Cơn sốt đất ở hà nội và các giải pháp bình ổn giá đất của nước ta

CƠNG TRÌNH D ự THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN c ứ u KHOA H Ọ C ” NĂM 0 t r p TÊN CƠNG TRÌNH CƠN SỐT ĐẤT Ở HÀ NÔI VÀ CÁC GIAI PHAP BINH ON GIA DAT CUA NƯỚC TA • THUỘC NHĨM NGÀNH: XH2b THƯVIỄN TRƯỜNG ĐẠI H O C LÚ Â T HẢ NÔI p u rẠ ',; fy~.r g *ỵỊ — — mạc Lực NỘI DUNG TRANG L Ờ I N ÓI ĐẦU CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VÂN ĐỂ SỐT ĐẤT I K hái niệm đặc điểm Đất đai vai trò đất đai STT Thị trường Bất động sản - số vấn đề phương pháp luận Thị trường quyền sử dụng đất Việt nam II Sốt đ ất - vấn đề chung 10 1.Giá đất 10 Khái niệm " sốt đất" 10 Đặc điểm "sốt đất" 10 Hậu "sốt đất" 11 CHƯƠNG II: NGUYÊN NHÂN, TH ựC TRẠNG SỐT ĐẤT Ở HÀ NỘI VÀ NHŨNG CHÍNH SÁCH BÌNH Ổ n CỦA NƯỚC TA 14 I N guyên n h ân 14 Nguyên nhân khách quan 14 Nguyên nhân chủ quan 18 II T hực trạ n g sốt đ ất H nội 23 Giai đoạn từ 9 -4 / 2000 23 Giai đoạn từ tháng 4/ 2000- 4/2001 24 Giai đoạn tháng 4/ 2001 - 4/ 2002 24 Giai đoạn từ tháng 4/ 2002 - 26 III H ậu sốt đất H nội 28 IV Cơ sở lý luận việc khác phục tượng sốt đất 31 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai 31 Bảo quyền lợi cho người sử dụng đất 32 Tính chất độ tượng sốt đất 33 V Các sách bình ổn giá đất Nhà nước ta 34 Định hướng Đảng Nhà nước 34 Hà Nội với việc thực sách bình ổn giá đất 36 Nhà nước CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ VỂ CÁC CHÍNH SÁCH BÌNH 42 ỔN GIÁ ĐẤT CỦA NƯỚC TA I Những bất cập việc ban hành thực sách, pháp luật Nhà nước đất đai 42 Về hình thức 42 Về nội dung 42 II Thực tiễn kinh nghiệm quản lý thị trường đất đai sô nước Thê giới 44 Kinh nghiệm Trung Quốc 45 Kinh nghiệm Australia 45 Kinh nghiệm cộng hoà Pháp 46 Một số học rút từ kinh nghiêm Quốc tế 46 III Kiến nghị sách bình ổn giá đất Nhà 47 nước Quan điểm quản lý kinh tế nhiều thành phầnđất đai phải có nhiều dạng sở hữu 47 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 Tăng cung cho thị trường 48 KET LUẠN 49 TÀI LIÊU THAM KHẢO 50 LỜI N ỏ l ĐẨU Cùng với phát triển kinh lê đất đai khơng cịn đơn lả nguồn tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất quan Irọng mà dã trỏ thànli loại hàng hoá đặc biệt lìiị trường đặc biệt - thị trường bất dộng sản (BĐS) Ngay từ hình thành, thị trường B fíS dã rấl phút triển, đỏ lĩnh vực nhà đấl thu hút quan tâm ỷ nhiều người mặl hàng đem lại lợi nhuận cao Giá nhà đấl th ế ngày tăng mạnh Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy kinh tế phát triển thị trường nhà đất sơi động, cần nhà nước pháp luật tỏ lỏng léo chúi việc quản lý sốt đất s ẽ đến nhanh chóng đ ể lại hậu vô nghiêm trọng "Sốt đất" ìà ihuật ngữ m ẻ chúng la, năm gần Việt Nam có "cơn sốt" thực sư sọ thành p h ố lớn Tiêu biểu đố thành p h ố - thủ ỉ lù Nội Giai đoạn vừa qua, Việt Nam dại tốc độ lăn trưởng kinh t ế vào loại th ế giới, với việc luật đất dưi ngày mở rộng quyền người sử dụng đất, íhị trường BĐS nói chung thị trường quyền sử dụng đất chúng la đ ã hình thành phát triển với tốc độ nhanh Hiện tượng nảy mặt phẩn ánh thay dổi tích cực mặt kinh tê'V iệt Nam, đồng thời phát triển loại thị trường không tương ứng với mức sống người dân nên gây "cơn sốt do" nhu cầu đất có lác động rảĩ khơng tốt đến kinh lể - x ã hội dáĩ nước Hà nội irong thành p h ố đầu liên Việt Nam phải đối phó với " bệnh khỏ chữa" Chính thế, việc kìm hãm sốt giá nhà đấl coi nhiệm vụ vỏ cấp bách cần thiết không phái triển thành p h ố mà giúp tỉnh, thành p h ố khác nước rút kinh nghiệm vù có hướng đắn cho thị trường BĐS đỏ có thị trường quyền sử dụng đất Đối với em ỉà mộl vấn đề vỏ lý thú có ích cho việc học lập, nghiên cíãi giúp nâng cao khả liếp cận với sách, pháp luật Việt Nam Nghiên cứu đề tài " Cơn sốt đất ỏ Hà Nội giải pháp bình ổn giá đất", em hi vọng s ẽ góp phần nhỏ bé đem lại cho người - - nhìn tổng th ế vể thực trạng thị trường quyền sử dụng đấl llà nội Qua đó, s ẽ tìm hiểu nguyên nhân tồn bất cập luận bàn hướng giải vấn để Đê tài gồm chương: Chương I: K hái quát chung vê vấn đề sốt đất C hương / / : N guyên nhân thực trạng sốt đất H nội sách bình ổn nước ta Chương III: K iến nghị vê sách bỉnh ổn giá đất nước ta Đ ể hoàn thành đề tài thân em có nhiều c ố gắng song khơng th ể tránh khỏi thiếu SĨI Mơng nhà trường, thầy bạn góp ý bổ sung - - CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHƯNG VỂ VẤN ĐE SỐT ĐẤT I ^Kíttíi niènt ĩtăe íTìẩnt: Đất đai vả vai trỏ đất đai: Đấl đai nguồn tài nguyên thiên nhiên hình thành vàchứa đựng tiềm sống Trong trình tồn phát triển sẵn xã hội lồi người, vai trị đất đai ngày trở nên quan trọng Bên cạnh nguồn tài nguyên thiên nhiên quý nước, khoáng sản, khí h ậu , , đất đai coi nguồn tài nguyên có giá trị Quốc gia Riêng Việt Nam, vai trò đưực khẳng định Lời nói đầu Luật đấl đai năm 1993: "Đất đai nguồn tài nguyên Quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan Irọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây đựng sơ kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng." Cùng với phát triển kinh tế xã hội, Đất đai khơng cịn đơn chí cịn mộl nguồn tài nguyên, nhân tố thiếu sống mà cịn tham gia vào kinh tế thứ hàng hoá quan trọng nhất, mộl thứ tài sản giá tri Trong "Một số ý kiến sách đất đai" đồng chí Võ Đại Lược Viện trưởng Viện kinh tế giới - Trung tâm khoa học xã hội nhân văn có đoạn viết: "nếu đất đai khơng phải hàng hố thị trường thiếu hẳn thứ hàng hố quan trọng nhất, thiếu hàng hố quan trọng nhấl thị trường khơng phải thị trường hồn thiện được" Giá trị kinh tế đất đai cao đồng thời vấn đề xã hội liên quan tới nhiều đụng chạm đến lợi ích người xã hội từ người giàu có người nghèo khổ Các vụ kiện tụng, tranh chấp lớn vấn đề đất đai Từ vấn đề đó, thấy bên cạnh việc sử dụng bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá phải quan tâm tới vấn đề quản lý việc sử dụng bảo vệ đất đai để phát huy cao tầm quan trọng kinh tế xã hội - - Thi trường bất đống sản - mốt số vẩn đề phương pháp luân: 2.1 Ỉiííỉ íĩọttợ iíitLi Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" "động sản" có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bấl động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo mảnh đất cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tức tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản Tuy nhiên khác hệ thống pháp luật quốc gia nên quan điểm phân loại tiêu chí phân loại nước có đặc thù riêng Ví dụ Luật dân Nga có quy định bất động sản "những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng".Luật cho "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " bấí động sản Trong đó, Luật dân Thái Lan lại điều 100 nêu rõ: "bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể Ihống với đất đai" Còn theo luậl dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều 181 bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn Hến với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác luật pháp quy định lx ĩUị tm ttíỊ h ấ t tĩộitiẬ n ín : Bấl động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế phát triển tồn diện giới Đó tài sản, kinh doanh tài sản khác Nếu đưực kinh doanh cách íự thông qua giao dịch tư nhân, bất động sản làm tăng lên hoạt động kinh tế chiếm lới 30% cư cấu GDP quốc gia Vì vậy, hình thành, tồn phát triển thị trường bất động sản mộl tất yếu đồng thời có ý nghĩa vô to lớn 2.2.1 (Đinh nụhĩu thi tnứntị hấi đỗnụ iíỉn: Thị trường bất động sản (BĐS) hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS bao gồm tất quan hệ ngành tạo lập BĐS, thể chế hỗ trợ thị trường, hoạt động có liên quan trực - - tiếp đến giao dịch BĐS Còn theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS liên quan đôn giao dịch BĐS 2 rĐặe điếm th ị tiúịiiíỊ Ngồi đặc điểm chung thị Irường nói chung thị trường BĐS cịn có số đặc điểm riêng: Độ hoàn hảo thị trường BĐS: mức độ hoàn hảo thị trường BĐS thấp hưn so với thị trường hàng hoá tiêu dùng thị Irường tư liệu sản xuất khác, dễ dẫn đến độc quyền cạnh tranh, đặc biệt lĩnh vực giá Vì thị trường BĐS địi hỏi có can thiệp nhiều hưn Nhà nước Tính phức lụp quan hệ giao dịch, thời gian giao dịch kéo dài đời hỏi chi phí lớn Q nh chuyển nhưựng phụ thuộc vào nhiều thủ tục đặc biệt thể chế quản lý Nhà nước gắn liền với phận thị trường nhà đất Sự khan hiểm ngày cao đấl đai Do đất đai nguồn tài nguyên khan nên dễ dẫn đến tình trạng đầu BĐS Trong điều kiện thị trường thơng thống đầu có phần tích cực việc phá vỡ cân tĩnh kích thích hành vi cac bên tham gia, lạo cân Tuy nhiên điều dễ phái sinh tiêu cực tăng giá, tăng nự mức cao, làm phá vỡ cân phát triển, tạo lam giác nợ gồm bên ngân hàng- dân cư iihà đầu lư Thị trường B fíS chi phối mạnh m ẽ yểu tô' đầu vào quan trọng ngành sản xuất, kinh doanh Hàng hố BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lưu động tích luỹ tài sản cố định (trong BĐS chiếm tỉ trọng chủ yếu) thường lớn gấp 7-9 lần Tính nhạy cảm thị trường BDS: thị trường BĐS nhạy cảm biến động yếu tố kinh tế, trị xã hội Thị trường dỗ bị "sốt" kinh tế có mức tăng trưởng cao dỗ bị đóng băng kinh tế suy giảm Động thái số thị trường BĐS(lượng giao dịch, giá cả, vòng quay BĐS ) có mối quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động m ột số điều kiện, cịn chịu chi phối m ạnh mẽ yếu tố tâm lý Cơ cấu thị trường BĐS đa dạng, thị trường bị phân khúc mạnh Nhà nước thường có can thiệp sâu vào thị trường Ihơng qua sách - - ấp dụng cho đối tượng khác nhau, thiếu phối hợp hộ tạo nhừng hiệt lập làm giảm tĩnh hiệu thị trường 2.2.3 QílĩữnỊỊ nhân lồ ẩnh Ittứniị iti'n n ỉ hình thành từt ph ú t trìtn éti th ì irttịnỊỊ ỢỈ^O(S: - Sự tham gia đất đai vào thị trường - Sự tăng trưởng kinh tế xã hội tốc độ thị hố - Sự ổn định trị, đặc biệt trương, sách điều luật liên quan đến thị trường BĐS - Sự hình Ihành phát triển tổ chức kinh doanh dịch vụ chuyên ngành, ngành kinh doanh dịc vụ liên quan đến BĐS công ty tư vấn địa ốc, trung tâm thông tin BĐS, công ty thiết kế xây dựng trang trí nội thất, sản xuất vật liệu xây dựng, công ty kinh doanh phát triển hạ tầng - Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu nhà sở công nghiệp, thương mại dịch vụ, hạ tầng kĩ thuật xã hội phục vụ cho sản xuất tiêu dùng 2.2.4 cluán íự Qỉhà nutâa itỏi thi írtứnụ (B^ĐSỉ Để thị trường BĐS hoại động có hiệu quả, quản lý Nhà nước phải có phối kết hợp việc tạo nhiều điều kiện cần thiết với việc phải có can ihiệp kịp thời hợp lý phát triển thị trường Sự phối hựp thổ công việc cụ thể là: - Tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường, khung pháp lý phải bao gồm việc định rõ hình thức sở hữu, quyền nghĩa vụ bôn tham gia thị trường, chế quy trình mua bán BĐS, chế giải tranh chấp, vai trò quan Nhà nước Những nội dung khung pháp lý phải thích ứng với nguyên tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể đồng thời giảm thiểu can ihiệp quan Nhà nước vào công việc cụ thể - Xây dựng hệ thống quản lý BĐS: hệ thống quản lý BĐS có hiệu lực đảm bảo độ an toàn cho phát triển thị trường BĐS, giảm tranh chấp đất đai, cải thiện quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng - Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả tiếp cận đối tượng - Các thông tin thị trường BĐS bao gồm Ihông Ún quy hoạch, thơng tin địa chính, địa bạ đăng ký địa bạ, thông tin giá thị trường Các thơng tin này địi hỏi phải cung cấp đẩy đủ, xác, kịp thời cho - 36 - hồn thiện sách tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bảo đảm Nhà nước thu hồi đất từ quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Những định hướng đưa vào triển khai thực tế dần đưa thị trường quyền sử dụng đất nước ta bình ổn hơn, phát triển hướng công tác quản lý đất đai Nhà nước hoàn thiện Hả Nơi với viẽc thưc hiên sách bỉnh ổn qiá đất Nhả nước: (ờfíttq tá o q u ụ lỉO c h th n h p h ố : UBND Sở quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội nhiều năm phải nghiên cứu, Ihường xuyên tiến hành chỉnh sửa lại quy hoạch thành phố có nhiều tồn bất cập nhà, đất Nhìn chung, hướng quy hoạch thủ xây dựng ngày nhiều nhà chung cư, khu đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân Đây biện pháp hữu hiệu để kiềm chế sốt đất nhà đất nhiều tình trạng khan nhà đất khơng cịn, đó, giá nhà đất khơng thể q "đắt đỏ " trước Với tinh thần vậy, Hà Nội bước vào xây dựng nhiều nhà chung cư cao tầng khu đô thị nhằm giảm mật độ xây dựng, tăng dịch vụ công cộng, cải thiện điều kiện sống nhân dân Chúng ta xây dựng nhiều khu đô thị mới, khu dân cư tập trung với quy mô lớn, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở, vừa góp phần cải thiện đời sống cúa người dân mà giá thành chất lượng đảm bảo Sắp tới đây, khu thị Việt Hưng, nằm phía đơng bắc thành phố, thuộc địa phận tỉnh Gia Lâm thức khởi công xây dựng (khoảng tháng 10) Theo ban quản lý dự án thị Việt Hưng phân thành khu chức năng: khu cơng trình cơng cộng, khu hỗn hợp (gồm văn phịng, trung tâm thương mại, nhà cho thuê, quan) khu nhà Trong khu thị có khu vực xây nhà Nhà xây dựng tổ chức dạng tổ hợp kết hợp dịch vụ thương mại, tạo nên khu trung tâm thương mại đầu mối thành phố Trong tổng diện tích quy hoạch 302,5 khu đô thị Việt Hưng bao gồm gần phục vụ giãn dân khu phố cổ Hà Nội (chủ yếu thuộc quận Hoàn Kiếm) Với diện tích cơng với quy mơ dân số 35.480 người, Việt Hưng quy hoạch thành khu thị lớn có mật độ dân số thấp thành phố Hà Nội, góp phần nâng cao bình quân đất thành phố, đảm bảo giải nhu cầu nhà cho người dân - 37 - Khơng có vậy, Chính phú Việt Nam xcm xét thông qua dự án đô thị Hà Nội Chính phủ Hàn Quốc tài trợ thông qua KOICA Dự án dự kiến xây đựng khu đô thị khu vực huyện Từ Liêm huyện Đơng Anh với lổng diện tích 8.830 ha, số dân 750.000 người tổng kinh phí đầu tư 30 tỷ USD Khu đô thị thiết lập thành phố hạt nhân khu vực Đông Nam Á tiến tới khu đô thị dẫn đầu giới vào kỷ 21 Đó khu thị lớn tất nhiên giá hộ phù hợp với số người thuộc tầng lớp xã hội, cịn người nghèo, người có thu nhập thấp (300.000-500.000đồng/người/tháng) hộ chí niềm mơ ước Để đạt số diện tích nhà bình qn 20-25 m 2/ người vào năm 2020 đưa hội thảo "Hà Nội hướng tới tương lai" tổ chức ngày 19/6/2003 cịn phải có dự án nhà cho người có thu nhập thấp Trên thực tế, thành phố tiếp tục xây dựng khu nhà ở: Xuân Đỉnh (Từ Liêm), nhà cao tầng 1B (Tây Hồ), Khu nhà B3 vàB5 (Cầu Diễn) Dự kiến khu nhà hoàn thành vào đầu quý IV tới B ản g 2: B ảng s ố liệ u v ế q u y m ô v tổ n g m ứ c v ố n đ ẩ u tư c ủ a cấc dự án khu nhà ỏ’ cho người có thu nhập thấp Hà Nội năm 2003 * STT Tên khu nhà Sơ tầng Diện tích (m2) Sỗ vốn (tỷ đồng) Xuân Đỉnh 2800 25,7 CT 1B 1.100 9,7 B3 415 3,7 B5 1200 7,2 Nguồn: http://www.ktdt.com.vn tháng 07/2003 Chủ đầu tư bán theo chế giá với mức dự kiến không triệu đồng/m2 sàn xây dựng chấp nhận hình thức mua trả góp (trả trước 50% trả dần năm ).(*)16 l7Bước đầu Hà Nội đạt số thành tựu việc tăng lượng cung cho thị trường nhà đất, đáp ứng đủ lượng cầu ngày tăng Tuy nhiên để việc 16 (*) Số liệu thông tin từ trang web báo Kinh tế đô thị ngày 25/6/2003 - 38 - có ý nghĩa thiết thực tiến độ xây dựng khu đô thị nhanh cơng tác giải phóng mặt phải đựơc thực tốt 2 (^ịtiíị ỉ án ụ iă ỉ ph ó tn Ị m â t b ằ tiụ i Giải phóng mặt coi nhiệm vụ trọng tâm thành phố Thực tế năm qua cho thấy, giải phóng mặl yếu tố cản trở tiến độ thực dự án xây dựng địa bàn Hà Nội Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 Thủ tướng Chín phủ phê duyệt, trạng diện tích đất nơng nghiệp Hà Nội 50.325,03 ha, chiếm 54,44% diện tích lự nhiên Dự báo đến năm 2020, đất nông nghiệp cịn chiếm từ 25-30% diện tích đất tự nhiên Từ năm 2000-2010, Nhà nước thu hồi khoảng 870 đất có nhà cơng trình Sẽ có khoảng 35 000 hộ gia đìnhbị ảnh hưởng chỗ phải di chuyển theo mức độ khác Đồng thời áp lực thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giải việc làm cho người nông dân bị thu hồi đất vấn đề trọng tâm cần giải Vậy giải pháp trước mắt cho giai đoạn từ đến nám 2005 vấn đề nào? Trên sở thực Nghị HĐND thành phố cơng tác giải phóng mặt Nghị hội nghị lần thứ BCHTW Đảng khố IX đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ CNH-HĐH đấl nước, giải pháp cơng tác giải phóng mặt thời kỳ trọng sách thu hồi đất, sách giá, sách điều tiết thu giá trị gia tăng (địa tô chênh lệch) Nhà nước đầu tư xây dựng sở hạ tầng Tiếp tục triển khai quy hoạch chi tiết, đặc biệt đường đồng với tuyến phố, nút giao thông, khu vực phát triển công nghiệp đô thị Từng bước thực thu hồi đất, giải phóng mặt bầng theo quy hoạch, tạo điều kiện chủ động đầu tư thu hút đầu tư dự án Đồng thời ban đạo vấn đề đền bù giải phóng mặt thành phố xcm xét rút nhiều kinh nghiệm học Bài học quy hoạch thị thường xuyên giới thiệu công khai Quỹ nhà đất yếu tố thành phố chủ động sử dụng vướng mắc thường gặp phải chênh lệch giá đền bù thương lượng triển khai di dời 17 i - 39 - Thêm người dân ln phàn nàn họ khơng thể trì sống nơi UBND thành phố Hà Nội thừa nhận sách GPMB Ihành phố giải vấn đề trước mắt Trên sở kết luận rút từ vụ GPMB năm qua, Ban chí đạo GPMB thành phố xây dựng mộl số sách có liên quan đến công tác sau -Thứ việc đền bù tiền thay cho đền bù tiền đất nhà trước Bởi ban đạo GPMB thành phố cho biết, việc đền bù theo nhiều hình thức dễ dẫn đến nhầm lẫn, khơng bình đẳng hộ dân nguycn nhân khiếu kiện triền miên, gây khó khăn cho người thực Cịn khung giá đấl để áp dụng mức đền bù, Hà Nội áp dụng mức giá chung ƯBND thành phố ban hành -Thứ hai, tài sản Irên đất đền bù cao Giá đền bù thiệt hại nhà Hà Nội hiên tính giá trị cịn lại + 50% giá trị khấu hao không nhỏ h(tn 60% giá xây dựng cơng trình tương đưưng Tuy nhiên theo ơng Đào Xn Mùi, Phó trưởng ban đạo cho biết, thực tế, nhiều gia đình sau GPMB khơng có khả xây dựng lại nhà trước Do đó, mức bồi thường tới (dự kiến) 100% giá trị cơng trình thời điểm lập phương án đền bù - Thứ ba, địa phương nơi bị thu hồi đất hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng Tuy nhiên để thực việc đòi hỏi phải có quy định cho phép tạm ứng vốn Ngân sách - Thứ tư phải cương việc thực giải toả, hộ gia đình, cá nhân chây ì, cố tình khơng thực định GPMB Nhà nước bị xử phạt hành cưỡng chế thi hành Đồng thời hộ gia đình, cá nhân có thành tích tốt việc thúc đẩy nhanh tiến độ giải toả thưởng khoản lợi ích định Có vậy, người nghiêm túc thực thi định Nhà nước, tạo điều kiện cho quan chức hồn thành tốt nhiệm vụ Với ưu đãi cho hộ dân cư thực GPMB việc tăng cường phân cấp quản lý, thúc đẩy cán nhiệt tình cơng tác giải phóng mặt chắn thuận lợi Chứng minh cho điều đó, ta thấy việc GPMB nút giao thơng Ngã Tư Sở cơng trình trọng điểm quận Hai Bà Trưng , khu vực đường Đội Cấn - Hồ - 40 - Tây đổu diễn tiến độ Ví dụ việc GPMB cơng trình trọng điểm quận Hai Bà Trưng Nám 2003, quận Hai Bà Trưng phải thực GPMB cho nhiều cơng trình trọng điểm thành phố Việc GPMB tác động không nhỏ đến đời sống vật chất, tinh thẩn người dân diện phải thực GPMB; làm thay đổi môi trường sống, phương thức lao động phận dân cư phải chuyển đến nơi nên q trình thực gặp khơng khó khăn Trước thực tế đó, lãnh đạo quận đạo Hội đồng đền bù GPMB phối hợp với cấp ngành quyền phường thuộc diện GPMB thực nghiêm túc quy định GPMB, sở cơng khai hố để nhân dân biết, giám sát quan nhà nước trình thực Với tinh Ihần "công bằng, dân chú, công khai pháp luật", Hội đồng GPMB quận tích cực tuyên truyền giáo dục đôi với xử phạl hành trường hợp cố tình chống đối, khơng chấp hành định cấp có thẩm quyền Khi thực dự án, tổ công tác Hội đồng CìPMB tổ chức đo đạc, kiểm kc trạng, lập phương án đền bù thiệt hại, chuẩn bị tái định cư Sau đó, Hội đồng GPMB chuyển giao phương án tổ chức di dân, hàn giao mặt cho chủ dự án Với phương án đền hù, sau Hội đồng thẩm định thành phố xem xét chấp thuận bẩng văn niêm yết công khai trụ sở GPMB quận phườgn liên quan để hộ dân tự kiểm tra phương án bồi thường gia đình m ình giám sát phương án bồi thường gia đình khác Những kiến nghị người bị thu hồi đất ghi nhận bổ sung kịp thời Khi người dân bàn giao mặt tiến độ toán tiền thưởng Việc di chuyển nhân dân nơi tái định cư quận Hai Bà Trưng tính tốn chu đáo, tránh thiệt thịi cho bà Bằng cách làm đó, tiến độ thực GPMB, dự án trọng điểm khả quan /Đ ẩ u tf ìá qu íỊỈn m Ldaníi ítíĩt: Bán đấu giá hình thức mua bán nhiều người tham gia trả giá hàng hố Việt Nam, hình thức bán đấu giá xuất từ lâu Với việc mua bán theo hình thức này, giá trị hàng hố phản ánh xác, cơng khai Tuy nhiên, đấu giá quyền sử dụng đất lại hình thức mẻ Việt Nam Nhưng khơng phải mà khơng có ý nghĩa Trái lại, việc đấu giá - 41 - quyền sử dụng đất nước ta đạt số thành tựu góp phần khơng nhỏ việc kiềm chế "bột phát" giá đất Tại Hà Nội, từ sau Đảng, Nhà nước có chủ trương cho phép đấu giá quyền sử dụng đất, ngày 10/5/2003, Quy trình chi tiết với bước thực quy định chặt chẽ tới ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Hà Nội ban hành Cùng với Quy trình Quyết định 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà Nội có hiệu lực kể từ ngày ký Có Quy trình này, Ban quản lý dự án, đầu tư hướng dẫn cụ thể đầy đủ bước thực đấu giá quyền sử dụng đấl theo quy định chung Trên sở đó, Hà Nội tiến hành hàng loạt đấu giá lơ đất Đó khu đất 3970 m2 khu đô thị Đền Lừ II (quận Hai Bà Trưng), khu 1,3 phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân xã Mỹ Đình (Từ Liêm) Các dự án dự kiến tổ chức thực tháng 7/2003 Nhưng đến có đấu giá Mỹ Đình ngày 19/7/03 hồn thành tốt đẹp đấu giá đất khu vực phát triển mạnh, thu hút quan tâm nhiều người Việc tổ chức đấu giá 44 lơ đất xã Mỹ Đình Sở Địa Hà Nội cơng bố cách tháng, có 110 người đăng ký tham dự (nộp phí 200.000đồng đặt cọc 50.000.000 đồng/người) Giá khởi điểm Ban tổ chức ấn định 13,5 triệu đồng /m2 (iưomg đương khoảng 1,5 tỷ đồng/lô đất 100 m2) Theo quy định Ban tổ chức, 44 người trả giá cao (theo hình thức bỏ phiếu kín) quyền mua đất Kết giá cao buổi đấu giá vượt mức giá sàn 7,8 triệu/m2 Số tiền thu từ đấu giá thành phố cho vào Quỹ tạo vốn xây dựng sở hạ tầng cho thủ đô Đây coi bước khởi đầu tốt đẹp, tạo tiền đề để UBND huyện Từ Liêm nói riêng UBND thành phố nói chung tiếp tục thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất lại * Như vậy, thành phố Hà Nội năm qua đạt nhiều thành tựu dang lên nhanh chóng theo định hướng đắn Đảng, sách, pháp luật Nhà nước Thắng lợi hước đầu việc "ghìm" giá đất chứng tỏ đung đắn Đảng, Nhà nước sáng tạo cấp lãnh đạo quyền thú Tuy nhiên, bên cạnh đó, mắc phải số sai lầm, hạn chế cần phải khắc phục triệt để - 42 - CHƯƠNG IU: KIẾN NGHỊ VỀ CÁC CHÍNH SÁCH BÌNH Ổn GIÁ ĐẤT CỦA NƯỚC TA I ^iịItĩiíitỊ h ìít CÍỊP trAtiíỊ o iêe htỉn Ità tilt tùi ilttie h iện c o ('hínít liíẹ/i, ph p, lu ă t (Ultà mìởír iiề đ ấ t đjai: Về hỉnh thức: Trên sở danh mục hệ thông văn pháp luật đất đai, thể liệt kê 200 văn quan Nhà nước trung ương ban hành, đó, bôn cạnh văn ban hành theo quy định cịn có văn khơng hình ihức công văn, thông b áo để đặt chế độ, sách đất đai Tỷ lệ Hà Nội gần 20% Điều phá vỡ tính thống hệ thống pháp luật mà cịn khicn cho việc áp dụng khó khăn, khơng đảm bảo độ an tồn pháp lý cho người sử dụng đất hệ thống văn pháp luật chồng chéo mảnh đất màu mỡ kẻ hội luồn lách, né tránh phát sinh tiêu cực 2.Về nơi dung: Nội dung sách pháp luật đất đai nhiều bất cập so với nhu cầu xã hội 2.1 @jáe (Ịnụ định tư giá đai: Một vấn đề cộm quy định Nhà nước vấn đề giá đất Trong chúng ta, biết khung giá đất quy định Nghị Định 87/CP ngày 17/8/1994 Nghị định 17//1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 qua lạc hậu Do văn áp dụng ƯBND thành phố ( Quyết định 2915/QĐ-UB ngày 8/11/1994 ban hành quy định thực Nghị định 87/CP địa bàn thành phố Hà N ộ i ) khơng cịn phù hợp với thực tế Sự thật giá tất mảnh đất địa bàn Hà Nội lớn gấp lần so với giá thành phố quy định Vấn đề đặt cần phải có khung pháp lý giá quyền sử dụng đất hợp lý sở có tham khảo giá thị trường - 43 - Cùng với vấn đề giá đất sách bồi thường GPMB vấn đề nhạy cảm nhiều vướng mắc Trong tổng số đơn thư khiếu nại vấn đề đấl đai có tới 50% đơn liên quan đến vấn đề đền bù GPMB Hầu hết người dân thuộc diện GPMB cho mức đền bù thành phố áp dụng khổng thoả đáng Chúng ta chưa có khung giá chung cho việc đền bù Vì dễ dẫn đốn bất bình đẳng, vừa gây khó khăn cho quan chuyên trách, lại vừa tạo tâm lý bất ổn, khơng đồng lịng nhân dân (ĩ)tín (Tề êúp ífiâifi‘lìún(f nhận Q&D ítíĩt: "Tiến độ q chậm", nhận xét giám đốc Sở Địa Nhà đất Hà Nội Phạm Cao Nguyên việc cấp GCN quyền sử dụng đất địa hàn thành phố Hiện đạt 16,25% kế hoạch năm khơng kịp hồn thành tiến độ Theo ơng, viêc có nhiều nguyên nhân vấn đề thiếu cán bộ, khối lượng công việc lớn, vướng mắc giấy tờ cũ có lẽ nguyên nhân quan trọng yếu thiếu trách nhiệm nhiều cán Một người dân phản ánh:" Nhiều người kê khai từ năm 1999, 2000 mà đến chưa cấp sổ đỏ Ngược lại có người kê khai cấp ngay" Hiện tượng khiến nhân dân nghi ngờ có tiêu cực, không tin iưởng vào cán Vậy vấn đề trước tiên , phải làm đội ngũ cán bộ, nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc Hiện tượng mua bán trao tay, tự tiện chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công, xây nhà đất canh tác diễn khắp nơi Điều đáng nói Nhà nước lại người sau Chỉ đến nhà tầng dưng mọc lên khu trước đất vườn, đất ruộng cấp quyền biết, lập bicn giải toả, gây thời gian, công sức, tiền của Nhà nước nhân dân Cịn có ngơi nhà ngang nhiên lấn chiếm số lớn diện tích đất cơng khơng hiểu quan có thẩm quyền giải toả "ngang nhiên" lờ đi, để cuối cùng, GPMB rõ ràng lấn chiếm đất trái pháp luật Nhà nước phải đền b ù Rồi việc quy hoạch đằng xây dựng nẻo Nhìn bao quát thành phố, ta thấy nhà Hà Nội lộ cộ Một khu phố có 100 nhà có tới 100 kiểu, chí 100 màu khác nhau, trông lộn xộn Quy hoạch xây sựng khu đô thị mới, chung cư cao tầng bên cạnh mọc lên hàng loat nhà cao chẳng - 44 - Việc xây dựng vừa gây phản cảm thẩm mỹ người khác, vừa khiến cho công tác quy hoạch gặp nhiều khó khăn J i ã t CÍIỊÌ (Ịm ị h o c h : Sự đời lớn lên nhanh chóng khu đô thị tạo cải thiện quan trọng đời sống nhân dân, đồng thời tạo nên hình ảnh sống động phát triển cua đất nước Tuy nhiên theo cảm nhận nhièu người nhà xây dựng dự án chưa thực quan tâm đầy đủ đến yếu tố bố trí khơng gian kiến trúc đặc điểm văn hoá truyền thống cộng đồng người cư trú khu quy hoạch Phương pháp quy hoạch quy hoạch tổng thể coi nhu cầu cộng đồng giống nơi, tầng lớp Trong thực chất nhu cầu nhóm dân cư theo thu nhập, tơn giáo, nghề nghiệp khác Không vậy, công tác quy hoạch thành phố cịn bất bình đẳng việc tập trung phát triển vùng, khu Điều tạo cho Hà Nội phàn cực cách nhanh chóng vùng, khơng có lợi cho kinh tế xã hội 2.6 Ế V Í£ íÌấịLán đấu giá đất (‘liậm tìỀn ítậ: Theo k ế hoạch năm 2003, tồn thành phố có 17 dự án đấu giá, đến hầu hết giai đoạn lập quy hoạch vừa phơ duyệt quy hoạch Vướng mắc nằm khâu GPMB Sử Địa Nhà đất Hà Nội cho biết, kế hoạch thành phố năm đấu giá 105 đất hồn thành 50 ha(dưới 50%) Các dự án khác với diện tích 55 duyệt quy hoạch GPMB để tiến hành đấu giá năm sau.(*)18 Chính sách Nhà nước đắn việc thể chế thành Luật việc thực hiện, áp dụng thực tế lại đơn giản Vậy phải làm để khắc phục hạn chế, bất cập trên? II £7/ tụt' iỉễĩL íì/i Lình tuịhièm íỊttảtt líị thị ỉrttátKỊ itùt đai ttủ a m ô i A& ruểớế* t v ĩ n t ỉ t è ( f i ó i : Quản lý tốt thị trường đất đai biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn kìm chế sốt đất Dưới số kinh nghiệm quản lý nước tiên tiến mà tham khảo để giải tình trạng nay: 18 (*) Thông tin lừ trang web http://www vnexpress.net truy cập 27/7/2003 -4 - Kinh nghiêm Trung Quốc: Ĩ Trung Quốc, nhìn chung thị trường đất đai không tồn tại, kể thị trường ngầm Nhà nước tuyệt đối nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Những tổ chức phép sử dụng đất, khơng sử dụng theo mục đích quy định thời hạn quy định mà chưa sử dụng bị Nhà nước thu hồi Cịn thị trường nhà (các loại nhà ở) hình thành từ năm 80 phát triển tương đối nhanh quản lý chặt chẽ Nhà nước Theo quy định, hộ gia đình cá nhân khác không tham gia xây dựng nhà để bán Một thông tư liên Trung Quốc năm 1989 quy định rõ, tất giao dịch BĐS phải tiến hành Sử giao dịch địa sản thành phố Chính nhờ mà thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung ln kiểm sốt phát triển theo định hướng Nhà nước Trung Hoa Nhìn chung, thị trượng nhà Trung Quốc phát triển mạnh không bị "sốt" Một lý quy mô xây dựng nhà lớn, nói "cung đón trước cầu" Vì lượng cầu dù tăng cao vãn không vượt qua lưựng cung nên giá nhà thường dao động không lớn (tăng giảm không 20%) theo quy luật cung cầu thị trường Kinh nqhiêm Australia: Luật đất đai Australia quy định đất đai quốc gia thuộc hai loại sở hữu : đất thuộc sở hữu Nhà nước đất thuộc sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu đất đai có quyền cho thuê, chuyển nhượng, chấp, thừa kế theo di chúc mà khơng có cản trở cả, kể việc tích luỹ đất đai Luật quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội Việc trưng thu gắn liền với việc Nhà nước thực bồi thường Hiện nay, thực tế Australia, trước tiên Nhà nước tìm cách mua lại miếng đất tư nhân với giá hợp lý công Khi không đạt kết quả, Nhà nước Ihông báo thu hồi miếng đất theo luật định Chủ sở hữu tư nhân có liên quan gửi đưn đề nghị đền bù Việc xem xét đền bù dựa nhiều yếu tố có yếu tơ giá trị đất cơng trình đó, bao gồm việc kinh doanh chi phí bỏ để khơ phục thiệt hại việc tách đất khỏi khu vực đất xung quanh yếu tố hợp lý khác án xem xét Phải kinh nghiệm đáng để Nhà nước ta học hỏi việc thực công tác giải -46- mặl bằng, khắcphục việc trì trệ, ách tắc Một Nhà nước đưa mức giá đền bù hợp lý người dân không dám tự tiện hét bừa giá cao ngất ngưởng tự nguyện thực định thu hồi đất Nhà nước Kinh nqhiẽm Cống hồ Pháp: Các sách quản lý đất đai cộng hoà Pháp xây dựng số nguyên tắc đạo quy hoạch không gian, bao gồm đạo quản lý sử dụng đất đai hình thành công cụ quản lý đất đai Nguyên tắc đảm bảo thống lợi ích cộng đồng lợi ích tư nhân Chính sách quản lý sử dụng đất canh tác chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông sản bền vững tuân thủ việc phân vùng sản xuất loại nông sản thuộc cộng châu Âu Luật quy định sô điểm sau: - Việc chuyển đất canh tác sang m ục đích khác đèu phải xin phép quyền cấp xã định, nghiêm cấm xây nhà đất canh tác để bán cho người khác Nhà nước khuyến khích việc tích tụ đất đai thơng qua việc tiến hành chuyển đổi ruộng đất, lập trung nhỏ thành lớn - Việc mua bán đất nông nghiệp hay đất đô thị phải nộp thuế đất thuế trước bạ 10% Muốn mua bán đất phải xin phép, Pháp có quan giám sát mua bán đất để kiểm soát nhằm hạn chế hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai Cư quan giám sát đồng thời có chức năng, nhiệm vụ môi giới trực tiếp tham gia mua đất để tăng quỹ đất thuộc sở hữu nhà nước Đây biện pháp hữu hiệu việc điều tíêt thị trường đất đai, tránh "nóng, lạnh" đột ngột, khó kiểm sốt (*)19 Mơt SỐ bải hoc rút từ kinh nqhiẽm Quốc tế: -Cải cách T h ể c h ế Luật pháp: + Thúc đẩy tiếp cận với thông tin đất đai (vị trí, diện tích, giá trị, khả phát triển ) qua quan địa +Đánh giá định giá đất đai theo giá trị thực giá thị trường +Cải cách thủ tục hành chính, khuyến khích đăng ký sở hữu( Việt Nam đăng ký quyền sử dụng) giao dịch đất đai 19 (*)Tham khảo "Một sô'vấn dê phương pháp luận thị trường BĐS" - TS Lê Xuân Bá -4 - -Đâĩ đai tài nguyên hữu hạn, đời hỏi ngày phải sử dụng có hiệu quả, mục đích -Điều cốt yếu phải nắm lượng cung đất, nhà, cịn lượng cầu chắn s ẽ ngày tăng, phải giữ cung > h o ặ c - cầu nguy sốt đất s ẽ giảm nhiều IIL X i è u m jiiì Ịìề