Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng đánh giá tiền khả thi dự án khách sạn căn hộ của công ty becamex tại tp nha trang

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TRẦN BÁ BÌNH AN XÁC ĐỊNH NHU CẦU, ĐỀ XUẤT XÂY DỰNG, ĐÁNH GIÁ TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN KHÁCH SẠN – CĂN HỘ CỦA CÔNG TY BECAMEX TẠI TP NHA TRANG Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH KHĨA LUẬN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2011 KHÓA LUẬNTHẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Khóa luận thạc sĩ nhận xét HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ KHÓA LUẬN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ I ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc -oOo - Tp HCM, ngày 18 tháng 04 năm 2011 NHIỆM VỤKHÓA LUẬN THẠC SĨ Họ tên học viên: TRẦN BÁ BÌNH AN Giới tính : Nam  / Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 27/12/1983 Nơi sinh : TP.HCM Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Khoá (Năm trúng tuyển) : 2009 1- TÊN ĐỀ TÀI: Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng, đánh giá tiền khả thi dự án khách sạn – hộ Công ty Becamex Thành phố Nha Trang 2- NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN:  Xây dưng sở lý thuyết làm sở cho việc nghiên cứu  Tiến hành thu thập số liệu liên quan đến dự án  Phân tích đánh giá khả thi mặt tài dự án  Đánh giá kết đạt đưa kiến nghị dự án 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 18/04/2011 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN THU HIỀN Nội dung đề cương Khóa luận thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ II CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Q Thầy Cơ khoa Quản Lý Công Nghiệp truyền đạt kiến thức q báu suốt thời gian khóa học Xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thu Hiền, cô hết lịng giáo tận tình hướng dẫn giúp tơi hồn thành khóa luận tốt nghiệp Kính chúc Q Thầy Cô gặt hái nhiều thành công công tác giảng dạy nghiên cứu khoa học Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Môi trường (C&E) tồn thể nhân viên cơng ty tạo điều kiện thuận lợi suốt trình thực luận văn Kính chúc Q Cơng ty Anh Chị nhiều sức khỏe đạt nhiều thành công sống Xin chân thành cảm ơn toàn thể sinh viên, học viên cao học khoa Quản lý Công Nghiệp Ngoài ra, xin cảm ơn bạn Ngọc Lê – Quản lý phịng Nghiên cứu Tư vấn Cơng ty CBRE, bạn Nguyễn Minh Hiếu – Chuyên viên kỹ thuật Công ty Coteccons, anh Nguyễn Trần Anh Minh – Chuyên viên tín dụng Ngân hàng BIDV tận tình giúp đỡ tơi q trình thực khóa luận Và hết xin chân thành cảm ơn Gia Đình hỗ trợ để góp phần hồn thành luận văn này, tạo điều kiện toàn trình học tập vừa qua Để Đề tài hồn chỉnh nữa, mong góp ý Thầy Cô Quý Công ty Xin chân thành cám ơn tất cả! TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2011 Học viên thực Trần Bá Bình An GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ III CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH TÓM TẮT KHÓA LUẬN Khóa luận thạc sĩ “Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng, đánh giá tiền khả thi dự án khách sạn – hộ Công ty Becamex Thành phố Nha Trang” bao gồm 46 trang đánh máy (khơng kể phụ lục) chia thành chương Khóa luận có hình vẽ, 26 bảng biểu phụ lục minh họa Qui trình nghiên cứu sau: Chủ đầu tư Becamex yêu cầu đánh giá tiền khả thi dự án Thành phố Nha Trang, theo nguyện vọng xây dựng khách sạn hạng sang với qui mơ lớn (khoảng 300 phịng) Sau thực khảo sát thị trường, thu thập xử lí thơng tin trao đổi với chuyên gia ngành, học viên kết luận sơ nhu cầu khách sạn hạng sang hạn chế Nha Trang, dẫn đến phương án khó khả thi mặt tài Do đó, học viên đề xuất chuyển cơng số phịng khách sạn thành hộ bán để huy động dòng tiền có hiệu đồng thời đảm bảo qui mô nguyện vọng chủ đầu tư Phương án đề xuất xây dựng dự án phức hợp bao gồm khách sạn hộ bán vận hành theo mơ hình condo-tel – mơ hình độc đáo phát triển gần Việt Nam GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ IV CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH ABSTRACT This MBA thesis on “Demand measurement, development recommendations and prefeasibility study on a proposed condo-tel project developed by Becamex in Nha Trang City” boasts 46 typing pages (excluding the appendices) of chapters The thesis also has figures, 26 tables and appendices for better illustration Below is the process of my study: The developer Becamex requested a pre-feasibility study on their subject site in Nha Trang City, with an expectation to build up a large-scale luxury five-star hotel (approximately 300 keys) After having collected and processed the relevant data through my own market survey as well as discussed with the industry experts, I came to a preliminary result showing that demand for luxury five-star hotel rooms remained limited in Nha Trang City, and therefore the first proposed scenario was not feasible in terms of finance Then I recommended converting a part of hotel rooms into condominiums for sale, which would definitely generate a more effective cash flow and at the same time, ensure the same large scale as the initial expectations of the developer To sum up, the second proposed scenario is a mixed-use development including both hotel rooms and condominiums, under a condo-tel scheme which has just been emerged in Vietnam recently GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ V CHUN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH MỤC LỤC NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT KHÓA LUẬN iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH SÁCH HÌNH VẼ – BẢNG BIỂU vii DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT viii CHƯƠNG PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Cấu trúc khóa luận CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT – BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI 2.1 Khung lý thuyết xác định nhu cầu dự án 2.1.1 Tình hình kinh tế xã hội liên quan đến dự án đầu tư 2.1.2 Nghiên cứu thị trường 2.2 Nghiên cứu phương diện kỹ thuật 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 Sản phẩm dự án Lựa chọn cơng suất hình thức đầu tư Địa điểm mặt Cơ sở hạ tầng .6 Lao động trợ giúp kỹ thuật nước 2.3 Phương pháp đánh giá khả thi dự án 2.3.1 Phân tích tài .6 2.3.2 Phân tích độ nhạy .7 2.3.3 Phân tích xã hội CHƯƠNG TỔNG QUAN TỈNH KHÁNH HỊA VÀ CƠNG TY BECAMEX IDC 3.1 Tổng quan Tỉnh Khánh Hòa 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 Vị trí địa lý .9 Hình dạng - diện tích Tiềm du lịch 10 Cơ sở hạ tầng 10 3.2 Tổng quan Công ty BECAMEX IDC 11 3.2.1 Giới thiệu BECAMEX IDC CORP 11 3.2.2 Các lĩnh vực hoạt động 11 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH NHU CẦU THỊ TRƯỜNG VÀ QUI MÔ DỰ ÁN 12 4.1 Phân tích nhận định chung khu đất dự án 12 GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHÓA LUẬNTHẠC SĨ VI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH 4.1.1 Phân tích vị trí 12 4.1.2 Các dự án hạ tầng tương lai ảnh hưởng đến khu đất dự án 12 4.1.3 Phân tích SWOT dự án đầu tư 13 4.2 Các thông số qui mô chung dự án Becamex 15 4.3 Đề xuất chi tiết cho dự án khách sạn 16 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 Định vị khách sạn 16 Thị trường mục tiêu (phân khúc khách hàng) 19 Phân tích lựa chọn qui mơ khách sạn (tổng số phịng, loại phịng, diện tích loại) 21 Giá phịng trung bình cơng suất phịng .26 Đề xuất tiện nghi khách sạn 27 Hình thức quản lý 28 Kết luận khách sạn 29 4.4 Đề xuất chi tiết cho dự án khách sạn kết hợp hộ bán 29 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.4.7 Giới thiệu mơ hình condo-tel (Chung cư – khách sạn) .29 Định vị hộ 30 Thị trường mục tiêu 30 Qui mơ, diện tích số lượng 31 Giá chào bán dự kiến .34 Hình thức quản lý/phương thức vận hành .34 Kết luận hộ bán 34 CHƯƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 35 5.1 Phân tích tài 35 5.2 Những giả định chung 35 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 Thời kỳ phân tích dự án 35 Chế độ thuế 35 Khấu hao 35 Tỉ giá 35 5.3 Dự án đề xuất 36 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7 5.3.8 5.3.9 Kế hoạch phát triển 36 Chi phí đất đai 37 Chi phí xây dựng lạm phát 37 Dự tốn tài dự án đề xuất 37 Cơ cấu vốn dự án .39 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp dự án 41 Hiện giá (NPV) tỉ suất thu hồi nội (IRR) .42 Phân tích độ nhạy 44 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 46 6.1 Kết luận 46 6.2 Kiến nghị 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO viii LÝ LỊCH TRÍCH NGANG ix PHỤ LỤC x GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ VII CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH DANH SÁCHHÌNH VẼ–BẢNG BIỂU Hình 4.1 Các dự án hạ tầng ảnh hưởng đến dự án Becamex 13 Hình 4.2 Phối cảnh dự án đề xuất 16 Hình 4.3 Bản đồ dự án cạnh tranh hữu tương lai 18 Hình 4.4 Phân bổ loại hộ, diện tích tỉ lệ dự án condo-tel tương đồng 32 Bảng 4.1 Nguồn cung khách sạn hữu 17 Bảng 4.2 Thống kê phân khúc khách hàng 19 Bảng 4.3 Dự đoán nhu cầu cho khách sạn TP Nha Trang vào năm 2015 23 Bảng 4.4 Phân tích khách sạn cạnh tranh hữu 24 Bảng 4.5 Phân tích dự án cạnh tranh tương lai 25 Bảng 4.6 Tóm tắt số lượng phịng khách sạn cần thiết vào năm 2015 25 Bảng 4.7 Loại phòng đề xuất 26 Bảng 4.8 Ước tính cơng suất phòng giá phòng cho khách sạn Becamex 26 Bảng 4.9 Qui mô dự án condo-tel tương đồng 31 Bảng 4.10 Dự án Nha Trang Plaza 32 Bảng 4.11 Dự án The Costa, Nha Trang 32 Bảng 4.12 Đề xuất cho dự án Becamex 33 Bảng 4.13 Giá bán hộ dự án condo-tel TP Nha Trang 34 Bảng 5.1 Tóm tắt chi tiết bảng đề xuất 36 Bảng 5.2 Kế hoạch phát triển – PA 36 Bảng 5.3 Kế hoạch phát triển – PA 36 Bảng 5.4 Chi phí xây dựng 37 Bảng 5.5 Chi phí phát triển dự án – PA 37 Bảng 5.6 Chi phí phát triển dự án – PA 38 Bảng 5.7 Giá phòng, giá bán hộ giá bãi đậu xe 38 Bảng 5.8 Cơ cấu vốn – PA 39 Bảng 5.9 Cơ cấu vốn – PA 39 Bảng 5.10 Kế hoạch trả nợ vay – PA 40 Bảng 5.11 Kế hoạch trả nợ vay – PA 40 Bảng 5.12 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp dự án – PA 41 Bảng 5.13 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp dự án – PA 41 GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ VIII CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH DANH SÁCH CÁC TỪVIẾT TẮT ADB Asia Development Bank C&E Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Môi trường CBRE Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) DT Diện tích FF&E Furniture, Fixtures and Equipment GDP Gross Domestic Product IRR Internal Rate of Return KND Khu nghỉ dưỡng KS Khách sạn KV Khu vực MICE Meeting-Incentives-Convention-Exhibition NPV Net Present Value PA Phương án PP Payback Period SWOT Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats TP Thành phố TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTTM Trung tâm thương mại WACC Weighted Average Cost Of Capital WTTC World Travel & Tourism Council XD Xây dựng GVHD: TS NGUYỄN THU HIỀN HVTH: TRẦN BÁ BÌNH AN KHĨA LUẬNTHẠC SĨ TRANG45 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊKINH DOANH Chi phí xây KS 5.3.9.2 Phân tích độ nhạy theo tốc độ chi phí xây dựng hộ chi phí xây khách sạn PA - Chi phí xây hộ: 12.000.000 VND/m2 - Chi phí xây khách sạn: 18.000.000 VND/m2 - NPV (cơ bản): 24.253.553.304 VND 24,253,553,304 12,000,000 13,000,000 14,000,000 15,000,000 16,000,000 17,000,000 18,000,000 19,000,000 20,000,000 21,000,000 22,000,000 23,000,000 24,000,000 8,000,000 162,939,725,109 149,292,234,083 135,644,743,057 121,997,252,031 108,349,761,005 94,702,269,979 81,054,778,954 67,407,287,928 53,759,796,902 40,112,305,876 26,464,814,850 12,817,323,825 (830,167,201) 9,000,000 148,739,418,696 135,091,927,670 121,444,436,644 107,796,945,619 94,149,454,593 80,501,963,567 66,854,472,541 53,206,981,515 39,559,490,490 25,911,999,464 12,264,508,438 (1,382,982,588) (15,030,473,614) 10,000,000 134,539,112,283 120,891,621,258 107,244,130,232 93,596,639,206 79,949,148,180 66,301,657,154 52,654,166,129 39,006,675,103 25,359,184,077 11,711,693,051 (1,935,797,975) (15,583,289,000) (29,230,780,026) Chi phí xây hộ 11,000,000 12,000,000 120,338,805,871 106,138,499,458 106,691,314,845 92,491,008,433 93,043,823,819 78,843,517,407 79,396,332,794 65,196,026,381 65,748,841,768 51,548,535,355 52,101,350,742 37,901,044,329 38,453,859,716 24,253,553,304 24,806,368,690 10,606,062,278 11,158,877,664 (3,041,428,748) (2,488,613,361) (16,688,919,774) (16,136,104,387) (30,336,410,800) (29,783,595,413) (43,983,901,825) (43,431,086,439) (57,631,392,851) 13,000,000 91,938,193,046 78,290,702,020 64,643,210,994 50,995,719,968 37,348,228,943 23,700,737,917 10,053,246,891 (3,594,244,135) (17,241,735,161) (30,889,226,186) (44,536,717,212) (58,184,208,238) (71,884,094,733) 14,000,000 77,737,886,633 64,090,395,608 50,442,904,582 36,795,413,556 23,147,922,530 9,500,431,504 (4,147,059,521) (17,794,550,547) (31,442,041,573) (45,089,532,599) (58,737,023,625) (72,427,334,594) (86,298,859,547) 15,000,000 16,000,000 63,537,580,221 49,337,273,808 49,890,089,195 35,689,782,782 36,242,598,169 22,042,291,757 22,595,107,143 8,394,800,731 8,947,616,118 (5,252,690,295) (4,699,874,908) (18,900,181,321) (18,347,365,934) (32,547,672,347) (31,994,856,960) (46,195,163,372) (45,642,347,986) (59,842,654,398) (59,289,839,011) (73,513,814,315) (72,970,574,455) (85,404,195,642) (86,767,055,686) (92,908,099,293) (94,270,959,337) (100,412,002,944) Nhận xét: Phân tích độ nhạy cho thấy biến quan trọng ảnh hưởng đến dự án Đó giá bán hộ, giá th phịng KS, chi phí xây dựng khách sạn hộ Với biến khơng đổi:  Giá phịng mức 1.800.000 VND/phịng/đêm làm NPV