Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THUẬN ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng nghiên cứu Mã số chuyên ngành: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS Lê Minh Hùng Học viên: Nguyễn Thị Thuận Lớp: Cao học Luật, Khóa 25 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn đề tài “Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai dự án nhà thƣơng mại” cơng trình nghiên cứu cá nhân tác giả thời gian qua, hướng dẫn PGS.TS Lê Minh Hùng Mọi số liệu sử dụng phân tích luận văn, án tài liệu trích dẫn trung thực, xác Ngƣời cam đoan Nguyễn Thị Thuận DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân KDBĐS : Kinh doanh bất động sản Luật KDBĐS : Luật Kinh doanh Bất động sản TAND : Tịa án Nhân dân TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Ủy ban Nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 11 h i niệ , đặc điể ph p đặt cọc để đả h nh th nh t ong tƣơng c c ự n nh thƣơng v t t t ởt t t t ua n nh ại v u t tr v ởt ảo việc u t tr 14 Đối tƣợng, phạm vi đặt cọc để đả ảo việc ua n nh h nh th nh t ong tƣơng c c ự n nh thƣơng ại 21 t ố t ợng c t 1.2.2 Ph m vi c t t tc c ởt tc ởt v u t tr 21 v u t tr 23 1.3 Xác lập, chấm dứt việc đặt cọc để đả ảo việc ua n nh h nh th nh t ong tƣơng c c ự n nh thƣơng ại 26 1.3.1 Xác lập vi t t 1.3.2 Chấm dứt vi t t ởt v u t tr 26 ởt v u t tr 27 tc tc KẾT LUẬN CHƢƠNG 30 CHƢƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA ĐẶT CỌC TRONG ẢO ĐẢM VIỆC MUA N NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI Ự N NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 31 Điều iện chủ thể đặt cọc t ong ảo đả việc ua n nh h nh th nh t ong tƣơng ự n nh thƣơng ại 31 Bê t c c .31 2.1.2 Bên nhậ t c c 36 2 Điều iện ục đ ch v n i ung đặt cọc t ong việc ảo đả việc ua n nh h nh th nh t ong tƣơng ự n nh thƣơng ại 38 í t c c vi c b m mua bán nhà 38 u ki n v mụ tr t t u ki n v nội dung c t tr t m b o vi c mua bán nhà hình tc t i d án nhà t i 39 Điều kiện tự nguyện trách nhiệm c c n t ong đặt cọc t ong việc ảo đả việc ua n nh h nh th nh t ong tƣơng ự n nh thƣơng ại 44 Tr ờng hợp có s t nguy n c mua bán nhà t tr t ê tr tc t i d án nhà t m b o vi c i .44 m b o mua bán nhà i 47 2.3.2 Trách nhi m c a bên vi tc t tr t t i d án nhà t KẾT LUẬN CHƢƠNG 52 CHƢƠNG XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ ĐẶT CỌC ĐỂ ẢO ĐẢM VIỆC MUA N NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI Ự N NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 53 hi n đặt cọc vi phạm xử lý tài sản đặt cọc để đảm bảo mua bán nhà h nh th nh t ong tƣơng dự án nhà thƣơng ại 53 Că t ứ xá ị tr t 3.1.2 Xử lý tài s bán nhà t ê t c c vi ph t i d án nhà t tc k tr t ê tc m b o mua bán nhà i 53 t c c vi ph t i d án nhà t tc m b o mua i 54 3.2 Khi bên nhận cọc vi phạm xử lý tài sản đặt cọc để đảm bảo mua bán nhà h nh th nh t ong tƣơng dự án nhà thƣơng mại 56 Că t ứx tr ịnh bên nhận c c vi ph t t i d án nhà t tc m b o mua bán nhà i 56 3.2.2 Xử lý tài s t c c bên nhận c c vi ph bán nhà tr t t t i d án nhà t tc m b o mua i 58 3.3 Kiến nghị hoàn thiện đặt cọc để đảm bảo mua bán nhà hình thành t ong tƣơng dự án nhà thƣơng ại 60 3.3.1 Kiến nghị v m t pháp lý 60 3.3.2 Kiến nghị v m t th c tiễn 64 KẾT LUẬN CHƢƠNG 68 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU L chọn đề t i Trong nh ng năm g n thị trường bất động sản t i iệt Nam phát triển nhanh h ng, dự n nh thương m i t t đ u nở rộ v “n ng” lên khiến cho c nh tranh chủ đ u tư trở nên khốc liệt hết ng với đ , Luật Kinh doanh bất động sản (Sau gọi t t "Luật KDBĐS năm 2014") quy định ngồi nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai ũng đối tượng đưa vào mua bán thực giao dịch có liên quan, bao gồm nhận đặt cọc để đảm bảo việc mua bán nhà hình thành tương lai Quy định có nhiều ưu điểm, nhằm giúp cho chủ đ u tư thực giao dịch, mua bán để huy động tài nhằm đ u tư, xây dựng dự án để hoàn thiện bàn giao nhà cho khách hàng, song thực tế giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai l i tiềm ẩn nhiều rủi ro, khách hàng Nguyên nhân xuất phát từ quy định pháp luật bất cập hưa rõ ràng dẫn đến trình thực tiễn cịn nhiều khó khăn, vướng m c Cụ thể: khoản Điều Luật KDBĐS năm 2014 quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình hình thành tương lai; điều có nghĩa t i thời điểm giao dịch bao gồm đặt cọc, ký kết hợp đồng mua bán nhà hưa xây dựng xây dựng hưa hoàn thành để bàn giao theo tiến độ quy định Bên c nh đ , Luật KDBĐS năm 2014 quy định điều kiện để nhà hình thành tương lai mua, bán cho thuê, cho thuê mua đ p ứng điều kiện có liên quan, song khơng quy định cụ thể t i thời điểm dự án hưa đủ điều kiện mua bán chủ đ u tư có phép nhận cọc, ký thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hay khơng,… Bên c nh đ , để đảm bảo nguồn vốn đ u tư, xây dựng dự án, chủ đ u tư cho khách hàng thự giao dị h nhiều h nh thứ kh ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu nhận gi chỗ,… để đảm ảo đượ quyền ký kết hợp đồng mua, bán nh h nh th nh tương lai Mặc dù, t i thời điểm ký kết hợp đồng này, chủ đ u tư hưa hồn thành thi cơng ph n móng, hưa đủ điều kiện để mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật r ng thự tiễn nhiều h nh thứ liên quan đến việc đặt ọ để đảm ảo quyền mua nh h nh th nh tương lai, song với nh ng quy định ph p luật hưa thự r r ng v ng h , quy tr nh ấp ph p để dự n đủ điều kiện thự mua n n nhiều phứ t p, k o d i dẫn đến thự tế gi a uật v thự tiễn p dụng n vướng m , tranh ãi xem t thỏa thuận, hợp đồng đặt ọ để gi chỗ, gi quyền ưu tiên mua nhà iện ph p ảo đảm v thỏa thuận dân gi a bên không ảnh hưởng đến việ mua n nh h nh th nh tương lai Trên sở kế thừa công tr nh khoa họ trướ đ , việc tiếp tụ triển khai nghiên ứu, phân t h, đ nh gi nh ng nội dung mới, chuyên sâu ph m vi nghiên ứu đặt ọ liên quan đến việ mua n nh h nh th nh tương lai n thiết ựa họn đề t i “Đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai dự án nhà thƣơng mại”, người viết tâm huyết việ nghiên ứu h to n diện, khoa họ quy định ph p uật, dẫn d t vấn đề ụ thể ằng nh ng v dụ thự tế để hứng minh qu tr nh p dụng ph p uật thự tiễn, nh ng đ nh gi , đề uất h r r ng, nhằm g p ph n việ ho n thiện n a quy định ph p uật, t o đượ h nh lang ph p đ y đủ, hặt hẽ qu tr nh thự giao dị h liên quan đến nh h nh th nh tương lai, đảm ảo đượ n định thị trường ất động sản Đặ iệt, góp ph n đảm ảo đượ quyền, ợi h hợp ph p bên tham đặt ọ để mua nh h nh th nh tương lai t i dự n nh thương m i Tình hình nghiên cứu đề tài Qua q trình nghiên cứu tìm hiểu thơng tin, liên quan đến đề tài t nh đến nhiều hội thảo, sách chuyên khảo, đặc san, công trình nghiên cứu khoa học, kỷ yếu nghiên cứu, bàn luận nhiều viết pháp lý đăng báo, T p chí, hội thảo, cơng trình nghiên cứu viết vấn đề có liên quan như: 2.1 Ở cấp ộ giáo trình Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật v tài s n, quy n sở hữu tài s n quy n thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam T i giáo trình ũng có trình bày khái niệm tài sản, quyền sở h u tài sản Đồng thời, tài liệu tác giả ũng tiến hành phân lo i làm rõ khái niệm, đặc điểm tài sản có tài sản hình thành tương lai Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình pháp luật v hợp ồng bồi t ờng thi t h i hợp ồng, Đỗ ăn Đ i (Chủ biên), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Trong nội dung giáo trình đề cập nội dung liên quan lý luận quy định pháp luật hành Việt Nam có đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự; đ phân tích trường hợp chấm dứt hợp đồng đặt cọc trách nhiệm bên trình xử lý tài sản đặt cọc 2.2 Ở cấp ộ sách chuyên kh o Lê Minh Hùng (2019), “Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt h i ngồi hợp đồng”, Sách tình (Bình luận b n án), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Theo đ , tác giả đưa phân tích, đ nh giá trực tiếp cho vụ việc, án thực tiễn, đồng thời đưa nh ng kiến nghị có liên quan đến vấn đề đặt Trong hương III – Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, tác giả ũng đề cập bình luận án xử lý tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng đặt cọc đợp hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ Đỗ ăn Đ i (2014), “ uật nghĩa vụ ảo đảm thự nghĩa vụ iệt Nam: Bản án bình uận ản n”, Sách chuyên k , tập 1, N Hồng Đứ Thông qua nh ng ản án, vụ việ thự tiễn đượ xét Tòa án, tác giả tiến hành đ nh giá việ nhiều góc độ khác văn ản pháp uật, quan điểm họ giả, chuyên gia, thự tiễn áp dụng iệt Nam Đỗ ăn Đ i (2014), “ uật nghĩa vụ ảo đảm thự nghĩa vụ iệt Nam: Bản án bình uận ản n”, Sách chuyên k , tập 2, N Hồng Đứ Trong tập này, tác giả nêu ật nh ng ản án có liên quan trự tiếp đến đặt ọ vấn đề có liên quan đến điều kiện có hiệu ự đặt ọ , tác động hợp đồng vô hiệu đến đặt ọ , thời gian, việ đặt ọ , ũng với đ vấn đề có liên quan đến lý đặt ọ trường hợp hợp đồng thự hiện, hưa thự nội dung liên quan đến ồi thường 2.3 Ở cấp ộ t p chí Nguyễn Xuân Quang v Nguyễn hướ ph p đặt ọ ”, T p chí t tr ộ i Quang (2015), “ ột số vấn đề ập, số 21 (31) B i viết đượ t giả đề ập đến vai tr quan trọng đặt ọ việ đảm ảo v thự giao dị h dân uộ sống thường ng y, ũng ph iến iện ph p ảo đảm n y ho t động mua n t i sản, giao dị h liên quan đến bất động sản,… Bên nh đ , t giả ũng đưa nh ng ất ập n tồn t i đặt ọ