CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT

CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT I. Tổng quan về giá đất 1. Khái niệm và bản chất của giá đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp . Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là: Giá đất ( Giá QSDĐ) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất 2. Vai trò của việc xác định giá đất Theo khoản 1, điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đích của việc ban hành giá các loại đất nhằm làm căn cứ cho việc: - Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất ở đô thị hiện nay là giá thị trường, nhưng Nhà nước lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất ( Thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ ) trên cơ sở giá thấp (Giá cụ thể của các địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp hơn nhiều so với thị trường trong khi xử lý chính sách đền bù giải toả lại phải thực hiện theo giá cao dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu một khoản lớn. Giá thấp trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường đã đẩy thị trưòng vào hoạt động không minh bạch như giao dịch ngầm, đầu cơ, cơ chế "xin cho", những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn tồn tại. Chính vì thế ra việc quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất còn nhằm mục đích lam cho giá đất quy định phù hợp với thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường BĐS, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị QSDĐ. 3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đất mang lại cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thì giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Trong đó các yếu tố cấu thành lên giá đất bao gồm: 3.1 Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm .bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông .Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.) Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Ðịa tô chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. 3.2 Đơn giá trên một m2 đất : Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đất đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thu được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II ., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ . 3.3 Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất. Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành lên địa tô ===> Đơn giá của một m2 đất ===> Diện tích sử dụng ===> Giá trị của thửa đất cần định giá Trong đó: Giá của một thửa đất cần định giá = Diện tích đất sử dụng (m2) ҳ Đơn giá trên một m2 đất (đồng/m2) II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất 1. Căn cứ xác định giá đất Việc xác định giá đất phải được tiến hành trên các căn cứ sau: - Luật đất đai 1993 - NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi . - NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất - Luật đất đai2003 - Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004). - Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004). - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004) 1.1 Phân loại đất Theo Luật đất đai 2003: - Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang và mặt nước chuyên dùng đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 1.2 Đối với đất ở nông thôn Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác định giá dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể - Nhóm đất nông nghiệp + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. + Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. - Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: + Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. + Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. + Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. 1.3. Đối với đất đô thị Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. + Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. + Phân loại đường phố : Loại đường phố trong từng đô thị được xác định căn cứ chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. + Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thu lợi hơn. 1.4 Đất khu vực giáp ranh và đất chưa sử dụng Đối với khu vực đất giáp ranh thì căn cứ xác định giá đất được quy định rõ tại Điều 12 NĐ188/2004/NĐ-CP. Đất chưa sử dụng được quy định rõ tại NĐ123/2007/NĐ-CP: Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng khi cần định giá thì UBND các tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề để quy định mức giá phù hợp. 2. Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất Việc xác định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ trong công tác quản lý tài chính của Nhà nước đối với đất đai mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường Bất động sản vì vậy việc tiến hành xác định giá trị của đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2003: - Sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thưòng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá ngang nhau; - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ưong, [...]... QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân của mức giá 3 đến 5 thửa đất, ... thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất khu đất cần định giá Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Giá trị ước Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh về giá tính của thửa = quyền sử dụng đất ± hình thành từ những yếu tố đất, khu đất của từng... thửa đất, khác biệt của từng thửa đất, cần định giá khu đất so sánh khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất và mức độ ô nhiễm môi trường Trường hợp giá đất có... định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá - Các bước thực hiện Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin : - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần... đất, khu đất đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 - Khấu trừ tài sản trên đất Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng QSDĐ bao gồm cả giá của tài sản trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâu năm… ) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc… Giá đất tại thòi điểm xác định giá Tổng giá trị khu đất =... trị Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tại loại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưng không được thấp hơn giá sàn Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của các yếu tố trên 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường: - Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường... định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường + Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất. .. định, tại đó giá đất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầu về đất Khi mà cung lớn hơn cầu hoặc cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất Do đất đai có diện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định Giá thị trưòng chính là một tín hiệu của thị... kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất Đối với trường hợp đã có tài sản trên đất khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên đất - Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập:... chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với . CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT I. Tổng quan về giá đất 1. Khái niệm và bản chất của giá đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với. khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng