Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện kim sơn, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM BÙI THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN, TỈNH NINH BÌNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học : TS Trần Quốc Vinh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Bùi Thị Huyền i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Trần Quốc Vinh tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình Uỷ ban nhân dân huyện Kim Sơn, phịng Tài ngun & Mơi trường, phịng Nơng nghiệp & Phát triển nơng thơn, Chi cục Thống kê huyện Kim Sơn tạo điều kiện thời gian cung cấp số liệu cho đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Bùi Thị Huyền ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Phạm vi không gian 1.3.2 Phạm vi thời gian 1.3.3 Giới hạn nội dung nghiên cứu 1.4 Yêu cầu nghiên cứu 1.5 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyến sở hữu 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.1.3 Nội dung quyền sử dụng đất Việt Nam 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 2.2.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 17 2.3 Cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam 18 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 18 2.3.2 Hệ thống văn pháp luật Nhà nước liên quan đến quy định quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến 23 2.3.3 Các văn quy định quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình 23 2.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 25 iii Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Phạm vi nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 33 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 33 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình phạm vi 2012 2016 33 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn 34 3.4.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường việc thực quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 34 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 34 3.5.3 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 35 3.5.4 Phương pháp so sánh - tổng hợp 35 Phần Kết nghiên cứu 36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Kim Sơn 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 39 4.1.3 Tình hình tăng trưởng chuyển dịch cấu kinh tế 41 4.1.4 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 42 4.1.5 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 45 4.1.6 hực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 45 4.1.7 Thực trạng phát triển hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật 47 4.1.8 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 49 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 51 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 51 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 53 iv 4.2.3 Biến động đất đai 56 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 58 4.3.1 Thực trạng quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2012-2016 58 4.4 Đánh gía thực trạng thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn giai đoan 2012 – 2016 59 4.4.1 Đánh g tình hình thực h ện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dất 59 4.4.2 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ 62 4.4.3 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ 64 4.4.4 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 66 4.5 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất 68 4.5.1 Đánh giá thông qua điều tra 68 4.5.2 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất huyện Kim Sơn 92 4.6 Đề xuất số giải pháp cho việc thực QSDĐ 94 4.6.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 94 4.6.2 Giải pháp cán 94 4.6.3 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ 94 4.6.4 Giải pháp đầu tư sở vật chất kỹ thuật 95 Phần Kết luận kiến nghị 96 5.1 Kết luận 96 5.2 Kiến nghị 97 Tài liệu tham khảo 98 Phụ lục 101 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Cơng nghiệp hóa - đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Biểu cấu GTSX năm 2012 - 2016 (%) 42 Bảng 4.2 Cơ sở sản xuất công nghiệp phân theo thành phần kinh tế giai đoạn 2012 – 2016 43 Bảng 4.3 Dân số trung bình năm huyện Kim Sơn (2012 - 2016) phân theo giới tính địa bàn cư trú 45 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2016 54 Bảng 4.5 Bảng biến động loại đất năm 2016 57 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 - 2016 58 Bảng 4.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Kim Sơn 60 Bảng 4.8 Tình hình thừa kế QSDĐ Kim Sơn giai đoạn 2012-2016 63 Bảng 4.9 Tình hình tặng, cho QSDĐ Kim Sơn giai đoạn 2012-2016 65 Bảng 4.10 Tình hình chấp giá trị QSDĐ huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 – 2016 67 Bảng 4.11 Đánh giá người dân việc thực cho tặng QSDĐ địa bàn huyện Kim Sơn 69 Bảng 4.12 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 – 2016 73 Bảng 4.13 Đánh giá người dân việc thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Kim Sơn 75 Bảng 4.14 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 – 2016 78 Bảng 4.15 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ huyện Kim Sơn qua điều tra giai đoạn 2012 – 2016 81 Bảng 4.16 Đánh giá người dân việc thực chấp QSDĐ địa bàn huyện Kim Sơn 82 Bảng 4.17 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng 85 Bảng 4.18 Ý kiến cán trực tiếp tham gia việc thực quyền người sử dụng 90 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Kim Sơn 36 Hình 4.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện 41 Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 huyện Kim Sơn 55 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Bùi Thị Huyền Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình - Đề xuất số sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi trình thực thi quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra vấn, phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích thống kê, sử lý số liệu; phương pháp so sánh tổng hợp Kết nghiên cứu đề tài Kim Sơn huyện ven biển thuộc vùng đồng Bắc Bộ, nằm Đơng Nam tỉnh Ninh Bình cách thành phố Ninh Bình 28 km, có tọa độ địa lý 19056’00” đến 20009’ vĩ độ Bắc từ 106002’05” đến 106019’20” kinh độ Đơng, diện tích tự nhiên 214,23 km2, bao gồm 25 xã 02 thị trấn Trong năm gần đây, huyện Kim Sơn có tốc độ phát triển thị hóa đại hóa vơ mạnh mẽ Tuy nhiên, năm qua huyện Kim Sơn cịn gặp nhiều khó khăn sở hạ tầng, đội ngũ cán thiếu kinh nghiệm, công tác quản lý Nhà nước đất đai cịn tồn vấn đề khó khăn, phức tạp Trong giai đoạn 2012 – 2016 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn diễn thường xuyên, có: 4250 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 440 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1754 giao dịch tặng cho QSDĐ; 5618 giao dịch chấp QSDĐ; đặc biệt năm sau số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với VP ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế 3.Qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực quyền cho thấy, người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức dễ hiểu 20,00 % ix Về giá đất, loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Theo kết điều tra có 27,5 % số hộ hỏi cho cao; 55,6 % cho vừa phải; 13,2 % cho thấp; 2,5% cho thấp 1,2% có ý kiến khác Đa phần người dân có ý kiến cho phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ mức cao, nên hay xảy tình trạng chốn thuế khơng khai báo thực giap dịch QSDĐ Về thái độ thực cán bộ: Qua kết điều tra cho thấy 30,7 % số hộ cho nhiệt tình; 50,6 % cho mực; 17,5,0 % cho khơng nhiệt tình 1,2% có ý kiến khác Thais độ thực cán việc thực QSDĐ quan trọng, cán thực giao dịch niềm nở thoải mái dẫn đến việc thực quyền trôi chảy hơn, đa phần người dân cho cán tham giải hồ sơ cho nhiệt tình, cịn số nhỏ cho khơng nhiệt tình 7.Về khả tìm kiếm thơng tin giao dịch dàng khơng: Qua kết điểu tra cho thấy có 26,3% số hộ trả lời dễ dàng; 58,1% cho tạm được; 12,5% trả lời khó tìm, 2,5% trả lời khó tìm có 0,6% câu trả lời có ý kiến khác.Từ ý kiến hộ gia đình tham gia giao dịch cho thấy việc quản lý cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ đến giao dịch coi tương đối tốt Công nghệ thông tin ngày phát triển dẫn đến việc tìm kiếm thông tin giao dịch dễ dàng nhiều Khi hỏi việc có lo ngại hay khơng sách đất đai thay đổi: Theo kết điều tra cho thấy có 68,8% hộ trả lời có; 26,2% trả lời khơng lo ngại ; 5,0% trả lời có ý kiến khác Về rủi ro giao dịch QSDĐ: Tổng số có 75,00% số hộ trả lời có; 23,1% trả lời khơng sợ; 1,9% có ý kiến khác 10 Khi hỏi có lo ngại nguồn vốn thay đổi khơng: Kết điều tra cho thấy có 71,9% số hộ trả lời có , 26,2% trả lời khơng sợ 1,9% có câu trả lời khác Khi điều tra hộ gia đình tham gia giao dịch QSDĐ đa phần người dân lo ngại thay đổi sách, rủi ro giao dịch lo thay đổi nguồn 89 vốn chứng tỏ người dân chưa thực tin tưởng vào cán chinh sách giao dịch 4.5.1.6.Tổng hợp ý kiến cán trực tiếp tham giaviệc thực quyền sử dụng đất Bảng 4.18 Ý kiến cán trực tiếp tham gia việc thực quyền người sử dụng STT Chỉ tiêu 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 5.4 6.1 6.2 6.3 6.4 Tổng số phiếu Thủ tục thực quyền Đơn giản Bình thường Phức Tạp Rất Phức tạp Khác Thời gian xử lí hồ sơ Nhanh chóng Đúng quy định Chậm Khác Các Văn hướng dẫn Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất khó hiểu Khả thực quy định Dễ thực Thực Khó thực Thái người dân tham gia giao dịch quyền Nhiệt tình Đúng mực Khơng Nhiệt Tình Khác Tìm kiếm thơng tin giao dịch dàng khơng Dễ dàng tạm Khó tìm Rất khó tìm Tổng 2 Tỷ lệ (%) 100 12,5 25,0 50,0 12,5 12,5 62,5 25,5 12,5 1 12,5 62,5 12,5 12,5 25,0 62,5 12,5 3 25,0 37,5 37,5 0 12,5 87,5 Nguồn phiếu điều tra 90 Từ bảng điều tra cán phịng tài ngun mơi trường cho ta thấy: điều tra cán cơng chức, hợp đồng phịng trực tiếp tham gia vào giải hồ sơ: Về thủ tục thực có câu trả lời cán phức tạp chiếm 12,5%, câu trả lời bình thường chiếm 25%, câu trả lời phức tạp chiếm 50%, câu trả lời phức tạp chiếm 12,5% Từ cho ta thấy cán trực tiếp xử lí hồ sơ cịn thấy thủ tục thực phức tạp, phần thủ tục rườm rà, cán trực tiếp tham gia giải hồ sơ thấy thủ tục thực phức tạp hỏi người dân thấy thủ tục thực phức tạp khó thực có sở Từ cán cần tiếp tục nghiên cứu quy trình, thủ tục hành cách đơn giản để nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai nói chung giúp người dân thực cách đơn giản Về thời gian xử lí hồ sơ có câu trả lời xử lí hồ sơ quy định chiếm 62,5%, câu trả lời chậm chiếm 25%, câu trả lời khác chiếm 12,5% Tuy thủ tục thực phức tạp xử lí hồ sơ đảm bảo thời gian quy định Các hồ sơ xử lý chậm người dân thiếu giấy tờ, giấy từ thiếu khơng bổ sung, có hồ sơ giao dịch nằm diện quy hoạch đến việc xử lí hồ sơ cán cịn gặp nhiều khó khăn Về văn hướng dẫn có câu trả lời cán dễ hiểu chiến 12,5%, có câu trả lời hiểu chiếm 62,5%, câu trả lời khó hiểu chiếm 12,5%, câu trả lời khó hiểu Các văn hướng dẫn cán chung chung khơng hướng dẫn chi tiết dẫn đến tình trạng thực QSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn Về thực quy định QSDĐ có câu trả lời dễ thực chiếm 25% Có câu trả lời thực chiếm 62,5%, có câu trả lời khác Về phí mức phí tham gia giao dịch có câu trả lời cao chiếm 25%, câu trả lời vừa phải chiếm 50%, câu trả lời thấp, câu trả lời khác Về thái độ người dân tham gia giao dịch có trường hợp nhiệt tình chiếm 25% Có câu trả lời mực chiếm 37,5%, có chiếm 37,5 câu trả lời khơng nhiệt tình Thái độ người dân đơi q mực dẫn đến tình trạng cán tiếp nhận hồ sơ cảm thấy bực bội dẫn đến việc tình trạng cán có ứng xử khơng tốt văn hóa cơng sở Về tìm kiếm thơng tin giao dịch có câu trả lời dễ dàng chiếm 12,5%, có câu trả lời tạm chiếm 87,5% 91 Về trả hồ sơ tham gia giao dịch có câu trả lời trả hồ sơ thời gian chiếm 50%, có câu trả lời trả hồ sơ chậm chiếm 37,5% Có câu trả lời khác, việc trả hồ sơ thời gian hay khơng cịn phụ thuộc vào hồ sơ có đầy đủ hay khơng, hồ sơ đầy đủ khơng xảy tranh chấp việc trả hồ sơ theo quy định Qua điều tra cán tham gia giải hồ sơ người dân tham gia thực giao dịch QSDĐ, ta thấy thủ tục thực văn hướng dẫn cịn khó hiểu dẫn đến tình trạng cán người dân tham gia thực giao dịch QSDĐ cịn nhiều hạn chế Qua cần có nhiều lớp tập huấn để nâng cao trình độ nhận thức cán người dân Cần điều chỉnh lệ phí thu quan trọng việc điều chỉnh phí lệ phí giúp người dân thực đầy đủ giao dịch QSDĐ Đơn giản hóa thủ tục thực giúp việc thực QSDĐ dễ dàng 4.5.2 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất huyện Kim Sơn 4.5.2.1 Những ưu điểm Huyện K m Sơn vớ tốc độ cơng ngh ệp hóa, h ện đạ hóa nhanh, k nh tế xã hội phát triển tất mặt Cùng với tốc độ cơng nghiệp hóa, đại hóa cao việc thực quyền SDĐ người dân địa bàn thành phố đạt kết khả quan, cụ thể sau: - Các thủ tục hành niêm yết cách công khai trụ sở quan, đơn vị tiếp nhận hồ sơ để người dân tiện theo dõi (ví dụ cần chuẩn bị loại giấy tờ, số lượng muốn chuyển nhượng, tặng cho, chấp…quyền sử dụng đất) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nhận thức người dân ngày nâng cao nên đa số trường hợp hoàn thiện thủ tục nghĩa vụ tài liên quan Giá chuyển nhượng ngày nâng cao đáp ứng tốt nhu cầu mua bán đất nhà người dân, giúp cán cân cung cầu ổn định kiểm sốt, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hộ huyện K m sơn r êng tỉnh N nh Bình nói chung Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: quyền thực tế xảy thường xuyên sống người dân Chủ yếu chuyển quyền thành viên gia đình Để tránh tình trạng tranh chấp gia đình diễn nên người dân ngày ý thức cần phải hoàn thiện tất thủ 92 tục, tỷ lệ hoàn thiện thủ tục ngày câng cao Công tác quản lý Nhà nước qua củng cố hồn chỉnh Thế chấp quyền sử dụng đất: Tình hình đăng ký chấp Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện K m Sơn từ năm 2012 đến năm 2016 ngày tăng, có tác dụng quản lý việc chấp quyền sử dụng đất tốt người sử dụng đất với Ngân hàng, quan nhà nước người đứng đảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo Người sử dụng đất đảm bảo pháp lý quyền lợi với đất 4.5.2.2 Những mặt tồn - Cơ sở liệu quản lý đất đai chưa xây dựng hoàn chỉnh thống toàn huyện dẫn đến việc tìm kiếm thơng tin đất đai người dân khó khăn khơng đầy đủ Khi phát sinh trường hợp có sai khác tài liệu hồ sơ địa với thực tế hồ sơ thực quyền người sử dụng đất phải nhiều thời gian xác minh, xử lý cán công chức địa cấp xã, UBND cấp xã, quan tài chính, UBND huyện với trình tự thủ tục phức tạp - Vẫn xảy tình trạng người dân phàn nàn thái độ phục vụ khơng nhiệt tình cán tiếp nhận - Cơ sở vật chất kỹ thuật cịn hạn chế dẫn đến việc xử lí hồ sơ cán cịn gặp nhiều khó khăn - Bên cạnh đó, cịn tồn số trường hợp có thay đổi thơng tin việc sử dụng đất người dân thực quyền cho tặng quyền sử dụng đất họ làm thủ tục Văn phịng cơng chứng khơng khai báo với cán quản lý trực tiếp thông tin đất (công chức địa cấp xã, thị trấn) thay đổi chủ sử dụng đất; vậy, thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất người dân cần UBND cấp xã, thị trấn xác nhận cho việc sử dụng đất để làm thủ tục chấp giá trị quyền sử dụng đất họ cán yêu cầu cung cấp hồ sơ để làm thay đổi thông tin làm thủ tục cho cơng dân người dân cho cán quản lý gây phiền hà cho dân Dẫn đến việc quản lý thông tin, sở liệu đất đai khó khăn - Đa số người dân đến thực giao dịch quyền sử dụng đất hiểu biết phần, chưa nắm toàn quy định để thực thủ tục 93 hành Ngun nhân chủ yếu cơng tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật Luật Đất đai đến người dân đem lại hiệu chưa cao 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Để nâng cao hiệu thực QSDĐ cần thực đồng giải pháp sau: 4.6.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thơng tin, xây dựng hồn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thơng tin cấp nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt đất đai tốt Nâng cao nhận thức người dân thực QSDĐ thông qua tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin thực QSDĐ Phổ biến tất thủ tục nhiều hình thức: đưa lên mạng,dán tin thơn, xóm để người dân tham khảo trước thực giao dịch QSDĐ Cải cách đơn giản hóa thủ tục hành để người dân hiểu tự giác thực nghĩa vụ giao dịch QSDĐ 4.6.2 Giải pháp cán Qua 160 phiếu điều tra hộ dân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim sơn cịn 17,5% ý kiến cho thái độ cán tiếp nhận hồ sơ khơng nhiệt tình từ tơi xin đưa giải pháp để sau: - Nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, t nh thần trách nh ệm độ ngũ cán làm công tác quản lý Nhà nước đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu số lượng chất lượng cán thực nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Bộ phận cán tiếp nhận trả kết cần trọng, đề cao thái độ phục vụ nhiệt tình, giải thích, hướng dẫn cụ thể, tận tình trình tự thủ tục thực quyền người sử dụng đất cho người dân đến thực - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân 4.6.3 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn người vững chuyên môn để xử lý công việc liên quan theo yêu cầu người dân đảm bảo tính xác nhanh chóng; bố trí cơng việc phù hợp với chuyên môn lực người đảm bảo người, việc nhằm tạo điều kiện cho cán phát huy tốt khả 94 - Quy định chặt chẽ điều khoản quy trình thực chun mơn, nghiệp vụ - Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn thiện sở liệu thông tin đất đai địa bàn huyện Kim Sơn, tiến tới cơng khai hóa thông tin đất đai Xây dựng kế hoạch, tổ chức triển khai thực công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa cách đồng bộ, chi tiết, đảm bảo liệu biến động đất đai địa bàn huyện cập nhật chỉnh lý thường xuyên, liên tục, kịp thời cập nhật biến động đất đai, phản ánh trạng sử dụng đất góp phần tạo điều kiện cho việc tìm kiếm liệu thơng tin đất đai người dân dễ dàng, thuận tiện 4.6.4 Giải pháp đầu tư sở vật chất kỹ thuật Qua 160 phiếu điều tra hộ dân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim sơn cịn 38,1% ý kiến người dân cho thời gian để hoàn thành hồ sơ chậm 5,00% ý kiến hộ gia đình cá nhân cho việc tìm kiếm thơng tin khó tìm tơi xin đưa giải pháp sau: - Để thực công việc liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất điều thiếu sở vật chất, trang thiết bị - Tăng cường đầu tư trang thiết bị, hệ thống máy tính, mạng internet phục vụ tốt cho yêu cầu công việc, đáp ứng hoạt động công vụ cán bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ giao Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin việc quản lý, khai thác thông tin đất đai phục vụ tốt nhu cầu trao đổi thông tin QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Bố trí cán chuyên trách trực Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành Tăng cường mối quan hệ chặt chẽ Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với phịng, ban chun mơn giải thủ tục hành QSDĐ Rút ngắn tối đa thời gian thủ tục giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tặng cho quyền sử dụng đất ở, chấp giá trị quyền sử dụng đất Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, cho đội ngũ cán làm công tác quản lý nhà nước đất đai từ huyện đến sở 95 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Kim Sơn huyện ven biển thuộc vùng đồng Bắc Bộ, nằm Đông Nam tỉnh Ninh Bình cách thành phố Ninh Bình 28 km, có tọa độ địa lý 19056’00” đến 20009’ vĩ độ Bắc từ 106002’05” đến 106019’20” kinh độ Đơng, diện tích tự nhiên 214,23 km2, bao gồm 25 xã 02 thị trấn Trong năm gần đây, huyện Kim Sơn có tốc độ phát triển thị hóa đại hóa vơ mạnh mẽ Tuy nhiên, năm qua huyện Kim Sơn gặp nhiều khó khăn sở hạ tầng, đội ngũ cán thiếu kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước đất đai tồn vấn đề khó khăn, phức tạp Trong giai đoạn 2012 – 2016 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn diễn thường xuyên, có: 4250 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 440 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1754 giao dịch tặng cho QSDĐ; 5618 giao dịch chấp QSDĐ; đặc biệt năm sau số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với VP ĐKQSDĐ cịn tồn số giao dịch chuyển quyền khơng thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực quyền cho thấy, người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức dễ hiểu 20,00 hiểu được: 61,3% Đánh giá thủ tục thực cho bình thường thực 48,1% số hộ Đánh giá khả thực quy định mức thực 63,7%, hỏi có lo ngại sách hay khơng có tới 68,8% trả lời có Điều chứng tỏ cơng tác quản lý đất đai địa bàn huyện Kim Sơn tỉnh Ninh Bình ngày chặt chẽ tạo niềm tin cho người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất; giải pháp sách giải pháp thủ tục hành đất đai Nâng cao trình độ chuyện mơn cho cán cơng chức tiếp nhận giải hồ sơ đất đai 96 5.2 KIẾN NGHỊ Qua kết nghiên cứu nêu tơi có kiến nghị sau: Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi huyện Kim Sơn, với đối tượng cụ thể việc đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất tập trung chủ yếu quyền: chuyển nhượng, tặng cho, chấp thừa kế, đề xuất cịn có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, thiết nghĩ cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng hơn, cụ thể sau: - Triển khai nghiên cứu toàn huyện Kim Sơn - Điều tra, đánh giá tình hình thực QSDĐ không quyền mà tất quyền 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty cổ phần thẩm định giá tư vấn Việt Nam (2013) Vai trò thị trường Bất Động Sản, truy cập vào ngày 12/6/2016 từ http://www.vnvc.com.vn/Vai-trocua-thi-truong-BDS-526.html Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng (2008) Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, truy cập vào ngày 07/05/2016 từ http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ Đặng Hùng Võ (2014) Tám điểm đổi Luật đất đai sửa đổi, truy cập vào ngày 15/6/2014, từ http://tamnhin.net/8-diem-doi-moi-luat-dat-dai-sua-doi.html Đặng Võ (2012) Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất, tạp chí tài chính, truy cập vào ngày 20/10/2016, từ http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/trao-doi binh-luan/kinh-nghiem-quoc-te-ve-quan-ly-gia-dat-15275.html Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tr 55 – 56 Đinh Văn Ân (2012) Phân loại thị trường bất động sản, truy cập vào ngày 16/6/2016 từ http://worldlandinvest.com/index.php/space/gate/document_detail/6/ Đỗ Thị Lan Phương (2014) Luận văn đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2006).Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, tr 16 - 17; tr.21 – 23; tr25 - 26 11 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 98 12 Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội Nhân văn, Tập 29, Số (2013) 1-16 13 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình (2012) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2012 – 2020 14 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình (2017) Báo cáo thống kê đất đai năm 2016 15 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình (2017) Báo cáo tình hình thực công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Kim Sơn năm 2016 16 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai 1987, NXB Chính trị, Hà Nội 17 Quốc Hội nước Cộng hồ XHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 18 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005) Bộ luật dân 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013(2013), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội 22 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 23 Trần Thị Minh Hà (2014) Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam.Nxb Chính trị quốc gia 24 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 25 Văn phòng Đăng ký quyền dụng đất huyện Kim Sơn (2016) Báo cáo tình hình thực cơng tác quản lý đất đai địa bàn huyện Kim Sơn năm 2016 99 26 Văn phòng Đăng ký quyền dụng đất huyện Kim Sơn (20012-2016) Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ địa bàn huyện Kim Sơn 2012-2016 27 Viện Nghiên cứu đào tạo kinh tế - tài (2014) Thị trường bất động sản, truy cập vào ngày 21/5/2016 từ https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyende-thi-truong-bat-dong-san.aspx 100 PHỤ LỤC Để thực QSDĐ, từ năm 1993 đến Nhà nước ban hành văn pháp quy liên quan sau: a Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994 - Bộ luật Dân ngày 28/10/1995 - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999 - Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ 2000 - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001 - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 - Bộ luật Dân ngày 14/06/2005 - Luật Cơng chứng số 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể tà ngày 01/7/2007 - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH11 ngày 21 /11/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009 - Luật số 34/2009/QH12 Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà điều 121 Luật đất đai ngày 18/6 /2009, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 - Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 b Các văn luật - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 Chính phủ việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ 101 - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 Tổng cục Địa hướng dẫn thực Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều quy hoạch việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư 102 liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 103 ... chế việc thực quyền người sử dụng đất 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh. .. huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 33 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 33 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện. .. cho quyền sử dụng đất; Tình hình chấp quyền sử dụng đất 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn - Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền