Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình

J xy*' 'c ỹỆ!-' B ộ T I' PH Ấ P VÍÉÌS, KHOA H Ọ ^ P !ỉ« LÝ Sai ■"'■ '*VvL m m J 881811! JP j ilis ilg ■-■!■'■"- •• ĐỂ tẰ Ĩ ' , ĐỀ TÀI mCỉiậí cỉáíPKế? ỀếmM HIỆUỆÚCỐNS • dNc m ị t '3MBiSHSHOTè QUYN st ip đ m su CMHI, ô1BIABH f ■"■'■' ' V '” ■■ ' / •' V ■.•■'i-4.■•■•;: •- ■■ /■ v.:;.T/.,;"v; ■ v ^: , , ' - ■ ' - ;: - " V^ 'í i'v V •' • TliS Ỗ HỒNG; YẾN CN NGUYỀN VĂN VE ■’ '.'-í':-1''- B ơ• T PHÁP '•* VIÊN • KHOA HOC • PHÁP LÝ ĐỀ ÁN NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG T H ự C CÁC GIAO DỊCH CHUYÊN QUYÊN S Ử DUNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, H ô GIA ĐÌNH CHỦ NHIỆM THƯ KÝ ĐỀ ÁN Ỳ Ths ĐỎ HỒNG N CN NGUYỄN VĂN VẺ TRUNG TÂM THƠNG TIN THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC1UẬT HÀ NỘ: PHÒNG ĐOC o o yribi_ HÀ N Ơ • I-2011 B Ỏ “í _ _ _ _ _ 'p H Á p T H Ư VIÊN TCMlp MỤC LỤC PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SÓ VẤN ĐỀ CHUNG, TRỤC TIẾP LIÊN QUAN ĐÉN ĐỀ ÁN I Tính cấp thiết đề án II Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu Đe án III Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Đe án IV Quá trình nghiên cứu Đe án V Đóng góp Đe án 10 PHẦN THỨ HAI: MỘT SÓ VẤN ĐỀLÝ LUẬN VÀ T H ựC TIỄN LIÊN QUAN ĐÉN VIỆC NGHIÊN c ứ u GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THựC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYÊN SỬ DỰNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,7H ộ GIA ĐÌNH 11 • • I Một số vấn đề lý luận 11 II Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất 15 PHẦN THỨ BA: NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP c BẢN NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THựC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN s DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, H ộ GIA ĐÌNH 30 I Những định hướng lớ n 30 II Các giải pháp .34 CÁC CHUYÊN ĐỀ Chuyên đề 1: Yêu cầu khách quan nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (Ths Nguyễn Thị Phương Hoa, Trưởng phịng xây dựng kiểm VBQPPL, Sở Tư pháp tỉnh Vĩnh Phúc) 43 Chuyên đề 2: Thực trạng chung công chứng giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (Ths.Trần Ngọc Nga, cơng chứng viên, Trưởng phịng cơng chứng số thành phố Hà Nội) 51 Chuyên đề 3: Một số vấn đề công chứng, chứng thực họp đồng, giao dịch thực quyền người sử dụng đất (Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách Pháp chế Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường) 59 Chuyên đề 4: Những thuận lợi, khó khăn bất cập hoạt động côing chứng giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (Chu V ăn Khanh, Cơng chứng viên, Trưởng Văn phịng Cơng chứng A l, thành phố H Nội) ‘82 Chuyên đề 5: Cơ sở lý luận thực tiễn việc chuyển giao cho quan, tổ chức có thẩm quyền chứng nhận giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (TS Tuấn Đạo Thanh, cơng chứng viên, Trưởng phịng cơing chứng số thành phố Hà N ội) 90 Chuyên đề 6: Các giải pháp nâng cao hiệu công chứng, chứng thực gi,ao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (TS Nguyễn Văn Ho;ạt, Trưởng phịng Tổng họp, UBND thành phố Hà Nội) PHỤ LỤC Phụ lục 1: Kết điều tra nhu cầu công chứng giao dịch chuyển quyềra sử dụng đất xã hội 108 BÁO CÁO PHÚC TRÌNH ĐÈ ÁN “NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG TH ựC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, H ộ GIA ĐÌNH” Đe án khoa học cấp Bộ PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ VÁN ĐỀ CHUNG, TRựC TIẾP LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ ÁN I Tính cấp thiết Đe án Trong năm qua, hoạt động cơng chứng, chứng thực nước ta có bước phát triển, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế-xã hội đất nước, khẳng định ngày rõ vị trí, vai trị hoạt động công chứng, chứng thực đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhân dân kinh tế thị trường định hướng XHCN, đồng thời công cụ đắc lực phục vụ quản lý nhà nước có hiệu Với mục đích tạo điều kiện cho công tác công chứng, chứng thực Việt Nam phát triển chiều rộng chiều sâu, phục vụ tốt nhu cầu công chứng, chứng thực cá nhân, tổ chức, ngày 29/11/2006, Quốc hội thông qua Luật cơng chứng ngày 18/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký (sau gọi Nghị định số 79/2007/NĐ-CP) Việc ban hành Luật công chứng Nghị định số 79/2007/NĐ-CP bước tiến quan trọng việc hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực, đưa hoạt động vào nếp, đáp ứng tốt nhu cầu tổ chức, cá nhân Luật công chứng năm 2006 đánh dâu bước đổi tổ chức hoạt động công chứng, sau hai năm triển khai thực hiện, kết bước đầu đạt khích lệ tạo tiền đề quan trọng để quan có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu phát triển tổ chức va hoạt động công chứng theo định hướng tầm nhìn đến năm 2020, hồn thiện chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng Từ ngày 01/7/2007 Luật cơng chứng có hiệu lực thi hành tiếp tục hồn thiện chê định cơng chứng đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính, cải cách tư pháp hội nhập kinh tế quốc tế Thời gian triển khai thực Luật công chứng chưa nhiều, bước đầu làm thay đổi rõ nét quan niệm vai trị cơng chứng trước nhiều góc độ, đó, có việc trả bảin chất chức công chứng việc bảo đảm an toàn pháp lý cho hợjp đồng giao dịch nói chung, đặc biệt loại hợp đồng, giao dịch ccó tính chất quan trọng đặc biệt đời sống xã hội hợp đồng, giao dịclh quyền sử dụng đất (với quan điểm đất đai loại tài sản đặc biệt), gó]p phần phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật xã hội công nhận nâng lêin mức cao Sự đổi việc xác định chức năng, nhiệm vụ từnịg quan, tổ chức theo hướng tách bạch dần cơng chứng với chứng thực gó]p phần lớn chấm dứt dần thời kỳ độ “Công chứng-Chứng thực” kéo dàìi nhiều năm, đặt cơng chứng viên nghĩa hành nghề công chứng (theo qu}y định Luật cơng chứng, cơng chứng viên có thẩm quyền cơng chứngị, khơng có thẩm quyền thực chứng thực) Việc cơng chứng viên chứng nhậm tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch có giao dịch véề quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ bảo vệ quyền nghĩa vụ theo qu\y định pháp luật cá nhân, tổ chức, góp phần cơng khai, minh bạch hóa cácc giao dịch, giúp Nhà nước quản lý giao dịch điều kiện phát triển nềrn kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Công chứng, chứng thực nói chung cơng chứng, chứng thực cáac giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình có vai trị quar.n trọng khơng để bảo đảm an toàn mặt pháp lý giao dịch chiuyểrn quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình mà cịn hỗ trợ đắc lực cho công táec quản lý giao dịch Nhà nước ta chặt chẽ, hiệu phục vụ quẳn lỷý nhà nước, quản lý xã hội thời kỳ phát triển kinh tế thị trường theo địrửh hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý nhà nước đẩy mạnh cơng nghiệpp hóa, đại hóa đất nước Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực cáac giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình định hướngg Đảng, Nhà nước đổi hoạt động công chứng, chứng thực ccó vấn đề xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động cơng chứng, tách bạch cơngg chứng, chứng thực, nâng cao chất lượng hoạt động công chứng chứng chứngg tăng cưqng quản lý nhà nước đất đai, tăng cường vai trị Nhíià nước việc định hướng bảo hộ an toàn giao dịch, hợp đồng„ đặac biệt hợp đồng nhà đất đặt yêu cầu cấp thiết phải nâng cao hiệuu công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất nói chiungg, có giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình Chưa có sở pháp lý thống cho việc cơng chứng, chứng thực cáac giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình Bộ Luật dân sụự, Luật đất đai văn quy phạm pháp luật khác quy định giao dịcbh chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Luật cơng chứng năm 2006 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2007 Chính phủ cấp từ số gốc, chứng thực từ chứng thực chữ ký tách bạch công chứng với chứng thực Đe giải vấn đề này, việc sửa đổi văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân Luật đất đai theo hướng bước chuyển giao giao dịch "chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình cho tổ chức hành nghề cơng chứng thực cần thiết Việc tổ chức thực quy định pháp luật liên quan đến công chúng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình thực tế cịn nhiều bất cập Trong bối cảnh đó, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi Bộ luật dân sự, Luật đất đai văn quy phạm pháp luật có liên quan, có nội dung liên quan đến công chúng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình nâng cao hiệu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình việc nghiên cứu giải pháp nâng cao nhằm hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình" vấn đề cấp bách Xuất phát từ lý nêu trên, việc tiến hành triển khai nghiên cứu Đề án “Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình ” với quy mơ Đề án nghiên cứu khoa học cấp Bộ có sở lý luận thực tiễn nhằm vấn đề mà Đề án đặt nghiên cứu thiết thực có tính thực tiễn cao, góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu công chứng, chứng thực loại giao dịch trước yêu cầu Ban Chủ nhiệm Đề án xin trân trọng cảm ơn Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp quan, đơn vị, cộng tác viên cá nhân có liên quan hỗ trợ, tham gia, tạo điều kiện để Ban Chủ nhiệm hoàn thành Đề án II Mục tiều, phạm vi nghiên cứu Đe án Mục tiêu nghiên cứu đề án Xác định lý luận thực tiễn cần thiết nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu hoạt động nhằm phục vụ đắc lực cho quản lý giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình trước yêu cầu ngày cao quản lý nhà nước yêu cầu thực tiễn Cụ thể sau: Thứ nhất: làm rõ lý luận vấn đề chủ yếu như: quan, tổ chức có thẩm quyền chứng nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình; đổi trình tự thủ tục chứng nhận giao dịch chuyển quyền quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình, trách nhiệm quan, ttổ chức có thẩm quyền việc cung cấp thơng tin cho quan, tổ chức chứmg nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình; chiế phối hợp quan, tổ chức có liên quan việc chứng nhận giaio dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình - Thứ hai: làm rõ thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật V'ề công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình - Thứ ba: đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đìnlh nhằm tăng cường an toàn cho hợp đồng, giao dịch, đặc biệt điềiu kiện xã hội hóa hoạt động công chứng tách bạch công chứng với chứng thực Phạm vi nghiên cứu Đe án a) Đề án tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoạt động công chứngr, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đìnlh bao gồm quy định pháp luật hành công chứng, chứng thực g iao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình, thuận lợi, k h ố khăn, bất cập quy định văn pháp luật, thực tiễn hoạt động công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân., hộ gia đình, mặt được, chưa khó khăn, vướng mắc b) Đề án nghiên cứu, làm rõ sở tính phù họp việc giao ch quan, tổ chức có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực giao dichi :huyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình phù hợp c) Nghiên cứu đề xuất giải pháp mang tính khả thi cao để khơng; Igừng nâng cao hiệu công tác chứng nhận giao dịch chuyển quyền sửr iụng đất cá nhân, hộ gia đình điều kiện xã hội hóa hoạt động cơng; '.hứng tách bạch công chứng với chứng thực III Co- sỏ’ lý luận phương pháp nghiên cứu Đe án Co' sở lý luận Đe án thực dựa sở lý luận Chủ nghĩa Mác-Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng Cộng sản Việt Nam xây dựng hoàn thiện nhà nước pháp quyền Việt Nam XHCN dân, dân, dân, đặc biệt Nghị số 49-NQ/TW ngày 2/6/2005 “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 ” Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam văn kiện quan trọng việc định hướng mặt lý luận việc cải cách tổ chức hoạt động công chứng Việt Nam nói chung cơng tác cơng chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình nói riêng giai đoạn thời gian tới Nghị số 49-NQ/TW Bộ Chính trị ngày 02.6.2005 Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 rõ “xây dựng hoàn thiện pháp luật bổ trợ tư pháp (luật sư, công chứng ) theo hướng đáp ứng ngày đầy đủ, thuận lợi nhu cầu đa dạng hỗ trợ pháp lý nhân dân, doanh nghiệp; thực xã hội hỏa mạnh mẽ hoạt động bổ trợ tư pháp “hoàn thiện chế định công chứng Xác định rõ phạm vi công chứng chứng thực, giá trị pháp lý văn cơng chứng Xây dựng mơ hình quản lỷ nhà nước công chứng theo hướng Nhà nước tổ chức quan cơng chủng thích hợp; có bước phù hợp để bước xã hội hóa cơng việc Luật Công chứng năm 2006 đặt chủ trương định hướng đột phá xã hội hóa cơng chứng, tạo sở pháp lý cho việc phát triển Văn phịng cơng chứng, hình thành mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng để đáp ứng đầy đủ nhu cầu công chứng nhân dân, tách bạch hoạt động công chứng với chứng thực, bước chun nghiệp hóa hoạt động cơng chứng, tăng cường bảo hộ Nhà nước hợp đồng, giao dịch tổ chức, cá nhân; Ngày 19/10/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giây chứng nhận qụyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, điểm b khoản Điều 26 Nghị định quy định i{ủ y ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm : Thực biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chửng địa phương để đáp ứng yêu cầu cổng chứng hợp đồng, giao dịch vê quyên sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; xem xét, định chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch mà ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã thực sang tổ chức hành nghề công chứng '1 địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chủng đáp ứng yêu cầu công chứng; Gần nhất, ngày 10/02/2010 ngày 17/02/2011 Thủ tướng Chính plhủ ban hành Quyết định số 250/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “ Xây dựng Qìuy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020 ” Quyết định số 240/QĐ-TTg ban hành Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020 nhằm xây dựng đưọc Quy hoạch tổng thể mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng phân bố rộiữg khắp phạm vi tồn quốc để bảo đảm cơng chứng họp đồng, giao dịch Đây minh chứng rõ ràng sở lý luận, định hướng chíitih trị, pháp lý phát triển hoạt động công chứng Đảng Nhà nước ta giai đoạn tới mối tương quan với việc nâng cao hiệu việc công chứng, chứng thực giao dịch, hợp đồng, có gi;ao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình Phưong pháp nghiên cứu - Phương pháp lịch sử; - Phương pháp tổng hợp, so sánh; phân tích; quy n ạp - Phương pháp lơgic, phương pháp thống k ê IV Q trình nghiên cứu Đề án Tình hình nghiên cứu Đề án Liên quan đến tổ chức hoạt động công chứng nói chung cơng chứnig, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình nói riêng, nước có số cơng trình nghiên cứu cơng bố như: - Đe án cấp bộ: “Những vấnđề ỉỷ luận thực tiễn việc xã hội hỏa mtột số hoạt động bổ trợ tư pháp, hành tư pháp ” (2005) Bộ Tư pháp - C hủ nhiệm Đê án: Trân Thât; , *A _ r-\ A r > m A rp l à > r - Đề án cấp Bộ: “Triển khai thí điểm mơ hình phân cấp lĩnh vực cơng chứng” (2006) Bộ Tư pháp - Chủ nhiệm Đe án: Trần Thất; - Đề tài khoa học R.KHXH.98.137 “Nghiên cứu đề xuất mơ hình tổ chửc hoạt động cơng chứng nhà nước thành phố Hải Phịng thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa” năm 2008 - Chủ nhiệm đề tài: cử nhân Nguyễn Năng rhính; - Một số viết, nghiên cứu Tạp chí khoa học như: cần phân biiệt công chứng chứng thực - Nguyễn Thị Thu Hương (Tạp chí dân chủ pháp o 17 quy định hợp đông chuyên đôi, chuyên nhượng quyên sử dụng đât phải quan địa có thấm quyền “xác nhận” mà khơng quy định phải quan công chứng chứng nhận Quy định dẫn đến thực tế bất cập sau: Việc “xác nhận” quan địa chính, xác nhận vào hợp đồng, xác nhận đơn liên quan đến đất đai như: xác nhận đất khơng có tranh chấp, khơng nằm quy hoạch, không bị kê biên đảm bảo thi hành án Nội dung xác nhận quan trọng dừng lại xác nhận liên quan đến đất đai, tức đối tượng hợp đồng Trong đó, theo quy định Điều 131 Bộ luật Dân giao dịch dân có hiệu lực đáp ứng đủ bốn điều kiện sau: - Thứ nhất, người tham gia giao dịch có lực hành vi dân Theo quy định Bộ luật Dân sự, người từ đủ 18 tuổi trở lên coi người có lực hành vi dân đầy đủ (trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố hạn chế lực hành vi dân sự) Những người có đầy đủ tư cách chủ thể, tham gia vào quan hệ dân với tư cách chủ thể độc lập tự chịu trách nhiệm hành vi thực Cịn người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi người có lực hành vi dân phần Những người phép xác lập giao dịch dân giới hạn định pháp luật dân quy định Còn người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân khơng phép tự xác lập, thực giao dịch dân mà phải thông qua người đại diện (trừ số giao dịch mà theo quy định pháp luật người hạn chế lực hành vi dân phép tự xác lập, thực hiện) Nếu giao dịch dân người chưa thành niên, người lực hành vi dân người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực theo yêu cầu người đại diện cho người đó, Tồ án tun bố giao dịch vơ hiệu (nếu theo quy định pháp luật giao dịch phải người đại diện họ xác lập, thực hiện) Như vậy, giao kết họp đồng, yếu tố chủ thể yếu tố quan trọng Bởi vì, người tham gia giao dịch không đảm bảo tư cách chủ thê theo quy định pháp luật giao dịch người xác lập bị tun bố vơ hiệu - Thứ hai, mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội Mục đích giao dịch dân hiểu lợi ích mà bên mong muốn đạt xác lập giao dịch dân lợi ích phải phù hợp với quy định pháp luật không trái đạo đức xã hội; nội dung giao ịch dân sự thoả thuận bên Đây yêu tô rât quan trọng bời ì giao dịch phát huy tính tích cực đời sống hát triển xã hội mục đích, nội dung phù hợp với pháp luật hông trái với đạo đức xã hội Chính lẽ đó, Nhà nước cho phép thừa hận giao dịch mà mục đích, nội dung hợp pháp không trái ạo đức - Thứ ba, người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Nếu người tham ;iao dịch bị lừa dối bị đe doạ giao dịch người xác lập hn ồn bị vô hiệu Đây nguyên tắc quan trọng quan hệ dân bời n bị lừa dối đe doạ, ép buộc người tham gia giao dịch khơng thể hể ý chí - Thứ tư, hình thức giao dịch phải phù hợp với quy định pháp luật Tinh thức giao dịch thể nội dung thoả thuận bên lình thức phải tuân theo quy định pháp luật mà theo ý ;hí chủ quan bên đương Theo quy định pháp luật có [oại giao dịch bắt buộc phải lập thành hợp đồng, chí có hơp áồng phải theo mẫu định Do đó, giao dịch mà pháp luật quy định phải lập thành hợp đồng mà bên lại khơng lập thành hợp đồng giao dịch bị coi vơ hiệu Như vậy, thấy cần vi phạm bốn điếu kiện nêu giao dịch dân bị tuyên bố vô hiệu Thực tế cho thấy, việc giao kết hợp đồng dễ xảy vi phạm bốn điều kiận nêu họp đồng không quan chuyên môn “gác công Từ phân tích trên, thấy việc quy định hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất cần quan địa xác nhận, xét raặt pháp lý, không đảm bảo độ tin cậy, dễ xảy tranh chấp dễ bị rơi vào trường hợp vô hiệu nêu Bởi vì, để đảm bảo hợp đcng khơng bị vơ hiệu xác nhận tính họp pháp đối tượng hợp đồng thơi chưa đủ mà cịn phải đảm bảo tính hợp pháp chủ thể, hình thức lội dung hợp đồng tức tổng hợp tất yếu tố để đảm bảo hợp đóng khơng bị vơ hiệu Cơ quan địa chính, với chức năng, nhiệm vụ mình, khóng thể đảm đương nhiệm vụ Trong đó, qua 10 năm đời phát triển, hệ thống qian công chứng ổn định chứng minh vai trị quan trọng :ủa việc đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch thu m r> hút niềm tin nhân dân Đến nay, nước có 100 Phịng Cơng chúng với 300 công chứng viên Trong thời gian tới, với chiến lược phát triển hệ thống công chứng để tiến tới xã hội hố cơng chứng, đáp ứng nhu cầu xã hội, số tăng lên nhiều lần Thực tế chứng minh rằng, tỷ lệ hợp đồng, giao dịch quan cơng chứng chứng nhận xảy tranh chấp hợp đồng không quan cơng chứng chứng nhận nhiều lần Bởi vì, chúng nhận, chun mơn nghiệp vụ mình, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cá nhân việc đảm bảo tính hợp pháp hợp đồng phương diện, cụ thể là: -Thông qua trực quan thơng qua việc kiểm tra giấy tờ tuỳ thân đương sự, công chứng viên kiểm tra lực hành vi dân bên tham gia giao kết hợp đồng Trong trường hợp bên có đại diện (đại diện theo pháp luật đại diện theo uỷ quyền) công chứng viên kiểm tra tư cách đại diện, phạm vi đại diện để đảm bảo việc ký kết hợp đồng người đại diện không vượt thẩm quyền đại diện - Công chứng viên kiểm tra nội dung họp đồng, để đảm bảo hợp đồng có đầy đủ điều khoản (bởi thiếu điều khoản việc thực hơp đồng khó) đối chiếu điều khoản với quy định hành pháp luật, để đảm bảo thoả thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội - Ngồi ra, thực nhiệm vụ cơng chứng, cơng chứng viên kiểm tra tính tự nguyện bên giao kết họp đồng, giải thích rõ nội dung điều khoản mà bên thoả thuận hợp đồng để bên đương không bị nhầm lẫn, hiểu nhầm điều khoản này; đồng thời đảm bảo tính xác thời gian, địa điểm giao két hợp đồng Như vậy, chứng nhận, chuyên môn nghiệp vụ trách nhiệm cá nhân mình, cơng chứng viên đảm bảo tất yếu tố để hợp đồng không bị vơ hiệu đảm bảo tính xác thực (chính xác đích thực) họp đồng, giao dịch Và, hợp đồng, giao dịch cơng chứng viên chứng nhận có giá trị chứng trước Tồ Đây việc mà cán địa khơng thể thay công chứng viên Luật Đất đai 2003 quy định họp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước, riêng đối tượng hộ gia đình, cá nhân lựa chọn thêm hình thức chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Có thể nói, quy định thể đánh giá cao Nhà nước vai trị quan cơng chứng, với tư cách người “gác cổng” cho Nhè nước, việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sủ dụng đất Tuy nhiên, để quy định vào thực tế thực tạo thuậr lợi cho người dân tạo thêm “cửa ải”, mặt khác, tạo thuận lợi cho người thực thi công vụ, thời gian tới quar chức cần có quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục chứng nhận loại hợp đồng, giao dịch II Các quy định pháp luật liên quan đến công chứng, chứng thực họp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình - Luật đất đai 2003 (từ Điều 126 đến Điều 131) quy định việc hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sứ dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn bàng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Điều 119 quy định: Hợp đồng giấy tờ người sử dụng đất thực quyền dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau: a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; c) Trường hợp thực quyền người sử dụng đất mà bên tham gia thuộc đối tượng quy định điểm a khoản bên lại thuộc đối tượng quy định điểm b khoản phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất” Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đât đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Điều sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định sô 181/2004/NĐ-CP sau: “ 10 Sửa đổi khoản Điều 119 sau: "1 Hợp đồng giấy tờ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử 1m dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định sau: a) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao phải có xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; b) Trường hợp không thuộc quy định điểm a khoản Điều phải có chứng nhận công chứng nhà nước tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi; phải có chứng nhận cơng chímg nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hộ gia đình, cá nhân; phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham gia hộ gia đình, cá nhân bên cịn lại tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài" - Luật nhà 2005 Khoản Điều 93 quy định: Hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn, trừ trường hợp sau đây: + Cá nhân cho thuê nhà sáu tháng; + Bên bán, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà ở; + Thuê mua nhà xã hội; + Bên tặng cho nhà tổ chức - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Điều quy định công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm sau: Việc công chứng chứng thực giao dịch bảo đảm bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch bảo đảm phải công chứng chứng thực” - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định “trách nhiệm ủ y ban nhân dân thực biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng địa phương để đáp ứng yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch vê quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà tài sản khác găn liền vơi đất; định chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch mà ủ y ban nhân dân cấp huyện, cấp xã thực sang tổ chức hành nghề công chứng địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng u cầu cơng chứng; nơi chưa có định chuyển giao ủ y ban nhân dân cấp tỉnh người tham gia họp đồng, giao dịch có quyền lựa chọn cơng chứng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực ủ y ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định pháp luật” Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 quy định: Người Việt Nam định cư nước quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam, bao gồm: Người có quốc tịch Việt Nam; Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; Người có cơng đóng góp cho đất nước; Nhà khoa học, nhà văn hố, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; Người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sổng nước Người gốc Việt Nam không thuộc diện trên, quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ, hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam Điều 121 Luật Đất đai quy định quyền nghĩa vụ sử dụng đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam sửa đổi, bổ sung sau: Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định Điều 126 Luật Nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để ở; tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c, khoản 2, Điều 110 luật Trường hợp tặng cho, để thừa kể cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động 104 /iệt Nam; bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp uật Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng III Các giải pháp nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao Jich chuyển quyền sử dung đất cá nhân, hộ gia đình Hiện nay, hệ thống văn qui phạm pháp luật nước ta tương ỉối đầy đủ làm sở pháp lý cho hoạt động công chúng nhanh chóng thuận tiện Tuy nhiên thực tiễn vân dụng qui định pháp luật âể cơng chứng cịn gặp nhiều khó khăn qui định pháp luật chưa cụ thể nên khó vận dụng, chẳng hạn tiếp nhận yêu cầu chứng nhận hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cơng chứng viên khơng biết phải làm để xác định đủ thành viên hộ gia đình có quan hệ kinh tế từ đủ 15 tuổi trở lên để tham gia giao kết họp đồng Bởi chưa có văn Luật hướng dẫn tiêu chí cụ thể để xác nhận thành viên hộ gia đình, cơng chứng viên rât lúng túng phải công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất hộ gia đình Vì khơng có hướng dân nên công chứng viên biết vào hộ khâu gia đình đê xác định thành viên hộ gia đình Nếu vào hộ có trường họp có trường hợp lại khơng vợ chồng chung sống xây dựng kinh tê khơng hộ gia đình mà mơi người lại hộ khâu khác trường hợp hộ gia đình cho người khác nhập nhờ khơng phải thành viên gia đình, có trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A thời điểm cấp giấy chứng nhận, chủ hộ gia đình Anh A chưa có hộ (anh nước ngồi chưa nhập lại hộ khâu) có u cầu cơng chứng, thành viên hộ gia đình để chứng nhận hợp đồng anh có vợ vợ lại khơng hộ Đe tháo gỡ khó khăn cơng tác chứng nhận hợp đồng, giao dịch, thiêt nghĩ cân có văn qui định rõ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đât, UBND câp có thâm quyền cấp giấy chứng nhận ghi rõ tên thành viên hộ gia đình vào phân ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, đôi với giây chứng nhận ghi tên hộ gia đình ơng/bà, khơng ghi tên thành viên hộ gia đình có đề nghị việc xác nhận thành viên hộ gia đình (tại thời điểm cấp giấy chứng nhận) quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm trả lời văn đê làm sở cho hộ gia đình tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng hợp đơng Tránh tình trạng nay, tổ chức hành nghê cơng chứng có văn đê nghị quan cấp giấy chứng nhận QSD đất xác nhận thành viên hộ gia đình đêu :hơng nhận trả lời Rất khó cho cơng chứng viên việc xác nhận đưọc tầy đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất - Vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp cần iướng dẫn để thực thống Luật dân Luật doanh nghiệp qui ỉịnh đem tài sản góp vào doanh nghiệp để trở thành chủ sở hữu chủ sở lưu chung công ty Điều 22 Luật doanh nghiệp qui định: Đối với tài sản có ỉăng ký giá trị quyền sử đất, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển Ịuyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất cho cơng ty quan nhà ìước có thẩm quyền Điều 131 Luật Đất đai qui định” Với trường họp đủ điều áện góp vốn thực đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa giấy chứng ihận quyền sử dụng đất; trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân gừi hồ sơ đăng ký góp vốn đến quan đăng ký quản lý đất đai thuộc ủy ban nhân dân :ấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân Như việc góp vốn quyền sử dụng đất vào công ty, công ty hoạt động ghi đâ đăng ký góp vốn vào giấy chứng nhận chủ sử dụng cịn cơng ty chưa tiành lập (đang làm thủ tục để thành lập pháp nhân mới) cấp giấy chứng nhận ghi tên pháp nhân Như cá nhân, hộ gia đình góp vốn quyền sử dụng đất vào công ty mà công ty hoạt động khơng cấp giấy chứng nhận QSD đất mà ghi đăng ký góp vốn vào giấy chứng nhận quyền sử dụng Vậy quyền sử dụng đất sau góp vơn (giấy chứng nhận QSD đất ghi tên người sử dụng đất bên góp vốn), đăng ký góp vốn xong, bên cơng ty nhận góp vón có nhu cầu chấp quyền sử dụng đất để vay tiền tố chức tín dụng Văn phịng đăng ký đất đăng ký chấp không rõ bên chấp ai? Bên góp vốn hay Cơng ty nhận góp vốn Nen bên cơng ty ký hợp đồng chấp với tư cách người chấp khơng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho cơng ty, cho Bên góp vốn ký hợp đồng chấp khơng giá trị quyền sử dụng đất đượ; góp vào cơng ty theo hợp đồng góp vốn, văn phịng đăng ký đất nhà hoàn thành thủ tục đăng ký góp vốn - Việc chấm dứt góp vốn qui định đơn giản khơng có biện pháp ngăn chặn hành vi lợi dụng việc chấm dứt góp vốn để làm lợi cho thân Khoản Điều 131 Luật đất đai qui định việc góp vốn quyền sủ dụng đất chấm dứt nhiều trường hợp (xin dẫn trường họp cụ thể) lì hết thời hạn góp vốn; bên bên đê nghị theo thỏa thuận hợp đơng góp vốn Rõ ràng việc chấm dứt góp vốn nêu chưa đủ điều kiện, chi cá nhân, hộ gia đình góp vốn vào cơng ty đó, họp đồng góp vốn cơng 106 hứng viên chúng nhận, văn phịng đăng ký đất đăng ký góp vốn pháp nhân ỉó mang hồ sơ đến Phịng đăng ký kinh doanh thuộc sỏ' kế hoạch đầu tư để ;hi tăng vốn cho pháp nhân Khi ghi tăng vốn cho pháp nhân giấy tăng ký kinh doanh việc yêu cầu chứng nhận chấm dứt hợp đồng góp vốn heo qui định khoản nêu công chứng viên có cơng chímg khơng? 'lếu Cơng chứng viên chứng nhận thỏa thuận chấm dứt hợp đồng góp vốn dii giấy đăng ký kinh doanh công ty khơng trừ khoản vốn góp ịhi bổ sung có chịu trách nhiệm khơng? Nếu sau ký văn thoả huân chấm dứt hợp đồng góp vốn mà Cơng ty sử dụng vốn góp để ;hứng minh lực tài công ty việc kinh doanh để xảy hậu sao? Rõ ràng cần có qui định thêm điều kiện để huỷ bỏ chấm dứt lợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất Việc khai nhận di sản thừa kế theo di chúc mà di chúc khơng có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp xã trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế nào? trường họp tài sản chấp cho ngân hàng có yêu cầu khai nhận di sản thừa kế thoả thuận phân chia di sản thừa kế theo di chúc (đã có chứng nhận) thực cần hướng dẫn./ PHỤ LỤC °hu luc 1: Phiếu điều tra dành cho ngưịi u cầu cơng chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình (dành cho ngưòi dân) Số phiếu thu về: 785 Câu 1: Ơng/Bà có nhận xét nhu cầu cơng chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nơi Ông/Bà cư trú? Số lươt lựa chọn Tỷ lệ phần trăm Rất ỉóm 382 48,66% Bình thường 285 36,3% Rất 47 5,9% Khơng biết 49 6,2% Câu 2: Khi có nhu cầu cơng chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, Ơng/Bà thường tìm đến tổ chức hành nghề công chứng đây? Sổ lượt lựa chọn Tỷ lệ phần trăm Phòng cơng chứng 460 58,59% Văn phịng cơng chứng 248 31,59% Câu 3: Ơng/Bà có nhận xét việc công chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng nay? Số lượt lựa chọn Tỷ lệ phân trăm Rât thuận lợi 167 21,27% Thuận lợi 410 52,22% Không thuận lợi 118 15% Không biêt 53 6,75% 10R Câu 4; Ơng/Bà đánh giá mức phí cơng chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nay: S Q u ả C a T r n T h p K c a ố l ợ t o o ấ h g n b g ì n b h i ế l ự a c h ọ n T ỷ l ệ p h ầ n t r ă 136 17,32% 253 32,22% 299 38% 24 3% 72 9,17% t m Câu 5: Nhận xét Ông/Bà tổ chức hành nghề công chứng ỏ’ địa phương: S I Đ p ứ n g đ ợ ổ l ợ t c Đáp ímg p h ầ l ự a c h ọ T n ỷ l ệ p h ầ n t r ă 348 44,33% 271 34,52% 75 9,5% 77 9,8% m n C h a K h ô n đ g p b i ế ứ n g đ ợ c t Câu 6: Ông/Bà cho biết địa bàn quận, huyện nơi Ồng/Bà cư trú có tổ chức hành nghề cơng chứng chưa? •ĩ 3? Đ ã c ó C h a K h n c g ó b i ế t S ổ l ợ t l ự a c h ọ n T ỷ l ệ p h ầ n t r ă 522 66,49% 168 21,4% 52 6,6% m f X ỊỊâu 7: Nêu chưa có tơ chức hành nghê công chứng nguyên nhân do: Sổ lượt lựa chọn Tỷ lệ phần trăm ỉ Khơng có nhu cầu 154 19,6% Khó khăn kinh phí, sở vật chất 262 33,37% Chưa cỏ cống chứng viên 133 16,94% Chưa quan hũv quan khác quan tâm 237 30,19% Câu 8: Trong thời gian tới, quận/huyện noi Ồng/Bà cư trú có cần thành lập tổ chức hành nghề công chứng hay không? Sổ lượt lựa chọn Tỷ lệ phần trăm Có 461 58,72% Khơng 116 14,77% Không biết 125 15,92% Câu 9: Nếu có tổ chức hành nghề cơng chứng, Ơng/Bà có nhận xét sở vật chất tổ chức hành nghề công chửng? Số Iư