Đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án chung cư và quản lý rủi ro dự án trong điều kiện việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - NGUYỄN ANH HUY ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM Chuyên Ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã ngành : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HOÀ CHÍ MINH, Tháng 09 Năm 2011 CÔNG TRÌNH ĐƯC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : ………………………………………………………………………………………………… Cán chấm nhận xét : ….…………………………………………………………………………………………………… Cán chấm nhận xét : ………………………………………………………………………………………………………… Luận văn thạc só bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày………….tháng……………năm 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc -oOo Tp HCM, ngày tháng 09 năm 2011 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN ANH HUY Phái: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 07-02-1981 Nơi sinh: T.T.HUẾ Chuyên ngành: CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MSHV: 09080235 1- TÊN ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: - Xác định yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án chung cư Việt Nam - Xây dựng mơ hình đánh giá mức độ rủi ro dự án chung cư sở áp dụng phương pháp Analytic Hierarchy Process (AHP) áp dụng mơ hình vào đánh giá rủi ro cho dự án chung cư cụ thể Việt Nam - Phân tích rủi ro dự án chung cư sở áp dụng phương pháp phân tích ma trận xác suất xảy /mức độ tác động - Đề suất số giải pháp ứng phó rủi ro dự án chung cư Việt Nam 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 14/02/2011 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 14/06/2011 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Nội dung đề cương Luận văn thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) TS LƯƠNG ĐỨC LONG CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) KHOA QL CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long LỜI CẢM ƠN Trước hết xin chân thành cảm ơn TS Lương Đức Long quan tâm, hướng dẫn giúp đỡ suốt trình thực luận văn Xin gởi lời cảm ơn đến thầy cô khoa, môn Công nghệ Quản Lý Xây Dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh giảng dạy truyền đạt kiến thức quý báu cho trình học Tơi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè chia sẻ kinh nghiệm quy báu, tận tình giúp đỡ tơi q trình thu thập liệu Cuối xin gửi lời cảm ơn đến người thân gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ q trình thực hiện, giúp tơi vượt qua khó khăn để hoàn thành luận văn Tp.HCM, ngày tháng năm 2011 Nguyễn Anh Huy HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long TÓM TẮT Thị trường hộ chung cư Việt Nam giai đoạn cạnh tranh khốc liệt tiềm ẩn nhiều rủi ro Việc nhận dạng quản lý yếu tố rủi ro có ý nghĩa quan trọng cho doanh nghiệp định đầu tư dự án chung cư Đặc biệt doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án, việc đánh giá xếp hạng rủi ro dự án, qua ưu tiên quản lý ứng phó rủi ro cho dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro cần thiết Nghiên cứu nhận dạng nhóm với 35 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư dự án chung cư Qua thu thập phân tích liệu khảo sát, tác giả xác định 23 yếu tố rủi ro có độ khẩn trương cao đầu tư dự án chung cư, đó, yếu tố rủi ro mặt thị trường gồm yếu tố, tài gồm yếu tố, kinh tế gồm yếu tố, kỹ thuật gồm yếu tố, môi trường - xã hội gồm yếu tố sách – pháp luật gồm yếu tố Bằng phương pháp Analytical Hierarchy Proccess, tác giả xác định trọng số 23 yếu tố rủi ro trọng số nhóm yếu tố, qua tổng hợp xây dựng mơ hình cấu trúc thứ bậc đánh giá nhận dạng dự án có rủi ro cao Tiếp đến, phương pháp quản lý rủi ro ma trận Xác suất – Tác động tác giả đánh giá, xếp hạng yếu tố rủi ro đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro dự án chung cư để qua doanh nghiệp có kế hoạch phịng ngừa, hạn chế kiểm sốt rủi ro suốt q trình thực dự án HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long ABSTRACT In VietNam, condominium market is the highly competitive and lots of risks The identification and management of risk factors have important signification for each businesses that decide to invest condominium project Especially, the businesses invest many condominium projects, the assessment risks among condominium projects and choiceing the project that is the highest risk is very important This research has identified six groups including 35 risk factors that affect investment of condominium project After collecting and analysing survey data, the author identified 23 risk factors that is the highest urgency level, including: the market risk factors, the financial risk factors, the economic risk factors, the technical risk factors, the environment - social risk factors and the policy – law factors By using the Analytical Hierarchy Proccess method, the author determined the weight of the 23 risk factors and the weight of six groups Thereby, the author built a general model of hierarchical structure in oder to evaluate and choose the project that is the highest risk Next, by using probability – impact risk matrix, after analysing and classifying the risk factors, the author proposed a solution to manage On that basis, businesses can make a plan for managing and controlling risks during working out the condominium projects HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long MỤC LỤC CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ Giới thiệu chung Xác định vấn đề nghiên cứu 2.1 Quản lý rủi ro dự án Việt Nam 2.2 Lý hình thành đề tài nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Kết mong đợi CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 7 8 10 10 11 Khái niệm 1.1 Dự án chung cư 1.2 Nguồn gốc rủi ro 1.3 Vai trò quản lý rủi ro dự án Các nghiên trước 2.1 Những yếu tố rủi ro dự án xây dựng 11 11 11 11 12 12 2.2 Các nghiên cứu đo lường, đánh giá rủi ro dự án xây dựng Phương pháp định lượng Analytic Hierarchy Process (AHP) 3.1 Nguồn gốc phương pháp định lượng AHP 3.2 Ưu điểm phương pháp AHP 3.3 Qui trình thực phương pháp AHP Phân tích thiết lập cấu trúc thứ bậc Thiết lập độ ưu tiên Tiến hành so sánh cặp 18 20 20 20 21 21 21 22 Lập ma trận chuẩn hố Tính vectơ độ ưu tiên Kiểm tra khơng qn Tính vectơ tổng hợp trọng số Xây dựng ma trận đánh giá vectơ đánh giá tổng hợp Phương pháp phân tích rủi ro: Ma trận xác suất/tác động 23 23 23 26 26 28 4.1 Ma trận Xác suất – Tác động 28 4.2 Xác định hệ số nghiêm trọng yếu tố rủi ro 29 Ứng dụng phương pháp AHP phân tích ma trận Xác suất – Tác động vào việc đánh giá mức độ rủi ro dự án chung cư quản lý rủi ro dự án 30 5.1 Các bước để tiến hành phương pháp AHP 30 HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long 5.2 Các bước để tiến hành phương pháp phân tích rủi ro Ma trận xác suất xảy ra/Mức độ tác động 30 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 Quy trình thực nghiên cứu Quy trình thu thập liệu 2.1 Thiết kế bảng câu hỏi thu thập số liệu 32 33 34 Cách thức lập bảng câu hỏi Kiểm định độ tin cậy thông tin khảo sát Xác định số lượng mẫu Thực việc gửi nhận bảng câu hỏi CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU 34 35 36 37 38 Xác định yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư dự án chung cư Phân tích yếu tố rủi ro A Rủi ro thị trường B Rủi ro tài 38 39 39 42 C Rủi ro kinh tế D Rủi ro kỹ thuật E Rủi ro môi trường – xã hội F Rủi ro sách – pháp luật Khảo sát thực nghiệm 3.1 Xác suất xảy yếu tố rủi ro 3.2 Mức độ tác động yếu tố rủi ro 43 45 46 47 49 49 51 Phân tích số liệu khảo sát qua khảo sát thức 4.1 Thơng tin chung 4.2 Phân tích số liệu khảo sát 53 53 58 CHƯƠNG 5: XÂY DỰNG MƠ HÌNH ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ 68 Xây dựng mơ hình 1.1 Xây dựng cấu trúc thứ bậc 1.2 Tiến hành so sánh cặp 1.3 Thu thập xử lý số liệu 68 68 70 75 Áp dụng mơ hình vào dự án 2.1 Giới thiệu dự án 2.2 So sánh yếu tố rủi ro dự án chung cư 84 84 91 HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN CHUNG CƯ BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MA TRẬN XÁC SUẤT XẢY RA/MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG – BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ RỦI RO 96 Ma trận Xác suất xảy Mức độ tác động Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm A Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm B Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm C Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm D Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm E Đánh giá yếu tố rủi ro nhóm F CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 97 101 105 109 115 117 123 Kết luận 123 Kiến nghị 124 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO HVTH: Nguyễn Anh Huy 125 125 Trang: Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ Giới thiệu chung: Năm 2010 kinh tế Việt Nam có chuyển biến phục hồi tích cực Tổng sản phẩm nước năm 2010 tăng 6,78% so với năm 2009, tốc độ tăng trưởng tăng theo quý (quý I tăng 5,83%, quý II tăng 6,4%, quý III tăng 7,16% quý IV tăng 7,3%) Trong năm 2010, ngành công nghiệp xây dựng tăng mạnh (7,7%), riêng ngành xây dựng tăng trưởng 11,06% so với năm 2009 chiếm 7,03% tổng sản phẩm nước (Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam) Nguồn vốn đầu tư xây dựng tăng mạnh, năm 2010 ngành xây dựng ghi nhận mức đỉnh thu hút vốn đầu từ nước ngoài, với số vốn đăng ký lên đến 1,7 tỷ USD, gấp 4,4 lần so với năm 2009, Nhà đầu tư nắm bắt nhu cầu thị trường nên đồng loạt triễn khai nhiều dự án đầu tư xây dựng [44] Bên cạnh dự án đầu tư xây dựng phần lớn có thời gian hoạt động lâu dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều yếu tố xung quanh: sách nhà nước sụt giảm kinh tế giới nước [2], tính cạnh tranh doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước với cơng ty nước ngồi [3], kỹ thuật q trình thi cơng trường hợp sập cơng trình tịa nhà văn phịng Phú Mỹ Hưng, TP.HCM [4], q trình đền bù giải phóng mặt làm cản trở trình thực dự án dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây [5], thiếu vốn đầu tư gây chậm tiến độ so với kế hoạch dự án Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ, dự án Khu đô thị Thủ Thiêm [6],… Chính tác động khơng ổn định từ môi trường xung quanh điều chỉnh từ nội dự án dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí dự tính ban đầu làm thay đổi hiệu đầu tư dự án [17] Đứng trước vấn đề vậy, để đạt hiệu công tác đánh giá quản lý tác động bên ngồi đến dự án xây dựng địi hỏi phải có nghiên cứu, cập nhật, đổi phương thức phù hợp HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: Đề cương luận văn cao học II B B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Rủi ro mặt tài dự án chung cư Chi phí đầu tư dự án (đền bù GPMB, vật tư, nhân công, ) tăng; Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi; Tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) thay đổi; Giải pháp huy động nguồn vốn ngân hàng (hợp đồng góp vốn, phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư,…); Phương thức tốn khơng phù hợp; Ý kiến khác III C C.1 Lãi vay ngân hàng thay đổi; C.2 Ngân hàng thắt chặt thủ tục, quy trình cho vay; C.3 Tỷ giá hối đối thay đổi; C.4 Tỷ lệ lạm phát thay đổi; C.5 IV D D.1 D.2 D.3 D.4 Rủi ro mặt kinh tế dự án chung cư Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế không đạt mục tiêu; Ý kiến khác Rủi ro mặt kỹ thuật dự án chung cư Sự thay đổi/điều chỉnh thiết kế, cơng sử dụng q trình thực dự án; Điều kiện địa chất dự án phức tạp; Thi công gây lún, nứt công trình xung quanh; Thời gian thực dự án kéo dài; Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 131 Đề cương luận văn cao học D.5 D.6 D.7 D.8 GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Năng lực nhà thầu thi cơng (tài chính, nhân lực, thiết bị,…); Năng lực quản lý dự án giám sát; Chất lượng chung cư đưa vào sử dụng; Quy chế quản lý sử dụng vận hành chung cư; Ý kiến khác V E E.1 E.2 E.2 VI F F.1 F.2 F.3 F.4 F.5 F.6 Rủi ro mặt môi trường – xã hội dự án chung cư Ơ nhiễm mơi trường (khói bụi, tiếng ồn, ngập nước, ) nơi dự án; Điều kiện thời tiết nơi dự án chung cư; An ninh tình trạng xã hội nơi dự án chung cư; Ý kiến khác Rủi ro mặt sách – pháp luật dự án chung cư Cơng tác đền bù giải phóng mặt kéo dài; Thủ tục hành đầu tư chung cư nhiêu khê; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu hộ; Chưa đủ luật xử lý tranh chấp nhà chung cư; Sự thay đổi/điều chỉnh sách thuế; Sự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch nơi dự án; Ý kiến khác Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 132 Đề cương luận văn cao học GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG B THÔNG TIN TỔNG QT Vị trí cơng tác Anh/Chị Nhân viên Giám đốc/Phó Giám đốc  Trưởng/Phó Phịng Khác: Đơn vị công tác Anh/Chị Đơn vị Sở, Ban, Ngành Đơn vị Tư vấn thiết kế/lập dự án Đơn vị Chủ đầu tư/Ban QLDA Đơn vị Tư vấn giám sát/QLDA Đơn vị Thi công Khác: Số năm công tác Anh/Chị Dưới năm Từ 10 – 15 năm Từ – 10 năm Trên 15 năm Quy mô dự án chung cư mà Anh/Chị tham gia Dưới 50 tỷ VNĐ Từ 100 – 500 tỷ VNĐ Từ 50 – 100 tỷ VNĐ Trên 500 tỷ VNĐ Anh/Chị có nghe/hiểu biết rủi ro đầu tư dự án Biết rõ Không biết Biết chút Cơng ty Anh/Chị có quan tâm đến quản lý giám sát rủi ro Rất quan tâm Khơng quan tâm Quan tâm chút Tên dự án chung cư mà Anh/Chị tham gia ……………………………………………………………………………………… Nếu có thể, xin Anh/chị vui lịng cung cấp thơng tin cá nhân để thuận tiện liên lạc cần thiết: Họ Tên: …………………………… Điện thoại: …………………………… Đơn vị công tác: ……………………… Email: ………………………………… Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả sẵn sàng chia sẻ thắc mắc kết nghiên cứu Anh/Chị quan tâm, xin vui lòng liên hệ:  Nguyễn Anh Huy – Học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh  Số điện thoại: 0976 718 107  Địa Email: anhhuy0976@gmail.com Chúc Anh/Chị thành công công việc sống! Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 133 Đề cương luận văn cao học GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT TÊN ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM” Kính chào Anh/Chị! Tơi tên Nguyễn Anh Huy, học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, trường Đại Học Bách Khoa Thành Phố Hồ Chí Minh Hiện thực luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Đánh giá rủi ro dự án chung cư đề xuất phương án quản lý rủi ro điều kiện Việt Nam” Để có sở liệu nhằm phục vụ nghiên cứu, mong ủng hộ hồi đáp Anh/Chị cho bảng câu hỏi sau Dữ liệu thu thập phục vụ nghiên cứu, khơng ảnh hưởng tới lợi ích, uy tín cá nhân cơng ty Anh/chị, cam kết thông tin bảo mật tuyệt đối Trân trọng cảm ơn hợp tác quý Anh/Chị A PHẦN ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ RỦI RO CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ Hướng dẫn trả lời: vui lòng trả lời cách đánh dấu (x) vào ô vuông tương ứng mà Anh/Chị chọn Mỗi câu hỏi có hai phần trả lời Phần 1: Xác suất xảy Xác suất xảy Nhận xét Hiếm xảy Rất xảy ra, rủi ro tránh giảm cách hiệu dựa thực hành tiêu chuẩn Khả thấp Xảy có sơ xuất thực hiện, giảm thiểu cách kiểm sốt giám sát Có thể xảy Có thể giảm thiểu rủi ro này, có cần vận hành theo nhiều hướng Khả cao Khơng thể giảm thiểu rủi ro này, quy trình khác Gần chắn Khơng thể giảm thiểu rủi ro này, khơng có quy trình có sẵn Ngành cơng nghệ quản lý xây dựng Mức độ Trang: 134 Đề cương luận văn cao học GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Phần 2: Mức độ tác động Mức độ tác động Mô tả Mức độ Khơng có tác Ảnh hưởng bù đắp dự phịng có sẵn động Cần có hoạt động bổ sung, kịp thời điểm Tác động nhẹ quan trọng Lỡ kế hoạch thực thứ yếu, trễ mốc thứ yếu hồi phục Tác động đáng kể Ảnh hưởng đến đường găng dự án, mục tiêu khó đặt được, hồi phục khó khăn Tác động mạnh Mục tiêu đạt đến, Không thể đạt cột mốc quan trọng Phần câu hỏi đánh giá yếu tố rủi ro dự án chung cư Ký hiệu I A A.1 A.2 A.3 A.4 A.5 A.6 A.7 A.8 II B Tác động vừa Stt B.1 Xác suất xảy Mức độ tác động Các yếu tố rủi ro Rủi ro mặt thị trường dự án chung cư Giá bán hộ cao so với mặt hộ cấp; Bố trí, phân chia phịng ốc hộ khơng hợp lý; Thiết kế hộ khơng thơng thống, thiếu nắng gió Chung cư có mật độ xây dựng cao, thiếu mảng xanh; Vị trí dự án khơng thuận lợi, lại khó khăn; Dự báo nhu cầu phân khúc hộ không đúng; Sự cạnh tranh với dự án chung cư khác; Doanh nghiệp chưa có thương hiệu, chưa có sản phẩm thị trường; Rủi ro mặt tài dự án chung cư Chi phí đầu tư dự án (đền bù GPMB, vật tư, nhân công, ) tăng; Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 135 Đề cương luận văn cao học Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi; Tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) thay đổi; Giải pháp huy động nguồn vốn ngồi ngân hàng (hợp đồng góp vốn, phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư,…); Phương thức tốn khơng phù hợp; B.2 B.3 B.4 B.5 III C C.1 Lãi vay ngân hàng thay đổi; C.2 Ngân hàng thắt chặt thủ tục, quy trình cho vay; C.3 Tỷ giá hối đối thay đổi; C.4 Tỷ lệ lạm phát thay đổi; C.5 Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế không đạt mục tiêu; IV D D.1 D.2 D.3 D.4 D.5 D.6 D.7 D.8 V E E.1 GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Rủi ro mặt kinh tế dự án chung cư Rủi ro mặt kỹ thuật dự án chung cư Sự thay đổi/điều chỉnh thiết kế, công sử dụng trình thực dự án; Điều kiện địa chất dự án phức tạp; Thi công gây lún, nứt cơng trình xung quanh; Thời gian thực dự án kéo dài; Năng lực nhà thầu thi cơng (tài chính, nhân lực, thiết bị,…); Năng lực quản lý dự án giám sát; Chất lượng chung cư đưa vào sử dụng; Quy chế quản lý sử dụng vận hành chung cư; Rủi ro mặt môi trường – xã hội dự án chung cư Ơ nhiễm mơi trường (khói bụi, tiếng ồn, ngập nước, ) nơi dự án; Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 136 Đề cương luận văn cao học E.2 E.2 VI F F.1 F.2 F.3 F.4 F.5 F.6 GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Điều kiện thời tiết nơi dự án chung cư; An ninh tình trạng xã hội nơi dự án chung cư; Rủi ro mặt sách – pháp luật dự án chung cư Cơng tác đền bù giải phóng mặt kéo dài; Thủ tục hành đầu tư chung cư nhiêu khê; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu hộ; Chưa đủ luật xử lý tranh chấp nhà chung cư; Sự thay đổi/điều chỉnh sách thuế; Sự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch nơi dự án; B THƠNG TIN TỔNG QT Vị trí cơng tác Anh/Chị Nhân viên Giám đốc/Phó Giám đốc  Trưởng/Phó Phịng Khác: Đơn vị cơng tác Anh/Chị Đơn vị Sở, Ban, Ngành Đơn vị Tư vấn thiết kế/lập dự án Đơn vị Chủ đầu tư/Ban QLDA Đơn vị Tư vấn giám sát/QLDA Đơn vị Thi công Khác: 10 Số năm công tác Anh/Chị Dưới năm Từ 10 – 15 năm Từ – 10 năm Trên 15 năm 11 Quy mô dự án chung cư mà Anh/Chị tham gia Dưới 50 tỷ VNĐ Từ 100 – 500 tỷ VNĐ Từ 50 – 100 tỷ VNĐ Trên 500 tỷ VNĐ 12 Anh/Chị có nghe/hiểu biết rủi ro đầu tư dự án Không biết Biết rõ Biết chút 13 Cơng ty Anh/Chị có quan tâm đến quản lý giám sát rủi ro Không quan tâm Ngành công nghệ quản lý xây dựng Rất quan tâm Trang: 137 Đề cương luận văn cao học GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Quan tâm chút 14 Tên dự án chung cư mà Anh/Chị tham gia ……………………………………………………………………………………… Nếu có thể, xin Anh/chị vui lịng cung cấp thơng tin cá nhân để thuận tiện liên lạc cần thiết: Họ Tên: …………………………… Điện thoại: …………………………… Đơn vị công tác: ……………………… Email: ………………………………… Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả sẵn sàng chia sẻ thắc mắc kết nghiên cứu Anh/Chị quan tâm, xin vui lòng liên hệ:  Nguyễn Anh Huy – Học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh  Số điện thoại: 0976 718 107  Địa Email: anhhuy0976@gmail.com Chúc Anh/Chị thành công công việc sống! Ngành công nghệ quản lý xây dựng Trang: 138 Đề cương luận văn cao học GVHD: TS LƯƠNG ĐỨC LONG BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT TÊN ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM” Kính chào Anh/Chị! Tôi tên Nguyễn Anh Huy, học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, trường Đại Học Bách Khoa Thành Phố Hồ Chí Minh Hiện tơi thực luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Đánh giá rủi ro dự án chung cư đề xuất phương án quản lý rủi ro điều kiện Việt Nam” Để có sở liệu nhằm phục vụ nghiên cứu, mong ủng hộ hồi đáp Anh/Chị cho bảng câu hỏi sau Dữ liệu thu thập phục vụ nghiên cứu, khơng ảnh hưởng tới lợi ích, uy tín cá nhân công ty Anh/chị, cam kết thông tin bảo mật tuyệt đối Trân trọng cảm ơn hợp tác quý Anh/Chị A ĐÁNH GIÁ MỐI TƯƠNG QUAN GIỮA CÁC YẾU TỐ VÀ NHÓM YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HUỞNG ĐẾN DỰ ÁN CHUNG CƯ Có 23 yếu tố (thuộc nhóm yếu tố) rủi ro có độ khẩn trương cao đến đầu tư dự án chung cư Doanh nghiệp; mối tương quan chúng thiết lập sơ đồ trang trang Theo kinh nghiệm Anh/chị tình hình thực tế dự án chung cư, Anh/ chị đánh giá mức độ quan trọng yếu tố nhóm yếu tố theo hình thức so sánh cặp với cấp độ sau: Mức độ quan trọng Quan trọng (Equally importance) Quan trọng tương đối quan trọng (Equally to moderately importance) Tương đối quan trọng (Moderately importance) Tương đối quang trọng quan trọng (Moderately to strongly importance) Hơi quan trọng (Strongly importance) Hơi quan trọng quan trọng (Strongly to very strongly importance) Rất quan trọng (Very strongly importance) Rất quan trọng tuyệt đối quan trọng (Very strongly to extremely importance) Tuyệt đối quan trọng (Extremely importance) Ngành công nghệ quản lý xây dựng Giá trị số Trang: 139 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long Ví dụ đầu tư dự án chung cư Anh/chị nhận thấy yếu tố rủi ro “Công tác đền bù giải phóng mặt kéo dài” quan trọng so với yếu tố “Thủ tục hành đầu tư chung cư nhiêu khê” , Ơng/Bà điền số vào vuông mối liên hệ yếu tố : Các nhóm yếu tố rủi ro HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 140 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long Các yếu tố rủi ro mặt thị trường HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 141 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long Các yếu tố rủi ro mặt tài Các yếu tố rủi ro mặt kinh tế HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 142 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long Các yếu tố rủi ro mặt kỹ thuật Các yếu tố rủi ro mặt môi trường - xã hội Các yếu tố rủi ro mặt sách – pháp luật HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 143 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long B THÔNG TIN TỔNG QUÁT Vị trí cơng tác Anh/Chị Nhân viên Giám đốc/Phó Giám đốc  Trưởng/Phó Phịng Khác: Đơn vị công tác Anh/Chị Đơn vị Sở, Ban, Ngành Đơn vị Tư vấn thiết kế/lập dự án Đơn vị Chủ đầu tư/Ban QLDA Đơn vị Tư vấn giám sát/QLDA Đơn vị Thi công Khác: Số năm công tác Anh/Chị Dưới năm Từ 10 – 15 năm Từ – 10 năm Trên 15 năm Nếu có thể, xin Anh/chị vui lịng cung cấp thơng tin cá nhân để thuận tiện liên lạc cần thiết: Họ Tên: …………………………… Điện thoại: …………………………… Đơn vị công tác: ……………………… Email: ………………………………… Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả sẵn sàng chia sẻ thắc mắc kết nghiên cứu Anh/Chị quan tâm, xin vui lòng liên hệ:  Nguyễn Anh Huy – Học viên cao học ngành Công nghệ Quản lý xây dựng, Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh  Số điện thoại: 0976 718 107  Địa Email: anhhuy0976@gmail.com Chúc Anh/Chị thành công công việc sống! HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 144 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Lương Đức Long LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : Nguyễn Anh Huy Ngày sinh : 07/02/1981 Nơi sinh : Tỉnh Thừa Thiên Huế Địa liên lạc : 118 Lê Lợi, Phường Phú Hội, Thành phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế Điện thoại : 0976.718.107 E-mail : anhhuy0976@gmail.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO 1999 – 2004: Sinh viên Trường Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh 2009 – 2010: Học viên cao học Trường Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh Q TRÌNH CƠNG TÁC Từ 2004 – 2006 : Kỹ sư thiết kế - Công ty CP CN - Môi trường Nam Bộ, TpHCM Từ 2006 – 2008 : Kỹ sư thiết kế - Công ty CP Tư vấn đầu tư Huế, Thành phố Huế Từ 2008 – 2009 : Kỹ sư thiết kế - Công ty CP Xây dựng Kiến Quốc, TpHCM Từ 2009 – : Chuyên viên kế hoạch - Công ty CP Thủy điện Miền Nam, TpHCM HVTH: Nguyễn Anh Huy Trang: 145 ... Xây dựng mơ hình đánh giá mức độ rủi ro dự án sở áp dụng phương pháp Analytic Hierarchy Process (AHP) áp dụng mơ hình vào đánh giá dự án cụ thể Việt Nam Quản lý rủi ro dự án có mức độ rủi ro cao... Xây dựng mơ hình đánh giá rủi ro dự án chung cư Đề xuất phương pháp quản lý rủi ro dự án chung cư Về mặt lý luận: Đề tài góp phần việc tổng hợp phân tích đánh giá chuyên gia rủi ro dự án chung cư. .. Xác suất – Tác động vào việc đánh giá mức độ rủi ro dự án chung cư quản lý rủi ro dự án 5.1 Các bước để tiến hành phương pháp AHP : Lời giải yêu cầu: Đánh giá mức độ rủi ro dự án Tạo cấu trúc thứ