Xây dựng nội dung và phương pháp giảng dạy môn luật kinh doanh bất động sản

Mã số: LH-08-11/ĐHI TRƯỜNG ĐẠI • HỌC • LUẬT • HÀ NỘI • KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ĐỂ TÀI NGHIÊN cúu KHOA HỌC CẤP TRƯỞNG ■ XÂY DỤNG NỘI ■ ■ DUNG VÀ PHƯONG PHÁP GIẢNG DẠY ■ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ■ ■ Mã số: LH-08-11/ĐHL THƯ V b N TRƯỜNG ĐẠI H ỌC LUẬT HÀ NỘI PHÒNG ĐỘC = ^ l ' Ị HÀ NỘI - 2009 PH ẦN M Ỏ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Luật kinh doanh bất độne sản (LKDBĐS) Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành từ naày 1/1/2007 văn pháp lý quan trọne góp phần đưa hoạt độna thị trường BĐS nước ta di dần vào quỳ đạo quán lý Nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu, tun truyền, giáo dục LKDBĐS tới đơng đảo tầng lớp nhân dân nói chung sinh viên luật nói riêng nham đưa Đạo luật nhanh chóng vào sổng việc làm cần thiết nước ta Thị trường bất động sản (BĐS) năm qua hoạt động sôi nôi làm thay đổi mặt thị nước ta góp phần giải nhu cầu chỗ ở, xây dựng sở sản xuất - kinh doanh (sản xuất - kinh doanh) người dân doanh nghiệp Tuy vậy, thị trường hoạt động thất thường, xuất tưựng “sốt nóng” “sốt lạnh” nhà, đất tác động tiêu cực đén phát triến kinh tế gây tâm lý hoang mang xã hội Một nguyên nhân lý giải cho tồn hoạt động kinh doanh BĐS thiếu tính chuyên nghiệp, bản; chủ thể kinh doanh BĐS thiếu hiểu biết cần thiết lĩnh vực pháp luật kinh doanh BĐS Hơn nữa, nước ta thiếu đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý am hiểu sâu pháp luật kinh doanh BĐS để giúp đỡ, hồ trợ doanh nghiệp tham gia giao dịch BĐS thị trườne Để bảo toàn nguồn vốn đầu tư, giảm thiểu tối đa rủi ro trone hoạt độns kinh doanh BĐS doanh nghiệp cần sử dụns đội ngũ chuvên gia pháp lý am hiểu pháp luật lĩnh vực Trons chương trình đào tạo cử nhân luật Trường Đại học Luật Hà Nội sở đào tạo luật khác trona nước Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa luật - Đại học Huế, Khoa luật - Viện Đại học mở Hà Nội v.v siảng dạy số mơn luật có liên quan đến BĐS Luật đất đai, Luật dân Tiếp cận môn học này, sinh viên trana bị kiến thức pháp luật quản lý hành nhà nước đất đai, sở pháp Ịý làm phát sinh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (SDD), nội dune quyền nghĩa vụ neười SDĐ, chế dộ sử dụng loại đất: pháp lý phân loại tài sản thành độna sản BĐS; hình thức pháp lý siao dịch liên quan đến BĐS quyền cá nhân BĐS v.v mà chưa trana bị cách có hệ thống, chuyên sâu kiến thức pháp luật kinh doanh BDS Điều chưa đáp ứne đòi hỏi đon vị sử dụne sản phâm "đầu ra" sinh viên tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội sở đào tạo luật khác Trường Đại học Luật Hà Nội trung tâm đào tạo, nahiên cứu truyền bá khoa học pháp lý lớn Việt Nam, trải qua 30 năm xây dựng trương thành, nhà trườnẹ đào tạo cung cấp cho đất nước đội neũ cán pháp lý lên đến hàng vạn người đana hoạt động tất lĩnh vực đời sống xã hội Tuy nhiên, đứng trước yêu cầu công phát triển đất nước thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập quốc tế, nhà trường phải không ngừng dổi nội dung chương trình đào tạo, cải tiến phương pháp giảng dạy “gan lý luận với thực tiễn” để giữ vững vai trò “con chim dầu đàn”, trường trọng điếm hệ thống sở đào tạo luật đất nước Việc đưa nội dung mơn học pháp luật (trong có môn học pháp luật kinh doanh BĐS) vào giảng dạy nhữnạ việc làm nhằm đáp ứng mục tiêu Tuy nhiên để đưa môn học pháp luật kinh doanh BĐS vào giảna dạy cần phải có nghiên cứu, luận giải thấu đáo sở lý luận thực tiễn xuất phát từ đòi hỏi sống Xuất phát từ lý chủ yểu dây, nghiên cứu Đe tài “Xây dựna nội dung phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS” việc làm có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn nhàm sớm đưa môn LKDBĐS vào giảng dạy cho sinh viên thuộc hệ đào tạo Trường Đại học Luật Hà Nội Tình hình nghiên cứu -• Nghiên cứu thị trường BĐS mặt lý luận thực tiễn khía cạnh sách, pháp luật, kinh tế có nhiều cơng trình khoa học ngồi nước cơng bố Có thể kể đến cơng trình khoa học tiêu biểu Bí ẩn vốn De Soto (Pêru) chuyên đề BĐS Tạp chí Dân chủ Pháp luật (Bộ Tư pháp), Hà Nội - năm 2006, kỷ yếu hội thảo Pháp luật sách kinh doanh BĐS Trung tâm Thông tin, thư viện Nghiên cứu Khoa học (Văn phòng Quốc hội) Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tố chức, Nxb Tư pháp Hà Nội - 2005, Thị trường BDS - Nhừna vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá c ẩn & ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003, PGS, TSKH Lê Đình Tháng (Chủ biên): Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất Nxb Chính trị quổc eia, Hà Nội - 2000, Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trườne BĐS - Tôna cục Quản lý đất đai (Bộ Tài ngun Mơi trưịng), Hà Nội, tháng - 2008 v.v Tuy nhiên, nghiên cứu vấn đề: “Xây dựne nội duns phương pháp giảng dạy mơn LKDBĐS” đườno chưa có cơng trình đề cập tìm hiểu Đây có lẽ cơng trình nước ta nghiên cứu cách trực diện, có hệ thống tồn diện sở lý luận thực tiễn việc xây dựng nội dune, phương pháp giảng dạy môn học LKDBĐS, xác định, nhận diện nhũng vẩn đề cụ thể nội dune mơn học M ục đích nghiên cứu đề tài Đe tài nghiên cứu nhằm đạt mục đích chủ yếu sau đây: Xác lập hệ thốne sở lý luận thực tiễn việc xây dựng nội dung phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS; Xây dựng, nhận diện nội dung chi tiết môn học LK.DBĐS; Xác định phươne pháp phù hợp cho việc giảng dạy môn LKDBĐS; Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, nhóm tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phươnẹ pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứns vật lịch sử Chủ nẹhĩa Mác - Lênin; quan điếm, đường lối Đảne cải cách eiáo dục, nâng cao chất lượns đào tạo đại học; Phương pháp so sánh luật học, đánh giá phân tích; Phươne pháp tổne họp, quy nạp; Phươne pháp lập bảng, biểu; Phương pháp chuyên gia, trao đổi ; Phạm vi nghiên cứu đề tài •Trong khn khổ đề tài nghiên cứu khoa học cấp trườna Đe tài “Xây dựng nội duna phương pháp eiảng dạv mơn LKDBĐS” có phạm vi nshiên cứu cụ thể sau: Nghiên cứu nội dung LKDBĐS vãn quy phạm pháp luật có liên quan; Nghiên cứu đánh aiá nội dung, chương trình đào tạo Trường Đại học Luật Hà Nội sở đào tạo luật khác: Nghiên cứu kinh nghiệm siảng dạy môn LKDBĐS nước ngoài; Nghiên cứu nhu cầu xã hội nhu cầu sinh viên cần thiết phải đưa môn học LKDBDS vào giảng dạv trone Trườns, Đại học Luật Hà Nội; Bố cục đề tài Ngồi phần mục lục, lời nói đầu phụ lục đề tài có bố cục cụ thể sau: Phần - Cơ sở lý luận thực liễn việc xây dựng nội dung phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS - Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận thực tiễn việc xây dựns nội dung phươne pháp giảng dạy môn LKDBĐS; - Chuyên đề 2: Kinh nghiệm số nước giới việc nghiên cứu; giảng dạy môn LKDBĐS Phần - Xây dụng nội dung phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS - Chuyên đề 1: Khái niệm chung môn LKDBĐS - Chuyên đề 2: Khái quát thị trườne BĐS - Chuyên đề 3: Quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS - Chuyên đề 4: Các quy định chung hoạt độna kinh doanh BĐS - Chuyên đề 5: Pháp luật kinh doanh nhà, công trình xây dựna - Chuyên đề 6: Pháp luật kinh doanh quyền SDĐ - Chuyên đề 7: Pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS - Chuyên đề 8: Pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS - Chuyên đề 9: Pháp luật hợp đồne kinh doanh dịch vụ BĐS - Chuyên đề 10: Xây đựng phương pháp siảng dạy môn LKDBĐS PH ÀN II BÁO CÁO PHÚC TRÌNH ĐÈ TÀI “XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY • • • MƠN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN” A CO SỞ LÝ LUẬN VÀ THỤC TIẺN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG • • • • • VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN • • • I CO SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN HỌC PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN • • • • Hiện nay, chươna, trình đào tạo trườne Đại học Luật Hà Nội, môn học liên quan đến pháp luật BĐS: bao gồm: môn Luật Đất đai, môn Luật Dân đưa vào aiảng dạy cho sinh viên tất loại hình đào tạo (hệ quy, hệ chức, hệ văn bàng 2) Các môn học cung cấp kiến thức pháp lý BĐS khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, môn Luật Đất đai cung cấp cho sinh viên chế dịnh đất đai nhir chế định sở hữu toàn dân đất đai; chế định quản lý nhà nước đất đai; chế định sử dụna loại đất chế định quyền nghĩa vụ người SDĐ Như vậy, môn học đề cập đến nhừne kiến thức pháp luật quản lý đất đai góc độ quản lý hành nhà nước sở làm phát sinh quyền nghĩa vụ naười SDĐ Các quy định kinh doanh quyền SDĐ eiáo viên lồng ghép việc giảng dạy nội dune chế định sở hữu, quản lý SDĐ đai Hay nói cách khác, vấn đề kinh doanh quyền SDĐ đề cập góc độ quản lý nhà nước đất đai sắn với quy định Luật đất đai; nên chúng khơng phân tích, Ĩảng dạy cách tồn diện đầy đủ; Thứ hai, mơn Luật Dân giảns dạy kiến thức pháp lý liên quan đến việc phân loại tài sản thành BĐS độn° sản; vẩn đề xác lập quyền sở hữu BĐS; chế định quvền người dân BĐS hình thức pháp lý việc chuyến dịch BĐS eiao lưu dân v ấ n đề kinh doanh BĐS dườns chưa đề cập cách trực diện, đậm nét có tính hệ thong, tồn diện góc độ kinh doanh đặt mối quan hệ hữu với hoạt động loại thị trường có liên quan mật thiêt thị trườne vôn thị trường sức lao động, thị trườna khoa học, công nghệ V.V.; Thứ ba, chuyên đề pháp luật thị trường quyền SDĐ đề cập trực tiếp đến lĩnh vực kinh doanh song việc siảne dạy chuyên đồ bộc lộ số bất cập sau: - Đây chuyên đề tự chọn (song man tính bắt buộc) giảng dạy cho sinh viên năm cuối (năm thứ 4) thuộc Khoa Pháp luật Kinh tế mà sinh viên khoa khác trone trường không tiếp nhận cập kiến thức cho dù có nhu cầu; lẽ, Chuyên đề quan niệm chuyên đề tự chọn chuyên ngành Luật kinh tế; - Việc phân chuyên ngành học Trường Đại học Luật Hà Nội mang tính chất tương đổi có tính “ước lệ” ; lẽ: (i) Hệ thống pháp luật thể thống có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau; mảng pháp luật có vùng “giao thoa” Hơn sống đại, mối quan hệ xã hội nảy sinh có gan kết chặt chẽ, khăng khít phức tạp; nên đế điều chỉnh mối quan hệ phải sử dụng nhiều mảng pháp luật khác có liên quan Đặc biệt ranh eiới aiữa lĩnh vực thương mại với lĩnh vực dân ngày bị thu hẹp có chồng lấn Do trone đào tạo khơng thể tách bạch rạch rịi việc trang bị kiến thức pháp luật dân với việc trane bị kiến thức pháp luật thương mại; (ii) Do thực tiễn sử dụnẹ sinh viên sau trường xã hội khône theo chuyên ngành đào tạo Có sinh viên học chun ngành Luật hành chun ngành Luật hình sự, sau trường lại làm việc sở sản xuất - kinh doanh thươna mại, dịch vụ v.v n^ược lại Như trona trườne hợp này, sinh viên gặp nhiều khó khăn q trình cơng tác sở kinh tế việc khôn trana bị đầy đủ nhừne kiến thức chuyên ngành hẹp pháp luật kinh tế, thương mại (trone có kiến thức pháp luật kinh doanh BĐS); - Chuvên đề pháp luật thị trườna quyền SDĐ đanu giảng dạy cho sinh viên năm thứ Khoa Pháp luật Kinh tế chủ yếu đề cập đến nhữna kiến thức pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền SDD Nhữna kiến thức Chuyên đề trang bị cho sinh viên chưa đủ; Bởi lẽ, đất đai phận quan trọns BDS nhưns kinh doanh BĐS không bao gồm kinh doanh quyền SDĐ mà cịn có hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng khác tài sản gắn liền với nhà đất T rons quy định pháp luật vê kinh doanh nhà, cơng trình xây dựns khác tài sản ấn liền với nhà đất lại chưa trana bị cho sinh viên; Thứ tư, trone điều kiện kinh tế thị trườne hệ thốne pháp luật dàn thương mại có vai trị đặc biệt quan trọns tạo sở pháp lý cho Nhà nước quản lý định hướng hoạt độns thị trường M ảns hệ thống pháp luật luôn biến độna sửa đổi, bổ suna hồn thiện nhằm đáp ứng địi hỏi thực tiễn Đe hoàn thiện đồne chế kinh tế thị trường, Nhà nước phải xây dựng quản lý tốt thị trườna mang tính “đầu vào” q trình sản xuất - kinh doanh; bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học - công nghệ thị trường BĐS Các mảng pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động từne loại thị trường đời: Luật chứne khoán, Luật khoa học - công nghệ, Bộ luật lao động LKDBĐS Pháp luật chứng khoán, pháp luật thị trường lao độne đưa vào giảna dạy cho sinh viên Khoa Pháp luật Kinh tế nhàm đáp ứng mục tiêu nguyên lý đào tạo “gắn lý luận với thực tiễn” giảng dạy kiến thức, nội dung mà xã hội địi hỏi Vì thiết nshĩ thời điểm chín muồi để đưa nội duna pháp luật kinh doanh BĐS vào giảng dạy trường Đại học Luật Hà Nội sóp phần hồn thiện q trình đào tạo nhàm cung cấp đội neũ cán pháp lý có đủ lực, trình độ đáp ứng địi hỏi nghiệp phát triên đất nước giai đoạn đẩy mạnh côns nahiệp hóa, đại hóa nay; Thứ năm, kinh doanh BĐS lĩnh vực kinh doanh thu hút quan tâm đặc biệt xã hội giới đầu tư nước nhà đầu tư nước naồi tính hấp dẫn lợi nhuận hoạt động kinh doanh mang lại Hơn nữa, hoạt độna; kinh doanh BĐS lại có quan hệ chặt chẽ với hoạt độne tài - tín dụns; lẽ, thông qua hoạt động kinh doanh BĐS ngân hàng, tơ chức tín dụng mở rộna, địa bàn cho vay vốn mở rộng phạm vi kinh doanh Naược lại, hoạt động kinh doanh BĐS cần đến nsuồn vốn cho vay neân hàng Bana neuồn vốn này, chủ đầu tư (iến hành triển khai hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu thương mại, cơng trình cơng nghiệp v.v đáp ứng nhu cầu xã hội Mặt khác, hoạt độna kinh doanh BĐS cịn có mối quan hệ khăng khít với lĩnh vực xây dựna kiến trúc, quy hoạch v.v BĐS tài sản có giá trị lớn: kinh doanh BĐS vấn đề nhạy cảm Nhữno rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS sây thiệt hại vô to lớn cho người dân xã hội nhiều phương diện kinh tế, xã hội; chí có neuy gây ổn định xã hội Đe aiảm thiểu rủi ro hoạt độns kinh doanh BĐS gây hướng dẫn điều chỉnh hoạt động di "quỹ đạo” minh bạch, lành mạnh, pháp luật kinh doanh BĐS từns bước xây dựng hoàn thiện Việc trang bị cho sinh viên cua Trường Đại học Luật Hà Nội kiến thức pháp luật kinh doanh BĐS cần thiết Điều giúp em sau trường có điêu kiện tham sia tích cực vào hoạt độna tuyên truyền, tư vấn, trợ eiúp pháp lý giải íranh chấp lĩnh vực kinh doanh BĐS đáp ứng nhu cầu xã hội; Thứ sáu, giáo dục đào tạo trone điều kiện hội nhập tồn cầu hóa kinh tế khơng thể “đóng khung” mối quan hệ sở đào tạo luật trona phạm vi quốc gia mà phải mở rộng mối quan hệ hợp tác với trườne, đại học luật danh tiếng hàne đầu giới Điều lại yêu cầu thiết Việt Nam - quốc gia phát triển có trình độ giáo dục đại học nói chung giáo dục đào tạo luật học nói riêng trinh độ thấp kém, lạc hậu; lẽ, có thơng qua việc mở rộrm mối quan hệ họp tác với trường đào tạo luật hàng đầu giới, trường Đại học Luật Hà Nội có hội để aiao lưu học tập kinh nghiệm tiếp cận với phươne thức giảng dạy, đào tạo luật học Trên sở đó, nhà trường có điều kiện đổi nội dung cải tiến phương pháp giảng dạy, đào tạo nhằm cung cấp cho đất nước đội ngũ chuyên gia pháp lý có đủ năna lực đáp ứng địi hỏi nahiệp xây dựna đất nước điều kiện hội nhập quốc tế Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho trình mở rộne mối quan hệ, hợp tác đào tạo luật học với trường đại học tiến tiến giới nội dune, chương trình đào tạo trườne Đại học Luật Hà Nội cần phải bước đổi bằne, việc xây dựns đưa vào chương trình giáng dạy chuyên ngành đào tạo kinh tế thị trườna chuyên ngành pháp luật chứng khoán, bảo hiêm thương mại quốc tế v.v; trona có chuyên ngành pháp luật kinh doanh BĐS; Thứ bảy, trườne Đại học Luật Hà Nội đane xây dựn đề án đổi toàn diện để trở thành trườna trọns điểm đào tạo luật học đất nước theo + Thực hợp đồne trách nhiệm vi phạm hợp đồns kinh doanh dịch vụ BĐS Nhừne thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực có Ìá trị ràng buộc bên Các bên phải thực nehĩa vụ thỏa thuận theo đủns hợp đồng Việc thực hợp đồne kinh doanh dịch vụ phải tuân thủ nguyên tắc cách thức thực quy định trone BLDS Trách nhiệm vi phạm hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS dạns cụ thể trách nhiệm pháp lý phát sinh trone lĩnh vực dịch vụ BĐS, có đặc điểm là: Được áp dụns sở hành vi vi phạm hợp đồna kinh doanh dịch vụ BĐS có hiệu lực pháp luật; Nội dung gắn liền với việc thực nahĩa vụ theo họp đồng trách nhiệm tài sản; Do quan, tổ chức có thẩm quyền áp dụng bên bị vi phạm áp dụng sở pháp luật Theo pháp luật hành, hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS gồm hình thức sau: Buộc thực hợp đồng hình thức chế tài, mà bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải tiếp tục thực theo yêu cầu bên bị vi phạm Bên vi phạm buộc phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng dùng biện pháp khác để họp đồng thực bên vi phạm phải chịu phí tổn phát sinh Phạt hợp đồng hình thức chế tài, theo bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm khoản tiền định pháp luật quy định bên thỏa thuận sở pháp luật Luật thương mại 2005 quy định mức phạt vi phạm nghĩa vụ họp đồng tổng mức phạt nhiều vi phạm bên thỏa thuận họp đồng không 8% giá trị phần nghĩa vụ hcrp đồng bị vi phạm Bồi thường thiệt hại hình thức chế tài áp dụng nhằm khơi phục, bù đắp lợi ích vật chất bị bên bị vi phạm họp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS Bồi thường thiệt hại áp dụng có thiệt hại xảy Tạm ngừng, đình hủy bỏ hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS Đình thực hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS hình thức chế tài, mà bên chấm dứt thực nghĩa vụ họp đồng Họp đồng chấm dứt hiệu lực từ thời điểm bên nhận thông báo đình Bên thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên toán thực nghĩa vụ đối ứng 263 Hủy bỏ họp đồns kinh doanh dịch vụ BĐS hình thức chế tài mà bên chấm dứt thực nehĩa vụ hợp đồne làm cho họp đồna khơna có hiệu lực từ thời điểm eiao kết Hủy bỏ hợp đồn hủy bỏ phần toàn hợp đồnc Khi hợp đồna bị hủy bở toàn bộ, hợp đồng coi khơng có hiệu lực từ thời điếm giao kết Các bên tiếp tục thực nẹhĩa vụ thỏa thuận trone hợp đồns , trừ thỏa thuận quyền, nghĩa vụ sau hủy bỏ hợp đồng giải tranh chấp Các bên có quyền địi lại lợi ích việc thực phần nehĩa vụ theo hợp đồng III NHỮNG QUY ĐỊNH c ụ THỂ VÈ CÁC LOẠI HỌP ĐÔNG KINH DOANH DỊCH v ụ BÁT ĐỘNG SẢN H ọp đồng mơi giói bất động sản Hợp đồng môi giới BĐS gồm điều khoản như: Tên, địa bên; Đối tượng nội dung môi giới; Yêu cầu kết dịch vụ môi giới; Thù lao, hoa hồng môi giới; Quyền nghĩa vụ bên; Giải tranh chấp nội dung khác bên thỏa thuận Tổ chức, cá nhân mơi giới BĐS có quyền: Thực dịch vụ mơi giới BĐS; Có quyền u cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS; Được hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận hợp đồng; Được đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ họp đồng hai bên thỏa thuận họp đồng; Được lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS; Được thay đổi điều kiện dịch vụ lợi ích bên th dịch vụ Bên cạnh bên mơi giói BĐS có nghĩa vụ như: Thực họp đồng môi giới BĐS ký; Cung cấp thông tin BĐS đưa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp; Hỗ trợ bên việc đàm phán ký kết họp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê BĐS; Bồi thường thiệt hại lỗi gây Bên thuê dịch vụ mơi giới BĐS có quyền u cầu bên môi giới phải thực hợp đồng ký kết Trường hợp bên môi giới vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bên th mơi giới đơn phương chấm dứt thực họp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Luật định Đồng thời bên th mơi giới BĐS có nghĩa vụ cung cấp cho bên môi giới thông tin, tài liệu cần thiết trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận hợp đồng 264 Họp đông định giá bât động sản Hợp đồns định siá BĐS có điều khoản như: Tên, địa bên; BĐS định giá; Thời hạn tiến độ thực hiện; eiá dịch vụ; phương thức, thời hạn toán; Quyền nghĩa vụ bên Quyền nghĩa vụ bên định siá BĐS: Thực định eiá BĐS; Yêu cần khách hàns cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS làm sở cho việc định giá; Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trona họp đồng; Đơn phương chấm dút hủy bỏ họp đồng định eiá BĐS khách hàng vi phạm điều kiện đả đon phương chấm dút hủy bỏ họp đồng hai bên thỏa thuận họp đồng Tổ chức, cá nhân định giá BĐS có nghĩa vụ: Thực thỏa thuận theo hợp đồng định giá BĐS với khách hàng; Giao chứng thư định giá BĐS cho khách hàng chịu trách nhiệm chứng thư đó; Bồi thường thiệt hại lỗi gây Chứng thư định giá BĐS để bên tham khảo đàm phán VI định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS Chứng thư định giá BĐS lập thành ba bản, có giá trị pháp lý nhau, hai giao cho khách hàng, lưu tổ chức, cá nhân định giá BĐS Bên thuê dịch vụ định giá BĐS có quyền yêu cầu bên định giá thực đủng hợp đồng ký kết, có nghĩa vụ cung cấp cho bên dịch vụ định giá thông tin, tài liệu cần thiết làm sở cho việc định giá trả tiền dịch vụ định giá theo thỏa thuận hợp đồng H ọp đồng tư vấn bất động sản Họp đồng tư vấn BĐS có điều khoản như: Tên địa bên; N dung, phạm vi tư vấn; Thời hạn, tiến độ thực tư vấn; giá dịch vụ ; Quyền nghĩỉ vụ bên; Giải tranh chấp nội dung khác bên thỏa thuận Bên tư vấn BĐS có quyền thực tư vấn BĐS; Yêu cầu bên thuê dịch Vỉ tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết cho việc tư vấn yêu cầu khácằ hàng trả tiền dịch vụ tư vấn Bên tư vấn BĐS có nghĩa vụ thực tư vấn cho khách hàng theo thỏa thận hợp đồng,chịu trách nhiệm nội dung tư vẩn cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây H ọp đồng đấu giá bất động sản Được quy định cụ thể mục Chương V Luật thương mại 2005 Điều 77 LKDBĐS Theo tác điều khoản hợp đồne gồm: Tên địa chi bên; BDS đấu giá; Tiiời eian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá; Giá khởi điếm; Thời hạn, tiến độ thụ: biện; Giá dịch vụ Các bên có thithiỏa thuận chọn hình thức đấu siá BĐS trực tiếp bàng lời nói, bỏ phiếu hình thứckhác Bên tơ chức dịch vụ đấu giá BĐS có quyền: Yêu câu bên thuê dịch vụ cung cấ] điầy đủ, xác thơng tin càn thiết liên quan đến BĐS đáu giá tạo điều kiện chobên đấu giá kiểm tra BĐS giao BĐS cho nsười mua; Tổ chức đấu giá; Yêu cầu ngưri unua BĐS thực toán; Nhận thù lao dịch vụ Luật qu' định cụ thể bên đấu giá có nghĩa vụ: Tổ chức đấu eiá theo đúns; nẹuyên tắc, thi tục pháp luật quy định; Công bố cơne khai, đầy đủ, xác thơng tin BĐS đấi giá do bên thuê đấu giá cung cấp; Lập văn bán đấu giá gửi đến bên thuê ỉa u giá (bên nhượng, bán BĐS), bên mua BĐS bên liên quan Giao BĐS đai giá cho người mua theo họp đồng; Thanh toán cho bên thuê dịch vụ khoản tiền bán BĐS; Phải bồi thường thiệt hại lỗi gây Bên thuê dịctviụ đấu giá BĐS có quyền giám sát việc tổ chức đấu giá BĐS, nhận tiền bán BI*S nhận lại BĐS trường hợp đấu giá không thành Bên thuê dịch vụ cónghĩa vụ giao BĐS cho bên tổ chức dịch vụ đấu giá, cung cấp đảy đủ thông tin ỊĐ S đấu giá, trả thù lao dịch vụ theo thỏa thuận Hợp đồngquảng cáo bất động sản Họp đồng qiảng cáo BĐS phải tuân thủ nguyên tắc hợp đồng kinh doanh dịch vụ hợp đồng gồm điều khoản như: Tên, địa bên; BĐS quảìg cáo; hình thức, nội dung,phạm vi, phương tiện quảng cáo BĐS; Địa điểm, thờ gian, thời lượng quảng cáo BĐS; Giá dịch vụ; Quyền nghĩa vụ bên H ọp đồngquản lý bất động sản Nội dung kiĩh doanh dịch vụ quản lý BĐS gồm hoạt động bán, chuyển nhượng, thii, thuê mua BĐS theo ủy quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS; Cung cấp cácdịch vụ bảo đảm trì hoạt độns; bình thường BĐS; Thực bảo trì, sủa chĩa BĐS; Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS khách hàng theo đíng cơng năng, thiết kế hợp đồng; thực quyền nghĩa vụ khích hàng, với Nhà nước 266 Hợp đồrm quản lý BĐS gồm điều khoản bàn như: Tên địa bên; BĐS quản lý; Nội dung phạm vi quản lý BĐS; Yêu cầu bên quản lý; Giá dịch vụ; Quyền nghĩa vụ bên Như vậy, thấy Việt Nam có khung pháp luật để điều chỉnh hợp đồng kinh doanh BĐS hợp đồne kinh doanh dịch vụ BĐS Nhiều văn pháp luật quy định họp đồne kinh doanh dịch vụ BĐS như: BLDS 2005, Luật Thương mại, LKDBĐS văn hưÓTig dẫn thi hành Tuy vậy, văn pháp luật nêu số hạn chế, bất cập liên quan đến kinh doanh dịch vụ BĐS hợp đồno kinh doanh dịch vụ BĐS cần phải nghiên cứu, sửa đổi để hồn thiện pháp luật IV M ỘT SỐ BÌNH LUẬN XUNG QUANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐÒNG KINH DOANH DỊCH v ụ BÁT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, hạn chế sách pháp luật chế quản lý nhà nước BĐS nhiều năm trước dẫn đến thị trường BĐS hoạt động không công khai m inh bạch, tình trạng giao dịch BĐS ngồi vịng pháp luật diễn phổ biến, khó kiểm sốt Hình thành thói quen cho người dân thực giao dịch “ngầm”, khơng cơng khai, khơng thức, giao dịch nhỏ lẻ, phân tán Do vậy, thường không thuê hoạt động dịch vụ BĐS, thuê “cò” nhà đất tự phát, hoạt động trái pháp luật Nhà nước cần có nhiều giải pháp đồng phát triển hoạt động kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, hạn chế thấp giao dịch ngầm để xây dựne thị trường BĐS cơng khai, minh bạch, có tổ chức Thứ hai, hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS, sàn giao dịch BĐS chưa thực phát triển, không bảo đảm uy tín, chưa có cạnh tranh lành mạnh, hàng hóa cịn nghèo nàn, phần nhiều BĐS số công ty kinh doanh nhà đất, giá dịch vụ cao, nhiều BĐS khơng đảm đảo tính hợp pháp Các tổ chức, cá nhân chưa thấy ưu điểm vượt trội việc tham gia quan hệ họp đồng dịch vụ BĐS, làm hạn chế phát triển quan hệ hợp đồng, c ầ n có sơ chế khuyến khích phát triển, bảo đảm cơng bằng, bình đẳng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, hình thức sở hữu hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm cạnh tranh lành mạnh, chống độc quyền Thứ ba, đạo thống có phối hợp chặt chẽ cấp, 267 ngành (Bộ Xây dựns, Bộ Tài nguyên Môi trườna, Bộ Tài chính, UBND cấp ) việc quản lý nầnh nghề kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS nước từne địa phương Thứ tư, khẩn trươna mở lớp đào tạo có chất lượng cao tổ chức cấp chứng môi giới BĐS, định giá BĐS cho cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS theo luật định đế đảm bảo thực hoạt động dịch vụ chất lượna, hiệu cao, đúns pháp luật Thứ năm, cần quy định cụ thể quyền SDĐ loại hàng hóa, hạn chế khác biệt hàng hóa quyền SDĐ hàng hóa BĐS gắn liền với đất để 1T1Ở rộng quyền tự kinh doanh, mở rộng quyền cho chủ thể tự ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS, tự ký kết hợp đồng dịch vụ BĐS, hạn chế phức tạp, không thống nhất, rủi ro ký kết thực hợp đồng Thứ sáu, khoản Điều 59 LKDBĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS chưa hợp lý, thiếu tính khả thi, khơng phù hợp với chế thị trường, bắt buộc thương nhân phải đến sàn giao dịch BĐS - Là tổ chức chức kinh doanh dịch vụ BĐS Sàn giao dịch yếu tổ hỗ trợ thị trường BĐS, có nhu cầu giao dịch sàn đến khơng nên bắt buộc phải đến để đảm bảo quyền tự kinh doanh tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS c ầ n phải có biện pháp để khuyến khích tổ chức, cá nhân đến sàn giao dịch bắt buộc Đây giải pháp tạm thời để kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS, cần có chế để BĐS sàn giao dịch nhanh chóng, đơn giản, thuận lợi, tạo điều kiện cho giao dịch kinh doanh BĐS phát triển Thứ bẩy, quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS cịn chung chung, mang tính định hướng, c ầ n có quy định hướng dẫn chi tiết thực loại họp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS thể tính đặc thù, khác biệt với hợp đồng kinh doanh dịch vụ khác, để quy định pháp luật dễ dàng vào sổng Thứ tám, Luật quy định giá BĐS tổ chức dịch vụ định giá BĐS xác định dùng để tham khảo Việc thuê định giá BĐS bên tham khảo 268 ký kết hợp đồns BĐS, khơng có nhiều ý n°hĩa việc xác định nshĩa vụ tài với Nhà nước CŨI12 giá giao dịch BĐS bên tự thỏa thuận Như vậy, nhiều trường hợp bên không cần th định giá BĐS, khơng khuyến khích phát triển dịch vụ định giá BĐS Thứ chín, họp đồng mẫu mà bên kinh doanh dịch vụ BĐS đưa có điều khoản khơna có lợi cho khách hàng, dồn họ vào tình khó lựa chọn, hạn chế hay vi phạm nguyên tắc tự khế ước trone giao dịch; dùng thủ thuật pháp lý đế phân chia rủi ro phân chia lợi ích cách không công bằng, không đáng, pháp luật chưa có quy định thổne nhất, cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trước hợp đồng mẫu kinh doanh dịch vụ BĐS có điều khoản chunẹ trái pháp luật, không co lợi cho khách hàng Thứ mười, số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường ủy quyền cho tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS thực việc bán nhà đất theo hình thức hợp đồng mua bán hàng hóa tương lai( việc giao nhận BĐS toán tiền diễn vào thời điểm tương lai) sau lại giấu hợp đồng ủy quyền tự tăng giá bán nhà đất, gây thiệt hại cho khách hàng Nhà nước cũns chưa có biện pháp quản lý chặt chẽ xử phạt nghiêm đôi với dạng vi phạm pháp luật kể trên, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Thứ m ười một, cần có chế hồ trợ tín dụng, tốn giao dịch kinh doanh dịch vụ BĐS thơng qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho bên tham gia giao dịch, c ầ n tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật để người dân hiểu rõ mục đích ý nghĩa dịch vụ BĐS tham gia quan hệ dịch vụ, xây dựng thị trường BĐS hoạt động có tổ chức, hạn chế manh mún, nhỏ lẻ, tự phát, trái pháp luật Thứ mười hai, cần nhanh chóng ban hành LKDBĐS để thốne việc đăng ký giao dịch BĐS, sở bảo vệ quyền lợi bên giao dịch Tạo minh bạch, chặt chẽ, nhanh chóng thuận tiện thực giao dịch BĐS, thúc phát triển kinh doanh dịch vụ BĐS hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS 269 Chuyên đề 12 M Ấ Y Ý KIẾN VÈ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MỒN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TS Lưu Bình Nhưỡng Kinh doanh bất động sản loại hình đặc thù Việt Nam Trona nhũng năm gần đây, với phát triển lực lượng sản xuất quan hệ sản xuất, đòi hỏi chủ thể khác kinh tế, vấn đề kinh doanh bất độne sản đề cập đến cách nghiêm túc rốt loại hình kinh doanh hấp dẫn không dễ dàng Nhiều nhà đầu tư từ lĩnh vực khác đưa thêm vào danh mục nghề kinh doanh hình thức bổ sung Nhiều lớp bồi dưỡne ngắn hạn quan tổ chức mở để cấp chứne hành nghề theo quy định Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam thách thức Và để có nếp, chun nghiệp, có tính khoa học, cần phải tổ chức đào tạo có Giảna, dạy môn pháp luật kinh doanh bất động sản cần thiết để góp phần đạt mục tiêu xác lập, bình ổn thị trường bất động sản Việt Nam Đ ặc điếm cần lưu ý đối vói q trình giảng dạy mơn học pháp luật kinh doanh bất động sản - Khái niệm v ề nội hàm, pháp luật kinh doanh bất động sản môn học chuyên sâu lĩnh vực, mơn học nhằm trang bị kiến thức pháp luật bao gồm quy định pháp luật đất đai, dân sự, thương mại, xây dựng điều chỉnh quan hệ chủ thể giao dịch mua, bán, cho thuê tức hoạt động kinh doanh bất động sản Đây không mơn học chun ngành (luật đất đai) mà cịn liên quan tới chuyên ngành luật khác Vì phạm vi tương đối mở rộng liên quan tới nhiều vấn đề khoa học pháp lý, kinh tế, xã hội khác - Tính khoa học Khơng thể coi nhẹ vấn đề lý luận, lý thuyết trình giảng dạy môn học pháp luật kinh doanh bất động sản Yêu cầu môn học phải thiết kế nội dung chương trình xác định thời lượng thích hợp để triển khai giảng dạy 270 Môn học phải đảm bảo nội dung khoa học trona xác định nhữne vấn đề yếu Theo tôi, việc xác dịnh nội duna khôna dừng lại việc đưa khung chương trình hay gạch đầu dòng chương, vấn đề Một trons đòi hỏi phải xác định ranh ĨỚĨ phạm vi Ìao thoa mơn học môn khoa học pháp lý khác môn Luật thương mại (với quy tắc kinh doanh), Luật dân (với quy tắc quyền sở hữu giao dịch, họp đồng, mua, bán, chuyên ợ ng ) - Tính thực tiễn Q trình giảng dạy môn học pháp luật kinh doanh bất độne sản cần đảm bảo yêu cầu tính thực tiễn Mặc dù việc giảng dạy không đề cập tới hệ thống kiến thức pháp luật Đó vấn đề chủ yếu Bởi vì, sinh viên luật cần trang bị kiến thức pháp luật Tuy nhiên, môn học chuyên sâu loại hoạt động thị trường, giao dịch vấn đề xung quanh giao dịch đó, chí khơng phạm vi không gian hai bên, như: quan nhà nước có thẩm quyền, sở cơng chứng, thuế, địa chính, xây dựng, nên việc đưa kiến thức thực tiễn nhằm trợ giúp cho việc giải thích pháp luật cần thiết Các sinh viên người khơng có kinh nghiệm, chưa trải giao dịch bất động sản nên kiến thức thực tiễn giúp học có nhìn thực tế vấn đề quy định giấy - Sự liên quan vẩn đề kinh doanh bất động sản với giao dịch dân sự, quan hệ gia đình, quy định quy chuẩn kinh tế - xã hội Cũng cần mở rộng tới lĩnh vực khác để giải vấn đề liên quan nhàm đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý, hợp đạo đức hoạt động kinh doanh, mua, bán, cho thuê, thuê bất động sản Những vấn đề quyền vợ chồng, công ty, nhà nước cần lưu ý triển khai nội dung môn học r r ĩ • Ạ i r Ạ ^ Thiêt kê giang - Thời lượng giảng Vì Trường Đại học Luật Hà Nội tiến hành củng cố chương trình đào tạo nhằm đảm bảo thích hợp nâng cao chất lượng đào tạo, nên tất môn học phải lưu ý đến thời lượng chương trình mơn học dự định triển khai Hơn 271 việc áp đụna đào tạo theo tín nên số tiết cần dược thiết kế theo hai hướng: giảng dạy theo mơn học (bình thường) theo “chun đề” Theo tôi, môn pháp luật kinh doanh bất độne sản nên áp dụns hướng aiảna dạy theo chuyên đề Như vậy, thời lượng khơne cứna nhắc Sự linh hoạt điều cần có eiảnơ dạy chuyên đề khoa học - nội dung Các nội dung cần sâu là: (i) Một số vấn đề lý luận: cuns cấp nhìn tổng quát kinh doanh bất độne sản, pháp luật kinh doanh bất động sản; (ii) Những vấn đề pháp lý kinh doanh bất động sản: phân chia loại hình kinh doanh bất động sản chủ yếu (mua, bán, thuê, cho thuê ); tranh chấp xử lý tranh chấp kinh doanh bất động sản; vấn đề quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, cần phải xác định rõ tư cách chủ thể tham gia vào thị trường Cũng cần đưa vào nội dung quy định pháp lý kinh doanh bất động sản số nước giới hoặc/ kinh nghiệm, tập quán quốc tế kinh doanh, giao dịch bất động sản (iii) Thực tiễn kinh doanh bất động sản đánh giá pháp luật kinh doanh bất động sản (iv) Những kỹ cần thiết tham gia thị trường bất động sản tiêu chuẩn pháp lý số chủ thể đặc biệt (môi giới, nhà thầu ) (v) Các trang website cần thiết để tra cứu pháp luật, tìm kiếm tài liệu, tìm hiểu thực tiễn kinh doanh bất động sản - Các tình huống, vụ việc (i) Tính điển hình Cần phải có tình mang tính điển hình kinh doanh bất động sản để triển khai chương trình giảng dạy Tình phải có tính đại diện thể khả chứng minh cho vấn đề pháp lý lý luận nêu nội dung giảne dạy Ví dụ, giảng dạy hợp đồng chuyển nhượng khu chung cư cao cấp cho thuê văn phòng cần phải đưa ví dụ, tình vụ việc cụ thể, phải có tình tiết nội dung đưa giảng Những chi tiết, tình tiết thực tế có giá trị biểu đạt cho giá trị mang tính 272 quy phạm đê giúp cho naười học nắm vấn đề học thuật nghề nahiệp (ịị) Tính cập nhật Trong chừng mực có thể, cần đưa tình huống, vụ việc có tính mới, phù hợp với phát triển pháp luật vấn đề kinh tế xã hội Có thề thay đổi vụ việc hay tình có chiều hướne lạc hậu Xu hướna 2,iao dịch liên quan đến hoạt độna kinh doanh bất độne; sản ngày mở rộn2 gắn liền với tài sản có lý lịch phức tạp tính chất ngày đại Do khơng cho phép giữ tình huốne vụ việc khơng cịn thích hợp ví dụ vụ mua bán nhà cấp lợp diện tích đất 30 mét vng (iii) Tính khái qt, phô quát Thông thườne việc kinh doanh bất động sản liên quan tới khơne diện tích đất đai cơng trình xây dựng Bất động sản đại thường tài sản phức hợp bao gồm đất đai, vùng nước, nhà cửa, cơng trình phương tiện phụ trợ M ồi loại bất động sản có đặc điểm khác Vì vậy, cần phải tìm tổng hợp thành m ột số tình có dải chứng minh rộng tính đại diện cao, áp dụng số nhiều nội dung pháp lý, ví dụ: tình liên quan tới trình ký kết hợp đồng, trình sử dụng, trao đổi tiếp theo, tranh chấp, yêu cầu giải Triên khai giang (ỉ) Tổng luận Theo tơi, cần có giảng mang tính tổng luận để cắt nghĩa khái niệm liên quan đển lĩnh vực Giáo viên cần chuẩn bị kỹ phạm vi có chiều sâu Kiến thức tổng luận chạm vào chuyên ngành học phần khác khơng đáng ngại Bởi vì, trước vào chuyên ngành phần chuyên sâu, sinh viên cần có nhìn tống quan cần phải gợi lại họ kiến thức mang tính tổng hợp phục vụ chun ngành, học Tuy nhiên, tổng luận không nên dài, thời lượng khoảng tiết eiảng (ii) Phân tích tình huống, vụ việc Các tình huống, vụ việc nên chia thành loại hình thích họp như: mua - bán nhà ở; mua - bán hộ; cho thuê nhà ở, hộ; chuyển nhượne đất đai xây dựng công trình dân dụng; cho thuê đất kinh doanh; chuyển nhượng doanh nghiệp; môi giới nhà đ ấ t Ở tình huống, vụ việc đó, cần phân tích khía 273 cạnh pháp lý nội dunơ thủ tục nhằm siúp cho người học hiểu vấn đề cốt yếu chất loại hình kinh doanh để vận đụne làm mẫu cho hoạt độne nahề nghiệp (iii) Khuyên khích tranh luận, phát biêu, nêu vân đê Việc tranh luận, phát biểu kết hợp trona q trình phân tích vụ việc, tinh Giáo viên có thê đưa tình huống, vụ án án vụ tranh chấp mua - bán, chuyển nhượng bất độne sản yêu cầu neười học nêu ý kiến, quan điểm, nhận xét nội dune vụ việc cách giải vụ việc Sử dụng hệ thống kỹ thuật trọ’ giúp (ị) Phương tiện nghe, nhìn Một tình huốne; kinh doanh bất động sản trình chiếu với hình ảnh, sơ đồ, lược đồ, màu sắc, âm có tác dụng lớn có khả tạo hiệu ứng tâm lý đổi với người học Ví dụ, đưa nội dung mua bán khu chung cư cao cấp, người giáo viên show lên hình khu chung cư dạng đó, người học có cảm nhận rõ ràng khu chung cư với nét đặc trưng Phần lại vấn đề pháp lý liên quan Tuy nhiên, sử đụng hiệu írne hình ảnh, âm khơng có nghĩa sử dụng để trình bày vụ việc Một giảng nói chung áp dụng cơng nghệ (ỉỉ) Sử dụng băng, đĩa ghi hình hoạt động kinh doanh bất động sản Trong số nội dung, sử dụng băng ghi hình, ghi âm hoạt động kinh doanh và/hoặc liên quan đến kinh doanh bất động sản, đặc biệt trình, bước hoạt động liên quan đến thủ tục pháp lý (chuyển quyền, trước bạ, đăng k ý ) để tạo tính trực quan Tổ chức lóp học (ỉ) Lớp lớn Lóp lớn sử dụng nhằm triển khai việc giảng dạv nội dung bản, tổng luận, vấn đề có tính gợi mở cho người học Phần vấn đề lý luận chuyên đề nên sử dụng lớp lớn Những nội dung triển khai lóp lớn (do giáo viên, chuyên gia có kinh nghiệm chuyên sâu đảm nhiệm) đưa vào chương trình thảo luận, phân tích tình lớp nhỏ phục vụ cho việc học nhóm, tự nghiên cứu để tạo sở cho việc nghiên cứu 274 theo hình thức dã ngoại (đi phiên toà, thực địa tham quan thủ tục ) (ii) Lóp nhỏ, nhỏm sinh viên Lớp nhỏ nhóm tạo hội cho việc phân tích tình huốne vụ việc kinh doanh bất động sản, đặc biệt phân tích yếu tố pháp lý liên quan đến loại eiao dịch kinh doanh, loại bất động sản, loại thủ tục pháp lý Vì dụ, có tình huốne mua - bán cho thuê - thuê, người học hướng dẫn thực hoạt độns nhằm đảm bảo hiểu cách làm để đảm bảo tính hợp pháp, bước loại thủ tục pháp lý kinh doanh phục vụ cho hành vi kinh doanh bất động sản Các lớp nhỏ đưa xuất phẩm kiểm tra, luận báo cáo vấn đề kinh doanh bất độne sản eiáo viên yêu cầu đưa r p Ị • • A Tài liệu Ngồi tài liệu mang tính hướng dẫn giáo trình, sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành tạp chí liên quan, cần tổ chức xây dựng tài liệu tình huống, vụ việc (tốt vụ án) kinh doanh bất động sản nhằm phục vụ cho công tác giảng dạy nghiên cứu Cũng GÓ thể tổ chức sưu tầm quay phim, Rhi hinh hoạt động làm thủ tục pháp lý, trình kinh doanh sở kinh doanh tiêu biểu làm tư liệu “sống” Dã ngoại Dã ngoại (outdoor) hoạt động thú vị sinh viên Dã ngoại khơng cần phải dài ngày, vài giờ, ngày, tuỳ theo tính chất việc cung cấp, củng cố kiến thức cho người học Các địa sử dụng cho dã ngoại cân nhắc là: (i) Toà án Các phiên khác nhau, kể phiên xét xử việc án dân sự, kinh tế, hành chính, hình liên quan đến kinh doanh bất động sản đưa vào trình quan sát, học tập thực tiễn (ii) Các sở trực tiếp kinh doanh bất động sản Các cơng ty, văn phịng thực hoạt động kinh doanh bất động sản địa hấp dẫn Các sinh viên củng cổ kiến thức pháp luật, lý luận kỹ lĩnh vực kinh doanh bất độne sản trực tiếp quan sát 275 sở kinh doanh eiới thiệu hoạt độn họ (iii) Hiện trường bất động sản (các khu nhà, văn phịng đirợc xây dựng vói mục đích cho th, bán ) Người học có thê đưọc tham gia bi da naoại đê quan sát nhăm có thêm kiến thức thực tiễn hình dung cách loại bất động sản đưa vào trình kinh doanh Những aiới thiệu thực địa cho người học biết cần phải trọng đến khía cạnh loại bất độne sản đưa vào kinh doanh, đối tượne giao dịch Phươns pháp giảna dạy Đe truyền tải nội duna, kiến thức môn học này, giảne viên nên kết hợp sử dụne phươna pháp siảns dạy chủ yếu sau đây: Phương pháp giảng dạy độc thoại truyền thống Mặc dù phumm pháp giảna dạy khơng khuyến khích tính chủ động, sáng tạo sinh viên trình lĩnh hội kiến thức song không bỏ qua phương pháp Phương pháp giảng dạy độc thoại thích hợp trưịng hợp giảng viên truyền tải vấn đề lý luận, phân tích, luận giải nội hàm khái niệm khái niệm BĐS, kinh doanh BĐS, thị trường BĐS v.v; Phương pháp giảng dạy tình Phương pháp giảng dạy thơng qua việc nêu tình cụ thể; sinh viên trang bị kiến thức qua việc giải tình Phương pháp tạo điều kiện cho sinh viên phát huy tính chủ độne, sáng tạo áp dụng kiến thức lý thuyết vào việc xử lý tình huốne cụ thể Qua kỹ xử lý, giải vụ việc cụ thể hình thành Tuy nhiên, phương pháp giảng dạy sử dụng giảng viên truyền tải nội dung quy định pháp luật kinh doanh BĐS như: điều kiện kinh doanh BĐS, hợp đồng thuê mua BĐS, quy định chuyển nhượns dự án sử dụng thảo luận; Phương pháp trao đổi, gợi mở, đối thoại Phương pháp trao đổi, gợi mở, đối thoại với sinh viên sử dụng giảng dạy lý thuyết thảo luận Phương pháp eiúp giảng viên xây dựng mối quan hệ thân thiện với sinh viên Thông qua trao đổi, đối thoại, giảng viên khuyến khích, khích thích tính chủ động, sáng tạo cho sinh viên trình tiếp thu kiến thức việc đặt câu hỏi, nêu vấn đề để sinh viên tranh luận; 276 Phương pháp aiảng dạy thơnẹ qua £Ìáo cụ trực quan Phương pháp giảng dạy xây dựne nhờ "giúp đờ" máy móc, cơng cụ đại Neu trước để truyền tải dung lượne kiến thức, aiảne viên sử dụng lời nói, phấn viết bảne thay vào hệ thổna slide giảne với hình ảnh thực tế minh họa nhữníỉ Video clip nhữne đoạn phim ghi lại nhũng trang chấp, tình phát sinh trona hoạt độne kinh doanh BĐS v.v Bằng nhữne giáo cụ trực quan kích thích, gây hưne phấn, thích thú cho sinh viên trình tiếp thu kiến thức; Phương pháp trình bày kết nghiên cứu (Presetation) Sử dụng phương pháp này, giảna viên chia lớp học thành nhóm nhỏ đưa tình huống, vấn đề để nhóm thảo luận Sau đó, đại diện nhóm lên trình bày kết thảo luận nhóm trả lời câu hỏi cử tạo nêu Phương pháp có ưu điểm giúp sinh viên chủ độne, tự tìm kiến thức Giảng viên đóng vai trò người tổ chức, giúp đỡ sinh viên q trình tìm chân lý Hơn nữa, thơng qua phương pháp sinh viên cịn có điều kiện rèn luyện kỹ trình bày, khả hùng biện, trả lời đổi thoại Phương pháp tham quan Phương pháp tạo điều kiện để giúp sinh viên đối chiếu kiến thức lý thuyết trang bị nhà trường với thực tế khách quan, sinh động hoạt động kinh doanh BĐS công ty kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS v.v thơng qua đó, sinh viên tự định hướng nghề nghiệp tương lai cho minh nhận diện bất cập quy định pháp luật với thực tiễn áp dụng Trên sở đó, họ đề xuất ý tưởng, giải pháp khắc phục Thông qua việc sử dụng phương pháp này, sinh viên lĩnh hội kiến thức cách trực quan có điều kiện để kiểm tra, đối chiếu lý luận với thực tiễn tăng hưng phấn, hứng thú cho người học Tóm lại: Mỗi phương pháp có ưu điểm riêng nó, khơng nên tuyệt đổi hóa phươne pháp giảng dạy Tùy hoàn cảnh thực tế mà giảng viên nhận thấy cần sử dụng phương pháp giảng dạy thích họp để truyền tải nội dung kiến thức.Cách tốt nên kểt hợp phương pháp giảng dạy nêu để đạt hiệu tối đa việc dạy học 277 ... XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN HỌC PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN • • • ê Xây dựne nội duna phưons pháp aiảne dạy môn học pháp luật kinh doanh BĐS trons trường Đại học Luật. .. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN” A CO SỞ LÝ LUẬN VÀ THỤC TIẺN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG • • • • • VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN • • • I CO SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI... hoạt động kinh doanh bất động sản a TỔ chức, nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật Là nguyên tắc quan trọne hoạt độna kinh doanh BĐS - trình xây dựng thực pháp luật kinh