Phân tích và đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng tập đoàn dầu khí việt nam

giáo dục đào tạo tr-ờng đại học bách khoa hà nội Nguyn ng Ton PHN TCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên ngành Quản trị kinh doanh NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Lê Hiếu Học Hà Nội, tháng 12 năm 2011 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC BẢNG LỜI CẢM ƠN PHẦN MỞ ĐẦU 01 Sự cần thiết đề tài nghiên cứu 01 Mục đích nghiên cứu 03 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 03 Phương pháp nghiên cứu 03 Cơ sở khoa học thực tiễn 03 Kết cấu nội dung chủ yếu luận văn 04 PHẦN I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 05 1.1 Tổng quan đầu tư 05 1.2 Tổng quan dự án đầu tư 06 1.3 Nội dung phân tích tính khả thi dự án 09 1.4 Nội dung đánh giá tính khả thi dự án 16 1.5 Phân tích rủi ro dự án 24 PHẦN II CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM 25 2.1 Căn thực tiễn 25 2.2 Nhu cầu thuê văn phòng đơn vị thành viên 25 2.3 Đánh giá thị trường văn phòng cho thuê 26 2.4 Căn pháp lý 31 2.5 Các văn thỏa thuận có liên quan 32 2.6 Giới thiệu Chủ đầu tư 33 2.7 Giới thiệu dự án 35 PHẦN III PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 57 TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM 3.1 Tổng mức đầu tư 57 3.2 Doanh thu 58 3.3 Chi phí 69 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 3.4 Xác định dòng tiền dự án 71 3.5 Đánh giá hiệu tài dự án 71 3.6 Phân tích rủi ro dự án 72 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 76 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình số 1: Biểu đồ dự báo doanh thu giai đoạn 2010-2015 TĐ Dầu khí Hình số 2: Biểu đồ dự báo phát triển nguồn nhân lực giai đoạn 2010-2015 Hình số 3: Bản đồ vị trí số khu vực tập trung VP cho thuê Hà Nội Hình số 4: Biểu đồ dự báo nguồn cung văn phịng cho th tương lai Hình số 5: Biểu đồ diện tích văn phịng cho th Hình số 6: Bản đồ vị trí số tịa nhà VP hạng A cho th Q.Hồn Kiếm Hình số 7: Bản đồ vị trí số tòa nhà VP hạng A cho thuê Q.Cầu Giấy khu vực Mỹ Đình Hình số 8: Biểu đồ thể giá chào thuê qua năm dự kiến cho năm Hình số 9: Bản đồ vị trí Tịa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam 10 Hình số 10: Phối cảnh Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam (1) 11 Hình số 11: Phối cảnh Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam (2) DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng số 1: Bảng nhu cầu thuê VP đơn vị thành viên Tập đồn Dầu khí Bảng số 2: Bảng tổng hợp giá cho thuê VP số tòa nhà hạngA quận Hoàn Kiếm Bảng số 3: Bảng tổng hợp giá cho thuê VP số tòa nhà hạng A quận Cầu Giấy khu vực Mỹ Đình Bảng số 4: Bảng phân loại tịa nhà văn phòng cho thuê Bảng số 5: Bảng So sánh tiêu chí Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí với tiêu chí Tịa nhà văn phòng hạng A CBRE Bảng số 6: Bảng tính độ nhạy dự án LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn hướng dẫn quý báu, nhiệt tình thầy giáo hướng dẫn: Tiến sĩ Lê Hiếu Học Tôi biết ơn quan tâm, giúp đỡ thầy cô giáo Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội, Viện đào tạo sau đại học,Viện Kinh tế Quản lý đơn vị khác trường thời gian học tập Trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo đóng góp ý kiến, lời khun quý giá cho luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà nội, ngày 12 tháng 12 năm 2011 Nguyễn Đăng Toàn LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu Ngày 9/3/2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam đến năm 2015 định hướng đến năm 2025” với mục tiêu phát triển PetroVietnam thành Tập đoàn kinh tế mạnh, giữ vai trò đầu tàu kinh tế, động, có lực cạnh tranh nước quốc tế Theo đó, giai đoạn từ năm 2010 đến 2015, Tập đồn Dầu khí Quốc gia Việt Nam phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 18-20%/năm, doanh thu trung bình đạt 596 nghìn tỷ đồng/năm Hình số 1: (Nguồn: Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam) Để đáp ứng tốc độ tăng trưởng đặt ra, nguồn nhân lực Tập đoàn phát triển mạnh mẽ số lượng chất lượng Tốc độ phát triển nguồn nhân lực dự báo tăng khoảng 2% năm, tổng số nhân lực trung bình toàn Tập đoàn khoảng 29.800 người LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Hình số 2: (Nguồn: Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam) Thực Chiến lược nêu trên, Tập đồn thành lập số Tổng cơng ty lớn, chủ lực đủ mạnh để thực tiêu kinh tế đặt Hiện nay, ngồi trụ sở quan Tập đồn 18 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội hầu hết trụ sở đơn vị thành viên Hà Nội thành lập phải thuê bên ngồi với chi phí cao giao thơng lại không thuận lợi, dẫn đến phối hợp đơn vị với đạo, điều hành Tập đoàn với đơn vị bị ảnh hưởng Đứng trước thực trạng đó, Tập đồn có chủ trương đầu tư xây dựng tòa nhà văn phịng đại hạng A , có quy mơ tương xứng với phát triển Tập đoàn khu đất Viện Dầu khí n Hịa, Cầu Giấy, Hà Nội đơn vị thành viên đơn vị có nhu cầu khác th Tịa nhà hoàn thành đáp ứng nhu cầu văn phịng làm việc ổn định với chi phí hợp lý đơn vị thành viên đơn vị khác có nhu cầu Vì việc đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí n Hịa, Cầu Giấy, Hà Nội cần thiết LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tính khả thi dự án với điều kiện, môi trường đầu tư thực tế, tương lai - Chỉ nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi dự án đề xuất biện pháp nhằm đảm bảo tính khả thi Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà Văn phòng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính, kinh tế Dự án bối cảnh kinh tế Quý 3/2011 dự báo năm Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu - Phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp - Phương pháp so sánh, đánh giá dự án có quy mơ tương tự - Phương pháp nghiên cứu định tính định lượng - Phân tích đánh giá tính khả thi, phân tích rủi ro dự án đầu tư Cơ sở khoa học thực tiễn 5.1 Cơ sở khoa học: Lý thuyết phân tích đánh giá tính khả thi, lý thuyết phân tích rủi ro dự án đầu tư 5.2 Cơ sở thực tiễn: - Nhu cầu văn phòng làm việc ổn định với chi phí hợp lý đơn vị thành viên Hà Nội Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Từ năm 2008 đến tình hình kinh tế - xã hội nước giới diễn biến phức tạp, lạm phát tăng, giá dầu thô, giá nguyên vật liệu đầu vào sản xuất, giá lương thực, thực phẩm thị trường giới tiếp tục xu hướng tăng cao dẫn đến tăng nguy ổn định kinh tế vĩ mô đất nước Vì vậy, ngày 24 tháng năm 2011, Chính phủ nghị số 11/NQ-CP giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 doanh nghiệp nhỏ vừa; giảm tốc độ tỷ trọng vay vốn tín dụng khu vực phi sản xuất, lĩnh vực bất động sản, chứng khoán - Thị trường Bất động sản đóng băng, có nhiều yếu tố đầu cơ, mang nặng tính tự phát, nguồn cung tăng cao, nguồn cầu giảm mạnh 5.3 Cơ sở pháp lý, sách Nhà nước: - Luật Đầu tư số 59/2005/QH ngày 29/11/2005 - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008 - Nghị định số 12/2009 ngày 12/2/2009 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2011 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn Đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010 Kết cấu nội dung chủ yếu luận văn - Mục lục - Danh mục hình vẽ - Danh mục bảng - Phần Mở đầu - Phần I Cơ sở lý thuyết dự án đầu tư - Phần II Căn lập dự án đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Phần III Phân tích đánh giá Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà văn phòng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Phần Kết luận kiến nghị - Tài liệu tham khảo - Phụ lục LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 PHẦN I: CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1 Tổng quan đầu tƣ 1.1.1 Khái niệm đầu tƣ Trong trình tồn phát triển xã hội loài người, hoạt động kinh tế phổ biến quan trọng hoạt động đầu tư Chính nhờ trình đầu tư cá nhân, tổ chức kinh tế Nhà Nước lĩnh vực khác đời sống kinh tế-xã hội mà cải vật chất làm ngày nhiều hơn, xã hội phát triển Mặc dù hoạt động đầu tư tiến hành từ xa xưa, từ có sản xuất hàng hố, có nhiều định nghĩa khác dự án đầu tư Có quan điểm cho rằng: hoạt động đầu tư trình sử dụng vốn để nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ sinh hoạt đời sống, hay có quan niệm cách đơn giản coi đầu tư hoạt động kinh tế mà người ta bỏ vốn nhằm sinh lợi Xét theo quan điểm chủ đầu tư "Đầu tư hoạt động bỏ vốn kinh doanh để từ thu số vốn lớn số vốn bỏ thông qua lợi nhuận", xét theo quan điểm xã hội (của quốc gia) "đầu tư hoạt động bỏ vốn phát triển để từ thu hiệu kinh tế-xã hội, mục tiêu phát triển quốc gia" 1.1.2 Phân loại hình thức đầu tƣ Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý đề biện pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại hoạt động đầu tư xem xét đặc điểm chúng Người ta phân loại hoạt động đầu tư theo tiêu thức sau 1.1.2.1 Theo chức quản lý vốn - Đầu tư trực tiếp: hình thức đầu tư chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đầu tư - Đầu tư gián tiếp: hình thức đầu tư chủ đầu tư khơng trực tiếp tham gia quản lý vốn đầu tư LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 3.2.2.2 Xác định cấp hạng văn phòng Tòa nhà VP Tập đồn Dầu khí a Vị trí Dự án: Dự án nằm phía Tây Thành phố Hà Nội, khu vực có tốc độ phát triển thị nhanh Thành Phố Cụ thể sau: - Khu đất xây dựng có diện tích 11.500m2, vị trí Viện Dầu khí, phường Yên Hoà - Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội Theo quy hoạch thành phố, phía Tây-Nam khu đất Viện tiếp giáp với đường quy hoạch phía Tây Nam 21m phía Đơng Bắc 7,5 m, khu công viên xanh, hồ nước nối liền mạch với khu đô thị đại, có Trung tâm Hội nghị Quốc gia khu thể thao quốc gia Mỹ Đình - Phía Tây Bắc: giáp cụm cơng trình trường nghiệp vụ Bộ Cơng an Đại học dân lập Phương Đơng - Phía Tây Nam: giáp ruộng rau muống khu nghĩa địa - Phía Đơng Nam: giáp đường bê tơng, Khu tập thể Qn khu Thủ - Phía Đơng Bắc: giáp nhà dân, Trường ĐH dân lập Phương Đơng - Phía Tây Nam, trạng khu gò mồ mả, ruộng rau muống nhân dân địa phương.Trong quy hoạch trục đường giao thơng có chiều rộng 21 m; tiếp đến hồ nước vườn xanh đô thị - Phía Đơng Bắc: Khu đất có đường giao thơng 7,5m nối trục đường lớn khu vực LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 62 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 b Thiết kế: theo tiêu chuẩn tòa nhà quốc tế (Anh, Mỹ, Úc, Singapore) Hình số 11: Phối cảnh Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Chiều cao: 76,5 m2 gồm 17 tầng nổi, tầng kỹ thuật tầng hầm - Diện tích sàn: từ 1600 m2 – 4500 m2 - Quản lý tịa nhà: Cơng ty quản lý khai thác tài sản Dầu khí (PVA) - Nhà thầu thiết kế: Công ty Codinarch Tây Ban Nha LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 63 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 - Quản lý dự án: Ban QLDA cơng trình xây dựng phía Bắc – Tập đồn Dầu khí (NPMB) - Chủ đầu tư: Tập đồn Dầu khí (PVN) - Tên tịa nhà: Tịa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí (PVN Office Building) - Độ cao trần chuẩn: 2,8 m - Độ cao trần tầng trệt: 4,5 m - Bảo vệ 24/24: hệ thống quan sát điều khiển trung tâm - Thang máy cho khách : 16 thang, thang chờ hàng - Hệ thống điện dự phòng: đáp ứng 100% phụ tải điện - Hệ thống điều hòa: Điều hòa Trung tâm, VRV - Ngoại thất: Tường kính cường lực Mỹ - Giao thơng thuận lợi - Ánh sáng tự nhiên /góc nhìn tồn cảnh thành phố - Gần khu vực khách sạn Charmvit, TT Hội nghị Quốc gia, Tòa nhà Kangnam Sân vận động Mỹ Đình - Giao thơng bên ngồi tịa nhà:  Khu vực đỗ xe: Tịa nhà có Bãi đỗ xe tầng hầm, diện tích rộng 14.000 m2 sân phía sau rộng 3000 m2  Lối vào khu vực đậu xe: có hướng vào tịa nhà nên khả lưu thơng tốt, khơng gây ùn tác giao thơng  Tịa nhà có lối riêng dành cho khách, nhân viên, lối riêng phụcvụ việc bảo trì tịa nhà  Tịa nhà có hệ thống thang hiểm bên bên phục vụ cho việc sơ tán khẩn cấp  Hệ thống biển báo rõ ràng để hướng dẫn lối lưu thông - Hệ thống giao thông nội bộ: LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 64 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009  Thanh máy: Sử dụng thương hiệu tiếng với công suất tốc độ cao để giảm thời gian chờ  Lối thuận tiện đến thang máy  Có loại thang máy dành cho nhân viên, khách chuyển hàng - Hệ thống điều hòa: sử dụng thương hiệu nổitiếng, có chấtlượng cao  Duy trì điều hịa 24/24 cho “các thiết bịcông nghệ thông tin” khách thuê với máy làm mát nhỏ hoạtđộng suốt 24 tiếng  Khách th tự kiểm sốt hệ thống lạnh văn phòng họ - Hệ thống phòng cháy chữa cháy:  Hệ thống phát báo khói, báo nhiệt, vịi phun nước, bình chữacháy  Cầu thang chống cháy, cửa chống cháy với đẩy cửa thuận tiện, tường chống cháy - Hệ thống an ninh bảovệ: kiểm soát 24/24h  Hệ thống truyền hình kiểm sốt an ninh nội bộ, chng báo động, hệ thống thu hình  Lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp - IT/Truyền thông  Hệ thống đường dây điện thoại, đường truyền Internet ADSL băng thơng rộng, truyền hình hội nghị đáp ứng 100% nhu cầu khách thuê  Có máy lạnh cho phịng thiết bị CNTT - Khơng gian kiến trúc: LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 65 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009  Mặt sàn vuông vức, không gian rộng lớn, thích hợp cho việc bố trí chỗ ngồi theo phòng ban, nhân viên, điều hành, phòng họp lưu thơng - Quản lý điều hành tịa nhà:  Sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh: BMS (Building Managerment Systerm)  Việc quản lý điều hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩnquốc tế PVA làm cho tòa nhà khác biệt so với tòa nhà khác thu hút khách thuê tốt  Việc quản lý chuyên nghiệp đảm bảo tất dịch vụ dành cho khách thuê đạt chất lượng (về mặt vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng, an ninh an toàn) c So sánh tiêu chí Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí với tiêu chí hạng A CBRE: Bảng số 5: Bảng So sánh tiêu chí Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí với tiêu chí Tòa nhà văn phòng hạng A CBRE TT Tiêu chí Vị trí Hạng A theo CBRE Nằm trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đ p, d tiếp cận đường thuận tiện Tòa nhà VPTĐDK Nằm trung tâm phía Tây Thủ đơ, gần cơng trình cơng cộng lớn Mức độ thuận tiện lại Đi lại thuận tiện Thanh thế, uy tín Tịa nhà có tên tuổi Thiết kế kiến trúc Tổ chức quốc tế liên doanh Đi lại thuận tiện, gần đường vành đai 2, vành đai đại lộ Thăng Long Là trụ sở làm việc đơn vị thành viên Tập đoàn Dầu khí Việt Nam Cơng ty Codinarch Tây Ban Nha Nhà thầu xây dựng Tổ chức quốc tế liên doanh Sẽ đấu thầu xây dựng quốc tế LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 66 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Chủ đầu tư Tổ chức quốc tế liên doanh Tập đồn Dầu khí Việt Nam Nhà quản lý Tổ chức quốc tế liên doanh Ban QLDA phía Bắc Tập đồn Dầu khí VN Diện mạo Tuổi thọ Số tầng Chiều cao trần Kiến trúc độc đáo Mới đại Cao tầng Trên 2,80m từ sàn hồn thiện đến trần treo Thiết kế đ p Tịa nhà đại 17 tầng 3,00 m từ sàn hoàn thiện đến trần treo Diện tích sàn xây dựng Tối thiểu 1.000m²/sàn 1.600m²/sàn Trọng tải sàn Chiều rộng hành lang Tổng diện tích sàn 300-750kg/m² 1,8m từ 20.000m2 trở lên Trên 400kg/m² 2m 58.900m2 Sảnh Thiết kế ấn tượng, chất liệu trang trí chất lượng cao Thiết kế đ p, bố trí trang trí hợp lý Sảnh thang máy Rộng, trải thảm, trang trí đ p mắt, ấn tượng, biển dẫn d nhìn d hiểu, rộng 3m Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hồ, ln ln bảo trì tốt, độ rộng 3m Trọng tải tốc độ cao, thang hàng thang khách riêng biệt (tầng cao/tầng thấp) Tối thiểu tầng có thang máy Rộng, trải thảm, trang trí đ p mắt, ấn tượng, biển dẫn d nhìn d hiểu, rộng 3m Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, ln ln bảo trì tốt, độ rộng 5m Trọng tải tốc độ cao, thang hàng thang khách riêng biệt (tầng cao/tầng thấp) 12 tháng máy Thương hiệu Có thương hiệu tiếng, quen thuộc Thang máy hãng Thyssen (Đức) Trọng tải 16 người, trọng tải tối thiểu 1.000kg thang khách, 1.600kg thang hàng Tốc độ cao (1,75m/giây), thời gian đợi ngắn (dưới 30 giây) Được chiếu sáng tốt, với gạch lát sàn thảm trang trí 280cm 400 lux trở lên Thang khách chứa 20 người, trọng tải 1600 kg Thang hàng có trọng tải 2000kg Tốc độ 2m/s, thời gian đợi 20 giây Tiền sảnh Thang máy Số lượng Tốc độ Hành lang Độ rộng chuẩn Mức độ ánh sáng Được chiếu sáng tốt, với gạch lát sàn thảm trang trí 300cm 500 lux LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 67 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Nội thất văn phịng Vật liệu nội thất có chất lượng tốt đắt tiền Bố trí mặt kinh doanh nên có dạng hình vng, với khoảng cách từ tường đến vách ngăn rộng, Độ rộng tối thiểu mở 900mm, khung gỗ đặc tương đương Sàn đắp gờ nổi, thuận tiện cho chạy cáp chìm Tối thiểu 30m2 có điều khiển Vật liệu cách âm / hệ thống chất lượng cao Điều kiện tốt Tường thạch cao, có độ dày Sẵn có, có đường gọi quốc tế trực tiếp Vật liệu nội thất có chất lượng tốt đắt tiền Bố trí mặt kinh doanh nên có dạng hình vng, với khoảng cách từ tường đến vách ngăn rộng Cửa gỗ đặc, rộng 900 mm Khả kết nối internet Hệ thống cung cấp nước Vệ sinh ADSL băng thông rộng ADSL băng thông rộng Tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn quốc tế Các tiện ích cho Khách thuê Chất lượng cao Bãi đậu xe Bãi đậu xe rộng, thuận tiện an toàn (tỷ lệ chỗ đậu xe/100m²) Tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn với khu vực dành riêng cho người khuyết tật Bãi đậu xe rộng 14.000 m2 Bảo vệ Hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật 24h Chất lượng cao 24h Điều hịa (Hiệu, Chiều lạnh-nóng, điều hịa trung tâm, điều khiển cục bộ) Hệ thống thông gió Điều hịa 24h có phân khu Điều hịa 24h có phân khu Hiện đại, cơng suất cao, thay đổi theo Hiện đại, công suất cao, thay đổi theo Mức độ ánh sáng 400 lux trở lên 500 lux Bố trí mặt Cửa Sàn Bộ điều khiển điều hịa nhiệt độ Trần Hệ thống thơng Tường thạch cao Đường dây điện thoại Dịch vụ vệ sinh Dịch vụ bảo dưỡng Khu vực vệ sinh 10 Sàn đắp gờ nổi, thuận tiện cho chạy cáp chìm 25m2 có điều khiển Vật liệu cách âm Gyproc / hệ thống chất lượng cao Điều kiện tốt Tường thạch cao, dày 2cm Sẵn có, có đường gọi quốc tế trực tiếp Tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn với khu vực dành riêng cho người khuyết tật LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 68 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Hệ thống báo, chống cháy Hệ thống Điện Điện dự phịng Hệ thống an ninh tịa nhà (CCTV, chng cửa, camera ghi hình) Quản lý 11 Vịi phun, máy phát khói, phát nhiệt, máy dập lửa, vịi rồng, ống dẫn, bình xịt, thang hiểm, cửa hiểm, tường chặn lửa Vịi phun, máy phát khói, phát nhiệt, máy dập lửa, vòi rồng, ống dẫn, bình xịt, thang hiểm, cửa hiểm, tường chặn lửa Tối thiểu 25 watt/m2, hệ 30 watt/m2, hệ thống thống điện có chất lượng điện có chất lượng tốt tốt ln ln ln ln bảo trì bảo trì Máy phát điện dự phịng cơng suất 1.5002.500KVA: đáp ứng 100% phụ tải 24h Máy phát điện dự phịng cơng suất 2.500KVA: đáp ứng 100% phụ tải Quản lý chuyên nghiệp Quản lý chuyên nghiệp 24h d Kết luận: Trên sở vị trí, thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật Tòa nhà, vào Bảng phân loại tòa nhà CBRE ta thấy: Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam hồn tồn đáp ứng tiêu chuẩn Tòa nhà văn phòng hạng A 3.2.3 Xác định giá cho thuê văn phòng Tòa nhà VP Tập đồn Dầu khí: Trên sở phân tích, đánh giá thị trường nguồn cung, nguồn cầu, tác động thị trường tài chính, sách tiền tệ , vị trí tịa nhà, điều kiện giao thơng, tỷ lệ giá th văn phịng tòa nhà xung quanh nhu cầu văn phòng làm việc đơn vị Tập đồn Dầu khí mục 2.1, 2.2, 2.3, 3.2.2 Chủ đầu tư dự báo giá cho thuê văn phòng Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí mức 35,5$/m2/tháng bao gồm phí dịch vụ, chưa VAT 3.3 Chi phí dự án: - Chi phí hoạt động thời gian 30 năm bao gồm: + Chi phí điện, nước: đơn vị thuê tự trả ngành điện LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 69 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 + Chi phí quản lý tịa nhà Viện Dầu khí Viện Dầu khí tự trả đơn vị quản lý tịa nhà Tập đồn thu tiền quản lý tòa nhà đơn vị th + Chi phí quản lý tịa nhà bao gồm: Chi phí dịch vụ bảo vệ, chi phí vệ sinh, chi phí chăm sóc cảnh, chi phí thu gom rác thải, chi phí diệt trùng-phịng chống mối, chi phí phịng cháy chữa cháy, chi phí sửa chữa nhỏ, chi phí bảo dưỡng thiết bị chi phí lương cán quản lý tịa nhà Tập đồn thu đơn vị th văn phịng: 3,5 USD/m2/tháng (chưa VAT) để trả cho đơn vị quản lý tịa nhà (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng tính chi phí quản lý tịa nhà) + Chi phí hoạt động năm tịa nhà (chưa VAT) là: 38.095m2*3,5USD*21.000*12 tháng = 33.599.790.000 đồng - Chi phí trả lãi vay thời gian xây dựng: 118.244.620.000 đồng + Năm xây dựng thứ 1: vay 35.725.183.000 đồng với lãi suất 20%/năm, suy tiền lãi vay phải trả là: 7.145.037.000 đồng + Năm xây dựng thứ 2: vay 512.627.698.000 đồng nợ năm xây dựng thứ 1: 42.870.220.000 đồng với lãi suất 20%/năm, suy tiền lãi vay phải trả là: 111.099.584.000 đồng (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng 10 Kế hoạch vốn Bảng 11.Hạch tốn vốn vay) - Chi phí khấu hao : Căn Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định + Thời gian tính khấu hao chi phí xây dựng nhà cửa chi phí dự phịng là: 25 năm + Thời gian tính khấu hao chi phí thiết bị : 10 năm + Thời gian tính khấu hao chi phí khác là: năm Chủ đầu tư tính giá trị khấu hao 30 năm vận hành sau: + Năm thứ 1-năm thứ : 42.948.070.000 đồng + Năm thứ 6-năm thứ 10 : 36.401.013.000 đồng LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 70 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 + Năm thứ 11-năm thứ 25 : 22.371.991.000 đồng + Năm thứ 26-năm thứ 30 : đồng (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng Tính khấu hao) 3.4 Xác định dịng tiền - Chọn gốc tính tốn thời điểm dự án vào vận hành - Thời gian khai thác dự án 30 năm - Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí khơng xét đến thuế VAT - Dòng tiền chi bao gồm: đầu tư ban đầu, chi phí vận hành hàng năm, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí lãi vay Dịng tiền thu gồm: doanh thu cho thuê hàng năm - 3.5 Đánh giá hiệu tài dự án 3.5.1 Đánh giá tiêu giá trị thuần: NPV - Dòng tiền chi bao gồm: đầu tư ban đầu, chi phí vận hành hàng năm, chi phí lãi vay thuế thu nhập doanh nghiệp - Dòng tiền thu gồm: doanh thu cho th hàng năm - Tính tốn tỷ suất chiết khấu: r + Lợi nhuận vốn chủ sở hữu Tập đồn Dầu khí Việt Nam: ROE = 35 nghìn tỷ/170 nghìn tỷ = 20,58% + Lãi vay ngân hàng thương mại: 20% + Chi phí sử dụng vốn trung bình: WACC = (30%*20,58% + 70%*20%)/100% = 20,18% + - Chủ đầu tư lấy tỷ suất chiết khấu r = WACC = 20,18% Bằng cách lập bảng tính tốn, Chủ đầu tư tính được: NPV = 160.960.750.000 đồng > Khi NPV> 0, việc Chủ đầu tư trang trải chi phí đầu tư, chi phí vận hành có mức lãi suất MARR, phương án thu 160.960.750.000 đồng tiền lãi chiết khấu thời điểm => Dự án đáng giá, nên đầu tư (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng 17 Dòng tiền Dự án) LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 71 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 3.5.2 Đánh giá tiêu suất thu lợi nội tại: IRR - Chủ đầu tư chọn suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án: MARR = r = 20,18% - Bằng cách lập bảng tính tốn, Chủ đầu tư tính được: IRR = 24,18% > MARR = 20,18% => Dự án đáng giá (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng 17 Dịng tiền Dự án) 3.6 Phân tích rủi ro dự án 3.6.1 Phân tích độ an tồn tài - Theo thời gian thu hồi vốn (có chiết khấu): năm tháng Vậy có tính giá trị thời gian dịng tiền sau năm tháng khai thác dự án hoàn vốn - Khả trả nợ dự án: Dự án dự kiến trả nợ gốc lãi vòng năm + Nguồn vốn dùng để trả nợ năm (Bt), bao gồm: 80% lợi nhuận dịng hàng năm, chi phí khấu hao tài sản, Trả lãi vay thời gian khai thác + Số nợ phải trả năm gồm trả nợ gốc trả lãi (At) + Trả gốc lãi vốn vay thương mại + Xác định hệ số trả nợ năm: Knt  Bt At Kn= (Tổng tỷ số khả trả nợ năm)/ = 1,82 =>Vậy dự án có khả trả nợ lớn, độ an tồn tài cao (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng 17 Khả trả nợ dự án) 3.6.2 Phân tích độ nhạy dự án - Bằng cách cho yếu tố: lãi suất vay tăng, giá cho thuê giảm, vốn đầu tư tăng, doanh thu giảm, chi phí tăng ta thấy: LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 72 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 Bảng số 6: Bảng tính độ nhạy dự án STT Thông số Thay đổi NPV Lãi vay (%/năm) 23% Giá cho thuê USD/m2/tháng 31,00 Vốn đầu tư tăng 22% Doanh thu giảm 10% Chi phí tăng 20% (Chi tiết tính tốn Phần phụ lục - Bảng 19 Độ nhạy dự án) Nhìn vào bảng tính ta thấy: - Khi lãi vay tín dụng > 23%/năm NPV < 0, suy dự án không nên đầu tư Tuy nhiên, ngày 17/12/2011, hội nghị triển khai nhiệm vụ ngành Ngân Hàng năm 2012, Ngân hàng Nhà nước công bố hạ lãi suất cho vay xuống cịn 17-19%/năm Vì vậy, để đảm bảo NPV>0 khả thi - Giá cho thuê văn phòng hạng A giảm xuống 31 USD/m2/tháng, tương đương với doanh thu giảm 10% NPV < Tuy nhiên, khả khó xảy theo dự báo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A thời tới tăng cao 40USD/m2/tháng Hơn khả giá cho thuê văn phòng hạng A giảm xuống 31USD/m2/tháng Tập đồn áp dụng sách cho thuê dài hạn - Vốn đầu tư tăng > 22%, chi phí dự án tăng > 20% NPV < Tuy nhiên, theo Nghị kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012 vừa Quốc hội thông qua ngày 9/11/2011 số giá tiêu dùng dự kiến tăng 10% Vì vậy, khả vốn đầu tư tăng cao 22% chi phí tăng > 20% khó xảy - Kết luận: Dự án có độ an tồn cao mặt tài LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 73 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 KẾT LUẬN Việc đầu tư xây dựng Tòa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam khơng mang lại lợi ích cho Tập đồn Dầu khí, đơn vị thành viên Tập đồn Dầu khí mà cịn đóng góp cho ngân sách Nhà nước thơng qua tiền đóng thuế mang lại hiệu kinh tế xã hội to lớn tạo công văn việc làm cho nhiều người làm công tác quản lý, vận hành tòa nhà Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam cần thực sớm Khi dự án vào hoạt động tạo tiền đề cho công tác xây dựng phát triển Tập đồn Dầu khí Quốc gia Việt Nam đơn vị thành viên theo “Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam đến năm 2015 định hướng đến năm 2025” Mặt khác khu vực xây dựng Tịa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam nằm quy hoạch phát triển đô thị Thành phố Hà Nội, xác định khu vực trung tâm tương lai Vì vậy, việc đầu tư xây dựng cơng trình với kiến trúc đại góp phần mang lại mặt cho khu vực Yên Hòa, Cầu Giấy, tạo không gian, kiến trúc, cảnh quan đẹp, đại cho khu vực xung quanh, thúc đẩy dịch vụ khu vực phát triển./ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 74 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 TÀI LIỆU TAM KHẢO - Luật Đầu tư số 59/2005/QH ngày 29/11/2005 - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008 - Nghị định số 12/2009 ngày 12/2/2009 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Đơn giá xây dựng năm 2011 UBND Thành phố Hà Nội - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính phủ Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư - Quyết định 957/QD-BXD ngày 29/9/2009 việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình - Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2011 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn Đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010 - Báo cáo, phân tích hàng quý CBRE - Các tài liệu, giáo trình Quản lý dự án, Tài Doanh nghiệp LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 75 KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009 PHỤ LỤC LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ 76 ... Phần II Căn lập dự án đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Phần III Phân tích đánh giá Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà văn phòng Tập đồn Dầu khí Việt Nam - Phần Kết luận kiến... 09 1.4 Nội dung đánh giá tính khả thi dự án 16 1.5 Phân tích rủi ro dự án 24 PHẦN II CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM 25 2.1... 33 2.7 Giới thi? ??u dự án 35 PHẦN III PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 57 TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM 3.1 Tổng mức đầu tư 57 3.2 Doanh