GIÁ TRỊ PHÁP lý của GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ

LUẬT KINH TẾ, LUẬT ĐẤT ĐAI 43 GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM THÂN VĂN TÀI* NGUYỄN THỊ PHI YẾN** Tóm tắt Bài viết đưa ba mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân tích ưu điểm, hạn chế mức độ, thơng qua đó, đối chiếu với quy định hành thực tiễn áp dụng quy định vấn đề Việt Nam nhằm làm rõ hạn chế, bất cập chúng Từ đó, tác giả đề xuất số kiến nghị cụ thể việc hoàn thiện pháp luật đất đai vấn đề Abstract The article provides three levels of the validity of the land use right certificate and analyzes the advantages and disadvantages of each level It compares the current regulation and practical application of this matter in Vietnam in order to clarify their limitations and inadequacies Finally, the authors specify recommendations for the improvement of land law on this issue G iấy chứng nhận quyền đất đai nói chung, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất1 (GCNQSDĐ) Việt Nam chứng thư pháp lý lập chủ thể đăng ký quyền dân đất định Do đó, ý nghĩa dễ thấy chứng minh quyền đăng ký Khi xảy tranh chấp quyền đó, liệu giấy có giá trị chứng minh người có tên giấy có phải người có quyền hợp pháp hay khơng cịn phụ thuộc vào việc pháp luật thừa nhận ý nghĩa việc đăng ký quyền mức độ Nếu việc đăng ký kiện có ý nghĩa xác lập quyền phải thừa nhận người có tên giấy người có quyền hợp pháp Nếu việc đăng ký nhằm mục đích thơng tin quyền giấy đó, cấp, không đủ giá trị để chứng minh người người có quyền hợp pháp Nếu việc đăng ký có tác dụng suy đốn quyền, giấy chứng nhận quyền cấp chứng chuyên biệt, ThS, Trường ĐH Luật – Đại học Huế Thuật ngữ “GCNQSDĐ” sử dụng viết muốn nói đến loại chứng thư pháp lý cấp nhằm chứng minh quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Hiện nay, đối tượng tài sản cấp giấy chung với quyền sử dụng đất bao gồm nhà tài sản khác gắn liền với đất nên Luật Đất đai năm 2013 sử dụng tên gọi “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” *,** cho phép suy đốn người có tên giấy người có quyền hợp pháp Việc lựa chọn thiết lập quy tắc thừa nhận giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền ngồi việc tn thủ ngun lý cịn phải bảo đảm phù hợp với hồn cảnh thực tế, đáp ứng yêu cầu bảo vệ quyền lợi người tham gia thị trường tạo động lực thúc đẩy, phát triển kinh tế Thế nhưng, với nước có tổ chức cấp giấy chứng nhận, thừa nhận giá trị pháp lý giấy khơng phải lúc tuân thủ nguyên lý Việt Nam nước có tổ chức cấp GCNQSDĐ thực tiễn năm gần đặt nhu cầu cần nghiên cứu, đánh giá cụ thể vấn đề Với cách tiếp cận trên, viết sâu đánh giá mức độ thống giữa: (i) giá trị pháp lý GCNQSDĐ với ý nghĩa việc đăng ký; (ii) giá trị pháp lý giá trị pháp lý GCNQSDĐ khía cạnh giao dịch khía cạnh giải tranh chấp, (iii) giá trị pháp lý GCNQSDĐ với việc giải đòi hỏi mà thực tiễn đặt Ba mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận tương ứng với thừa nhận mức độ ý nghĩa hoạt động đăng ký đất đai Hiện nay, nhiều nước giới không cấp giấy chứng nhận quyền cho chủ thể đất họ đăng ký quyền Tuy nhiên, hiệu lực hoạt 44 động đăng ký, quyền thừa nhận xác lập, bảo vệ theo cách thức cụ thể Ở Việt Nam, trường hợp đăng ký đất đai dẫn đến kết cấp GCNQSDĐ cho chủ thể Điều cho thấy, phương diện lý luận thực tiễn khẳng định, giấy chứng nhận quyền cho chủ thể đất định điều kiện tiên cho việc xác lập hay bảo vệ quyền Ở Việt Nam, hoạt động giúp người có GCN quyền thực quyền (giấy chứng nhận có vai trò phương tiện hữu hiệu thực giao dịch quyền sử dụng đất).2 Tuy nhiên, bình diện chung hơn, cấp giấy chứng nhận quyền cho người đăng ký cung cấp chứng để họ chứng minh quyền đất đăng ký theo thủ tục luật định Thực chất, thông tin giấy trích xuất từ hồ sơ đăng ký Do vậy, giá trị pháp lý giấy chứng nhận phải tương thích, thống với ý nghĩa hoạt động đăng ký đất đai Hiện nay, ý nghĩa hoạt động đăng ký đất đai xác định khác hệ thống đăng ký Trên giới, có ba hệ thống đăng ký đất đai tiêu biểu là: (i) hệ thống đăng ký xác lập quyền, (ii) hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba (iii) hệ thống đăng ký suy đoán quyền.3 Do đó, việc xem xét ý nghĩa việc đăng ký hệ thống cho phép khẳng định phương diện lý luận tồn mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền đăng ký 1.1 Hệ thống đăng ký xác lập Đối với hệ thống đăng ký xác lập quyền, đăng ký đất đai kiện có ý nghĩa xác lập quyền Các giao dịch hay kiện pháp lý (thời hiệu hay thừa kế) khơng có giá trị xác lập quyền cho người mua hay người thụ hưởng quyền từ kiện pháp Thân Văn Tài, “Vai trò GCNQSDĐ vấn đề kiện đòi giấy thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số tháng 10/2015, tr 42 Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012, tr 38 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 2/2016 lý Theo logic, hệ thống không cho phép người chưa đăng ký khởi kiện tranh chấp quyền với người đăng ký theo vụ việc dân thông thường, mà phải khởi kiện tranh chấp theo trình tự thủ tục cải hồ sơ địa bạ, thủ tục chặt chẽ, phức tạp Tuy nhiên, kể người chưa đăng ký quyền chứng minh người có quyền đích thực đất, lý khơng thuộc lỗi mình, mà quyền đăng ký cho người khác quan đăng ký phải bồi thường thiệt hại, người đăng ký, theo logic hệ thống xác lập quyền, tiếp tục thừa nhận có quyền hợp pháp đất Ý nghĩa hoạt động đăng ký cho thấy, nước hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền cho người đăng ký, giấy chứng tuyệt đối để chứng minh quyền người có tên giấy Bởi vì, muốn chứng minh quyền mình, họ buộc phải chứng minh quyền xác lập theo luật định, tức đăng ký Việc chứng minh quyền đăng ký điều kiện đủ để khẳng định cách thuyết phục họ người có quyền hợp pháp Và điều thực với chứng giấy chứng nhận quyền mà người cấp Nếu chứng khơng phải giấy chứng nhận quyền mà chẳng hạn hợp đồng hay di chúc chứng khác… chứng minh tồn giao dịch hay kiện pháp lý Khi giao dịch hay kiện pháp lý khơng kiện xác lập quyền chứng khơng có giá trị pháp lý chứng minh quyền người xác lập Nếu giá trị pháp lý giấy chứng nhận thiết lập mức độ này, có ưu điểm định Thứ nhất, hệ thống tạo dựng niềm tin gần tuyệt đối cho người mua, người nhận chuyển quyền đất Vì họ giao dịch với người có giấy chứng nhận, người thừa nhận cách chắn có quyền định đoạt tài LUẬT KINH TẾ, LUẬT ĐẤT ĐAI sản người mua tránh rủi ro định việc bị tun bố giao dịch vơ hiệu người có tên giấy khơng người có quyền định đoạt Từ cho thấy, quyền lợi người giao dịch với người có giấy chứng nhận (người tình) bảo đảm bảo vệ cách thích đáng Điều có ý nghĩa quan trọng việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Đồng thời, làm giảm chi phí giao dịch giới hạn phạm vi chi phí khảo sát mà người mua phải tiến hành trước giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi cho mình.4 Thứ hai, giảm thiểu đáng kể cơng sức chi phí phát sinh từ việc đánh giá chứng Tòa án Khi người chứng minh quyền họ đăng ký thông qua việc cung cấp giấy chứng nhận quyền vụ án trở nên đơn giản, tránh việc đánh giá chứng cách tùy tiện, dẫn đến việc thừa nhận quyền cho người thiếu tinh thần trách nhiệm với tài sản (người không đăng ký) Thứ ba, mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền phát huy vai trò nâng cao chất lượng, hiệu phương thức thương lượng, hòa giải giải tranh chấp Khi giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền thừa nhận mức độ cao, việc sử dụng hịa giải thương lượng khiến cho bên dễ đạt thỏa thuận hơn, tính thuyết phục chứng bảo đảm 1.2 Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba Ở hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba (chẳng hạn hệ thống đăng ký Pháp),5 việc đăng ký có ý nghĩa mặt thông tin, tức nhằm yêu cầu người thứ ba tơn Đỗ Thành Cơng, “Quyền địi lại bất động sản từ người thứ ba tình”, Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đất đai nhà với vấn đề bảo đảm quyền người Việt Nam” Trường ĐH Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức năm 2011, tr 121 P Malaurie L Aynès, Droit civil Les biens La publicité foncière, Cujas, Paris, 1999, tr 382 Dẫn theo: Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012, tr 38 45 trọng quyền, mà khơng có ý nghĩa xác lập quyền Điều có nghĩa luật thừa nhận quyền cho chủ thể xác lập thông qua giao dịch, kiện mà khơng đăng ký Đặc trưng cho thấy, cấp giấy chứng nhận quyền cho người đăng ký Việt Nam, chứng thư chứng để chứng minh người cấp giấy người có quyền hợp pháp Bởi vì, giấy chứng minh quyền đăng ký người khác chứng minh quyền họ việc chứng minh tồn giao dịch hay kiện pháp lý mà theo họ người thụ hưởng quyền Như vậy, thực chất, với ý nghĩa việc đăng ký mà hệ thống thừa nhận, cấp giấy chứng nhận quyền thừa nhận chứng thư có giá trị pháp lý chứng thông thường khác Cho nên chứng thư cần đánh giá theo quy định chung chứng Tịa án quan khác có thẩm quyền thu hồi hủy giấy cho giấy chứng nhận quyền cho người khơng có quyền đích thực nội dung, khách thể quyền không với thực tế Khi thừa nhận giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền chứng thông thường khác giải tranh chấp, theo logic nó, người muốn chuyển quyền đất không bắt buộc phải người có giấy Pháp luật thừa nhận họ có quyền hợp pháp khơng đăng ký, thơng qua giấy tờ khác Đồng thời, mà việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp giải tranh chấp đất đai phụ thuộc nhiều vào việc đánh giá chứng cứ, truy tìm nguồn gốc, lai lịch đất từ nhiều năm trước Điều phức tạp phát sinh chi phí khơng nhỏ, dẫn đến bế tắc giải tranh chấp không thu thập chứng Việc thừa nhận giá trị pháp lý tạo tâm lý e ngại, thiếu tin tưởng gây thiệt hại không nhỏ cho người tham gia thị trường Bởi lẽ, người giao dịch với người có giấy chứng 46 nhận quyền đó, đặt trọn niềm tin vào giấy (người tình) giao dịch họ có nguy bị xác định vơ hiệu người có tên giấy khơng thừa nhận cách chắn người có quyền định đoạt Để giảm thiểu rũi ro này, họ buộc phải thực biện pháp bỏ chi phí định cho việc khảo sát, xác định vấn đề pháp lý có liên quan đến đất Hệ thống đăng ký có ưu điểm không tạo áp lực lớn việc bảo đảm tính xác việc đăng ký, không đặt trách nhiệm bồi thường có sai sót đăng ký 1.3 Hệ thống đăng ký suy đoán quyền Đối với hệ thống đăng ký suy đoán quyền, người đăng ký quyền đất suy đốn người có quyền hợp pháp đất Sự kiện đăng ký thừa nhận có giá trị suy đoán pháp lý việc người đăng ký người có quyền Điều có nghĩa là, pháp luật thừa nhận quyền người xác lập thông qua giao dịch hay kiện pháp lý kể không đăng ký Tuy nhiên, giao dịch hay kiện pháp lý khơng cơng bố cho tồn xã hội nên khơng khuyến khích mà ngược lại, gắn liền với trách nhiệm tự chứng minh có tranh chấp (chẳng hạn hệ thống đăng ký Alsace-Lorraine).6 Như vậy, cấp giấy chứng nhận quyền hệ thống này, giấy chứng nhận quyền chứng bị đảo ngược Thực chất, chứng đặc thù, cá thể hóa giá trị pháp lý so với chứng thông thường khác Việc thiết lập quy tắc đặc thù cần tiến hành từ luật chuyên ngành, điều chỉnh hoạt động cấp giấy Nếu người khơng có giấy chứng nhận quyền, tức không chứng minh quyền đăng ký khơng suy đốn người có quyền Ph Simler Ph Delebecque, Droit civil Les sûretés, La publicité foncière, Dalloz, Paris, 2009, tr 731 Dẫn theo Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012, tr 38 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 2/2016 chứng khác chứng minh, thuyết phục quyền Giá trị suy đoán giấy chứng nhận quyền khơng cho phép tịa án, khơng đặt trách nhiệm cho tòa án phải thực hoạt động đánh giá chứng Việc đặt nặng trách nhiệm tự chứng minh cho người khơng có giấy chứng nhận quyền biện pháp có hai tác dụng: Một là, tạo học khơng q đắt cho người có quyền thực ý thức bảo vệ quyền chưa cao; hai là, việc miễn nghĩa vụ chứng minh cho bên có giấy tưởng thưởng cho bên này, họ có ý thức, trách nhiệm bảo vệ quyền sở hữu, công bố quyền cho tồn xã hội biết Bên cạnh đó, khía cạnh giải tranh chấp, việc thừa nhận giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền theo ý nghĩa hệ thống kế thừa ưu điểm giấy chứng nhận quyền theo nguyên lý hệ thống đăng ký xác lập quyền mà phần nói Thậm chí, khắc phục hạn chế hệ thống kia, không đặt trách nhiệm nặng nề cho nhà nước việc bảo đảm xác gần tuyệt đối việc thể nội dung giấy chứng nhận so với thông tin đăng ký so với thực tế Đồng thời, tạo hội cho người có quyền đích thực đất chứng minh quyền chứng khác, lý đáng mà họ chưa đăng ký quyền Tuy nhiên, với logic đó, việc thừa nhận giá trị pháp lý giấy chứng nhận theo hệ thống số trường hợp không bảo vệ cách trọn vẹn, đầy đủ quyền lợi cho người giao dịch với người có giấy chứng nhận Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Việt Nam 2.1 Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khía cạnh giao dịch Đối với người chuyển quyền, nguyên tắc giao lưu dân sự, người chuyển quyền phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp Pháp luật quy định 47 LUẬT KINH TẾ, LUẬT ĐẤT ĐAI điều kiện để người chuyển quyền phải có GCNQSDĐ.7 Nếu khơng có GCNQSDĐ mà tiến hành giao dịch giao dịch xác định vô hiệu trái với quy định pháp luật Đây xu hướng thực tế.8 Việc bắt buộc phải có GCNQSDĐ có lẽ nhà làm luật yêu cầu người chuyển quyền phải người có quyền định đoạt tài sản Nói cách khác, GCNQSDĐ có giá trị pháp lý loại giấy tờ cho phép người sử dụng đất thực số hình thức chuyển quyền GCNQSDĐ loại giấy tờ để chứng minh người có quyền sử dụng đất hợp pháp 2.2 Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp Ở khía cạnh giải tranh chấp, giá trị pháp lý GCNQSDĐ theo quy định hành thực tiễn áp dụng có số đặc trưng sau đây: Thứ nhất, GCNQSDĐ không đủ giá trị pháp lý chứng minh người có tên giấy người có quyền sử dụng đất hợp pháp Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai trước nó, có nhắc đến GCNQSDĐ nhiều lần nhiều quy phạm khác Tuy nhiên, chúng không cho thấy quy tắc xác định giá trị pháp lý GCNQSDĐ Ngay Điều 203 luật quy định trực tiếp vấn đề giải tranh chấp đất đai, có nhắc đến GCNQSDĐ, song nhắc đến với tính chất để phân định chế, thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Theo đó, Điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Chẳng hạn, ơng Bình, bà Chại chủ sử dụng hợp pháp diện tích 133,75 m2 đất thị trấn Trạm Tấu (Yên Bái) cấp GCNQSDĐ Năm 2000, ông bà bán nhà chuyển nhượng 55,5 m2 đất (một phần diện tích chuyển nhượng GCNQSDĐ) Hội đồng thẩm phán cho rằng: “theo quy định pháp luật đất đai thỏa thuận trái pháp luật phần đất chuyển nhượng chưa cấp GCNQSDĐ” (Quyết định giám đốc thẩm số 168/2006/DS-GĐT vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất tòa án nhân dân Tối cao) tranh chấp việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà diện tích đất tranh chấp cấp GCNQSDĐ tịa án có thẩm quyền giải theo quy định tố tụng dân Điều hiểu dẫn cho tòa án rằng, việc đánh giá giá trị pháp lý GCNQSDĐ dựa quy định chứng Nó đồng thời cho thấy, người chưa có giấy có quyền khởi kiện người có giấy trước tịa án, theo thủ tục vụ án dân thông thường khác.9 Khi không thừa nhận giá trị pháp lý tuyệt đối GCNQSDĐ việc cho phép người khơng có giấy khởi kiện vừa nêu có phấn hợp lý Tuy nhiên, so sánh khía cạnh với khía cạnh giao dịch dân sự, kết luận đưa khác, điều viết nói đến phần sau Nhìn lại quy định hành chứng minh chứng Bộ luật Tố tụng dân tình tiết, kiện ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nói chung, có GCNQSDĐ khơng miễn chứng minh.10 Do đó, thực tiễn, kể bên tranh chấp cung cấp GCNQSDĐ bên chứng thuyết phục tịa án thường có xu hướng cho “chưa đủ sở để giải vụ án” Chẳng hạn, vụ tranh chấp ơng Thiện bà Lan năm 2005, tịa án nhận định: Diện tích nguyên Hiển cụ Hưởng, năm 1991, bà Lan cấp GCNQSDĐ Từ nhận định đó, tịa án kết luận: Tương tự, ngoại trừ Luật Đất đai năm 1987 (chỉ giao nhiệm vụ giải tranh chấp đất đai cho quan hành chính), Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 không thiết lập quy tắc chuyên biệt GTPL GCNQSDĐ, mà việc xác định vấn đề thuộc nhiệm vụ pháp luật tố tụng dân Nhận diện vấn đề có ý nghĩa quan trọng viết có đề cập đến số tranh chấp giai đoạn áp dụng đạo luật nêu Xem thêm: Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 10 Đây xu hướng thể Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 48 “việc tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm chưa thu thập chứng cứ, thẩm tra lại việc đăng kí kê khai cấp GCNQSDĐ bà Lan có trình tự thủ tục hay không mà vào việc trình bày bên đương sơ chứng có hồ sơ vụ án chưa đủ sở để giải vụ án Do đó, hủy án phúc thẩm án sơ thẩm”.11 Phần kết luận cho thấy, GCNQSDĐ chưa có đủ giá trị pháp lý xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp thực tiễn Đây xu hướng phổ biến nay,12 xu hướng dựa nguyên lý hệ thống đăng ký đối kháng với bên thứ ba Thứ hai, thiếu quy tắc suy đốn tính hợp pháp chứng GCNQSDĐ đánh giá chứng cứ, dẫn đến việc tòa án xin ý kiến quan khác để đánh giá suy đốn tính hợp pháp loại giấy - Cách thức đánh giá tính hợp pháp GCNQSDĐ: Như nói trên, việc đánh giá tính hợp pháp GCNQSDĐ dựa quy định chung chứng Do đó, thực tiễn xét xử, tòa án thường xin ý kiến quan Tài nguyên Môi trường giá trị pháp lý Chẳng hạn, Quyết định số 166/2012/DS-GĐT ngày 28/3/2012 tranh chấp quyền sử dụng đất ơng Dũng ơng Chì, Tịa dân tịa án Tối cao cho “Mặc dù ơng Dũng có kê khai cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, theo Báo cáo số 70/BC-ĐC ngày 18/6/1999 Phịng địa - Nhà đất huyện Gia Lâm việc cấp GCNQSDĐ cho ông Dũng không pháp luật Như vậy, có xác định diện tích đất ao (bao gồm phần cấp Tòa dân tòa án nhân dân Tối cao, Quyết định giám đốc thẩm số 595/2009/DS-GĐT ngày 17/11/2009 giám đốc thẩm vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất 12 Một vụ án tương tự, Quyết định số 41/2010/ DS-GĐT ngày 27/10/2010 việc giám đốc thẩm vụ án tranh chấp đòi nhà cho nhờ, Tòa dân tòa án nhân dân tối cao nêu quan điểm “Tòa án cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm vào việc cụ Nhị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để công nhận cụ Nhị có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng tồn đất chưa có cứ” 11 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 2/2016 GCNQSDĐ) cụ Bạt (mẹ ơng Chì) cụ Cơ (Dì ơng Chì) cha mẹ phân chia Do đó, hủy án dân phúc thẩm án dân sơ thẩm” Phần lập luận cho thấy, tòa án có xu hướng suy đốn giá trị pháp lý chứng GCNQSDĐ sở ý kiến quan có liên quan.13 - Cơ sở để hủy bỏ GCNQSDĐ: Ý kiến quan quản lý đất đai không sở xem xét lại vụ án mà sở để hủy GCNQSDĐ (chấm dứt giá trị pháp lý GCNQSDĐ).14 Điều đáng nói hơn, tịa án cịn có xu hướng thừa nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn quan Tài nguyên Môi trường cho GCNQSDĐ bị đơn cấp không pháp luật ngun đơn khơng có chứng thuyết phục.15 Đây suy đốn thiếu thuyết phục Thậm chí, có trường hợp, quan xác nhận GCNQSDĐ cấp pháp Tương tự, Quyết định số 01/2010/DSGĐT ngày 14/01/2010, Tòa dân tòa án nhân dân tối cao cho rằng: “Ủy ban nhân dân Bến Lức có cơng văn số 428/CV.UB ngày 24/8/2004 xác định việc cấp GCNQSDĐ cho bà Ngọt không quy định Ủy ban nhân dân tình Long An Nhưng tịa án cấp sơ thẩm phúc thẩm vào việc bà Ngọt cấp GCNQSDĐ để xác định diện tích đất tranh chấp thuộc quyền hợp pháp bà Ngọt thiếu cứ” 14 Ông Lợi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trâm năm 1999 Năm 2000, ông Ủy ban nhân dân huyện Giồng Tôm (Bến Tre) cấp GCNQSDĐ Năm 2004, tranh chấp ông Lợi anh Hùng xảy Bản án dân phúc thẩm số 227/ DSPT ngày 29/7/2004 Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao Tp Hồ Chí Minh định: “Hủy bỏ GCNQSDĐ số 736/QSDĐ/QĐ-UB ngày 01/8/2000 Ủy ban nhân dân huyện Giồng Tôm cấp cho ông Lê Ngọc Lợi, đất số 273, diện tích 480m2” Xem thêm vụ việc Bản án số 227/DSPT ngày 29/7/2004 Tòa phúc thẩm tịa án nhân dân tối cao Tp Hồ Chí Minh 15 Tại Quyết định giám đốc thẩm số 222/2010/DS-GĐT ngày 24/5/2010, tòa dân tòa án nhân dân tối cao nêu quan điểm: “Theo công văn số 97/CV-UBND Ủy ban nhân dân thị xã Hà Tiên xác định việc cấp GCNQSDĐ cho ông Lâm trái pháp luật tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm xác định đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp ơng Tượng có sở” 13 49 LUẬT KINH TẾ, LUẬT ĐẤT ĐAI luật, tòa án hủy giấy chứng nhận.16 2.3 Một số đánh giá Với thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng vừa nêu, chúng tơi có số nhận xét sau đây: Một là, giá trị pháp lý GCNQSDĐ khía cạnh giao dịch chưa thống với khía cạnh giải tranh chấp, chưa thống với ý nghĩa việc đăng ký Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền hay cho thuê, cho thuê lại, chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Do đó, việc chuyển dịch tài sản thông qua giao dịch khơng đăng ký vơ hiệu Điều có nghĩa, không đăng ký, bên nhận chuyển quyền phải trả lại quyền sử dụng đất mà không thừa nhận người có quyền đất Thực tiễn xét xử, phạm vi nghiên cứu chúng tôi, thể xu hướng này.17 Như vậy, kể giao dịch cơng chứng chứng thực khơng khơng có hiệu lực bên thứ ba (như hệ thống đăng ký đối kháng với bên thứ ba), mà cịn khơng có hiệu lực bên tham gia, khơng đăng ký Nói cách khác, khía cạnh này, pháp luật không thừa nhận quyền sử Năm 1993, ông Trần Văn Bình (Thị Xã Phổ Yên - Thái Nguyên) cấp GCNQSDĐ Sau đó, ơng tặng cho phần diện tích đất cho người (3 khác nhau) Năm 2011 tranh chấp ông em gái phát sinh Qua hai lần xét xử, tòa án Phổ Yên định hủy toàn ba GCNQSDĐ ơng Bình hủy phần giấy chứng nhận ơng Bình, cho dù Phịng Tài Ngun Môi trường Thị xã Phổ Yên khẳng định việc cấp GCNQSDĐ hồn tồn trình tự thủ tục thời điểm cấp Theo: Đài truyền hình Việt Nam, chương trình hộp thư truyền hình: Sổ đỏ hệ lụy, phát sóng ngày 25/9/2015 Xem tại: http://vtv.vn/video/hop-thu-truyenhinh-so-do-va-nhung-he-luy-94562.htm 17 Ngày 13/7/2000, vợ chồng bà Tuyết bán nhà chuyển nhượng đất cho ơng Thắng, có chứng thực Ủy ban nhân dân phường sau hồ sơ chuyển lên Ủy ban nhân dân thị xã Sơn Tây để đăng ký Khi chưa đăng ký, nhà đất bị kê biên thi hành án bán đấu giá cho bà Vân Bản án sơ thẩm số 09/2007/DSST ngày 27/7/2007 tòa án thị xã Sơn Tây án phúc thẩm số 21/2008/DSPT tòa án tỉnh Hà Tây theo hướng coi hợp đồng vợ chồng bà Tuyết ông Thắng vô hiệu chưa đăng ký, buộc ông Thắng trả lại nhà cho bà Vân 16 dụng đất cho người nhận chuyển quyền không đăng ký Dẫu cho người chứng chứng minh cách thuyết phục tồn giao dịch pháp luật không thừa nhận quyền người nhận chuyển quyền xác lập Từ cho thấy, việc đăng ký đất đai, khơng phải yếu tố khác, tạo hiệu lực giao dịch, đặc điểm giống với hệ thống đăng ký xác lập quyền Thế nhưng, người nhận chuyển quyền đăng ký quyền chưa phép chuyển quyền cho người khác phần nêu, chưa cấp GCNQSDĐ Điều cho thấy thiếu thống giá trị pháp lý giấy với ý nghĩa việc đăng ký Chúng cho rằng, giá trị pháp lý GCNQSDĐ trường hợp khó xác định, tồn khoảng cách định với ý nghĩa hoạt động đăng ký đất đai Từ đó, nảy sinh vướng mắc chế thực quyền mà khó giải đáp cách thuyết phục Đó là, người nhận chuyển quyền, thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp pháp (khi họ đăng ký vào sổ địa chính) lại khơng phép định đoạt tài sản thơng qua việc chuyển quyền cho người khác? Ở mối quan hệ khác, thấy giá trị pháp lý loại giấy tờ bị thay đổi đáng kể so sánh vấn đề khía cạnh giao dịch dân giải tranh chấp đất đai Ở khía cạnh giao dịch dân sự, giá trị pháp lý giấy nâng lên cao: điều kiện để chuyển quyền, loại giấy tờ chứng minh chủ thể có quyền đất, khía cạnh giải tranh chấp lại bị hạ xuống thấp: chứng thơng thường, bị bác bỏ chứng khác Sự thiếu thống khiến cam kết Nhà nước Luật Đất đai năm 2013: “xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất”18 khơng thực Nói khác đi, khiến người ta nghĩ rằng, Nhà nước cam kết với người chưa 18 Khoản 16 Điều Luật Đất đai năm 2013 50 đăng ký nhằm phục vụ cho việc quản lý mình, đăng ký, chế bảo đảm giá trị pháp lý giấy lại không tồn để bảo vệ họ quan hệ dân Điều làm cho thái độ, trách nhiệm Nhà nước việc bảo hộ quyền tài sản chưa thể mức độ thích đáng Hai là, việc thừa nhận giá trị pháp lý GCNQSDĐ chứng túy chưa phù hợp với điều kiện khách quan Việt Nam không đáp ứng nhu cầu bảo vệ quyền, lợi ích đáng người dân Do phải tập trung cho việc kháng chiến thời gian dài, việc yếu kém, buông lỏng quản lý thời gian qua, Việt Nam cịn có hàng triệu đất có người sử dụng chưa đăng ký khơng có sở xác định xác lai lịch, nguồn gốc đất Với hồn cảnh việc thừa nhận giá trị pháp lý GCNQSDĐ theo nguyên lý hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba khó đáp ứng yêu cầu đặt ra, khơng muốn nói khơng thể làm Vì vậy, dẫn đến kéo dài tranh chấp đình vụ án, chí, thừa nhận quyền cho người thiếu thiện chí, khơng tình Như Quyết định số 595/2009/DS-GĐT nêu, tòa án cho “không đủ sở giải vụ án” Điều cho thấy bế tắc giải tranh chấp, đồng thời thiếu thuyết phục Nếu không thừa nhận đất bà Lan (người có giấy) dựa sở tịa án nhận định đất cụ Hiển cụ Hưởng? Tòa án muốn khẳng định điều đó, theo logic, phải có chứng thuyết phục để khẳng định người chuyển giao đất cho hai cụ người có quyền sử dụng đất hợp pháp… (nếu chưa có chứng thuyết phục phải truy tìm tiếp nguồn gốc đất) Điều làm điều lý tưởng thực tế khó Tuy nhiên, theo hệ thống đăng ký suy đốn quyền, ơng Thiện khơng có chứng thuyết phục, bà Lan suy đốn người có quyền sử dụng đất nên khơng kéo dài tranh chấp hay đình vụ án khơng có chứng Sự suy đốn khơng phải chân lý TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 2/2016 nhất, thể tính nhân văn pháp luật, bảo vệ quyền cho người có thiện chí tình: kiên trì đeo đuổi, quản lý tài sản thời gian dài; tích cực, chủ động tuân thủ pháp luật đăng ký, cơng bố cho tồn xã hội biết quyền Bên cạnh đó, giá trị pháp lý GCNQSDĐ thế, không bảo vệ quyền lợi người giao dịch với người có giấy, có người thứ ba tình.19 Từ đó, tạo hệ lụy tiêu cực thị trường quyền sử dụng đất mà phần có đề cập Ba là, việc xác định giá trị pháp lý GCNQSDĐ theo quy định chung chứng làm nảy sinh tác động tiêu cực phân loại, đánh giá chứng cứ, làm cho việc áp dụng trở nên bất hợp lý tùy tiện Quyết định số 166/2012/DS-GĐT cho thấy, “thơng báo” Phịng địa - Nhà đất, loại văn quan chuyên môn ban hành, với thủ tục, thẩm quyền trách nhiệm pháp lý người ký chưa quy định rõ, lại bác bỏ hồn toàn giá trị pháp lý GCNQSDĐ tập thể Ủy ban nhân dân ban hành, khuôn khổ chặt chẽ pháp luật Ở nguyên tắc quản lý nhà nước, điều bất hợp lý việc đánh giá chứng thiếu thuyết phục, gây xúc cho bên có GCNQSDĐ Tuy nhiên, với nhiệm vụ thực thi quy định chung chứng tố tụng, tịa án dường khơng có biện pháp hữu hiệu để đánh giá loại chứng Ở góc độ định, hiểu điều bắt buộc.20 Khi khơng có biện pháp hữu hiệu đánh giá chứng GCNQSDĐ, mà sử dụng văn hành túy để Hiện nay, theo pháp luật dân sự, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch với người có GCNQSDĐ khơng liệt kê loại người bảo vệ, tức giao dịch mà họ tham gia không xác định có hiệu lực Do đó, loại người bị thiệt thịi Xem thêm: Thân Văn Tài, “Hồn thiện quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 8/2015, tr 35 20 Các vụ việc nêu cho thấy, tòa sơ thẩm, phúc thẩm không quan tâm đến thông báo quan địa phương nên bị tòa án nhân dân tối cao giám đốc thẩm, tức yêu cầu quan tâm đến ý kiến 19 LUẬT KINH TẾ, LUẬT ĐẤT ĐAI bác bỏ quyền dân trên, việc hủy giấy chứng nhận có nguy gia tăng tùy tiện án tòa án Thị xã Phổ Yên nêu Kết luận kiến nghị Phân tích cho thấy, có tồn ba hệ thống đăng ký tiêu biểu với thừa nhận ba mức độ ý nghĩa khác việc đăng ký đất đai Điều cho phép suy luận khả tồn ba mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền đăng ký Ở Việt Nam, thừa nhận giá trị pháp lý GCNQSDĐ chưa dựa tảng đó, chưa quan tâm tới nhân tố nên cần phải có thay đổi Tuy nhiên, vấn đề đặt nên thay đổi theo hướng nào: GCNQSDĐ chứng tuyệt đối để chứng minh quyền chứng suy đoán quyền? Từ ưu điểm hạn chế phân tích cho thấy, chưa hội đủ tiền đề cần thiết để thừa nhận việc đăng ký có ý nghĩa xác lập quyền nên khơng thể thừa nhận GCNQSDĐ chứng tuyệt đối để chứng minh người có quyền sử dụng đất hợp pháp Tuy nhiên, hoàn tồn xây dựng luật đất đai quy tắc suy đoán giá trị pháp lý GCNQSDĐ Một quy định có tác dụng hạn chế vụ kiện tiến hành tùy thích, nhằm mục đích gây rối loạn sống bình n người khác.21 Với tinh thần đó, nên sửa đổi, bổ sung số quy phạm sau Luật Đất đai năm 2013: Một là, bổ sung vào khoản 16 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy tắc suy đoán sau khái niệm GCNQSDĐ, quy tắc không áp dụng cho trường hợp GCNQSDĐ bị quan có thẩm quyền định thu hồi hủy.22 Đồng thời, bổ sung quy phạm dẫn Tác giả Nguyễn Ngọc Điện, cơng trình khoa học cơng bố, có quan điểm sau nghiên cứu cách tổng quan sở lý thuyết ý nghĩa khác hệ thống đăng ký quyền bất động sản Xem thêm: Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012, tr 38 22 Theo quy định Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 21 51 cách thức đánh giá chứng GCNQSDĐ trường hợp bên tranh chấp có GCNQSDĐ: “Người có tên GCNQSDĐ coi người sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp quan có thẩm quyền có định văn việc thu hồi hủy giấy chứng nhận Trường hợp tình tiết, kiện ghi GCNQSDĐ có khác việc giải vụ án cần làm rõ tình tiết, kiện đó, tịa án đánh giá giấy chứng nhận theo quy định pháp luật tố tụng dân sự” Hai là, thay thuật ngữ “xác nhận” thuật ngữ “xác định” khái niệm GCNQSDĐ nêu khoản 16 Điều Luật Đất đai năm 2013 nhằm nhấn mạnh giá trị pháp lý giải tranh chấp phù hợp với quy tắc suy đoán bổ sung trên: “GCNQSDĐ chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất” Bởi vì, GCNQSDĐ phải sở để tịa án xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp mà đơn “xác nhận”, xác nhận dễ dàng bị thay đổi, hủy bỏ người khác cho xác nhận khơng khởi kiện nó.23 Ba là, bổ sung quy tắc miễn trách nhiệm chứng minh cho người có tên GCNQSDĐ Điều 203 Luật Đất đai năm 2013: “Người có GCNQSDĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sở để thu hồi GCNQSDĐ định quan giải tranh chấp đất đai (bản án, định tòa án; định giải khiếu nại quan hành như: Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh Bộ Tài Nguyên Môi trường) Việc chấm dứt GTPL GCNQSDĐ dựa sở định hủy giấy quan có thẩm quyền cấp giấy (ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp huyện) 23 Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách Khoa, Hà Nội, 2013, tr.1113, thuật ngữ “xác nhận” có nghĩa “thừa nhận thật” Từ mang nặng tính hành chính, khơng phù hợp với việc đăng ký, xác lập quyền dân Hơn nữa, mang nặng tính hành có chủ thể cho quyền họ ngồi việc đương cung cấp CC, quan có thẩm quyền phải tự xem xét lại xác nhận đó, tức có chất tương tự việc giải khiếu nại hành vi hành  ... thừa nhận giá trị pháp lý giấy chứng nhận theo hệ thống số trường hợp khơng bảo vệ cách trọn vẹn, đầy đủ quyền lợi cho người giao dịch với người có giấy chứng nhận Giá trị pháp lý giấy chứng nhận. .. mức độ giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền phát huy vai trò nâng cao chất lượng, hiệu phương thức thương lượng, hòa giải giải tranh chấp Khi giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền thừa nhận mức... với chứng giấy chứng nhận quyền mà người cấp Nếu chứng giấy chứng nhận quyền mà chẳng hạn hợp đồng hay di chúc chứng khác… chứng minh tồn giao dịch hay kiện pháp lý Khi giao dịch hay kiện pháp lý