Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh đăk lăk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Luận văn T hạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công ngh ệ TP HCM ngày 01 tháng 11 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Họ tên TT Chức danh Hội đồng PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Hà Văn Dũng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Phạm Ngọc Toàn TS Phan Mỹ Hạnh Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP HCM, ngày … tháng… năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HỒNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 29/08/1991 Nơi sinh: Đăk Lăk Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441850055 I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK LẮK” II-Nhiệm vụ nội dung:  Thực nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk  Nghiên cứu lý luận, đo lường, đưa giả thuyết , thang đo xây dựng mơ hình yếu tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk  Thu thập xử lý số li ệu từ bảng khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát Đắk Lắk Từ rút kết ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk  Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất tỉnh Đắk Lắk III-Ngày giao nhiệm vụ : Ngày 17 / 03 / 2015 IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 17 / 09 / 2015 V-Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk” cơng trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chun ngành kế tốn này, tơi chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt trình thực luận văn trình học tập Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý q báu để luận văn hồn chỉnh Ban Giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hồn thành khóa học Xin trân trọng cảm ơn! TP.HCM, ngày 17 tháng năm 2015 Tác giả iii TÓM TẮT Luận văn thực nhằm nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk Trên sở lý thuyết tổng quan nghiên cứu cơng trình nghiên cứu trước, tác giả tham khảo ý kiến chun gia để phân tích hình thành mơ hình nghiên cứu xây dựng thang đo, nhân tố đề xuất phân tích là: Đặc điểm mảnh đất; Môi trường; Kinh t ế; Xã hội; Pháp lý mảnh đất; Chính sách Nhà nước An ninh khu vực Luận văn thực phương pháp: Nghiên cứu định tính định lượng, với 42 biến quan sát 400 mẫu khảo sát tỉnh Đắk Lắk, đo lường thang đo Likert từ đến điểm Phân tích xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm định tính phù hợp liệu thu thập hệ số Cronbach Alpha Các kỹ thuật phân tích số liệu thống kê m tả biến, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá sử dụng mơ hình Từ kết phân tích, đưa mơ hình gồm nhân tố cịn lại gồm Chính sá ch Nhà nước, Đặc điểm mảnh đất, Môi trường, An ninh, Pháp lý, Xã hội có ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk GIÁ ĐẤT = a0 + a1*Chính sách Nhà nước + a2*Đặc điểm mảnh đất + a3*Môi trường + a4*An ninh + a5*Pháp lý + a6*Kinh tế + a 7*Xã hội Luận văn đánh giá ảnh hưởng nhân tố nêu trên, trê n sở đề xuất giải pháp, kiến nghị Nhà nước nhằm có giải pháp làm phát triển thị trường đất đai tăng cường công tác quản lý quan có thẩm quyền việc xác định giá đất tỉnh Đắk Lắk, nhằm phát triển thị trường Bất động sản cách lành mạnh Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, đặc điểm mảnh đất, pháp lý, môi trường iv ABSTRACT This essay aims to research factors affectingland price in Dak Lak Province, Vietnam Based on theory as well as previous professionals’ opinion and integrated research, the author analyzescollected information in order to form a research model and build its scale Factorsexamined in the research includenot only environmental, economical, social and legal issuesbut also land characteristics, the general state policies and regional security conditions involved This essay uses qualitative and quantitative research methods working on 42 observation veriables with400 samples surveyed in Dak Lak Province and scaled by the five-point Likert Scale Information is anylyzed and processed by SPSS software so that data is verified its appropriatenessthrough Cronbach’sAlpha coefficient Other data analysis techniques, comprising of variable descriptivestatistics, exploratory factor analysis (EFA),regression analysis, verification-evaluation system, are also utilized in the research model As a result, the author releases the new model with remaining factorsimpacting on land price in Dak Lak Province,namelyState Policy, Land Characteristic, Environment, Security, Law and Society LAND PRICE = a0 + a1*State Policy + a2*Land Characteristic + a3*Environment + a4*Security + a5*Law + a6*Law + a6*Society The essay evaluates how these factors influence, and therefore, proposes recommendations and solutions to governmentso asto develop land market and enhance functional organizations’ management in terms of determination value of land andexpand real estate marketin Dak Lak Province Key words: price land, factor, observation variable, land characteristic, law, environment v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NĐ : Nghị đinh CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường VNĐ : Việt Nam Đồng TB : Trung bình GDP : Tổng sản phẩm quốc nội UBND : Uỷ ban nhân dân CHXHCN : Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp 21 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 36 Hình 3.2 Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 39 Hình 3.5 Biểu đồ tăng trưởng GDP tỉnh từ năm 2010 - 2014 (%) 48 Hình 3.6 Biểu đồ thu nhập dân cư tỉnh từ năm 2010 - 2014 .49 Hình 4.1: Mơ hình thức nhân tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk 78 Hình 4.2: Đồ thị phân tán giá trị dự đoán phần dư từ hồi qui .81 Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot phần dư – chuẩn hóa 82 Hình 4.4: Đồ thị Histogram phần dư – ch uẩn hóa 82 Hình 4.5: Mơ hình lý thuyết thức điều chỉnh nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk 87 12 Tình trạng tiếng ồn xung quanh III KINH TẾ 13 Tình hình cung - cầu thị trường bất động sản 14 Thu nhập bình quân hàng năm thành phố 15 Được mùa cà phê (giá cà phê cao) 16 Tỷ lệ thuế mức thuế suất 17 Lãi suất ngân hàng 18 Mức độ lạm phát IV XÃ HỘI 19 Mật độ dân số 20 Yếu tố sở hạ tầng (đường, điện, nước) 21 Yếu tố phong thủy 22 Yếu tố dịch vụ giáo dục, y tế 23 Tình trạng đầu nhà, đất V PHÁP LÝ 21 Các giấy tờ pháp lý liên quan đến khu đất 5 5 5 22 23 24 25 26 Khu đất phê duyệt quy hoạch sử dụng ổn định Sự thay đổi đường lối, sách nhà nước Đất nằm khu thay đổi mụch đích sử dụng Mảnh đất khơng bị tranh chấp Loại hình sử dụng đoạn đường nơi tọa lạc (buôn bán, dân cư) 27 Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VI CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC 28 Thay đổi sách quyền sở hữu đất 29 Thay đổi sách q uyền thuê đất 5 30 Thay đổi sách quyền chuyển nhượng đất 31 Chính sách thuế thuê đất 32 Chính sách thuế sử dụng đất 33 Chính sách thu hút đầu tư 34 Chính sách thắt chặt hay nới lỏng tài , tín dụng VII AN NINH 35 Mảnh đất khu vực có tệ nạn xã hội 36 Mảnh đất khu vực dân trí thấp 37 Mảnh đất khu vực xa cơng an, dân phịng 38 Khu vực thường cắp 39 Khu vực nhiều quán nhậu 5 VIII CẢM NHẬN GIÁ TRỊ ĐẤT TẠI DAKLAK Bảng giá đất nhà nước quy định khu vực có mảnh đất Hệ số điều chỉnh giá đất theo thời điểm Giá đất phổ biến thị trường THỐNG KÊ MÔ TẢ - KIỂM ĐỊNH Cronbac h’s Alpha *Kiểm định thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến Tương quan Cronbach Alpha đo loại biến biến tổng loại biến DD1 17.4974 11.9252 5504 7202 DD2 17.6309 12.1705 5809 7121 DD3 17.8848 12.6114 5274 7266 DD4 17.9712 12.2433 6033 7071 DD5 17.9764 12.6110 5401 7235 DD6 18.3429 14.4201 2656 7896 5745 7486 Cronbach's Alpha = 0.7658 (Lần 1) DD1 14.3796 9.2650 DD2 14.5131 9.5366 5989 7397 DD3 14.7670 9.9744 5363 7599 DD4 14.8534 9.6897 6060 7381 DD5 14.8586 10.1059 5252 7633 Tương quan Cronbach Alpha đo loại biến biến tổng loại biến Cronbach's Alpha = 0.7896 (Lần 2) *Kiểm định thang đo nhân tố Mơi trường Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến MT1 17.4660 12.4280 4268 7830 MT2 17.5000 12.0144 5746 7491 MT3 17.7199 11.6772 5313 7584 MT4 17.4529 11.7340 5973 7431 MT5 17.2539 11.2031 6269 7342 MT6 17.2801 11.8137 4921 7685 Tương quan Cronbach Alpha đo loại biến biến tổng loại biến Cronbach's Alpha = 0.7885 *Kiểm định thang đo nhân tố Kinh tế Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến KT1 18.0759 9.7344 4425 7240 KT2 17.5864 10.1539 5560 6882 KT3 17.5366 10.1496 5507 6894 KT4 17.3298 10.3371 5276 6961 KT5 17.4424 10.0794 5485 6895 KT6 17.8010 11.1624 3058 7559 Cronbach's Alpha = 0.7441 (Lần 1) KT1 14.7525 7.1406 4644 7425 KT2 14.2330 7.5860 5740 6951 KT3 14.1832 7.6461 5529 7022 KT4 13.9764 7.8603 5176 7145 KT5 14.0890 7.6666 5310 7094 Tương quan Cronbach Alpha đo loại biến biến tổng loại biến Cronbach's Alpha = 0.7559 (Lần 2) *Kiểm định thang đo nhân tố Xã hội Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến XH 12.3037 8.2488 4494 6026 XH 12.1911 8.3912 4880 5866 XH 11.8482 9.7774 2256 6980 XH 12.4764 7.9929 4832 5858 XH 12.5942 8.3940 4712 5934 Cronbach's Alpha = 0.6675 (Lần 1) XH 8.7984 5.8831 4938 6267 XH 8.6859 6.3578 4565 6497 XH 8.9712 5.7866 5005 6224 XH 9.0890 6.1863 4788 6363 Tương quan biến tổng Cronbach Alpha loại biến Cronbach's Alpha = 0.6980 (Lần 2) *Kiểm định thang đo nhân tố Pháp lý Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến đo loại biến PL1 19.9005 16.4415 6560 7760 PL2 19.8586 17.0036 5772 7907 PL3 20.5366 16.8425 5495 7968 PL4 19.8874 18.2734 6064 7888 PL5 19.5262 18.7854 5208 8008 PL6 19.6675 18.0965 5262 7992 PL7 19.7696 17.7368 5010 8042 Tương quan Cronbach Alpha đo loại biến biến tổng loại biến Cronbach's Alpha = 0.8181 *Kiểm định thang đo nhân tố Chính sách Nhà nư ớc Biến Trung bình thang Phương sai thang quan sát đo loại biến CS1 19.1937 12.1776 5174 8007 CS2 19.3717 12.4861 5462 7961 CS3 19.4424 12.5150 5733 7926 CS4 19.2382 11.9615 6114 7851 CS5 19.3848 11.6652 6239 7822 CS6 19.6204 10.9658 6191 7835 CS7 19.6754 12.5715 4369 8145 Cronbach's Alpha = 0.8180 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ EFA *Hệ số KMO kiểm định Barlett thành phần lần thứ Kiểm tra KMO and Bartlett's Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) Mơ hình kiểm tra Bartlett Giá trị Chi-Square Bậc tự Sig (giá trị P – value) 888 6087.391 741 000 *Bảng phương sai trích lần thứ Nhân tố Giá trị Eigenvalues Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 10.385 26.628 2.561 6.566 Chỉ số sau trích Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 26.628 10.385 33.194 2.561 Chỉ số sau xoay Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 26.628 26.628 3.471 8.901 8.901 6.566 33.194 3.100 7.949 16.849 2.119 5.433 38.627 2.119 5.433 38.627 3.043 7.803 24.652 1.778 4.559 43.186 1.778 4.559 43.186 2.974 7.625 32.277 1.600 4.103 47.289 1.600 4.103 47.289 2.830 7.256 39.534 1.549 3.972 51.261 1.549 3.972 51.261 2.261 5.797 45.331 1.330 3.411 54.673 1.330 3.411 54.673 2.010 5.153 50.484 1.087 2.787 57.460 1.087 2.787 57.460 1.911 4.901 55.385 1.071 2.745 60.205 1.071 2.745 60.205 1.744 4.472 59.857 10 1.051 2.694 62.899 1.051 2.694 62.899 1.186 3.042 62.899 11 957 2.453 65.352 * Kết phân tích nhân tố EFA lần thứ - MA TRẬN XOAY Biến quan sát Nhân tố CS5 758 CS4 713 CS6 649 CS3 624 265 CS2 624 319 CS1 550 CS7 416 10 271 274 364 761 AN2 735 AN4 658 AN1 636 422 326 AN3 AN5 388 -.260 361 253 488 275 DD1 721 DD2 717 DD3 691 DD4 683 -.286 DD5 344 610 MT4 742 MT3 692 MT5 691 MT2 MT6 253 254 653 283 286 528 PL3 765 PL4 690 PL1 657 PL7 639 KT3 752 KT2 636 320 KT1 453 332 XH1 743 XH2 706 KT4 253 KT5 PL5 317 PL6 272 341 -.385 410 570 383 544 357 273 491 431 XH5 766 XH4 285 PL2 459 MT1 274 422 347 489 307 470 575 *Hệ số KMO kiểm đ ịnh Barlett thành phần lần cuối (lần thứ 11) Kiểm tra KMO and Bartlett's Hệ số KMO (Kaiser -Meyer-Olkin) 868 Mơ hình kiểm tra Bartlett Giá trị Chi -Square 3980.874 Bậc tự 406 Sig (giá trị P – value) 000 *Bảng phương sai trích lần cuối ( lần thứ 11) Giá trị Eigenvalues Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 7.765 26.775 26.775 Chỉ số sau trích Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 7.765 26.775 26.775 Chỉ số sau xoay Tích lũy Phương Tổng phương sai trích sai trích 3.214 11.084 11.084 2.206 7.606 34.381 2.206 7.606 34.381 2.830 9.760 20.845 1.788 6.164 40.545 1.788 6.164 40.545 2.748 9.474 30.319 1.673 5.768 46.313 1.673 5.768 46.313 2.489 8.584 38.903 1.453 5.009 51.323 1.453 5.009 51.323 2.367 8.160 47.064 1.295 4.465 55.787 1.295 4.465 55.787 2.054 7.082 54.146 1.072 3.697 59.485 1.072 3.697 59.485 1.548 5.339 59.485 961 3.315 62.800 Nhân tố *Kết phân tích nhân tố EFA lần cuối (lần thứ 11) - MA TRẬN XOAY Biến quan sát Nhân tố CS5 721 CS2 693 CS6 688 CS3 666 CS4 656 CS1 602 DD4 274 256 267 711 DD1 696 DD2 695 DD3 688 DD5 674 MT4 MT2 795 279 676 MT5 643 MT3 631 MT1 581 275 AN3 804 AN2 787 AN1 669 AN4 271 288 608 PL3 734 PL1 694 259 PL4 PL7 264 274 683 656 KT3 742 KT2 718 KT4 277 264 630 XH1 767 XH2 739 * Thơng số thống kê mơ hình hồi qui phương pháp Enter lần Hệ số chưa chuẩn hóa Hệ số chuẩn hóa Mơ hình Thống kê đa cộng tuyến t B Sai số chuẩn Sig Hệ số Tolerance Hệ số VIF Beta (hằng số) 414 102 4.061 000 CS 282 028 342 9.913 000 656 1.524 DD 120 021 186 5.580 000 699 1.431 MT 123 024 173 5.113 000 684 1.462 AN 185 025 249 7.423 000 693 1.443 PL 044 021 069 2.050 041 680 1.470 KT 041 024 059 1.744 082 675 1.481 XH 075 017 141 4.473 000 782 1.279 Biến phụ thuộc: GD *Bảng kiểm định giả định phương sai sai số Giá trị dự báo Nhỏ Lớn Trung bình Độ lệch chuẩn N - 4.560 3.337 000 1.000 382 - 3.074 3.627 000 991 382 chuẩn hóa Phần dư chuẩn hóa *Đồ thị phân tán giá trị dự đoán phần dư từ hồi qui * Đồ thị P-P Plot phần dư – chuẩn hóa *Đồ thị Histogram phần dư – chuẩn hóa * Ma trận tương quan biến phụ thuộc biến độc lập Chính Gía đất Giá đất Pearson Correlation Xã hội Pearson Correlation Pháp lý Môi trường sách Đặc điểm An ninh 428** 513** 574** 675** 548** 614** 000 000 000 000 000 000 382.000 382 382 382 382 382 382 428** 1.000 355** 328** 216** 269** 238** 000 000 000 000 000 1.000 Sig (2-tailed) N Xã hội Sig (2-tailed) 000 N 382 382.000 382 382 382 382 382 513** 355** 1.000 359** 425** 334** 408** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 N 382 382 382.000 382 382 382 382 574** 328** 359** 1.000 429** 402** 345** 000 000 000 Pháp lý Pearson Correlation Môi Pearson Correlation trường Sig (2-tailed) 000 000 000 N 382 382 382 382 382 382 382 675** 216** 425** 429** 1.000 348** 466** 000 000 Chính Pearson Correlation sách Sig (2-tailed) 000 000 000 000 N 382 382 382 382 382 382 382 548** 269** 334** 402** 348** 1.000 343** Đặc Pearson Correlation điểm Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 N 382 382 382 382 382 000 382 382 .614** 238** 408** 345** 466** 343** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 N 382 382 382 382 382 382 An ninh Pearson Correlation 1.000 382 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) *Đánh giá mức độ phù hợp mơ hình hồi qui ến tính đa biến lần THƠNG SỐ MƠ HÌNH Thống kê thay đổi Sai số Hệ số Hệ số R chuẩn Hệ số R2 Hệ số F Bậc tự Bậc tự Hệ số Sig F R2 hiệu chỉnh ước lượng sau đổi đổi do sau đổi 840(a) 706 702 26680 706 150.286 375 000 Mơ Hệ số hình R Hệ số DurbinWatson 1.757 Biến độc lập: XH, CS, DD, AN, MT,PL Biến phụ thuộc: GD *Kiểm định tính phù hợp mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến lần ANOVAb Mơ hình Tổng bình phương Bậc tự Trung bình bình phương F Sig 129.952 000 Hồi qui 64.403 9.2 Phần dư 26.479 374 0.71 Tổng 90.852 381 a Biến độc lập: (Constant) XH,CS, DD, AN, MT, PL b Biến phụ thuộc: GD *Các thông số thống kê mơ hình hồi qui phương pháp Enter Hệ số chưa chuẩn hóa Hệ số chuẩn hóa Mơ hình t B Sai số chuẩn Sig Thống kê đa cộng tuyến Hệ số Tolerance Hệ số VIF Beta (hằng số) 458 099 4.628 000 CS 284 029 343 9.935 000 657 1.523 DD 130 021 202 6.278 000 755 1.324 MT 128 024 180 5.349 000 694 1.440 AN 189 025 255 7.615 000 700 1.428 PL 048 021 076 2.269 024 690 1.449 XH 081 016 153 4.929 000 817 1.224 Biến phụ thuộc: GD *Đánh giá mức độ cảm nhận cư dân Nhân tố Đặc điểm mảnh đất Biến quan sát Điểm T bình Mức độ DD1: Vị trí miếng đất (mặt tiền, ngã 3, ngã 4…) 3.9634 Khá DD2:Diện tích mảnh đất 3.8298 Khá DD3: Hình dạng mảnh đất (nở hậu, tóp hậu, vng, méo) 3.5759 Khá DD4: Địa hình mảnh đất (cao, thấp, ngập nước…) 3.4895 Khá DD5: Khoảng cách đến trường học, bệnh viện 3.4843 Khá Điểm trung bình nhân tố 3.6686 Khá *Mức độ cảm nhận cư dân Nhân tố An ninh Biến quan sát Điểm T bình Mức độ AN1: Mảnh đất khu vực có tệ nạn xã hội 3.7147 Khá AN2: Mảnh đất khu vực dân trí thấp 3.4843 Khá AN3: Mảnh đất khu vực xa cơng an, dân phịng 3.6675 Khá AN4: Khu vực thường cắp 3.4974 Khá Điểm trung bình nhân tố 3.5910 Khá *Mức độ cảm nhận cư dân Nhân tố Môi trường Biến quan sát Điểm T bình Mức độ MT1: Tình hình an ninh 3.4686 Khá MT2: Tình trạng mơi trường 3.4346 Khá MT3: Cảnh quan xung quanh 3.2147 Trung bình MT4: Hiện trạng vùng đất lân cận 3.4817 Khá MT5: Tình trạng nhiễm mơi trường (nước, khơng khí) 3.6806 Khá Điểm trung bình nhân tố 3.4560 Khá *Mức độ cảm nhận cư dân Chính sách nhà n ước Biến quan sát Điểm T bình Mức độ CS1: Thay đổi sách quyền sở hữu đất 3.4607 Khá CS2: Thay đổi sách quyền th đất 3.2827 Trung bình CS3: Thay đổi sách quyền chuyển nhượng đất 3.2120 Trung bình CS4: Chính sách thuế th đất 3.4162 Khá CS5: Chính sách thuế sử dụng đất 3.4843 Khá CS6: Chính sách thu hút đầu tư 3.0340 Trung bình Điểm trung bình nhân tố 3.2792 Trung bình *Mức độ cảm nhận cư dân Nhân tố Pháp lý Biến quan sát Điểm T bình Mức độ PL1: Các giấy tờ pháp lý liên quan đến khu đất 3.2906 Trung bình PL3: Sự thay đổi đường lối, sách nhà nước 2.6545 Trung bình PL4: Đất nằm khu thay đổi mụch đích sử dụng 3.3037 Trung bình PL7: Đất có giấy chứng nhận quyền sử d ụng đất 3.4215 Khá Điểm trung bình nhân tố 3.1675 Trung bình *Mức độ cảm nhận cư dân Nhân tố Xã hội Điểm T bình Mức độ XH1: Mật độ dân số 3.0497 Trung bình XH2: Yếu tố sở hạ tầng (đường, điện, nước) 3.1623 Trung bình Biến quan sát Điểm trung bình nhân tố 3.1060 Trung bình ... ởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk - Phân tích mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất địa bàn tỉnh Đắk Lắk; từ đó, làm rõ ảnh hưởng nhân tố sách Nhà nước có ản h hưởng lớn đến giá đất địa bàn tỉnh. .. dựng mơ hình yếu tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk  Thu thập xử lý số li ệu từ bảng khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát Đắk Lắk Từ rút kết ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk... sinh: Đăk Lăk Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441850055 I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK LẮK” II-Nhiệm vụ nội dung:  Thực nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh