và thu địa tô chênh lệch II đất đô thị cho ngân sách nhà n−ớc Hàng năm, tiến hành tổng hợp biến động đất đai loại đất theo diện tích, đồng thời hoàn chỉnh công tác chỉnh lý đồ địa chính và lập báo cáo biến động đất đai, làm sở để quan nhà n−ớc có thẩm quyền đạo thực kế hoạch SDĐ hàng năm, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ ®−îc phª duyÖt hoÆc ®iÒu chØnh cho phï hîp víi thùc tÕ * §èi víi tæ chøc SD§: trªn c¬ së thµnh qu¶ c«ng t¸c kª khai ®¨ng ký SD§ theo ChØ thÞ 245/CT-TTg ngµy 24/4/1996 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ; kÕt thực Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông t− sè 122/1999/TT-BTC ngµy 13/10/1999 cña Bé Tµi chÝnh; kÕt qu¶ thùc hiÖn Quyết định số 196/2005/QĐ-UB ngày 23/11/2005 "về việc tiến hành kê khai, xử lý tài sản công là nhà đất thuộc SHNN các quan hành chính nghiệp, doanh nghiệp quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố” UBND thành phố Hà Nội Cần tiến hành phân loại để đạo, tổ chức thực các biện pháp quản lý theo quy định pháp luật - Đối với tổ chức đD tiến hành kê khai đăng ký đất đai: h−ớng dẫn lập hồ sơ thủ tục để ký hợp đồng thuê đất với Nhà n−ớc, đủ điều kiện để ký hợp đồng; tr−ờng hợp tổ chức SDĐ không đủ điều kiện để ký hợp đồng thuê đất (do vi phạm pháp luật quản lý SDĐ không phù hợp với quy hoạch), tiến hành lập hồ sơ xử lý theo quy định pháp luật (thu hồi đất SDĐ không phù hợp quy hoạch tự chuyển mục đích SDĐ trái quy định pháp luật, bỏ đất hoang gây lDng phí ), đăng ký biến động chủ SDĐ, biến động loại đất và diện tích đất vào sổ đăng ký, chỉnh lý biến động hình thể đất trên đồ địa chính - Đối với tr−ờng hợp biến động SDĐ tổ chức, đơn vị chuyển QSDĐ, đ−ợc giao đất, cho thuê đất theo định quan nhà n−ớc có thẩm quyền Cần lập hồ sơ quản lý riêng cho đối t−ợng là tổ chức SDĐ và vào sổ đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động hình thể đất trên đồ địa chính, lập báo cáo biến động đất đai hàng năm tình trạng SDĐ các tổ chức trên địa bàn theo đơn vị hành chính Do tình trạng quản lý đất đai thực tế thành phố Hà Nội, công tác kê khai đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn, đặc biệt công 186 tác đăng ký, thống kê biến động, đồ đo đạc có độ chính xác thấp, hồ sơ l−u trữ các giai đoạn không đầy đủ, không có hệ thống Vì thời gian tíi, cÇn tiÕn hµnh mét sè biÖn ph¸p cô thÓ sau: - CÇn tiÕn hµnh sím c¶i c¸ch hµnh chÝnh tæ chøc bé m¸y QLNN vÒ đất đai trên địa bàn Thành phố, có chế phân công, phân cấp rõ ràng - Chuyển toàn hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ hộ gia đình, cá nhân (hiện đồng thời Văn phòng Đăng ký nhà và đất thành phố, Văn phòng Đăng ký nhà và đất cấp quận huyện quản lý), tập trung vào đầu mối quản lý công tác đăng ký biến động đối t−ợng SDĐ này là Văn phòng Đăng ký nhà và đất cấp quận, huyện - ChuyÓn toµn bé hå s¬ kª khai, ®¨ng ký cÊp GCN QSD§ cho c¸c tæ chøc SDĐ từ Sở Tài chính và Sở TNMT&NĐ cho đơn vị quản lý đối t−ợng SDĐ này là Văn phòng Đăng ký nhà và đất Thành phố - Trên sở các quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh B§S, LuËt x©y dùng, tiÕn hµnh nghiªn cøu mét mÉu GCN quyÒn qu¶n lý B§S chung có thể ghi toàn thể hay loại BĐS riêng rẽ, quan hoạt động nghiệp trực thuộc UBND tỉnh, thành phố quản lý, có các đơn vị sở là Văn phòng các quận huyện thay cho chức Văn phòng Đăng ký nhà và đất thuộc Sở TNMT&NĐ Văn phòng Đăng ký nhà và đất thuộc Phòng TN&MT cÊp quËn huyÖn Võa thèng nhÊt qu¶n lý mét ®Çu mèi, tr¸nh ®−îc sù chồng chéo chức nhiệm vụ các ngành nh−: xây dựng, đất đai, tài chính, t− pháp , đồng thời đơn giản giấy tờ thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho c«ng d©n vµ c¬ quan qu¶n lý gi¶i quyÕt c¸c thñ tôc hµnh chÝnh, ph¸p lý quan hÖ SD§ - Do hệ thống phân loại đất theo quy định pháp luật n−ớc ta thay đổi th−ờng xuyên và ch−a có tính bao quát chung chi phối chế độ sở hữu toàn dân đất đai Vì quá trình kê khai đăng ký đất đai, có biến động không nằm phạm vi danh mục phân loại đất, cần có ghi chú bổ sung và đăng ký theo loại đất chính mà chủ SDĐ đ−ợc giao quyền sử dụng Đồng thời Nhà n−ớc cần nghiên cứu để đ−a đ−ợc hệ thống phân loại đất có tính bao quát cao hơn, phù hợp với thực tế SDĐ giai ®o¹n KTTT hiÖn 187 3.3.6 Hoµn thiÖn vµ t¨ng c−êng biÖn ph¸p qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt động sản Thị tr−ờng BĐS trên địa bàn Thành phố, mặt pháp lý, đD chính thức đ−ợc công khai hoạt động kể từ ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến thời điểm nay, UBND Thành phố đD cho đời Sàn Giao dịch BĐS theo Quyết định số 3978/QĐ-UB việc thành lập “Trung tâm Giao dịch B§S” thuéc Së TNMT&N§ thµnh phè- tªn tiÕng Anh lµ Hanoi Realestate trading center Thị tr−ờng BĐS trên địa bàn Thành phố thời gian sau có Luật đất đai năm 2003 đến khá ổn định và có xu h−ớng chững lại, ảnh h−ởng nhiều yếu tố, đó yếu tố quan trọng là tâm lý thị tr−ờng đầu BĐS tác động Tuy nhiên nhân tố ảnh h−ởng tác động cña c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý cña Nhµ n−íc còng lµ nguyªn nh©n quan träng §ã là từ sau “đợt sốt đất năm 2001- 2003”, công tác cấp GCN QSDĐ đô thị theo Nghị định 60/CP, 61/CP Chính phủ và Quyết định số 65/QĐ-UB UBND Thµnh phè vÒ cÊp GCN QSD§ ë vµ v−ên liÒn kÒ khu vùc n«ng th«n ®−îc ®Èy m¹nh, hÕt n¨m 2006, vÒ c¬ b¶n ®D cÊp xong GCN QSD§ cho nh©n d©n MÆt kh¸c Thµnh phè ®D kÞp thêi ban hµnh mét sè v¨n b¶n nh−: ChØ thÞ số 15, 16, 17 đạo xử lý c−ơng tình trạng vi phạm pháp luật quản lý SDĐ trên địa bàn; ban hành văn quy định đ−ợc phép chuyển nh−ợng QSDĐ NSDĐ đD đ−ợc cấp GCN QSDĐ; văn quy định cấp GCN QSDĐ cho ng−ời đứng tên ban đầu mua nhà các khu đô thị Vì thị tr−ờng BĐS đD hoạt động phạm vi điều chỉnh pháp luật, hoạt động thị tr−ờng chuyển nh−ợng ngầm giảm hẳn Để quản lý tốt thÞ tr−êng B§S thêi gian tíi, cÇn thùc hiÖn tèt mét sè néi dung sau: ⟨1⟩ Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt qu¶n lý thÞ tr−êng B§S: Trên sở quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đấu thầu , Luật kinh doanh BĐS và các văn h−ớng dẫn thực luật nh− Nghị định ChÝnh phñ, Th«ng t− h−íng dÉn cña c¸c Bé UBND Thµnh phè cÇn nghiªn cøu để ban hành văn quy định tổ chức quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay cho Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002) Bên cạnh việc nghiên cứu để có chính sách giá đất thay cho việc ban hành quy định khung giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố, cần nghiên cứu để ban hành văn quy định quản lý giá đất và thành lập 188 tổ chức có chức giám định giá đất là đơn vị hoạt động theo chế nghiÖp kinh doanh thuéc UBND Thµnh phè qu¶n lý Nghiên cứu để thành lập quan (tổ chức) có chức quản lý toàn các hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn Thành phố (kể BĐS UBND Thành phố giao cho đơn vị, tổ chức thực thị tr−ờng cấp I);cần nghiên cứu ban hành quy định phù hợp phân cấp để quản lý các hoạt động và xử lý quan hÖ thñ tôc kª khai, ®¨ng ký B§S gi÷a Thµnh phè vµ c¸c quËn, huyÖn ⟨2⟩ Tiếp tục thực để hoàn thành (về bản) công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn Thành phố, quản lý triệt để quỹ đất, đảm bảo không có đất nào không đ−ợc xác định chính xác chủ thể sử dụng, diện tích đất, hình thể đất và phải đ−ợc khai thác sử dụng đúng mục đích theo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®−îc phª duyÖt ⟨3⟩ Cần có quy định cụ thể chế độ thông tin công khai tình hình hoạt động thị tr−ờng BĐS, công khai nguồn cung và các thông tin liên quan đến BĐS đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng, đặc biệt thông tin tình trạng BĐS vµ gi¸ c¶ B§S trªn thÞ tr−êng §¶m b¶o c«ng b»ng xD héi qu¶n lý SD§ và hoạt động kinh doanh BĐS, sử dụng các ph−ơng tiện công nghệ thông tin kĩ thuật cao để cập nhật các thông tin liên quan tới hoạt động quản lý và kinh doanh B§S Cung cÊp c«ng khai c¸c th«ng tin trªn thÞ tr−êng, nh−ng vÉn t«n trọng quyền tự cá nhân, đặc biệt quyền đ−ợc bảo vệ bí mật các thông tin tµi s¶n c¸ nh©n, v× ®©y lµ th«ng lÖ quèc tÕ ⟨4⟩ Cần có chính sách đòn bẩy kinh tế phù hợp với các doanh nghiệp, các nhà đầu t− hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt việc phát triển các BĐS phục vụ đối t−ợng tái định c− GPMB và đối t−ợng là ng−ời nghèo Cần có quy định ràng buộc các nhà đầu t− SDĐ các khu công nghiệp, khu chế xuất có sử dụng lao động, có trách nhiệm tham gia đầu t− xây dựng BĐS, giảm bớt khó khăn cho ng−ời nghèo và ng−ời lao động Đối với BĐS đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng, cần có quy định cụ thể các khoản thu các đối t−ợng kinh doanh BĐS Bởi vì không phải toàn BĐS đ−ợc giao dịch trên thị tr−ờng là hoạt động kinh doanh BĐS Những tr−ờng hợp phải chuyển nh−ợng BĐS để di chuyển địa bàn c− trú, tạo dựng, nhận chuyển nh−ợng BĐS khác để (tức là có BĐS nhất), nên miễn thuế chuyển QSDĐ Nghiên cứu để bỏ sắc thuế này và thay b»ng thuÕ thu nhËp trªn c¬ së thèng nhÊt qu¶n lý mét gi¸ thÞ tr−êng 189 điều tiết theo đúng quy luật Quy định thuế chuyển QSDĐ là 4% vừa kh«ng cã c¬ së, võa kh«ng cã hiÖu qu¶ viÖc chèng ®Çu c¬ kinh doanh B§S Thùc chÊt ®©y chØ lµ mét lo¹i thuÕ gi¸n thu, kh«ng ph¶i thuÕ trùc thu nên không có giá trị "đánh” vào đối t−ợng đầu kinh doanh BĐS Mặt khác các gian lận thuế chủ yếu thông qua nội dung hợp đồng chuyển quyền và có móc ngoặc quan định giá đất, quan thuế và c¸c bªn tham gia chuyÓn QSD§ (Chñ yÕu lµ c¸c doanh nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp chØ nép thuÕ thu nhËp mµ kh«ng ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn, thu nhập doanh nghiệp th−ờng không đ−ợc báo cáo đúng thật và giá đất theo khung giá quy định làm sở tính thuế không phản ánh đúng giá đất trên thÞ tr−êng) Nh÷ng tr−êng hîp tÆng, cho B§S gi÷a nh÷ng ng−êi ruét thÞt thuéc hµng thõa kÕ thø nhÊt vµ thø hai, nªn miÔn c¶ thuÕ chuyÓn QSD§ vµ lÖ phÝ tr−ớc bạ Những tr−ờng hợp hoạt động kinh doanh BĐS, nên tính khoản thu t−¬ng ®−¬ng víi thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, kh«ng nªn yªu cÇu nép theo møc thuÕ chuyÓn QSD§ vµ lÖ phÝ tr−íc b¹ nh− nh÷ng tr−êng hîp nhËn chuyÓn nh−ợng BĐS để sử dụng Tuy nhiên nh− công tác quản lý BĐS các quan quản lý nặng nề thêm nhiều, vì khó xác định đ−ợc số l−ợng BĐS các chủ thể có sở hữu BĐS nhiều địa ph−ơng khác Về lâu dài, Nhà n−ớc cần nghiên cứu để sớm ban hành "Luật Thuế chuyển QSDĐ”, là sở quan trọng để chống đầu cơ, lũng đoạn thị tr−ờng BĐS ⟨5⟩ Cần có quy định chi tiết, cụ thể quy chế, biện pháp tổ chức, chủ thể tham gia để hạn chế các tiêu cực đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ Thực triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất đấu giá đấu thầu với loại đất theo quy định điều 61 Luật đất đai Đây là giải pháp quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu đất thông qua công tác quản lý máy nhà n−ớc, đảm bảo nguồn cung thị tr−ờng cấp I là ổn định và có vai trò định h−ớng cho thị tr−ờng cấp II 3.3.7 Tăng c−ờng chất l−ợng và hiệu hoạt động máy quản lý nhà n−ớc đất đai Bất kỳ hoạt động nào, môi tr−ờng nào hoạt động quản lý ng−ời tiến hành, để hoạt động QLNN đất đai đô thị đ−ợc thực đúng theo các chức nhiệm vụ pháp luật quy định, cần có quan tâm đầu t− tổ chức máy quản lý đất đai Nhà n−ớc trên địa bàn Thành phố Cần xác định đây là công tác đột phá đầu tiên nhằm tăng c−ờng 190 vai trò quản lý nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH, điều kiÖn nÒn KTTT vµ héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ ⟨1⟩ Nghiên cứu để ban hành văn quy định rõ chức nhiệm vụ và tæ chøc lùc l−îng cña ngµnh Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng ë c¸c cÊp, nhiªn không thiết Trung −ơng có Bộ, ngành nào thì địa ph−ơng tổ chức quan quản lý chuyên ngành đó, có thể giao nhiệm vụ thực số chức số Bộ, ngành Trung −ơng cho quan quản lý địa ph−ơng Có chế phân công phân nhiệm rõ ràng, phân cấp cụ thể, không để t×nh tr¹ng chång chÐo chøc n¨ng gi÷a c¸c c¬ quan nh− hiÖn nay: c¶ c¬ quan cÊp së cña Thµnh phè, c¬ quan cÊp phßng cña quËn, huyÖn cïng tham gia cÊp GCN QSD§ vµ QSH nhµ, c«ng tr×nh (Së X©y dùng tham m−u cÊp GCN QSHN ë vµ c«ng tr×nh, Së Tµi chÝnh tham m−u cÊp GCN quyÒn sö dông c«ng sản đó có đất đai; Sở TNMT&NĐ tham m−u cấp GCN QSDĐ) Giải ph¸p cô thÓ vÒ c«ng t¸c nµy lµ thêi gian tíi, ch−a thÓ ban hµnh quy định hệ thống tổ chức quản lý đất đai phù hợp với KTTT, nên để mét c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c«ng t¸c ®¨ng ký vµ cÊp GCN QSD§ vµ quyền sở hữu tài sản trên đất – quan này là ngành TN&MT, vì đất đai là loại BĐS quan trọng Cần quy định cụ thể số l−ợng cán đủ để đảm nhiÖm chøc n¨ng nhiÖm vô, tr¸nh t×nh tr¹ng nh− võa qua, cïng lµ cÊp quËn, nh−ng có đơn vị đ−ợc biên chế tới 15 cán bộ, có đơn vị có cán Đặc biÖt t×nh h×nh ph©n cÊp m¹nh nh− hiÖn nay, ch−a cã ®−îc mét thiÕt chÕ hoµn chØnh vÒ QLNN nÒn KTTT, cÇn t¨ng c−êng biªn chÕ cho quan QLNN cấp quận huyện từ 9-12 ng−ời, để đảm bảo đủ lực l−ợng thực công tác QLNN tài nguyên và môi tr−ờng trên địa bàn ⟨2⟩ Tăng c−ờng trang bị các thiết bị quản lý đại( sử dụng công nghệ tin học nhất), đảm bảo cung cấp thông tin liệu phục vụ cho công tác quản lý nhanh nhất, đồng thời giảm bớt đ−ợc sức ép từ khối l−ợng công viÖc lªn bé m¸y qu¶n lý, nÕu chØ sö dông c«ng nghÖ qu¶n lý l¹c hËu, khã cã thể đáp ứng yêu cầu công tác QLNN đất đai điều kiện KTTT, héi nhËp kinh tÕ khu vùc vµ quèc tÕ ⟨3⟩ Cần có phối hợp Nhà n−ớc với các sở đào tạo, đảm bảo lực l−ợng cán QLNN đất đai có đủ trình độ chuyên môn, đáp ứng yêu cầu công t¸c qu¶n lý Tr¸nh t×nh tr¹ng nh− hiÖn ë thµnh phè Hµ Néi, sinh viªn sau tr−ờng, muốn tham gia vào quan quản lý Nhà n−ớc trên địa bàn Thành 191 phố phải đào tạo lại nghiệp vụ QLNN Tr−ờng Hành chính quốc gia (nay là Học viện Chính trị – Hành chính Quốc gia) Biện pháp đào tạo lao động quản lý nh− vừa làm thời gian họat động ng−ời cụ thể, vừa lDng phí ngân sách nhà n−ớc cho máy quản lý và đào tạo lại cán bộ, gây tâm lý ức chế, làm giảm lòng tin cán và nhân dân hệ thống quản lý Nhµ n−íc * * * Trong quá trình ĐTH, đất đai đô thị Hà Nội càng trở nên khan tr−ớc nhu cầu SDĐ ngày càng nhiều cho xây dựng các công trình đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xD hội Thành phố và nhu cầu đời sống nhân dân Nhu cầu đất ngày càng tăng, khả cung ứng nguồn tài nguyên đất có hạn Vì tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai thành phố Hà Nội quá trình ĐTH là nội dung quan trọng, nhằm đạt đ−ợc mục tiêu SDĐ đúng mục đích, SDĐ tiết kiệm, hîp lý, khoa häc vµ cã hiÖu qu¶ Néi dung cña ch−¬ng lµ trªn c¬ së tæng hîp phân tích thực trạng quản lý đất đai Hà Nội thời gian vừa qua, đặc biệt là giai đoạn từ năm 2003, đối chiếu với chức năng, nhiệm vụ mà pháp luật quy định, so sánh với kết hoạt động quản lý đất đai quá trình ĐTH môi tr−ờng KTTT số n−ớc trên giới, để từ đó thông qua dự báo xu h−ớng SDĐ đô thị Hà Nội, nghiên cứu và đề xuất định h−ớng, giải pháp Từ đó có ý kiến tham m−u với Nhà n−ớc và Thành phố ban hành chế chính sách phù hợp, đạt đ−ợc các mục tiêu hoạt động QLNN đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội Những định h−ớng và giải pháp luận văn nêu lµ kÕt qu¶ qu¸ tr×nh tæng kÕt nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm nghiªn cøu sinh thu thập qua các tài liệu quản lý đất đai đô thị và ngoài n−ớc, trên sở hệ thống văn pháp luật Nhà n−ớc lĩnh vực đất đai, đô thị Với mong muốn đề xuất các số định h−ớng và giải pháp tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai, giúp Đảng và chính quyền Thủ đô x©y dùng ®−îc hÖ thèng c¬ chÕ chÝnh s¸ch phï hîp, qu¶n lý hiÖu qu¶ nguån tài nguyên đất đai vô cùng quý giá quốc gia và nhân dân Hà Nội, để nguồn tài nguyên này có đóng góp xứng đáng vào quá trình phát triển xây dựng Thủ đô, xứng đáng là Thủ đô anh hùng, đáp ứng tin cậy và gửi gắm cña nh©n d©n c¶ n−íc vµ b¹n bÌ quèc tÕ 192 KÕt luËn B»ng sù nghiªn cøu tËp trung, nghiªm tóc hÖ thèng lý luËn cña chñ nghĩa Mác - Lênin và quan điểm lDnh đạo Đảng, chính sách pháp luật đất đai Nhà n−ớc, từ thực tiễn quản lý đất đai n−ớc ta và thành phố Hà Nội, ph−ơng pháp nghiên cứu từ lí luận đến thực tiễn, luận án đD trình bày vấn đề đô thị, đất đô thị và quá trình ĐTH; các đặc tr−ng quá trình đô thị hóa để từ đó rút kết luận tính tất yếu quá trình đô thị hóa quá trình phát triển đất n−ớc Quá trình đô thị hóa đặt yªu cÇu cÇn thiÕt kh¸ch quan cña viÖc t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−ớc đất đai là vai trò, vị trí quan trọng tài nguyên đất với tính chÊt lµ nguån lùc quan träng cña quèc gia, lµ tµi s¶n v« gi¸ vµ thùc tÕ lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín nhÊt cña n−íc ta hiÖn V× thÕ luËn ¸n ®D ph©n tÝch mét sè c¬ sở lý luận và thực tiễn đòi hỏi phải tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai nh−: quá trình ĐTH; vấn đề gia tăng dân số đô thị, gắn liền với quá trình CNH; vấn đề thực quyền sở hữu đất đai và sở kinh tế việc tăng c−ờng vai trò quản lý Nhà n−ớc đất đai quá trình ĐTH Bởi vì nói cùng quyền lợi kinh tế là mục tiêu cuối cùng së h÷u Trong luËn ¸n còng ®D tr×nh bµy nh÷ng néi dung c¬ b¶n vÒ qu¶n lý cña Nhà n−ớc đất đai, đó là sở để khẳng định quá trình ĐTH, nội dung quản lý đất đai Nhà n−ớc đất đai cần đ−ợc đặt bối cảnh KTTT và có vai trò chủ đạo định h−ớng phát triển n−ớc ta Vì hệ thống pháp luật quản lý đất đai càng cần thiết đ−ợc bổ sung hoàn chỉnh và tổ chức thực cách nghiêm túc, chặt chẽ và đầy đủ Trên sở nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai số quốc gia và số tỉnh thành n−ớc, luận án đD đối chiếu để so sánh nội dung quy định pháp luật Việt Nam với tình hình quản lý đất đai số quốc gia trên giới và số tỉnh thành n−ớc, từ đó có sở xem xét, đánh giá thực trạng tình hình quản lý đất đai thành phố Hà Nội quá trình ĐTH Nghiên cứu, phân tích tài liệu thống kê đ−ợc cập nhật đầy đủ, chi tiết thực trạng quản lý đất đai thành phố Hà Nội nhiều năm, luận án đD trình bày có hệ thống thành tựu và hạn chế công tác QLNN đất đai thành phố Hà Nội năm qua Trên sở phân tích rõ các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xD hội, nghiên cứu định h−ớng mục tiêu xây dựng Thủ đô §¶ng, Nhµ n−íc vµ §¶ng bé Thµnh phè, luËn ¸n ®D lµm râ tõng néi dung QLNN 193 đất đai đD đ−ợc triển khai trên địa bàn Thành phố nh− nào? khó khăn phức tạp đD và xảy công tác QLNN đất đai Thành phố tác động yếu tố nào? Từ việc phân tích kết đD đạt đ−ợc, đối chiếu với mục tiêu, nhiệm vụ quản lý Nhà n−ớc đất đai đ−ợc pháp luật quy định, nhu cầu thực tế nghiệp đô thị hóa mạnh mẽ, luận án làm rõ mặt hạn chế, yếu kém hoạt động quản lý SDĐ Hà Nội Từ đó luận án đD đ−a kết luận nguyên nhân dẫn đến khó khăn, phức tạp và kém hiệu hoạt động QLNN đất đai Hà Nội thời gian dài Phải trên sở tìm đúng nguyên nhân tình hình khó khăn có thể đ−a đ−ợc ph−ơng h−ớng và giải pháp đúng Chính vì luận án đD nguyên nhân và xác định nguyên nhân quan trọng - đó là chế, chính sách và lực quản lý, điều hành máy quản lý cña Thµnh phè thêi gian võa qua, thÓ hiÖn sù lóng tóng, thiÕu khoa häc, thiÕu định h−ớng Nhà n−ớc, đội ngũ quản lý thiếu kiến thức chuyên môn và lực tổ chức điều hành yếu Những yếu kém, thiếu sót đó đD gây hậu là sau chục năm triển khai các nội dung QLNN đất đai, đến thời điểm nay, hồ sơ l−u trữ để lại phục vụ công tác quản lý không có nhiều, độ chính xác thấp, tính pháp lý yếu lại không đồng bộ, không đ−ợc cập nhật, chỉnh lý th−ờng xuyên liên tục Hiệu hoạt động quản lý thấp, đD có đợt "sốt đất” và Nhà n−ớc bất lực không điều chỉnh đ−ợc, gây ảnh h−ởng xấu tới kinh tế và tâm lý, lòng tin ng−ời dân Trên địa bàn thành phố Hà Nội có hàng chục nghìn cá nhân, hàng nghìn tổ chức sử dụng hàng triệu m2 đất vi phạm pháp luật đất đai, nh−ng ch−a đ−ợc xử lý dứt điểm, nguồn lực đất đai đô thị quý đD và bị sö dông rÊt lDng phÝ vµ kÐm hiÖu qu¶ QuyÒn ®¨ng ký tµi s¶n cña c«ng d©n, mét quyền ng−ời, đồng thời là trách nhiệm và quyền lợi Nhà n−ớc ch−a đ−ợc quan tâm đúng mức, kịp thời Vì công tác kê khai đăng ký cấp GCN QSD§ kÐo dµi hµng chôc n¨m còng ch−a xong b−íc ®¨ng ký ban ®Çu; g©y nh÷ng khã kh¨n phøc t¹p cho c«ng t¸c qu¶n lý vµ ng−êi d©n kh«ng cã ®iÒu kiÖn sử dụng tài sản họ để phát triển kinh tế, tạo mâu thuẫn phức tạp xD hội Đó là vấn đề xúc đ−ợc đặt đòi hỏi phải nghiên cứu để t×m gi¶i ph¸p kh¾c phôc Từ nghiên cứu trên, luận án đD mạnh dạn đề xuất định h−ớng và giải pháp cụ thể với Nhà n−ớc và với Thành phố, với mong muốn đất đai đô thị Hà Néi ph¶i ®−îc qu¶n lý, sö dông khoa häc, hîp lý, tiÕt kiÖm vµ cã hiÖu qu¶, gãp phần thúc đẩy nghiệp CNH- HĐH Thủ đô 194 Các công trình khoa học đã công bố cña t¸c gi¶ Trần Tú C−ờng (2002): “Đất đô thị và ảnh h−ởng giá nó quá trình đô thị hoá” – Tạp chí Giáo dục lý luận (3) trang 35,36,37,38 Trần Tú C−ờng (2002): “Cần có quy định cụ thể hơn, chi tiết chế độ chính sách thu tiền sử dụng đất” – Tạp chí Địa chính (2), trang 19,20,21 TrÇn Tó C−êng (2006): “C¬ së kinh tÕ cña viÖc t¨ng c−êng c«ng t¸c quản lý nhà n−ớc đất đai quá trình đô thị hoá” – Tạp chí Kinh tÕ ph¸t triÓn (10), trang 70,71,72,73,76 GS TSKH Lª §×nh Th¾ng- TrÇn Tó C−êng (2007) “ Qui ho¹ch sö dông đất nội dung quan trọng quản lý nhà n−ớc đất đai ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng vµ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi ë n−íc ta hiÖn nay”-T¹p chÝ kinh tÕ ph¸t triÓn(10), trang 9,10,11,12 195 Phụ lục 5: Tổng hợp các tr−ờng hợp vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn Thành phố Hà Nội (theo ChØ thÞ 15/2001/CT-UB) §¬n vÞ §· kª khai theo ChØ thÞ 245/TTg TT Tªn quËn, huyÖn Tæ chøc hµnh chÝnh sù nghiÖp Sö dông ch−a sử Tự chia đất LÊn vµo môc dông ë chiÕm đích khác Tæ chøc kinh tÕ Sö dông Ch−a sử Tự chia đất mục đích dông ë kh¸c Nî LÊn nghÜa chiÕm vô tµi chÝnh 23.650 109.193 53.190 154.771 255.295 182.852 16 10 35 73 57 26 115.998 62.429 27.300 §«ng Anh 11 15 900 14.272 6.621 252 52.935 68.508 117.668 5.640 Hai Bµ Tr−ng 17 11 38 55 90 20 140 102.420 4.489 21.772 9.038 23.069 CÇu GiÊy 16 11 17 244.745 43.712 129 3.132 40.657 T©y Hå 22 19 25 23 625 3.203 10.300 10.529 48.480 78.368 Thanh Xu©n 25 36 77 Gia L©m DiÖn tÝch: m2 Sè tæ chøc §−îc cÊp cã thÈm quyÒn giao đất, cho thuê đất từ (1996-2002) Tæng sè tæ C¸ nh©n Sö chøc sö lÊn chiÕm dông Nî dụng đất Ch−a Tù đất công vµo nghÜa vi ph¹m sö chia môc vô tµi dụng đất đích chính kh¸c 20.197 500 799.648 14.589 226 117 205.727 31 822 267.618 13.489 370 57 16.619 177.407 20.934 62 65 1.785 334.605 70.144 95 627 151.505 32.825 154 321 196 §· kª khai theo ChØ thÞ 245/TTg TT 10 11 12 Tæng Tªn quËn, huyÖn Tæ chøc hµnh chÝnh sù nghiÖp Sö dông ch−a sử Tự chia đất LÊn vµo môc dông ë chiÕm đích khác 5.453 167.778 32.215 30 6.027 154.761 172.812 Tõ Liªm 26 34 5.417 67.023 119.575 Sãc S¬n 4 1.126 3.476 3.529 Hoµn KiÕm 25 9.134 75.819 4.338 §èng §a 14 4.695 10.467 8.838 Ba §×nh 14 173.154 773.973 443.652 12 37 152 128 Tæ chøc kinh tÕ Sö dông Ch−a sử Tự chia đất mục đích dông ë kh¸c 122.228 182.870 222.340 31 61 52 175.340 184.115 154.378 Thanh tr× 19 252 44 45 Nî LÊn nghÜa chiÕm vô tµi chÝnh 13 98.561 26 98.720 68.781 54.735 18 18 14 2.152 1.815 1.385 16.241 10 16 76 32 68.730 16.748 27.316 51.137 26 13 18 46 36.006 19.767 8.351 31.398 14 21 41 29 205.449 898.408 897.851 993.823 5.640 212 357 493 20 409 §−îc cÊp cã thÈm quyÒn giao đất, cho thuê đất từ (1996-2002) Tæng sè tæ C¸ nh©n Sö chøc sö lÊn chiÕm dông Nî dụng đất Ch−a Tù đất công vµo nghÜa vi ph¹m sö chia môc vô tµi dụng đất đích chính kh¸c 26.640 813 58.988 819.325 22.128 4 213 406 34.097 1.014.093 33.596 10.399 2 201 180 24.962 28.750 4.936 472.899 1 64 8.157 17.278 6.221 61.389 100 33 10 214 439 253.661 699 133 85.367 28.721 9.001 55.155 297.766 33.503 12 5 11 162 392 213.602 58.784 84.095 106.978 4.855.603 218.810 23 10 54 29 1.925 1.774 197 Phôc lôc Danh mục kế hoạch tổ chức thực các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố (Nguồn: Kế hoạch số 28/KH-UB ngày 21/ 05/ 2003 UBND thành phố Hà nội ) TT Quy Néi Quy m« Chñ ®Çu §Þa ®iÓm dung dự mô dự đấu t− ¸n ¸n (ha) gi¸ (ha) Giới thiệu địa ®iÓm (Së QHKT) KÕ ho¹ch I HuyÖn Sãc S¬n Tæng céng Ban XD Phï QLDA §Êu gi¸ Linh, thÞ huyÖn Sãc tõng l« trÊn Sãc S¬n đất S¬n II HuyÖn §«ng Anh Tæng céng §Êu gi¸ tõng l« đất §Êu gi¸ tõng l« đất XD Tiªn D−¬ng Ban §Êu gi¸ (Dù ¸n b¾c QLDA tõng l« ®−êng huyÖn đất 23B) §«ng Anh XD Liªn Hµ III HuyÖn Gia L©m Ban QLDA §Êu gi¸ huyÖn tõng l« §«ng Anh đất Tæng céng §Êu gi¸ tõng l« đất ¦íc Xác định giá tæng sè tài sản và xây Xây dựng hạ Tổ chức đấu Dù tiÒn dùng quy chÕ tÇng kÜ thuËt gi¸ QSD§ kiÕn thu Ghi chó đấu giá (UBND c¸c (UBND c¸c gi¸ s¶n ®−îc QH) QH) (UBND c¸c từ đấu Q.H) gi¸ KÕ Thùc KÕ Thùc KÕ Thùc Thùc KÕ Thùc ho¹c hiÖn ho¹ch hiÖn ho¹ch hiÖn hiÖn ho¹ch hiÖn h 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Chñ ®Çu t− LËp, phª Tr×nh quyÕt lËp xong thñ LËp dù ¸n ®Çu GPMB định giao đất duyÖt quy tôc hå s¬ giao t− ®−îc duyÖt (UBND c¸c ho¹ch t¹m (së đất tạm (Sở (Së KH§T) Q.H) (Së QHKT) §CN§) §CN§) Thùc KÕ Thùc KÕ Thùc KÕ Thùc KÕ hiÖn ho¹ch hiÖn ho¹ch hiÖn ho¹ch hiÖn ho¹ch 10 11 12 13 14 15 11 8,3 x x 11 8,4 x x 35 28 30 23 x x 15/4 30/4 15/5 30/6 30/7 30/8 15/9 15/10 /03 630 5 x x 15/5 30/5 15/6 30/7 30/8 30/9 15/10 30/11 /03 105 28,5 21,9 132 15/4 16/4 17/4 30/6 30/7 30/8 15/9 30/9/ 03 132 735 915 198 XD Tr©u Quú Ban §Êu gi¸ QLDA tõng l« huyÖn Gia đất L©m 18,5 14,2 x x 30/4 5/5 15/5 30/6 30/7 30/8 15/9 15/10 /03 10 555 XD ViÖt H−ng Ban §Êu gi¸ QLDA tõng l« huyÖn Gia đất L©m 10 7.7 x x 15/5 20/5 30/5 30/6 30/7 15/8 30/8 15/9/ 03 12 360 IV HuyÖn Tõ Liªm §Êu gi¸ tõng l« đất 6,9 6,9 XD Xu©n §Ønh Ban §Êu gi¸ QLDA tõng l« huyÖn Tõ đất Liªm 5,9 5,9 x x 15/5 16/5 17/5 30/6 30/7 30/8 15/9 30/9/ 03 12 210 XD Mü §×nh 1 x x 10/5 16/5 30/5 30/5 30/5 30/6 15/7 30/7/ 03 12 60 8 6 x 2 15/4 19,5 15,2 18,5 14,2 V Tæng céng Ban §Êu gi¸ QLDA tõng l« huyÖn Tõ đất Liªm §Êu gi¸ Tæng tõng l« céng đất HuyÖn Thanh Tr× XD Ngò HiÖp (hai Ban §Êu gi¸ bªn QLDA tõng l« ®−êngvµo huyÖn đất chî Ngò Thanh Tr× HiÖp) B¾c khu Ban §Êu gi¸ C«ng QLDA tõng l« nghiÖp huyÖn đất VÜnh Tuy Thanh Tr× VI QuËn T©y Hå Tæng céng 10 Ph−êng Xu©n La, Phó Th−îng Ban QLDA HTXQ T©y Hå §Êu gi¸ tõng khu theo dù ¸n vµ tõng l« đất 255 186 x 15/5 30/5 15/6 30/7 30/8 30/9 15/10 30/11 /03 126 1/5 15/5 1/6 15/7 15/7 15/9 1/10 15/11 /03 10 60 907 x x 15/5 15/4 x 15/4 15/5 30/6 15/7 15/7 1/9/0 15 832 199 Ph−êng Qu¶ng An 11 (Dù ¸n sau phñ T©y Hå) QuËn VII Thanh Xu©n 12 Ph−êng Nh©n ChÝnh 13 Ph−êng Kh−¬ng Trung 14 Ph−êng Kh−¬ng §×nh 15 Ph−êng H¹ §×nh VIII §Êu gi¸ tõng l« đất 1 3,8 3,8 §Êu gi¸ tõng l« đất 1,3 1,3 x §Êu gi¸ tõng l« đất 0,5 0,5 §Êu gi¸ tõng l« đất §Êu gi¸ tõng l« đất Tæng céng Ban QLDA Thanh Xu©n Ban QLDA Thanh Xu©n Ban QLDA Thanh Xu©n Ban QLDA Thanh Xu©n QuËn Hai Tæng céng Bµ Tr−ng 16 Khu §Òn Lõ IX QuËn CÇu GiÊy 17 Ban QLDA HTXQ T©y Hå Ph−êng DÞch Väng Tæng céng Ban QLDA Hai Bµ Tr−ng §Êu gi¸ tõng l« đất Ban QLDA Hai Bµ Tr−ng Ban QLDA Hai Bµ Tr−ng §Êu gi¸ tõng khu theo dù ¸n vµ tõng l« đất x x x x x x 15/5 15/5 30/5 30/5 15/6 30/6/ 03 25 75 153 x x x 15/4 15/4 x 30/6/ 03 20 78 x 1/5 15/5 1/6 15/8 15/9 1/10 15/11 /03 10 15 x 1/5 15/5 1/6 15/8 15/9 1/10 15/11 /03 10 30 1 15/4 1/5 15/5 1/6 15/8 15/9 1/10 15/11 /03 10 30 0,5 0,5 0,5 0,5 16 12,3 16 12,3 129,2 105 x 22 x x x 15/4 30/4 x 30/5 15/6 30/6/ 03 15 22 960 x x 15/5 x x x x x x 30/5 15/8 15/8 15/9/ 03 20 960 4.265