TIỂU LUẬN QUẢN lý CHẤT LƯỢNG Chất lượng của chung cư cao tầng: Khái niệm về chung cư cao tầng; Khái niệm về chất lượng; Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng; THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY
MỤC LỤC Mục lục Mở đầu I Cơ sở lý thuyết Khái niệm chung cư cao tầng 1.1 Khái niệm chung cư 1.1.1 Khái niệm chung cư Việt Nam 1.1.2 Khái niệm chung cư Singapore 1.2 Khái niệm chung cư cao tầng 1.3 Phân loại phân hạng chung cư cao tầng 1.3.1 Phân loại chung cư cao tầng 1.3.2 Phân hạng chung cư cao tầng Khái niệm chất lượng 2.1 Các định nghĩa chất lượng 2.2 Định nghĩa chất lượng cơng trình xây dựng Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng 3.1 Theo yếu tố sản xuất 3.2 Theo tiếp cận quản lý 3.3 Theo tiếp cận vật II Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng 10 Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng 10 1.1 Sử dụng đất chức cơng trình kiến trúc 10 1.2 Chỉ tiêu kiến trúc cảnh quan đô thị 11 1.3 Hạ tầng kỹ thuật môi trường 12 Nguyên nhân 13 III Đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng chung cư cao tầng 14 Hoàn thiện khung khổ pháp lý 14 Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch xây dựng KĐTM, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị 14 Thu hút đầu tư phát triển Khu thị doanh nghiệp ngồi nước 15 Quản lý xây dựng chất lượng cơng trình xây dựng 15 Quản lý, vận hành chung cư cao tầng 18 Kết luận 20 Tài liệu tham khảo 21 MỞ ĐẦU Theo thống kê sơ bộ, đến nước có khoảng 3.000 tịa nhà chung cư; đó, tập trung chủ yếu thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn cung hộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ yếu tổng nguồn cung nhà thành phố Cụ thể, Hà Nội, hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà với khoảng 40.000 hộ, loại nhà khác biệt thự, nhà liền kề, đất chiếm chưa đến 13% Tại TPHCM, tỷ trọng hộ chung cư lớn hơn, chiếm gần 90% tổng nguồn cung nhà ở, với gần 45.000 Từ chung cư cao tầng xây dựng khu thị Linh Đàm, Định Cơng, Trung Hịa - Nhân Chính, Phú Mỹ Hưng với chiều cao 9, 10 tầng, thiết kế hộ có diện tích 50 - 70m2, chủ yếu dùng để Đến nay, mơ hình chung cư cao tầng có bước phát triển vượt bậc, với nhiều chủng loại, từ bình dân đến cao cấp, chí siêu cao cấp, từ có chiều cao 9, 10 tầng, đến 30, 40 tầng cao hơn, nhà chung cư thiết kế với mục đính sử dụng hỗn hợp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích Việc mơ hình nhà chung cư cao tầng phát triển mạnh mẽ chứng tỏ: ngồi việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an tồn, tiện ích sử dụng, có giá phù hợp với nhiều đối tượng, cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư bước cải thiện người sử dụng nhà chung cư chấp nhận Tuy nhiên, bên cạnh cịn số hạn chế, bất cập việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư Điển hình việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề xác định diện tích sở hữu chung - riêng Một số chủ đầu tư chưa đủ lực thực dự án, chuyển nhượng dự án không quy định, vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật phòng cháy, chữa cháy, số chủ đầu tư trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ thông tin dự án thay đổi dự án trình thực đầu tư [6] Với mục đích tìm hiểu rõ thực trạng chất lượng chung cư cao tầng , tìm hiểu nguyên nhân sở đưa số giải pháp, biện pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Chất lượng chung cư cao tầng" làm tiểu luận Tiểu luận phần nêu hạn chế, nguyên nhân ảnh hưởng tới chất lượng chung cư cao tầng; từ đó, đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chung cư cao tầng I CƠ SỞ LÝ THUYẾT: Khái niệm chung cư cao tầng: 1.1 Khái niệm chung cư: 1.1.1 Khái niệm chung cư Việt Nam: Theo Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội thì: "Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh".[3] - Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ + Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng - Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng + Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư [2] 1.1.2 Khái niệm chung cư Singapore: Tại Singapore, khái niệm “chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment AuthorityURA quy định, chung cư (apartment) phân thành hai dạng : dạng flat dạng condominium - Chung cư dạng Flat : loại dự án nhà không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi hộ dành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà flat tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho khu dự án flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Dự án flat khơng bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên khu đất - Chung cư dạng Condominium : không dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn Cũng flat, condominium tạo nên quỹ nhà mật độ xây dựng trung bình cao Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng giải trí nghỉ ngơi bên khn viên; tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung toàn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án condominium 4.000 m2 mật độ xây dựng tối đa 40 % (bao gồm phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space) bên khu đất (Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng chung cư dân tồn thị Khơng gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân cộng đồng khu định Tùy theo yêu cầu dự án mà định không gian mở có cho phép người dân ngồi khu đến sử dụng hay không) [7] 1.2 Khái niệm chung cư cao tầng: Theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2011 phủ Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê: Chung cư cao tầng dự án nhà cao tầng (từ tầng trở lên thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở lên tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có cầu thang lối chung [1] Ngoài ra, giới nghiên cứu khoa học pháp lý tạm đưa khái niệm nhà chung cư sau: “ Nhà chung cư nhà gồm nhiều hộ riêng biệt Những người sống nhà chung cư có quyền sở hữu hộ mình, đồng thời có quyền sở hữu chung nhà bao gồm phần diện tích, khoảng không gian thiết bị dùng chung Các chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền nghĩa vụ ngang việc quản lý phần diện tích thiết bị Nhà chung cư cao tầng nhà có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có cầu thang lối chung, có số tầng nhà từ trở lên” 1.3 Phân loại phân hạng chung cư cao tầng: 1.3.1 Phân loại chung cư cao tầng: * Theo chiều cao: Tại hội nghị quốc tế Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng phân thành loại sau: - Nhà cao tầng loại 1: số tầng từ -16 tầng, cao không 50m; - Nhà cao tầng loại 2: số tầng từ 17 -25 tầng, cao không 75m; - Nhà cao tầng loại 3: số tầng từ 26 -40 tầng, cao không 100m; - Nhà cao tầng loại 4: số tầng từ 40 tầng trở lên, chiều cao 100m * Theo nhu cầu sử dụng: - Chung cư đơn thuần: có hộ để ở; - Chung cư hỗn hợp: có tầng mở rộng làm cửa hàng; tầng hộ để ở; - Chung cư đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng cho th hộ để * Theo hình thức sở hữu: - Chung cư cho thuê thuộc sở hữu; - Chung cư sở hữu chung: có nhiều người đồng sở hữu, chủ yếu chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị để bán cho thuê; - Chung cư thuộc sở hữu Nhà nước: chung cư Nhà nước xây dựng chủ yếu thời chế bao cấp nhà 1.3.2 Phân hạng chung cư cao tầng: Nhà chung cư đánh giá phân hạng theo nhóm tiêu chí sau: - Nhóm tiêu chí quy hoạch, kiến trúc; - Nhóm tiêu chí hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; - Nhóm tiêu chí chất lượng hồn thiện trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; - Nhóm tiêu chí chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư Dựa vào tiêu chí trên, nhà chung cư phân thành hạng sau: - Nhà chung cư hạng (cao cấp) hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; - Nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng [5] Khái niệm chất lượng: 2.1 Các định nghĩa chất lượng: - Theo tiêu chuẩn CLQT (ISO): Chất lượng sản phẩm không hỏng tính chất sản phẩm thỏa mãn mong muốn khách hàng - Theo quan điểm Trung Quốc: Chất lượng tổng hòa đặc trưng sản phẩm, trình dịch vụ thỏa mãn quy định đáp ứng yêu cầu - Theo quan điểm Việt Nam: Chất lượng tổng thể thuộc tính vật, việc…làm cho vật việc phân biệt với vật việc khác - Theo quan niệm cổ điển: Chất lượng tổng hịa đặc tính phản ánh khả sản phẩm đáp ứng nhu cầu "tường" "ẩn" Tính chất "tường" kỳ vọng đặc tính sản phẩm đánh giá cách trực quan thứ liên quan đến hình dạng, màu sắc, độ bền, độ vững chắc, độ an tồn, Tính chất "ẩn" mong muốn người sử dụng: họ muốn sản phẩm phù hợp với điều kiện sống làm việc, điều kiện sinh thái, phát triển xã hội, hợp mỹ thuật vừa túi tiền [4] 2.2 Định nghĩa chất lượng cơng trình xây dựng: Theo Quy định số 18/2003/QĐ - BXD thì: Chất lượng cơng trình xây dựng u cầu an toàn, bền vững, kỹ thuật mỹ thuật cơng trình xây dựng phù hợp với quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng, quy định việc giao nhận thầu xây dựng [4] Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình chung cư cao tầng: Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cơng trình chung cư cao tầng gồm ba nhóm yếu tố sau: 3.1 Theo yếu tố sản xuất: - Con người: bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khỏe, đạo đức; - Vật liệu: gồm tính năng, thành phần, hình thức, ; - Máy móc: gồm chủng loại, mức độ tiên tiến, ; - Phương pháp sản xuất: quy trình thao tác, cơng nghệ, phương pháp kiểm tra, ; - Môi trường: nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn, 3.2 Theo tiếp cận quản lý: * Chất lượng công tác chuẩn bị: - Lựa chọn huy động lao động (tay nghề, kỹ năng); - Chất lượng vẽ thi cơng (đúng, khoa học); - Chất lượng máy móc, thiết bị thi công (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý) * Chất lượng tác nghiệp: - Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công); - Tổ chức công trường; - Khả kỹ thuật nhà thầu * Chất lượng kiểm soát: - Có biện pháp đảm bảo thực việc; - Chế độ theo dõi, kiểm tra; - Chính sách xử lý 3.3 Theo tiếp cận vật: bao gồm yếu tố khách quan yếu tố chủ quan * Các yếu tố khách quan: - Thiên nhiên: thời tiết, khí hậu; - Kỹ thuật người: đất (do khảo sát không đúng); điện, nước; trục trặc cung ứng * Các yếu tố chủ quan: - Kỹ thuật: có phương án tổ chức thi cơng; phương pháp trình độ quản trị sản xuất (quản trị tiến độ, cung ứng, nhân lực, ); - Con người: đội ngũ lãnh đạo; trình độ tay nghề; ý thức kỷ luật II THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY: Một điều dễ dàng nhận thấy chung cư cao tầng có chất lượng không cao Theo kết điều tra khu chung cư xây dựng Hà Nội, chuyên gia JICA (cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) phản ánh khơng hài lịng cư dân 16 khu chung cư xây dựng sau năm 1999 vấn đề sau: nhà tắm hẹp (01%) , nứt tường bong vữa (57%) cách âm tồi (5ụ%), (51%)…tiếp theo vấn đề thoát nước nhà tắm kém, xa nơi làm việc, tiếng ồn từ hộ tầng trên, đường khu chung cư tồi, hẹp, xa chợ, hư hỏng bồn cây, vô số điều than phiền khác Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng: 1.1 Sử dụng đất chức cơng trình kiến trúc: Trước thiết kế tiểu khu nhà dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo khoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà Cịn chưa có tiểu chuẩn thiết kế nhà cao tầng nên để tăng hiệu kinh tế tăng diện tích đất, muốn dành nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, chủ đầu tư tăng mật độ xây dựng tối đa, nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) cách không đầy 14m, ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt riêng người sử dụng đồng thời khoảng không gian dành cho sinh hoạt chung người dân, sân chơi cho trẻ em bị thu hẹp biến làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị chất lượng sống người dân (các cơng trình chung cư cao tầng Mỹ Đình có mật độ xây dựng đến 77% hệ số sử dụng đất lên đến 13,26 lần) Việc thiết kế cơng trình cơng cộng (cả quy mô không gian) chưa trọng Nhiều khu đô thị đủ cấu đơn vị diện tích khơng thiết kế cơng trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như: Trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ….để tạo thành khu thị hồn chỉnh, đồng Trước quy hoạch tiểu khu nhà phép thiết kế tỷ lệ nhỏ cơng trình chịu hướng nóng Đơng – Tây, cịn đại phận hộ hướng gió chủ đạo Cịn nay, hộ quay hướng, kể nhà cao thấp tầng, bám trục đường Tại nhiều khu vực, chung cư xây dựng để phục vụ công tác tái định cư, nhà cho người thu nhập thấp…đã cho đời hộ khơng hợp lý thành phần buồng phịng Khơng thiết kế bố trí bếp khơng gian tiền sảnh lấy phòng khách trung tâm làm đầu mối giao thơng hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh 10 phòng ngủ tầng dưới, số phương án khác lại không tạo mối liên hệ bếp với ban công lô gia Đặc biệt nhiều khu đô thị mới, chung cư cao tầng khơng có chỗ phơi phóng nên quần áo, chăn chiếu phơi ban cơng, chí có khu nhà khơng có ban cơng phải sử dụng cửa sổ để làm chỗ phơi đồ, nhìn nhếch nhác, xộc xệch Đã có tượng xuất "chuồng cọp" ban công, để chống trộm đề phịng gió thổi bay quần áo Nhiều khu thị sử dụng cửa pano gỗ kín đặc, cịn cửa sổ lại nhơm kính đẩy, phía khơng có văng che chắn nên mưa, khơng khí ngột ngạt, đóng cửa vào cho khỏi hắt lại bí 1.2 Chỉ tiêu kiến trúc cảnh quan đô thị: Hiện nay, hầu hết khu đô thị với quy mô lớn nhỏ, việc tổ chức không gian bố cục khối cơng trình cao thấp tầng cịn chưa hợp lý Các hộ biệt thự xinh xắn quy sát cách đường nhỏ với nhà chung cư cao tầng đồ sộ, thiếu chuyển tiếp không gian kiến trúc cảnh quan Bố cục cơng trình cao tầng chưa tạo ý tưởng lớn, chủ yếu dạng nối dài bám dọc trục giao thông bao quanh khu đô thị mới, chưa tạo tổ hợp cơng trình cao tầng đại mang tính dẫn hướng hay làm điểm nhấn khu thị Các cơng trình cao tầng đứng cạnh mang phong cách kiến trúc khác nhau, mặt đứng tồn ô vuông cửa sổ, đặc kín nhiều chi tiết gờ phào, ban cơng lơ gia đa dạng với nhiều tỷ lệ Về màu sắc, sơn màu vàng nhạt kiểu nhà hát lớn, bên sơn xanh cốm, mái bên tôn đỏ, mái bên tôn xanh Trong khu đô thị mới, tòa nhà lại thiết kế kiểu, tịa màu lộn xộn, hỗn tạp… khơng tạo dựng mặt khu đô thị Thiết kế đô thị từ cảnh quan đến hình khối khơng gian chưa trọng nên tổ chức không gian khu đô thị tương tự Khu đô thị bán đảo Linh Đàm khu có cảnh quan đẹp khu đô thị Hà Nội việc tạo dựng cơng trình lại chưa khai thác Tại vị trí điểm kết đường dẫn vào khu đô thị lại đầu hồi biệt thự tư nhân khơng phải cơng trình công cộng hay điểm nhấn kiến trúc tương xứng Phần bao quanh bán đảo tiếp xúc mặt nước chung cư cao tầng soi bóng tạo cảm giác thu nhỏ mặt hồ 11 1.3 Hạ tầng kỹ thuật môi trường: Một số khu đô thị thiết kế đường giao thông nội với nhiều ngã ba cụt, lối dẫn lòng vòng Các lối vào khu thị bố trí nhiều không đấu nối với đường giao thông với khu vực xung quanh, gây tập trung phương tiện giao thông ùn tắc cao điểm Hầu hết chung cư cao tầng không thiết kế lối cho người tàn tật Nhiều khu thị chưa tính đến phát triển kinh tế cư dân tương lai, ví dụ chỗ để xe ôtô Ở nhiều nơi thiết kế xây dựng chưa đồng nên đưa vào sử dụng thời gian xuống cấp, chi tiết thang máy, tường, bồn cầu, vòi nước…đã có tượng hư hỏng, nứt vỡ, thấm dột Vừa qua Tổng Công ty xây dựng Hà Nội lắp đặt hệ thống nước người dân khu chung cư Bán đảo Linh Đàm có nước để dùng, cịn trước nước vừa chảy vịi có màu vàng đục ngầu Hay để vào khu thị Đinh Cơng- Đại Kim, người ta phải qua đường mà trời nắng khấp khểnh, bụi mù mịt, trời mưa lầy lội khu chung cư số 5ở Định Cơng hành lang vừa hẹp, tối; cầu thang hiểm giăng kín hàng rào lưới thép Tồ nhà A5 tồ nhà cao khu Định Cơng nhìn bên ngồi đại, sang trọng người dân nhận nhà phải sửa thêm để ở, dùng nước không đảm bảo chất lượng, đồng thời trình xây dựng bị thiếu tới 219 thép Đến cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng, đơn vị phải chịu trách nhiệm chưa có phương án để khắc phục hậu Trong khu nhà Định Công thiếu thép nhà chỗ tái định cư Trung Hồ - Nhân Chính nứt, dột, mốc, xuống cấp trầm trọng Tất vỉa hè lát dùng long mảng Sự cẩu thả thiết kế, thi công bày khắp nơi Nhà N6E vừa bước lên cầu thang thấy hành lang mớ ống dẫn nước lộ mà khơng có hộp kỹ thuật che chắn, có nơi mái nhà nứt mảng lớn, mảng tường trát lồi lõm, lam nham Có hộ bị nước từ tầng ngấm xuống, tường phòng ngủ lại mọc rêu Bể nước xây cẩu thả nên thành bể bị ngấm, đáy bể nước ăn có mạch sủi ngược, nước thải sau chảy vịng quanh theo rãnh thoát nước ngấm vào bể nước Nhưng nước ăn nước giếng khoan, có hàm lượng Amơnic nit rit vượt q tiêu an toàn cho phép, gây bệnh đường hô hấp, chất gây ung thư Các vấn đề hạ tầng sở vật kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang máy nạn, phịng cháy chữa cháy hay bị chủ đầu tư bỏ qua Ngay yêu cầu 12 quan trọng việc bảo đảm an tồn phịng chống cháy nổ chống sét, phương án thiết kế không đề cập đến bổ sung đơn vị tư vấn thẩm định yêu cầu Nguyên nhân: Nhà nước chưa ban hành quy định cụ thể phát triển khu đô thị mới, tạo hành lang pháp lý để thực dự án cách thuận lợi hướng Các quy định thiếu đồng bộ, chồng chéo, số quy định cịn nhiều kẽ hở, nhiều quy định khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế cần phải bổ sung, sửa đổi Nhiều đồ án quy hoạch có chất lượng cao trở nên hiệu công tác quản lý thị yếu Với nhiều dự án, có tượng chia khu đô thị thành nhiều phần khác nhau, giao cho nhiều chủ đầu tư khác thực nên đến hồn thành cơng trình khơng khớp nhau, chủ đầu tư thực theo cách riêng Vì chưa có quy chuẩn thiết kế chung cư cao tầng cụ thể nên đơn vị tư vấn thiết kế lại áp dụng tiêu chuẩn khác nhau, làm cho quan nhà nước khó quản lý Chủ đầu tư lợi nhuận kinh doanh mà làm ngơ, bỏ qua nhiều tiêu chuẩn, quy định nhằm phục vụ mục đích kinh doanh mình, có Chủ đầu tư tìm giải pháp dung hồ kinh doanh lợi ích người tiêu dùng lợi ích xã hội khu chung cư Nhiều kiến trúc sư làm quy hoạch, thiết kế đào tạo khơng quy, chủ yếu làm theo kinh nghiệm, theo cảm tính theo tài liệu nước yêu cầu dự án thường cao, diện đề cập rộng với tham gia nhiều ngành mà thiết kế phí thấp lại phải trình bày trước hội đồng xét duyệt có nhiều thành viên khơng thuộc ngành kiến trúc, quy hoạch Người định thường lãnh đạo quyền địa phương, yếu tố chuyên môn chiếm tỷ lệ nhỏ định Tình trạng nhiều nhà chung cư cao tầng xuống cấp nhanh chóng thời gian qua xuất nhiều, nguyên nhân lớn quản lý lỏng lẻo tổ chức tự quản quản lý Nhà nước quan chức Mơ hình quản lý lỏng lẻo không chuyên nghiệp lại không phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng đại ngày Mặt khác, mơ hình chưa xác định rõ trách nhiệm, quyền hạn nghĩa vụ bên liên quan trình quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng 13 III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG: Hoàn thiện khung khổ pháp lý: Nhà nước phải hoàn thiện, đưa quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể thiết kế, quy hoạch, quản lý khu đô thị đặc biệt tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng Đồng thời điều chỉnh quy định pháp lý khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế Sau tạo lập môi trường pháp lý kỹ thuật cần phải tổ chức tuyên truyền hướng dẫn việc thực thi văn pháp luật cho người để thật pháp luật vào sống Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị: Trước hết cần nghiên cứu cấu dân cư đô thị, xu hướng biến động dân cư, việc làm tình hình phát triển kinh tế, nhu cầu thuê mua nhà để có kế hoạch lập dự án, thiết kế hợp lý, thiết kế nhiều loại hộ, đa dạng kiều dáng giá thành hợp lý Đời sống người dân ngày nâng cao nhiên mức sống thấp, có số phận nhỏ có thu nhập cao, để đáp ứng nhà với mức sống trước hết xây dựng hộ với mức độ tiện nghi trung bình khá, lâu dài cải tạo bố trí tài liệu chuẩn hộ để nâng cấp tiện nghi, tiêu chuẩn diện tích Có nhà chung cư cao tầng không bị lạc hậu với thời gian đời sống người dân đô thị Các hộ thuê, mua thời gian bán chuyển chỗ khác phải thiết kế linh động, để người dễ dàng sử dụng theo ý mà khơng cơng sửa chữa, thay đổi Mở rộng hình thức tổ chức lựa chọn phương án thiết kế, thông qua đấu thầu, tư vấn, thi tuyển nước quốc tế Nâng cao lực nghiệp vụ chuyên môn cho nhà quản lý quy hoạch thiết kế, quản lý thị Trình độ tư vấn Việt Nam hạn chế, chưa có kinh nghiệm thiết kế thị lớn, chung cư cao tầng; vậy, đồ án thiết kế đưa vào thi cơng cịn nhiều bất cập, chất lượng cơng trình chưa cao, khoảng cách trình độ, kinh nghiệm lớn với tư vấn nước ngồi Do phải thực cơng tác sau: 14 - Trước hết, cần tổ chức điều tra đánh giá thực trạng đội ngũ cán quản lý, quy hoạch thiết kế giao nhiệm vụ, xếp phân loại họ theo tiêu chí để lập kế hoạch phân công đào tạo lại chuyển đổi công tác - Đào tạo đủ chuyên ngành đội ngũ tư vấn thiết kế quy hoạch xây dựng mà thị cần như: chuẩn bị kỹ thuật, cấp nước, vệ sinh…Các đội ngũ phải có kiến thức luật học, kinh tế học, tin học ứng dụng - Với cơng trình địi hỏi u cầu cao kỹ thuật, tư vấn Việt Nam phải tham gia tư vấn nước để tham gia học hỏi, nâng cao lực - Nhà nước phải có điều kiện thực hợp đồng liên doanh nhà tư vấn nước tư vấn nước cụ thể để dự án chuyển giao phần cơng nghệ có khả trưởng thành nhanh chóng - Một điểm yếu tư vấn Việt Nam hiểu biết luật lệ, thông lệ quốc tế chưa cao, chưa kể đến trình độ ngoại ngữ, vi tính, văn hố xã cịn kèm Do vậy, nên thường xuyên tổ chức lĩnh vực, hội thảo liên quan đến hoạt động tư vấn, đặc biệt tư vấn khảo sát địa chất, tư vấn thiết kế Thu hút đầu tư phát triển Khu đô thị doanh nghiệp nước: Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất khu vực đầu tư hạ tầng kĩ thụât Đồng thời, giảm thiểu thủ tục hành nhằm tạo điều kiện tối đa cho tổ chức cá nhân thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị Sự hợp tác chuyên gia nước ngồi nước mang tới cho cơng trình kiến trúc đại với kỹ thuật tiên tiến, nâng cao đáng kể giá trị cơng trình, tăng tiền th nhà kéo dài tuổi thọ cơng trình Kết hợp với chun gia nước tận dụng kinh nghiệm, kiến thức kỹ thuật tiên tiến chuyển giao qua cơng trình cụ thể Quản lý xây dựng chất lượng cơng trình xây dựng: Thời gian qua, vai trò nhà đầu tư nâng cao hơn, góp phần tích cực đến q trình hình thành sản phẩm đầu tư có chất lượng Nhưng nhìn chung, lực chuyên môn thiết kế xây dựng chủ đầu tư chưa cao, dẫn tới định mang tính áp đặt, ảnh hưởng đến sản phẩm dụ án, diện mạo kiến trúc Vì vậy, để bảo đảm chất lượng xây dựng chung cư cao tầng phải lựa chọn chủ đầu tư có lực, kinh nghiệm để thực dự án, ngồi ra, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ: 15 - Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng cơng trình - Kiểm tra biện pháp bảo đảm an tồn, vệ sinh mơi trường - Tổ chức nghiệm thu, tốn tốn cơng trình - Th tổ chức tư vấn có đủ lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng - Chịu trách nhiệm định mình, chịu trách nhiệm việc bảo đảm cơng trình thi cơng tiến độ, chất lượng hiệu - Xây dựng tổ chức thực chế đấu thầu xây dựng dự án đầu tư Đây biện pháp nhằm chọn nhà thầu có khả thực tốt yêu cầu nhiệm vụ đầu tư Công tác đấu thầu phải tuân thủ nguyên tắc sau đây: + Công bằng: Mọi nhà thầu mời thầu có quyền bình đẳng nội dung thông tin cung cấp từ chủ đầu tư, trình bày cách khách quan ý kiến trình chuẩn bị hồ sơ buổi mở thầu Tính cơng điều kiện bảo đảm cạnh tranh lành mạnh bình đẳng + Bí mật: Mức giá dự kiến chủ đầu tư, ý kiến trao đổi nhà thầu với chủ đầu tư trình chuẩn bị, hồ sơ dự thầu phải bảo đảm bí mật tuyệt đối Nếu vi phạm phải xử lý nghiêm theo pháp luật + Cơng khai: trừ cơng trình đặc biệt thuộc bí mật quốc gia, ngun tắc cơng khai phải quán triệt giai đoạn gọi thầu giai đoạn mở thầu + Có lực: Cả chủ đầu tư nhà thầu phải có lực kinh tế kỹ thuật thực điều cam kết + Pháp lý: Các bên tham gia trình đấu thầu phải tuân thủ nghiêm chỉnh quy định nhà nước nội dung trình tự đầu thầu, cam kết ghi hợp đồng giao nhận thầu Mọi vi phạm bị xử lý theo pháp luật - Kiểm tra, giám sát chất lượng cơng trình xây dựng: + Chất lượng cơng trình nói chung khơng thể đánh giá khơng có giám sát kiểm tra suốt trình xây dựng yêu cầu việc giám sát, kiểm tra thực từ khởi cơng xây dựng cơng trình + Thường xun liên tục q trình thi cơng + Việc giám sát, kiểm tra phải trung thực khách quan vào thiết kế duyệt, quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng + Kiểm tra chất lượng có hai loại kiểm tra: Kiểm tra chất lượng bảo đảm chất lượng (được hiểu kiểm tra để chấp nhận nghiệm thu) 16 + Giám sát để kiểm tra chất lượng công việc quan trọng kế hoạch nhà thầu nhằm thực cam kết hợp đồng giao nhận thầu chủ cơng trình nhà thầu Việc kiểm tra chất lượng trách nhiệm nhà thầu nội dung hoạt động nhà thầu chính, nhà thầu phụ, nhà cung ứng vật tư trang thiết bị nhằm cung cấp cho chủ đầu tư sản phẩm thoả mãn yêu cầu đặt mà chất lượng Yêu cầu với chương trình kiểm tra chất lượng phải nêu cụ thể tài liệu hợp đồng Để đạt hiệu công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên chủ động Chủ đầu tư cần đảm bảo việc kiểm tra chất lượng nhà thầu toàn diện thực liên tục + Bảo đảm chất lượng cơng trình giám sát để nghiệm thu trách nhiệm chủ đầu tư Cũng giống kiểm tra chất lượng, bảo đảm chất lượng đem lại lợi ích cho chủ đầu tư Việc giám sát chất lượng tổ chức tư vấn giám sát có lực hoạt động xây dựng cá nhân giám sát có chứng hành nghề đặc biệt có ý nghĩa quan trọng Do cơng trình nhà cao tầng có yêu cầu đặc biệt kỹ thuật, đấu thầu xây dựng cho phép doanh nghiệp có đủ điều kiện lực hoạt động phù hợp với cấp cơng trình để tham gia đấu thầu xây dựng, kết tốt thu tất bên việc kiểm tra chất lượng (do thầu thực hiện) giám sát bảo đảm chất lượng (do chủ đầu tư) tiến hành cán có đủ trình độ tư cách tinh thần hợp tác - Tăng cường chức quản lý chất lượng cơng trình nhà thầu thơng qua quản lý chặt chẽ quy trình thi cơng, tn thủ nghiêm ngặt công tác tự kiểm tra phận nội nhà thầu theo nguyên tắc quy trình trước khơng đạt tiêu chuẩn quy trình sau khơng thi cơng Chủ đầu tư tổ chức giám sát, kiểm tra, ghi chép đầy đủ nghiệm thu kịp thời công việc che khuất Cả chủ đầu tư nhà thầu phải ký vào nghiệm thu làm pháp lý quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nếu xuất vấn đề không đạt tiêu chuẩn nghiệm thu giai đoạn nghiệm thu phần công việc che khuất người quản lý phải truy cứu người giám sát Nếu người quản lý không làm rõ trách nhiệm người giám sát chủ đầu phải truy cứu trách nhiệm người quản lý dự án - Bảo trì cơng trình: + Quản lý bảo dưỡng cơng trình sau xây dựng công việc quan trọng Nếu quản lý bảo dưỡng cơng trình giá trị cơng trình giữ gìn trì 17 Giá thành vận hành bảo dưỡng cơng trình thời gian giữ trì Giá thành vận hành bảo dưỡng cơng trình thời gian 30 năm gấp đến 10 lần tổng giá thành xây dựng cơng trình + Chung cao tầng thường có tuổi thọ từ 50 năm Dưới tác động thiên nhiên, người làm tuổi thọ cơng trình suy giảm theo thời gian Trong nhu cầu người ngày cao tiện nghi, không gian chất lượng mơi trường sống Việc bảo trì cơng trình, trang thiết bị cơng trình phải thực theo dẫn quy định nhà thiết kế nhà sản xuất Chủ sở hữu, chủ quản lý cơng trình có trách nhiệm thực bảo trì cơng trình + Vấn đề bảo trì đặt giai đoạn thiết kế: Trước hết phần kết cấu cơng trình chung cư cao tầng phải tính tốn để đảm bảo an toàn suốt tuổi thọ mà không cần can thiệp vào hệ kết cấu Ngoài hệ kết cấu, phận khác cơng trình có tuổi thọ ngắn hạn như: vật liệu trang trí, trang thiết bị cơng trình bên ngồi nhà… Việc bảo trì thường xun, sửa chữa nhỏ thay hết tuổi thọ phải thiết kế quy định bàn giao hồ sơ thiết kế để thi công Khi thiết kế công trình chung cư cao tầng phải đưa yêu cầu bảo dưỡng, sửa chữa thay Ví dụ: việc lau cửa kính, sơn lại mặt tường ngồi nhà thực nào, thời gian cách phải người thiết kế đề + Chủ quản lý, chủ sở hữu công trình phải chăm lo cơng tác bảo trì, xem xét kiểm tra phát biểu chất lượng để có biện pháp khắc phục kịp thời Việc theo dõi thường xuyên chủ nhà thực Những công việc khảo sát đánh giá, sửa chữa phải tổ chức doanh nghiệp có lực chuyên môn đảm nhận Quản lý, vận hành chung cư cao tầng: Nhiều chung cư cao tầng sau hoàn thành đưa vào sử dụng bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng thời gian qua mà nguyên nhân lớn quản lý lỏng lẻo tổ chức tự quản quản lý nhà quan chức chưa chặt chẽ Mơ hình quản lý lỏng lẻo khơng chun nghiệp khơng cịn phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng đại ngày Vì cần phải có máy quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng nhằm đảm bảo khai thác hiệu nhà chung cư cao tầng điều quan trọng đảm bảo quyền lợi người dân sống khu chung cư 18 Tuỳ theo số lượng, đặc điểm khu chung cư cao tầng mà quy định máy quản lý cụ thể Nhiệm vụ máy quản lý: - Lưu giữ hồ sơ nhà chung cư cao tầng cơng trình hạ tầng kỹ thuật có liên quan - Đưa nội quy sử dụng nhà chung cư cao tầng để người thực - Tổ chức quản lý vận hành thiết bị làm dịch vụ cho nhà (cấp nước, thang máy, điện thắp sáng chung, trông giữ xe, vườn hoa, xanh, quét dọn vệ sinh môi trường ) - Hoà giải tranh chấp hộ gia đình sử dụng Tổ chức họp để người đóng góp ý kiến phê bình, kiểm điểm cá nhân vi phạm - Trong năm đưa vào vận hành ngơi nhà chủ đầu tư thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo hình thức ban quản lý kể từ năm nề nếp khu dần vào ổn định cư dân bầu ban quản trị tịa nhà, có nhiệm vụ quản lý, trì hoạt động tịa nhà Mơ hình ban quản trị chung cư tự quản phường sở quản lý công ty quản lý phát triển nhà địa phương hỗ trợ mặt chuyên mơn nghiệp vụ 19 KẾT LUẬN Đứng trước tình hình dân số Việt Nam dân số đô thị lớn tăng nhanh nay, chung cư cao tầng đời giải pháp hiệu nhằm giải chỗ cho người dân, tiết kiệm quỹ đất thị, tăng diện tích xanh cơng trình cơng cộng khác, đồng thời tạo nên mặt thị văn minh đại Vì vậy, xây dựng chung cư cao tầng xu hướng tất yếu khẳng định lý luận thực tiễn đô thị lớn giới nói xu hướng phát triển nhà thị Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề nhà chung cư cao tầng mẻ với Việt Nam nên bên cạnh ưu điểm, bộc lộ nhiều vấn đề chất lượng, cần ý nghiên cứu giải từ khâu thiết kế thi cơng đến quản lý sử dụng Vì vậy, Nhà nước cần có giải pháp, cơng nghệ phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, nhằm phục vụ công tác phát triển quản lý chung cư cao tầng, góp phần xây dựng đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2011 phủ Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội PGS.TS Lê Hồng Thái (2019), Giáo trình quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2018 Bộ Xây dựng : Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Trang web dantri.com.vn https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ca-nuoc-co-khoang-3000-toa-chung-cu-tap-trungchu-yeu-o-ha-noi-va-tphcm-20190310105551384.htm Trang web nhadepkientruc.com http://www.nhadepkientruc.com/b/Di-tim-dinh-nghia-chung-cu_92 21 ... niệm chất lượng: 2.1 Các định nghĩa chất lượng: - Theo tiêu chuẩn CLQT (ISO): Chất lượng sản phẩm khơng hỏng tính chất sản phẩm thỏa mãn mong muốn khách hàng - Theo quan điểm Trung Quốc: Chất lượng. .. chất lượng chung cư cao tầng , tìm hiểu nguyên nhân sở đưa số giải pháp, biện pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Chất lượng chung cư cao tầng" làm tiểu luận. .. an toàn, 3.2 Theo tiếp cận quản lý: * Chất lượng công tác chuẩn bị: - Lựa chọn huy động lao động (tay nghề, kỹ năng); - Chất lượng vẽ thi công (đúng, khoa học); - Chất lượng máy móc, thiết bị thi