Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh đăk lăk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐĂK LĂK LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KẾ TOÁN Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP.HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Luận văn T hạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công ngh ệ TP HCM ngày 01 tháng 11 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Họ tên TT Chức danh Hội đồng PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Hà Văn Dũng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Phạm Ngọc Toàn TS Phan Mỹ Hạnh Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP HCM, ngày … tháng… năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 29/08/1991 Nơi sinh: Đăk Lăk Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441850055 I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK LẮK” II-Nhiệm vụ nội dung:  Thực nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk  Nghiên cứu lý luận, đo lường, đưa giả thuyết , thang đo xây dựng mô hình yếu tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk  Thu thập xử lý số li ệu từ bảng khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát Đắk Lắk Từ rút kết ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk  Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất tỉnh Đắk Lắk III-Ngày giao nhiệm vụ : Ngày 17 / 03 / 2015 IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 17 / 09 / 2015 V-Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk” công trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chuyên ngành kế toán này, chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt trình thực luận văn trình học tập Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban Giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hoàn thành khóa học Xin trân trọng cảm ơn! TP.HCM, ngày 17 tháng năm 2015 Tác giả iii TÓM TẮT Luận văn thực nhằm nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk Trên sở lý thuyết tổng quan nghiên cứu công trình nghiên cứu trước, tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia để phân tích hình thành mô hình nghiên cứu xây dựng thang đo, nhân tố đề xuất phân tích là: Đặc điểm mảnh đất; Môi trường; Kinh t ế; Xã hội; Pháp lý mảnh đất; Chính sách Nhà nước An ninh khu vực Luận văn thực phương pháp: Nghiên cứu định tính định lượng, với 42 biến quan sát 400 mẫu khảo sát tỉnh Đắk Lắk, đo lường thang đo Likert từ đến điểm Phân tích xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm định tính phù hợp liệu thu thập hệ số Cronbach Alpha Các kỹ thuật phân tích số liệu thống kê m ô tả biến, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá sử dụng mô hình Từ kết phân tích, đưa mô hình gồm nhân tố lại gồm Chính sá ch Nhà nước, Đặc điểm mảnh đất, Môi trường, An ninh, Pháp lý, Xã hội có ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk GIÁ ĐẤT = a0 + a1*Chính sách Nhà nước + a2*Đặc điểm mảnh đất + a3*Môi trường + a4*An ninh + a5*Pháp lý + a6*Kinh tế + a 7*Xã hội Luận văn đánh giá ảnh hưởng nhân tố nêu trên, trê n sở đề xuất giải pháp, kiến nghị Nhà nước nhằm có giải pháp làm phát triển thị trường đất đai tăng cường công tác quản lý quan có thẩm quyền việc xác định giá đất tỉnh Đắk Lắk, nhằm phát triển thị trường Bất động sản cách lành mạnh Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, đặc điểm mảnh đất, pháp lý, môi trường iv ABSTRACT This essay aims to research factors affectingland price in Dak Lak Province, Vietnam Based on theory as well as previous professionals’ opinion and integrated research, the author analyzescollected information in order to form a research model and build its scale Factorsexamined in the research includenot only environmental, economical, social and legal issuesbut also land characteristics, the general state policies and regional security conditions involved This essay uses qualitative and quantitative research methods working on 42 observation veriables with400 samples surveyed in Dak Lak Province and scaled by the five-point Likert Scale Information is anylyzed and processed by SPSS software so that data is verified its appropriatenessthrough Cronbach’sAlpha coefficient Other data analysis techniques, comprising of variable descriptivestatistics, exploratory factor analysis (EFA),regression analysis, verification-evaluation system, are also utilized in the research model As a result, the author releases the new model with remaining factorsimpacting on land price in Dak Lak Province,namelyState Policy, Land Characteristic, Environment, Security, Law and Society LAND PRICE = a0 + a1*State Policy + a2*Land Characteristic + a3*Environment + a4*Security + a5*Law + a6*Law + a6*Society The essay evaluates how these factors influence, and therefore, proposes recommendations and solutions to governmentso asto develop land market and enhance functional organizations’ management in terms of determination value of land andexpand real estate marketin Dak Lak Province Key words: price land, factor, observation variable, land characteristic, law, environment v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NĐ : Nghị đinh CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường VNĐ : Việt Nam Đồng TB : Trung bình GDP : Tổng sản phẩm quốc nội UBND : Uỷ ban nhân dân CHXHCN : Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp 21 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 36 Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 39 Hình 3.5 Biểu đồ tăng trưởng GDP tỉnh từ năm 2010 - 2014 (%) 48 Hình 3.6 Biểu đồ thu nhập dân cư tỉnh từ năm 2010 - 2014 .49 Hình 4.1: Mô hình thức nhân tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk 78 Hình 4.2: Đồ thị phân tán giá trị dự đoán phần dư từ hồi qui .81 Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot phần dư – chuẩn hóa 82 Hình 4.4: Đồ thị Histogram phần dư – ch uẩn hóa 82 Hình 4.5: Mô hình lý thuyết thức điều chỉnh nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tỉnh Đắk Lắk 87 ... ởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk - Phân tích mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất địa bàn tỉnh Đắk Lắk; từ đó, làm rõ ảnh hưởng nhân tố sách Nhà nước có ản h hưởng lớn đến giá đất địa bàn tỉnh. .. dựng mô hình yếu tố ảnh hưởng giá đất tỉnh Đắk Lắk  Thu thập xử lý số li ệu từ bảng khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát Đắk Lắk Từ rút kết ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh Đắk Lắk... sinh: Đăk Lăk Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441850055 I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH ĐẮK LẮK” II-Nhiệm vụ nội dung:  Thực nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá đất tỉnh