Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố tuyên quang tỉnh tuyên quang giai đoạn 2007 2011

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ VIỆT HƢNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên, năm 2012 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai khơng phải ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành không chặt chẽ…[1] Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù thực thí điểm số tỉnh, thành phố số bất cập chưa tạo hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy tình trạng rửa tiền… Tuy vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản nước ta Đối với địa bàn thị xã Tuyên Quang (nay thành phố Tuyên Quang) nơi công tác, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực nhiều hình thức, chế khác nhau, hình thức có thành cơng hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá đất qua dự án khác với phương án đấu giá khác đồng thời phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày hồn thiện hiệu Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn, tiến hành thực đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 - 2011" Mục đích đề tài Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, tăng cường hiệu cơng tác đấu giá đất Yêu cầu đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011 - Đánh giá trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích giá đất đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá kết đấu giá: số khu vực, số lô, số tiền sử dụng đất trúng đấu giá - Nghiên cứu số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khu vực đấu giá đất: Hoàn thiện hồ sơ giao đất cho hộ trúng đấu giá; việc xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh; việc chuyển nhượng QSD đất sau trúng đấu giá - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua mặt - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực tốt công tác đấu giá QSD đất giai đoạn Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế pháp lý, tài sản chia thành loại bất động sản (BĐS) động sản; tiêu chí phân loại BĐS nước có khác nhau, thống BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Ở Việt Nam Điều 181 Bộ luật Dân quy định “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định”[27] Đất đai BĐS pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường Mỹ, nước EU, Nhật, Australia, số nước ASEAN (Thailand, Malaysia, Singapore) quy định đất đai tài sản đất hàng hoá giao dịch thị trường BĐS Trung Quốc quy định đất đai tài sản đất phép giao dịch thị trường BĐS, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không mua bán mà chuyển quyền sử dụng đất Ở Việt Nam tất loại BĐS tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS khơng phải BĐS hàng hố cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung Đất đai BĐS theo pháp luật chế độ sở hữu nước ta đất đai khơng phải hàng hố, mà có quyền sử dụng đất, cụ thể QSD số loại đất số đối tượng cụ thể điều kiện cụ thể hàng hoá thị trường BĐS Thực chất hàng hóa trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường; Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản tổng hòa mối quan hệ giao dịch bất động sản diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [34] Thị trường BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hố với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá [2] Phạm vi hoạt động thị trường BĐS pháp luật nước quy định nên khơng đồng Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại đất, BĐS mua, bán, cho thuê, chấp; pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, chấp BĐS cho thuê nhà [31, 22] Chức thị trường BĐS đưa người mua người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cho BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường 1.2 Giá đất, định giá đất thị trƣờng bất động sản Thế giới 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sử dụng đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Trên thực tế tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường [25, 26, 28] Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận bên sở hữu đất bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối cịn giá đất thị trường ln trạng thái động 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trên giới, đất tài sản khác gắn liền với đất coi tài sản thống gọi chung BĐS Trong hoạt động định giá có định giá BĐS định giá đất Định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại nước Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất BĐS trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất BĐS nhiều nước giới vừa công cụ cần thiết hoạt động quản lý Nhà nước thị trường BĐS vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát Nhà nước [33,34] Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy Nhà nước, nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất BĐS nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, giống tóm tắt qua số điểm sau đây: 1.2.2.1 Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động Nhà nước tăng cường sức mạnh việc đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định hình thức thuế lệ phí mà người sở hữu đất BĐS khác phải nộp theo quy định pháp luật 1.2.2.2 Hoạt động định giá đất BĐS diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết a Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá đất BĐS khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá loại đất BĐS thuộc diện phải chịu thuế chịu lệ phí có chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất BĐS sản tiến hành theo định kỳ năm, năm năm lần tuỳ theo quy định nước, trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng đất BĐS việc định giá đất BĐS tiến hành đột xuất theo yêu cầu b Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất BĐS nước phân chia thành số bước nhiều khác nhau, nội dung sản phẩm hoạt động định giá quy định nước tương tự c Về phương pháp định giá đất bất động sản Tất nước sử dụng phương pháp định giá truyền thống, là: - Phương pháp so sánh: sử dụng giá bán BĐS tương tự giao dịch thị trường (BĐS so sánh) làm sở để xác định giá cho BĐS cần định giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường đất đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất khấu hao - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận có khả thu tương lai d Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chế hoạt động quan định giá Nói chung, có mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá Nhà nước tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu quản lý mặt nhà nước quan định giá nhà nước - Đối với quan định giá Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất BĐS; thực quản lý nhà nước công tác định giá đất BĐS phạm vi nước; + Cơ chế ban hành giá đất BĐS định giá theo chu kỳ định giá ban đầu, BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định nước) có hiệu lực pháp luật Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động khơng thường xun, gồm nhiều bộ, ngành Chính phủ đại diện Hiệp hội định giá Trung ương – tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia) Trường hợp đất BĐS có tham gia định giá tư nhân, kết định giá quan có chênh lệch lớn giá trị mà bên khơng thương lượng buộc phải đưa để giải quyết, định định cuối có hiệu lực pháp luật - Đối với quan định giá tư nhân: hình thành phát triển chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thường xuyên, đa dạng khu vực sở hữu tư nhân đất đai BĐS như: chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển nhiều trường hợp nhằm giải tranh chấp giá trị đất BĐS bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn [1] 1.2.3 Đấu giá đất số nước giới Đấu giá đất Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc chia thành 23 tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực Hành đặc biệt (Hồng Cơng) Theo Luật quản lý bất động sản Trung Quốc (được Quốc hội Trung Quốc thơng qua ngày 05/7/1994 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất Việt Nam, Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau gọi tắt quyền sử dụng đất) số năm định cho số tập thể cá nhân đối tượng có nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước quyền sử dụng đất [10] Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà phải vào tiêu khống chế phương án giao đất làm nhà hàng năm UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định Chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực theo kế hoạch bước UBND cấp huyện/ thị Việc giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng điều kiện khác quan quản lý cấp huyện/ thị quy hoạch, xây dựng, 10 nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định phủ, trình báo quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực UBND huyện/ thị trực thuộc quy định quyền hạn quan thuộc quyền quản lý Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch, giải trí nhà sang trọng, có điều kiện phải thực phương thức đấu giá đấu thầu, khơng có điều kiện để đấu giá, đấu thầu dùng phương thức thương lượng song phương Tiền sử dụng đất trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất thương lượng song phương không thấp mức giá thấp nhà nước Toàn tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng sở hạ tầng mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất biện pháp sử dụng cụ thể Việc phát triển BĐS đất xuất nhượng phải mục đích thời hạn ghi hợp đồng Nếu sau năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất; sau năm chưa đưa vào xây dựng thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; trừ trường hợp bất khả kháng hành vi Chính phủ quan có liên quan phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công Đối với quyền sử dụng đất có theo phương thức xuất nhượng, chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với điều kiện sau đây: + Đã toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, 66 Khi tổ chức đấu giá khu vực này, người tham gia đấu giá dè dặt Khi vào đấu phiên đấu giá lô (lô số 41) có người tham gia Giá trúng đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm 0,2 triệu đồng Sau ơng Nguyễn Văn Hiến - người trúng lô số 41 - muốn mua tiếp nhiều lơ lân cận nên bắt đầu có cạnh tranh với người tham gia khác dẫn đến giá có tăng lên cao Nhưng khu vực giá trúng đấu giá chênh lệch cao lên 35 triệu đồng Các lô đất số 14, 16, 19, 39, 42 có số người tham gia đấu giá đông từ 8-10 người Những lô đất 37, 38 41 có 2-3 người tham gia đấu giá Sở dĩ, giá đất tính cạnh tranh dự án đấu giá khơng cao khu vực đất không thuận tiện đường giao thông (chỉ gần trục đường dẫn cầu Tân Hà kêu gọi đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng) Phường Tân Hà phường thành lập, trước năm 2008 khu vực nông thôn, tâm lý người có nhu cầu đầu tư cịn xem xét cân nhắc đến quy hoạch định hướng phát triển lâu dài khu vực Đồng thời giá khởi điểm đầu giá khu vực xác định tương đối cao so với giá đất khu dân cư lân cận Tổng số tiền theo giá quy định 20 lô 1.217,4 triệu đồng , Tổng số tiền theo giá khởi điểm đấu giá 2.434,8 triệu đồng, Tổng số tiền theo giá trúng đấu giá 2.815 triệu đồng So với giá đất theo giá quy định 231,2 % giá trị, so với giá khởi điểm đấu giá 115,6 % giá trị 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất đánh giá qua hiệu kinh tế, xã hội, môi trường quản lý nhà nước đất đai 3.4.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo hội cho địa phương khai thác hợp lý quỹ đất, huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng, phát triển sở hạ tầng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân 67 nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước phát triển sở hạ tầng địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất với nguyên tắc tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh kế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng Điểm ta thấy rõ qua số liệu minh chứng thể bảng 1.7 Trong giai đoạn 2007-2011 từ đấu giá quyền sử dụng đất ngân sách thành phố Tuyên Quang thu 102,396 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch so với giá khởi điểm 13,226 tỷ đồng (tăng 133,4 %) Thực tế qua dự án đấu giá nghiên cứu cho thấy: Hiệu kinh tế thu từ dự án nghiên cứu trình bày bảng 3.6 Theo số liệu bảng 3.6 ta thấy qua đấu giá 86 lơ đất với diện tích 8.579m2 nhà nước thu 35,8 tỷ đồng tăng so với giá quy định 21 tỷ (tương đương 245,5%) tăng so với giá khởi điểm đấu giá 140% Trong ba dự án đấu giá thực dự án khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang có diện tích đất giao dịch thấp đưa lại hiệu kinh tế cao Trong dự án giao đất theo giá quy định thu 4,35 tỷ đồng, qua đấu giá thu 18,20 tỷ đồng vượt so với giá quy định 423% vượt so với giá khởi điểm 5,2 tỷ đồng Như với m đất đấu giá nhà nước thu thêm 707.000 đồng so với giá giao đất 68 Bảng 3.6: Hiệu kinh tế dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang Đơn vị tính: Triệu đồng Tổng STT diện Tên dự án tích (m2) Khu điều chỉnh tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết (46 lô) Khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang (20 lơ) Khu dân cư xóm (nay tổ 2,5), phường Tân Hà (20 lô) Tổng (86 lô) Tổng số Tổng tiền tiền theo theo giá giá khởi quy định điểm đấu giá Tổng tiền Số tiền Số tiền chênh theo giá chênh lệch lệch so với giá trúng đấu so với giá khởi điểm đấu giá quy định giá 4.600 9.200,0 12.417,0 14.792,0 5.592,0 2.375,0 1.950 4.350,0 13.000,0 18.200,0 13.850,0 5.200,0 2.029 1.217,4 2.434,8 2.815,0 1.597,6 380,2 8.579 14.767,4 27.851,8 35.807,0 21.039,6 7.955,2 (Số liệu thu thập UBND thành phố Tuyên Quang) 69 Với hai dự án lại, dự án Khu dân cư xóm 2,5 phường Tân Hà có hiệu kinh tế thấp hạn chế chủ yếu sở hạ tầng Nhưng với dự án thành phố thu 1,59 tỷ đồng vượt so với giá quy định 0,38 tỷ đồng tăng so với giá khởi điểm Điều cho thấy rõ hiệu kinh tế việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn thu lại khoản tiền lớn cho Nhà nước - Đối với người sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, đối tượng tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, họ mua đất với giá xác định Thông qua mua đấu giá, người trúng đấu giá không phí hoa hồng mơi giới loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Ngồi người sử dụng đất khơng phải thuế chuyển quyền sử dụng đất Với ưu đấu giá QSDĐ bước thu hút ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường nhà đất quy phát triển nguồn vốn cho trình phát triển kinh tế đất nước 3.4.2 Hiệu xã hội Khi đấu giá khu đất phát triển đô thị, khu đất bắt buộc phải quy hoạch đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch thành phố Chính khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật môi trường cảnh quan tốt nhiều khu dân cư phát triển tự phát Chúng ta thấy hình ảnh minh họa từ khu đất đấu giá tổ 33 phương Tân Quang phát triển khu dân cư với đường sá có vỉa hè rộng rãi, nhà dân quy hoạch theo chiều cao kích thước chung nên tránh tình trạng nhà siêu méo, mỏng, cao thấp lô xô 70 Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi thú rừng) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Cụ thể: + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu Tổ 33 Phường Tân Quang, Thành phố trích lại tỷ để góp phần xây dựng sở hạ tầng cho khu Tiểu khu Bình Thuận, tỷ cho việc sửa chữa mua trang thiết bị đồ dùng học tập Trường Trung học sở Trường Tiểu học Bình Thuận + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu Phan Thiết II – Phường Phan Thiết , Thành phố trích 2,5 tỷ đầu tư nâng cấp trụ sở UBND nâng cấp trạm y tế phường Phan Thiết + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu tổ 2, Phường Tân Hà, Thành phố trích 1,2 tỷ để xây dựng sở hạ tầng cho khu Đường vào khu dân cư quy hoạch, xây ngơi nhà tình Nghĩa cho gia đình sách 71 đầu tư vào sở hạ tầng để xây dựng khu trồng rau Ỷ La rau Tân Hà cung cấp lượng rau lớn cho nhân dân quanh Thành phố Tuyên Quang lân cận Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường bất động sản Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) chế thị trường định Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta Đấu giá đất cách xã hội hoá để người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ Giá đất cơng bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, tạo minh bạch thị trường, xây dựng niềm tin người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình 72 ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Đối với người có nhu cầu sử dụng đất ở, sau đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng lơ đất Nhà nước giao vùng có quy hoạch ổn định, nhận giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh gọn, đơn giản kịp thời tạo nên tâm lý yên tâm thỏa mái Điều lý giải điều thường thực đấu giá giá khởi điểm khảo sát tương đối sát giá thị trường khu vực lân cận, thực đấu giá giá đất đa số tăng so với thực tế, người có nhu cầu sử dụng có chấp nhận trả khoản tiền cao so với lô đất không đấu giá chấp nhận tham gia mua đất đấu giá 3.4.3 Hiệu công tác quản lý nhà nước Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS Thông qua đấu giá QSDĐ, công tác cấp GCNQSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người SDĐ Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, lô đất đưa đấu giá chủ yếu thuộc lô đất quy hoạch từ năm 2004 đến Sau hộ trúng đấu giá nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định, vòng 30 ngày UBND thành phố thực xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm 73 ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " Xin, cho" tồn nhiều địa phương nước, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẹt khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm kẹt công trình khác Sử dụng tiền thu từ đấu giá đất để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật làm việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuyên Quang 3.5.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá khởi điểm đưa đất vào đấu giá quyền cịn chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành nên thường chiếm nhiều thời gian (kéo dài từ tháng đến năm) - Đối với việc tránh thơng thầu thực đấu giá chưa có quy 74 định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; khâu bảo mật thông tin người tham gia đấu giá chưa thật tốt có trường hợp người tham gia đấu giá biết danh sách tham gia đăng ký đấu giá tự thương lượng với trước vào đấu giá, chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách) - Việc công khai quy hoạch quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực tốt nên số người biết thông tin không cao Nhiều người thông tin phải nhận chuyển nhượng lại với giá cao người trúng đấu giá nhà đầu cơ, dẫn đến việc giao đất đấu giá chưa thực với người có nhu cầu thiết thực - Chưa khắc phục tượng tạo sốt đất ảo: Có số người có nhiều đất quanh khu đất đấu giá chủ động tham gia đấu giá, bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên 3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá - Thời hạn toán, xây dựng quy định chặt chẽ, người sử dụng đất gặp khó khăn khơng lường trước vốn khơng thể thương lượng lại - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng vốn bỏ lớn Ngồi tiền tham gia đấu giá đất cịn phải chuẩn bị tiền để xây dựng trúng đấu giá 3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng thị - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy nhiều dự án đấu giá đất Một khu khu vực đấu giá đất xong 75 nhiều người trúng đấu giá chưa sử dụng xây dựng nhà ngay, để lãng phí đất đai Qua thực tế đánh giá Tun Quang chúng tơi thấy có 50 % lơ đất vịng 12 tháng sau trúng đấu giá chưa đưa vào sử dụng xây dựng nhà Cụ thể: Đối với Khu dân cư Phan Thiết II có 46 lơ đấu giá ngày 28/3/2009 đến 18 tháng có 25 lơ triển khai xây dựng; Khu dân cư tổ 2, phường Tân Hà đấu giá 20 lô ngày 24/10/2009 đến 12 tháng có hộ triển khai làm thủ tục xây dựng gần Khu dân cư Tổ 33 phường Tân Quang đấu giá 20 lô ngày 28/3/2010 tháng có hộ làm thủ tục xin phép để triển khai xây dựng 3.6 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 3.6.1 Phương thức đấu giá a/ Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán bn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh tham gia Do vậy, luợng người tham gia đấu giá hạn chế, 76 chí số phiên đấu giá phải tạm dừng khơng đủ đơn vị tham gia b/ Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao c/ Do bất cập vậy, thành phố cần điều chỉnh lại phương thức đấu giá đất Đối với đất xây dựng nhà chung cư, cần đấu giá lô thực vịng, cịn với đất cần tiến hành lơ nhỏ theo nhiều vịng Qua tham khảo số, nơi chúng tơi thấy có thực đấu giá 01 vòng thành phố Thái Bình, thành phố Phủ Lý (Hà Nam), việc đấu dễ gây tiêu cực thành viên Hội đồng đấu giá người tham gia đấu giá, không đưa lại khả cạnh tranh cao, thường dẫn đến kết thu giá trị trúng đấu giá thấp, khơng hiệu Ngồi ra, để chống tình trạng thơng đồng đấu giá, người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu gía phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác Tơi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.2 Giá đấu giá Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định (giá trúng đấu 242,5 % so với giá quy định); giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm đấu giá 28,6 % Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, cịn lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực 3.6.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết 77 lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành cơng khai thơng tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực 3.6.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất thành phố Tuyên Quang chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang thực Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hồn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá 78 đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) khơng nên để diện tích q lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1.1 Công tác đấu giá QSD đất Tuyên Quang tiến hành tương đối tốt Thành phố xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2007-2011, thành phố tiến hành 21 đấu giá, đấu giá 423 lô đất tương đương 41.000 m2 đất 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn 2007-2011 công tác đấu giá đưa cho ngân sách thành phố Tuyên Quang 102,396 tỷ đồng,tăng so với giá khởi điểm 13.226,6 triệu đồng (133,4 %) - Về mặt xã hội: Các dự án đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ 1.3 Các hạn chế công tác đấu giá QSDD Tuyên Quang: Chưa kiểm soát triệt để tương thông thầu, công tác phổ biến thông tin trước phiên đấu giá chưa đạt hiệu cao, sở hạ tầng nhiều khu vực đấu giá chưa đầu tư mức dẫn đến giá đấu chưa cao gây lãng phí quỹ đất Kiến nghị 2.1 Để nâng cao hiệu qủa hoạt động bán đấu giá nói chung bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng cần tập trung số giải pháp sau: 80 - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản đấu giá quyền sử dụng đất - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn tỉnh thực tốt công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành - Các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đề cao trách nhiệm, tuân thủ quy định pháp luật hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để tạo uy tín thương hiệu tổ chức - Sở Tư pháp thông báo rộng rãi tổ chức bán đấu giá danh sách đấu giá viên tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng việc ký kết, tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước, quan hệ phối hợp công tác tra, kiểm tra công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để có chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng bán đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu cơng tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới 2.2 Các giải pháp đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuyên Quang Cần phải tiến hành tổng hợp nhiều biện pháp trọng vào biện pháp sau: - Tập trung thống kê đầy đủ diện tích loại đất xã, phường, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị, thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng đặc biệt khu vực có dự án đấu giá để nâng cao giá trị dự án - Đẩy mạnh công tác quảng bá thông tin dự án đấu giá đất phương tiện thông tin đại chúng kéo dài thời gian nộp hồ sơ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Giám sát chặt chẽ quy trình lập thực dự án đấu giá, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy ra./ ... "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 - 2011" Mục đích đề tài Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên. .. sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang; - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011; - Kết đấu giá dự án điểm; - Đánh giá hiệu công tác đấu. .. đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011 - Đánh giá trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích giá đất đấu giá