Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Vì vậy mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính th

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT o0o

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2008

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự

Mã Số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS LÊ HỒNG HẠNH

HÀ NỘI - 2008

MỤC LỤC

Trang

Những chữ viết tắt trong luận văn 1

Mở đầu 2

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 2

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 4

3 Mục đích, phạm vi nghiên cứu 5

4 Phương pháp nghiên cứu 6

5 Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn 6

6 Kết cấu của Luận văn 7

CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 8 1.1 Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất 10

1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở 15

1.2.1 Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp luật Việt Nam

15 1.2.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động sản 25 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 27 2.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

27 2.1.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở 27

2 1.2 Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất 31

2.2 Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36

2.2.3 Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở

43

2.3 Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với

nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành

CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM

64

3.1 Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

64

3.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ

và GCNQSHN

68

3.3 Thị trường Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền

sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

70

3.4 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức

kinh tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê

78

KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Đất đai được Hiến pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục được khẳng định ở Hiến pháp 1992 Trước khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất chưa được làm rõ Pháp luật chưa xác định

rõ về quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng trở nên bức xúc không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả các nước phát triển khác Nhận thức được điều này Nhà nước đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm Đất đai là nền tảng của bất động sản như nhà ở, công xưởng, đường xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn vv Cùng với đất đai, nhà ở trở thành đối tượng giao dịch chính trên thị trường bất động sản Trong những năm đổi mới vừa qua nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế song những thay đổi liên quan đến thị trường BĐS hầu như chưa đáng kể và điều này cũng làm hạn chế đến sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước Trong bối cảnh của việc xây dựng kinh tế thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có những quy định pháp luật đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị trường

chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý của Nhà nước Một trong những giải pháp quan trọng để đạt được mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Các giấy tờ này chính là

cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở hữu Với giấy chứng nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách

dễ dàng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản của mình theo quy định của pháp luật Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giúp họ thực hiện các giao dịch với đối tượng hàng hoá đặc biệt của mình là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện chưa được

giải quyết Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ

sở hữu trên danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu thực tế Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá

nhân hay tổ chức và giấy chứng nhận chỉ được cấp cho cá nhân hoặc tổ chức

để thừa nhận quyền sử dụng đất của họ Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng một cá nhân sở hữu một ngôi nhà sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp Điều này vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các giao dịch Những vấn đề này khá phức tạp và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Chính những vướng mắc trên làm cho đời sống xã hội luôn “nóng” lên

vì đất và nhà Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo hướng thống nhất việc quản lý nhà nước về nhà đất ngay trong thủ tục hành chính ban đầu, tức là xác nhận quyền của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các báo, tạp chí chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn

đề sử dụng đất cùng những bất cập của nó chưa có một đề tài nghiên cứu nào

đề cập đến Một số công trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh khác của quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của Trần Thị Phương Nhung (năm 2005) Các công trình nghiên cứu được liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các đối tượng khác nhau của thị trường bất động sản Đó là các công trình ít nhiều đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu mối liên hệ và những đặc trưng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất Có thể thấy pháp luật hiện hành chưa có được những quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch về nhà, đất được thực hiện trên một thị trường công khai, minh bạch tránh rủi ro luôn được đặt ra Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật

Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các văn bản hướng dẫn Chỉ như vậy mới thấy rõ mối liên hệ giữa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và vai trò của những thủ tục, trình tự công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các giao dịch của chúng trên thị trường bất động sản Những phân tích và nghiên cứu trên sẽ góp phần làm rõ những bất cập của pháp luật hiện hành về vấn đề này và trên cơ sở đó có những kiến nghị nhằm khắc phục sự chồng chéo của các quy định, các thủ tục liên quan

Từ những phân tích trên tôi đã chọn đề tài “Những khía cạnh về quyền sử

dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu

3 Mục đích, phạm vi nghiên cứu

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những quyền chính đáng của chủ sở hữu, sử dụng Nó không chỉ giúp chủ sở hữu, sử dụng giải quyết nhu cầu sinh hoạt thiết yếu là nơi trú ngụ của một con người mà còn đang ngày càng trở thành một đối tượng giao dịch quan trọng của nền kinh tế thị trường

Từ đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà mối quan hệ giữa Nhà nước, người

sử dụng đất rất cần được giải quyết linh hoạt hơn nữa để những quyền trên trở thành những quyền không phải trên danh nghĩa Vậy việc trao quyền này được Nhà nước đánh dấu bằng việc cấp giấy chứng nhận đang được tiến hành như thế nào? hiệu quả chưa? đã thực sự phát huy vai trò thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển chưa? Vì vậy mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính thống nhất trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử

dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị trường

Đây là một đề tài phức tạp có liên quan đến cả đất, nhà và thị trường bất động sản Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất thì chủ yếu đi sâu vào loại đất ở là đất gắn với nhà ở Vì vậy phạm vi nghiên cứu đề tài được xác định trong phạm vi pháp luật hiện hành quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 cùng các văn bản hướng dẫn), không có yếu tố nước ngoài

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đề tài đạt hiệu quả cao trong thực tiễn, trong quá trình nghiên cứu

đề tài tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như

+ Phương pháp duy vật biện chứng

+ Phương pháp lịch sử

+ Phương pháp so sánh

+ Phương pháp phân tích

+ Phương pháp tổng hợp, đánh giá

5 Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận văn có những điểm mới sau: Luận văn đã phân tích và đánh giá được cơ

sở lý luận về vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà và mối liên hệ giữa chúng Dựa trên những đánh giá đó tác giả cũng đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền

sở hữu nhà và những vấn đề liên quan đến nội dung này cần được giải quyết

Khi pháp luật về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng buộc, hỗ trợ lẫn nhau sẽ không chỉ sớm giải quyết được vấn đề nhà ở mà còn đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh

tế non trẻ của nước ta phát triển đúng hướng

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có ba chương:

Chương 1 Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở

Chương 2 Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở

Chương 3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1.1 Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất

1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu

tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta Trong lịch sử nước ta đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai Nếu như ở Hiến pháp năm

1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của người nông dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai Hiến pháp năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác

lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17,

18 Hiến pháp năm 1992) Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại Chế

độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của cá nhân, của tổ chức Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513] Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh

tế đất nước “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích nhưng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả

năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8] Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại

tư liệu sản xuất khác Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92] Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức

là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề nghiệp vv Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất

Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền: Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003) Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ

Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003) Người sử dụng đất được thực

hiện các quyền này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất Quyền này được ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993, tiếp tục được kế thừa phát triển trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm 2003 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất được quy định tại Điều 108 LĐĐ năm 2003 Căn cứ vào khả năng tài chính và nhu cầu đầu tư, hưởng lợi từ việc sử dụng đất, người sử dụng đất lựa chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác đất đai có hiệu quả Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu năng lực tài chính yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền Đây là quyền mới được bổ sung tại LĐĐ năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất

Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những

lý do sau:

[38, Tr 93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng như quyền

sở hữu Thứ hai, không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển

QSDĐ trọn vẹn (khoản 1 Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ như khi tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003) Thứ

ba,“không phải đối với bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín

sử dụng đất được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định riêng Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý và thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức và biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai mặc dù trong thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất vốn là chủ sở hữu đất qua nhiều thế hệ Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai

Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản

Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ,

tài sản có ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005

thì QSDĐ là một quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể

chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài dưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ Nhưng khác với các quan hệ dân sự khác khi

mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và chủ sở hữu đất là hai chủ thể khác nhau Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao

song nó chỉ là “quyền tài sản đặc biệt” của người sử dụng đất [43, Tr 71]

Quyền sử dụng đất cũng là một loại BĐS, là đối tượng của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp vv Mặc dù chỉ là người thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vv thông qua các giao dịch dân sự trên thị trường Khi thực hiện các quyền năng này chính là việc người sử dụng đang thực hiện các quyền về tài sản của mình

Thứ ba, đặc trưng về mối liên hệ giữa QSDĐ và quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Trong pháp luật đất đai ở nước ta có sự tồn tại hai chế định riêng biệt đó là chế định sở hữu toàn dân về đất đai và chế định QSDĐ [43, Tr 71] Tuy nhiên, hai chế định này lại gắn bó chặt chẽ với nhau Theo Điều 17 Hiến

pháp 1992 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Tuy nhiên, chủ sở hữu bao

giờ cũng phải là cá nhân hay pháp nhân nên hạm trù “toàn dân” không đáp ứng yêu cầu cá biệt hoá chủ sở hữu Rõ ràng, quyền sở hữu toàn dân đối với

đất đai chỉ mang tính trừu tượng và được cụ thể hoá trong khái niệm “Quyền

Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai,

có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử dụng đất Tổ chức, cá nhân sử dụng đất, ngoài quyền sử dụng công năng của đất như: để

sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng nhà máy hay nhà ở vv còn có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Việc trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không làm mất đi quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước Quyền sử dụng đất được xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ vv Mức

độ, phạm vi và thời hạn của QSDĐ do Nhà nước quyết định Quyền sử dụng đất cũng có hai loại chủ thể là QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ của người sử dụng Giữa hai chủ thể này thì QSDĐ của Nhà nước là trọn vẹn, không bị hạn chế song mang tính gián tiếp và trừu tượng còn QSDĐ của người sử dụng bị hạn chế hơn song mang tính trực tiếp và cụ thể [38, Tr 96]

Thuật ngữ QSDĐ đã xuất hiện trong các văn bản pháp quy về đất đai từ trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 Trong điều kiện kinh tế, xã hội thời đó hầu như không có sự chuyển nhượng QSDĐ và cũng rất ít xảy ra tranh chấp đất đai Vì thế, nội dung QSDĐ theo LĐĐ năm 1987 chỉ giới hạn trong phạm vi sử dụng công năng của đất Cùng với việc chuyển sang cơ chế thị trường quan hệ đất đai trải qua nhiều biến động lớn Kể từ Hiến pháp năm

1992 và đến LĐĐ năm 1993 quy định pháp luật về đất đai đã tạo ra khung pháp lý theo tư duy kinh tế mới nhằm lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế mới Pháp luật trong khi tiếp tục quy định quyền sở hữu đất là của toàn dân đã quy định cho người được giao đất thêm nhiều quyền như thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho vv Trong các quan hệ dân sự, quyền sở hữu là quyền cơ bản, trong điều kiện chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta quyền sở hữu đất không thay đổi theo

sự thay đổi người sử dụng đất Vậy trong quan hệ dân sự liên quan tới sử dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền năng chủ yếu của người sử dụng đất hợp pháp Người có QSDĐ sẽ có các quyền khác phát sinh từ QSDĐ theo quy định của pháp luật mặc dù đất vẫn thuộc sở hữu toàn dân

Thứ tư, việc trao QSDĐ cho người sử dụng đất do chính Nhà nước,

người đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện

Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu bên cạnh tư cách một chủ thể quyền lực công, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Nhà nước trao quyền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ vv Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu một cách gián tiếp thông qua các hoạt động nghiệp vụ và quản lý Nhà nước sẽ đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng sử dụng đất đai cụ thể từng địa phương, hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính vv để thống kê, kiểm kê đất, quản lý việc đăng ký QSDĐ để nắm được sự biến động về đất Bên cạnh đó, khi trao cho cá nhân, tổ chức QSDĐ Nhà nước yêu cầu người được trao phải sử dụng đất thực sự, không để hoang hoá, lãng phí đất Đất được giao nếu không được

sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích sẽ bị thu hồi Khi tổ chức, cá nhân yêu cầu Nhà nước giao đất phải thể hiện được mục đích sử dụng đất, sau khi Nhà nước xem xét yêu cầu phù hợp sẽ thể hiện việc giao đất bằng quyết định giao đất trong đó có xác định rõ mục đích sử dụng đất

Thứ năm, trao QSDĐ cho người sử dụng đất và thu hồi QSDĐ là những

trình tự pháp luật, do một hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện Theo LĐĐ năm 2003 thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được áp dụng chung cho các loại đất và cho tất cả các chủ thể

có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác nhau cũng như không phân biệt đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, công dân trong nước, người nước ngoài Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt thông tin để thực hiện các thủ tục theo yêu cầu của Nhà nước được dễ dàng

Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất chính bằng việc cấp GCNQSDĐ Trình tự, thủ tục của cấp GCNQSDĐ được Nhà nước quy định hết sức chặt chẽ

Việc thu hồi đất cũng là biện pháp pháp lý thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai của Nhà nước Tương tự việc giao đất, việc thu hồi đất cũng phải bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật Pháp luật có quy định riêng về trình tự, thủ tục cho từng mục đích thu hồi đất như vào mục đích an ninh, quốc phòng khác với mục đích phát triển kinh tế Ngoài việc thu hồi đất phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì việc bảo đảm cho cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất cũng là trách nhiệm của các cơ quan thu hồi đất

1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở

1.2.1 Đặc trƣng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp luật Việt Nam

Tính chất lưỡng thể trong sở hữu nhà

Xuất phát từ chế độ sở hữu tập thể về đất đai mà ở nước ta có sự khác biệt mang tính chất đặc thù so với nhiều nước trên thế giới đó là chủ sở hữu đất và chủ sở hữu nhà là hai chủ thể khác nhau còn chủ sử dụng đất đồng thời

là chủ sở hữu nhà, quyền sở hữu được tạo lập trên quyền sử dụng Chính vì đặc thù này mà chế độ sở hữu về nhà ở của nước ta mang tính chất lưỡng thể, vừa là chủ sở hữu nhà vừa là chủ sử dụng đất Nói như vậy vì ngoài một số trường hợp đặc biệt như trường hợp chủ sử dụng đất đồng ý cho phép một người khác sử dụng đất xây dựng nhà ở thì khi đó chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất còn về cơ bản một tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở đồng thời có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà nhà ở được tạo lập trên đó Thực ra cách hiểu này đã từng được thể hiện ở thời kỳ trước khi có sự ra đời của LĐĐ năm 1993, bởi theo Hiến pháp năm 1980 chúng ta quy định chỉ có quyền sử dụng đất ngoài ra không có quyền gì khác và vấn đề

sở hữu nhà ở đương nhiên được hiểu đất gắn liền với nhà, nhà gắn liền với đất, người có quyền sở hữu nhà tức có QSDĐ Không thể nói thời kỳ này chúng ta hiểu đương nhiên như vậy là sai cho đến khi sự ra đời của LĐĐ năm

1993 sau khi có Hiến pháp 1992 kéo theo sự ra đời của 5 quyền trong đó có vấn đề chuyển nhượng là một bước nhảy vọt Thực ra đó chính là sự thể hiện của quá trình phát triển, tại thời điểm đó chúng ta nghĩ như vậy là vì lúc đó nhu cầu về đất ở không bức thiết bằng đất nông nghiệp hay đất dành cho sản xuất vv nên vấn đề chuyển nhượng thực sự chưa nhiều Sau này khi xã hội ngày càng phát triển bắt buộc phải có những chính sách, pháp luật cho phù hợp tất yếu chúng ta có những quy định tiến bộ, thực tế hơn Tuy nhiên, về bản chất nhà gắn liền với đất nên người có QSHN cũng có QSDĐ Trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của nước ta hiện nay giữa LĐĐ và Luật Nhà ở cũng thể hiện một mối quan hệ đặc biệt Phải khẳng định sở dĩ giữa LĐĐ và Luật Nhà ở có mối liên quan đặc biệt với nhau cũng do xuất phát từ mối quan hệ biện chứng giữa QSHN và QSDĐ Sự liên quan giữa hai luật này được thể hiện rõ nhất trong nội dung QSDĐ, QSHN và vấn đề cấp GCNQSHN, QSDĐ Bởi theo quy định của Luật Nhà ở thì khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc xin cấp GCNQSHN phải có giấy, tờ thể hiện QSDĐ Tức QSDĐ ở có trước QSHN, như vậy cũng có thể hiểu khi một cá nhân, hộ gia đình có QSHN tức họ đã có QSDĐ Như vậy sở hữu nhà mang tính chất lưỡng thể vì nó bao gồm cả QSDĐ trong đó Vì vậy, trong thời gian tới khi Nhà nước có chế định pháp luật quy định về đất ở, đặc biệt là đất ở đô thị đòi hỏi phải gắn liền các quy định về QSHN ở vì nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở Và khi xem xét công nhận QSDĐ thì cũng nên xem xét để công nhận QSHN nếu có và ngược lại

Đặc trưng về mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và do được người khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Quyền này chỉ có thể mang tính trọn vẹn, thể hiện tính hợp pháp của người sử dụng khi nó được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Trên cơ sở đó, người sử dụng đất có thể dễ dàng và chính thức thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến QSDĐ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cầm cố, thế chấp vv Đồng thời người sử dụng đất cũng được Nhà nước bảo vệ khi có sự xâm phạm quyền sử dụng của mình Tương tự như vậy Nhà nước cũng công nhận và bảo hộ QSHN ở của chủ sở hữu là các tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở Khi những tổ chức,

cá nhân này có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp GCNQSHN đối với nhà ở cho họ Như vậy giữa QSDĐ và QSHN cùng có một điểm chung đó là sự cần thiết việc thừa nhận của Nhà nước về tính hợp pháp đối với tài sản của họ thể hiện bằng việc yêu cầu Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu và quyền sử dụng Vậy giữa chúng còn có những mối liên hệ nào nữa?

Thứ nhất, giữa đối tượng yêu cầu được cấp GCNQSHN và đối tượng

yêu cầu được cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ biện chứng với nhau Các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam vv được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đều có quyền yêu cầu cấp GCNQSDĐ Người có QSDĐ có quyền yêu cầu Nhà nước cấp GCNQSDĐ tương ứng với loại đất đó Các đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005; tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại

khoản 1 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2005 (khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005) tạo lập hợp pháp nhà ở khi có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSHN cho họ Những chủ thể này có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vừa cấp GCNQSDĐ ở vừa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào có QSHN ở tất yếu có QSDĐ ở tức chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở Trường hợp này xảy ra với các đối tượng như chủ sử dụng đất đồng ý cho phép một người khác sử dụng đất xây dựng nhà ở

Xét ở khía cạnh chủ thể yêu cầu cấp GCNQSDĐ là đất ở, chủ thể này đồng thời là đối tượng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở Như phân tích ở trên, mục đích sử dụng chủ yếu của đất ở là để ở nên về cơ bản được dùng vào việc xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt đời sống của cá nhân, của cộng đồng

Thứ hai, một trong các loại giấy tờ yêu cần phải có để cấp GCNQSHN

là GCNQSDĐ Quy định này xuất phát từ hệ quả pháp lý khi một tổ chức, cá nhân có yêu cầu về việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở tức họ phải xây dựng xong công trình, nhà ở trên đó Ngôi nhà có được coi

là hợp pháp hay không phụ thuộc vào việc đất mà trên đó ngôi nhà được xây

có được giao, cho thuê, hay chuyển nhượng hợp pháp hay không Thực tế những năm gần đây xuất phát từ quá trình đô thị hoá, sự bùng nổ dân số vv kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao nên hiện tượng lấn chiếm đất công xây dựng nhà trái phép phổ biến ở hầu hết các địa phương Vậy nếu cứ theo

nguyên tắc: có nhà ở là được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn

nhà đó thì sẽ dẫn đến sự thừa nhận tình trạng lấn chiếm đất công Nếu điều

này diễn ra sẽ gây ra sự mất ổn định không những về mặt xã hội, văn hoá mà còn cả về kinh tế Để xem xét ngôi nhà đó được tạo lập trên nguồn đất hợp pháp hay không, họ phải chứng minh được tính hợp pháp của mảnh đất hoặc

ngôi nhà Nếu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước họ phải có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vv Vai trò của GCNQSDĐ trong nhiều trường hợp là không thể thiếu để Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu, đó là sự tất yếu và một lần nữa nó thể hiện mối liên hệ giữa QSDĐ và QSHN

Thứ ba, việc chuyển QSHN thường kéo theo việc chuyển QSDĐ Đất ở

có một số điểm đặc thù so với các loại đất khác và một trong những điểm khác biệt của nó luôn được Nhà nước tôn trọng đó là tính ổn định, lâu dài Song nói là ổn định, lâu dài không có nghĩa là bất biến vì các cơ quan Nhà nước bên cạnh thẩm quyền giao đất đồng thời họ cũng có thẩm quyền thu hồi đất để thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong việc đảm bảo lợi ích của Nhà nước, lợi ích của xã hội cũng như lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai [38, Tr 139] Việc thu hồi đất xảy ra trong trường hợp Nhà nước có nhu cầu cần phải thu hồi; thu hồi vì các lý do đương nhiên; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai [38, Tr 141 – 143] Dù đất đai đang được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thể là hợp pháp cũng có thể là không hợp pháp nhưng khi Nhà nước có nhu cầu lấy họ vẫn phải nghiêm túc chấp hành Trong trường hợp thu hồi này tổ chức, gia đình có đất đang sử dụng bị thu hồi sẽ được Nhà nước bồi thường và có chính sách tái định cư cho người bị thu hồi một cách hợp lý tuỳ theo nguồn gốc sử dụng đất nhưng về cơ bản phải bảo đảm quyền có nhà ở cho công dân theo chính sách pháp luật của nước ta

Những xung đột tiềm ẩn trong mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất

ở và sở hữu nhà

Sự tương tác giữa hai phạm trù độc lập song gắn liền với nhau là QSDĐ và QSHN tiềm ẩn những xung đột nhất định

Thứ nhất, xung đột về tính chất và thời hạn sử dụng thể hiện rõ nhất đối

với những trường hợp là nhà ở cho các đối tượng trong giao dịch thương mại Theo khoản 1 Điều 37 Luật Nhà ở năm 2005 thì đất để phát triển nhà ở thương mại có thể là đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, điều này phù hợp với LĐĐ năm 2003 được thể hiện ở khoản 2 Điều 34 “Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” Vấn đề phát sinh mâu thuẫn ở chỗ các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở thương mại được Nhà nước cho thuê đất tức có thời hạn sử dụng nhất định, khi họ thực hiện dự án xây dựng nhà xong để bán (căn hộ) nó trở thành tài sản nên người mua có quyền sở hữu với căn hộ là mãi mãi Vậy sự tồn tại mãi mãi lại được hình thành trên cơ sở của một sự tạm thời là rất mâu thuẫn Vậy khi thời gian thuê đất hết hạn đồng nghĩa với việc nhà đầu tư giải tán thì vấn đề sở hữu ngôi nhà sẽ được giải quyết ra sao? Thực tế này ở các thành phố lớn nơi thực

sự có nhu cầu về nhà ở, đòi hỏi phát triển về nhà chung cư kéo theo sự phát triển của nhà ở thương mại mà đa phần đều do các tổ chức, cá nhân thuê đất làm chủ là chủ yếu hiện đang xảy ra rất nhiều Đơn cử như khu nhà chung cư Ciputra nằm trên địa bàn quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội hiện nay, đây là khu nhà được đánh giá là khu nhà cao cấp nên có giá bán khá cao so với mức thu nhập bình quân của xã hội song khu đất để xây dựng nên khu nhà được cấp phép với dự án thuê đất là 49 năm Khi người dân mua ngôi nhà tiền tỷ ở đây họ đều cho rằng họ bỏ tiền ra mua để được sở hữu mãi mãi vậy sau 50 năm vấn đề này sẽ được giải quyết ra sao? Vai trò của Nhà nước được đặt ra như thế nào? Về lý thuyết thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất khi hết hạn thuê họ có quyền được Nhà nước gia hạn và tất nhiên sự gia hạn này có điều kiện Nếu đáp ứng đủ điều kiện họ sẽ được gia hạn tiếp còn không thì bị thu hồi tức vẫn chưa chắc lúc đó tổ chức, doanh nghiệp đó sẽ ở trong tình huống nào vì vậy hệ quả đặt ra với trường hợp hết hạn thuê đất mà doanh

nghiệp không được thuê tiếp hay doanh nghiệp đã giải thể thì giải quyết như thế nào đòi hỏi các nhà quản lý phải quan tâm ngay từ bây giờ để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân

Thứ hai, tiềm ẩn nhiều yếu tố tranh chấp vì bản chất hợp đồng mua bán

nhà và hợp đồng mua bán đất là khác nhau

Yếu tố rủi ro có thể xảy ra khi một người mua đất tức mua QSDĐ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ thoả thuận với nhau cùng lập một hợp đồng chuyển QSDĐ, thực tế trên mảnh đất đó có nhà Người mua thường hiểu đương nhiên mình mua mảnh đất đó sẽ bao gồm cả những gì thuộc về trên đó Trong cuộc sống hiện nay tình huống này xảy ra khá nhiều

đó là sau khi việc chuyển nhượng hoàn tất bên chuyển nhượng không cho bên nhận chuyển nhượng vào ngôi nhà trên mảnh đất đó ở với lý do chỉ bán đất

mà không bán nhà Rõ ràng nếu theo quy định của pháp luật thì bản chất của hợp đồng chuyển nhượng đúng là như vậy Chúng ta có hợp đồng chuyển QSDĐ và hợp đồng mua bán nhà tuyệt nhiên không có hợp đồng mua bán đất bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Với tâm lý nhà đương nhiên gắn với đất nên đa phần đều có mục đích mua nhà để ở nhưng thường gọi là mua đất Do hiểu biết chưa đầy đủ về chính sách đất đai của Nhà nước người dân cũng thường cho rằng đất mình đang ở là của mình nên mình có toàn quyền với nó,

họ thường hiểu đất cũng như các loại tài sản khác mà chưa hiểu hết tính đặc biệt của nó nên vẫn gọi theo cách gọi dân gian đó là mua, bán đất Bên cạnh

đó những giao dịch mua, bán này thường do hai bên thoả thuận tự lập bằng viết tay mà không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nên không nhận được sự tư vấn, hướng dẫn Ngược lại có những trường hợp lập hợp đồng mua bán nhà nhưng lại hiểu nó bao gồm cả đất nên cũng xảy ra tranh chấp Song tranh chấp với trường hợp mua đất thường được hiểu bao gồm cả nhà diễn ra nhiều hơn Với thực tế này đòi hỏi các nhà làm luật phải vừa chú trọng yếu tố

xây dựng pháp luật vừa chú trọng tới việc tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật và sự cần thiết sớm hoàn thiện quy định về việc đăng ký BĐS

Thứ ba, phát sinh khó khăn trong giao dịch Kể từ khi LĐĐ năm 1993

ra đời đến nay chúng ta có khá nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng về BĐS Theo LĐĐ năm 1993 người sử dụng đất được cấp giấy đỏ để công nhận quyền sử dụng đất ở; theo Nghị định số 60/CP được cấp giấy hồng

cũ để công nhận QSDĐ ở và QSHN ở; theo LĐĐ 2003 được cấp giấy đỏ mới

để công nhận QSDĐ và ghi nhận công trình trên đất; theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP được cấp giấy hồng để công nhận nhà ở, công nhận công trình trên đất; theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP được cấp 02 loại là GCNQSHN ở và QSDĐ ở và GCNQSHN ở

Với mỗi loại giấy, khi thực hiện giao dịch người dân sẽ có hình thức giao dịch tương ứng song có nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn trong đó Những người có giấy đỏ mới theo LĐĐ năm 2003 khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ song thực tế đối tượng giao dịch gồm cả quyền sở hữu nhà, trong khi giấy đỏ này chỉ ghi nhận những thông tin về căn nhà theo hiện trạng chứ không công nhận quyền sở hữu Điều này khiến người nhận giao dịch lo lắng liệu căn nhà sẽ là của bên nhận giao dịch hay vẫn tiếp tục là của người bán Còn giao dịch chuyển nhượng với tài sản có giấy hồng thì làm hợp đồng mua bán nhà, như vậy bên nhận sẽ lại phải

lo lắng về phần đất Thực chất nội dung của hợp đồng giao dịch là cả QSDĐ lẫn QSHN song vì giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật mà điều này chưa được thể hiện đầy đủ, giấy thể hiện được nhà thì mất đất và ngược lại giấy thể hiện được đất thì mất nhà

Nếu áp dụng LĐĐ năm 2003 và Luật Nhà ở thực tế sẽ xảy ra trường hợp một gia đình có hai loại giấy là GCNQSDĐ thường gọi là sổ đỏ và GCNQSHN tức giấy hồng Như vậy họ hoàn toàn có thể thực hiện hai loại

giao dịch khác nhau trên cùng một đối tượng Bên cạnh đó việc cấp hai loại giấy chứng nhận cho đất và tài sản trên cùng một mảnh đất cũng gây phiền hà cho người sử dụng khi tham gia thị trường BĐS Ngoài ra với giấy hồng còn gặp khó khăn trong giao dịch thế chấp Vì những trường hợp được cấp giấy hồng tức chủ sở hữu được công nhận nhà ở, công trình trên đất Như vậy sẽ chỉ có phần về nhà ở mà không có sự công nhận về đất ở Theo quy định trước đây thì thông tin về thế chấp nhà đất được cập nhật vào trang 4 của giấy chứng nhận Nhưng theo hướng dẫn của Nghị định số 90 thì không cập nhật vào giấy chứng nhận như trước mà chỉ yêu cầu ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc thế chấp Trong thông báo nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà và thời gian thế chấp, trường hợp phát hiện chủ sở hữu

đã dùng nhà ở thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết Thực tế hiện nay nội dung này được vận dụng mỗi nơi một khác Có nơi đúng là ngân hàng sẽ thông báo cho UBND quận biết về việc thế chấp của người dân để UBND quận ghi vào sổ lưu theo dõi, nơi chứng nhận theo đơn đăng ký và có công văn thông báo cho UBND phường, có nơi ngân hàng không yên tâm làm như trên nên đề nghị quận ghi nhận trực tiếp vào giấy hồng theo như cách làm trước đây hoặc cũng

có nơi kèm theo phụ lục bổ sung để ghi nhận thế chấp Trong khi chưa có văn bản hướng dẫn, để tránh rủi ro, ngân hàng đã hạn chế rất nhiều trường hợp thế chấp bằng giấy hồng mà nhu cầu thực tế của người dân trong giao dịch này là rất cao [42]

Thứ tư, tính chuyển nhượng cao của QSHN ở và chuyển nhượng hạn

chế của QSDĐ

Chuyển nhượng là việc người có quyền sở hữu, sử dụng tài sản có thể chuyển quyền này cho người khác, Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh tài sản của chủ thể đang sở hữu, sử dụng cho chủ thể mới

Tính chuyển nhượng cao của QSHN ở và chuyển nhượng hạn chế của QSDĐ chủ yếu do tính chất sở hữu quy định Tính sở hữu đối với nhà được thể hiện ở đủ cả ba quyền năng: Chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Nhà do tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp bằng tiền của tổ chức, cá nhân nên nhà được hiểu như tài sản riêng của tổ chức, cá nhân vì vậy họ có đầy đủ cả ba quyền năng đối với tài sản đó Khi họ muốn chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của mình bằng việc quyết định số phận pháp lý và số phận thực tế thông qua các giao dịch dân sự với hình thức pháp lý là những hợp đồng dân sự như hợp đồng mua bán tài sản vv chính là họ đang sử dụng quyền định đoạt của mình

Còn nói đến quyền định đoạt trong đất đai được hiểu chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới có quyền định đoạt đối với đất đai và sự định đoạt này không giống với việc định đoạt tài sản của các chủ sở hữu khác ví dụ như nhà ở [38, Tr 96] Khác với các chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua các hình thức pháp lý như quyết định giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền sử dụng đất vv Nói như vậy không có nghĩa Nhà nước không thể thực hiện các quan hệ giao dịch trong đất đai mà Nhà nước thông qua người sử dụng đất để thực hiện những quyền này bằng việc quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bên cạnh các cơ chế bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế Vì vậy ít nhiều các quyền này cụ thể như quyền chuyển nhượng bị hạn chế Sự hạn chế này thể hiện họ chỉ có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mà không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu như đối với nhà ở Sự khác biệt này thể hiện ngay ở

hình thức của văn bản giao dịch, đối với chuyển nhượng QSHN ở được thể hiện bằng hợp đồng mua, bán nhà; đối với chuyển nhượng đất được thể hiện bằng hợp đồng chuyển QSDĐ Rõ ràng điều này đã thể hiện rất rõ sự hạn chế của chuyển nhượng đất so với chuyển nhượng nhà Khi nhận chuyển nhượng nhà người nhận chuyển nhượng được nhận đủ cả ba quyền năng đối với tài sản nhận chuyển nhượng điều này mang lại tâm lý tích cực cho người tham gia giao dịch Ngược lại trong giao dịch chuyển nhượng đất người nhận chuyển nhượng chỉ nhận được quyền sử dụng đối với đất Trước khi LĐĐ năm 1993 chính thức thừa nhận đất có giá và quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng thì các giao dịch chuyển nhượng đất vẫn diễn ra một cách khách quan Nhưng do pháp luật không thừa nhận nên các giao dịch này bị coi là các giao dịch ngầm, trái pháp luật Nó chỉ được xuất hiện chính thức sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến pháp 1980 Trước đó khi Nhà nước còn thừa nhận có sở hữu tư nhân về đất đai thì quan

hệ đó được gọi là “mua bán đất đai” hoặc “chuyển nhượng đất đai” như các tài sản thông thường khác Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ luôn được đặt trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Chính điều này đã phản ánh tính chuyển nhượng cao của QSHN so với QSDĐ

Và do xuất phát từ tính không trọn vẹn, đầy đủ của QSDĐ mà tính chuyển nhượng của QSDĐ cũng bị hạn chế Vì không phải ai có QSDĐ hợp pháp cũng có thể thực hiện việc chuyển quyền trong đó bao gồm cả quyền chuyển nhượng Ví dụ, tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm của Nhà nước thì không được thực hiện việc chuyển nhượng mà chỉ

có thể giao dịch thế chấp, bảo lãnh, góp vốn mà thôi Pháp luật quy định, tất

cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất trước ngày 01/7/2004 đã trả tiền thuê đất một lần hoặc trả

trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được chuyển nhượng QSDĐ

Bên cạnh đó một số đặc điểm của quyền chuyển nhượng QSDĐ cũng làm hạn chế tính chuyển nhượng cao của đất Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định Việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ một

số điều kiện như: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất vv

Như vậy, đặc thù về quyền sở hữu cùng những quy định về điều kiện khi chuyển nhượng QSDĐ đã làm hạn chế tính chuyển nhượng của QSDĐ so với sở hữu nhà ở

1.2.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch bất động sản

Khái niệm và các liệt kê về BĐS được qui định rõ trong Khoản 1 Điều

174 BLDS năm 2005 Qua định nghĩa của BLDS năm 2005 và một số khái niệm về BĐS trong pháp luật của một số nước có thể thấy, mặc dù cách tiếp cận, nội dung biểu hiện của các nước là khác nhau song tựu chung lại đều có

một điểm chung đó là: BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà

còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên đất

[30, Tr 16] Tức nói đến BĐS đã bao gồm đất đai hay QSDĐ và nhà cửa, các công trình, tài sản khác gắn liền với đất Thực ra đất đai được coi là một loại hàng hoá đặc biệt và người sử dụng nó có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được ghi nhận chính thức từ khi có sự ra đời của LĐĐ năm

1993 Đến LĐĐ năm 2003 đã thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS ở nước ta Quan điểm này là phù hợp với

chính sách đẩy mạnh sự phát triển của thị trường BĐS, đưa nó trở thành mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong thời gian tới của đất nước Những giải pháp tích cực này đã góp phần vào việc phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị nông thôn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thời gian qua

Quyền sử dụng đất và nhà ở là hai loại hàng hoá chính của thị trường BĐS, là đối tượng chủ yếu trong các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên việc tạo điều kiện để chúng dễ dàng trở thành những đối tượng giao dịch hợp pháp

là cần thiết Vì thế, cần sớm có các cơ chế, chính sách, biện pháp quản lý phù hợp để Nhà nước điều tiết các quan hệ giao dịch BĐS sao cho người sở hữu,

sử dụng thực hiện các giao dịch một cách công khai, vừa bảo hộ được đầy đủ quyền và lợi ích chính đáng của người sở hữu, sử dụng vừa quản lý được các giao dịch, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước

Để làm được điều này cần phải tập trung giải quyết một số nội dung liên quan đến sự phát triển của thị trường BĐS Đó là việc gia tăng khả năng cung cấp hàng hoá BĐS nhất là BĐS về nhà ở để ổn định thị trường Cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển BĐS về nhà ở Sớm hoàn thiện cơ cấu của thị trường, cơ sở pháp lý và điều kiện cho các giao dịch BĐS như chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, “Trung tâm giao dịch BĐS” Nhà nước phải sớm hoàn thành việc cấp GCNQSHN và GCNQSDĐ, một trong những điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và sở hữu nhà là chứng thư pháp lý xác nhận tính hợp pháp của việc sử dụng và chuyển nhượng QSDĐ, QSHN

Chuyển nhượng QSHN mà cách gọi khác là chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất về thực chất bao gồm việc chuyển quyền sở hữu nhà và chuyển nhượng đất gắn liền với nhà Việc chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Hợp đồng này là cơ sở để các bên thực hiện quyền

sở hữu hay quyền sử dụng đối với BĐS

Trong thời gian tới để thị trường BĐS hoạt động thực sự hiệu quả Nhà nước ngoài việc phải sớm hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS mà còn cần phải có một khung pháp lý làm cở sở cho sự thống nhất giữa QSHN và QSDĐ

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

2.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

2.1.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ sự thừa nhận của nhà nước

Xác lập quyền sở hữu thông qua sự thừa nhận của Nhà nước có thể xảy

ra đối với những trường hợp cá nhân quản lý, sử dụng nhà vắng chủ hoặc do

cá nhân xây dựng.Xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ thường mang yếu tố lịch sử Đó là những trường hợp nhà ở đang thuộc sở hữu của các cá nhân hay tổ chức nhưng các chủ thể này vì lý do nào đó không còn chiếm hữu hay sử dụng và người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu Trong thực tế xảy ra các trường hợp như trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở có uỷ quyền quản lý hợp pháp hoặc người đang ở nhà vắng chủ chỉ là người sử dụng nhà đó Trải qua nhiều thời kỳ, đến nay loại nhà này có nhiều biến đổi

cả về người quản lý và người sử dụng cũng như thực trạng kỹ thuật của nhà ở Nhiều trường hợp không xác định được chủ sở hữu là ở đâu, còn sống hay đã chết Có những trường hợp người quản lý, sử dụng đã nhiều lần mua bán, chuyển nhượng nhà bất hợp pháp, có nhà bị phá đi làm lại trên khuôn viên nhà cũ vv Đây là một thực tế mà pháp luật cần thừa nhận và hợp thức hoá Trong trường hợp nhà ở vắng chủ thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được giao lại cho cơ quan nhà đất địa phương quản lý, người đang quản lý, sử dụng nhà

ở vắng chủ thuộc Nhà nước phải ký hợp đồng thuê hoặc được quyền ưu tiên mua theo quy định của pháp luật [26, Tr 244-249]

Ngoài ra việc thừa nhận nhà do các chủ thể xây dựng cũng là cách hình thành quyền sở hữu nhà chủ yếu hiện nay Trường hợp nhà nước thừa nhận người sử dụng đất do các thế hệ trước để lại, đang thực tế sử dụng đất mà trên

đó có nhà của cha ông để lại và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu của nhà hay bất động sản ở trên đó (Khoản 4 Điều 134 Luật Nhà ở năm 2005) Trong thực tế việc thừa nhận này thường xảy ra với nhà ở tư nhân Để bảo đảm cho quyền này được thừa nhận, người quản lý, sử dụng phải tiến hành làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu thể hiện qua việc được cấp GCNQSHN ở

Như vậy, việc nhà nước thừa nhận QSHN ở đã trở thành một cách thức hình thành nên QSHN Cách thức này góp phần giải quyết những tồn tại của

xã hội, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân

Quyền sở hữu nhà ở hình thành do được người khác chuyển quyền sở hữu

Việc hình thành QSHN được xác lập qua các giao dịch thực hiện quyền năng của người sở hữu mà cụ thể ở đây là quyền chuyển quyền sở hữu bằng một trong các hình thức: mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế QSHN

(i) Giao dịch mua bán nhà ở

Mua bán nhà ở là một hình thức chủ yếu trong việc hình thành QSHN

ở, đây cũng là quyền quan trọng nhất của người sở hữu nhà Mua bán nhà là một loại giao dịch dân sự, là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu nhà là bên bán để lại quyền sở hữu của mình cho bên mua, đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu nhà Hàng hoá mang thực hiện giao dịch ở đây chính

là nhà tức QSHN vì vậy giao dịch này chính là giao dịch mua bán tài sản bởi

đã có yếu tố giao nhận tài sản và tiền Ngoài sự tôn trọng tính thoả thuận của

hai bên theo bản chất của một hợp đồng dân sự, trong một số nội dung cần thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước Vì vậy, Điều 94 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó” Quy định này đã thể hiện rất rõ sự thừa nhận tính tự thoả thuận của một giao dịch dân sự song cần thiết phải có vai trò của Nhà nước trong loại giao dịch

có tính tác động lớn đến đời sống xã hội như giao dịch mua bán nhà ở

(ii) Thuê mua nhà ở

Mua bán nhà ở có một số biến dạng trong đó thuê mua là phổ biến nhất Thuê mua nhà ở là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định Để được thuê mua nhà

ở phải bảo đảm một số điều kiện theo quy định tại Điều 54 Luật Nhà ở Ngoài

ra đối tượng được thuê mua cũng phải bảo đảm một số nguyên tắc như người thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua trừ trường hợp thừa kế Đối tượng được thuê mua nhà ở sau khi được cấp GCNQSHN ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở

xã hội được quyền ưu tiên mua, nếu người ưu tiên không mua mới được bán cho người khác Giá bán trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà

ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán (Điều 57 Luật Nhà ở)

(iii) Tặng cho nhà ở

Tặng cho nhà ở là hình thức thực hiện việc chuyển QSHN ở từ người này sang người khác Khác với các giao dịch chuyển quyền sở hữu khác ở giao dịch này thường mang tính chất một bên vì bên tặng cho sau khi giao tài sản của mình cũng như chuyển quyền sở hữu không yêu cầu về đền bù tức bên nhận quyền sở hữu không phải trả cho bên tặng cho bất cứ tài sản có giá

trị vật chất tương đương nào khác trừ trường hợp tặng cho có điều kiện như yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho Nhưng những điều kiện này phải không được trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội Về cơ bản việc tặng cho nhà ở được thực hiện theo quy định của BLDS quy định về việc tặng cho tài sản Nhà ở theo quy định tại Điều 7 BLDS năm 2005 là BĐS nên việc tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu Bên tặng cho phải có một số trách nhiệm như trách nhiệm về thanh toán chi phí làm tăng giá trị tài sản trả cho bên được tặng cho nếu họ đã làm tăng giá trị tài sản không thuộc sở hữu của bên tặng cho nên phải trả lại (Điều 468 BLDS năm 2005); chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho nếu biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo (Điều

469 BLDS năm 2005) Việc tặng cho nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký Ngoài ra tặng cho nhà ở trong trường hợp nhà ở tặng cho là nhà ở thuộc

sở hữu chung hoặc nhà ở đang cho thuê phải bảo đảm theo quy định của pháp luật về vấn đề này

(iv) Đổi nhà ở

Đổi nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, là việc hai bên chuyển giao nhà ở cho nhau, tức các bên chuyển đổi không phải một bên nhận tiền một bên nhận nhà mà cả hai bên đều nhận nhà, nhận QSHN (không thừa nhận đổi quyền sử dụng nhà ở) Đây là một hình thức chuyển quyền sở hữu một cách trọn vẹn song trên thực tế hình thức này diễn ra không nhiều Với đặc thù của mình, hình thức nhà ở thuộc sở hữu chung tồn tại khá nhiều ở nước ta nên mọi hình thức chuyển QSHN trong đó có hình thức đổi nhà diễn ra đều có sự ảnh hưởng đến những người liên quan vì vậy tương tự như trường hợp tặng cho nhà ở, đổi nhà ở sẽ phải tuân theo những quy định của BLDS về trao đổi

tài sản và những quy định cụ thể của hình thức đổi nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 để bảo đảm quyền và lợi ích của các bên

(v) Thừa kế quyền sở hữu nhà

Thừa kế QSHN là việc chuyển dịch nhà ở, QSHN ở của người chết sang cho người sống tại thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật Khác với các hình thức chuyển quyền sở hữu khác là thông qua hình thức giao dịch hợp đồng dân sự có sự thoả thuận của các bên, hình thức thừa kế QSHN dựa trên bản di chúc với ý chí đơn phương của một phía hoặc theo quy định của pháp luật Cũng giống như các hình thức giao dịch trên, thừa kế về nhà ở được điều chỉnh bởi BLDS như thừa kế tài sản khác và pháp luật về nhà

ở, như vậy giao dịch này chỉ có giá trị pháp lý nếu nó phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về nhà ở

2.1.2 Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, song Nhà nước không thể tự mình thực hiện QSDĐ nên đã trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ và công nhận QSDĐ Đây chính là cơ sở cho việc hình thành QSDĐ của các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình Như vậy cơ sở hình thành nên QSDĐ có đặc điểm khác hẳn với các tài sản khác Nó có thể hình thành bởi hai chủ thể là Nhà nước với người sử dụng

và giữa những người sử dụng đất với nhau song tất cả đều có nguồn gốc ban đầu từ chủ thể đại diện đó là Nhà nước Điều này một lần nữa cho thấy tính chất đặc biệt của QSDĐ Với những hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ và công nhận QSDĐ, Nhà nước đã thực hiện quyền định đoạt của mình về đất đai

Quyền sử dụng đất phát sinh do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất

Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Còn cho thuê đất là việc QSDĐ của cá nhân, tổ chức được xác lập khi có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất được ký giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và bên thuê đất Đây là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thay mặt Nhà nước chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân và cộng đồng dân

cư sử dụng đất Để việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đạt đúng mục đích mà Đảng và Nhà nước đã đặt ra yêu cầu quy định của pháp luật cho lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ Nó bao gồm những quy định về căn cứ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Tất cả nhằm mang lại sự thống nhất và hợp lý trong quản lý đất đai Một trong những tiêu chí thể hiện sự công bằng và đạt được hiệu quả cao nhất trong giao đất, cho thuê đất đó là căn cứ giao đất, cho thuê đất phải vừa bảo đảm được mục tiêu quản lý của Nhà nước phải vừa phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất thể hiện tại Điều 31 LĐĐ năm 2003

Quyết định giao đất là sự thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Ngoài căn cứ giao đất, cho thuê đất

và hình thức giao đất, cho thuê đất thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ Luật đất đai năm 2003 qui định thẩm quyền giao đất theo hướng phân cấp, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới vừa bảo đảm tập trung chủ động ở cấp trên theo hướng cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai Theo khoản 1 Điều 37 LĐĐ năm 2003 thì thẩm quyền giao đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là đối với tổ chức; cơ sở tôn giáo và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ (điểm b, c khoản 4 Điều 84 LĐĐ năm 2003) Quy định này cho thấy thẩm quyền giao đất được giao cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và cũng

là người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô như xét duyệt quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Như vậy, những tổ chức nào đóng trên địa bàn khi có nhu cầu xin giao đất thì phải làm thủ tục đề nghị UBND tỉnh thành phố, trực thuộc trung ương nơi có đất phê duyệt Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam dù chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất thì quyền quyết định đều do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thẩm quyền giao đất của cấp huyện theo quy định tại khoản 2 Điều 37 LĐĐ năm 2003 cho thấy được tập trung vào các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp Quy định này cho thấy đã không còn sự phân biệt giữa thẩm quyền của UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh với thẩm quyền của UBND thành phố trực thuộc trung ương như LĐĐ năm 1993 [38, Tr 135-138]

Công nhận QSDĐ được hiểu là việc Nhà nước công nhận QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân không đủ giấy tờ theo quy định nhưng việc sử dụng đất

là thực tế được UBND xã, phường xác nhận về thời điểm sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp, khiếu nại về đất đai [38,

Tr 31] Nó thường được hình thành do yếu tố lịch sử trong quá trình quản lý đất đai của nước ta Xuất phát từ việc đất nước trải qua một quá trình lịch sử với nhiều chế độ cùng những chính sách quản lý về đất đai khác nhau mà thực

tế hiện nay người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau Có giấy tờ

do Nhà nước cấp, có giấy tờ mua bán trao tay và số giấy tờ đất đai từ chế độ

cũ cấp cũng còn nhiều Bên cạnh đó là chính sách của Nhà nước trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất có nguồn gốc sở hữu

tư nhân mà không thuộc diện tịch thu, trưng thu, trưng mua vv theo các chính sách trước đây của Nhà nước [38, Tr 229] Tất cả nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng, Nhà nước công nhận tất cả những giấy tờ

về đất đai do lịch sử để lại không làm ảnh hưởng đến mục tiêu của Đảng và Nhà nước mà có lợi cho dân Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSDĐ ở phải là những đối tượng đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy

tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 Quy định này cho thấy việc công nhận QSDĐ xảy ra trong trường hợp chủ thể sử dụng đất

là người thực tế đang chiếm hữu đất Vì vậy, đây là chính sách phù hợp tình hình thực tế của nước ta, làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ sau này của người dân thuận lợi và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng

Quyền sử dụng đất hình thành do chuyển quyền

Đây là cơ sở hình thành QSDĐ tương tự như QSHN ở nói riêng và quyền sở hữu đối với tài sản nói chung Song giống như cơ sở hình thành QSHN từ chuyển quyền sở hữu, cơ sở hình thành QSDĐ từ chuyển quyền sử dụng cũng chỉ có các hình thức chuyển quyền gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ

(i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn Nó

có bản chất là hai bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền đều chấm dứt một quan hệ pháp luật và thiết lập một quan hệ pháp luật đất đai mới Việc chấm dứt quan hệ cũ, thiết lập quan hệ mới này không phải bằng hình thức thu hồi

và ra quyết định giao đất mà là công nhận việc đổi đất cho nhau Việc ghi