cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trongsản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng chochiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lượcphát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hànhmọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trívô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọihoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Và hiện nay đất đaitừng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trởthành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và pháttriển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà bước

Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thưpháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sửdụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thựchiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hànhkê khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thôngqua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sửdụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sởđể thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lậpcăn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai Vì vậy, ngườiđược cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.

Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ởnước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm Hơn nữa tình hình biến động đấtđai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việctranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụkhiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp GCNQSDĐ đối với từngthửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết

Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vướng mắc hiện nay Vì

vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ giađình cá nhân đang sử dụng đất”

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

LỜI MỞ ĐẦUNỘI DUNG

I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở

3 Trình tự thủ tục, thẩm quyền

4 Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ

IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiệnnay

KẾT LUẬN

1 Những giải pháp kiến nghị2 Phương hướng cho năm 2005

Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.

1.1 GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thốngnhất trong cả nước đối với mọi loại đất.

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trênGCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quyđịnh của pháp luật về đăng ký bất động sản

1.2 GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành1.3 GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thìGCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sửdụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổchức đồng quyền sử dụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cưthì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diệnhợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thìGCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệmcao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,nhà tập thể.

1.4 Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứngnhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất đóđược cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.

2 Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ

Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quảnlý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐlà chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và ngườisử dụng đất” Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của họ Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ cóvai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quyđịnh về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đấtđai Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nướckhông thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình cánhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trênthị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Khiđó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu đượcmột khoản thuế khá lớn GCNQSDĐ không những buộc người sử dụng đấtphải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đấtkhi đất đai bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy địnhcủa Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử

dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận Nếu không những mảnh đấtđó coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thịtrường.

Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thểquản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịchtrên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lậpQH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH.

Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụngđất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không cógiá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửađát còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán traotay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như luật đất đainăm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điềukiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất củamình được cấp GCNQSDĐ Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyếtnhững vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấpGCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đôthị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đấtđai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cườngquản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở Công tác nàycó ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyệnvọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp phápvà thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triểnthị trường Bất động sản công khai lành mạnh Cấp GCNQSDĐ cho nhân dâncũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy

phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đấtđai – tài sản vô giá của đất đai.

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyềnlớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trước đây còn hạnchế Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đấtđai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tích cựctrong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.

3 Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở

Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đềquan tâm của bất cứ một nhà nước nào.

Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộđất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thóng nhấtquản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất năm 1975 cảnước cùng bắt tay vào xây dựng CNXH Trong hoàn cảnh mới của đất nước,Hiến pháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã được ra đời cho phù hợpvới sự phát triển của đất nước trong tình hình mới.

Hiến pháp năm 1980 là hiến phấp đầu tiên ra đời sau ngày đất nướcđộc lập đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó là hình thứcsở hữu toàn dân.

Điều 19 của Hiến pháp đã quy định: “ Đất đai, rừng núi sông hồ, hầmmỏ tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa cùngcác tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữutoàn dân.

Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật.Khi chưa có luật đất đai, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chếđộ quản lý đất đai.

+ Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ban hành chỉ thị số 229/TTGvới nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất đai trong cảnước.

Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các vănbản pháp luật về đất đai của nhà nước ta kể từ năm 1980.

Sau luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản vềgiao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ giađình cá nhân và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấpGCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhànước đối với đất đai Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để từng bước thiếtlập và hoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.

Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau:

+ Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quảnlý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ

Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả nướcnhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH Từ sau luật đất đai năm1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:

+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chínhhướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ

+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ởtại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giaonhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyềncác cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.

Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 vàcó hiệu lực ngày 01/7/2004 Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nướcta hiện nay Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 vềhướng dẫn thi hành luật đất đai.

Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấpGCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắnliền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục Nghị định hướngdẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu tráchnhiệm đất không có tranh chấp nên người dân không phải tự làm Trong trìnhtự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nước không có quyền bắt dân phải đi làmbất cứ việc gì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ Các cơ quan nhà nước tự liênhệ với nhau để phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ Trong điều kiện không đủđiều kiện hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo chodân biết.

Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét cơchế ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡkhó khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộpvượt quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏgồm một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, và có sự khác nhau trong từng trường hợp đất cấp mới ,đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đếncơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bước tiến và nỗ lực khá lớn nhằmtách bạch giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính Mục tiêu làtạo điều kiện thuận lợi cho dân.

4 Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tượng của việc cấpGCNQSDĐ

4.1) Mục đích yêu cầu

Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt được các mục đích sau:

- Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành cácbiện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.

- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọitiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.

- GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp phápgiữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà nướcgiao đất để sử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căncứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật.Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theoquy định của pháp luật.

- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải đượctiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào,đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vàotrường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chínhđể cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không baogiờ cấp được Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộcmọi đại phương đều lần lượt được cấp GCNQSDĐ Đồng thời phải được sựlãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.

4.2) Điều kiện, đối tượng được cấp GCNQSDĐ ở

Điều 50 luật đất đai 2003

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.

1 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, được UBND xã,phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấytờ sau thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a/ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 docơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm ThờiCộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việtnam.

b/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địachính.

c/ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờgiao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

d/ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắnliền với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay được UBND xã, phường ,thị trấn xácnhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/93

e/ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật;

f/ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho ngườisử dụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấytờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèmtheo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liênquan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủtục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phường, thịtrấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhậ quyềnsử dụng đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tạiđịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải

đảo, nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụngđất ổn định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờquy định theo khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trướcngày 15/10/93, nay được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất khôngcó tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khôngphải nộp tiền sử dụng đất.

5 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đát theo bản án hoặc quyết địnhcủa Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quỳên đã được thi hành thì được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tìa chính theo quyđịnh của pháp luạt.

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy tờquy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/93đến trước ngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay được uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn xác nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ có quy hoạch sử dụng đấtthì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụngđất theo quy định của Chính Phủ.

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nước giao đất, chothuê đất từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành màchưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tàichính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cong trình là điình,đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất khi có các điêuf kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhạn là đấytsử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở1 Nhân tố pháp lý

“GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp phápgiữa Nhà nước và người sử dụng đất”.Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ luôncó quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà nước Nhà nước chỉcó thể quản lý được công tác này thông qua các văn bản pháp luật và cácchính sách Đó là các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Công tác cấpGCNQSDĐ này có đạt được kết quả tốt hay không chính là nhờ sự chỉ đạosát sao của Nhà nước Chính phủ, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đã tập trungchỉ đạo giao trách nhiệm cụ thể cho các ngành các cấp trong công tác cấpGCNQSDĐ ở, để tạo sự phối hợp chặt chẽ các ngành với các cấp Uỷ Đảngvà UBND các tỉnh thành phố, các quận huyện, phường xã, thị trấn đã tạo nênsức mạnh tổng hợp xuyên suốt từ trung ương đến địa phương.

Trước đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiềungành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng,quản lý nhà riêng Để thống nhất quản lý nhà đất về một mối, ngày 29/1/1999THủ Tướng Chính Phủ có quyết định số 10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cụcđịa chính và sở địa chính nhà đất ở các tỉnh thành phố.

Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo cấpGCNQSDĐ đất ở và QSHN ở.

Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập Tổng cụcđịa chính với bộ Tài Nguyên Môi Trường Đây cũng là một việc làm rấtthuận lợi, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước nói chung được

tăng cường hơn và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng được đẩy nhanh tiếnđộ

2.Nhân tố KTXH

Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con người” vẫn là quantrọng nhất Con người là tổng hoà của các quan hệ xã hội Con người thamgia vào công tác này với vai trò như: Người sử dụng đất, cán bộ địa chính ởcác cấp và các cán bộ của các ngành có liên quan, những người giúp chínhPhủ đề ra những Nghị Định thông tư Trong đó thì đội ngũ cán bộ địa chínhlà những người tiếp xúc trực tiếp tới công việc này và họ cũng có ảnh hưởngrất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận

Bên cạnh nhân tố con người thì máy móc thiết bị phục vụ cho công tácđo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng.Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản lý bằng phươngpháp thủ công như trước kia thì không thể làm nổi mà phải áp dụng khoa họckỹ thuật vào quản lý đất đai như công nghệ bản đồ số, ứngdụng công nghệthông tin là một bước hiện đại hoá công nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máyin , máy vẽ pholer khổ Ao và các thiết bị đo đạc điện tử như TC- 600, TC-307 và các trương trình phần mềm đo GPS.

Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông tinthì thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế mức thápnhất những sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết GCN

Và một nhân tố nữa cũng ảnh hưởng đến quá trình cấp GCNQSDĐ ởđó là vị trí đất đai của từng vùng , ví như đất ở Đô thị có nhiều biến động vềhình thể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô thị cao Nên công tác cấpGCNQSDĐ ở là rất khó khăn Còn ở nông thôn, giá đất thấp lại ít biến động,phần lớn đất đai do ông cha để lại nên công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn

III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ

1 Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là việc

3 Nguời nhận chuyển quyền sử dụng đất.

4 Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơquan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sủdụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranhgiới thửa đất.

5 Ngưòi được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhândân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giảiquyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đượcthi hành.

Trong một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao giờ cũng phải có một tờ đơn xinđăng ký QSDĐ kèm theo đó là biên bản xác định hiện trạng sử dụng đất ( cótrích lục bản đồ của thửa đất ở mặt sau biên bản đó) Ngoài ra còn một sốgiấy tờ khác liên quan (nếu có) Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ này làmột khâu rất quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ Các hồ sơ đăng ký nàyđược đưa đến từng hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất để họ kê khai ( vềsố tờ bản đồ, số thửa, diện tích thửa) cán bộ địa chính cấp xã, phường, thịtrấn có trách nhiệm đo đạc lại diện tích thửa đất xem có khớp với bản đồ 94không Nếu có sai số bản đồ thì phải nộp biên bản xác định diện tích tănggiảm (có mẫu sẵn)