Bảo vệ bên mua trong giao kết hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN HOA BẢO VỆ BÊN MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN HOA BẢO VỆ BÊN MUA TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ngành : Luật kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN TP HỒ CHÍ MINH - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết đề tài: “Bảo vệ bên mua hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai” cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi, kết phân tích có tích độc lập riêng chưa công bố nội dung đâu thời điểm Tp Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2018 Tác giả luận văn NGUYỄN THỊ XUÂN HOA MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Mở đầu .5 Chương 1: Căn hộ chung cư hình thành tương lai số đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 1.1 Căn hộ chung cư hình thành tương lai .9 1.1.1 Sự hình thành phát triển 1.1.2.Sự khác biệt loại tài sản 11 1.2 Một số đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 16 1.2.1 Về đối tượng .16 1.2.2 Về chủ thể 24 Chương Những vấn đề phát sinh thực tiễn mua bán hộ chung cư hình thành tương lai biện bảo pháp đảm thực nghĩa vụ chủ đầu tư 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 29 2.1.1 Nguyên tắc giao kết 29 2.1.2 Quá trình mua bán hộ chung cư hình thành tương lai vấn đề phát sinh thực tiễn 33 2.2 Thực hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai nghĩa vụ bên bán .42 2.2.1 Nghĩa vụ cung cấp thông tin 42 2.2.2 Giám sát, bảo đảm tiến độ thực dự án .47 2.2.3 Chuyển giao quyền sở hữu 55 2.3 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ chủ đầu tư 2.3.1 Biện pháp bảo lãnh ngân hàng 58 2.3.2 Thực bảo lãnh .63 2.3 Một số vấn đề khác tồn giao dịch mua bán hộ chung cư hình thành tương lai Kết luận Tài liệu tham khảo Mở đầu Lý chọn đề tài Những năm gần đây, bất động sản hình thành tương lai đặc biệt loại hình hộ chung cư gần phổ biến khắp thành phố Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng…Người mua bị thu hút mẽ lợi nhuận lớn tương lai mà loại tài sản mang lại Tuy nhiên, để có lợi ích tương lai người mua đã, đối mặt với nhiều rủi ro Đối với người mua, chọn mua sản phẩm bất động sản hình thành vốn khó đảm bảo nhiều vấn đề thơng tin, pháp lý, tranh chấp bất động sản hình thành tương lai, rủi ro lại tăng lên nhiều lần sản phẩm chưa tồn tại, chưa hoàn thiện thời điểm mua, bán Giao dịch mua bán bất động sản phải thực dạng văn hợp đồng hình thức chủ yếu Đối với giao dịch mua bán bất động sản nói chung kể đến xuất loại hình giao dịch mua bán dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán,.…Giao dịch mua bán hộ chung cư hình thành tương lai có loại hợp đồng tương tự, số có loại hợp đồng biến thể “hợp đồng đặt cọc” Thực tế, với loại hợp đồng sử dụng, quyền lợi ích trao giao dịch đa phần thuộc người bán, người mua gần chấp nhận bỏ hội sở hữu tài sản người mua có đủ khả tài để thực Chủ đầu tư có nhu cầu bán để thu hồi vốn thu lợi nhuận, mục đích lớn thu lợi nhuận, bên mua có nhu cầu mua để ở, để đầu tư Tuy nhiên tất chủ đầu tư trung thực, thiện chí mà dù trung thực, thiện chí chủ đầu tư khơng thể lường hết vấn đề phát sinh tương lai Nếu chủ đầu tư khơng trung thực, thiện chí người mua bất lợi Như vậy, trình giao dịch, người mua gần vị trí yếu Thơng tin mà người mua tiếp cận chủ đầu tư cung cấp, giá từ chủ đầu tư đưa tiến độ xây dựng phụ thuộc vào chủ đầu tư Sự hiểu biết quy định pháp luật, pháp lý dự án người mua có phần hạn chế, cho dù số người mua có người sành sỏi bất động sản Vì vậy, cần phải có quy định phù hợp để điều chỉnh vấn đề phát sinh trình giao dịch mua bán Sự xuất chế định tài sản hình thành tương lai bước ngoặc quan trọng, sở cho phát triển chung cư hình thành tương lai loại bất động sản nhìn nhận góc độ khoa học pháp lý Trong thời gian qua, đề tài nghiên cứu liên quan đến tài sản hình thành tương lai hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều tác giả lựa chọn thực hiện, phải kể đến: Luận văn thạc sĩ “Những rủi ro việc chuyển nhượng tài sản hình thành tương lai”, tác giả Danh Đời TS Châu Thị Khánh Vân hướng dẫn (2015); Luận văn thạc sĩ “Quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai giải pháp hồn thiện” tác giả Nguyễn Thị Nhường TS Lưu Quốc Thái hướng dẫn (2015) nhiều tham luận hội thảo viết tạp chí luật học…Mỗi tác giả có cách tiếp cận khai thác khác Tuy nhiên, thời điểm tại, nghiên cứu kể có đề cập đến giao dịch mua bán tài sản nhà hình thành tương lai khơng sâu vào hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai phát sinh trình thực hợp đồng mua bán Nhận thấy khả phát triển bất động sản hộ chung cư hình thành tương lai nhu cầu mua bán lại để thu lợi nhận bên mua thực tế trình giao dịch mua bán, tác giả lựa chọn thực tìm hiểu đề tài: “Bảo vệ bên mua hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai” Hy vọng với nội dung tác giả đề cập phần cung cấp cho bên giao dịch nhìn cụ thể vấn đề chuyển nhượng Mục tiêu nghiên cứu Trong phạm vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu để làm rõ vấn đề sau: - Cơ sở hình thành lý luận số đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai - Những bất lợi mà bên phải đối mặt trình giao dịch thực hợp đồng; theo đó, Phân tích thực tiễn đưa nhận định góc độ bảo vệ người mua Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai Phạm vi nghiên cứu: - Pháp luật hợp đồng: quan hệ hợp đồng, chủ thể, đối tượng hợp đồng giao dịch mua bán hộ chung cư hình thành tương lai - Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: điều kiện bất động sản hình thành tương lại kinh doanh Quyền nghĩa vụ bên giao kết thực hợp đồng Phương pháp nghiên cứu Để làm rõ nội dung đề tài, tác giả vận dụng số phương pháp nghiên cứu hỗ trợ, chủ yếu như: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Tổng hợp quy định pháp luật có liên quan đến nội dung nghiên cứu phân tích làm rõ nội dung quy định Từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng, phân tích ảnh hưởng pháp luật đến quyền lợi ích người mua - Phương pháp so sánh, đối chiếu: quy định mua bán hộ chung cư hình thành tương lai, giống khác sản phẩm khác nào; đối chiếu với quy định luật dân Pháp hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai nhằm đưa nhìn tổng quan thực tiễn Kết cấu đề tài: Bài nghiên cứu chia thành chương: Chương Căn hộ chung cư hình thành tương lai đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai Chương Những ván đề phát sinh thực tiễn mua bán hộ chung cư hình thành tương lai biện bảo pháp đảm thực nghĩa vụ chủ đầu tư Chương Căn hộ chung cư hình thành tương lai đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 1.1 Chung cư hình thành tương lai 1.1.1 Sự hình thành phát triển Mỗi năm, số lượng người đổ thành phố lớn để học tập, làm việc sinh sống ngày nhiều gần sau lập nghiệp người trở địa phương nơi họ sinh trước Sự phát triển, phồn vinh nơi đô thị hội việc làm tăng thu nhập thu hút tất thành phần dân số, từ độ tuổi lao động trẻ tới độ tuổi già Chính vậy, nhu cầu nơi ăn chốn trở nên cần thiết lúc Hơn nữa, tăng trưởng không ngừng kinh tế cộng với phát triển đầu tư hội nhập, hội ngày mở rộng với người lao động Theo đó, mức sống người dân thành phố có thay đổi lớn Xã hội văn minh, đại nhà có vai trị quan trọng Hơn việc thể kiến trúc đơn đảm bảo nhu cầu người, nhà cịn biểu thị cho giá trị văn hóa dân tộc, quốc gia nhân loại Khi xã hội ngày phát triển, người trọng đến mội trường sống cộng đồng xung quanh Người mua muốn tìm đến với khu nhà vệ sinh, tiện ích sang trọng so với nơi Họ mong muốn sở hữu sinh sống khu vực phức hợp với nhiều tiện ích (siêu thị, nhà hàng, giải trí…) Mọi người khơng muốn phải di chuyển q xa để mua hàng hóa hay luyện tập thể thao thành phố lớn tình trạng kẹt xe, đơng đúc, khói bụi diễn ngày Thêm vào đó, phát triển kinh tế, thay đổi mức sống tạo số lượng không nhỏ cá nhân bị chi phối tiền bạc, ngày trở nên tha hoái Các tệ nạn xã hội, trộm cướp, tiêm chích ngày trở nên phổ biến khó kiểm soát Những vụ việc cướp giết người xảy khiến người dân bất an, cảm thấy khơng an tồn với nơi Mặc dù có biện pháp tích cực phịng ngừa để đảm bảo an toàn, song người dân trạng thái bất an Chính vậy, nhiều người mong muốn có nơi sinh sống an tồn, lành mạnh 10 Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu có nhà ở, cá nhân, gia đình có mong muốn cách thức khác để tạo lập, có việc lựa chọn cách thức giao dịch mua bán nhà Việc lựa chọn cách thức mua bán nhà ở, đặc biệt liên quan đến vấn đề toán ảnh hưởng nhiều tới nhu cầu mua bán Khách hàng quan tâm nhiều đến phương án toán tối ưu hiệu đảm bảo lợi nhuận sinh lời từ nguồn tiền mà khách hàng toán Trong giá trị nhà ngày tăng, mức chi trả cho sống ngày tăng theo, vậy, khách hàng tiến gần với giao dịch trả góp tốn nhiều lần Bởi thuận tiện với thu nhập điều kiện cá nhân giao dịch Từ nhu cầu khách hàng sống nói chung nhà nói riêng đề cập trên, hộ chung cư hình thành tương lai xuất hoàn cảnh nhu cầu điều kiện sống tạo nên môi trường thuận lợi cho phát triển loại hình nhà Loại nhà quen thuộc lại mang đặc trưng đáp ứng phần lớn nguyện vọng mà người mua mong muốn giao dịch Nếu gọi với tên nhà chung cư đại đa số người hình dung tồn phát triển Căn hộ chung cư loại hình nhà hình thành từ cách lâu Đầu tiên nhà thuộc khu nhà tập thể thời bao cấp, sau đến loại hình chung cư Từ tòa nhà chung cư cổ - xuất từ cách 30 năm đến hộ chung cư đa dạng mức giá tiện ích (trung cấp, cao cấp…) Chung cư cộng đồng thu nhỏ mơ hình cộng đồng thu nhỏ nhiều người ưa thích nơi đất chật người đông thành phố lớn Và tương lai, loại hình giải pháp cho tình hình gia tăng dân số xã hội đặc biệt quan tâm Chung cư Việt Nam hiểu tòa nhà cao tầng cụm dự án bao gồm nhiều loại sản phẩm, phổ biến hộ Bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Sự xuất chung cư nói chung hộ chung cư nói riêng có vai trị quan trọng góp phần phát triển thị hóa Xuất phát từ vấn đề lớn thành phố tập trung dân cư q đơng, từ nảy sinh nhiều vấn đề khác khó kiểm sốt 64 tư phải trả phí bảo lãnh khoản 2% Trong khơng phải chủ đầu tư đủ nguồn lực để bảo lãnh Việc chủ đầu tư bỏ khoản chi phí để cam kết bảo đảm cho giao dịch thành cơng tương tự hình thức mở L/C Thương mại Với bối cảnh doanh nghiệp Việt Nam thiếu vốn việc đóng phí bảo lãnh trở ngại Và rốt cuộc, chi phí phát sinh chủ đầu tư phải cộng vào giá bán Có thể nhận thấy từ mục đích bảo vệ người mua cuối người mua chịu thiệt hại Nếu có phát sinh tượng chủ đầu tư tăng giá suy cho cùng, giống hình thức thu thuế giá trị gia tăng, người tiêu dùng chịu áp lực thuế; với khoản chi phí phát sinh này, người mua chịu áp lực giá Mặc dù mục đích mà điều luật hướng tới theo hướng tích cực làm để vào hoạt động không xảy tượng chủ đầu tư tăng giá? Rất khó kiểm sốt vần đề này, từ xưa đến nay, việc giá tăng bị ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường Tuy nhiên, tính tới thời điểm quy định phần giúp người mua an tâm để thực giao dịch mua bán Người mua bỏ thêm khoản tiền để tìm kiếm bảo đảm trình giao dịch Như khoản tiền để bảo đảm quyền lợi vốn niềm tin Về phía ngân hàng quy định bảo lãnh mang lại cho bên thứ ba thách thức rủi ro lớn việc xét chọn dự án định chấp thuận bảo lãnh Đa số dự án nhà tương lai chung cư có giá trị lớn, việc đứng bảo lãnh câu chuyện chấp thuận giấy tờ Ngay sau ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, ngân hàng thay mặt chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho toàn khách hàng, áp lực nặng nề 2.3.2 Thực bảo lãnh Quy định bắt buộc dự án chủ đầu tư phải bảo lãnh ngân hàng góp phần hạn chế rủi ro đến mức thấp cho người mua nhà, điều phần làm cho thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh Mặc dù thông qua việc bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc giá bất động sản 65 cộng thêm phần chi phí bảo lãnh, phí cấu thành giá bán bất động sản khách hàng người trực tiếp phải gánh chịu Với tư cách bên nhận bảo lãnh, người mua hồn tồn biết mức phí bảo lãnh dự án Tuy nhiên, người mua nên xem giá bảo đảm an tồn cho đầu tư vào bất động sản hình thành tương lai So với rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ việc đảm bảo thơng qua bảo lãnh mang lại lợi ích nhiều cho người mua Điều cịn có tác động đến chủ đầu tư, bắt buộc họ phải tuân thủ điều kiện định muốn mở bán dự án bất động sản hình thành tương lai, nâng cao cạnh tranh tính minh bạch thị trường bất động sản Mặc dù thông tư 07/2015/TT-NHNN ban hành từ 1/7/2015 tất dự án bất động sản có bảo lãnh ngân hàng phép bán thị trường, nhiên đến thời điểm này, số lượng ngân hàng đứng bảo lãnh không nhiều số dự án bảo lãnh Theo đó, lý nhiều doanh nghiệp chưa có bảo lãnh ngân hàng doanh nghiệp muốn bảo lãnh phải có tiền tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời phả trả mức phí bảo lãnh Như vậy, thách thức lớn với doanh nghiệp vừa nhỏ Cũng phân tích từ đầu, chứng thư bảo lãnh câu chuyện đồng ý hay khơng đồng ý mà q trình thẩm định thương lượng dài ngân hàng doanh nghiệp Một số doanh nghiệp có dự án bảo lãnh, chủ đầu tư lớn, có uy tín bề dày hoạt động thị trường, phải kể đến Phú Mỹ Hưng Ngay sau Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, Phú Mỹ Hưng với dự án Hưng Phúc – Happy Residence dự án thời điểm nhận sử bảo lãnh ngân hàng Vietcombank Và sau tất dự án Phú Mỹ Hưng Vietcombank cấp hạn mức bảo lãnh; Một chủ đầu tư lớn ngân hàng có tiềm lực mạnh, người mua chưa biết việc thỏa thuận chủ đầu tư ngân hàng cụ thể kết hợp nêu tạo thành tường vững để người mua tìm chọn lựa 66 Một số chủ đầu tư Novaland, Hòa Bình, Vinhomes … có dự án bảo lãnh ngân hàng Tuy nhiên, nội dung bảo lãnh thực tế có bảo lãnh hay khơng người mua chưa thể kiểm chứng Trong khoản thời gian Luật kinh doanh bất động sản bắt đầu thi hành, liên tục vụ tranh chấp mua bán chủ đầu tư người mua nhà diễn dự án The Harmona, Bảy Hiền Tower, Rubyland…khiến Khách hàng lo ngại đắng đo lựa chọn loại hình nhà tương lai Bên cạnh lo riêng sản phẩm khách hàng lựa chọn lo chung thiếu lành mạnh thị trường bất động sản Từ có quy định bảo lãnh, có nhiều lễ ký kết bảo lãnh tổ chức công khai thông tin phổ biến tới tất khách hàng Tuy nhiên, thực tế, số trường hợp thỏa thuận ngân hàng với chủ đầu tư việc bảo lãnh chưa đơn vị thức ký kết Dù có quy định hướng dẫn thực đưa vào thực tế, quy định chưa đáp ứng thực tiễn thị trường Các quy định ban hành chưa đề cập rõ, trường hợp khơng có bảo lãnh ngân hàng phát hành có làm vơ hiệu giao dịch bán/cho thuê mua nhà tương lai hay không Và quan quản lý, giám sát thị trường quản lý dự án bất động sản thực thi nghĩa vụ nghĩa vụ đơn chủ đầu tư việc thực nghĩa vụ yếu tố xác định hiệu lực giao dịch Chính cịn chưa rõ ràng nên phía người mua chưa thực nắm vững cách thực phán đoán lựa chọn chủ đầu tư dự án Trong số tổ chức tín dụng đủ điều kiện bảo lãnh dự án nhà tương lai, nhiều tổ chức có tổng tài sản chưa đủ lớn mang nợ xấu Nhưng bảo lãnh, ngân hàng kế thừa nghĩa vụ chủ đầu tư tiến độ chủ đầu tư không đảm bảo Và trường hợp chủ đầu tư phá sản, án có giá trị hàng ngàn tỷ lúc lực bảo lãnh ngân hàng câu chuyện đáng lo ngại Sẽ không tránh khỏi trường hợp ngân hàng đồng thời vừa bảo lãnh nhà tương lai vừa tổ chức hổ trợ cấp tín dụng cho chủ đầu tư phát triển dự án để vay vốn, 67 chậm tiến độ bàn giao Ngân hàng bên nhận bảo lãnh ưu tiên thực thi đảm bảo quyền lợi người mua bên cho vay thu hồi nợ? Và vấn đề này, nên có phân định rõ ràng trật tự xử lý tài sản chấp bảo lãnh Thậm chí, có tình huống, Mmột bên cấp tín dụng cho chủ đầu tư, bên phát hành chứng thư bảo lãnh có tranh chấp quyền lợi câu chuyện phức tạp Đến cuối cùng, khách hàng bên không nắm thông tin khơng có hội để bảo đảm quyền lợi Trong năm 2016, Sở tài nguyên môi trường ban hành công văn số 7067/TNMT-VPĐK25 công bố danh sách 77 dự án chấp ngân hàng, người mua nhà lúc nhận ra, sản phẩm họ giao dịch chủ đầu tư chấp ngân hàng Trước đó, chủ đầu tư chưa thông báo với khách hàng thông tin chấp Bởi chủ đầu tư lo ngại việc công khai thông tin dự án chấp nêu ảnh hưởng tới tâm lý người mua Và thực tế, công bố, khách hàng mua sản phẩm dự án có tên danh sách phản ứng dội Tuy nhiên, dù có phản ứng dội dự án chấp Sau đồng loạt phản ứng, người mua thay đổi tình hình Một số khách hàng yêu cầu chủ đầu tư phải có văn giải chấp tiếp tục thực hợp đồng mua bán khơng phải chủ đầu tư nhanh chóng đáp ứng yêu cầu Việc chủ đầu tư mang dự án chấp phổ biến, chí, trường hợp chủ đầu tư khách hàng giao dịch giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán thông qua hình thức đặt cọc tác giả phân tích từ chương đầu Cần phải nhìn nhận rằng, dù hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc khơng phù hợp theo quy định pháp luật nhiên, thực tế diễn hai bên giao dịch dù biết rủi ro cố tình phớt lờ thực giao kết với Trường hợp khách hàng ký kết hợp đồng đặt cọc tiến hành đặt cọc lớn 30% chí gần 99% 25 Sở tài nguyên môi trường thành phố Hồ Chí Minh Cơng văn số 7067/TNMT-VPĐK v/v dự án đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, ban hành ngày 14/7/2016 68 giá trị hợp đồng đặt cọc mà việc ký kết hợp đồng mua bán chưa thực hiện, chủ đầu tư rề rà khâu xử lý hồ sơ tiến độ thực hồ sơ pháp lý để đủ điều kiện huy động vốn; dự án ký hợp đồng đặt cọc mang chấp, vấn đề ngày phức tạp Có thể việc thân chủ đầu tư không đủ điều kiện để xúc tác đẩy nhanh việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý yếu từ chủ đầu tư Việc hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản, tài sản hình thành tương lai, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuộc thẩm quyền Ngân hàng nhà nước Việt Nam theo quy định Luật Nhà 2014 Điều 81 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Theo đó, Điều Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN26, việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác kiên quan đến nhà hình thành tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực theo quy định luật nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Theo quy định thì, kể từ ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực theo quy định Luật Nhà Nghị định này; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà quy định Khoản không với quy định Luật Nhà Nghị định khơng có giá trị pháp lý khơng pháp luật công nhận Nghị định 99/2015 Luật nhà 2014 không quy định chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng trường ngân hàng nhận chấp quyền tài sản 26 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, ban hành ngày 9/12/2015 69 phát sinh từ hợp đồng áp dụng Bộ Luật dân Theo quy định Điều 115 Bộ luật dân 2015 “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” trường hợp khách hàng bị xử lý tài sản bảo đảm “chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản” với giá chuyển nhượng thường tương đương với số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư Vì khoản tiền mà ngân hàng cho vay phải thấp tương đương với “quyền” số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư Đặc điểm chấp sản hình thành tương lai là: số tiền mà ngân hàng cho vay dựa theo định giá tài sản chấp, tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm Uỷ ban nhân dân nơi cấp giấy chứng nhận nhằm thuận tiện theo dõi quản ký tài sản Mục đích vay để xây dựng nhà hình thành đất hợp pháp, mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư Đặc điểm chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng là: giá trị cho vay dựa vào số tiền mà khách hàng đóng cho chủ đầu tư, việc đăng ký đăng ký tài sản động sản phải chuyển tiếp đăng ký chấp Tuy nhiên, số ngân hàng liên kết với chủ đầu tư hổ trợ cấp tín dụng cho khách hàng cho dự án mà chủ đầu tư dùng để chấp trước Một số trường hợp, khách hàng dùng hợp đồng đặt cọc để vay ngân hàng khác ngân hàng không liên kết yêu cầu phải có thơng báo giải chấp từ chủ đầu tư thực giải ngân Như vậy, vấn đề thực trạng cần phải giám sát chặt chẽ, chủ đầu tư thực không quy định kinh doanh nhà tương lai, ngân hàng lại thỏa thuận với chủ đầu tư vay dựa tài sản bảo đảm chưa đủ điều kiện giao dịch Và quay trở lại với vấn đề bảo lãnh ngân hàng chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao, việc dự án chấp ảnh hưởng tới quyền lợi người mua thời điểm chưa có quy định rõ ràng việc ưu tiên xử lý tài sản chủ đầu tư Các hợp đồng mua bán chung cư hình thành tương lai bắt buộc phải có điều khoản bảo lãnh ngân hàng Phải chi tiết việc cấp chứng thư bảo lãnh thời gian cấp chứng thư bảo lãnh, cấp theo hợp đồng với sản phẩm chung 70 cư hình thành tương lai hay cấp chứng thư toàn dự án Đồng thời thỏa thuận chế tài thời điểm giao dịch mua bán ký hợp đồng mua bán Nên công khai thông tin thỏa thuận hợp đồng bảo lãnh chủ đầu tư với ngân hàng để người mua dễ dàng nắm bắt thông tin trước giao dịch mua bán Bên cạnh đó, có quy định bảo lãnh cách thực phải có quan giám sát thực để đảm bảo bên đáp ứng đủ yêu cầu theo luật định Ngân hàng chủ đầu tư Ông lớn thị trường, với tình hình kinh doanh thời điểm sớm muộn xảy trường hợp, khách hàng bị đánh bật khỏi thỏa thuận ba bên Trong thời gian tới mong nhà làm luật xem xét nhiều đến việc quy định cụ thể vai trò trách nhiệm quan nhà nước giám sát quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Nên đưa chế tài đủ mạnh để quan đảm bảo thực vai trò chức đề cập Có chế quản lý phù hợp theo hướng phịng ngừa rủi ro khơng phải chạy theo xử lý tranh chấp Khơng thế, phía quan nhà nước cần phải xem xét khâu sử lý hồ sơ hành chính, đặc biệt cơng tác thẩm định giá trị quyền sử đụng đất, tránh gây trở ngại đến doanh nghiệp Trường hợp xảy tranh chấp nên có quy trình thủ tục xử lý nhanh chóng, phù hợp với nguyện vọng người dân quy định pháp luật Sự không rõ ràng quản lý xử lý khiến thời gian tiếp nhận giải chiếm thời gian lâu, rõ ràng việc diễn công khai, khách hàng bùng lên phản kháng, nhiên kết cũ, chưa khắc phục được.Việc giám sát chặt chẽ khiến chủ đầu tư ý thức trách nhiệm hành vi hoạt động kinh doanh bất động sản; Nên có quy định rõ ràng khung hình phạt tối thiểu chủ đầu tư vi phạm trách nhiệm bàn giao trách nhiệm khác cụ thể để dựa sở này, khách hàng thương lượng thỏa thuận thêm xử phạt vi phạm Việc đưa quy định điều kiện kinh doanh bất động sản doanh nghiệp phần thể quan tâm nhà nước việc đảm bảo quyền lợi khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ mạnh khả hoàn thành nghĩa vụ 71 cao Mặc dù, thực tế dù đủ điều kiện phải phụ thuộc vào thiện chí chủ đầu tư Tuy nhiên, phải nhìn nhận tích cực rằng, có nổ lực lớn cách nhìn nhận mục đích hướng tới nhà làm luật việc làm minh bạch thị trường bất động sản; bảo vệ bên yếu giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản Hy vọng, tương lai, với trình phát triển giao dịch mua bán chung cư hình thành tương lai có quy định phù hợp cụ thể Mặc dù tại, quy định chưa rõ ràng lúng túng cách áp dụng, người mua khơng mà bi quan yếu Sự tiếp cận tìm hiểu quy định pháp luật thông lệ thị trường bất động sản cụ thể bao nhiêu, nắm bắt quyền lợi khách hàng vững vàng giao kết hợp đồng nhiêu Trong bối cảnh thị trường bất động sản có cạnh tranh gay gắt chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, với việc phát triển ạt dự án kinh doanh bất động sản nay, người mua, thuê mua nhà dự án nhà ở, dự án kinh doanh nhà hình thành tương lai, cần tỉnh táo thận trọng việc tìm hiểu thơng tin dự án chủ đầu tư cách kỹ lưỡng Người mua nhà nên lựa chọn chủ đầu tư doanh nghiệp có uy tín thị trường Bởi lẽ, chủ đầu tư khiến cho người mua nhà yên tâm tính xác thực thông tin mà chủ đầu tư cung cấp; khả huy động vốn, tiến độ thực dự án, hạn chế rủi ro, tranh chấp xảy trình ký kết, thực hợp đồng Ngoài ra, ký kết hợp đồng mua nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư đưa thỏa thuận bảo lãnh theo luật định để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp Nên có quy định tiếp tục cơng khai dự án chấp ngân hàng tránh trường hợp dự án vừa chấp vừa giao dịch với khách hàng Sự công khai giúp người mua nắm bắt thông tin dự án vay vốn đâu, chấp dạng yêu cầu giải chấp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Không công khai việc chấp, vấn đề bảo lãnh cần quan chức giám sát cách chặt chẽ, nghiêm túc 72 Cho tới thời điểm này, người mua nhà bắt đầu có nhiều kênh thơng tin để nắm bắt tình hình pháp lý dự án, người mua quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ có liên quan đến dự án Khách hàng nhiều hình thức kinh nghiệm khác trình giao dịch đã, có phương án bảo vệ quyền lợi Ngồi hạn chế q trình thực hiện, quy định bảo lãnh chưa có chế tài xử lý phù hợp chủ đầu tư thực sai không thực Như vậy, tất vấn đề mà tác giả đề cập viết mình, rõ ràng, luật có chuyển biến tốt q trình thay đổi để phù hợp với thực tế Tuy nhiên, cần phải có cách thức giám sát thực theo giai đoạn, ngăn chặn sai phạm từ thời điểm ban đầu chạy theo xử lý thu tiền phạt từ chủ đầu tư Bởi lẽ Đối với dự án lớn, lợi nhuận thu gấp hàng trăm lần số tiền chi trả cho khoản phạt hành vi phạm quy định nghị định 139/2017/NĐ-CP Quan trọng để hạn chế tranh chấp, nâng cao ý thức thực nghĩa vụ bên giao dịch mua bán Thực đủ yêu cầu luật định, sống văn minh đại Trong chương này, tác giả muốn đề cập đến thực trạng, dự án chưa đủ điều kiện để bàn giao theo quy định pháp luật, công trường ngổn ngang chưa thể đưa vào sử dụng tiện ích sở hữu chung chủ đầu tư lo ngại ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao dùng biện pháp ép khách hàng phải nhận bàn giao nhà Đồng ý rằng, khách hàng mong muốn chủ đầu tư bàn giao nhà tiến độ, nhiên, việc bàn giao tiến độ không đồng ý nghĩa với việc chưa đảm bảo điều kiện bàn giao mà thực Nhằm vào tâm lý mong nhận nhà từ phía người mua, chủ đầu tư đưa lý để thuyết phục khách hàng nhận bàn giao Một số sản phẩm khách hàng lựa chọn tiêu chuẩn giao thô, sau nhận bàn giao khách hàng tiến hành số công đoạn thiết kế xây lắp hoàn thiện nội thất chủ đầu tư dựa lý thuyết, chủ đầu tư hoàn thiện tiện ích sở hữu chung đồng thời với thời gian khách hàng hoàn thiện nội 73 thất, để khách hàng hoàn thiện đưa vào sử dụng hạng mục sở hữu chung đưa vào sử dụng Theo quy định chủ đầu tư phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng (trường hợp hộ chung cư) cho khách hàng hoàn thành xong việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực; trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ phải hồn thiện tồn phần mặt ngồi nhà, cơng trình xây dựng (Khoản Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) Hạng mục cơng trình, cơng trình xây dựng hoàn thành phép đưa vào khai thác, sử dụng sau nghiệm thu bảo đảm yêu cầu thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho cơng trình, u cầu hợp đồng xây dựng quy định pháp luật có liên quan (Khoản Điều Nghị định số 46/2015/NĐ-CP).27 Một số dự án, chủ đầu tư giao dịch giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, hai bên ký hợp đồng đặt cọc chủ đầu tư tiến hành bàn giao nhà tương lai với hợp đồng đặt cọc Thực tế, luật quy định tiêu chuẩn kỹ thuật bàn giao khơng có quy định cấm chủ đầu tư bàn giao dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Về mặt logic, tác giả hiểu rằng, nhà tương lai phải đủ điều kiện kinh doanh chủ đầu tư phép kinh doanh Và đủ điều kiện kinh doanh, hai bên ký kết hợp đồng mua bán theo quy định pháp luật sản phẩm hồn thành hai bên tiến hành bàn giao nhà tương lai Còn vấn đề bàn giao nhà để trốn tránh trách nhiệm “chậm bàn giao” dự án chưa phép đưa vào kinh doanh câu hỏi bỏ ngõ mà chưa có chế tài đủ để đe Như vậy, dù ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán, chủ đầu tư ép buộc người dân nhận bàn giao chưa đủ điều kiện để nhằm né tránh khoản bồi thường chậm bàn giao Một lẽ dĩ nhiên khách hàng phép chọn lựa, nhận Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng, ban hành ngày 12/5/2015 27 74 bàn giao để nhanh chóng vào ổn định sống mặc kệ tính rủi ro an toàn đấu tranh tới với chủ đầu tư Và hai lựa chọn đưa người mua vào đường gần chịu thiệt hại nhiều trước thỏa yêu cầu đáng quyền lợi Kết luận Nhu cầu nhà hộ chung cư hình thành tương lai ngày tăng với phát triển kinh tế đời sống xã hội Trong trình mua 75 bán sở hợp đồng mua bán phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó xử lý nhiều tranh chấp xảy nhiều năm gần Các tranh chấp ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến đời sống vật chất tinh thần bên tham gia mua bán, đặc biệt bên mua Trong trình thể nội dung đề tài, tác giả cung cấp vấn đề thực tiễn cần phải nhìn nhận cách cẩn trọng Về phía người mua nhà, thiếu hiểu biết, chủ quan yếu tố ảnh hưởng đến trình mua bán Nhiều người đồng ý ký thỏa thuận, hợp đồng mà khơng ý thức rủi ro xảy sau ký kết Tính đến thời điểm này, nhà nước dành quan tâm đặc biệt đến việc điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán hộ chung cư hình thành tương lai, đó, phải kể đến quy định loại tài sản, điều kiện kinh doanh….Tuy nhiên, để vận dụng quy định vào thực tiễn địi hỏi phải có kiểm tra, giám sát, kịp thời phát xử lý vi phạm quan có thẩm quyền Với luận văn này, nội dung mà tác giả thể với mục đích làm rõ vấn đề pháp luật quy định thực tiễn áp dụng Trên sở đó, phân tích, đánh giá vấn đề phát sinh để người mua có nhìn cụ thể quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai Từ đó, có thêm sở để cẩn trọng trình mua bán, ký kết, thực hợp đồng Tài liệu tham khảo Văn pháp luật 76 Quốc hội (2015) Bộ Luật dân sự, ban hành ngày 24/11/2015; Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 29/06/2006; Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014 (thay Luật Kinh doanh bất động sản 2006); Quốc hội (2005), Luật nhà ở, ban hành ngày 29/11/2005; Quốc hội (2014), Luật nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014 (thay Luật nhà 2005); Quốc hội (2014), Luật đầu tư, ban hành ngày 26/11/2014; Quốc hội (2014), Luật phá sản, ban hành ngày 24/11/2014; Quốc hội (2010), Luật bảo vệ người tiêu dùng, ban hành ngày 17/11/2010; Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số Điều Luật nhà ở, ban hành ngày 20/10/2015; 10 Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 ban hành ngày 10/9/2015; 11.Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 15/10/2007; 12 Chính phủ (2017), Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở (thay Nghị định 153/2007/NĐ-CP); 13 Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng, ban hành ngày 12/5/2015 14 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, ban hành 15/5/2014 77 15 Bộ xây dựng (2010), Thông tư 16/2010/TT-BXD, Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, ban hành ngày 01/09/2010; 16 Bộ xây dựng, Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/01/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005, ban hành ngày 20/02/2014 17 Bộ xây dựng, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Luật nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính Phủ quy định chi tết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014, ban hành ngày30/06/2016 (thay thông tư 04/2014/TT-BXD); 18 Bộ tài (2014), Thơng tư 39/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/05/2010 Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 Chính phủ quy định hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ 19 Bộ tài (213), Thơng tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế giá trị gia tăng, ban hành ngày 31/12/2013 20 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, ban hành ngày 9/12/2015 21 Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng, ban hành ngày 25/06/2015; 22 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Quyết định 52/2017/QĐ-MTTPS mở thủ tục phá sản, ngày 24/02/2017 78 23 Sở tài nguyên mơi trường thành phố Hồ Chí Minh Cơng văn số 7067/TNMT-VPĐK v/v dự án đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, ban hành ngày 14/7/2016 24 Bộ luật Dân Pháp (tiếng Pháp: Code Civil) gọi Bộ luật Napoléon luật dân kiến lập Napoléon Bonaparte vào năm 1804 25 George Akerlof, The Market of Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, 84 QJ Econ 488 (1970); 26 TCVN 10204:2014, Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế trường Đại học Xây dựng Hà Nội biên soạn, Bộ Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn đo lường chất lượng thẩm định, Bộ khoa học Công nghệ công bố, xuất lần năm 2014 27 Tiến sĩ Võ Sỹ Mạnh, Đại học ngoại thương Hà Nội (2017), Hậu việc hủy bỏ hợp đồng theo luật dân năm 2015 - Tạp chí kinh tế đối ngoại số 86/2017 28 Báo điện tử pháp luật plus, ngày 10/09/2016: http://www.phapluatplus.vn/tp-hcm-dan-keu-troi-tai-chung-cu-ton-that-thuyet-quan -4-d23754.html ... Việc hình thành tương lai, chưa hữu ngăn cản hộ chung cư hình thành tương lai đối tượng hợp đồng mua bán Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà chuyển nhượng bên thỏa thuận hợp đồng. .. Chương 1: Căn hộ chung cư hình thành tương lai số đặc trưng hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 1.1 Căn hộ chung cư hình thành tương lai .9 1.1.1 Sự hình thành phát triển ... thực tiễn mua bán hộ chung cư hình thành tương lai biện bảo pháp đảm thực nghĩa vụ chủ đầu tư 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai 2.1.1 Nguyên tắc hình thức giao kết Tự