Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY KHNH MUA BáN BấT ĐộNG SảN HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PH¸P LT VIƯT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY KHÁNH MUA B¸N BÊT ĐộNG SảN HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHáP LUậT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Đào Duy Khánh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm bất động sản hình thành tƣơng lai, mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản hình thành tƣơng lai .7 1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 13 1.2 Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 16 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .16 1.2.2 Nội dung pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .21 1.2.3 Vai trò pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 31 1.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 37 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 38 2.1 Khái quát đời phát triển thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việt Nam 38 2.1.1 Khái quát đời phát triển thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việt Nam 38 2.1.2 Sự đời phát triển pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việt Nam .41 2.2 Thực trạng pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 44 2.2.1 Quy định nguyên tắc mua bán Bất động sản hình thành tƣơng lai .44 2.2.2 Quy định điều kiện để bất động sản hình thành tƣơng lai đƣợc đƣa vào mua bán thị trƣờng bất động sản 47 Quy định chủ thể tham gia quan hệ pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 49 2.2.4 Quy định quyền nghĩa vụ bên mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .59 2.2.5 Quy định tốn mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .63 2.2.6 Quy định biện pháp bảo đảm mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .66 2.2.7 Quy định hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 70 2.2.8 Quy định chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 73 2.2.9 Quy định giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .77 2.3 Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thực pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 82 2.3.1 Chủ đầu tƣ tìm cách lách luật để huy động vốn trái phép cách sử dụng nhiều loại hợp đồng không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản .82 2.3.2 Chủ đầu tƣ mở bán dự án chƣa làm móng .85 2.3.3 Chủ đầu tƣ né tránh, chƣa thực đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh 86 2.3.4 Bất cập hoạt động bảo lãnh nhà hình thành tƣơng lai 89 2.3.5 Thực trạng dự án đƣợc đem làm tài sản bảo đảm cho nhiều hợp đồng chấp 90 2.3.6 Nhiều Dự án nhà hình thành tƣơng lai bàn giao chậm tiến độ 92 2.3.7 Thiếu sót quy định chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nhà .94 2.3.8 Chủ đầu tƣ bàn giao không thiết kế, quảng cáo 94 2.3.9 Nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cƣ 96 KẾT LUẬN CHƢƠNG 99 2.2.3 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 100 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 100 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .102 3.2.1 Bổ sung quy định cơng chứng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 102 3.2.2 Làm rõ khái niệm “Cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai” 103 3.2.3 Tăng thời gian thẩm định quan nhà nƣớc có thẩm quyền, quy trách nhiệm quan nhà nƣớc có thẩm quyền việc thẩm định cho phép Chủ đầu tƣ bán bất động sản hình thành tƣơng lai 104 3.2.4 Bổ sung quy định bắt buộc đăng ký xác nhận vốn pháp định chủ thể kinh doanh bất động sản 105 3.2.5 Bổ sung quy định ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm Ngân hàng thực hoạt động bảo lãnh 106 3.2.6 Bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh quy định cho phép trƣờng hợp ngƣời mua nhà hình thành tƣơng lai khơng u cầu phải có bảo lãnh ngân hàng 108 3.2.7 Bổ sung quy định cụ thể việc theo dõi, giám sát việc huy động, sử dụng vốn chủ đầu tƣ 108 3.2.8 Quy định tăng mức xử phạt vi phạm hành hành vi vi phạm, đẩy nhanh hoạt động thu hồi dự án đối vơi dự án vi phạm 109 3.2.9 Bổ sung quy định quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai bổ sung quy định chuyển nhƣợng hợp đồng bất động sản hình thành tƣơng lai khác ngồi nhà .110 3.2.10 Bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì ngƣời dân mua nhà chung cƣ .111 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai .112 3.3.1 Tăng cƣờng phổ biến, giáo dục pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 112 3.3.2 Có chế tra, kiểm tra thƣờng xuyên, đột xuất có chế xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 114 3.3.3 Liên tục rà soát hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật, sách pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng, thống ổn định .115 KẾT LUẬN CHƢƠNG 116 KẾT LUẬN 117 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .118 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, vấn đề gia tăng dân số vấn đề nóng, gây nhiều sức ép đến q trình phát triển kinh tế - xã hội Cùng với tốc độ thị hóa nƣớc ta ngày mạnh mẽ, dân số thành phố, đô thị lớn ngày tăng lên phần nhiều nguyên nhân học Đất đai nguồn tài nguyên có hạn, nhiên nhu cầu chỗ ngƣời dân ngày tăng cao, thành phố lớn Điều dẫn đến phát triển nhanh chóng sơi động thị trƣờng bất động sản Việt Nam Với tình hình phát triển sơi động thị trƣờng bất động sản nƣớc ta, việc mua bán bất động sản đòi hỏi cá nhân, tổ chức có nhu cầu phải có tiềm lực tài lớn Việc xác định bất động sản có "sạch" hay khơng vấn đề khó, tiềm ẩn nhiều rủi ro Trên thực tế có nhiều trƣờng hợp ngƣời mua bất động sản bị lừa đảo dẫn đến thiệt hại lớn tiền bạc Đặc biệt loại bất động sản hình thành tƣơng lai, việc xác minh bất động sản đủ thủ tục pháp lý hay chƣa, có tranh chấp hay khơng khó Hơn nữa, ngƣời mua bất động sản hình thành tƣơng lai cịn chịu nhiều rủi ro khó đảm bảo, ràng buộc chủ đầu tƣ thi công tiến độ, vẽ quy hoạch Bên cạnh đó, giá trị đất chi phí xây dựng, quản lý xây dựng ngày tăng cao, chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản cần thiết phải có tiềm lực kinh tế lớn để đáp ứng yêu cầu vốn, dự án lớn, đòi hỏi đầu tƣ dàn trải Việc huy động vốn chủ thể kinh doanh bất động sản chủ yếu vay vốn ngân hàng Tuy nhiên, điều kiện đƣợc vay, tài sản chấp mức lãi suất ngân hàng rào cản ngăn doanh nghiệp tiếp xúc với nguồn vốn Bên cạnh đó, phía ngƣời dân có nhu cầu mua nhà ở, việc bỏ khoản tiền lớn để đổi lại quyền sở hữu nhà điều khó khăn giá trị bất động sản so với mức thu nhập trung bình Việt Nam số lớn Không phải có đủ điều kiện để tốn 100% giá trị bất động sản mà họ có nhu cầu Với lợi vốn cho chủ đầu tƣ khách hàng, giao dịch mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai ngày phổ biến tình hình nay, đặc biệt thị lớn, nơi có nhu cầu cao nhà chung cƣ, nhà hỗn hợp, biệt thự liền kề Mặc dù lợi mang lại, nhƣng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chủ đầu tƣ đặc biệt cho khách hàng Trên thực tế, khách hàng mua bất động sản hình thành tƣơng lai thƣờng bên yếu quan hệ mua bán Có nhiều vụ việc chủ đầu tƣ tìm cách lách luật, gian dối việc thực dự án, tiến độ thi công chậm dẫn đến không bàn giao nhà cam kết, bàn giao nhà không thiết kế quảng cáo Để đảm bảo bảo vệ quyền lợi bên quan hệ mua bán, đồng thời nhằm quản lý sát quan hệ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, Nhà nƣớc xây dựng ngày hoàn thiện hệ thống pháp luật, mà Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014 hệ thống văn dƣới luật hƣớng dẫn thi hành Tuy nhiên, quy định pháp luật trạng thái “tĩnh” khó phù hợp với sơi động dịng chảy thị trƣờng, phát triển liên tục kinh tế xã hội Những lỗ hổng, bất cập hệ thống pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai cịn nơi để tổ chức, cá nhân khai thác lách luật gây nhiều xúc xã hội… Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Mua bán bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” vô cần thiết Luận văn đƣa đƣợc góc nhìn tổng quan mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai theo pháp luật hành Việt Nam: từ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật, thực tiễn hành vi vi phạm, đánh giá bất cập hệ thống quy định pháp luật vấn đề đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật nhƣ nâng cao hiệu thực thực tế Tổng quan tình hình nghiên cứu Trong năm trở lại đây, tình hình mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai diễn sôi động Nguyên nhân phần nhiều nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng cao lợi ích việc mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tƣơng lai so với bất động sản có sẵn Bên cạnh đó, năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Luật Nhà số 65/2014/QH13 đời, khắc phục đƣợc nhiều hạn chế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà 2005 Bằng sách pháp luật phù hợp với thay đổi kinh tế xã hội, Nhà nƣớc mở rộng khuyến khích phát triển thị trƣờng mua bán bất động sản, đặc biệt mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai với hàng loạt quy định rõ ràng hơn, tạo hàng lang pháp lý cho doanh nghiệp, chủ đầu tƣ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Bên cạnh đó, Nhà nƣớc thắt chặt thủ tục pháp lý, quy định điều kiện mua bán lĩnh vực để đảm bảo an toàn cho đối tƣợng khách hàng - đối tƣợng dễ bị tổn hại giao dịch Mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai loại hình mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt ngƣời mua dễ phát sinh tranh chấp bên Những lợi ích từ phát triển thị trƣờng phủ nhận, nhiên thực tế cho thấy nhiều dự án chủ đầu tƣ không đủ tiềm lực tài chính, khơng đủ kinh nghiệm lực mà đầu tƣ mua bán dẫn đến phải dừng triển khai dự án, phá sản Nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ lách luật, ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác mua bán để che giấu hợp đồng mua bán với khách hàng; mở bán hộ chƣa làm móng; né tránh thực nghĩa vụ bảo lãnh; bàn giao nhà không tiến độ, không thiết kế quảng cáo dẫn đến nhiều xúc nhân dân Nguyên nhân dẫn đến thực trạng thực trạng quy định pháp luật điều chỉnh lỏng lẻo, nhiều lỗ hổng Bên cạnh chế tài xử phạt cịn chƣa phù hợp, chƣa đủ sức răn đe Vậy nên việc nghiên cứu pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Các nghiên cứu liên quan đến vấn đề mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai kể đến nhƣ: “Giao dịch dân nhà tài sản hình thành tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học Đỗ Phƣơng Thúy (2017), “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo LKDBĐS năm 2014”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), “Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”, luận văn thạc sĩ luật học Phan Ngọc Trâm (2016); “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thu Trang (2016); “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, số vấn đề lý luận thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học Phạm Hoàng Anh (2015); "Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà ở Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học Hoàng Thị Phƣợng Nghĩa (2015); "Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015", luận văn thạc sĩ Nguyễn Thanh Đạm (2015); "Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai", luận văn thạc sĩ luật học Ngô Quang Cháng (2011); "Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai", luận văn thạc sĩ luật học Phạm Quang Huy (2014) Về báo khoa học, kể đến: "Thế chấp bất động sản hình thành tương lai - Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật" Vũ Thị Hồng Yến đăng Tạp chí Luật học số 03/2017; "Bảo vệ quyền lợi bên mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai" Châu Thị Khánh Vân đăng Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07/2018; "Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai" Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng Tạp chí Tịa án ngày 09/07/2018 Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu đƣa đƣợc nhìn tồn cảnh pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, nhƣng đề tài nghiên cứu vào nghiên cứu khía cạnh cụ thể mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nhƣ mua bán, sử dụng bất động sản hình thành tƣơng lai làm tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ dân hay kinh doanh bất động sản nói chung Hiện cịn vấn đề chƣa đƣợc nghiên cứu nhƣ vấn đề mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Trên sở kế thừa kết nghiên cứu sẵn có, luận văn nghiên cứu bƣớc đầu tác giả đề tài, góp phần làm rõ thêm vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việt Nam Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu luận văn là: Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, chất nội dung pháp lý mua bán bất động sản hình đƣợc xây dựng chế tài xử phạt hành với mức tiền phạt phải phù hợp với mức độ nghiêm trọng hành vi, đồng thời quy định thêm hình phạt bổ sung, khắc phục hậu nhƣ cấm hành nghề kinh doanh bất động sản thời hạn xác định, buộc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời mua nhà trƣờng hợp có thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm… Nhà nƣớc cần nâng cao hiệu quản lý cụ thể nhƣ giao quan chuyên môn Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực tiếp giám sát, quản lý việc thực bảo lãnh dự án đầu tƣ xây dựng nhà hình thành tƣơng lai thuộc địa bàn quản lý 3.2.6 Bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh quy định cho phép trường hợp người mua nhà hình thành tương lai khơng u cầu phải có bảo lãnh ngân hàng Cần có quy định giới hạn mức trần phí bảo lãnh thay để ngân hàng doanh nghiệp thoả thuận Thực tiễn cho thấy có trƣờng hợp ngân hàng tận dụng vị cao phía doanh nghiệp bên bán nhà bắt buộc phải phát hành bảo lãnh nên bị đẩy mức phí lên cao, thiệt hại quy cho bị đẩy phía ngƣời mua nhà nhƣ phía doanh nghiệp gặp khó khăn trình bán hàng với mức giá cao Việc quy định mức phí trần khiến cho ngân hàng thƣơng mại phải cạnh tranh để có khách hàng biện pháp chống liên kết độc quyền bảo lãnh ngân hàng Ban hành quy định cho phép trƣờng hợp ngƣời mua nhà hình thành tƣơng lai khơng u cầu phải có bảo lãnh ngân hàng lúc khơng bắt buộc bên bán phải bắt buộc thực phát hành bảo lãnh ngân hàng Việc có bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ quyền lợi ngƣời mua nhà, nhiên để thực gây đội chi phí mà thông thƣờng ngƣời mua nhà bên chịu Do đó, để khắc phục vấn đề đảm bảo phù hợp với nguyện vọng bên, trƣờng hợp giao dịch với chủ đầu tƣ có uy tín, thƣơng hiệu đƣợc ngƣời tiêu dùng tin cậy cho phép ngƣời mua nhà đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh [51] 3.2.7 Bổ sung quy định cụ thể việc theo dõi, giám sát việc huy động, sử dụng vốn chủ đầu tư Các hành vi huy động vốn trái phép chủ đầu tƣ diễn phổ biến thực tế nhƣng lại chƣa có chế giám sát Nhà nƣớc Đây thiếu sót 108 cần đƣợc khắc phục kịp thời để ngăn chặn, giảm thiểu tình trạng chủ đầu tƣ huy động vốn tràn lan, trái phép, sử dụng vốn huy động khách hàng khơng mục đích cam kết Nhà nƣớc cần quy định chế giao thẩm quyền cho quan chuyên môn cụ thể Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố để thực theo dõi, giám sát việc huy động, sử dụng vốn chủ đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng Theo việc mở bán hộ, nhà cho ngƣời dân cần đƣợc giám sát chặt chẽ Sở Xây dựng tỉnh, thành phố; địa phƣơng cần đẩy mạnh tuyên truyền để nâng cao nhận thức ngƣời dân đồng thời công khai thông tin dự án đủ điều kiện mở bán hộ trang thông tin điện tử Sở Xây dựng Việc tra, kiểm tra cần đƣợc tiến hành thƣờng xuyên bất thƣờng để kịp thời phát hiện, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật huy động, sử dụng vốn chủ đầu tƣ 3.2.8 Quy định tăng mức xử phạt vi phạm hành hành vi vi phạm, đẩy nhanh hoạt động thu hồi dự án đối vơi dự án vi phạm Hiện nay, pháp luật quy định mức xử phạt tối đa hành vi vi phạm lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai dừng mức 300 triệu đồng Đây mức xử phạt chƣa hợp lý, không đủ sức răn đe hành vi vi phạm đem lại lợi ích hàng trăm tỷ đồng cho chủ thể thực hành vi vi phạm Nếu so với lợi ích thu đƣợc từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tƣ cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hƣởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Vậy nên cần thiết phải nâng mức xử phạt vi phạm hành hành vi vi phạm lĩnh vực kinh doanh, mua bán bất động sản nói chung bất động sản hình thành tƣơng lai nói riêng Mức xử phạt Chính phủ quy định sở tham vấn ý kiến quan chuyên môn trực thuộc nhƣng phải dựa tình hình kinh tế - xã hội thời kỳ, vùng miền, đảm bảo tính thích đáng, thỏa đáng đảm bảo nghiêm minh pháp luật Nhà nƣớc cần có chế tài mạnh để xử lý hành vi vi phạm đó: thứ cần thay đổi mức tiền phạt, tƣơng ứng với lợi ích hành vi vi phạm mang lại không dừng lại mức phạt cứng nhƣ nay; thứ hai, cần bổ sung quy định xử phạt hành vi nhƣ trốn tránh thực bảo lãnh ngân hàng; thứ ba, cần có chế tài 109 nghiêm khắc chủ đầu tƣ tái phạm nhiều lần nhƣ cấm hành nghề, truy cứu trách nhiệm hình sự… Để khắc phục tình trạng chủ đầu tƣ chây ỳ có cách quan quản lý nhà nƣớc liệt thu hồi dự án Phần ông đầu tƣ, phần thiệt hại ngƣời dân phải tính tốn cụ thể để thu hồi lại phần vốn Nếu chủ đầu tƣ khơng tính tốn quan nhà nƣớc tính tốn giao dự án cho chủ đầu tƣ Nhƣ giải dứt điểm Năm 2017-2018, UBND thành phố Hà Nội lập danh sách khoảng 70 - 80 dự án đình trệ nhƣng chƣa rõ thu hồi đến đâu Cơ chế thu hồi ta vƣớng chỗ xin cấp phép từ quan, thu hồi từ quan Đặt tình trạng thời gian đầu cấp phép, thời gian sau thu hồi khó cho ngƣời xử lý Bởi vậy, nên cần có chế khác để thu hồi Chúng ta phải phân cấp phân quyền quản lý Ví dụ, cấp phép xây dựng quan lĩnh vực xây dựng, nhà đất, nhƣng thu hồi giao thẳng cho quan tra Cơ quan tra kiểm tra dự án xảy tranh chấp, kiểm tra lại quy định pháp luật thấy trễ so với quy định, có dấu hiệu chiếm dụng vốn nhiều năm khơng triển khai, dự án đắp chiếu thẳng tay thu hồi [61] 3.2.9 Bổ sung quy định quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai bổ sung quy định chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành tương lai khác nhà Vấn đề thực tế phát sinh bên quan hệ chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai thƣờng trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Nhà nƣớc cách biến hóa hợp đồng chuyển nhƣợng thành hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Để khắc phục tình trạng này, trƣớc hết Nhà nƣớc cần quy định thiết lập chế quản lý, theo dõi hoạt động chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Theo đó, quan chun mơn cấp tỉnh Sở Xây dựng cần quản lý, theo dõi hoạt động mở bán hộ dự án xây dựng nhà hình thành tƣơng lai Chủ đầu tƣ có nghĩa vụ nộp báo cáo hợp đồng mua bán hộ cho Sở Xây dựng theo định kỳ để thuận tiện cho việc theo dõi, giám sát Đồng thời, cần xây dựng quy trình, chế xác định giá trị chuyển nhƣợng, 110 theo chứng thƣ thẩm định giá tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để tránh trƣờng hợp bên thỏa thuận giá trị thấp để trốn tránh nghĩa vụ thuế Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn hƣớng dẫn thi hành quy định việc chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng đối tƣợng nhà hình thành tƣơng lai, thấy vấn đề quy định đối tƣợng đƣợc chuyển nhƣợng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nhà thiếu xót với thực tiễn cịn nhiều loại hình bất động sản hình thành tƣơng lai khác vơ sơi động nhƣ: văn phòng thƣơng mại, nhà xƣởng, hay dạng hộ vừa để vừa để làm văn phòng (Oficetel) loại đối tƣợng muốn chuyển nhƣợng lại hợp đồng mua bán khơng có chế, cụ thể luật kinh doanh bất động sản 2014 thừa nhận chuyển nhƣợng lại hợp đồng với loại bất động sản hình thành tƣơng lai nhà bên mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nay, bên thƣờng “lách luật” nhƣ bên mua hủy hợp đồng với chủ đầu tƣ sau kỹ kết lại hợp đồng chủ đầu tƣ với bên có nhu cầu nhận chuyển nhƣợng, việc hủy bỏ nói vừa phát sinh thêm thủ tục, chi phí, thời gian, vừa rủi ro cho bên tham gia vào quan hệ mua bán loại bất động sản hình thành tƣơng lai Nhƣ ta cần bổ sung quy định chuyển nhƣợng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai khác nhƣ: văn phòng thƣơng mại, nhà xƣởng, hộ hỗn hợp… Khi ghi nhận quan hệ giúp bên chuyển nhƣợng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình tƣơng lai khác ngồi nhà khơng bị bỡ ngỡ có đƣợc phép chuyển nhƣợng hay khơng, có quy định giúp tính thống việc chuyển nhƣợng, giải đƣợc thực tiễn hoạt động chuyển nhƣợng hợp đồng mua bất động sản hình thành tƣơng lai khác nhà nhộn nhịp Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định miễn thuế cho trƣờng hợp chuyển nhƣợng lỗ, tránh trƣờng hợp ngƣời mua chấp nhận lỗ chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai mà phải nộp thuế gây xúc cho ngƣời dân 3.2.10 Bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì người dân mua nhà chung cư Nhằm giảm thiểu vấn đề phức tạp, nhƣ tranh chấp quỹ bảo trì tịa nhà chung cƣ, việc bãi bỏ quy định mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì tịa 111 nhà từ đầu việc làm cần thiết Trên thực tế, tòa nhà chung cƣ đƣợc hoàn thành bàn giao đƣa vào sử dụng, việc bị xuống cấp, hƣ hỏng cần phải sửa chữa, khắc phục chƣa có, nên việc u cầu đóng góp quỹ bảo trì từ mua nhà khơng cần thiết Bên cạnh đó, quỹ bảo trì nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thƣờng khoảng đến 10 năm nên không thiết phải nộp 2% phí bảo trì từ đầu Thay vào đó, quy định việc ngƣời dân tự đóng góp phát sinh nhu cầu sửa chữa theo giá trị thực tế hạng mục, cần quy định chế tài áp dụng ngƣời không chịu nộp tiền sửa chữa Điều hợp lý so với việc đem tiền bảo trì tịa nhà giao cho chủ đầu tƣ dẫn đến tranh chấp khơng đáng có thực tế 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 3.3.1 Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Phổ biến, giáo dục pháp luật công tác, lĩnh vực hoạt động truyền đạt tinh thần, nội dung pháp luật đến rộng rãi quần chúng nhân dân, giúp cho nhân dân hiểu hình thành tri thức pháp luật, tình cảm, hành vi phù hợp với đòi hỏi quy định pháp luật hành Phổ biến, giáo dục pháp luật có đối tƣợng tác động rộng rãi, mang ý nghĩa xã hội tính nhân văn sâu sắc Thứ nhất, giúp nâng cao hiểu biết pháp luật cho ngƣời dân, phƣơng tiện truyền tải thông tin, kiến thức pháp luật đến với ngƣời dân, giúp ngƣời dân hiểu biết nắm bắt kịp thời quy định pháp luật mà không nhiều thời gian, công sức, phƣơng tiện để nâng cao nhận thức pháp luật cho ngƣời dân Thứ hai, việc phổ biến, giáo dục pháp luật giúp hình thành lịng tin nhân dân vào sách pháp luật Nhà nƣớc, giúp họ tin tƣởng vào sách pháp luật, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng Thứ ba, tuyên truyền, giáo dục pháp luật giúp nâng cao ý thức tự giác chấp hành pháp luật nhân dân Từ việc hiểu biết quy định luật, chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật, ngƣời dân tự giác việc nghiêm túc chấp hành, tuân thủ quy định pháp luật thực tế Và thứ tƣ, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật cịn góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc quản lý xã hội 112 Ngƣời dân mua bất động sản hình thành tƣơng lai chủ quan phần nhu cầu nhà cao mong muốn sở hữu nhà, phần thiếu hiểu biết pháp luật, mua nhà tiền tiết kiệm niềm tin, hầu nhƣ không tham vấn quan chuyên môn để đảm bảo an toàn cho khoản tiền mua nhà Vấn đề đặt trƣớc chờ quan nhà nƣớc bảo vệ, chờ bảo vệ ngƣời dân phải tự biết bảo vệ Cơ quan nhà nƣớc bảo vệ theo luật pháp Vậy nên trƣớc bất động sản hình thành tƣơng lai với mộ số tiền bỏ lớn nhƣ nhƣng bên mua nhà lại sợ phí nhờ tƣ vấn từ phía văn phịng, cơng ty Luật so với số tiền bị thiệt hại, bị phí tƣ vấn khơng đáng Đối với hoạt động mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việt Nam nay, thấy lĩnh vực phức tạp đƣợc điều chỉnh nhiều Luật với tính rủi ro cao bất động sản hình thành tƣơng lai nên quan hệ mua bán bên cần phải nâng cao hiểu biết pháp luật đặc biệt bên mua nhà chủ thể yếu dễ bị thiệt hại Cùng với đó, trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật ngƣời dân – ngƣời mua bất động sản hình thành tƣơng lai cịn nhiều hạn chế Họ khơng có thời gian, ngại tìm hiểu, khó tiếp cận với nguồn thông tin, tài liệu pháp lý… đơn giản đặt niềm tin lớn vào chủ đầu tƣ, ngân hàng… dẫn đến hàng loạt vụ việc tiền tật mang gây nhiều xúc dƣ luận xã hội Thực trạng đặt yêu cầu phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật quần chúng nhân dân quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, đặc biệt mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật thơng qua phƣơng tiện truyền thơng đại chúng nhƣ đài phát thanh, đài truyền hình, báo giấy, báo điện tử… qua hệ thống loa phát phƣờng, xã; tổ chức buổi tuyên truyền đơn vị dân cƣ… để đảm bảo truyền đạt kiến thức pháp luật cách triệt để đến ngƣời dân Thơng qua đó, ngƣời dân nâng cao nhận thức quyền lợi ích hợp pháp để thực đầy đủ biện pháp tự bảo vệ tham gia giao dịch có giá trị lớn mà lại nhiều rủi ro nhƣ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 113 3.3.2 Có chế tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất có chế xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Thanh tra chức thiết yếu quản lý Nhà nƣớc, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nƣớc Thanh tra, kiểm tra biện pháp đánh giá, nhận xét tình hình kết thực định quản lý, để kiểm nghiệm lại nội dung chất lƣợng quản lý để định sửa đổi, bổ sung quy định thực tế Bên cạnh đó, tra, kiểm tra cịn có ý nghĩa phát hành vi vi phạm pháp luật; làm rõ nguyên nhân chủ quan, khách quan hành vi vi phạm để chấn chỉnh xử lý Từ đó, giúp ngăn ngừa, xử lý hành vi vi phạm pháp luật, nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa Vai trò phòng ngừa vi phạm pháp luật công tác tra, kiểm tra đƣợc thể khía cạnh sau: Thứ nhất, việc diện đại diện quan tra, kiểm tra, giám sát nhắc nhở thƣờng xuyên đối tƣợng chịu tra, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật Bên cạnh đó, tra khơng có chức đảm bảo pháp chế mà cịn có chức tìm hiểu, giúp đỡ, định hƣớng cho đối tƣợng thực quy định pháp luật Thứ hai, tra kiểm tra phƣơng thức phân tích, kiểm nghiệm sâu sắc đầy đủ sai phạm đối tƣợng chịu kiểm tra, từ giúp khắc phục kẽ hở sách pháp luật, ngăn ngừa tận gốc mầm mống phát sinh vi phạm pháp luật tƣơng tự xảy thực tế Thứ ba, công tác tra, kiểm tra dự báo hành vi vi phạm tƣơng lai khơng có can thiệp, chấn chỉnh định hƣớng kịp thời Với ý nghĩa nhƣ vậy, hoạt động tra, kiểm tra giúp phòng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật, đảm bảo quan, tổ chức, cá nhân tuân thủ, chấp hành pháp luật cách xác, đầy đủ nghiêm túc Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai, hoạt động tra, kiểm tra cần thiết phải diễn thƣờng xuyên liên tục Hiện nay, thực tế cho thấy hành vi vi phạm pháp luật diễn tràn lan nhƣng khơng có vào quan chức nên hành vi vi phạm 114 không bị xử lý, nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ bị ngƣời mua nhà gửi đơn thƣ khiếu kiện phần lớn dự án mà họ đầu tƣ xây dựng nhƣng khơng bị xử lý, chí cịn đƣợc cấp phép để thực dự án khác lĩnh vực Hơn việc tra, kiểm tra cịn đƣợc thực chậm nên khó phát xử lý sai phạm kịp thời Vì vậy, cần phải thiết lập chế tra, kiểm tra thƣờng xuyên liên tục, giao cho Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng làm đầu mối giám sát chặt chẽ dự án đầu tƣ bất động sản hình thành tƣơng lai thuộc địa bàn quản lý mình; quan phải đƣợc trao quyền chủ động việc tra, kiểm tra thƣờng xuyên bất thƣờng trụ sở doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để triệt để phát hiện, xử lý ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật 3.3.3 Liên tục rà sốt hồn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật, sách pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai, đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng, thống ổn định Muốn bảo đảm thực pháp luật quản lý nhà nƣớc lĩnh vực cụ thể, trƣớc hết hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuộc lĩnh vực phải đầy đủ, rõ ràng, thống ổn định Mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai lĩnh vực tƣơng đối mẻ, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai cịn chƣa hồn thiện, cịn nhiều khe hở để chủ thể lợi dụng làm trái Để khắc phục vấn đề này, Nhà nƣớc, đặc biệt Quốc hội – quan lập pháp cần phải xây dựng khuôn khổ pháp lý minh bạch, hợp lý, thích ứng với nguyên tắc thị trƣờng; cần rà soát liên tục văn pháp luật điều chỉnh nhƣ: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… để thay quy định bất cập, bổ sung quy định để phù hợp với phát triển mạnh mẽ thị trƣờng, đặc biệt thị trƣờng nhiều tiềm nhƣ thị trƣờng bất động sản Từ tạo sân chơi bình đẳng, cơng bằng, minh bạch cho tất chủ thể tham gia vào thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng bất động sản hình thành tƣơng lai nói riêng 115 KẾT LUẬN CHƢƠNG Chƣơng đƣa đƣợc định hƣớng để hoàn thiện pháp luật mua bán bất dộng sản hình thành tƣơng lai, nêu giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật mua bán bất độn sản hình thành tƣơng lai cụ thể nhƣ: cần bổ sung quy định công chứng hợp đồng mua bán, làm rõ khái niệm cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai, bổ sung quy định đăng ký xác nhận vốn pháp định chủ thể kinh doanh bất động sản đặc biệt kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai, đƣa giải pháp hoàn thiện chế bảo lãnh, thiết lập chế theo dõi, giám sát việc huy động, sử dụng vốn chủ đầu tƣ, cần nâng mức xử phạt vi phạm hình chính, bổ sung quy định theo dõi quản lý hoạt động chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai hay bỏ quy định phí bảo trì ngƣời mua bất động sản Ngồi chƣơng cịn đƣa giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nhƣ: Tăng cƣờng phổ biến, giáo dục pháp luật, có chế kiểm tra thƣờng xuyên đột xuất có chế xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai cần liên tục rà sốt hồn thiện hệ thống vắn quy phạm pháp luật Xuất phát từ nhu cầu thiết yếu phải hoàn thiện pháp luật mua bán bất động sản nói chung hồn thiện pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai nói riêng điều kiện kinh tế thị trƣờng bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ, Chƣơng vào những tồn hạn chế quy định pháp luật, nhƣ tồn phát sinh trình áp dụng quy định pháp luật thực tế để đƣa định hƣớng, kiến nghị cụ thể.Thông qua đề xuất, kiến nghị đó, tác giả hi vọng đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện quy định mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, cân quyền lợi nghĩa vụ bên, hƣớng tới đảm bảo quyền lợi ích đáng tất đối tƣợng quan hệ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai thực tế Bên cạnh đó, gắn với thực tiễn thực pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai, chƣơng đƣa số giải pháp, kiến nghị nhằm phần nâng cao hiệu thực quy định pháp luật thực tế 116 KẾT LUẬN Trong trình đổi hội nhập, pháp luật đóng vai trị quan trọng, góp phần tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh tế phát triển Lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai vốn lĩnh vực tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro, nhiên đến nay, hệ thống pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai đầy đủ hoàn thiện Điều góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản nói chung bƣớc phát triển, mơi trƣờng kinh doanh bƣớc đƣợc cải thiện theo hƣớng thơng thống, thuận lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc nƣớc tham gia đầu tƣ kinh doanh bất động sản, góp phần kích thích tăng trƣởng, nâng cao mỹ quan thị, đồng thời hình thành tổ chức hỗ trợ hoạt động thị trƣờng bƣớc chuyên nghiệp hóa, minh bạch hóa giao dịch thị trƣờng bất động sản; góp phần nâng cao nhận thức kiến thức pháp luật cho ngƣời dân, thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trƣờng, đóng góp đáng kể vào chủ trƣơng chống suy giảm kinh tế Đảng, Nhà nƣớc, Chính phủ thời gian qua Tuy nhiên, lĩnh vực nên trình thực thi bộc lộ nhiều thiếu sót, bất cập, nguyên nhân gây hạn chế, tiêu cực thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Nhiệm vụ Nhà nƣớc tình hình cần rà sốt lại hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai để có biện pháp pháp lý cần thiết, đáp ứng kịp thời đòi hỏi thực tiễn lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung bất động sản hình thành tƣơng lai nói riêng, góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản theo hƣớng thống nhất, đồng với luật có liên quan nhƣ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tƣ, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng , tạo điều kiện cho doanh nghiệp ngƣời dân hoạt động mua bán bất động sản, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc 117 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí nhà nước pháp luật, (8), tr.43-49 Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Viện khoa học xã hội Việt Nam Báo điện tử Chính phủ VGPNews (2019), Thị trường BĐS tương đối ổn định Bộ tài (2015), Thơng tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập cá nhân quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế 71/2014/QH13 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế Bộ trưởng Bộ Tài ban hành, Hà Nội Cafebiz.vn (2019), Diễn biến bất ngờ thị trường condotel Việt Nam tháng đầu năm 2019 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 10 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, Hà Nội 118 11 Chính phủ (2017), Nghị định số 139/2017/ND-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở, Hà Nội 12 Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (2018), Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản – xây dựng Việt Nam: Từ bước tiến 2017 đến triển vọng 2018, Hà Nội 13 Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) (2017), Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản – xây dựng Việt Nam: Từ bước tiến 2017 đến triển vọng 2018 14 Bùi Ngọc Cƣờng (2004), Một số vấn đề quyền tự kinh doanh pháp luật kinh tế hành, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 15 Nguyễn Thị Dung (2010), “Đảm bảo tính minh bạch thị trƣờng bất động sản – pháp luật số nƣớc giới kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học, (8), tr.18-25 16 Nguyễn Ngọc Điện (2010), Một số vấn đề quyền tài sản hướng hoàn thiện, tham luận Hội thảo Cần Thơ ngày 14/6/2001 17 Lê Thị Thu Hằng (2017), Pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Trần Thế Hệ (2016), “Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, (4), tr.26-28 19 Nguyễn Thị Mai Hoa (2017), “Nâng cao hiệu xử lý bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (4), tr.50-58 20 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 21 Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường bất động sản việt nam thực trạng giải pháp 119 22 Lê Thị Thanh Hƣờng (2015), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 23 Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (6), tr.24-37 24 Nguyễn Thị Nga (2007), “Sự hình thành phát triển pháp luật thị trƣờng bất động sản”, Tạp chí Luật học, (5), tr.25-33 25 Ngân hàng Nhà nƣớc (2017), Thông tư số 13/20117/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015 ngày 25/06/2015 quy định bảo lãnh Ngân hàng, Hà Nội 26 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), “Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (4), tr.39-46 27 Dỗn Hồng Nhung (2010), Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh BĐS Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội 28 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 29 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, (5), tr.48-51 30 Hoàng Phê (chủ biên) (2003), Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn Ngữ học, trung tâm từ điển học, Nxb Đà Nẵng 31 Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hƣơng, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 32 Phùng Đình Quân (2016), Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 33 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 34 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 35 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 120 36 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 39 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 40 Sacombank SBS (2018), Báo cáo ngành tháng 10 năm 2018 41 Phùng Thị Sao (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 42 Sở Xây dựng thành phố Hà Nội (2015), Báo cáo giai đoạn 2015-2017 43 Đỗ Phƣơng Thúy (2017), Giao dịch dân nhà tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 44 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân 45 Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Những tiêu chí thị trƣờng bất động sản minh bạch”, Tạp chí Luật học, (3), tr.58-66 46 Viện Kinh tế Xây dựng, Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản 47 Trần Đức Vinh (2013), “Bảo vệ quyền lợi công dân kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Kiểm sát, (7), tr.5-9,21 48 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp bất động sản hình thành tƣơng lai – Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí Luật học, (3), tr.92-100 II Tài liệu Website 49 Báo điện tử Vietnamdaily.net, Sunshine rao bán nhà khơng móng Sài Gịn 50 Cổng thơng tin điện tử Chính phủ Thành phố Hồ Chí Minh, Nhiều dự án bất động sản mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý 51 Đặng Văn Dân, Bão lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam, http://tapchinganhang.gov.vn/baolanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-co-so-phap-ly-trong-trien-khai-thuchien-tai-viet-nam.htm 121 52 Hiến pháp Việt Nam quyền bình đẳng trƣớc pháp luật, https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/119/487 53 https://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s %E1%BA%A3n 54 Doãn Thị Hồng Nhung, Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, Tapchitoaan.vn 55 Sự phát triển tính đặc thù thị trƣờng bất động sản Hà Nội – tailieu.ttdb.gov.vn 56 https://danluat.thuvienphapluat.vn/tinh-phap-ly-cua-hop-dong-gop-von-muanha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-180942.aspx 57 https://www.asiareal.com.vn/vai-tro-cua-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-sann140.html 58 https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanhtrong-tuong-lai/ 59 https://enternews.vn/du-an-hattoco-110-tran-phu-ha-dong-niem-tin-mac-ketsuot-mot-thap-ky-164877.html 60 https://vnexpress.net/hang-loat-chung-cu-ha-noi-bi-chiem-dung-quy-bao-tri3768227.html 61 http://vneconomy.vn/nghich-ly-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-chu-dautu-sai-dan-lai-ganh-hau-qua-20190923165339148.htm 62 https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-tai-san-theo-quy-dinhcua-bo-luat-dan-su-nam-2015 122 ... PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm bất động sản hình thành tƣơng lai, mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản hình. .. hệ mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Thứ tư, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai góp phần giải vấn đề an sinh – xã hội So với mua bán bất động sản có sẵn, mua bán bất động. .. thị trƣờng bất động sản Việt Nam 1.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai Thứ nhất, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai chịu tác động yếu