Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỖ VĂN THỐNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH, TỈNH HẢI DƯƠNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Đỗ Văn Thống i năm 2016 LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Thị Tám, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Chí Linh, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Chí Linh, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh, Ủy ban nhân dân cán địa xã, phường, thị trấn thuộc thị xã Chí Linh tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ q trình nghiên cứu luận văn Cuối tơi xin trân trọng cám ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Đỗ Văn Thống ii năm 2016 MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục từ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Một số nước phát triển 2.2.2 Một số nước khu vực 13 2.2.3 Bài học rút từ kinh nghiệm số nước 18 2.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất việt nam 19 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất việt nam 19 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 21 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 26 2.3.4 Những tồn việc thực quy định Luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 30 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 32 iii 3.1 Đối tượng nghiên cứu nghiên cứu 32 3.2 Nội dung nghiên cứu 32 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương 32 3.2.2 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương 32 3.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010- 2015 32 3.2.4 Đề xuất số giải pháp thực QSDĐ thị xã Chí Linh 32 3.3 Phương pháp nghiên cứu 33 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 33 3.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 34 3.3.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 34 3.3.5 Phương pháp so sánh, đánh giá 34 Phần Kết thảo luận 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã chí linh 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 38 4.1.3 Nhận xét chung điều kiên tự nhiên, kinh tế xã hội 41 4.2 Tình hình quản lý đất đai sử dụng đất thị xã chí linh 42 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thị xã Chí Linh 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Chí Linh năm 2015 47 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã chí linh giai đoạn 2010 – 2015 50 4.3.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh 50 4.3.2 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất đơn vị nghiên cứu địa bàn thị xã Chí Linh 64 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh 72 4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất thị xã chí linh 74 4.4.1 Giải pháp sách 74 iv 4.4.2 Giải pháp đầu tư nhân lực sở vật chất 75 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất 75 Phần Kết luận kiến nghị 77 5.1 Kết luận 77 5.2 Kiến nghị 78 Tài liệu tham khảo 79 Phụ lục 81 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân CHXHCNVN Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Cơng nghiệp hố ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐH Hiện đại hóa KH Kế hoạch KTXH Kinh tế xã hội QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất STT Số thứ tự TNMT Tài nguyên môi trường TX Thị xã UBND Uỷ ban nhân dân VH-TDTT Văn hóa – thể dục, thể thao VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh năm 2015 .48 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 phường xã điều tra 49 Bảng 4.3 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 .50 Bảng 4.4 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 53 Bảng 4.5 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 .55 Bảng 4.6 Kết thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 58 Bảng 4.7 Kết thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 .60 Bảng 4.8 Kết thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 62 Bảng 4.9 Kết thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 63 Bảng 4.10 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 64 Bảng 4.11 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 65 Bảng 4.12 Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 68 Bảng 4.13 Đánh giá tình hình thừa kế quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 70 Bảng 4.14 Đánh giá tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 71 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương 35 Hình 4.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 51 Hình 4.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 54 Hình 4.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 56 Hình 4.5 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 59 Hình 4.6 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010 – 2015 61 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Họ tên học viên: Đỗ Văn Thống Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu: - Các hộ gia đình, cá nhân giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010-2015 - Các văn liên quan đến QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng kết hợp nhóm phương pháp thu thập tài liệu số liệu xử lý số liệu chia thành giai đoạn: Giai đoạn 1: Sau thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành điều tra 280 phiếu cá nhân thực thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích định lượng định tính (thống kê mơ tả) SPSS để thống kê đặc tính đối tượng điều tra theo nhóm; phương pháp thống kê so sánh; phương pháp so sánh, đánh giá Kết kết luận: Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Người dân chủ động thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất, cơng tác quản lý biến động đất đai địa bàn thị xã ngày chặt chẽ Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị xã thực theo quy định Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành luật, tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật ix Qua vấn chuyên viên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh, tồn việc lập hợp đồng ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước bên bán lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua có tồn quyền định đoạt với đất bên mua dễ bán lại QSDĐ cho người khác hợp đồng ủy quyền Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh phong phú đa dạng số lượng chất lượng, đòi hỏi quan quản lý Nhà nước đất đai địa bàn ngày phải nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai quản lý việc thực quyền người sử dụng đất để giúp việc thực quyền người sử dụng đất ngày phát triển 4.3.2.2 Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất đơn vị nghiên cứu địa bàn thị xã Chí Linh Tặng cho QSDĐ trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu riêng người chuyển sang làm nghề khác, chuyển làm xa gái lấy chồng xã để lại đất nông nghiệp cho thành viên khác gia đình sử dụng Những người tặng cho người nhận tặng cho người gia đình, huyết thống theo họ khơng cần thiết phải làm thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, ngun nhân tình trạng khơng khai báo thực quyền tặng cho QSDĐ Kết thực quyền tặng cho địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010-2015 trình bày bảng 4.12 67 Bảng 4.12 Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu Phường Xã Xã Số hộ Cộng Tân Hưng điều Hoà Dân Đạo tra Tổng số phiếu điều tra 25 25 20 70 100 Đất 25 24 17 66 94,28 Đất nông nghiệp 5,72 2.Thủ tục giao dịch 25 25 20 70 100 Dễ thực 5 13 18,57 Có thể thực 18 16 14 48 68,57 Khó hiểu thực 10,00 Rất khó hiểu thực 1 2,86 Tình hình thực quyền tặng cho 25 25 20 70 100,00 Hoàn tất tất thủ tục 22 21 18 61 87,14 Chỉ khai báo UBND cấp xã 3 10 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 2,86 0 0 2,00 25 25 20 70 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 25 22 16 63 90,01 Giấy tờ hợp pháp khác 3 8,57 1 1,42 Tiêu chí Giấy tờ viết tay, khơng có giấy tờ cam kết Thực trạng giấy tờ thời điểm tặng cho Khơng có giấy tờ Tỷ lệ (%) Kết điều tra 70 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh cho thấy việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu đất 66 vụ (chiếm 94,28% tổng số vụ tặng cho); tặng cho quyền sử dụng đất đất nông nghiệp vụ (chiếm 5,72% tổng số vụ tặng cho) người dân chủ yếu cấp GCN QSDĐ đất ở, đất nông nghiệp giá trị thấp nên người dân giao dịch Việc tặng cho quyền sử dụng đất có GCN QSDĐ, có định giao đất 63 vụ chiếm 90,01%, giấy tờ hợp pháp khác có vụ chiếm 8,57%, chủ yếu đất mua trái thẩm quyền xã, thôn giao trước có phiếu thu tiền chưa cấp bìa đỏ, có trường hợp bố, mẹ tặng 68 cho quyền sử dụng đất cho khơng có giấy tờ gia đình tự từ năm 1998, chưa có giấy tờ cơng nhận quyền sử dụng đất Nhìn chung giao dịch tặng cho QSDĐ năm gần tự giác đến quan Nhà nước khai báo đăng ký làm thủ tục tăng lên, nhận thức hiểu biết người dân tăng, giảm tình trạng tranh chấp, tố cáo liên quan đến đất đai 4.3.2.3 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất đơn vị nghiên cứu địa bàn thị xã Chí Linh Kết điều tra 70 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh cho thấy việc thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu đất 65 vụ (chiếm 92,85% tổng số vụ thừa kế); thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp vụ (chiếm 7,15% tổng số vụ thừa kế) người dân chủ yếu cấp GCN QSDĐ đất có đất có giá trị cao nguyên nhân mà thừa kế chủ yếu thừa kế đất Qua kết điều tra thu ta thấy trường hợp không khai báo đăng ký thủ tục sang tên thừa kế, với tư tưởng cho việc thừa kế QSDĐ việc nội gia đình, phải phân chia thừa kế anh, em tự thoả thuận với có chứng kiến họ hàng, không cần phải khai báo với quan Nhà nước Các trường hợp khai báo đa số trường hợp có tranh chấp quyền thừa kế, người hưởng thừa kế cần có quan Nhà nước có thẩm quyền hồ giải, giải cho họ Họ tiếp tục sử dụng đất ổn định khơng tranh chấp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực quyền chuyển nhượng, chấp, vay vốn họ khai báo, đăng ký Về hình thức thừa kế chủ yếu thừa kế theo di chúc (49 vụ), chiếm 70,0% tổng số vụ thừa kế điều khẳng định người dân có ý thức cao việc phân chia tài sản, đặc biệt tài sản đất đai Qua kết điều tra ta thấy nhờ công tuyên truyền phổ biến Luật đất đai đến người dân nên việc đăng ký thừa kế phổ biến, người dân nhận thừa kế Văn phòng đăng ký QSDĐ đăng ký, tồn số gia đình, cá nhân khơng khai báo, đăng ký nhận thừa kế 69 Bảng 4.13 Đánh giá tình hình thừa kế quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu Phường Xã Xã Số hộ Cộng Tân Hưng điều Hoà Dân Đạo tra Tổng số phiếu điều tra 25 25 20 70 100 Đất 25 23 17 65 92,85 Đất nông nghiệp 7,15 2.Thủ tục giao dịch 25 25 20 70 100 Dễ thực 5 13 18,57 Có thể thực 18 16 11 45 64,29 Khó hiểu thực 12,86 Rất khó hiểu thực 4,28 Tình hình thực quyền thừa kế 25 25 20 70 100,00 Hoàn tất tất thủ tục 25 22 15 62 88,58 Chỉ khai báo UBND cấp xã 2 5,71 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 5,71 0 0 0,00 25 25 20 70 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 24 22 18 64 27,15 Giấy tờ hợp pháp khác 2 71,43 Khơng có giấy tờ 1 1,42 Hình thức thừa kế 25 25 20 70 100 Di chúc 20 17 12 49 70,00 Theo pháp luật 8 21 30,00 Quan hệ với người thừa kế 25 25 20 70 100 23 24 19 66 94,29 Các cháu ruột 1 5,71 Đối tượng khác 0 0 Tiêu chí Giấy tờ viết tay, khơng có giấy tờ cam kết Thực trạng giấy tờ thời điểm thừa kế Bố đẻ, mẹ đẻ, vợ (chồng), anh, chị, em ruột; đẻ 70 Tỷ lệ (%) 4.3.2.4 Đánh giá việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất đơn vị nghiên cứu địa bàn thị xã Chí Linh Bảng 4.14 Đánh giá tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 25 Xã Hưng Đạo 20 Số hộ điều tra 70 25 25 20 70 100 Đất nông nghiệp 0 0 2.Thủ tục giao dịch 25 25 20 70 100 Dễ thực 15 11 16 42 60,03 Có thể thực 10 12 24 34,26 Khó hiểu thực 2 5,71 Rất khó hiểu thực 0 0 Thời hạn chấp 25 25 20 70 100,00 3 năm 16 22,88 Lý chấp 25 25 20 70 100 21 30,03 Đầu tư cho Bất động sản 18 25,71 Cho học 3 11,43 Trả nợ 12,86 Xây nhà 3 10 14,26 Lý khác 1 5,71 25 25 20 70 100 Rất hài long 10 11 29 41,43 Hài long 15 12 10 37 52,86 Khơng hài lịng 2 5,71 Ít hài long 0 0 Tiêu chí Phường Cộng Hồ Xã Tân Dân Tổng số phiếu điều tra 25 Đất Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh Sự hài số tiền vay lòng 71 Tỷ lệ (%) 100 Qua kết điều tra ta thấy đất đăng ký chấp thực đất chiếm tỷ lệ 100%, đất nơng nghiệp khơng có đăng ký chấp, giao dịch chấp thời hạn trả năm vụ (chiếm 12,86%), giao dịch chấ thời hạn từ 1-3 năm 45 vụ (chiếm 64,26%) quyền chấp giá trị QSDĐ phải có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin chấp tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số trường hợp không đăng ký khai báo thấp nhất, điều tra có 42 (chiếm 60,03%) hộ gia đình cá nhân cho thủ tục giao dịch đơn giản, dễ thực hiện, chủ yếu hộ thực quyền chấp rồi, nắm trình tự thủ tục nên cảm thấy dễ thực Có 24 vụ (chiếm 34,26%) mà người thực cho thực hiện, hộ gia đình, cá nhân thực chấp lần đầu hồ sơ khơng có sai sót, hướng dẫn cán Văn phịng đăng ký QSDĐ Có vụ (chiếm 5,71%) mà người thực cho thủ tục khó hiểu khó thực hiện, trường hợp hồ sơ có nhiều sai sót (sai thơng tin chủ sử dụng đất, sai thông tin đất, sai nguồn gốc đất) Các trường hợp chấp, bảo lãnh: có 30,03% trường hợp chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh Những hộ sử dụng quyền chấp, bảo lãnh hầu hết hộ sản xuất ngành nghề kinh doanh dịch trường hợp cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phát triển Một số vay vốn để đầu tư bất động sản (chiếm 25,71%), cho học (chiếm 11,43,0%), trả nợ (chiếm 12,86%), xây nhà (chiếm 14,26%), lý khác (chiếm 5,71%) 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh 4.3.3.1 Thuận lợi Trong số quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, thị xã Chí Linh chủ sử dụng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền, bao gồm: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Việc thực tốt quyền người sử dụng đất góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn thị xã Chí Linh - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp nông thôn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng 72 - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất đai Thị xã Chí Linh khu vực quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất thị xã Chí Linh Những năm gần đây, nhiều văn quy định pháp luật liên tục thay đổi ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Nhìn chung người dân có ý thức thực quy định chuyển nhượng QSDĐ, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị xã có nhiều chuyển biến tích cực Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt quyền chấp QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền Mặc dù có nhiều quy định chồng chéo trình tự, thủ tục thực chấp QSDĐ thị xã Chí Linh Song tham mưu phòng Tài nguyên Môi trường, thủ tục đăng ký chấp QSDĐ thị xã rút gọn tạo điều kiện cho người dân thực cách nhanh chóng, thuận lợi 4.3.3.2 Khó khăn Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế cịn nhiều tình trạng chưa đăng ký khai báo với quan Nhà nước, có địa phương hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, chấp diễn sơi động xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại Những xã có kinh tế chủ yếu nhờ vào nơng nghiệp (xã nơng), xã có điều kiện sở vật, giao thông không thuận lợi giao dịch đất đai xảy Phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh 73 quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Trong chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng cịn trở thành ngun nhân làm tăng số lượng trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Công tác tổ chức quản lý thực QSDĐ yếu Các quy định trường hợp tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, nhiều người cho mức tính thuế chuyển QSDĐ cịn cao, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng cịn chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Chưa có phối hợp quan Tài nguyên môi trường quan khác việc giải hồ sơ, không ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ CHÍ LINH 4.4.1 Giải pháp sách Hồn thiện hệ thống văn pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất chưa cụ thể dẫn đến việc hướng dẫn thực thủ tục quyền người sử dụng đất hạn chế Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ Cần phải công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất 74 Nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất thẩm định giá đất, làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường, bước xây dựng sở liệu giá đất Các quy định giá đất cần chi tiết cho khu vực để rút ngắn biên độ chênh lệch giá quy định giá thị trường, đảm bảo nghĩa vụ quyền lợi người dân với Nhà nước quan hệ tài Nhà nước cơng dân Cần có chế sách liên kết phịng Tài ngun Mơi trường quan khác (UBND xã, Văn phòng đăng ký QSDĐ, Chi cục thuế, ) nhằm giảm thủ tục hành chính, liên kết cửa tạo thuận lợi cho người dân làm thủ tục hồ sơ, tránh trường hợp gây khó khăn, phiền phức cho nhân dân, hạn chế hố sơ làm dịch vụ gây phiền phức cho nhân dân cho cán Tuyên truyền pháp luật đất đai đến nhân dân, nâng cao nhận thức đất đai cho nhân dân, giảm vụ tranh chấp, kiện cáo liên quan đến đất đai, nâng cao tình thần tự giác thực khai báo, làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp QSDĐ 4.4.2 Giải pháp đầu tư nhân lực sở vật chất Qua nghiên cứu cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phịng Tài ngun & Mơi trường thị xã Chí Linh cịn thiếu thốn nhiều Phịng làm việc chật chội cịn chưa bố trí nơi tiếp cơng dân; phương tiện làm việc cịn thiếu, chưa trang bị đầy đủ máy tính, máy in cho cán làm việc Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn, thiếu đồ địa chính, trang thiết bị vật chất Do cần đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chun mơn, pháp luật, internet, , cần có sách tạo điều kiện cho cán học tập nâng cao trình độ, tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến người dân, hiểu biết pháp luật người dân góp phần nâng cao tính tự giác việc thực QSDĐ, vụ tranh chấp, kiện cáo phần hạn chế 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật, điều kiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải có GCN Vì vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất sớm hồn thành cơng tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ 75 Không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện Bên cạnh đó, bước triển khai hiệu ứng dụng cơng nghệ thơng tin quản lý đất đai; để dễ dàng tìm kiếm thơng tin có nhu cầu thực giao dịch quyền người sử dụng đất Áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ phát triển, thị hóa ngày nhanh, việc cải cách thủ tục hành đáp ứng khối lượng công việc ngày nhiều toàn thị xã 76 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thị xã Chí Linh có tốc độ cơng nghiệp hóa, thị hóa nhanh Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp QSDĐ) ngày gia tăng Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất Nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn thị xã ngày chặt chẽ Thực nghiêm túc Luật đất đai hành, UBND tỉnh Hải Dương ban hành nhiều văn pháp quy để triển khai thực quản lý Nhà nước; Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực nghiêm túc việc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân; Kết công tác lập kế hoạch sử dụng đất đầu kỳ xét duyệt đạt kết cao; Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai thực thường xuyên (các sai phạm bị phát sớm xử lý kịp thời) Tuy nhiên, việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai từ cấp sở chưa thực thường xuyên, đồng nên gây không khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn từ năm 2010 – 2015 kết điều tra thị xã Chí Linh cho thấy hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Các hộ gia đình, cá nhân ngày chủ động làm thủ tục khai báo với quan Nhà nước phận nhỏ chưa tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật đất đai không khai báo với quan Nhà nước Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật địa bàn thị xã ngày rộng rãi hơn, tạo niềm tin người sử dụng đất Thể qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức hiểu thực được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 54,26% số hộ; quyền thừa kế QSDĐ có 64,29% số hộ; quyền tặng cho QSDĐ có 68,57%, mức độ dễ thực quyền chấp QSDĐ có 60,03% số hộ 77 Đề xuất để thực tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thị xã bao gồm: đẩy nhanh công tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ; xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền bất động sản hợp lý; hoàn thiện cải cách thủ tục hành nhằm giảm phiền hà cho người dân thực QSDĐ ; Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ Cần cải cách thủ tục hành phịng ban, nâng cao hoạt động phận cửa để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước Tăng cường cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích tham gia thực đăng ký thực quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Cần nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi tới người dân 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên Môi trường Ngày 20/02/2016 http://www.monre.gov.vn Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2007) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường (5/2007) tr 48 - 51 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 10/2003 tr 55 - 64 Hoàng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội tr 39 - 48 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) tr 43 - 44 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 10 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 11 Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Chí Linh (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 12 Theo Vneconomy Ngày 20/02/2016 http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhandinh/the-kho-kiem-soat-thi-truong-ngam-ar11432 13 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987) Luật đất đai Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 79 14 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005) Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam Luật Đất đai 2003(2003) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002) NXB Bản Đồ, Hà Nội 19 Theo Vneconomy Ngày 20/02/2016 http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhandinh/the-kho-kiem-soat-thi-truong-ngam-ar11432 20 Thị xã Chí Linh ngày 20/02/2016 http://haiduong.gov.vn 21 UBND thị xã Chí Linh Số liệu phịng thống kê thị xã Chí Linh năm 2015 22 UBND tỉnh Hải Dương Báo cáo Công tác quản lý Nhà nước tài nguyên môi trường địa bàn tỉnh Hải Dương Số 77/BC-UBND, 2014 80 PHỤ LỤC 81 ... thực đề tài: ? ?Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải. .. tế xã hội thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương 32 3.2.2 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương 32 3.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã. .. lý đất đai thị xã Chí Linh - Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Chí Linh 3.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2010- 2015 a) Tình hình thực quyền sử dụng