Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bànthành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TRẦN THANH NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TRẦN THANH NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885010301 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƢỜI HDKH CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS.TS PHẠM QUANG TUẤN PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” hồn tồn kết nghiên cứu thân tơi chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Trong trình thực luận văn thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân tơi Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Thanh Ngoan i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phƣơng Tôi xin đƣợc bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện tốt mặt cho suốt trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Thanh Ngoan ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Vai trò đất đai 1.1.3 Khái niệm đăng ký đất đai 1.1.4 Vai trò đăng ký đất đai tài sản đất 10 1.1.5 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 13 1.1.6 Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 1.2 Cơ sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân nƣớc ta 17 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hành theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp 22 1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 23 1.3.2 Trình tự, thủ tục cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 25 1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ( chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng) 28 1.4 Tổng quan tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận theo chế cấp Thành phố Hồ Chí Minh 33 1.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố 33 1.4.2 Kết tiếp nhận giải thủ tục hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố 33 1.4.3 Tình hình thực nhiệm vụ lập, cập nhật quản lý hồ sơ địa chính, sở liệu địa 35 iii CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 38 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên 38 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 41 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội 44 2.2 Đặc điểm tiǹ h hiǹ h sƣ̉ du ̣ng và quản lý đấ t đai quận 12 45 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận 12 45 2.2.2 Công tác đo đạc lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất 50 2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 50 2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 51 2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 52 2.2.7 Công tác tra, giải tranh chấp khiếu nại tố cáo 52 2.2.8 Đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 53 2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai quận 12 từ năm 2015 đến tháng năm 2018 55 2.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động 55 2.3.2 Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa 62 2.3.3 Công tác xây dựng sở liệu đất đai, cập nhật đồ địa số 62 2.3.4 Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến tháng năm 2018 63 2.4 Những thuận lợi khó khăn cơng tác đăng ký, cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , quyề n sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t công tác đăng ký biến động địa bàn quận 12 71 2.4.1 Những thuận lợi 71 2.4.2 Những khó khăn nguyên nhân 73 iv CHƢƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 78 3.1 Giải pháp sách pháp luật 78 3.1.1 Về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trƣờng: 78 3.1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền UBND Quận (Cấp giấy chứng nhận cá nhân) 79 3.1.3 Về Phí Lệ phí 82 3.1.4 Về thực chức năng, nhiệm vụ 82 3.2 Giải pháp hồn thiện hồ sơ địa đồ địa 84 3.3 Giải pháp sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, việc chức thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 84 3.3.1 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ 84 3.3.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viêc chức thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 85 3.4 Giải pháp tài 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 v DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình Bản đồ ranh giới hành quận 12 38 Hình 2: Biểu đồ cấu nhóm đất quận 12 (năn 2017) 46 Hình Biểu đồ cấu đối tƣợng sử dụng đất địa bàn quận 12 (năm 2017) 48 Hình Biểu đồ thể số lƣợng hồ sơ tỷ lệ hẹn trả kết cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 64 Hình Biểu đồ thể số lƣợng hồ sơ tỷ lệ hẹn trả kết đăng ký biến động quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 65 Hình Biểu đồ thể số lƣợng hồ sơ tỷ lệ hẹn trả kết đăng ký giao dịch bảo đảm quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 66 Hình Biểu đồ thể kết đăng ký cấp GCN theo kết điều tra thực địa 67 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Bảng tổng hợp phân bố dân số địa bàn quận 41 Bảng 2 Bảng cấu loại đất nhóm đất phi nông nghiệp quận 12 (năm 2017) 46 Bảng Bảng cấu loại đất nhóm đất nơng nghiệp quận 12 (năm 2017) 47 Bảng Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý sử dụng đất địa bàn quận 12 (năm 2017) 49 Bảng Bảng tổng hợp sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 55 Bảng Kết công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu quận 12 từ năm 2015 đến hết tháng năm 2018 63 Bảng Kết đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 64 Bảng Kết công tác đăng ký giao dịch bảo đảm địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 66 Bảng Kết đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 67 Bảng 10 Đánh giá theo tiêu chí quan nhà nƣớc tạo điều kiện 67 Bảng 11 Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán tiếp nhận 68 Bảng 12 Đánh giá theo tiêu chí thủ tục 69 Bảng 13 Đánh giá theo tiêu chí trình độ cán 69 Bảng 14 Đánh giá theo tiêu chí thời gian giải 69 Bảng 15 Đánh giá cán bộđịa hồ sơ 70 vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực vô quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật Đồng thời, đất đai tƣ liệu sản xuất đặc biệt, có trƣớc lao động, sản phẩm tự nhiên, hoạt động kinh tế sinh hoạt ngƣời diễn đất Đầu tiên, đất khơng phải hàng hóa, song q trình phát triển xã hội, nhìn nhận đƣợc khả sinh lời đất đai ngƣời xác lập quyền sử dụng đất đai đất đai trở thành hàng hóa, thứ hàng hóa đặc biệt, đất đƣợc mua bán, chấp, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho,… Chính mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý[5] Thống quản lý Nhà nƣớc với tƣ cách ngƣời đại diện sở hữu toàn dân đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; định chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; định thu hồi đất, trƣng dụng đất; định giá đất; định trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất; định sách tài đất đai; định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp đất có vai trị quan trọng, có sở để Nhà nƣớc quản lý đất đai chi tiết đến đất, tiền đề để ngƣời sử dụng đất thực quyền đất sử dụng Đất đai có tính cố định mặt vị trí, nhƣng đất cụ thể thƣờng có thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất, thay đổi gọi biến động đất đai, nhằm nắm bắt đƣợc biến động đất đai không thực đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa mà phải thƣờng xuyên cập nhật kịp thời thay đổi, biến động vào hồ sơ địa để hồ sơ địa ln thể thực trạng sử dụng đất Để quản lý chặt chẻ đất đai số lƣợng (diện tích, thơng qua việc xác định ranh giới hành đo đạc lập đồ, lập hồ sơ địa chính), chất lƣợng (lý, hóa tính đất), việc sử dụng thơng tin hồ sơ địa nhằm xác định mối quan hệ ngƣời sử dụng đất với Nhà nƣớc việc thực quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất theo quy định Pháp luật Nên việc đăng ký đất đai quan trọng sở để Nhà nƣớc cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Nhằm khắc phục tồn đƣa công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai hồn thiện, để hồ sơ địa thể với trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh có q trình thị hóa diễn mạnh mẽ đặc biệt vào năm đầu kỷ 21, trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thƣơng mại cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, chấp, hoạt động giao dịch đất đai địa bàn đa dạng, sôi động không phần phức tạp Đi đôi với phát triển dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa vơ khó khăn, vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu thiếu việc quản lý Nhà nƣớc đất đai Theo thông tƣ liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 việc Hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai có chức thực đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lƣu trữ cập nhập biến động đất ngƣời sử dụng đất thực quyền nhƣ: chấp, góp vốn, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng quyền ngƣời sử dụng đất lớn liên tục địi hỏi phải có quan chun trách lĩnh vực Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai cấp đƣợc thành lấp để giúp ngƣời dân thực quyền Để bƣớc đầu có sở để đánh giá thuận lợi khó khăn thực tế triển khai mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp để từ rút giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai quản lý biến động quyền sử dụng đất triển theo chế cấp địa bàn quận 12, HV chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, đánh giá thực trạng, hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (công tác cấp giấy chứng nhận) theo mô hình văn phịng đăng ký đất đai cấp làm sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục khó khăn cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu sở pháp lý cơng tác cấp giấy chứng nhận theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp - Thu thập văn bản, tài liệu, số liệu, đồ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nƣớc đất đai, trạng biến động sử dụng đất nhƣ tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 12 giai đoạn từ 01/7/2015 đến .. .sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ... NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN... luận văn với đề tài: ? ?Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp địa