Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT o0o NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2008 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành Mã Số : Luật Dân : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS LÊ HỒNG HẠNH HÀ NỘI - 2008 MỤC LỤC Trang Những chữ viết tắt luận văn Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Đóng góp mặt khoa học Luận văn 6 Kết cấu Luận văn CHƢƠNG CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Các khái niệm chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất 10 1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 15 1.2.1 Đặc trưng quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà pháp 15 luật Việt Nam 1.2.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giao dịch Bất động 25 sản CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 27 2.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn 27 với nhà 2.1.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà 27 1.2 Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất 31 2.2 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36 nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà 2.2.1 Cấp giấy chứng nhận ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận 37 2.2.2 Sự phát triển quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận 39 quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 2.2.3 Những bất cập quy định pháp luật công nhận quyền sử 43 dụng đất quyền sở hữu nhà 2.3 Việc chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với 49 nhà theo quy định pháp luật hành 2.3.1 Việc chuyển quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật 49 hành 2.3.2 Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 55 hành CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM 64 3.1 Những thay đổi sở hữu yêu cầu đặt việc 64 hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ 68 GCNQSHN 3.3 Thị trƣờng Bất động sản yêu việc chuyển quyền 70 sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà 3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật giao đất cho tổ chức 78 kinh tế nƣớc xây nhà để bán cho thuê KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân Sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSHN : Quyền sở hữu nhà UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia, loại tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước Đất đai Hiến pháp năm 1980 thừa nhận sở hữu toàn dân điều tiếp tục khẳng định Hiến pháp 1992 Trước có đời Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân đất đai, mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất chưa làm rõ Pháp luật chưa xác định rõ quyền người sở hữu quyền người sử dụng Cùng với q trình thị hố, vấn đề sở hữu đất đai ngày trở nên xúc không Việt Nam mà nước phát triển khác Nhận thức điều Nhà nước có thay đổi sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Trong dân số liên tục tăng lên hàng năm diện tích đất đai không thay đổi ngày khan Đất đai tảng bất động sản nhà ở, công xưởng, đường xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn vv Cùng với đất đai, nhà trở thành đối tượng giao dịch thị trường bất động sản Trong năm đổi vừa qua nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn lĩnh vực kinh tế song thay đổi liên quan đến thị trường BĐS chưa đáng kể điều làm hạn chế đến phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Trong bối cảnh việc xây dựng kinh tế thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có quy định pháp luật đồng tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước, góp phần giải vấn đề nhà cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà thị trường thức, giảm thiểu rủi ro giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý Nhà nước Một giải pháp quan trọng để đạt mục tiêu nêu phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Các giấy tờ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận bảo hộ quyền sở hữu chủ sở hữu Với giấy chứng nhận chủ sở hữu thực cách dễ dàng quyền nghĩa vụ tài sản theo quy định pháp luật Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể tính hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, giúp họ thực giao dịch với đối tượng hàng hố đặc biệt quyền sử dụng đất sở hữu nhà Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề chưa giải Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, bên chủ sở hữu danh nghĩa, chủ sở hữu mặt pháp lý bên chủ sở hữu thực tế Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc cá nhân hay tổ chức giấy chứng nhận cấp cho cá nhân tổ chức để thừa nhận quyền sử dụng đất họ Sự tách bạch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng cá nhân sở hữu ngơi nhà có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bộ Xây dựng cấp Điều vừa gây khó khăn cho quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người dân thực giao dịch Những vấn đề phức tạp có ý nghĩa lớn phát triển thị trường bất động sản Chính vướng mắc làm cho đời sống xã hội ln “nóng” lên đất nhà Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng thống để giải mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc nghiên cứu vấn đề nêu theo hướng thống việc quản lý nhà nước nhà đất thủ tục hành ban đầu, tức xác nhận quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng đất cấp thiết giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà dừng lại phạm vi viết báo, tạp chí chuyên ngành đến mối liên hệ vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất bất cập chưa có đề tài nghiên cứu đề cập đến Một số cơng trình nghiên cứu khía cạnh hay khía cạnh khác quyền sử dụng đất kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp Trần Thị Phương Nhung (năm 2005) Các cơng trình nghiên cứu liệt kê chủ yếu xem xét vấn đề khác hay đối tượng khác thị trường bất động sản Đó cơng trình nhiều góp phần tạo sở lý luận thực tiễn quản lý đất đai Tuy nhiên, nay, chưa có cơng trình nghiên cứu mối liên hệ đặc trưng pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất Có thể thấy pháp luật hành chưa có quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch nhà, đất thực thị trường công khai, minh bạch tránh rủi ro đặt Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cần nghiên cứu cách toàn diện sở Luật Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân năm 2005, Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn Chỉ thấy rõ mối liên hệ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vai trò thủ tục, trình tự cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất giao dịch chúng thị trường bất động sản Những phân tích nghiên cứu góp phần làm rõ bất cập pháp luật hành vấn đề sở có kiến nghị nhằm khắc phục chồng chéo quy định, thủ tục liên quan Từ phân tích tơi chọn đề tài “Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu Mục đích, phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền đáng chủ sở hữu, sử dụng Nó khơng giúp chủ sở hữu, sử dụng giải nhu cầu sinh hoạt thiết yếu nơi trú ngụ người mà ngày trở thành đối tượng giao dịch quan trọng kinh tế thị trường Từ đặc thù sở hữu Nhà nước đất đai mà mối quan hệ Nhà nước, người sử dụng đất cần giải linh hoạt để quyền trở thành quyền danh nghĩa Vậy việc trao quyền Nhà nước đánh dấu việc cấp giấy chứng nhận tiến hành nào? hiệu chưa? thực phát huy vai trò thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển chưa? Vì mục đích nghiên cứu đề tài vào quan điểm Đảng Nhà nước sách đất đai, nhà ở, sách phát triển kinh tế thị trường thực tiễn làm rõ tính thống việc thực quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất; nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà từ có giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh kinh tế thị trường Đây đề tài phức tạp có liên quan đến đất, nhà thị trường bất động sản Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất chủ yếu sâu vào loại đất đất gắn với nhà Vì phạm vi nghiên cứu đề tài xác định phạm vi pháp luật hành quy định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 văn hướng dẫn), khơng có yếu tố nước Phƣơng pháp nghiên cứu Để đề tài đạt hiệu cao thực tiễn, trình nghiên cứu đề tài tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu + Phương pháp vật biện chứng + Phương pháp lịch sử + Phương pháp so sánh + Phương pháp phân tích + Phương pháp tổng hợp, đánh giá Đóng góp mặt khoa học luận văn Qua trình nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận văn có điểm sau: Luận văn phân tích đánh giá sở lý luận vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà mối liên hệ chúng Dựa đánh giá tác giả đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà vấn đề liên quan đến nội dung cần giải ... dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà Việt Nam CHƢƠNG CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Các khái niệm chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất. .. chung quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà Chương Quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà Chương Các giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng. .. ? ?Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam? ?? để nghiên cứu Mục đích, phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền đáng chủ sở hữu, sử dụng