(Luận văn thạc sĩ) thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - NGUYỄN THỊ THU TRANG THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN THỊ THU TRANG THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Chính sách cơng Mã số: 60.31.14 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS VŨ THÀNH TỰ ANH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tạo điều kiện cho học tập rèn luyện môi trường nghiên cứu tốt Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thầy Jonathan R Pincus, Thầy Nguyễn Xuân Thành,… Thầy Cô cung cấp cho tơi nhiều kiến thức bổ ích tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận văn Đặc biệt cảm ơn Thầy Vũ Thành Tự Anh, người trực tiếp hướng dẫn khoa học cho suốt q trình nghiên cứu khuyến khích tơi thực đề tài Tôi xin cảm ơn Quý Thầy Cô Trường ĐH Kinh tế – Luật trực thuộc Đại học Quốc gia Tp HCM tạo điều kiện thuận lợi cho vật chất lẫn tinh thần q trình tham gia khóa học Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến gia đình tơi, đặc biệt gái nhỏ cho nhiều động lực học tập phấn đấu Tôi xin gửi đến bạn bè đồng nghiệp tôi, người động viên giúp đỡ suốt trình thực đề tài lời cám ơn chân thành Học viên Nguyễn Thị Thu Trang Khóa MPP1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tp.HCM, ngày………tháng………năm……… Tác giả Nguyễn Thị Thu Trang i MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii DANH MỤC BẢNG BIỂU iv U DANH MỤC BIỂU ĐỒ v TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU vi U GIỚI THIỆU U Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu nguồn số liệu Bố cục đề tài CHƯƠNG : BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 2.1 Sự cần thiết phát triển nhà cho người thu nhập thấp 2.2 Quan niệm người thu nhập thấp nhà cho người thu nhập thấp CHƯƠNG : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ 11 3.1 Nhu cầu nhà ước tính nhu cầu nhà người thu nhập thấp 11 3.2 Giá nhà khả chi trả người thu nhập thấp 12 3.2.1 Giá thuê nhà giá mua hộ 12 3.2.2 Khả chi trả người thu nhập thấp 13 CHƯƠNG : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 15 4.1 Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu 15 ii 4.1.1 4.1.1.1 Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo 15 4.1.1.2 Tính phi hiệu ngoại tác tích cực 16 4.1.1.3 Thị trường nhà không đầy đủ 17 4.1.1.4 Sự phát triển cân đối 18 4.1.2 4.2 Thị trường nhà 15 Thị trường tín dụng chấp 21 Giải pháp điều tiết thị trường nhà nước chưa hiệu 23 4.2.1 Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà xây dựng chương trình phát triển nhà giai đoạn 23 4.2.2 Qui định sách điều tiết phía cung 27 4.2.3 Qui định sách điều tiết phía cầu 29 4.2.4 Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội hay quản lý nhà giá thấp tư nhân xây dựng 31 4.2.5 Nhà nước chưa quản lý hiệu nhà thuê chưa có chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê 34 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM 35 5.1 Kết luận 35 5.2 Một số khuyến nghị giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp 35 5.2.1 Quan điểm phát triển nhà cho người thu nhập thấp 35 5.2.2 Tăng khả tích lũy người thu nhập thấp 36 5.2.3 Khuyến khích tham gia nhà đầu tư 39 5.2.4 Điều tiết thị trường đất đai 41 5.2.5 Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 44 PHỤ LỤC 45 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BQ CBRE ĐTXD DK ĐTXD GĐ HGĐ HOF HTNT NOXH NTNT PN TB TNBQ TNTB TNTBT TNTN TP Tp.HCM UBND USD Bình qn Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam Đầu tư xây dựng Dự kiến Đầu tư xây dựng Giai đoạn Hộ gia đình Quỹ Phát triển nhà Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund) Hộ thu nhập thấp Nhà xã hội Người thu nhập thấp Phòng ngủ Trung bình Thu nhập bình quân Thu nhập trung bình Thu nhập trung bình thấp Thu nhập thấp Thành phố Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban Nhân dân Đô la Mỹ iv DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3-1: Nhu cầu nhà NTNT đến năm 2009 11 Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà NTNT đến năm 2015 11 Bảng 3-3: Lượng giá bán theo phân loại hộ vào quý năm 2010 12 Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 12 Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng 14 Bảng 4-1: Tỉ suất di cư năm 2009 19 Bảng 4-2: Mức độ thị hóa tốc độ thị hóa Tp.HCM 19 Bảng 4-3: Bảng giá đất số dự án Tp.HCM 20 Bảng 4-4: Giá đất số khu đô thị quận ngoại thành năm 2007 21 Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà Ngân hàng ACB 22 Bảng 4-6: Số dự án hộ cấp phép kết thực 23 Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình quân hộ 32 Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn lãi suất HOF 32 Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay 42 Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà 43 v DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà chưa có nhà Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà Biểu đồ 4-1: Lượng hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 dự báo năm 2011 18 Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường giá đất UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007 25 Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường giá đất UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010 25 vi TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Với diện tích chiếm 0,60% dân số chiếm 8,30% nước, thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) xem thị lớn đô thị đông dân nhất, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng nước Môi trường thuận lợi Tp.HCM thu hút nhiều người dân nhập cư từ tỉnh thành đến sinh sống, học tập làm việc; kết cấu hạ tầng không theo kịp với tăng trưởng dân số đặt nhiều thách thức nhà ở, đặc biệt người thu nhập thấp nhóm đối tượng có nhiều khó khăn chỗ Trên sở nghiên cứu quan điểm khác nhau, phân tích khái quát vấn đề nhà người thu nhập thấp giới hạn số liệu, nhóm người thu nhập thấp đề cập đến đề tài bao gồm tất đối tượng lao động có mức thu nhập triệu đồng/tháng hay nhóm người thứ (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhóm thu nhập trung bình thấp) phân chia nhóm thu nhập, chưa có nhà có nhà (nhà thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuê, nhà người quen) diện tích m2 sàn/người, nhà tạm, dột nát, hư hỏng, Với đặc điểm trên, theo ước tính tác giả, đến năm 2009 thành phố có 97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số Giả sử mức tăng dân số bình quân hàng năm 3,53%/năm tổng dân số vào năm 2015 9.367.437 người, có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà Nhu cầu chỗ nhóm người đáp ứng thị trường nhà nước hình thức nhà thuê, nhà giá thấp nhà xã hội, nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại không đủ khả chi trả cho sản phẩm Đối với trường hợp thuê nhà, xét theo tiêu chí Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà hợp lý khoảng 20% – 30% thu nhập hàng tháng, người thu nhập thấp đủ khả th dạng phịng trọ dành cho cơng nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng Đối với trường hợp mua nhà, người thu nhập thấp hoàn toàn khơng có khả chi trả chi trả lần để mua hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2 34 hội, riêng HGĐ nhóm hồn tồn khơng có khả chi trả cho khoản vay 4.2.5 Nhà nước chưa quản lý hiệu nhà thuê chưa có chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê Xu hướng NTNT Việt Nam thu nhập thấp người muốn sở hữu nhà có nhà thuộc sở hữu giúp họ nâng cao vị xã hội, tạo động lực quan tâm chăm sóc tốt chỗ mình, dùng làm vật chấp vay vốn cho sản xuất, kinh doanh,… nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu chỗ NTNT, nơi thỏa mãn điều kiện học tập, tái tạo sức lao động, tạo thu nhập,…, đồng thời, lựa chọn thích hợp cho người nhập cư vào thành phố Mặc dù nhà cho thuê có suất sinh lợi cao thực tế có nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này, nhà đầu tư khơng có nhiều vốn lại muốn thu hồi vốn sau xây dựng xong; nhà đầu tư sợ khó thu tiền thuê nhà, khó địi lại nhà cho th Trước tình hình nhà nước lại chưa có sách khuyến khích phát triển nhà cho thuê nhiều nước giới, dẫn đến phát triển cân đối cân đối thị trường nhà ở, nhà đầu tư tập trung vào phân khúc nhà để bán nhà cho thuê Tóm lại, vai trò can thiệp thị trường nhà nước khắc phục thất bại thị trường đảm bảo công xã hội Tuy nhiên, giải pháp thời gian qua chưa hiệu quả, đó, chưa giải khó khăn chỗ NTNT 35 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM 5.1 Kết luận Nhóm NTNT – nhóm nhóm phân chia nhóm thu nhập – thành phần lực lượng lao động, có đóng góp đáng kể vào tăng trưởng phát triển thành phố, nhiên, thu nhập nhóm lao động lại thấp thấp nhiều so với giá nhà Chi phí thuê nhà lại chiếm tỉ lệ cao tổng thu nhập bình quân hàng tháng người thuê, đồng thời, theo ước tính số giá nhà thu nhập thể khả chi trả NTNT, mức giá trung bình hộ bình dân cao gấp 22,97 lần so với mức thu nhập trung bình nhóm NTNT Do đó, người TNTN có nhu cầu cao nhà phần lớn NTNT lại khơng có khả chi trả, kể trường hợp vay tín dụng chấp Trong đó, thị trường nhà thuê lại phát triển, đồng thời, nhà đầu tư lại không mặn mà với việc đầu tư vào nhà cho thuê nhà bình dân dành cho NTNT Đây hệ vấn đề không hiệu thị trường nhà thị trường tín dụng chấp, chưa hiệu nhóm giải pháp sửa chữa thất bại thị trường nhà nước 5.2 Một số khuyến nghị giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp 5.2.1 Quan điểm phát triển nhà cho người thu nhập thấp Dựa định hướng mục tiêu phát triển nhà cho NTNT nước, Tp.HCM có bước riêng phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển địa phương, nhiên, cần có quan điểm rõ ràng giải pháp phải mang tính đồng Cụ thể: - Thứ nhất, xác định rõ vai trò nhà nước vai trò tư nhân tương ứng với phân khúc thị trường nhà Khu vực tư nhân có vai trị cung cấp nhà thương mại với mức lợi nhuận xác định theo chế thị trường, khu vực nhà nước có vai trò cung cấp nhà giá rẽ (nhà thuê, nhà bán) theo hình thức phi lợi nhuận, tư nhân nhà nước phối hợp việc cung cấp nhà giá rẽ với mức lợi nhuận điều tiết chế phi thị trường 36 - Thứ hai, thực đồng giải pháp hỗ trợ phía cung nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào phân khúc thị trường nhà cho NTNT giải pháp hỗ trợ phía cầu nhằm tăng khả tiếp cận nguồn cung nhà NTNT - Thứ ba, phân biệt giải pháp giải vấn đề ngắn hạn giải pháp giải vấn đề dài hạn Các giải pháp ngắn hạn hướng đến mục tiêu giảm chi phí để tăng khả tích lũy NTNT mục tiêu tăng cường chế khuyến khích nhà đầu tư để tăng cung nhà Các giải pháp dài hạn hướng đến mục tiêu nâng cao thu nhập NTNT để tăng khả tích lũy mục tiêu tăng cung nhà để giảm giá Các quan điểm sở định hướng xây dựng giải pháp, giải pháp phải vừa khắc phục khiếm khuyết thị trường, vừa sữa chữa thất bại nhà nước Do đó, giải pháp xây dựng theo hướng sữa chữa hệ thống khuyến khích người bán người mua, tăng cường hợp tác ba bên nhà nước, nhà đầu tư NTNT 5.2.2 Tăng khả tích lũy người thu nhập thấp Khả tích lũy NTNT ngắn hạn phụ thuộc vào chi phí nhà dài hạn phụ thuộc vào mức tăng thu nhập cải thiện nhà Do đó, giải pháp bao gồm: ¾ Quản lý thị trường nhà thuê giá trần ngắn hạn Hiện tại, NTNT chưa sở hữu nhà nhà người thân nhà thuê thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân Chi phí thuê nhà lên đến 30% TNBQ hàng tháng người thuê nhà, mức chi phí cao, chưa kể chi phí khác điện, nước,… áp dụng theo mức giá thị trường cao giá qui định nhà nước Vì vậy, cắt giảm chi phí nhà góp phần rút ngắn khoảng thời gian tiết kiệm để có 30% tiền mua nhà ban đầu hay 100% tiền mua nhà Để giảm giá nhà cho thuê, nhà nước cần kiểm soát mức trần tiền thuê nhà Mục tiêu sách để hỗ trợ người nghèo thơng qua việc làm cho tiền thuê nhà trở nên rẽ Tuy nhiên, hệ mức giá trần nhà gây thiếu hụt nguồn cung nhà cho 37 thuê, thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn nhỏ dài hạn Trong ngắn hạn, cung nhà cho thuê cố định cầu nhà cho thuê tương đối co dãn, thiếu hụt nguồn cung hay mức dư thừa cầu tương đối thấp, dài hạn, người có nhà cho th khơng xây thêm nhà không cải tạo nhà cho thuê tại, người thuê điều chỉnh cầu tăng lên, điều có nghĩa cung cầu nhà thuê dài hạn tương đối co dãn hơn, mức thiếu hụt nhà lớn ngắn hạn Do đó, giải pháp qui định tiền thuê nhà thực ngắn hạn năm 10 năm (cùng với mốc thời gian đóng góp quỹ tiết kiệm nhà bắt đầu mua nhà) nhằm giúp giảm chi phí tăng khả tích lũy cho NTNT ¾ Cải thiện thu nhập để tăng tích lũy dài hạn Các nguồn hình thành thu nhập NTNT từ tiền lương thị trường lao động thức từ tiền công thị trường lao động phi thức (bán hàng rong, khuân vác, giúp việc nhà, chạy xe ôm,…) Đối với người lao động thị trường thức: - Việc qui định mức tiền lương tối thiểu cần phải tính tốn đầy đủ chi phí nhà ở, mức chi phí phải gắn sát với mức giá thị trường cho thuê phải bao gồm chi phí điện, nước sinh hoạt kèm theo - Doanh nghiệp cần nhận thức rõ vai trị lợi ích việc tạo chỗ ổn định cho người lao động Do đó, doanh nghiệp trực tiếp xây dựng khu nhà cho người lao động, hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động Trong ngắn hạn, hỗ trợ chưa đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho người lao động giúp giảm chi phí nhà tổng thu nhập người lao động Đối với người lao động thị trường phi thức: - Nhà nước cần có hỗ trợ cho doanh nghiệp trung tâm đào tạo dạy nghề để nâng cao trình độ khả tự tìm kiếm thu nhập người lao động thị trường thức 38 - Đồng thời, nhà nước cần hỗ trợ cách giảm thuế cho doanh nghiệp tạo việc làm thêm cho người lao động sử dụng lao động thị trường phi thức ¾ Thành lập quỹ tiết kiệm để mua nhà Thành lập quỹ tiết kiệm nhà để hướng NTNT sử dụng tiền tích lũy vào mục đích mua nhà thay cho mục đích khác, quỹ tiết kiệm phải có khả sinh lợi để rút ngắn thời gian mở rộng đối tượng hưởng lợi thành viên quỹ Để hướng tiền tích lũy sử dụng để mua nhà việc đóng góp vào quỹ phải mang tính chất bắt buộc, đồng thời giới chủ phải tham gia đóng góp vào quỹ tạo lập chỗ cho người lao động là trách nhiệm giới chủ Do đó, quỹ tiết kiệm dựa nguyên tắc tương trợ người có người khơng có nhu cầu nhà ở, người lao động giới chủ Giải pháp kiểm soát cho nhóm lao động thức giúp giảm bớt nhu cầu nhà ở, nhu cầu nhà giảm giúp tình hình tăng giá nhà nhu cầu cao Tuy nhiên, xác định mức đóng góp hợp lý vấn đề quan trọng mức đóng góp thấp khơng đủ để giải nhu cầu nhà ở, mức đóng góp cao khơng đồng tình người tham gia Trong thời gian qua, Quỹ tiết kiệm nhà đưa thảo luận theo hướng áp dụng bắt buộc cho tất người lao động, với mức phí từ – 2% thu nhập hàng tháng, đóng góp sau khoảng 10 năm vay tiền để mua nhà Theo thống kê Cục Thống kê Tp.HCM, mức TNBQ hàng tháng từ tiền lương tiền công người lao động năm 2008 1.107.500 đồng/người/tháng, tổng số lao động có việc làm 1.619.953 người, tổng số lao động thức chiếm 55% 29 Giả sử mức tăng TNBQ hàng năm giai đoạn 2002 – 2008 15%, tổng số lao động có việc làm tỉ lệ lao động thức khơng thay đổi 10 năm tiếp theo, mức phí đóng quỹ tiết kiệm nhà 2% đóng 10 năm tích lũy 5.715 tỉ đồng 29 PGS PTS Nguyễn Thị Cành, Thị trường lao động Tp.HCM nhìn từ khía cạnh tổng cung tổng cầu 30 Theo ước tính tác giả 30 39 Trong đó, nhu cầu vốn đầu tư vừa đủ trang trải chi phí đầu tư xây dựng nhà cho NTNT đến năm 2020 188.200 tỉ đồng 31 Điều cho thấy, quỹ tiết kiệm tính tốn thấp so với nhu cầu vốn đầu tư nhà 10 năm Vì vậy, nguồn quỹ cần phải có đóng góp bắt buộc từ phía người chủ sử dụng với mức gấp lần mức đóng góp người lao động, quỹ sử dụng cho khoản đầu tư có sinh lợi rủi ro Bên cạnh đó, qui định thời gian quyền bán nhà sau mua thành viên vơ hình chung làm hạn chế nguồn cung nhà Do đó, thành viên mua nhà sau thời gian có nhu cầu thay đổi chỗ tốt quyền bán nhà với mức giá mua ban đầu bán cho đối tượng NTNT thành viên quỹ tiết kiệm 5.2.3 Khuyến khích tham gia nhà đầu tư ¾ Giải nhu cầu đất xây dựng Theo quy định Nghị sơ18/NQ-CP Chính phủ UBND phải rà sốt, điều chỉnh bổ sung quỹ đất để phát triển nhà cho NTNT nay, thành phố chưa bố trí quỹ đất cho dự án, dẫn đến tình trạng dự án đăng ký duyệt tình trạng chờ đất trống để xây dựng, điều ảnh hưởng đến tính khả thi dự án tình trạng lạm phát Do đó, bên cạnh qui định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có qui mơ 10 trở lên để xậy dựng NOXH nhà nước cần rà soát lại quỹ đất trống vùng ven, tiến hành mua lại thực đền bù giải tỏa, đồng thời, thu hồi quỹ đất công để trống, sử dụng sai mục đích, sử dụng hiệu để tạo quỹ đất cho dự án phát triển nhà Sau hình thành quỹ đất này, nhà nước cần chuẩn bị qui hoạch cụ thể, rõ ràng quỹ đất tiến trình phát triển thị 31 Theo ước tính tác giả 40 ¾ Khuyến khích đầu tư xây dựng hộ phù hợp với khả chi trả người thu nhập thấp Cơ sở xác định đối tượng cần hỗ trợ nhà dựa hai tiêu chí NTNT chưa có nhà diện tích m2/sàn/người Giải vấn đề chỗ cho NTNT dựa hai tiêu chí đòi hỏi quỹ đất lớn, nguồn vốn đầu tư lớn, nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án,… thành phố lại thiếu tất điều kiện Vì vậy, cần xác định tiêu chí ưu tiên NTNT chưa có chỗ ở, tiêu chí NTNT có diện tích m2/sàn/người Do đó, cần khuyến khích, không bắt buộc, nhà đầu tư xây dựng hộ có diện tích nhỏ làm vật liệu đủ bền Những hộ khơng đảm bảo tiêu chuẩn m2/sàn/người có giá phù hợp với khả chi trả dài hạn NTNT để giúp NTNT sở hữu nhà cắt giảm chi phí thuê nhà Sau trả hết tiền mua nhà, NTNT bán lại hộ cho người khác dùng số tiền có để tạo lập chỗ tốt chỗ cũ Điều vừa khuyến khích nhà đầu tư cung cấp nhà cho NTNT có cầu có khả chi trả, vừa giảm cầu nhà giúp giảm bớt tình trạng căng thẳng giá nhà cầu cao Sau đó, hướng đến giải tiếp nhu cầu nhà cho đối tượng NTNT có diện tích chuẩn cho phép ¾ Bãi bỏ qui định mức lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư Mục tiêu nhà đầu tư tham gia vào thị trường đạt mức lợi nhuận mong muốn, đó, qui định mức lợi nhuận tối đa 10% cho dự án nhà cho NTNT khơng khuyến khích tham gia nhà đầu tư, có nhà đầu tư chất lượng, khả cạnh tranh thị trường nhà thương mại buộc phải chuyển sang phân khúc nhà giá thấp, dự án khơng đảm bảo hiệu mặt tài Vì vậy, cần phải khuyến khích tham gia nhà đầu tư lớn lợi nhuận trực tiếp từ dự án đa dạng hóa dự án đầu tư nhà Điều đồng nghĩa với nhà đầu tư phải chấp nhận đầu tư vào phân khúc nhà nhỏ hẹp phù hợp với khả chi trả NTNT 41 5.2.4 Điều tiết thị trường đất đai Nguyên nhân tình trạng giá nhà đất Tp.HCM cao nhiều thành phố khác tình trạng đầu đất đai nhà ở, cấm hành vi đầu điều kiện kinh tế thị trường Do đó, để điều tiết thị trường đất đai, đưa giá thị trường đất đai trở giá trị thực, cần hạn chế tình trạng đầu đất đai giải pháp hành giải pháp kinh tế Về giải pháp hành chính, tình trạng đầu đất đai thiếu minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất đai, số thông tin thị trường bất động sản, đó, cần tăng cường minh bạch thông tin, tạo thuận lợi dễ dàng việc tiếp cận thông tin nhằm tạo bình đẳng, tâm lý an tâm cho nhà đầu tư Về giải pháp kinh tế, chuyển sang kinh tế thị trường, đất đai coi hàng hóa có giá vận động theo qui luật cung cầu, tình trạng hai giá đất song song (giá đất qui định giá thị trường) làm phát sinh tình trạng trục lợi từ chênh lệch đầu tư, nhà đầu tư mua hay đền bù cho người dân theo giá đất qui định tính vào chi phí đầu tư hay bán lại theo giá đất thị trường Do đó, để giải tình trạng này: - Hoặc bỏ qui định khung giá đất để giá đất vận hành theo chế thị trường, đó, đất bị thu hồi thẩm định giá nhà nước hay nhà đầu tư tiến hành bồi thường cho người dân theo giá thị trường đất đai Trong trường hợp đó, dự án xây dựng nhà cho NTNT, chế ưu đãi thuế, nhà nước có khoản trợ cấp chi phí đền bù giải tỏa cho nhà đầu tư Nhưng để tránh tác động méo mó từ thẩm định, nhà nước phải ban hành kèm theo số qui định thẩm định, đồng thời phải kiên cưỡng chế việc đền bù giải tỏa sau xác định giá thị trường đất đai - Hoặc giữ nguyên chế qui định khung giá đất cần phải thực thẩm định giá trị đất đai gần với giá thị trường, đồng thời, tiến hành đánh thuế lũy tiến từ chênh lệch đầu tư để ngăn chặn tình trạng đầu đất đai điều tiết lợi nhuận từ đất đai để bổ sung vào ngân sách nhà nước thực chương trình phát triển nhà cho NTNT 42 5.2.5 Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước Giải nhu cầu nhà – loại hàng hóa lâu bền có giá trị cao – địi hỏi nguồn lực lớn, chủ yếu nguồn lực tài Chi trả nhà trách nhiệm người mua nhà, vai trò trách nhiệm nhà nước việc đảm bảo công bằng, an sinh xã hội Vì vậy, nhà nước cần phải xây dựng quỹ hỗ trợ mua nhà cho NTNT, quỹ trích lập từ nguồn thu ngân sách nhà nước Trong đó, giai đoạn đầu, nhà nước trợ cấp tiền thuê nhà cho người lao động cách điều chỉnh tỉ lệ tiền thuê nhà lương cho phù hợp với giá thuê thị trường để giảm chi phí thuê nhà chiếm tỉ lệ cao tổng chi phí Kế đến, hỗ trợ cắt giảm chi phí thuê nhà sang chi phí trả tiền mua nhà cách điều chỉnh phương thức cho vay trợ giá mua nhà Cụ thể sau: - Trường hợp điều chỉnh phương thức cho vay: Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay 32 Hộ gia đình Phương thức cho vay Nhóm thu nhập / Cá nhân Thời hạn cho vay (năm) Mức lãi suất tối đa (%) 15 20 Nhóm 25 Hộ gia đình 30 – 35 40 năm trở lên 15 Nhóm 20 trở lên 30 Nhóm 35 40 trở lên 20 Cá nhân 25 Nhóm 30 35 – 40 45 trở lên Nguồn: Ước tính tác giả 32 Ứớc tính theo khả chi trả hàng năm toàn mức thu nhập HGĐ gồm người 43 HGĐ có thu nhập thấp có khả chi trả thời hạn 15 năm mức lãi suất cho vay tối đa 1%, mức lãi suất 7% thời hạn cho vay 40 năm Do đó, Nhà nước trực tiếp cho NTNT vay tiền mua nhà thông qua Quỹ Phát triển Nhà ở, Ngân hàng Chính sách xã hội, hỗ trợ bù lãi suất cho ngân hàng thương mại cho mức lãi suất tối đa thời hạn tối thiểu NTNT phải trả tương ứng với ước tính - Trường hợp trợ giá nhà ở: Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà Giá nhà 10% Giá nhà 450,00 405,00 Số tiền trả hàng năm 39,07 35,17 % giảm giá nhà 20% 30% 40% 50% 364,50 328,05 295,24 265,72 31,65 28,48 25,63 23,07 Nguồn: Ước tính tác giả Nếu việc cho vay mua nhà giá thấp hay NOXH nhà nước giữ nguyên theo phương thức thời hạn 15 năm lãi suất 9%/năm HGĐ gồm người có mức thu nhập thuộc nhóm đủ khả vay giá nhà giảm 10% HGĐ thuộc nhóm đủ khả vay giá nhà giảm 50% Do đó, để NTNT có khả mua nhà giải pháp cần thiết nhà nước giảm giá nhà cách giảm chi phí đất đai tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà nước trực tiếp trợ giá cho NTNT mua nhà cho mức NTNT chi trả tương ứng với khoản ước tính Tóm lại, giải nhu cầu chỗ cho người dân vai trò trách nhiệm nhà nước, đó, cần điều chỉnh lại giải pháp khuyến khích hỗ trợ thực hiện, tăng cường trách nhiệm nhà nước việc đảm bảo an sinh xã hội công xã hội cách cung cấp khoản hỗ trợ trực tiếp cho NTNT Đồng thời, điều quan trọng giải pháp cần tiến hành đồng gắn với mục tiêu cụ thể giai đoạn 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010, Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nguyễn Thị Phượng Châu, Giá đất ảnh hưởng đến chương trình phát triển nhà Tp.HCM, Trường ĐH Khoa học Xã hội Nhân văn Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng (2008), Cung – cầu bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung – cầu bất động sản Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động Xã hội Tổng Cục Thống kê, Điều tra mức sống hộ gia đình năm 2002, 2004, 2006 2008 Tổng Cục Thống kê, Tổng điều tra dân số nhà năm 1999 năm 2009 Trung tâm Dự báo Nghiên cứu thị PADDI (2009), Khóa tập huấn phát triển nhà xã hội Tp.HCM Viện Nghiên cứu Kiến trúc – Bộ Xây dựng, Các giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam, trang Tiếng Anh: Cushman and Wakefield, Market Beat – Greater Jakarta Industrial Report, Research Publication of 3Q10, page 10 Nguyen Quang Minh (2009), Sustainability meets affordability to ensure accessibitlity to new urban housing projects in Hanoi (Vietnam), Ph.D student – Faculty of Architecture, Bauhaus University Weimar, Germany 11 Prince Christian Cruz (2008), “Housing Sales and Rental Markets in Asia”, Global Property Guide, truy cập ngày 28/5/2011, địa chỉ: http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Housing-Sales-andRental-Markets-in-Asia 45 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Xác định chất lượng nhà “…Nhà kiên cố gồm loại nhà biệt thự, nhà xây nhiều tầng hộ nhà xây nhiều tầng, nhà lắp ghép cấu kiện bê tông nhiều tầng, nhà mái bằng; nhà bán kiên cố gồm ngơi nhà có tường xây/ghép gỗ/khung gỗ có mái lợp ngói/tơn/tấm lợp/tấm mạ vật liệu tương đương; nhà khung gỗ lâu bền gồm ngơi nhà có khung chịu lực làm gỗ, tồn phần mái cột gỗ chắn đỡ, có niên hạn sử dụng 15 năm, có mái lợp tranh/tre/nứa/lá/giấy dầu; nhà đơn sơ gồm loại nhà có kết cấu đơn giản, vật liệu thơ sơ, tường làm đất/lá/cót, mái nhà thường lợp tranh/tre/nứa/lá/giấy dầu…” 33 Phụ lục 2: Số hộ có nhà % thay đổi phân theo loại nhà Tp.HCM Hà Nội giai đoạn 1999 - 2009 Tp.HCM (hộ) Loại nhà Kiên cố Bán kiên cố Tạm, khác Tổng số 1999 2009 212.866 647.009 156.237 1.016.112 358.529 1.436.222 49.132 1.843.883 Hà Nội (hộ) thay đổi (%) 68,43 121,98 -68,55 81,46 thay đổi (%) 386,16 319.945 1.555.433 -26,50 290.875 213.803 30.659 8.696 -71,64 177,16 641.479 1.777.932 Nguồn: Tổng Cục Thống kê 34 1999 2009 Phụ lục 3: Số hộ hay số NTNT có nhu cầu nhà ở Tp.HCM Tiêu chí Theo chất lượng nhà Số hộ chưa có nhà Số hộ có nhà nhà tạm, nhà khác Tổng số hộ Tương đương tổng số người % tổng dân số 1999 632 156.237 156.869 763.952 15,18 2009 59.025 49.132 108.157 421.812 5,68 33 Nguồn: Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số Nhà năm 2009, Kết chủ yếu, tr 123 34 Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số Nhà ở, năm 1999 năm 2009 46 Tổng số NTNT 175.709 97.017 % tổng dân số 3,49 1,31 Theo tính sở hữu Số hộ chưa có nhà 632 59.025 Số hộ nhà thuê, mướn 127.420 342.593 Số hộ có nhà chưa rõ quyền sở hữu 7.824 4.057 Tổng số hộ 135.877 405.675 Tương đương tổng số người 661.719 1.582.133 % tổng dân số 13,14 21,32 Tổng số NTNT 152.195 363.890 % tổng dân số 3.02 4,90 Theo số người chưa có nhà Số người chưa có nhà 85.593 319.709 Số người di cư có chỗ diện tích m2/người 399.590 489.808 Tổng số người 485.182 809.517 % tổng dân số 9,64 10,91 111.592 186.189 Số NTNT chưa có nhà % tổng dân số 2,22 2,51 Nguồn: Ước tính tác giả 35 Phụ lục 4: Thu nhập tiết kiệm bình quân nhân năm Chỉ tiêu Thu nhập Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Trung bình Tiết kiệm Nhóm Nhóm 35 Đơn vị tính: đồng/người/năm 2010 ước tính HGĐ Cá nhân người Năm 2002 Năm 2008 % tăng 3.796.800 6.302.400 8.659.200 12.105.600 23.420.400 10.849.200 10.066.800 15.309.600 20.070.000 26.778.000 63.571.200 27.160.800 18 16 15 14 18 17 11.843.236 17.750.346 23.088.319 30.566.340 75.082.391 31.649.489 23.686.473 35.500.692 46.176.637 61.132.680 150.164.782 63.298.977 148.800 698.400 2.271.600 4.196.880 58 35 2.996.373 5.294.476 5.992.745 10.588.951 Theo kết nghiên cứu thị trường AC Nielsen, vào năm 2009, có khoảng 23% dân số có mức thu nhập triệu đồng/người/tháng, đó, ước lượng mức cầu nhà NTNT dựa tỉ lệ 47 Nhóm Nhóm Nhóm Trung bình 1.627.200 2.241.600 9.080.400 2.857.440 5.015.640 5.102.280 22.383.480 7.743.000 21 15 16 18 5.997.631 11.995.262 5.851.359 11.702.719 25.976.056 51.952.112 9.135.128 18.270.256 Nguồn: Cục Thống kê Tp.HCM Phụ lục 5: Chỉ số giá nhà thu nhập số nước Khu vực Việt Nam Khu vực Nam Á Đông Á Châu Phi Châu Âu, Trung Đông, Bắc Mỹ Mỹ Latinh, Caribê Chỉ số giá nhà thu nhập 24,5 – 26,6 6,25 4,14 2,21 6,25 2,38 Nguồn: Bộ Xây dựng Phụ lục 6: Đường cầu nhà theo thu nhập Nguồn: Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản 36 Phụ lục 7: Giá trần giá sàn cho thuê NOXH Hình thức Thuê 36 Giá sàn Giá (đồng/m2/tháng) 15.000 Tiền thuê nhà phải trả hàng tháng (đồng/m2/tháng) 30 m 45m2 60m2 450.000 675.000 900.000 Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, Cung cầu bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản 48 Thuê mua Giá trần Giá sàn Giá trần 28.000 840.000 1.260.000 1.680.000 18.000 540.000 810.000 1.080.000 30.000 900.000 1.350.000 1.800.000 Nguồn: Trung tâm Dự báo Nghiên cứu đô thị PADDI 37 Phụ lục 8: Xu hướng thay đổi kết cấu xây dựng Kết cấu Diện tích hộ Số phòng ngủ Tỉ lệ sản phẩm Cũ 100 m2 – 150 m2 – PN – PN: 40% – PN: 60% Mới 60 m2 – 100 m2 – PN – PN: 20% – PN: 80% Nguồn: CBRE 37 Trung tâm Dự báo Nghiên cứu đô thị PADDI (2009), Khóa tập huấn phát triển nhà xã hội Tp.HCM ... chưa sở hữu nhà ở, tác giả thực nghiên cứu đề tài ? ?Thất bại thị trường can thiệp nhà nước thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh? ?? với câu hỏi sách đặt có tồn thất bại thị trường. .. thiệp vào thị trường nhà nước chưa hiệu Thất bại thị trường bao gồm thất bại thị trường nhà thất bại thị trường tín dụng Trong đó, thị trường nhà không hiệu bốn vấn đề: (1) thị trường nhà thị trường. .. trường can thiệp nhà nước thị trường nhà cho người thu nhập thấp hay khơng thất bại Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực nhằm mục tiêu làm rõ thất bại thị trường thất bại nhà nước can thiệp vào