Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - PHAN VĂN TÂN ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHƢ́NG NHẬN QUYỀN SƢ̉ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HƢ̃ U NHÀ Ở VÀ TÀ I SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - PHAN VĂN TÂN ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHƢ́NG NHẬN QUYỀN SƢ̉ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HƢ̃ U NHÀ Ở VÀ TÀ I SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hƣớng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Ngƣời thực luận văn Học viên Phan Văn Tân i LỜI CẢM ƠN Qua trình học tập làm việc, với vốn kiến thức hạn chế mình, nhƣng đƣợc quan tâm, giúp đỡ dạy bảo thầy cô giáo khoa Địa lý trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội đặc biệt PGS.TS Trần Văn Tuấn tận tình giúp đỡ, hƣớng dẫn tơi q trình thực hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Phịng Tài ngun mơi trƣờng huyện Bình Chánh, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh tạo điều kiện cho tơi q trình học tập, cơng tác, nghiên cứu giúp đỡ cung cấp tài liệu, số liệu để tơi hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! Học viên Phan Văn Tân ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .v CHƢƠNG TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai 1.1.2 Những khái niệm nội dung .7 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 1.2 Cơ sở pháp lý công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hành 16 1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) số nƣớc giới 24 1.3.1 Ôtrâylia (Úc) 24 1.3.2 Kinh nghiệm Thụy Điển 25 1.3.3 Kinh nghiệm Hà Lan 29 1.3.4 Kinh nghiệm Thái Lan .30 1.3.5 Nhận xét chung số học kinh nghiệm cho Việt Nam 32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 33 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: 40 2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 43 2.2.1 Tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai 43 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 46 2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 51 2.3.1 Hiện trạng sở vật chất nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 51 2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chính; ứng dụng cơng nghệ tin học xây dựng sở liệu đất đai huyện 54 iii 2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân 58 2.3.4 Phân tích kết điều tra ý kiến đánh giá công tác đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân 62 2.4 Đánh giá ƣu điểm tồn tại, khó khăn cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 63 2.4.1.Những ƣu điểm .63 2.4.2 Những khó khăn, tồn nguyên nhân .65 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 71 3.1 Giải pháp sách, pháp luật 71 3.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa xây dựng sở liệu địa 72 3.3 Giải pháp cải cách thủ tục hành 74 3.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 75 3.5 Giải pháp tài 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 82 iv DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Diện tích loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 34 Bảng 2: Tăng trƣởng chuyển dịch cấu kinh tế thời kỳ 2005 - 2015, 36 Bảng 3: Thống kê dân số - lao động địa bàn qua năm 38 Bảng 4: Biến động diện tích đất đai năm 2017 so với năm 2015 50 Bảng 5: Hệ thống sổ sách địa 55 Bảng 6: Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân năm 2014 – 7/2018 58 Bảng 7: Kết đăng ký biến động đất đai địa bàn huyện Bình Chánh (giai đoạn 2014-tháng 7/2018) 60 Bảng 8: Tổng hợp kết ý kiến đánh giá ngƣời dân công tác đăng ký đất đai, cấp GCN .62 DANH MỤC HÌNH Hình Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 33 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt GCN GCNQSDĐ UBND VPĐKĐĐ VPĐKQSDĐ Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng,… nguồn vốn, nguồn nội lực giai đoạn công nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Nhƣng đất đai nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý chặt chẽ sử dụng nguồn tài nguyên vào việc phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng nƣớc cách khoa học đạt hiệu cao vô quan trọng có ý nghĩa to lớn Trong năm gần đây, với gia tăng dân số, phát triển nhanh kinh tế-xã hội làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao tài ngun đất có hạn Vì mà vấn đề đặt với Đảng nhà nƣớc ta làm để sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu bền vững Trƣớc yêu cầu thiết Nhà nƣớc sớm đƣa văn pháp luật quy định quản lý sử dụng đất đai để cấp, ngành tồn thể nhân dân lấy làm sở để quản lý sử dụng đất Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII thơng qua Luật đất đai năm 2013, Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc đất đai có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa nội dung quan trọng Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Nhà nƣớc đối tƣợng sử dụng đất, sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt tồn diện tích đất đai ngƣời sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngƣời sử dụng đất sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu khoa học Huyện Bình Chánh huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh Trong năm gần huyện Bình Chánh, có nhiều đổi mặt, kinh tế - xã hội phát triển mạnh mẽ, đời sống nhân dân bƣớc đƣợc cải thiện đáng kể Cùng với phát triển kinh tế-xã hội, gia tăng dân số nhu cầu sử dụng đất địa bàn huyện trở thành vấn đề cấp thiết Các vấn đề liên quan đến đất đai nhƣ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất …và số vấn đề liên quan đến đất đai nêu vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Bình Chánh nhiệm vụ trị quan trọng huyện Để hiểu rõ thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhƣ tồn tại, hạn chế công tác cần có nghiên cứu, đánh giá cụ thể Xuất phát từ thực tiễn nêu xin lựa chọn thực đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu cho công tác địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan cở lý luận, sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục cơng tác quản lý Nhà nƣớc đất đai - Thu thập tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Bình Chánh, TPHCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh đƣợc cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch tổ chức thực - Một số hộ dân khơng có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quan niệm đất ông cha để lại, không vào xâm chiếm, sử dụng đƣợc, chƣa cần cấp giấy chứng nhận, mặt khác đất có giá trị, vị trí đẹp gia đình đƣợc cấp giấy chứng nhận, nên không cộng tác tích cực với quyền địa phƣơng việc cấp giấy chứng nhận cho thửa, diện tích cịn lại cơi nới, lấn, chiếm thêm Mặt khác, trình độ dân trí mặt chung huyện chƣa cao, ngƣời dân có tâm lý khơng muốn tìm hiểu ngại tìm hiểu quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, họ chƣa thực quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với quan Nhà nƣớc có thẩm quyền - Kinh phí dành cho cơng tác quản lý đất đai cịn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ cơng tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận hạn hẹp, ngân sách nhà nƣớc chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu địa phƣơng - Việc thực nghĩa vụ tài khó khăn cơng tác cấp giấy chứng nhận Nhiều đất đƣợc cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhƣng số tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ phải nộp cịn cao so với mức thu nhập bình quân ngƣời dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trƣớc bạ nhiều - Các qui định số văn pháp luật đƣợc ban hành không đồng nhƣ trƣờng hợp hộ có nhu cầu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao khơng thẩm quyền, chƣa có cơng trình xây dựng đất khơng đƣợc xem xét cơng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận, nhƣng xây dựng cơng trình bị xử lý vi phạm đất chƣa có giấy chứng nhận - Qui định pháp luật, chế độ sách ln thay đổi có nhiều bất cập, hồ sơ lƣu trữ qua thời kỳ không đầy đủ, việc giải tồn quản lý, sử dụng đất đai chƣa đƣợc thực tròn vẹn từ trƣớc đến nay, lại liên quan đến trách nhiệm nhiều ngành chức năng, nhƣng công tác phối hợp ngành nhƣ quan thuế, quan tài nguyên môi trƣờng, quan tài chính, Uỷ ban nhân xã, thị trấn địa bàn huyện chƣa chặt chẽ gây thêm khó khăn cho huyện 68 cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận - Thực chủ trƣơng chung tỉnh ln chuyển cơng chức địa chính, kế toán ngân sách cấp xã để hạn chế tiêu cực cơng tác quản lý đất đai, tài sở, UBND huyện Bình Chánh ln chuyển cơng chức địa 16 xã, thị trấn địa bàn huyện Tuy nhiên, việc ln chuyển cơng chức địa xã đến xã có hạn chế, khó khăn định công tác xử lý tồn đất đai nhƣ: việc tra cứu hồ sơ lƣu trữ đất đai gặp nhiều khó khăn (do hồ sơ, tài liệu công tác quản lý đất đai cấp xã thƣờng đƣợc UBND xã giao lƣu phận địa xây dựng xã, cơng chức địa kiêm nhiệm việc lƣu trữ, bảo quản hồ sơ, văn thƣ lƣu trữ riêng cho phận địa chính-xây dựng xã nên việc lƣu trữ hồ sơ chƣa khoa học, công tác tra cứu hồ sơ phục vụ việc xử lý tồn tại, cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn, nhiều thời gian tìm hồ sơ Việc nắm bắt địa bàn, xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất khu vực đất đƣợc giao không thẩm quyền, lấn chiếm mà UBND xã, quan có thẩm quyền khơng có hồ sơ lƣu trữ khơng cơng chức địa làm việc lâu năm sở luân chuyển sang xã khác) 69 70 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Qua nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh, học viên đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác nhƣ sau: 3.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần cụ thể hóa điều khoản Luật đất đai, Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn văn Trung ƣơng phục vụ cho trình cấp giấy chứng nhận Các Văn hƣớng dẫn phải có thống nhất, phù hợp với thực tế nhằm tạo thống nói chung, khắc phục bất cập, chồng chéo, khơng thống Luật đất đai Luật khác có liên quan - Theo quy định Điều 6,8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, trƣờng hợp đất có nguồn gốc đƣợc giao khơng thẩm quyền lấn, chiếm đất đai, đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15/10/1993 thu tiền sử dụng đất 40% (hoặc 50%) tiền sử dụng đất theo giá đất phần diện tích đất hạn mức giao đất địa phƣơng theo giá đất quy định Bảng giá đất thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền; 100% tiền sử dụng đất theo giá đất thị trƣờng phần diện tích vƣợt mức giao dất (nếu có) thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền Học viên đề nghị Chính phủ nghiên cứu, sửa đổi Điều 6,8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ theo hƣớng: khơng thu tiền sử dụng đất cấp GCN cho trƣờng hợp đất sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 + Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, đặc biệt nội dung có liên quan đến cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho ngƣời dân nhiều hình thức khác Từ ngƣời dân hiểu nắm rõ thủ tục, quy định pháp luật quản lý đất đai, hiểu tầm quan trọng 71 việc cấp giấy chứng nhận, nhận thức đƣợc quyền lợi ích, nhƣ trách nhiệm sử dụng đất, từ nâng cao vai trị ngƣời dân cơng tác quản lý sử dụng đất đai hợp lý, hiệu - Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế, vi phạm hành sử dụng đất đai,… để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Với quy định giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 - Trƣớc thực quyền giao dịch, tránh phát sinh hậu tốt ngƣời dân liên hệ quan quản lý nhà nƣớc để tìm hiểu thơng tin giấy chứng nhận (giấy tờ thật giả, có tranh chấp hay khơng, có bị kê biên ) Cần chuyển cho quan điều tra xử lý trƣờng hợp giả mạo giấy tờ xử lý hành vị vi phạm pháp luật 3.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa xây dựng sở liệu địa Hồ sơ địa tài liệu đƣợc sử dụng thƣờng xuyên, liên tục công tác cgvới quản lý nhà nƣớc đất đai Nội dung hồ sơ địa phải đƣợc thể đầy đủ, xác, kịp thời, phù hợp với trạng sử dụng đất Do đó, vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trở nên dễ dàng mơ hình quản lý đất đai tập trung cấp phức tạp mơ hình quản lý đất đai phân thành nhiều cấp Bởi vì, hệ thống quản lý nhiều cấp, việc đồng hồ sơ địa cấp quản lý trở thành yêu cầu thiết phải thực Hồ sơ địa nƣớc ta đƣợc phân thành cấp quản lý tỉnh, huyện, xã Văn phòng đăng đất đai có chức lập quản lý tồn hồ sơ địa gốc tất đất thuộc phạm vi địa giới hành cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa từ hồ sơ địa gốc cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện ủy ban nhân dân cấp xã Hơn nữa, hầu hết nƣớc giới hệ thống đăng ký cấp Vì vậy, vấn đề xây dựng CSDL địa thống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trở lên đơn giản nhanh chóng Do đó, nƣớc ta giai đoạn tƣơng lai việc đơn giản hóa máy quản lý tổ chức thực để nhà nƣớc – đại diện chủ sở hữu nắm bắt 72 đƣợc thông tin đất đai cách xác, kịp thời đảm bảo đƣợc mối quan hệ gần gũi Nhà nƣớc ngƣời dân yêu cầu cấp thiết đặt phù hợp với xu chung giới Khi cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trở lên đơn giản Hồ sơ địa huyện Bình Chánh đƣợc thành lập dạng giấy từ năm 2003-2006 Nhƣng thực trạng đất đai năm qua biến động nhanh trình cơng nghiệp hố, thị hố diễn mạnh, sách đất đai thay đổi, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy nhiều Việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa khơng theo kịp với thực tế, tỷ lệ biến động đất đai đƣợc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa (cả đồ địa loại sổ) cấp xã cịn thấp lại khơng đồng bộ, chí nhiều nơi không chỉnh lý, hệ hồ sơ địa đƣợc lập xã, thị trấn tốn nhiều thời gian, kinh phí… nhƣng nhanh chóng bị lạc hậu, khơng phản ánh xác đƣợc thực tế sử dụng đất Vì cần đẩy mạnh tiến độ đề án xây dựng sở liệu đất đai, hệ thống hồ sơ địa thống tồn huyện, tồn thành phố Hồ Chí Minh Đây hệ thống sở liệu phục vụ đắc lực cho việc xây dựng định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội huyện; đồng thời phù hợp với chủ trƣơng, định hƣớng phát triển ngành Tài nguyên Môi trƣờng giai đoạn Khi dự án hồn thiện, huyện Bình Chánh có đƣợc hệ thống hồ sơ địa điện tử hồ sơ địa dạng giấy hồn thiện đồng phục vụ tích cực cho cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai nói riêng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh nói chung Nhƣ giải pháp đƣa để huyện Bình Chánh nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần phải: - Đẩy nhanh ứng dụng công nghệ thông tin việc việc quản lý hồ sơ địa đăng ký đất đai mạng điện tử, bảo đảm tính an toàn, bảo mật hoạt động thƣờng xuyên Tuy nhiên, cho phép chia sẻ thông tin đất đai sở liệu ngành, cấp có liên quan 73 - Tạo cổng thông tin đất đai để quan quản lý nhà nƣớc đất đai đƣợc truy cập, liên kết, tích hợp kênh thơng tin, dịch vụ ứng dụng đất đai mà qua ngƣời dùng truy cập, khai thác thông tin đất đai 3.3 Giải pháp cải cách thủ tục hành Cơng tác niêm yết thực thủ tục hành theo quy định Nhà nƣớc Thành phố lĩnh vực đăng ký đất đai địa bàn huyện Bình Chánh có nhiều đổi Tuy nhiên, cịn tồn hạn chế thực cải cách hành nhƣ sau: + Sự quan tâm lãnh đạo số quan, đơn vị với cải cách hành chƣa mức, liệt tầm quan trọng cơng tác cải cách hành việc điều hành, quản lý đất đai địa phƣơng + Tỷ lệ giải hồ sơ hẹn lĩnh vực đất đai đƣợc nâng lên nhƣng chƣa đạt tiêu đề + Việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin quản lý Nhà nƣớc chƣa đạt yêu cầu đề ra, xây dựng hạ tầng thông tin chƣa kịp thời, hiệu khai thác chƣa cao Từ tồn tại, hạn chế việc tổ chức, cải cách thủ tục hành đề số nhiệm vụ giải pháp trọng tâm nhƣ sau: - Tiếp tục quán triệt tổ chức thực Nghị 30c/NQ-CP ngày 08/11/2011 Chính phủ ban hành chƣơng trình tổng thể cài cách hành Nhà nƣớc giai đoạn 2011-2020 Quyết định số 3923/QĐ-UBND ngày 19/7/2013 UBND thành phố ban hành số đánh giá, xếp hạng công tác cải cách hành Sở, ban, ngành UBND quận, huyện - Tổ chức hội nghị họp giao ban cơng tác cải cách hành đặt biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tìm mơ hình, cách làm hay để nhân rộng kịp thời khắc phục tồn tổ chức thực - Tăng cƣờng cải cách thủ tục hành chính, thực tinh thần chế cửa liên thơng q trình thực nhiệm vụ, xây dựng văn minh công sở, 74 thân thiện tạo niềm tin cho công dân Mua sắm trang thiết bị cần thiết phục vụ cho công tác tiếp nhận hồ sơ, đặc biệt ứng dụng công nghệ thông tin đảm bảo cho việc tiếp nhận hồ sơ đƣợc nhanh chóng, liên tục - Nâng cao chất lƣợng thực chế cửa UBND huyện, trọng cơng tác kiểm tra, tra công vụ lĩnh vực đất đai 3.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực công tác đăng ký đất đai, cấp GCN - Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai cần quan tâm đến đời sống vật chất cán làm việc Văn phòng đăng ký, bƣớc nâng cao mức lƣơng để tạo điều kiện cho cán n tâm cơng tác, gắn bó với quan, công sở - Kịp bổ sung quy chế đào tạo, bồi dƣỡng cán bộ, công chức Việc hỗ trợ kinh phí học tập cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập, chƣa trọng đến chế độ sách đãi ngộ tham gia lớp đào tạo tập trung Trung ƣơng - Xây dựng tiêu chí, quy trình đánh giá cán cụ thể, thống nhất, khoa học, khách quan nhằm động viên, khuyến khích, phát huy tối đa khả cống hiến, bộc lộ tiềm góp phần cải thiện mơi trƣờng làm việc - Tiếp tục xây dựng nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán có trình độ chun mơn phù hợp với cơng việc, có phẩm chất đạo đức tốt, có tinh thần trách nhiệm, khơng ngừng đổi mới, sáng tạo, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đƣợc giao - Bồi dƣỡng kiến thức công nghệ thông tin cho cán bộ, công chức, viên chức, ngƣời lao động Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, cán địa cấp xã; nghiên cứu xây dựng chế độ ƣu đãi cán bộ, công chức chuyên trách công nghệ thông tin; tổ chức tập huấn, bồi dƣỡng kiến thức quản lý dự án công nghệ thông tin đẩy mạnh ứng dụng đào tạo trực tuyến, hỗ trợ công nghệ thông tin từ xa 3.5 Giải pháp tài - Việc xác định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin địa (kèm đầy đủ hồ sơ) để quan thuế có sở xác định nghĩa vụ tài theo thời gian quy định mà tiếp xúc hay yêu cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung giấy tờ khác Cơ quan thuế 75 có trách nhiệm thơng báo việc thực nghĩa vụ tài cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thời gian 4-5 ngày kể từ ngày nhận đƣợc số liệu địa Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực sau ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật, trừ trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải thực nghĩa vụ tài hay miễn, ghi nợ nghĩa vụ tài (với số tiền cụ thể) trƣờng hợp thuê đất trả tiền hàng năm Vì cần đơn giản hóa thủ tục thuế cho ngƣời dân, cải cách hành cửa, cửa liên thơng với quan thuế UBND xã - Cần đầu tƣ kinh phí mua sắm trang thiết bị đại, đặc biệt để đƣa công nghệ thông tin vào công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, đại hóa hệ thống hồ sơ địa xây dựng sở liệu thông tin đất đai huyện - Nhà nƣớc cần nghiên cứu quy định rõ thủ tục hành đăng ký đất đai theo hình thức dịch vụ hành cơng vừa để giảm bớt gánh nặng ngân sách, bƣớc tạo chế cho Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động tự chủ tài đảm bảo tự thu, tự trang trải kinh phí hoạt động cho hệ thống văn phịng đăng ký đất đai cung cấp dịch vụ có thu phí dựa nhu cầu tự nguyện ngƣời dân nhƣ: trích lục, trích đo hồ sơ kỹ thuật đất, dịch vụ làm nhanh thủ tục hành chính, 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” rút số kết luận nhƣ sau: 1.1 Kết đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Bình Chánh cho thấy giai đoạn 2014 – 7/2018 đƣợc thành tựu đáng kể nhƣ toàn huyện cấp đƣợc 96.171 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích cấp 21.569 đạt 85,40 % số đất đồ địa chính, tỷ lệ hồ sơ cấp đạt 97,04% so với tổng số hồ sơ kê khai, đƣợc tiếp nhận quan có thẩm quyền 1.2 Qua đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Bình Chánh cho thấy vấn đề hạn chế, tồn khó khăn chủ yếu gồm: hồ sơ cịn nhiều trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCN giao đất trái thẩm quyền từ trƣớc ngày 1/7/2014; chất lƣợng hồ sơ cán địa xã tham mƣu giúp cho Ủy ban nhân dân xã lập thấp; cịn tình trạng hồ sơ q hạn, muộn thời gian hẹn trả kết Việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa khơng theo kịp với thực tế, biến động đất đai chƣa đƣợc cập nhật đầy đủ Qua điều tra xã hội học (lấ y ý kiế n ngƣời dân ) cho thấy: 85% ý kiến đánh giá cấp có thẩm quyền tạo điều kiện và ta ̣o điề u kiê ̣n tố t cho vi ệc đăng ký, cấp giấ y chƣ́ng nhâ ̣n , 77,5% ý kiến đánh giá tốt thái độ quan có thẩm quyền, nhiên 57,5% ý kiến đƣợc hỏi đánh giá thời gian trả kết cịn chậm trễ 1.3 Từ tồn tại, khó khăn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện, đề tài đƣa số giải pháp chủ yếu về: sách pháp luật; hồn thiện hệ thống hồ sơ địa xây dựng sở liệu đất đai; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính; nâng cao trình độ cán công chức, viên chức thực công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; giải pháp tài 77 Cần đầy nhanh tiến độ thực dự án hồn thiện hồ sơ địa tổng thể địa bàn huyện Bình Chánh theo hƣớng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai đại cần thiết cần nằm hệ thống tổng thể, thống thành phố Hồ Chí Minh Kiến nghị Từ kết luận nêu trên, tác giả kiến nghị số nội dung sau: 2.1 Đối với Uỷ ban nhân dân thành phố, Sở Tài ngun Mơi trƣờng thành phố Hồ Chí Minh: + Đề nghị UBND thành phố , Sở Tài nguyên Mơi trƣờng thành phố Hồ Chí Minh hàng q làm việc với UBND huyện để tháo gỡ khó khăn vƣớng mắc tồn + Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trƣờng sớm triển khai Dự án tổng thể xây dựng hệ thống Hồ sơ địa sở liệu đất điện tử cho huyện Bình Chánh 2.2 Với Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh: + Đề nghị UBND huyện thƣờng xuyên tổ chức đào tạo cho đội ngũ cán địa cấp xã nhằm nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ để áp dụng thực tiễn công việc + Tăng cƣờng đạo, kiểm tra, giám sát việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận kịp thời xem xét đạo tháo gỡ trƣờng hợp vƣớng mắc 2.3 Với Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn: + Chủ động thực tuyên truyền sách, pháp luật nhà nƣớc đăng ký đất đai thơn, xóm, cụm dân cƣ dƣới nhiều hình thức nhƣ: truyền thanh, bảng tin, công khai nhà văn hố thơn, xóm + Đơn đốc, giám sát ban địa xã, phận cửa UBND xã thực tốt nhiệm vụ, có trách nhiệm viê ̣c tham mƣu cho Chủ tịch UBND xã kiểm tra, xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, phù hợp quy hoạch để phục vụ công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ Luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003 Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 08 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai năm 2013 Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình đăng ký thống kê đất đai Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 10 Tổng cục Quản lý đất đai (2012), Báo cáo kinh nghiệm quản lý đất đai nước 11 Trần Văn Tuấn (2010), Bài giảng Hệ thống quản lý nhà nước đất đai, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội, Hà Nội 12 UBND Huyện Bình Chánh (2013), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Bình Chánh đến 2020 79 13 UBND Huyện Bình Chánh (2018), Báo cáo kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu biến động đất đai thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện qua năm 2014-2018 14 UBND huyện Bình Chánh (2018), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai thống kê, kiểm kê đất đai qua năm 15 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2012), Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2012 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Sở Tài nguyên Mơi trường; 16 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2015), Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 UBND thành phố Hồ Chí Minh thành lập văn phịng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường 17 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2016), Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/5/2016 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định hạn mức đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 18 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2017), Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định phối hợp giải thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 19 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2018), Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu tách địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 80 81 PHỤ LỤC Phụ lục Phiếu điều tra thực trạng đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho hộ gia đình, cá nhân huyện Bình Chánh Phụ lục Phiếu điều tra thực trạng thủ tục đăng ký biến động đất đai cho hộ gia đình, cá nhân huyện Bình Chánh 82 ... quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất? ?? Tài sản gắn liền với đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng... CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ... GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất chế độ sở