Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐAỊ HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN BÌNH ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN, THÁNG NĂM 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Trong trình phát triển kinh tế thị trƣờng nƣớc ta, với việc hình thành đồng thể chế kinh tế thị trƣờng đời nhiều loại thị trƣờng nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng chứng khốn, thị trƣờng tài chính,… Thị trƣờng bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần vào thị trƣờng hóa phận tài sản khổng lồ đất nƣớc, huy động chúng cho mục tiêu hoạt động kinh tế - xã hội Bên cạnh đó, cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai bất động sản bƣớc tiến bộ, hệ thống quản lý đƣợc tăng cƣờng bƣớc phân cấp cho địa phƣơng Khung pháp lý điều tiết hoạt động giao dịch bất động sản dần đƣợc nghiên cứu hình thành Trong thời gian qua, hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản có đóng góp tích cực cho q trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực thu hút đầu tƣ nƣớc đất đai (quyền sử dụng đất) với tƣ cách nguồn vốn quan trọng để liên doanh với đối tác nƣớc đƣợc huy động có hiệu Tuy nhiên tình hình thị trƣờng bất động sản nƣớc ta năm qua bộc lộ nhiều khuyết điểm diễn biến phức tạp, bật tình trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thƣờng, ảnh hƣởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh lĩnh vực khác Thực trạng nêu trên, đặt hàng loạt vấn đề lớn cấp bách cần giải quyết, để Việt Nam tạo lập đƣợc thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh, góp phần làm đồng loại thị trƣờng, nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hƣớng cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh, đóng vai trị nhƣ “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bơi trơn” cho máy thị trƣờng bất động sản hoạt động hiệu Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản thiếu đƣợc coi nghề có tính chun nghiệp cao Đa số giao dịch liên quan đến thị trƣờng bất động sản thành cơng vai trị đóng góp trung tâm môi giới bất động sản Thành phố Hạ Long thành phố trẻ đƣợc thành lập năm 1993 nhƣng có bƣớc phát triển đáng kể mặt: Kinh tế, văn hóa, xã hội… thị trƣờng bất động sản thành phố đƣợc hình thành phát triển sôi động, mục tiêu đề xây dựng thành phố Hạ Long theo hƣớng công nghiệp, du lịch dịch vụ theo hƣớng đại Với vị trí địa lý thuận lợi thành phố trung tâm tỉnh Quảng Ninh năm vừa qua thành phố trọng đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, quy hoạch, mở rộng nhiều khu thị mới… điều tác động mạnh mẽ đến phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung hoạt động mơi giới bất động sản nói riêng Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động sản, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo pháp luật, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, tƣ̀ đó đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc tình hình thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh có ảnh hƣởng đến môi giới bất động sản - Đánh giá đƣợc thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá đƣợc thực trạng hoạt động môi giới bất động sản t ại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ đƣợc khó khăn , tồn giải pháp tăng cƣờng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh tƣơng lai YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm vững sở khoa học, sở pháp lý hoạt động môi giới giao dịch bất động sản - Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp số số liệu, tài liệu liên quan đến thị trƣờng bất động sản địa bàn nghiên cứu cách đầy đủ, xác, khách quan, trung thực - Khái quát đƣợc tình hình hoạt động mơi giới bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long - Tổng hợp, đánh giá khách quan loại hình mơi giới giao dịch bất động sản thị trƣờng bất động sản địa bàn nghiên cứu từ đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai có lĩnh vực chun mơn quản lý thị Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng bất động sản hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chun môn, phục vụ tốt công tác sau 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài - Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hạ Long, để từ có giải pháp tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh - Kết nghiên cứu đề tài giúp ích cho đối tƣợng tham gia vào thị trƣờng bất động sản muốn tìm đến hỗ trợ trung tâm môi giới giao dịch bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CƢ́U 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài Trong thị trƣờng hàng hóa nói chung, có cầu sản phẩm có cung hàng hóa, sản phẩm Thị trƣờng đất đai khơng nằm ngồi quy luật trên, thị trƣờng có nhu cầu nhà, đất có ngƣời đáp ứng nhu cầu đó, nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, thƣờng xuyên biến động Vì đất đai tài sản, hàng hóa đặc biệt, nhiều ngƣời muốn mua mua đất đâu, họ thƣờng phải tự chủ động tìm kiếm thơng qua số mối quan hệ giới thiệu bất động sản cần bán thơng thƣờng họ khơng có nhiều thơng tin xác liên quan đến bất động sản họ tìm kiếm, ngƣời muốn bán khơng biết bán ngơi nhà, mảnh đất cho thơng thƣờng việc chiếm nhiều thời gian, việc định giá bất động sản muốn bán thƣờng thỏa thuận bên việc thiệt hại cho ngƣời mua ngƣời bán bị chi phối yếu tố khách quan khác Để khắc phục điều này, phận ngƣời xã hội đứng làm nhiệm vụ cầu nối ngƣời mua - ngƣời bán ngƣời hoạt động môi giới bất động sản Theo quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị, đến năm 2015 tỷ lệ thị hố nƣớc ta đạt khoảng 38%, nƣớc có khoảng 870 đô thị loại, tăng khoảng 125 đô thị so với Tốc độ thị hóa nƣớc ta ngày tăng, cấu dân số có chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn thành thị, dân số có xu hƣớng tập trung đơng thành phố lớn, khu đô thị ngày đƣợc hình thành nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân kéo theo giao dịch bất động sản diễn mạnh mẽ, liền với hoạt động dịch vụ bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng khơng hồn hảo, bất động sản tài sản có giá trị lớn, bất động sản lại có đặc điểm giá trị riêng nó, khơng đƣợc bày bán thơng tin phổ biến, ngƣời mua bán thƣờng kinh nghiệm giao dịch, bất động sản đƣợc nhà nƣớc quản lý chặt chẽ nhiều văn luật phức tạp, thực giao dịch ngƣời mua ngƣời bán phải thực quyền nghĩa vụ pháp lý Nhà nƣớc, thông thƣờng ngƣời dân không nắm đƣợc đầy đủ xác quy định Do thực giao dịch bất động sản cần phải có chun gia mơi giới, tƣ vấn họ ngƣời đƣợc đào tạo đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ liên quan đến thị trƣờng bất động sản, hiểu biết đầy đủ pháp luật, nắm nhiều nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, cầu nối giúp cho thị trƣờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, giao dịch bất động sản đƣợc diễn nhanh hơn, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch đƣợc đảm bảo phù hợp quy định pháp luật 1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài Thực tế từ Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị cho phép ngƣời sử dụng chuyển quyền rộng rãi địa phƣơng phát sinh chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đời tất yếu khách quan Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản phần hoạt động kinh doanh bất động sản, có ảnh hƣởng lớn thị trƣờng bất động sản Chính vậy, thị trƣờng bất động sản hoạt động công khai, pháp luật cần phải đánh giá nghiêm túc hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ thấy đƣợc mặt ƣu điểm tồn tại, từ đƣa giải pháp tăng cƣờng hiệu hoạt động Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Kể từ luật Kinh doanh bất động sản đời có hiệu lực quy định cụ thể hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản nghề mơi giới bất động sản cịn mẻ nhƣng đƣợc công nhận nghề thực tế nhân viên tƣ vấn muốn hoạt động đƣợc bắt buộc phải trang bị cho kiến thức pháp luật, xây dựng, đất đai… phải đáp ứng yêu cầu đơn vị hành nghề môi giới bất động sản đề nhƣ kỹ giao tiếp, văn hóa ứng xử, cách thức tƣ vấn… Để trở thành nhân viên tƣ vấn chuyên nghiệp, ngƣời hoạt động mơi giới phải có kỹ làm việc, kỹ quản lý kỹ giao tiếp với khách hàng Rõ ràng môi giới bất động sản có mặt tích cực, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới họ chất xúc tác đƣa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trƣờng bất động sản Nó thị trƣờng khơng hồn hảo, thơng tin thị trƣờng, hàng hố khơng thật đầy đủ không đƣợc phổ biến rộng rãi nhƣ hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác nhƣ hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trò quan trọng vận hành thị trƣờng trƣờng bất động sản Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trƣờng bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế đƣợc nhiều rủi ro cho đối tƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản Do thị trƣờng bất động sản ngƣời mua ngƣời bán khơng có hội đầy đủ lƣợng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trƣờng phù hợp với Thị trƣờng bên cạnh hoạt động thức dƣới quản lý Nhà nƣớc thị Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng hoạt động khơng thức ngồi kiểm sốt nhà nƣớc Thị trƣờng phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá cao khiến tất ngƣời khơng thể biết đƣợc giá "thực" giá "ảo" Vì mà thị trƣờng "lạnh" số lƣợng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trƣớc bờ phá sản.Đồng thời không nắm bắt đƣợc thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan nhƣng có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trƣờng Rõ ràng thị trƣờng cần phải có tƣ vấn trình độ cao, loại tƣ vấn dịch vụ mơi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới - ngƣời qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm đƣợc thông tin thị trƣờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tƣợng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lƣỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thơng tin đƣợc hồn hảo hơn, việc đầu hay đầu tƣ bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trƣờng phản ánh mối quan hệ cung cầu, đƣa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Thị trƣờng bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lƣợng chất lƣợng Nhƣng đặc tính bất động sản thơng tin thƣờng khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm nhà nƣớc kiểm sốt đƣợc giao dịch đó, nên việc thu thuế ngƣời có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trƣờng nhà nƣớc thực đƣợc Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản đƣợc thực thông qua tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc Mà thuế nguồn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 thu nhà nƣớc để trang trải cho hoạt động, chi phí nƣớc Vì vật tổ chức, cá nhân môi giới đƣợc công nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiệu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nƣớc tăng thu nhập thuế Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng ngƣời dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động sản thị trƣờng có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác Mà thị trƣờng bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phƣơng, cộng đồng khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trƣờng thƣờng không hồn hảo Thơng qua tổ chức mơi giới chun nghiệp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản đƣợc cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Một thị trƣờng phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hồn thiện Là quan trọng cho Nhà nƣớc việc điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trƣờng, đồng thời giúp cho đối tƣợng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật 1.1.3 Cơ sở pháp lí đề tài Đề tài dựa sở pháp lý văn quy phạm pháp luật sau: - Luật Đất đai năm 2003 - Luật Xây dựng năm 2003 - Luật Nhà năm 2005 - Bộ luật Dân năm 2005 - Luật Doanh nghiệp năm 2005 - Luật Đầu tƣ năm 2005 - Luật Thƣơng mại năm 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 108 Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN TẠI CÁC VĂN PHÕNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên văn phòng: Địa chỉ: Tên giám đốc: Số định, ngày/ tháng/ năm thành lập: Thời gian từ lúc anh bắt đầu làm nghề môi giới nay: ………… (năm) Trình độ chun mơn: ……… Thạc sĩ; …… Đại học; ………… Cao đẳng Chuyên ngành đào tạo: ………QLĐĐ; …… Kinh tế; Anh (chị) có chứng mơi giới BĐS chƣa: …… có rồi; ……… chƣa có Văn phịng có ngƣời: …; ngƣời có chứng MGBĐ… 10 Số vụ mơi giới BĐS năm 2009 là: ……………………………(vụ) Bao nhiêu vụ thành công: …………… ; tỷ lệ thành công: ……………… (vụ) 11 Trung bình năm có vụ mơi giới thành cơng: ………… (vụ) 12 Phí mơi giới BĐS là: …………………… (%) 13 Hàng năm văn phịng đóng thuế cho nhà nƣớc là: …………… (triệu VNĐ) 14 Anh (chị) có phải đóng thuế thu nhập cá nhân khơng: … có …… …khơng; 15 Anh (chị) có thƣờng xun cập nhập văn hƣớng dẫn khơng: ……có; ……… khơng 16 Các văn pháp luật liên quan đến môi giới BĐS đầy đủ chƣa, hợp lý chƣa, hợp lý chƣa? ……………… Đầy đủ rồi; ………… Chƣa đầy đủ 17 Là ngƣời đƣợc cấp phép môi giới BĐS, anh (chị) có đề xuất để kiểm sốt tình trạng “cò đất” hoạt động tự gây ổn định thị trƣờng BĐS không? - - - Ngƣời đƣợc điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 109 Phụ lục 02 PHIẾU PHỎNG VẤN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên ngƣời đƣợc vấn: Địa chỉ: Ngày vấn: Số lƣợng: Công ty, văn phịng (trung tâm), cá nhân Tên: Cơng ty, văn phịng (trung tâm), cá nhân (có thể nói rõ Phƣờng nào, xã nào) Tên: Giám đốc Công ty, văn phòng (trung tâm), cá nhân Năm thành lập (hoặc bắt đầu hoạt động từ nào?) Phạm vi hoạt động: Thành phố, tỉnh, liên tỉnh ? Số vụ môi giới thành công tổng số vụ (khoảng %) Mức thu phí dịch vụ % Hoa hồng % Các Cơng ty, văn phịng (trung tâm) đăng ký kinh doanh (hoặc không đăng ký kinh doanh) có đóng thuế cho nhà nƣớc khơng? Mức đóng thuế bao nhiêu? 10.Cá nhân điển hình (nổi tiếng) hoạt động môi giới BĐS địa bàn thành phố Hạ Long (tên, địa chỉ, số điện thoại, …) 11.Cách thức hoạt động các: Cơng ty, văn phịng (trung tâm) cá nhân nhƣ nào? Ngƣời đƣợc vấn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 110 Phụ lục 03 PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tên ngƣời đƣợc điều tra: Ngày điều tra: Tên loại hình mơi giới bất động sản Cơng ty:  Trung tâm: Văn phịng:  Tƣ nhân:  Sàn giao dịch:   Địa trụ sở làm việc: Số điện thoại, fax: Thời điểm thành lập: Cơ cấu tổ chức nhân sự: Giám đốc Chuyên viên môi giới Nhân viên kế toán Chuyên viên tƣ vấn pháp lý Nhân viên kinh doanh Chuyên ngành đào tạo cán bộ, nhân viên CƠ CẤU TỔ CHỨC CHUYÊN NGÀNH ĐÀO TẠO Giám đốc Nhân viên kế tốn Chun viên mơi giới Thành viên khác Phạm vi hoạt động Trong phạm vi thành phố:  Trên tồn tỉnh:  Liên tỉnh:  Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 111 Đối tƣợng phục vụ Ngƣời nƣớc:  Ngƣời nƣớc ngoài:  Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản:  Thiết kế xây dựng  Môi giới mua bán BĐS  Môi giới thuê, cho thuê BĐS  Sửa chữa nhà cửa  Thẩm định giá BĐS  Tƣ vấn vay vốn ngân hàng  Tƣ vấn thủ tục nhà đất  Quảng cáo bất động sản  Dịch vụ môi giới BĐS  Cung cấp vật liệu xây dựng  Tƣ vấn đầu tƣ nƣớc ngồi  Lĩnh vực khác  10 Những loại hình bất động sản đƣợc môi giới Nhà riêng biệt  Văn phòng  Nhà chung cƣ  Cửa hàng  Nhà trọ  Kho bãi  Biệt thự  Đất đai  Loại hình khác  11 Các khoản phí, lệ phí mơi giới bất động sản Phí môi giới mua bán bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản……………………………………… Thù lao môi giới mua bất động sản: …………………………………… Hoa hồng môi giới mua bất động sản:…………………………………… Hoa hồng môi giới bán bất động sản:…………………………………… Phí mơi giới th, cho th bất động sản: Thù lao môi giới thuê bất động sản……………………………………… Thù lao môi giới cho thuê bất động sản: ………………………………… Hoa hồng môi giới thuê bất động sản:…………………………………… Hoa hồng môi giới cho thuê bất động sản:……………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 112 Phí tư vấn loại phí khác: Tƣ vấn, thực sửa chữa nhà cửa Tƣ vấn hỗ trợ vay vốn ngân hàng Tƣ vấn thực thủ tục nhà đất Tƣ vấn đầu tƣ dự án Tƣ vấn đầu tƣ nƣớc Lĩnh vực khác 12 Hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng internet  Quảng cáp truyền hình  Quảng cáo báo, tạp chí  Quảng cáo trụ sở làm việc  Quảng cáo lƣu động (phát tờ rơi)  Các hình thức quảng cáo khác  13 Tình hình hoạt động mơi giới bất động sản loại hình mơi giới Thời điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: Thời điểm sau năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: Thời điểm sau Việt Nam gia nhập WTO Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 113 Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: 14 Thu nhập/ tháng Giám đốc Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chun viên mơi giới Thành viên khác 15 Thuế đóng hàng năm 16 Khó khăn lớn gì? a, Chính sách nhà nƣớc  b, Cơ chế thị trƣờng  17 Theo ông, (bà) thị trƣờng biến động nhiều khu vực nào? 18 Để thành công lĩnh vực ngƣời mơi giới cần gi? 19 Đối tƣợng phục vụ công ty ai? a, Ngƣời dân  Tổ chức  b, Doanh nghiệp  Tất có nhu cầu  Ngƣời đƣợc điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 114 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Toàn số liệu đƣợc sử dụng kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, có nguồn gốc chƣa đƣớc dụng để bảo vệ luận văn học vị Mọi giúp đỡ để hồn thành luận văn đƣợc cảm ơn Tơi xin chịu trách nhiệm trƣớc Hội đồng bảo vệ luận văn, trƣớc Khoa Tài nguyên môi trƣờng thông tin số liệu đƣợc sử dụng luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Ngƣời viết cam đoan Nguyễn Văn Bình Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii 115 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành đƣợc luận văn này, tơi nhận đƣợc giúp đỡ thầy cô giáo, phịng ban đơn vị ngồi trƣờng Tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc thái Sơn - Giảng viên khoa Tài nguyên Môi trƣờng, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hƣớng dẫn, bảo kinh nghiệm, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Mơi trƣờng, Phịng quản lý sau đại học, trung tâm Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân Phịng Tài ngun Mơi trƣờng thành phố Hạ Long, lãnh đạo đồng chí cán địa phƣờng xã địa bàn thành phố Hạ Long tận tình giúp đỡ, cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, ngƣời thân, đồng nghiệp quan tâm, động viên tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Bình Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii 116 MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục từ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình ix MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CƢ́U 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài 10 1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 13 1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản 13 1.2.2 Một số quy đị nh về kinh doanh bất động sản 16 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 23 1.2.4 Nội dung môi giới bất động sản 23 1.2.5 Vai trị mơi giới bất động sản thị trƣờng bất động sản 24 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 117 iv 1.2.6 Các thành phần tham gia thị trƣờng bất động sản 24 1.2.7 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 25 1.2.8 Chứng môi giới bất động sản 26 1.2.9 Hợp đồng môi giới bất động sản 27 1.3 SƠ LƢỢC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 27 1.3.1 Sơ lƣợc hoạt động môi giới bất động sản giới 27 1.3.2 Sơ lƣợc về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam 32 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42 2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 42 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 42 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊ A ĐIỂM NGHIÊN CƢ́U 42 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 42 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 42 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CƢ́U 42 2.3.1 Nội dung 1: Đánh giá sơ lƣợc tình hình thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh có ảnh hƣởng đến mơi giới bất động sản 42 2.3.2 Nội dung 2: Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 42 2.3.3 Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 43 2.3.4 Nội dung 4: Những khó khăn, tồn giải pháp tăng cƣờng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 44 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢ́U 44 2.4.1 Phƣơng pháp kế thừa có chọn lọc tài liệu có 44 2.4.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp 44 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 118v 2.4.3 Phƣơng pháp thống kê 45 2.4.4 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 45 2.4.5 Phƣơng pháp so sánh 45 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 3.1 NỘI DUNG 1: SƠ LƢỢC TÌ NH HÌ NH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 46 3.1.1 Sơ lƣợc điều kiện tự nhiên thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 46 3.1.2 Sơ lƣợc điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 52 3.1.3 Sơ lƣợc thực trạng sở hạ tầng thành phố Hạ Long 55 3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 57 3.1.5 Sơ lƣợc trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 60 3.2 NỘI DUNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 61 3.2.1 Thực trạng hoạt động thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 61 3.2.2 Thực trạng quản lý thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 64 3.2.3 Tiềm phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 65 3.3 NỘI DUNG 3: ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 67 3.3.1 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long theo loại hình hoạt động 68 3.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo thời gian 80 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 119 3.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long theo nội dung hợp đồng giao dịch 82 3.3.4 Đánh giá chung tình hình hoạt động hiệu kinh doanh loại hình mơi giới bất động sản 89 3.4 NỢI DUNG 4: NHỮNG KHĨ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 95 3.4.1 Nhƣ̃ng khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 95 3.4.2 Một số giải pháp tăng cƣờng và quản lí hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102 Kết luận 102 Đề nghị 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 120 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Cơng nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tƣ TP : Thành phố NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định 10 TT : Thông tƣ 11 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 12 BĐS : Bất động sản 13.HĐND : Hội đồng nhân dân 14 KH : Kế hoạch 15 VT : Vị trí 16 QH : Quy hoạch 17 QLĐĐ : Quản lý đất đai 18 XDCB : Xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii 121 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 60 Bảng 3.2 Các công ty kinh doanh bất động sản thành phố Hạ Long 69 Bảng 3.3 Danh sách văn phịng mơi giới bất động sản khơng đăng ký giấy phép kinh doanh 74 Bảng 3.4 Danh sách văn phòng mơi giới bất động sản có đăng ký giấy phép kinh doanh 75 Bảng 3.5 Danh sách cá nhân môi giới bất động sản 77 Bảng 3.6 Danh sách sàn giao dịch bất động sản thành phố Hạ Long 79 Bảng 3.7 Số lƣợng loại hình mơi giới bất động sản hoạt động có giấy phép kinh doanh TP Hạ Long 80 Bảng 3.8 Đánh giá loại hình mơi giới bất động sản theo thời gian 81 Bảng 3.9 Số lƣợng hợp đồng giao dịch theo thời gian 81 Bảng 3.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng công ty 82 Bảng 3.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng văn phịng 83 Bảng 3.12 Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành công/ tháng cá nhân 86 Bảng 3.13 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng sàn giao dịch bất động sản Hạ Long 87 Bảng 3.14 So sánh tỷ lệ giao dịch thành cơng/tháng loai hình mơi giới bất động sản 88 Bảng 3.15 Thù lao, hoa hồng công ty môi giới bất động sản 91 Bảng 3.16 Phí mơi giới th, cho th bất động sản Cơng ty 91 Bảng 3.17: Phí môi giới mua bán, bất động sản văn phịng 92 Bảng 3.18: Phí mơi giới th, cho thuê BĐS văn phòng 93 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ix 122 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Biểu đồ biến động dân số thành phố Hạ Long 53 Hình 3.2 Cơ cấu nhóm đất TP Hạ Long 55 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ... động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh * Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo loại hình hoạt động - Loại hình mơi giới bất động sản. .. trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Tiềm phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh 2.3.3 Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động. .. cƣờng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh * Những khó khăn, tờn hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh * Một số giải pháp tăng cường hoạt