Thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn ở thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ KHẮC HẠNH THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN Ở THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60.38.30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS PHÙNG TRUNG TẬP HÀ NỘI - 2010 LỜI CẢM ƠN Hoàn thành luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật dân tố tụng dân sự, vô cảm ơn Thầy giáo, Tiến sĩ Phùng Trung Tập, người hướng dẫn tơi nhiệt tình, tận tâm khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ thầy, cô giáo Trường Đại học Luật Hà Nội, đặc biệt Khoa sau đại học, nhà khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo quan Tòa án nhân dân Tối cao, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban Nhân dân thành phố Hải Phòng, lãnh đạo phòng, tồ chun trách Tịa án nhân dân thành phố Hải Phòng, Trường Đại học Hàng hải Việt Nam, Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng, Cục thống kê thành phố Hải Phòng Tòa án quận, huyện thành phố Hải Phịng bạn đồng nghiệp gia đình ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi để hồn thành luận văn Hải Phịng, tháng 12 năm 2009 NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN BLDS Bộ Luật dân TAND Tòa án nhân dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chương I LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm thừa kế quyền thừa kế 1.1.1 Khái niệm thừa kế 1.1.2 Khái niệm quyền thừa kế 1.1.3 Người thừa kế nhà quyền sử dụng đất 1.1.4 Một vài nét thừa kế nhà quyền sử dụng đất 11 1.2 Khái niệm đặc điểm thừa kế nhà quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm thừa kế nhà quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Đặc điểm thừa kế nhà quyền sử dụng đất 20 1.3 Tiến trình phát triển pháp luật qui định thừa kế nhà quyền sử dụng đất 22 1.3.1 Từ năm 1945 đến năm 1950 23 1.3.2 Từ năm 1950 đến năm 1981 25 1.3.3 Từ năm 1981 đến năm 1990 28 1.3.4 Từ năm 1990 đến năm 1995 28 1.3.5 Từ năm 1995 đến năm 2005 30 1.3.6 Từ năm 2005 đến 31 Chương II THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 33 2.1 Hình thức thừa kế nhà quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Thừa kế nhà quyền sử dụng đất theo di chúc 33 2.1.2 Thừa kế theo pháp luật nhà quyền sử dụng đất 35 2.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến tranh chấp thừa kế nhà quyền 37 sử dụng đất Hải Phòng 2.2.1 Diện tích, dân số, đơn vị hành thành phố Hải Phòng 37 2.2.2 Tổng số vụ án dân giải thành phố Hải Phòng từ năm 2005 đến 2009 39 2.3 Áp dụng pháp luật để giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng 45 Chương III THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 73 3.1 Thực trạng pháp luật công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phịng 73 3.2 Hồn thiện pháp luật nhà quyền sử dụng đất giai đoạn Việt Nam 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm vừa qua, thực tế đặt cho Việt Nam yêu cầu cấp thiết phải xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật để điều chỉnh đầy đủ quan hệ xã hội, có quan hệ thừa kế nói chung thừa kế nhà quyền sử dụng đất nói riêng Nhìn chung, chế định quyền thừa kế qui định Bộ luật dân hành tương đối đầy đủ, chưa thể dự liệu hết trường hợp, tình xảy thực tế Các vụ tranh chấp quyền thừa kế ngày gia tăng, phức tạp giải vụ án thừa kế, mà đặc biệt thừa kế nhà quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Do giá trị nhà đất ở, đương thường tranh chấp di sản loại tài sản Có vụ kéo dài nhiều năm mà không giải Thực trạng nhiều nguyên nhân, thứ nhất, chế định quyền thừa kế nói định thừa kế nhà quyền sử dụng đất xây dựng thời kỳ tiến hành chế quản lý kinh tế nhà nước theo chế thị trường Do vậy, pháp luật thừa kế qui định pháp luật khác có liên quan đến thừa kế nhà quyền sử dụng đất chưa thật thống đồng Việc xác định di sản thừa kế nói chung thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất nói riêng yếu tố quan trọng việc giải án kiện thừa kế nhiều vấn đề gây tranh cãi mặt lý luận thực tiễn áp dụng Với tư cách người công tác lâu năm ngành Tòa án thành phố Hải Phòng, học viên mạnh dạn chọn đề tài để nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ luật học là: Những vấn đề lý luận thực tiễn thừa kế nhà, đất thành phố Hải Phịng, để qua coi tổng kết việc thực pháp luật thừa kế việc giải tranh chấp quyền thừa kế nhà quyền sử dụng đất thời gian qua có nét đặc thù học kinh nghiệm công tác xét xử thừa kế di sản thành phố cụ thể Việt Nam Đối với thành phố Hải Phòng, tranh chấp di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất thường xuyên diễn Hải Phịng thành phố cơng nghiệp, có đông dân cư, việc tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất nói chung vấn đề phức tạp, mà cấp tịa án thành phố Hải Phịng ln phải đối mặt giải tranh chấp Trước thực trạng đó, việc nghiên cứu, phân tích nhằm làm rõ sở lý luận thực tiễn áp dụng qui định pháp luật để giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phịng có ý nghĩa quan trọng phương diện lý luận thực tiễn Vì lý trên, học viên chọn đề tài để nghiên cứu, thực luận văn cao học luật bảo đảm tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Ở nước ta, kể từ năm 1945 đến pháp luật thừa kế xây dựng hoàn thiện phù hợp với quan hệ xã hội XHCN, theo quyền lợi ích tài sản cơng dân trọng bảo vệ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Một nội dung quan trọng pháp luật thừa kế quan hệ thừa kế nhà quyền sử dụng đất Tính đến thời điểm nay, cơng trình nghiên cứu thừa kế nói chung nhà luật học nước phong phú Tuy nhiên, cơng trình này, thừa kế nhà quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố cụ thể chưa có cơng trình nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu thừa kế nói chung theo pháp luật theo di chúc thừa kế vị phải kể đến số cơng trình tiêu biểu như: Chế độ sản thừa kế luật Việt Nam TS Nguyễn Mạnh Bách (Nxb Tp Hồ Chí Minh, 1993); Một số suy nghĩ thừa kế luật dân Việt Nam TS Nguyễn Ngọc Điện (Nxb Trẻ, 1999); Thừa kế theo pháp luật công dân Việt Nam từ năm 1945 đến TS Phùng Trung Tập (Nxb Tư pháp, 2004); Luật thừa kế Việt Nam TS Phùng Trung Tập (Nxb Hà Nội, 2009); Luận án tiến sĩ Phạm Văn Tuyết: Thừa kế theo di chúc qui định Bộ luật dân Việt Nam; Pháp luật thừa kế Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn TS Nguyễn Minh Tuấn (NXb Lao động – Xã hội, 2009) số cơng trình khác cơng bố tạp chí chun ngành Tạp chí Tịa án nhân dân, Tạp chí Luật học; Tạo chí Nhà nước pháp luật, Tạp chí Dân chủ pháp luật Tuy nhiên, cơng trình khoa học kể tập trung nghiên cứu thừa kế nói chung, mà khơng có cơng trình nghiên cứu thừa kế nhà quyền sử dụng đất tỉnh, thành cụ thể Ngồi ra, năm qua, có số luận văn cao học luật Đại học Luật Hà Nội Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội nghiên cứu thừa kế vị, người không quyền hưởng di sản, thừa kế theo di chúc, thừa kế theo hàng cụ thể: Luận văn thạc sĩ Phạm Thị Bích Phượng (Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội) Thừa kế vị theo qui định pháp luật Việt Nam hành (2006); Luận văn thạc sĩ Vũ Thị Lan Hương (Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội) xác định di sản thừa kế theo di chúc theo qui định Bộ luật dân năm 2005…Với tình hình nghiên cứu trên, việc nghiên cứu đề tài: Những vấn đề lý luận thực tiễn thừa kế nhà, đất thành phố Hải Phịng cơng trình nghiên cứu độc lập, lần nghiên cứu nước ta khơng có trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố Mục đích phạm vi nghiên cứu a) Mục đích nghiên cứu đề tài: Dựa sở lý luận thừa kế nói chung để qua nghiên cứu thực trạng áp dụng luật thực định để giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất Hải Phòng, qua vụ việc chia di sản thừa kế nhà đất tồn nhiều sai sót, chưa thỏa đáng đồng thời bất cập, thiếu sót luật thực định để khuyến nghị nêu biện pháp hoàn thiện pháp luật qui định di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất b) Phạm vi nghiên cứu đề tài Tập trung nghiên cứu qui định pháp luật hành thừa kế, qua phân tích thực trạng áp dụng pháp luật hành để giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phịng Tìm hiểu sở, yếu tố tác động ảnh hưởng đến việc xây dựng qui định pháp luật qui định thừa kế nhà quyền sử dụng đất Hải Phòng Nghiên cứu thực tiễn áp dụng qui định pháp luật việc giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất Hải Phịng thơng qua xét xử tịa án thành phố, quận, huyện Hải Phòng Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu hoàn thành đề tài dựa sở lý luận học thuyết Mác – Lênin chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử Trên sở phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu sau sử dụng việc thực đề tài như: Phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, tổng hợp, phương pháp so sánh… Những kết nghiên cứu luận văn - Nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận qui định pháp luật thừa kế, thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng theo qui định pháp luật hành - Phân tích thực trạng giải tranh chấp thừa kế nhà quyền sử dụng đất cấp Tòa án thành phố Hải Phòng số năm trở lại đây, để qua nhận xét hiệu điều chỉnh pháp luật qui định thừa kế nhà quyền sử dụng đất - Phân tích, đánh giá qui định chung thừa kế thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất ở, phát bất cập số qui định pháp luật thừa kế, để nêu phương hướng hoàn thiện pháp luật thừa kế phù hợp với thực tế Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương Chương I: Lý luận chung thừa kế nhà quyền sử dụng đất Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng Chương III Thực trạng giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật thừa kế nhà quyền sử dụng đất 71 trường, diện tích đất mà vợ chồng anh Hiếu, chị Thơi quản lý, sử dụng đứng tên ơng Rộng, khơng liên quan đến ông Bùi Văn Đạt, bố chị Thơi Chị Thơi khai rằng, ông Đạt người bố chị cho vợ chồng chị diện tích ao vợ chồng chị xan lấp, suốt trình giải tranh chấp phiên tòa sơ thẩm, chị Thơi anh Hiếu khơng có ý kiến việc tịa cấp sơ thẩm khơng xét So sánh sổ mục kê với trích đo diện tích mà ơng Đạt sử dụng đi, diện tích đất gia đình ơng Rộng sử dụng tăng lên để chứng minh ông Đạt tặng cho vợ chồng anh Hiếu, chị Thơi diện tích đất Hơn nữa, phiên Tịa phúc thẩm, chị Thơi khơng đưa chứng khác để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo vợ chồng chị Do Tòa phúc thẩm chấp nhận yêu cầu chị Riêng chi phí xan lấp ao, tơn tạo diện tích đất, xây tường bao, chị Thơi yêu cầu hồn trả người thừa kế khác khơng phản đối Vì vậy, phần kháng cáo chị chấp nhận Tòa phúc thẩm định sửa án sơ thẩm: Tạm giao cho anh Nguyễn Đình Hiếu vợ chị Bùi Thị Thơi quản lý, sử dụng 360 mét vuông đất thuộc số 998, tờ đồ số 01, xã Hoàng Động, huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng Tạm giao cho vợ chồng anh Hiếu sử dụng 60 mét vuông đất thuộc đất đồ trên, trị giá 60.000.000 đồng Chị Nguyễn Thị Ký, Nguyễn Thị Kim, Nguyễn Thị Hiệu, Nguyễn Thị Tư, Nguyễn Thị Hương, chị Ký đại diện sử dụng tài sản diện tích đất gồm phần nhà xây 04 gian, 01 bếp, 01 sân bê tơng tồn tường bao, diện tích đất chia có nghĩa vụ tốn cho anh Hiếu, chị Thơi 14.600.000 đồng Qua tình tiết vụ việc, nhận thấy giải tranh chấp thừa kế nhà đất trường hợp tồn khó khăn diện tích đất ông Rộng bà Phàm xác định 720 mét vuông thuộc, chị Thơi lại khai thêm ông Đạt bố để chị tặng cho vợ chồng chị 112 mét vuông đất 72 ao sau vợ chồng chị xan lấp thành vườn Cả Tịa án cấp sơ thẩm phúc thẩm khơng xác minh thực tế diện tích đất ơng Rộng bà Phàm có tăng lên tương ứng khơng? Nếu tăng lên tương ứng vấn đề giải khác Cũng thơng qua vụ việc trên, có hai thời điểm mở thừa kế, ông Rộng, thứ bà Phàm Về nguyên tắc, xác định di sản phải xác định di sản bà Phàm bao nhiêu, ông Rộng người thừa kế theo pháp luật họ? Nhưng Tòa sơ thẩm phúc thẩm giải gộp lại để chia di sản ông Rộng, bà Phàm để lại cho người thừa kế Vì ơng Rộng chết sau bà Phàm tới 07 năm Trong 07 năm đó, ơng Rộng có thêm tài sản khơng? Nếu có di sản ơng Rộng phải lớn di sản bà Phàm giá trị Việc giải tranh chấp di sản nhà đất theo vụ việc này, theo nguyên tắc pháp luật nội dung cịn nhiều vấn đề cần phải bàn Vì diện tích đất 720 mét vng đất ở, vật chia trước hết diên tích đất phải chia cho người thừa kế ông Rộng, bà Phàm 73 Chương III THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Thực trạng pháp luật công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng a Pháp luật đất đai, nhà ban hành Nhưng cần thiết phải nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai Trước hết, cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất ở, đồng thời cần hoàn thiện hồ sơ địa chính, cải tiến cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất kể thành thị nông thôn Cần phải cải cách thủ tục hành đất đai sửa đổi lề lối làm việc đội ngũ cán làm cơng tác quản lí đất đai Cơng tác quản lí nhà nước đất đai cần phải trọng Bởi cơng tác quản lí tạo sở pháp lí quan trọng để người sử dụng đất nói chung sử dụng đất nói riêng có quyền chủ sở hữu quyền tài sản hợp pháp Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tiến hành chậm thành phố Hải Phòng, mà tỉnh, thành nước gặp hồn cảnh khó khăn việc cấp cho chủ thể loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai chậm Trong đó, khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, qui định điều kiện để người sử dụng đất nói chung đất nói riêng để lại thừa kế quyền sử đất cho dù theo di chúc theo pháp luật cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp Như vậy, theo qui định người thừa kế khơng thể thực quyền dân đáng đất người chết để lại chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thực trạng này, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phịng cần nâng cao hiệu cơng tác lãnh đạo yêu cầu quan chức liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận 74 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho công dân cấp kịp thời giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhân dân họ yêu cầu Tránh gây phiền hà nhũng nhiễu, gây khó khăn cho cá nhân người có quyền để lại di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất ở, bảo đảm quyền thừa kế cá nhân loại di sản b Điều 95 Luật Nhà qui định có mâu thuẫn khó hiểu khoản khoản Hơn nữa, hiểu qui định khoản khoản Điều 95 Luật Nhà khơng đúng, khó khăn việc giải chia di sản thừa kế nhà trường hợp nhà mua theo phương thức trả chậm, trả dần Khoản Điều 95 qui định: “Sau bên mua nhà trả đủ tiền cho bên bán nhà làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.” Theo qui định trên, người mua nhà theo hình thức trả chạm, trả dần chủ sở hữu nhà mua Người mua nhà chủ sở hữu nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, theo có quyền định đoạt nhà theo ý chí bán, tặng cho, đổi, để lại thừa kế Nhưng qui định khoản Điều 95 Luật Nhà không mở rộng thêm quyền chủ sở hữu nhà ở, mà làm hạn chế quyền chủ sở hữu nhà việc định đoạt tài sản Khoản Điều 95 qui định: “Bên mua nhà bán, tặng cho, đổi nhà cho người khác sau trả đủ tiền cho bên bán nhà, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Theo nguyên tắc, chủ sở hữu nhà có quyền chuyển dịch nhà theo giao dịch bán, tặng cho, đổi nhà có quyền định đoạt theo di chúc nhà thuộc quyền sở hữu cho người khác thừa kế Thực trạng qui định khoản Điều 95 Luật Nhà nên loại bỏ, qui định khoản điều luật thật rõ ràng Nếu theo qui định khoản Điều 95 Luật Nhà ở, với điều kiện bên mua nhà theo phương thức trả chậm, trả dần “trả đủ tiền cho bên bán nhà” trở thành chủ sở hữu nhà mua Bất luận có làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu 75 nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay chưa! Nếu giữ nguyên qui định khoản Điều 95 Luật Nhà ở, mâu thuẫn với qui định khoản Điều 439 BLDS thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Khoản Điều 439 BLDS qui định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản đó” Theo qui định khoản Điều 95 Luật Nhà ở, nhà mua bán phải làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà cho bên mua Như vậy, cá nhân mua nhà trường hợp trả chậm, trả dần chưa đăng ký quyền sở hữu nhà mua, trả đủ tiền cho bên bán có quyền để lại thừa kế nhà cho người thừa kế hay khơng? Vì khoản Điều 95 Luật Nhà qui định người mua nhà trả đủ tiền cho bên bán có quyền tặng cho, bán, đổi nhà không qui định người có để lại thừa kế nhà hay khơng? Thực trạng gây khơng khó khăn cho quan giải tranh chấp di sản thừa kế nhà ở, trường hợp nhà mua theo phương thức trả chậm, trả dần c Sở Tài ngun mơi trường Hải Phịng cần tập trung hướng dẫn quận, huyện, thị xây dựng kế hoạch việc sử dụng đất đai, hoàn thiện hồ sơ địa chỉnh lý kịp thời biến động đất đai, chủ thể sử dụng đất giao dịch dân thừa kế Bên cạnh đó, cần xây dựng, hồn thiện hệ thống thông tin, sở liệu đất đai nói chung đất nói riêng địa bàn thành phố dạng số hóa để phục vụ cho cơng tác quản lí nhà nước đất Hệ thống liệu sở để Ủy ban nhân dân thành phố, cấp có đạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhằm bảo vệ kịp thời quyền chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất d Công tác đăng ký quyền sử dụng đất ở, đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đất phải cải cách mạnh mẽ theo hướng thống hoạt động đăng ký tài sản nhà quyền sử dụng đất vào đầu mối Tuy có chưa thật hoạt động có hiệu Làm 76 vậy, Ủy ban nhân dân cấp có thống việc tăng cường thống cơng tác quản lí đất ở, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhà cá nhân toàn thành phố Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cần ban hành kịp thời thống qui chế hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường thực Ngoài ra, tiếp tục thực tốt việc cải cách thủ tục hành đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai nói chuing đất nói riêng địa bàn thành phố Hải Phòng, giúp đỡ người sử dụng đất thực quyền để lại thừa kế quyền quyền người thừa kế quyền sử dụng đất thuận lợi, minh bạch pháp luật Cải cách lề lối làm việc quan giải thủ tục hành thừa kế nhà quyền sử dụng đất cho người dân; nâng cao trách nhiệm tinh thần phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước đất địa bàn thành phố 3.2 Hoàn thiện pháp luật nhà quyền sử dụng đất giai đoạn Việt Nam a Cần sửa đổi, bổ sung qui định đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu nhà Theo qui định pháp luật trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà qui định nhiều văn pháp luật khác nhau: Bộ luật dân sự, Luật đất đai năm 2003, Luật nhà năm 2005 qui định trình tự, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thực tế, thực pháp luật qui định thừa kế nhà quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng nhận thấy khơng thống qui trình, thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà khơng gây khó khăn, phức tạp cho người dân việc đăng ký, xác định chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất Vai trò Văn phòng đăng ký nhà ở, quyền sử dụng đất quan có tầm quan trọng việc thực 77 việc đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản có giá trị khơng mặt kinh tế, mà cịn có ý nghĩa mặt xã hội Thực tại, Nghị định số 181/2004/NDD-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính Phủ thi hành Luật đất đai, khoản Điều 43 qui định: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ chồng người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc trường hợp qui định Điều 121 Luật Đất đai ghi họ, tên vợ chồng cá nhân nước” Qui định khơng có thống với nguyên tắc thực quyền sở hữu chung hợp vợ chồng Pháp luật Việt Nam không cấm công dân Việt Nam kết với người nước ngồi người nước ngồi kết với người Việt Nam Theo qui định Luật Hơn nhân gia đình, vợ chồng có quyền bình đẳng việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung, theo vợ chồng có quyền bình đẳng việc thực quyền sử dụng đất đai, đặc biệt đất Không thể với lý bên vợ chồng người nước ngồi mà khơng cho họ đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qui định chưa thật hợp lý chưa thật phù hợp với sách mở cửa Đảng Nhà nước trình hội nhập quốc tế Với lý trên, cần thiết phải sửa đổi điểm c khoản Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, qui định cho vợ, chồng có tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp người nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam Thay đổi theo hướng học viên đề xuất, nhằm giải thỏa đáng di sản thừa kế quyền sử dụng đất người vợ người chồng chết trước, tránh phức tạp không cần thiết Hơn nữa, thành phố Hải Phịng, hàng năm có nhiều người Việt Nam kết với người nước ngồi pháp luật thừa kế Việt Nam không áp dụng người vợ chồng người để lại di sản, trường hợp phân chia di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất 78 b Về di chúc chung vợ chồng định đoạt nhà đất theo di chúc Nhà quyền sử dụng đất tài sản cá nhân sống có quyền sở hữu, tài sản di sản để chia thừa kế sau cá nhân chết Theo qui định Điều 663, Điều 664 Điều 668 Bộ luật dân qui định quyền lập di chúc vợ chồng Tại Điều 663 BLDS qui định: “Vợ chồng lập chung di chúc để định đoạt tài sản mình” Theo qui định này, trường hợp vợ chồng lập chung di chúc định đoạt tài sản chung nhà quyền sử dụng đất ở, hiệu lực di chúc chung vợ chồng, pháp luật qui định Điều 668 BLDS sau: “Di chúc chung vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau chết thời điểm vợ, chồng chết” Theo qui định này, trường hợp vợ chồng lập chung di chúc định đoạt nhà quyền sử dụng đất tài sản chung hợp vợ, chồng di chúc có hiệu lực thi hành từ thời điểm người sau chết thời điểm vợ chồng chết Nếu tuân thủ tuyệt đối theo qui định Điều 668 BLDS, nảy sinh số vấn đề cần bàn i) Nếu xét hiệu lực di chúc, theo qui định Điều 668 BLDS, nhà làm luật quan tâm đến thời điểm có hiệu lực di chúc chung vợ chồng, mà không ý đến giá trị thực tài sản chung vợ chồng định đoạt di chúc chung vợ chồng Vì thực tế, cặp vợ chồng cụ thể lập di chúc chung, sau người chồng chết trước người vợ chết trước (tình trạng phổ biến sống) việc chia di sản người chết nhà quyền sử dụng đất người có quyền thừa kế yêu cầu Trong trường hợp họ thỏa thuận với mặt tâm lý người định người thừa kế phần nhà diện tích đất đợi chờ lâu hơn, việc hưởng di sản thúc họ Hơn nữa, di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất chưa thể chia người sau vợ chồng người để lại di sản lập chung di chúc chưa chết Do hiệu lực di chúc chung vợ chồng, hiệu sử dụng tài sản người sống trực tiếp quản lý, có 79 thể dẫn đến hậu gây lãng phí khơng sử dụng hết (diện tích nhà lớn, đất rộng), nhà bị hư hỏng theo thời gian Do vậy, theo học viên qui định hiệu lực di chúc chung vợ, chồng Điều 668 BLDS qui định không phù hợp với đời sống thực tế, đồng thời qui định vi phạm nguyên tắc chung pháp luật thừa kế truyền thống Với qui định này, nhà làm luật nhằm ngăn chặn bất ổn định quan hệ gia đình ý chí chủ quan không phù hợp với quan hệ thành viên gia đình khơng phù hợp với đời sống thực Trên thực tế, người thừa kế theo di chúc nhà quyền sử dụng đất ln quan tâm đến việc hưởng nhà diện tích đất di sản người chết để lại chia thừa kế theo di chúc? Qui định Điều 668 BLDS gián tiếp tạo điều kiện cho bất ổn quan hệ người thừa kế nhà quyền sử dụng đất người vợ người chồng sống quản lí loại di sản ii) Về di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất chưa chia: Do hiệu lực di chúc chung vợ, chồng xác định từ thời điểm người sau chết thời điểm vợ, chồng chết Vì vậy, người vợ người chồng cịn sống người quản lý, sử dụng nhà quyền sử dụng đất vợ chồng Theo qui định Điều 668 BLDS, di sản chia sau người vợ người chồng người sau chết hai vợ chồng chết vào thời điểm; thời gian người vợ người chồng sống sử dụng nhà quyền sử dụng đất chưa chia người chồng người vợ chết trước thuê không sử dụng hết khoản thu nhập phát sinh có coi khối tài sản chung vợ chồng hay khơng? Trong người thừa kế theo di chúc nhà quyền sử dụng đất lại có nhu cầu thật cần thiết sở hữu sử dụng loại tài sản chưa chia, người vợ người chồng người để lại di chúc chung chưa chết? iii) Lợi ích chủ nợ bị xâm phạm: Theo qui định Điều 683 BLDS, nghĩa vụ tài sản khoản chi phí liên quan đến di sản thừa kế nhà 80 quyền sử dụng đất toán trước chia di sản theo thứ tự ưu tiên Giả thiết, cịn sống, người chồng người vợ chết trước có nghĩa vụ tài sản người khác, quyền tài sản chủ nợ giải nào, mà người thừa kế chưa hưởng di sản? Các khoản nợ người chết để lại toán từ di sản người xác định theo nguyên tắc nào, mà thời hiệu khởi kiện chủ nợ yêu cầu người thừa kế toán nghĩa vụ tài sản người chết để lại thời hạn 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 645 BLDS) Với bất cạp đây, học viên có đề xuất nên sửa đổi Điều 668 BLDS năm 2005, theo qui định kiện? Theo học viên, vấn đề hiệu lực di chúc vợ chồng lập chung nên sửa đổi theo qui định Điều 671 BLDS năm 1995 hợp lý Thay đổi điều luật theo phương án này, giải có hiệu tranh chấp di sản thừa kế nhà quyền sử dụng đất ở; giúp cấp tòa án Việt Nam giải kịp thời triệt để tranh chấp di sản nhà quyền sử dụng đất ở, loại tài sản có giá trị khơng mặt kinh tế, mà cịn có ý nghĩa mặt xã hội c Về di sản dùng vào việc thờ cúng lên quan đến di sản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất Dưới chế độ XHCN, việc thờ cúng tổ tiên, ông bà, cha mẹ công dân pháp luật thừa nhận có qui định bảo vệ Trước Thông tư số 81-TANDTC ngày 24 tháng năm 1981 Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải tranh chấp thừa kế, chế độ khơng có qui định di sản dùng vào việc thờ cúng Thông tư số 81-TANDTC hướng dẫn hướng giải tranh chấp nhà thờ họ Khi Pháp lệnh thừa kế ban hành, di sản dùng vào việc thờ cúng qui định Điều 21: “Nếu người lập di chúc có để lại di sản dùng vào việc thờ cúng di sản coi di sản chưa chia” Nhưng di sản dùng vào việc thờ cúng theo qui định Điều 673 Bộ Luật dân năm 1995 qui định Điều 670 Bộ luật dân năm 2005 thì: “1 Trong trường hợp người lập di chúc có để lại phần di sản 81 dùng vào việc thờ cúng phần di sản khơng chia thừa kế giao cho người định di chúc định quản lí để thực việc thờ cúng; người định không thực di chúc không theo thỏa thuận người thừa kế người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng Trong trường hợp người để lại di sản khơng định người quản lí di sản thờ cúng người thừa kế cử người quản lí di sản thờ cúng Trong trường hợp tất người thừa kế theo di chúc chết phần di sản đùng để thờ cúng thuộc người quản lí hợp pháp di sản số người thuộc diện thừa kế theo pháp luật” Theo qui định trên, vấn đề pháp lí có liên quan đến di sản dùng vào thờ cúng cần phải xác định mà di sản nhà quyền sử dụng đất ở? Điều 670 BLDS khơng định tính di sản dùng vào việc thờ cúng, mà định lượng di sản Di sản dùng vào việc thờ cúng hiểu tài sản dùng vào mục đích thờ cúng Như di sản dùng vào viêc thờ cúng trước hết tài sản, tài sản xét giá trị phục vụ cho mục đích thờ cúng Vì vậy, nhà quyền sử dụng đất tài sản di sản dùng vào việc thờ cúng trường hợp người lập di chúc định đoạt nhà ở, phần diện tích nhà ở, phần diện tích đất dùng vào việc thờ cúng định gười quản lí loại di sản dùng vào việc thờ cúng, vấn đề đặt là: - Người quản lí di sản dùng vào việc thờ cúng chủ sở hữu phần nhà ở, quyền sử dụng đất dùng vào việc thờ cúng Như vậy, phần diện tích nhà quyền sử dụng đất người lập di chúc định đoạt dùng vào việc thờ cúng giao cho người quản lí, theo người quản lí di sản chủ sở hữu phần nhà đất chuyển mục đích sử dụng từ nhà sang nhà dùng vào việc thờ cúng Theo qui định Điều 10, Điều 11 Điều 12 Luật nhà ở, người người lập di chúc định quản lí di sản dùng vào việc thờ cúng nhà đất không cấp 82 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Theo qui định Điều 670, di sản dùng vào việc thờ cúng không thuộc quyền sở hữu người quản lí Người quản lí di sản có nghĩa vụ quản lí để dùng vào việc thờ cúng Như vậy, diện tích nhà đất dùng vào việc thờ cúng không thuộc quyền sở hữu cá nhân người quản lí, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất xác định di sản dùng vào việc thờ cúng xác định cấp cho ai? Cấp nào? Và loại Giấy chứng nhận có tên gọi nào? Hiện chưa có qui định vấn đề cho nên, theo học viên pháp luật cần phải bổ sung di sản dùng vào việc thờ cúng Điều 670 BLDS kết hợp chặt chẽ với Luật nhà Luật Đất đai để có thống việc điều chỉnh loại quan hệ d Về thừa kế nhà thuộc sở hữu chung hợp Điều 112 Luật Nhà qui định: “Nhà thuộc sở hữu chung hợp mà người thừa kế chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cịn lại người thừa kế nhà theo di chúc theo pháp luật Trường hợp có người thừa kế khơng phải chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung hợp người thừa kế tốn phần giá trị nhà mà họ thừa kế.” Qui định mâu thuẫn với qui định pháp luật thừa kế qui định Bộ luật dân phân chia di sản vật Khoản Điều 685 BLDS qui định: “Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản vật; chia vật người thừa kế thỏa thuận việc định giá vật thỏa thuận người nhận vật; khơng thỏa thuận vật bán để chia” Như vậy, thừa kế nhà tương tự thừa kế tài sản khác di sản người chết để lại Nhà thuộc quyền sở hữu chung hợp vợ chồng bố mẹ góp vốn tạo dựng nhà thuộc quyền sở hữu chung hợp chủ thể Nếu theo qui định Điều 112 83 Luật Nhà ở, dẫn đến điều vơ lí khơng phù hợp với nguyên tắc phân chia di sản điểm sau đây: i) Nếu nhà thuộc sở hữu chung hợp vợ chồng, họ có người chung Các họ khơng có quyền sở hữu chung hợp nhà Giả sử sau người chồng chết trước, khơng để lại di chúc Hàng thừa kế theo pháp luật người chồng người vợ người chung, riêng người vợ hưởng vật diện tích nhà chia theo thừa kế, đồng sở hữu chung hợp nhà đó, phần nhà họ thừa kế phải qui đổi thành tiền họ toán phần giá trị nhà họ thừa kế? Theo người mẹ có nghĩa vụ toán cho phần giá trị nhà họ thừa kế? Trên thực tế, người mẹ khơng thể tốn được, khơng thể có khoản tiền lớn, cho dù người mẹ sử dụng toàn phần diện tích nhà di sản thừa kế người chồng để lại? ii) Các người thừa kế nhà người bố để lại, chủ sở hữu chung hợp nhà đó, cho dù có nhu cầu nhà khơng nhận phần diện tích nhà thừa kế Với mâu thuẫn trên, Điều 112 Luật Nhà nên sửa đổi cho phù hợp với qui định thừa kế BLDS, nhà di sản thừa kế chia vật cho người thừa kế theo di chúc theo pháp luật, diện tích nhà nhỏ, chia vật qui đổi giá trị thành tiền để chia tiền cho người thừa kế Có qui định có thống Luật Nhà Bộ luật dân qui định thừa kế nhà quyền sử dụng đất 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ph Ăngghen (1961), Nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu nhà nước, Nxb Sự thật, Hà Nội Hiến pháp năm 1959 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2005), Báo cáo số 165/CP-NN, ngày 21/11 trình Quốc hội kết kiểm tra thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 17, ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 10 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân sự, Tập 1, Nxb Cơng An nhân dân 11 Bộ Tài (2004), Hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà thuế nhà đất, Nxb Tài chính, Hà Nội 12 Nguyễn Điền (2000), Vấn đề sở hữu sử dụng ruộng đất nước ta, nghiên cứu kinh tế 13 Nguyễn Văn Hậu (2005), Luật Đất đai năm 2003 vấn đề cần quan tâm, Nxb Tổng hợp, Thành phố Hồ Chí Minh 14 Hải Phịng 50 năm xây dựng phát triển, Nxb Thống kê (2005), Hà Nội 15 Báo cáo tổng kết cơng tác ngành Tịa án nhân dân thành phố Hải Phòng (2000-2009) 85 16 Phùng Trung Tập (2004), Thừa kế theo pháp luật công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Tư Pháp, 2004, Hà Nội 17 Phùng Trung Tập (2009), Luật thừa kế Việt Nam, Nxb Hà Nội 18 Phùng Trung Tập (2006), “Tiến trình phát triển pháp luật thừa kế Việt Nam 60 năm qua”, Nhà nước pháp luật, số 19 Nguyễn Minh Tuấn (2009), Pháp luật thừa kế Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễ, Nxb Lao động - Xã hội 20 Tiến Long: Không phải tất quyền sử dụng đất người chết để lại trở thành đối tượng chia thừa kế, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 10/2009 21 Nguyễn Văn Thông: Bàn qui định: “Không áp dụng thời hiệu khởi kiện quyền thừa kế” Tạp chí Tịa án nhân dân, số 10/2009 22 Tưởng Duy Lượng, Thời hiệu khởi kiện vụ án thừa kế thời điểm tính thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất Tạp chí Tịa án nhân dân, số 11/2009 23 Báo cáo công tác triển khai cơng tác Tịa án Thành phố Hải Phịng năm: - Năm 2000 – 2001; - Năm 2001 – 2002; - Năm 2002 – 2003; - Năm 2003 – 2004; - Năm 2004 – 2005; - Năm 2005 – 2006; - Năm 2006 – 2007; - Năm 2007 – 2008; - Năm 2008 – 2009 (Từ 01/10/2008 đến 30/9/2009) ... TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 2.1 Hình thức thừa kế nhà quyền sử dụng đất 2.1.1 Thừa kế nhà quyền sử dụng đất theo di chúc Nhà ở, quyền sử. .. 1.3.6 Từ năm 2005 đến 31 Chương II THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KẾ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33 2.1 Hình thức thừa kế nhà quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Thừa kế nhà quyền. .. chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Đặc điểm thừa kế nhà quyền sử dụng đất Về chất, thừa kế nhà quyền sử dụng đất giống thừa kế loại tài sản khác Tuy nhiên, thừa kế nhà quyền sử dụng đất