Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Chuyên ngành: Dân Mã số: 603830 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2012 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan 01 Mục lục 02 Danh mục chữ viết tắt 05 Lời nói đầu 06 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QSDĐ – MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 13 1.1 Những khái niệm 13 1.1.1 Thế chấp tài sản 13 1.1.2 Thế chấp QSDĐ Việt Nam 18 1.2 Vị trí, vai trò chấp QSDĐ đời sống kinh tế - xã hội nói chung TCTD nói riêng Thế chấp QSDĐ biện pháp khai thác đất có hiệu Thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải nhu cầu vốn q trình sử dụng đất Thơng qua chấp QSDĐ, TCTD vừa thực phòng ngừa có hiệu rủi ro, vừa thực chức chuyển vốn cho kinh tế 22 1.2.1 1.2.2 1.2.3 22 24 26 Chương QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN 30 2.1 Điều chỉnh pháp luật Thế chấp QSDĐ 30 2.1.1 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ 30 2.1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ 31 2.2 Một số quy định pháp luật Hợp đồng chấp QSDĐ 36 2.2.1 Chủ thể Hợp đồng chấp 37 2.2.2 Đối tượng Hợp đồng chấp QSDĐ 42 2.2.3 Phạm vi chấp QSDĐ 44 2.2.4 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng chấp QSDĐ 46 2.2.5 Xử lý QSDĐ chấp 47 2.3 Những vấn đề tồn thực tiễn áp dụng Pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam 51 2.3.1 Hạn chế chủ thể xác lập Hợp đồng chấp QSDĐ 51 2.3.2 Những trở ngại phát sinh thực tế áp dụng điều kiện Pháp luật đối tượng hợp đồng chấp QSDĐ 61 2.3.3 Những bất cập hình thức xác lập hiệu lực hợp đồng chấp QSDĐ 63 2.4 Những bất cập hợp đồng chấp QSDĐ TCTD thực tiễn 77 2.4.1 Thỏa thuận QSDĐ chấp 77 2.4.2 Thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên 82 2.5 Những bất cập trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ 86 2.6 Trường hợp vừa chấp, vừa bảo lãnh QSDĐ – Những bất cập tồn pháp luật 88 Chương HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM 92 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 92 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ đặc thù đất đai Việt Nam 92 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 94 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 95 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 96 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chấp QSDĐ 98 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 104 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ 108 3.2.3 Hoàn thiện quy định xử lý QSDĐ chấp 112 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp QSDĐ 116 3.2.1 98 KẾT LUẬN 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 121 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TS : Tiến sỹ UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa LỜI NÓI ĐẦU Ý nghĩa đề tài nghiên cứu Hiện nay, Việt Nam phát triển kinh tế thị trường với nhiều ngành nghề kinh tế khác phát triển, đóng góp vai trị định cho phát triển đất nước Cùng với việc gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO), kinh tế Việt Nam ngày hòa nhập vào phát triển vận động chung kinh tế giới Bước phát triển mẻ đem lại cho kinh tế khơng hội, đồng thời đứng trước khơng cạnh tranh thị trường Tại Việt Nam, tồn nhiều thành phần kinh tế, khơng thành phần kinh tế nhận bao cấp Nhà nước, chế kinh tế thị trường thành phần kinh tế bình đẳng, cạnh tranh cơng Chính vậy, thành phần kinh tế, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phải tự vận động, tìm hướng riêng cho Nếu muốn phát triển, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh cần có nguồn vốn dồi mà khơng phải lúc đáp ứng Mỗi cần vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh thông thường người ta vay nguồn cung vốn chủ yếu TCTD Ngành Tài – Ngân hàng nước ta năm gần phát triển không ngừng theo nhu cầu xã hội Từ ban đầu vài TCTD Nhà nước thành lập hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc gia Nhưng đến nay, TCTD tăng lên cách đáng kể đa dạng loại hình hoạt động từ Cơng ty tài chính, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng sách, Quỹ tín dụng nhân dân, Cơng ty cho th tài chính… Một hoạt động kinh doanh TCTD hoạt động cho vay (tín dụng) Trong thị trường tài Việt Nam đồng hành hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm cho vay như: bảo lãnh, chấp, cầm cố…Nhưng phổ biến hình thức chấp QSDĐ Cùng với hình thành phát triển ngành thương mại, giao thương nước giới, nhân loại sáng tạo biện pháp bảo đảm thơng dụng có ý nghĩa thể văn minh biện pháp chấp bất động sản Đây coi biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật nước thời kỳ cận đại vào đương đại Ở nước ta, chấp bất động sản hình thành từ lâu ngày phát triển đóng vai trị quan trọng, khơng thể thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để TCTD chuyển vốn cho kinh tế Trong loại bất động sản sử dụng làm tài sản chấp QSDĐ (đất đai) sử dụng phổ biến, thông dụng ưu tiên sử dụng so với bất động sản tài sản khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Do đó, QSDĐ người sử dụng đất chừng mực định coi quyền sở hữu hạn chế đất đai Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ đất trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng (hợp đồng chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn cho nghĩa vụ trả nợ khơng có giao dịch cho vay, có Bên cho vay phải gánh chịu rủi ro lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh Thế chấp QSDĐ TCTD phức tạp, có văn Bộ Tài nguyên môi trường, văn Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính…Mặc dù, văn có đồng bộ, thống chung chịu điều chỉnh BLDS, LĐĐ, Luật TCTD…nhưng không tránh khỏi bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn q trình thi hành thực tế Điều lý giải vận hành quyền chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế có nhiều trường hợp khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn…đã tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật” cần thiết, mang tính chất nghiên cứu chuyên sâu, gắn với thực tiễn có tính thời Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai lĩnh vực nhiều nhà khoa học pháp lý nghiên cứu, bình luận Thật khơng khó để nhận thấy nhiều diễn đàn nay, vấn đề pháp luật đất đai nhiều luật gia nhà nghiên cứu quan tâm đóng góp ý kiến Trong q trình nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, tác giả tiếp cận số cơng trình khoa học nghiên cứu liên quan đến chấp QSDĐ Việt Nam cơng bố Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chun sâu đề cập đến thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ TCTD nêu lên bất cập, tìm hiểu nguyên nhân đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chưa có cơng trình cơng bố Một số tạp chí đăng số tạp chí chuyên ngành phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây khó khăn, rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ TCTD Tiêu biểu số viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Thế chấp QSDĐ – Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số năm 2002); Tác giả Nguyễn Thành Long (Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp QSDĐ tổ chức kinh tế - Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà nước Việt Nam, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức (10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh QSDĐ – Tạp chí Ngân hàng, số năm 2005); tác giả Lê Duy Khánh (Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009); tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không vay vốn khơng có sổ đỏ - Thời báo kinh tế Việt Nam, số 125 năm 2002) Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình nghiên cứu chuyên khoa, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam; Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm nước thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 Tiễn sĩ Lê Thị Thu Thủy làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005…Những công trình nêu đề cập chấp QSDĐ nhiều góc độ khác với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Tuy nhiên, phạm vi với ý nghĩa biện pháp bảo đảm tiền vay đặc thù TCTD cơng trình chưa đề cập đến cách chi tiết phương diện lý luận thực tiễn, với kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật 10 văn LĐĐ 2003, BLDS 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP – BTNMT, Thông tư liên tịch số 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT…còn nhiều bất cập, mâu thuẫn chồng chéo điều kiện chấp QSDĐ Để giải vấn đề này, Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm Đồng thời, bổ sung quy định mà thực tiễn đòi hỏi cần phải tiếp tục điều chỉnh Luật đăng ký giao dịch bảo đảm ban hành nhằm góp phần minh bạch hóa tình trạng pháp lý tài sản thúc đầy hỗ trợ quyền trình thực thi quyền dân tổ chức, cá nhân Thứ sáu, đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Xuất phát từ hạn chế, vướng mắc việc tổ chức hoạt động quan đăng ký với nhiều đầu mối thực hiện, dẫn đến tình trạng cơng tác quản lý Nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm chưa triển khai đồng đều, kịp thời, thời gian tới, Việt Nam cần triển khai đồng giải pháp đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Đây vấn đề mấu chốt nhằm nâng cao lực, hiệu hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Để khắc phục hạn chế nêu trên, giải pháp quan trọng phải kiện tồn mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối quan đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào hệ thống thuộc tư pháp Việc triển khai mơ hình đăng ký tập trung giao dịch bảo đảm Việt Nam giải pháp mang tính chiến lược, khắc phục hạn chế mơ hình đăng ký phân tán mang lại, tháo gỡ cản trở hoạt động hệ thống đăng ký hành Giải pháp nhiều nước giới thực thành công, với giúp đỡ trang thiết bị đại 111 Với mục tiêu đề hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm vừa đại, vừa trì ổn định hoạt động đăng ký, tránh tác động tiêu cực giao dịch kinh tế mơ hình tổ chức quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam sau kiện toàn phải đáp ứng u cầu, là: An tồn (đảm bảo xác định xác thứ tự ưu tiên tốn), gần gũi với người sử dụng (tổ chức, cá nhân dễ dáng tiếp cận với dịch vụ đăng ký), tiết kiệm (giảm thiểu chi phí khách hàng tiến hành đăng ký, tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm) hiệu (với trợ giúp trang thiết bị trình đăng ký, giúp cho việc đăng ký thực nhanh chóng, với chi phí khiêm tốn nhất) Thứ bảy, xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký nước ta Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý QSDĐ chấp Cho vay có tài sản chấp QSDĐ có ý nghĩa hiệu xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội; có đủ sở pháp lý thuận lợi, thơng thống trình xử lý tài sản chấp để đảm bảo cho việc thu hồi nợ diễn nhanh chóng an tồn sở tiết kiệm chi phí Mặc dù 112 thời gian qua, để giải tình trạng nợ xấu, nhằm hỗ trợ cho số TCTD có tỷ lệ nợ xấu tài sản bảo đảm cao chưa xử lý được, Ngân hàng Nhà nước áp dụng giải pháp giúp làm bảng cân đối cho TCTD cách, hỗ trợ nguồn tài để bù đắp cho tổn thất xảy khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, đồng thời thực việc chuyển nhượng khoản nợ xấu cho doanh nghiệp, quan có chức xử lý nợ, nhiên, để xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng, cần phải thực bước sau: Thứ nhất, hoàn thiện quy định phương thức xử lý tài sản chấp sở trao quyền tự chủ cho chủ thể nhận chấp Theo đó, cần thống lĩnh vực pháp luật dân sự, đất đai, ngân hàng thể mâu thuẫn chồng chéo Cụ thể, bỏ quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ thơng qua đường khởi kiện Tịa án chuyển nhượng QSDĐ, nhận QSDĐ chấp mà LĐĐ 2003 BLDS 2005 quy định Thay vào đó, thống chung phương thức xử lý QSDĐ “bán đấu giá QSDĐ” trường hợp bên không thỏa thuận hợp đồng phương thức xử lý tài sản khoản 1, Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Đây quy định hợp lý thủ tục xử lý tài sản thơng qua đường tư pháp trải qua trình tự, thủ tục từ thụ lý, trình điều tra, xác minh, đến phán Tòa án thủ tục thi hành án Đây quy trình tốn khơng thời gian quan chủ thể tham gia chấp Pháp luật bảo đảm cần phải có quy định quyền bên nhận chấp thiết lập tài sản hình thành từ tài sản chấp ban đầu BLDS 2005 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định lợi ích bên nhận chấp tự động mở rộng tới khoản tiền thu bán tài sản chấp Tuy nhiên, tài sản chấp ban đầu tồn dạng quyền tài sản sau chuyển sang vật (động sản hay bất động sản) quyền bên nhận chấp có xác lập tài sản hay khơng pháp luật giao dịch bảo đảm chưa 113 có quy định rõ ràng cụ thể Do đó, để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp cách toàn diện tổng thể cần phải có quy định việc quyền lợi bên nhận chấp tự động mở rộng tới tài sản hình thành từ quyền tài sản chấp ban đầu Thứ hai, cần quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản QSDĐ Thực tế cho thấy, huy động vốn để cấp tín dụng, Ngân hàng trung gian tạo nên chuyển vốn kinh tế Vì thế, giải phóng nguồn vốn người vay có khả trả nợ cách thức kích thích kinh tế phát triển Những tranh chấp Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm QSDĐ phải giải đường Tòa án thường liên quan đến khoản vay nhỏ Thiết nghĩ, thủ tục rút gọn trường hợp phù hợp Bởi, tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ phải trải qua công chứng, chứng thực phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, cần phải có quy định việc xử lý vắng mặt thay việc phải bước triệu tập lần 1, lần để khắc phục tình trạng hỗn phiên tịa bên vay thường có hành vi trốn khơng tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời gian xét xử Vì vậy, thực rút gọn đắn, chiếm nhiều ưu phát huy tác dụng lớn Thứ ba, quy định rõ chế xử lý tài sản chấp trường hợp chấp tách rời QSDĐ tài sản gắn liền đất Về vấn đề này, BLDS LĐĐ hành không đề cập đến Mặc dù quy định khoản Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có hướng dẫn trường hợp xử lý tài sản chấp tài sản gắn liền đất chưa xác định rõ pháp lý để bên mua tài sản chấp tài sản gắn liền đất quyền bên chấp QSDĐ nào? Quy định pháp luật cần phải rõ mối quan hệ pháp lý thông qua hợp đồng chuyển giao QSDĐ (thuê, mượn, góp vốn đầu tư thành lập pháp nhân mới…) chủ thể có QSDĐ chủ sở hữu tài sản gắn liền đất Nội dung hợp đồng chi phối đến việc định giá loại tài sản 114 Thời hạn thuê đất, giá thuê, phương thức toán tiền thê…sẽ định đến giá trị tài sản dùng để chấp độc lập xử lý dịch chuyển quyền sở hữu tài sản Trường hợp phải xử lý riêng tài sản chủ sở hữu chuyển giao toàn quyền nghĩa vụ hợp đồng ký kết hai chủ sở hữu tài sản Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cần quy định rõ xử lý tài sản gắn liền đất bên mua thay vị trí chủ sở hữu tài sản tiếp tục thực hợp đồng thuê (mượn hay góp vốn) với chủ thể có QSDĐ Tương tự, QSDĐ chấp bán người nhận chuyển nhượng thay vị trí bên cho thuê hợp đồng ký với chủ sở hữu tài sản gắn liền đất Xử lý tài sản chấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí bảo đảm lợi ích bên nhận chấp lợi ích chủ thể có liên quan đạt có hệ thống pháp luật đầy đủ hoàn thiện Thứ tư, cần mở rộng giới hạn việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp Pháp luật hành quy định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp giới hạn lĩnh vực thương mại mà chưa đưa nguyên tắc chung xác định vị quyền chủ thể khác có liên quan đến tài sản chấp cách tổng thể Trên thực tế, pháp luật bỏ ngỏ nhiều vấn đề có liên quan đến xác định thứ tự ưu tiên toán, cụ thể sau: (i) Một là, cần phải có quy định thứ tự ưu tiên chủ thể có chứng để chứng minh cho việc xác lập quyền tài sản bảo đảm bên nhận chấp bên cầm cố chiếm giữ, kiểm soát tài sản Trong trường hợp này, chủ thể xác lập trước tiên tài sản bảo đảm phải hưởng quyền ưu tiên tốn trước mà khơng nên vào thời điểm đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên (ii) Hai là, cần phải xác định thứ tự ưu tiên lợi ích bên nhận chấp với lợi ích chủ thể có liên quan đến tài sản chấp dựa định quan Nhà nước có thẩm quyền quyền lợi người lao động, người 115 quyền quản lý tài sản trường hợp bên chấp bị tuyên bố phá sản; xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận chấp với quan thuế (đối kháng lợi ích tư lợi ích cơng) Để đảm bảo tính quán việc xác định thứ tự ưu tiên tốn ngun tắc “ai làm trước ưu tiên trước” phải áp dụng triệt để Theo đó, dù lợi ích Nhà nước (cơ quan thuế) hay lợi ích chủ thể khác có định quan Nhà nước có thẩm quyền hưởng quyền ưu tiên theo thời điểm mà quyền lợi công bố công khai (iii) Ba là, cần phải xác định ngoại lệ cho nguyên tắc trên, quyền ưu tiên cao phải dành cho bên nhận chấp tài sản hình thành từ vốn vay, hay cịn gọi hình thức cho vay để mua hàng dùng hàng hóa để chấp Trong trường hợp bên nhận chấp có quyền ưu tiên đặc biệt – toán trước bên nhận chấp khác đăng ký chấp trước Quy định kích thích phát triển quan hệ tín dụng cho vay để mua hàng hóa từ tiền vay cách loại bỏ rủi ro cho bên vay trường hợp bên vay cam kết dùng toàn tài sản có có tương lại làm tài sản chấp trước Thứ năm, cần bổ sung quy định thủ tục sang tên tài sản chấp QSDĐ cho người mua pháp luật bảo đảm.Thông thường bán tài sản chấp QSDĐ, bên nhận chấp phải có trách nhiệm cung cấp loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp QSDĐ chịu trách nhiệm tính xác thực thông tin đưa Tuy nhiên, phần lớn bất động sản chấp có giấy tờ “hợp lệ” (giấy trắng) chưa cấp GCNQSDĐ Giấy tờ “hợp lệ” tham gia vào thị trường bất động sản cần xử lý sang tên cho chủ thể quan chức lại không chấp nhận loại giấy tờ mà địi hỏi phải có GCNQSDĐ (giấy đỏ) Do vậy, số trường hợp đến hạn, quyền xử lý tài sản chấp bên nhận chấp thực để thu hồi nợ Các quan chức cần có quy định cụ thể vấn đề này, tạo điều kiện hoàn tất thủ tục pháp lý cần 116 thiết cách nhanh gọn để tài sản chấp từ “hợp lệ” trở thành “hợp pháp” để mang bán đấu giá Theo quy định khoản Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, chủ sở hữu tài sản (bên chấp) bỏ trốn hay không chịu ký tên thể đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản cho người mua thủ tục sang tên tiến hành dựa hợp đồng chấp ký kết Tuy nhiên, thực tế quan chức thực việc sang tên tài sản trường hợp thường từ chối khơng có quy định hướng dẫn cụ thể việc thực Thiết nghĩ, để khắc phục khó khăn này, quan chức cần có quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng việc sang tên tài sản chấp bán đấu khơng có đồng ý chủ sở hữu tài sản 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp QSDĐ Hoạt động chấp QSDĐ vận hành trơi chảy thuận lợi khơng có hỗ trợ chủ thể trung gian Vì vậy, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực cần phải trọng đến nội dung sau đây: Thứ nhất, tin học hóa lĩnh vực đăng ký Theo đó, thời gian tới, Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng qua mạng Đây cách thức mà đa số nước giới áp dụng phổ biến Với hình thức giảm tải đáng kể sức ép tải số lượng giao dịch có nhu cầu đăng ký điều kiện sở vật chất nguồn nhân lực Văn phòng đăng ký QSDĐ hạn chế thành lập chưa Thứ hai, xác định rõ trách nhiệm quan chức trình xử lý tài sản chấp; quy định chế ba bên: ngân hàng - người chấp – tổ chức cá nhân thực nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện đảm bảo an toàn cho bên nhận chấp; đồng thời giữ uy tín cho khách hàng 117 Thứ ba, quy định rõ chế phối hợp, có biện pháp chế tài cụ thể người đứng đầu quan, tổ chức việc đạo việc thực phối hợp chế tài xử lý trực tiếp cán giao nhiệm vụ phối hợp với chủ thể khác việc thực thi pháp luật chấp QSDĐ nói chung nội dung cụ thể nói riêng Thứ tư, tăng cường cơng tác tuyển chọn đào tạo cán lĩnh vực quản lý nhà đất Thực tế cho thấy, việc thực chế cửa tổ chức triển khai thức năm gần đây, kết đạt đáng ghi nhận Song xét bình diện chung phạm vi nước thấy, chất lượng hiệu chế cửa chưa đồng chưa có quán Nhiều địa phương, đời Văn phòng đăng ký QSDĐ – quan đầu mối thực thủ tục có liên quan đến đất đai cho người dân thành lập chất lượng hoạt động khơng có thay đổi chất, thực chất “bình mới, rượu cũ”, cịn người đó, với tư pháp lý đó, với phong cách làm việc với chế độ trách nhiệm khơng có thay đổi hy vọng có tương lai sáng sủa Một hạn chế dễ dàng nhận thấy thực dịch vụ cơng quản lý nhà đất khơng đảm bảo trình độ chun mơn, nghiệp vụ, khơng muốn nói yếu phần lớn cán cấp xã, phường, thị trấn Vì vậy, thực tế phổ biến hồ sơ người dân nộp cán địa cấp xã cán dừng lại cơng việc mang tính chất thủ tục tiếp nhận hồ sơ ghi chép để chuyển lên cấp xử lý Hậu là, hồ sơ chuyển lên cấp phát có nhiều hồ sơ không hợp lệ thiếu sở pháp lý; lúc hồ sơ lại phải trả cho cấp xã để trả lại cho dân, cán cấp xã phải hướng dẫn cấp xã giải thích lý hồ sơ lại bị trả lại yêu cầu bổ sung hồ sơ… Như vậy, với quy định trên, thủ tục rút gọn, chí cịn lịng vịng, luẩn quẩn mà ngun nhân cán địa phương chưa đáp ứng trình độ chun mơn cần thiết 118 KẾT LUẬN Đối với quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số mật độ dân số kilomet vuông vào loại cao giới cá nhân việc có tài sản QSDĐ có ý nghĩa mặt kinh tế Hoạt động chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường ngày gia nhập sâu vào kinh tế giới Tuy nhiên, hoạt động chấp QSDĐ TCTD Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Pháp luật thực định chấp QSDĐ TCTD Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù đạt thành tựu khả quan, song trình vận hành điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia Hợp đồng chấp QSDĐ; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý chấp tài sản chấp nhiều hạn chế, thiếu sót, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Để giảm bớt hạn chế tồn tại, nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ TCTD nói riêng tồn xã hội nói chung yêu cầu cấp bách thời gian tới Các giải pháp cần tiến hành 119 đồng có hệ thống, bao gồm hồn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn tiến hành thực sớm chiều khơng tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ mức độ khác có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung 120 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TIẾNG VIỆT An Đồng (2007), “Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn Ngân hàng”, Tạp chí Tài chính, (8), tr 20-21 Bộ luật Dân Pháp (1998), Điều 214, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 việc hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 18/11/2011 việc hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp, Thông tư số 23/2010/TT-BTP, ngày 04/3/2010 việc hướng dẫn Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản Bộ Tư pháp (2011), Số chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, Nxb Tạp chí Dân chủ pháp luật, Hà Nội Bộ Tài chính, Thơng tư số 92/2007/TT-BTC, ngày 31/7/2007 việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Bộ Tài – Bộ Tư pháp, Thơng tư liên tịch số 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 việc thực chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký phí cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 13/6/2006 việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thức hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 10 C.Mác (1979), Tư (Quyển 1, Tập 2), Nxb Sự thật Hà Nội, Hà Nội, tr.89 121 11 Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm Quốc gia, Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá 05 năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm (2002 -2007), Hà Nội, tr.3 12 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Báo cáo số 93/2007/BC-CP Chính phủ ngày 19/10/2007 trình Quốc hội kỳ họp Quốc hội Khóa XII, Hà Nội, tr.7 13 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 việc thi hành Luật Đất đai 14 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, ngày 29/12/2006 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/02/2012 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐCP giao dịch bảo đảm 15 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, ngày 27/01/2006 bán đấu giá tài sản 16 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị số 09/2001/NQ-CP, ngày 28/08/2001 việc tăng cường thu hút nâng cao hiệu đầu tư trực tiếp nước thời kỳ 2001 -2005 17 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/6/2010 việc hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà 18 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 17/12/2007 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 19 TS Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận Khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội, tr.29 122 20 Đảng cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy, khóa IX Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.60-61 21 Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.242 22 Đảng cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.113 23 Luật sư Trương Thanh Đức (2005), “10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (4), tr 6-14 24 Phạm Xuân Hòe (1999), “Giải vướng mắc chấp tài sản vay vốn Ngân hàng khơng Nghị định Chính phủ”, Tạp chí Ngân hàng, (1), tr 32-33 25 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2011), Báo cáo vướng mắc thủ tục hành hoạt động Ngân hàng, Hà Nội 26 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Trích yếu tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo nợ vay bất động sản, Hà Nội 27 TS Nguyễn Minh Hằng, TS, Thẩm phán Nguyễn Văn Cường (2012), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông, tr 217 -220 28 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống Ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (15), tr 11-19 29 Luật sư Nguyễn Văn Phương (2009), “Đăng ký giao dịch bảo đảm: rủi ro từ thực tế bất cập pháp luật”, Tạp chí Ngân hàng, (8), tr 16 -21 30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2012), Công văn hướng dẫn áp dụng thống quy định giao dịch bảo đảm, Hà Nội 123 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân số 33/2005/QH11, ngày 14/6/2005 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai số 13/2005/QH11, ngày 26/11/2003 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ngày 29/6/2010 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11, ngày 29/11/2005 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Tố tụng Dân số 24/2004/QH11, ngày 25/6/2004; Bộ luật Tố tụng Dân số 65/2011/QH12, ngày 29/3/2011 việc sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng Dân 36 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp số 68LCT/HDNN8, ngày 18/4/1992 37 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 12/12/2006 38 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12, ngày 29/6/2010 39 Ts Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (3), tr 9-13 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội, tr.352 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.217, 218 42 Ts Trương Quang Thơng, PGS.TS Phạm Văn Năng, PGS.TS Trần Hồng Ngân (2005), Ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh – Nhìn 124 lại chặng đường phát triển, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 37-38 II TIẾNG ANH 43 John B.Corgel, PH.D&Halbert C.David C.ling, DH.D (1989), Real Estate Perspectives – An introducation to real estate, Mc Graw-Hill Irwin, P.350 44 Littlton, English Common Pleas an Excheque Report, s332, Kortright V.Candy, 21 NY 343, P.1 III WEBSITE 45 http://www.vietnamnet.vn/Xahoi/phapluat/2005/06/462373/ 46 http://www.baomoi.com/Day-nhanh-tien-do-cap-Giay-chung-nhan-quyen-sudung-dat/148/6013692.epi 125 ... hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài ? ?Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật? ?? cần thiết, mang tính... NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng? ?? Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Chuyên ngành: Dân Mã số: 603830 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC... pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 95 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải ? ?áp ứng yêu cầu xu hội nhập 96 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật