Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện kiến thụy thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Đào Đình Đức NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Đào Đình Đức NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hƣớng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Ngô Đức Phúc PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phịng” hồn tồn kết nghiên cứu thân tơi chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Trong trình thực luận văn thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân tơi Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Đào Đình Đức i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phƣơng Tôi xin đƣợc bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Ngô Đức Phúc PGS.TS Trần Văn Tuấn tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Bộ mơn Địa Chính Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, UBND huyện Kiến Thụy, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Kiến Thụy, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy Phòng, Ban chức trực thuộc UBND huyện Kiến Thụy nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện tốt mặt cho suốt trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đào Đình Đức ii MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.1.4 Tính cơng khai minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Các quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng 21 1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28 1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 28 1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng 29 1.4 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 30 1.4.1 Các cơng trình nghiên cứu nước 30 1.4.2 Các nghiên cứu nước ngồi cơng tác đấu giá đất đai 31 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 33 HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 33 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 33 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 iii 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Kiến Thụy40 2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Kiến Thụy 41 2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai huyện Kiến Thụy 41 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai huyện Kiến Thụy 44 2.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 48 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Kiến Thụy 49 2.4.1 Kết đấu giá dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà xã: Tú Sơn, Tân Phong Thanh Sơn năm 2014 49 2.4.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án 2: đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen kẹt xã Hữu Bằng Minh Tân năm 2015 55 2.4.3 Thực trạng đấu giá dự án 3: đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà xã Minh Tân xã Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy năm 201666 2.4.4 Thực trạng Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Dự án 4: Dự án xây dựng Trung tâm Thương mại dịch vụ thị trấn Núi Đối, huyện Kiến Thụy năm 2017 72 2.4.5 Phân tích tính cơng khai, minh bạch đấu giá dự án nghiên cứu75 2.4.6 Tổng hợp ý kiến đánh giá cán quản lý người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 82 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 95 3.1 Đánh giá chung thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 95 3.1.1 Kết đạt 95 3.1.2 Khó khăn, tồn nguyên nhân 96 3.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 97 iv 3.2.1 Tăng cường lãnh đạo cấp ủy, quyền cấp thực đấu giá quyền sử dụng đất 97 3.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân 97 3.2.3 Giải pháp chế, sách pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 98 3.2.4 Giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất 99 3.2.5 Giải pháp chế tài 99 3.2.6 Giải pháp nhằm nâng cao tính cơng khai minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 v DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Khái quát trình tự bƣớc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng 23 Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Kiến Thụy thành phố Hải Phòng 33 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất loại đất năm 2017 huyện Kiến Thụy 46 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Cơ cấu kinh tế huyện Kiến Thụy giai đoạn 2014-2017 37 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Kiến Thụy 45 Bảng 2.3: Biến động sử dụng đất huyện Kiến Thụy giai đoạn 2014-2017 47 Bảng 2.4: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 48 giai đoạn 2014 – 5/2017 48 Bảng 2.5 : Thông tin khu đất đấu giá xã Tú Sơn, Tân Phong, 51 Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 51 Bảng 2.6 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã 52 Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 52 Bảng 2.7: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã 53 Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 53 Bảng 2.8 : Thông tin khu đất đấu giá xã Minh Tân Hữu Bằng, 57 huyện Kiến Thụy năm 2015 57 Bảng 2.9 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã Minh Tân Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy năm 2015 58 Bảng 2.10: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã 60 Minh Tân, Hữu Bằng huyện Kiến Thụy năm 2015 60 Bảng 2.11 : Thông tin khu đất đấu giá xã Minh Tân Đoàn Xá, 67 huyện Kiến Thụy năm 2016 67 Bảng 2.12 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã Minh Tân Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy năm 2016 68 Bảng 2.13: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá xã 70 Minh Tân, Đoàn Xá huyện Kiến Thụy năm 2016 70 Bảng 2.14 : Đánh giá cán quản lý tiếp cận thông tin đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 76 Bảng 2.15: Đánh giá cán quản lý tính cơng khai, minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 78 Bảng 2.16 : Đánh giá ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu tiếp cận thông tin đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 80 vii Bảng 2.17 : Đánh giá ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu tính cơng khai, minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 81 Bảng 2.18: Tổng hợp Đánh giá cán quản lý công tác tổ chức 83 đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 83 Bảng 2.19: Đánh giá cán quản lý phù hợp giá khởi điểm bƣớc giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 84 Bảng 2.20: Đánh giá cán quản lý tác nhân bên ngồi gây ảnh hƣởng đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 85 Bảng 2.21: Đánh giá cán quản lý thủ tục sau đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 86 Bảng 2.22: Đánh giá ngƣời trúng đấu giá phù hợp hình thức đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 88 Bảng 2.23: Đánh giá ngƣời trúng đấu giá giá khởi điểm, bƣớc giá, lệ phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 89 Bảng 2.24: Đánh giá ngƣời trúng đấu giá tác nhân ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 91 Bảng 2.25: Mức độ hài lòng ngƣời trúng đấu giá công tác tổ chức 93 đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kiến Thụy 93 viii ... vấn đề nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện. .. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 95 3.1 Đánh giá chung thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất. .. Đào Đình Đức NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIẾN THỤY, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: