(Luận văn thạc sĩ) thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH **** TRẦN THỊ THANH NHƯ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, hỗ trợ em suốt trình theo học trường đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt hướng dẫn em viết hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế Tác giả luận văn Trần Thị Thanh Như LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực dựa tài liệu tham khảo có Các thơng tin số liệu nêu luận văn hoàn toàn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Trần Thị Thanh Như DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Viết đầy đủ BĐS TP.HCM USD VND GTGT CSHT FDI GDP KCN KCX OPIC Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Đơ la Mỹ Việt Nam Đồng Giá trị gia tăng Cơ sở hạ tầng Foreign Direct Investment ( Đầu tư trực tiếp nước ngoài) Gross Domestic Product ( Tổng sản phẩm quốc nội) Khu công nghiệp Khu chế xuất Oversea Private Investment Corporation (tổ chức cung cấp tài Chính Phủ Hoa Kỳ) Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản) World Trade Organisation (Tổ chức thương mại giới) Incremental Capital – Output Rate (Hệ số sử dụng vốn) Thị trường chứng khốn Cơng ty cổ phần Nhà đầu tư Ngân hàng giới Vật liệu xây dựng Ủy ban nhân dân REIT WTO ICOR TTCK CTCP NĐT WB VLXD UBND DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng quan kinh tế Việt Nam, quý 3/2010 Bảng 2: Nguồn cung hộ cho thuê Bảng 3: Thống kê nguồn cung thị trường cao ốc văn phòng tháng 7/2010 Bảng 4: Thống kê công suất lắp đầy thị trường cao ốc văn phòng cho thuê Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn – Bảng 6: Tình hình hoạt động thị trường khách sạn (3-5sao) TP.HCM quý 2/2010 Bảng 7: Thống kê số trung tâm bán lẻ khu thương mại cao cấp Bảng 8: Tình hình hoạt động thị trường bán lẻ TP.HCM quý 2/2010 Bảng 9: Dự báo sơ số tiêu cho kinh tế Việt Nam năm 2010 2011, 2020 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Thị trường sơ cấp hộ bán, quý năm 2010 Hình 2: Nguồn cung tiềm tương lai từ năm 2010 trở Hình 3: Tốc độ tăng trưởng GDP, doanh số bán lẻ tốc độ tăng trưởng bán lẻ TP.HCM theo năm Hình 4: Vốn FDI qua năm Hình 5: Tỷ trọng lao động hai ngành Nơng lâm nghiệp Xây dựng Hình 6: Nguồn cung thị trường hộ 2010F Hình 7: Tỷ lệ thị hóa Hình 8: Hệ số ICOR Việt Nam qua thời kỳ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU U CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.1.1 Bất động sản: 12 1.1.2 Hàng hóa bất động sản: 12 1.1.3 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: 13 1.2 Khái niệm đầu tư, đặc điểm vai trò đầu tư vào thị trường bất động sản 14 1.2.1 Khái niệm 14 1.2.2 Đặc điểm 14 1.2.3 Vai trò đầu tư vào thị trường bất động sản 15 1.2.4 Sự khác biệt thị trường bất động sản so với thị trường khác:16 1.3.Những nhân tố tác động đến thu hút đầu tư thị trường bất động sản 17 1.3.1 Những yếu tố tác động thuận lợi 17 1.3.2 Những biến động bất lợi 22 1.4 Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Mỹ: 25 1.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: 29 Kết luận chương 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA 33 2.1.Đánh giá thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua: 33 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 33 2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 34 2.1.2.1 Thị trường đất 38 2.1.2.2 Thị trường hộ, nhà 40 2.1.2.3 Thị trường văn phòng cho thuê 43 2.1.2.4 Thị trường bất động sản du lịch 45 2.1.2.5 Thị trường mặt bán lẻ 47 2.1.2.6 Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất 50 2.1.2.7 Dịch vụ quản lý bất động sản 51 2.2 Thực trạng thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản TPHCM 52 2.2.1 Đầu tư nước 52 2.2.2 Đầu tư nước 53 2.2.3 Thị trường tài chính: Thị trường chứng khóan, ngân hàng 53 2.2.4 Hộ dân cư 55 2.3 Mối tương quan thị trường bất động sản thị trường chứng khốn56 2.4 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội, thách thức, ưu điểm, nhược điểm nguyên nhân 59 Kết luận chương 68 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 69 3.1 Triển vọng Ngành Bất động sản từ năm 2011 đến năm 2020 69 3.1.1 Thị trường đất 72 3.1.2 Thị trường hộ 73 3.1.3 Thị trường văn phòng cho thuê 73 3.1.4 Thị trường mặt bán lẻ 73 3.1.5 Thị trường bất động sản du lịch 74 3.2 Các giải pháp nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM 74 3.2.1 Hồn thiện sách thuế thị trường bất động sản Tp.HCM74 3.2.2 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM 76 3.2.2.1 Giải pháp quy hoạch 76 3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật 78 3.2.2.3 Giải pháp quản lý cải cách hành 78 3.2.3 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản TP.HCM 79 3.2.3.1 Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư phát triển sở hạ tầng 79 3.2.3.2 Giải pháp để tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước FDI 79 3.2.3.3 Giải pháp phát triển thị trường tài 81 3.2.3.4 Giải pháp phát triển quỹ đầu tư 83 3.2.3.5 Giải pháp huy động vốn cá nhân 83 3.2.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp 84 3.2.5 Các giải pháp nhằm để đầu tư ổn định bền vững vào thị trường bất động sản 86 Kết luận chương 89 KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 LỜI MỞ ĐẦU Mặc dù hình thành khoản thời gian chưa lâu đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng đánh giá giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội Chính thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đại hóa thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư cho kinh tế Có thể nói thị trường bất động sản ngày đóng vai trị vị trí quan trọng kinh tế xã hội nước ta Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhiều bất ổn, nhạy cảm với tác động xung quanh như: biến động giá ngoại tệ, giá vàng, lãi suất, dòng vốn đầu tư nước ngoài, chu chuyển luồng vốn đầu tư qua lại thị trường, biến động thị trường chứng khốn, sách tín dụng, đất đai, nhà ở, … Nhà nước …thậm chí ảnh hưởng tin đồn, tâm lý dân cư Thị trường bất động sản “nóng sốt”, “đóng băng” không lường trước được, giá trị bất động sản chưa phản ánh giá trị thật Nạn đầu tích trữ đất đai gia tăng, thị trường bất động sản phi thức phát triển mạnh, nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn vốn, thủ tục hành phức tạp, nhiều quy định pháp lý rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển, chưa thật thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Với nỗ lực Nhà nước ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường bất động sản nhằm hướng thị trường theo quỹ đạo lành mạnh động lực phát triển kinh tế Tuy nhiên tác động tích cực từ sách ln địi hỏi khoản thời gian cần thiết để phát huy hiệu nhiều sách ban hành, quốc gia nào, phải đánh đổi lợi ích kinh tế trước mắt để đạt hiệu lâu dài bền vững Hiện thay đổi sách tài chính, sách tiền tệ, tín dụng, thay đổi sắc thuế liên quan đến bất động sản tác động lớn từ cân đối cung cầu thị trường bất động sản, kèm theo tình hình lạm phát, bất ổn kinh tế toàn cầu, tượng suy thoái thị trường bất động sản nhiều nước giới khiến thị cư khu vực quy hoạch, giải tỏa di dời, quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, cơng trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư hữu 3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý Tập trung ban hành hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, xây dựng triển khai thực Luật đăng ký kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật xây dựng 2003, Luật bảo hiểm bất đơng sản, Luật Tín dụng bất động sản, Luật Hộ khẩu, hộ tịch Đặc biệt cần áp dụng thuế bất động sản nhằm chống tượng đầu giá, gây nhiễu loạn thị trường, làm cho người dân có nhu cầu thực nhà khó có khả mua nhà Thực nghiêm túc quy định Luật Đầu tư, Luật đấu thầu nhằm thực tiến độ bảo đảm hiệu dự án, đặc biệt rút ngắn thời gian giải phóng mặt Đồng thời tăng cường cơng tác kiểm tra giám sát chủ đầu tư, quan quản lý để chống tham nhũng, lãng phí, thực hành tiết kiệm, tạo niềm vui cho nhân dân tham gia vốn vào đầu tư 3.2.2.3 Giải pháp quản lý cải cách hành Cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai; đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Điều chỉnh số nội dung qui định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt thời hạn cơng bố cơng khai phương án Hồn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để tạo sở pháp lý cho hàng hóa bất động sản lưu thơng, giao dịch hợp pháp, công khai, nhằm tăng cung cho thị trường Qui định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho hai loại bất động sản nhà đất tùy theo thực trạng hồ sơ điều kiện lịch sử, cần cấp cho đối tượng sử dụng ổn định không tranh chấp nhằm dễ quản lý tạo điều kiện cho họ tham gia thị trường bất động sản Tóm lại, cần đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực nhà đất, theo hướng công khai, đơn giản, thuận tiện cho dân; giảm tối đa thủ tục hành can thiệp hành vào giao dịch thị trường bất động sản Tiếp tục hồn thiện mơi trường kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho loại hình doanh nghiệp phát triển, giảm thiểu chi phí gia nhập thị trường cho tất nhà đầu tư 3.2.3 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản TP.HCM Với triển vọng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thời gian tới trình bày thiết phải có giải pháp để gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản TP.HCM nguồn vốn chưa đủ Có thể gia tăng nguồn vốn nước, nước, từ quỹ đầu tư, từ hộ cá nhân, … 3.2.3.1 Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư phát triển sở hạ tầng Chính phủ phát hành trái phiếu để thực dự án bất động sản, sở hạ tầng giao thơng, hệ thống cấp nước, hệ thống viễn thơng, internet,… Đây tiền đề quan trọng để thu hút nhà đầu tư vào phát triển thị trường bất động sản thành phố Giải pháp cần phải tiến hành thực sau thành phố hoàn thành quy hoạch chi tiết khu đô thị,khu dân cư khu vực, địa phương Thành phố cơng bố danh sách cơng trình sở hạ tầng trọng ưu tiên cần làm ngay, từ kêu gọi người dân góp vốn phát triển việc mua trái phiếu Bên cạnh việc khai thác nguồn vốn đầu tư nước, cần phải huy động nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi hình thức phát hành trái phiếu phủ thị trường quốc tế Để thực cần nghiên cứu chuẩn bị yếu tố cần thiết cho việc lập kế hoạch phát hành trái phiếu nhằm đạt hiệu cao Các yếu tố đặc biệt cần quan tâm kế hoạch phát hành trái phiếu gồm: cải thiện hệ số tín nhiệm quốc gia; lựa chọn đối tác bảo lãnh phát hành; phân tích diễn biến thị trường tài quốc tế; chuẩn bị tài liệu liên quan đến việc phát hành trái phiếu 3.2.3.2 Giải pháp để tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước FDI FDI nguồn lực quý giá nước phát triển Để nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn này, để thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Các dự án FDI triển khai hiệu sở có mơi trường cần thiết cho việc tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh, sở pháp lý, mặt sản xuất, mạng lưới giao thông, nước, dịch vụ thông tin, giao thơng vận tải, dịch vụ tín dụng, toán,… Các yếu tố nhà đầu tư mang đến nhập mà chủ yếu nhờ cung ứng nước nhận vốn Nguồn lực ngày trở nên quan trọng kinh tế quốc dân, đóng góp tồn diện vào làm tăng trưởng GDP, tăng nhanh xuất khẩu, tăng thu ngân sách nhà nước cải thiện đời sống nhân dân… Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản Cơ quan quản lý cần phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng đảm nhận Cần sớm có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội dài hạn Việc thiếu quy hoạch phát triển kinh tế xã hội cách đồng dài hạn (khoảng 50 năm) tạo lãng phí sử dụng nguồn lực có nguồn vốn FDI Quy hoạch tổng thể định hướng tốt cho công tác vận động nâng cao hiệu sử dụng vốn FDI Rút ngắn thời gian triển khai dự án có đầu tư sở hạ tầng giao thông vận tải, viễn thông, lượng,…và nhanh chóng đưa vào khai thác Cơ chế thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngồi FDI cần thơng thống nữa, tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư vào đầu tư phát triển Cần xây dựng công bố danh mục dự án kêu gọi đầu tư nước cho ngành Đối với số ngành nghề bảo hiểm, ngân hàng, hàng không,… cần quy định rõ tỷ lệ khống chế vốn nhà đầu tư nước cách phù hợp Đối với ngành nghề lại,cần mở rộng tỷ lệ 30% quy định Nghiên cứu để sớm rút ngắn diện dự án phải cấp phép đầu tư, chuyển sang hình thức chủ đầu tư đăng ký dự án, chuyển chế tiền kiểm sang chế hậu kiểm Kêu gọi tập đoàn kinh tế lớn đầu tư vào Việt Nam Chủ động kế hoạch đào tạo nguồn nhân lực để đáp ứng dự án công nghệ cao đặc biệt ngành mũi nhọn điện tử - tin học, phần mềm, vật liệu mới,… Đối với nhà đầu tư này, chuẩn bị tốt điều kiện cho họ bao nhiêu, tác động lơi tới nhà đầu tư khác tăng nhiêu Cần bảo đảm thực nguyên tắc đối xử quốc gia, đối xử huệ quốc thu hút đầu tư nước ngoài, tạo nên phản ứng dây chuyền tốt cho nhà đầu tư trước lôi kéo nhà đầu tư sau Việt Nam đánh giá có lợi để thu hút đầu tư nước ngồi thể chế trị, xã hội ổn định, vị trí địa lý thuận lợi, lực lượng lao động có tinh thần cần cù, chịu học hỏi, có trình độ,…nên cần hoàn thiện yêu cầu khác để hấp dẫn nhà đầu tư Các địa phương , chủ đầu tư cần tăng cường xúc tiến trực tiếp với đối tác,cùng với việc xây dựng truyền thông sở liệu tập trung qua mạng điện tử quốc gia để cung cấp cho nhà đầu tư thơng tin hữu ích địa phương mình, doanh nghiệp mình, mục tiêu yêu cầu đầu tư dự án, chế sách ưu đãi , thủ tục đầu tư… nhằm thu hút quan tâm đối tác nhà đầu tư tiềm cân nhắc việc lựa chọn địa điểm hướng đầu tư Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát Chính phủ để đảm bảo Luật đầu tư, đấu thầu thực thi cách nghiêm túc Khắc phục tình trạng thực thi hiệu cấp, ngành, nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư 3.2.3.3 Giải pháp phát triển thị trường tài Tập trung phát triển thị trường tài đảm bảo việc huy động vốn cho đầu tư phát triển cải cách kinh tế Đảm bảo tính cơng khai minh bạch, trì trật tự, an toàn, hiệu quả, tăng cường quản lý, giám sát thị trường Bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp người đầu tư, bước nâng cao khả cạnh tranh chủ động hội nhập thị trường tài quốc tế Tăng cường mối liên kết tổ chức tài với người sản xuất thông qua hoạt động đầu tư vốn Phát triển thị trường tài theo hướng đại, hồn chỉnh cấu trúc, vận hành theo thông lệ quốc tế, có khả liên kết với thị trường khu vực giới Phát triển mạnh kênh cung cấp vốn nước cho thị trường Mở rộng hệ thống nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư có tổ chức Phát triển quy mô, nâng cao chất lượng đa dạng hóa loại hàng hóa để đáp ứng nhu cầu thị trường cụ thể mở rộng quy mô đa dạng hóa loại trái phiếu, phương thức phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu quyền địa phương, trái phiếu doanh nghiệp thị trường vốn Đẩy mạnh chương trình cổ phần hóa doanh nghiệp, tổng cơng ty nhà nước, tập đồn kinh tế ngân hàng thương mại nhà nước Gắn chặt việc cổ phần hóa với niêm yết thị trường chứng khốn Nên có quy định để doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bước phải niêm yết cổ phiếu huy động vốn qua thị trường chứng khoán Mở rộng việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn thị trường Đồng thời phát triển loại chứng khoán phái sinh quyền chọn mua, quyền chọn bán chứng khoán, hợp đồng tương lai, hợp đồng kỳ hạn, sản phẩm liên kết Tách thị trường trái phiếu khỏi thị trường cổ phiếu để hình thành thị trường trái phiếu chuyên biệt Phát triển thị trường cổ phiếu theo nhiều cấp độ để đáp ứng nhu cầu phát hành cổ phiếu, niêm yết Phát triển định chế trung gian dịch vụ thị trường, nâng cao chất lượng hoạt động lực tài cơng ty chứng khốn, cơng ty quản lý quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn Tăng cường quản lý nhà nước, thực có hiệu chức tra, kiểm tra giám sát việc tuân thủ pháp luật tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động thị trường Từng bước hoàn chỉnh cấu trúc thị trường vốn đảm bảo khả quản lý, giám sát Nhà nước Loại bỏ dần thị trường chợ đen Tăng cường quy định quản lý giám sát thu hút thêm nhiều công ty cổ phần giao dịch thị trường OTC tiến hành niêm yết trung tâm giao dịch chứng khốn thức Thực ưu đãi thuế để thu hút doanh nghiệp niêm yết mới, tạo nguồn cung phong phú cho thị trường 3.2.3.4 Giải pháp phát triển quỹ đầu tư Tạo lập chế, khuyến khích tổ chức, thành phần kinh tế thành lập quỹ đầu tư bất động sản Vì đặc điểm quỹ đầu tư bất động sản kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực việc đầu tư nên thấy rõ phát triển tốt hình thức giúp góp phần lọc, lựa chọn dự án tốt cho thị trường bất động sản Hiện nay, có quỹ đầu tư bất động sản Vinaland, Indochina Land Holding, quỹ đầu tư bất động sản Sài Gòn,… hoạt động quỹ cung cấp lượng vốn cho chủ đầu tư thực dự án Thành phố cần nghiên cứu để tạo điều kiện cho nhiều quỹ phát triển Cần sớm ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) Quỹ đầu tư tín thác bất động sản mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào thị trường bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu điều hành bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản Chứng quỹ tính thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Ngồi ra, cổ phiếu REIT ln có tính khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm quỹ ổn định Hiện quỹ REIT phát triển nhanh Châu Á có khả phát triển xa Cụ thể, vòng năm qua, thị trường REIT Châu Á tăng từ tỷ USD (năm 2001) lên đến 87 tỷ USD (năm 2007) Chỉ riêng Châu Á (không kể Nhật Bản), ước tính có khoản 19 quỹ REIT niêm yết với tổng số vốn huy động đạt 4,6 tỷ USD 3.2.3.5 Giải pháp huy động vốn cá nhân Thành phố cần ban hành qui chế cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn từ nguồn vốn ứng trước khách hàng,hợp thức hóa hình thức huy động vốn “kiểu lách luật” (Nghị định 181/2004/NĐ-CP) “hợp đồng hứa mua hứa bán”,”hợp đồng góp vốn”,… loại thỏa thuận góp vốn ứng trước khách hàng Tạo khung pháp lý, điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư dự án bất động sản thu hút vốn ứng trước khách hàng (theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 việc ban hành quy chế quản lý khu đô thị nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, chủ đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thực huy động vốn lên đến 70% tổng vốn đầu tư sau hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật dự án) Bên cạnh đó, từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải tập trung đẩy nhanh việc thực hạ tầng kỹ thuật dự án, thiết lập hình thức huy động vốn thích hợp với giai đoạn dự án, đối tượng góp vốn Ngồi , để tạo niềm tin cho khách hàng chủ đầu tư cần phải chứng minh, thuyết trình cho khách hàng thấy tính hiệu dự án Để giải vần đề thiếu vốn ngân hàng thương mại đưa giải pháp qua chương trình tài trợ vốn cho người mua nhà Người mua nhà vay từ 50% đến 70% tổng giá trị mua nhà trả góp từ 10 đến 20 năm chí đến 25 năm 3.2.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp Với nhu cầu lớn sản phầm nhà dành cho người thu nhập thấp nay, nhà nước đơn vị đầu tư kinh doanh Bất động sản cần quan tâm mạnh loại hình nhà Để đảm bảo loại hình Bất động sản phát triển được, nhà nước cần trọng đến vấn đề sau: • Một mặt, nhà nước nên cho phép thành phần kinh tế loại hình doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật tài tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, khơng giới hạn quy mơ, lãnh thổ Song song đó, cần đa dạng hóa hình thức đầu tư ( trực tiếp, gián tiếp ), loại hình tổ chức kinh doanh, hiệp hội, đồn thể, quỹ hợp tác xã… Đặc biệt, nhà nước nên khuyến khích tập đồn kinh doanh Bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp ( kể nước ngồi ), có lực tài cơng nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực Đồng thời, cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài liên quan đến nhà cho người cho thu nhập thấp, cụ thể như: chi vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp chấp, phát triển thị trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan đến nhà cho người có thu nhập thấp … Nhà nước cần phải phân định rõ với đối tượng hỗ trợ lĩnh vực nhà có thu nhập thấp đưa sách phù hợp cho đối tượng Cụ thể hơn, người có thu nhập thấp, khơng có khả tự lo chỗ nhà nước nên xem xét giải họ tự tạo lập nơi phải trả lại nhà xã hội thuê để quan quản lý Nhà nước giải cho người có nhu cầu khác Thực theo hướng này, quỹ đất dành cho việc trì, phát triển nhà xã hội ln bảo tồn, cịn đối tượng thu nhập thấp có phần khả tài chính, nhà nước cần áp dụng sách để tạo điều kiện cho họ tạo lập chỗ thơng qua hình thức mua nhà xã hội mua nhà trả góp dài hạn với lãi suất thấp • Mặt khác, cần đề cao vai trị Nhà nước phát triển quản lý quỹ, thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, mà bật là: xây dựng giám sát thực quy hoạch không gian kiến trúc tổng thể, tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toan hài hịa cảnh quan thị ( nên có quy hoạch tiêu chuẩn dành riêng cho khu nhà cho người có thu nhập thấp); hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hóa thị trường hóa, ban hành thực sách miễn giảm thuế ưu đãi tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp; xây dựng quy chế quản lý hiệu chung cư, ngăn chặn trừng trị phạt nghiêm khắc hành vi gian dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể nhà tình nghĩa, nhà tình thương nhà đồn kết… Khơng thế, nhà nước cân thành lập Quỹ nhà quốc gia địa phương, chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua Nguồn tài Quỹ đa dạng, song chủ yếu tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất tài sản công, nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu Quỹ hỗ trợ phát triển nhà phục vụ dự án tái định cư quốc gia địa phương, phát triển quỹ nhà xã hội phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình thấp xã hội, chí hỗ trợ người dân diện giải phóng mặt dự án xuất lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập góp phần ổn định sống xây nhà cho thân 3.2.5 Các giải pháp nhằm để đầu tư ổn định bền vững vào thị trường bất động sản - Cung - cầu: Một thị trường bất động sản ổn định cung phát triển đồng với nhịp sống đòi hỏi cầu Bên cung dễ dàng bắt mạch cần gì, đâu Các chủ đầu tư cần kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất chế hành minh bạch để đưa sản phẩm thị trường thời gian ngắn (và với giá thấp nhất) có tín hiệu cầu Hiện nay, dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để sản phẩm Thời gian lãi suất cao chắn nâng giá thành vượt khả toán đa số người dân Về phía người mua họ cần thơng tin minh bạch: bán gì, đâu, chất lượng sao, giá phù hợp số sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, lại Những điều kiện làm cầu nối cung-cầu, tạo nên linh động tính bền vững cho thị trường bất động sản Đây điều kiện thị trường - Lòng tin: điều kiện khác để thị trường phát triển ổn định lòng tin - người mua phải có lịng tin vào giá trị tương xứng tài sản họ mua Lòng tin thứ keo gắn bó đối tượng mua-bán để thị trường phát triển tích cực Nhìn lại trạng thị trường bất động sản nước, thấy số rủi ro tiềm ẩn có khả gây lòng tin người mua, làm nguội lạnh thị trường Thứ 1, Người mua đặt cọc trả tiền mua trước nhận nhà Đây trường hợp phổ biến phần địa điểm phân khúc thị trường cầu cịn vượt cung; phần tâm lý bầy đàn lẫn hội đầu cơ, làm cho người mua cần người bán ngược lại Nhưng bất cập quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), người bán cho người mua giá trị tương đối (là lời hứa) Trong thời gian qua, số dự án bị chậm trễ giao hàng không chất lượng hứa người mua hoàn tồn bị động Tình trạng ngày phổ biến nhiều chủ đầu tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu ) thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn thành dự án Ở nước nơi mà thị trường bất động sản phát triển hơn, chủ đầu tư dự án địi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua quyền ưu tiên, nhà hộ xây Tuy nhiên người mua có quyền từ chối mua trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn số tiền cọc người mua không đồng ý với chất lượng nhà cam kết hợp đồng Trong thời gian tới, ngoại trừ số dự án nhà đầu tư có uy tín triển khai, người mua trở nên dè dặt hơn, địi hỏi "tiền trao cháo múc" Khi đó, khơng chủ đầu tư gặp khó khăn không huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho dự án khơng khả thi Nếu tình trạng xảy thị trường bị rơi vào chu kỳ với nguồn cung giảm cầu tiếp tục tăng, đầu lại xuất hiện, thị trường lại rơi vào chu kỳ chao đảo Thứ hai, Quan hệ chủ đầu tư người mua có vấn đề sau mua bán tình trạng chủ đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý Đây bất cập quan hệ lịng tin người quản lý người dân sống khơng có sở để tồn Người dân ln có tâm lý "bị" quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi họ không quan tâm mức người quản lý Khơng có hợp tác tốt, bất động sản xuống cấp, thị trường lòng tin vài sâu làm rầu nồi canh Khơng tòa nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, gặp vấn đề Khi đó, dân cư tịa nhà bị tai tiếng khó tìm người mua cần bán, giá trị bị ảnh hưởng khơng tốt, người mua lịng tin Với dự luật cho phép người dân tổ chức hiệp hội dân với mục đích an sinh xã hội chủ đầu tư nên tách rời khỏi vai trị quản lý sau bán, để cư dân tự đứng tổ chức hiệp hội, đảm nhận trách nhiệm quản lý, đấu thầu dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường sinh sống dân cư giá trị bất động sản Thứ ba, Chất lượng xây dựng từ năm qua chưa quản lý chặt chẽ Tính chế tài chưa rõ ràng, nghiêm ngặt chủ đầu tư vi phạm quy tắc xây dựng Một số chung cư chất lượng bắt đầu bị phát Điều ngày trở nên trầm trọng vài năm tới nhiều chung cư khơng cịn Thị trường bất động sản dĩ nhiên bị tác động trực tiếp từ mơi trường vĩ mơ Vì hạ tầng sở đầu tư nhiều bất cập, hiệu đầu tư thấp, kinh tế Việt Nam tình trạng tiến thối lưỡng nan: đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát triển dễ bị lạm phát, mà kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát mức độ phát triển thấp, không đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm Cho nên trước mắt lãi suất tín dụng có lẽ cịn trì mức cao, hạn chế nguồn cung sản phẩm bất động sản Và cung tiếp tục lệch pha với cầu Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất thường thị trường phải ổn định nguồn cung tạo điều kiện để sản phẩm bất động sản đời với giá thành hợp lý, đa dạng hơn, phù hợp với thu nhập người dân Thị trường bất động sản thị trường lớn quan trọng kinh tế Nếu điều tiết tốt, thị trường có khả tạo cơng ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao Kết luận chương Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản TP.HCM giai đoạn chương làm xuất yêu cầu khách quan cần phải có giải pháp để thu hút đầu tư làm cho thị trường Bất động sản TP.HCM vận hành ổn định, lành mạnh, phát triển bền vững giảm thiểu lên xuống thị trường Chính vậy, Chương tập hợp giải pháp phù hợp với giai đoạn nay, bao gồm giải pháp thúc đẩy thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, giải pháp gia tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM Những giải pháp góp phần giải khó khăn thị trường bất động sản TP.HCM góp phần thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn, ổn định phát triển bền vững KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng, hình thành phát triển chưa lâu, đó, giai đoạn bước chuyển phát triển Bản thân mình, thị trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố vĩ mơ, sách nhà nước Do đó, thăng trầm thị trường giai đoạn tiến triển điều tránh khỏi Mặc dù có nhiều thay đổi sách điều tiết, nhiên, thị trường bất động sản nước ta tồn nhiều bất cập Hơn giai đoạn thời, thị trường bất động sản nước ta chịu tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi Vì lẽ đó, sơi động thị trường chuyển sang thời kỳ gian nan hơn, địi hỏi có điều chỉnh phù hợp thời kỳ tới Trước tình hình này, luận văn vào nghiên cứu thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua để xác định đâu khó khăn ngun nhân yếu, để từ đề giải pháp thúc đẩy thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, giải pháp để đầu tư ổn định lâu dài vào thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển cao Trên sở giải pháp đề ra, luận văn đưa hướng giải khó khăn thời, tạo tiền đề cho công ty bất động sản hoạt động vững vàng, nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư, có lịng tin để đầu tư, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu rủi ro không lường trước TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai 1993 Chính phủ nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam thi hành Luật đất đai Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 01/10/2009 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam quy định bổ sung quyền sử dụng đất, giá đất … Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam quy định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Thông tư 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 Bộ Tài thi hành Luật thuế Giá trị gia tăng 10 Thông tư 130 Bộ Tài Chính thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 11 Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 thi hành Luật thuế Thu nhập cá nhân 12 Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 06/09/2010 Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ đảm bảo an tồn tổ chức tín dụng 13 Báo cáo phịng nghiên cứu – phân tích, Cơng ty CP chứng khốn phố Wall 14 Báo cáo phịng nghiên cứu – phân tích, Cơng ty CP chứng khốn Bảo Việt 15 http://vneconomy.vn/ 16 http://diaoconline.vn/ 17 http://www.saga.vn/ 18 http://vnexpress.net/ 19 http://cafef.vn/ 20 http://dantri.com.vn/ 21 http://vietnamnet.vn/ 22 http://www.mpi.gov.vn/ 23 http://www.gso.gov.vn/ 24 http://sanbatdongsan.net/ Và số trang web khác ... SẢN TẠI TP. HCM CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản: - “ Bất động. .. VỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM THỜI GIAN QUA Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG... sản tìm giải pháp để thu hút đầu tư trở lại vào thị trường bất động sản TP. HCM việc cấp thiết thời điểm Đề tài ? ?THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH? ?? tác giả thực với