(Luận văn thạc sĩ) thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở bến tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM DUY NGHĨA Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu 4.2 Đối tượng nghiên cứu 4.3 Phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 5.1 Phương pháp nghiên cứu 5.1.1 Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn 5.1.2 Phương pháp so sánh luật học 5.1.3 Phương pháp nghiên cứu phân tích tổng hợp 5.2 Khung lý thuyết Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1 QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.2 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng giả tạo 13 1.2.2 Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết hợp đồng giả tạo 15 1.2.2.1 Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo 15 1.1.2.2 Về mặt nội dung mục đích hợp đồng giả tạo 16 1.1.2.3 Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo 17 1.1.2.4 Về tài liệu chứng khác để xác định hợp đồng giả tạo 18 1.2.3 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giả tạo vô hiệu 19 1.2.4 Hậu pháp lý hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ 21 1.3 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 23 1.3.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 23 1.3.2 Các tài liệu, chứng cần xác minh, thu thập để làm xác định hợp đồng giả tạo 26 Kết luận Chương 29 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 30 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 30 2.1.1 Tình hình chung vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo giải Bến Tre 30 2.1.2 Một số loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ lệ lớn Bến Tre 32 2.1.2.1 Loại án thứ thụ lý giải 32 2.1.2.2 Loại án thứ hai thụ lý giải 34 2.1.2.3 Loại án thứ ba thụ lý giải 37 2.1.2.4 Loại án thứ tư thụ lý giải 39 2.2 NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ43 2.2.1 Một số khó khăn thực tế giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre 43 2.2.1.1 Những khó khăn với lý khách quan 43 2.2.1.2 Những khó khăn với lý chủ quan 44 2.2.2 Một số vướng mắc giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre 45 Kết luận Chương 50 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.1 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 54 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật 54 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử 59 Kết luận chương 62 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT PHỤ LỤC LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Đoan Trang - học viên lớp Cao học Khóa 17 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo Bến Tre” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Nguyễn Thị Đoan Trang DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân Luật KDBĐS Luật KDBĐS HĐ CN QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND TAND UBND Ủy Ban Nhân Dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Qua thực tiễn công tác giải án Bến Tre, tỉnh Bến Tre cho thấy việc thụ lý giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu xuất khoảng thời gian từ 10 năm ngày tăng lên số lượng đồng thời phức tạp tính chất vấn đề xác định tính giả tạo Khi giải hậu hợp đồng giả tạo phần lớn vụ án thật chưa đảm bảo công quyền lợi ích hợp pháp người dân Vì vậy, để đảm bảo công quyền lợi hợp pháp cho người dân, tránh bị lợi dụng kẽ hở pháp luật nhằm thu lợi bất chính, bảo vệ quyền lợi người bị yếu sau ký kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cần thiết có biện pháp áp dụng để ngăn chặn tình trạng xảy Từ thực trạng quy định pháp luật áp dụng vào thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo Tòa án tồn nhiều hạn chế, khó khăn vướng mắc, cần thiết có giải pháp cấp bách để kịp thời áp dụng vào trình giải loại án hệ thống Tòa án Trong luận văn phân tích thêm số vụ án cụ thể giải thực tế Bến Tre, qua tính chất, nội dung vụ án tác giả tự phân chia thành số loại án cụ thể để làm rõ thêm tính chất giả tạo, qua góp phần làm sáng tỏ những hạn chế, kẽ hở pháp luật để từ góp phần tìm đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đề giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng, hiệu cơng tác xét xử án Mục đích có pháp lý vững cho đội ngũ thẩm phán vững tin áp dụng để giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân, mang lại công cho xã hội LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Nước ta nước phát triển kinh tế chủ yếu nơng nghiệp, đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá gắn liền với gia đình Đất đai tồn dân sở hữu Nhà nước quản lý thống Nhà nước quản lý thông qua quy định pháp luật, từ người dân dựa vào hệ thống pháp luật nói chung quy định riêng Luật Đất đai để thực quyền khn khổ pháp luật quy định Cụ thể người dân có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ thực quyền khác theo quy định Luật Đất đai Trong thị trường bất động sản, việc người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSDĐ thông qua giao dịch dân phổ biến đời sống xã hội nay.Tuy nhiên, văn pháp luật quy định đất đai thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với dẫn đến việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn quan tiến hành tố tụng áp dụng không thống Những kẽ hở pháp luật bị số đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người khác tất yếu dẫn đến phát sinh tranh chấp Khi tranh chấp phát sinh mà không tự thỏa thuận với đương có quyền khởi kiện u cầu quan có thẩm quyền giải quyết, Tịa án quan thụ lý giải tranh chấp đất đai người dân lựa chọn Nếu xét lý hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với pháp luật quy định xét tình rõ ràng khơng phù hợp với thực tế chuyển nhượng Bên cạnh quyền người dân luật quy định ngày gia tăng, nhiên quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua có tính ổn định thấp, có quy định chưa phù hợp với thực tế sống, chưa dự liệu hết trường hợp phát sinh thực tiễn Mặc dù có điều chỉnh pháp luật để phù hợp với thực tiễn nhiên chưa dự liệu hết tất trường hợp tính giả tạo ngày tinh vi Vì vậy, nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật chưa kịp điều chỉnh để thực nhằm thu lợi bất chính, thể sai chất giao dịch dân đối tượng, mục đích giao dịch dân Bên cạnh việc quản lý Nhà nước đất đai chưa chặt chẽ nhiều hạn chế, thị trường bất động sản ngày phức tạp, thực tế phát sinh giao dịch ngầm người dân mà hậu xảy Tịa án nơi giải tranh chấp Vì vậy, đề tài tác giả tìm hiểu, phân tích đánh giá quy định pháp luật thực tiễn người dân sử dụng, thực quyền quyền chuyển nhượng thật che đậy mối quan hệ khác hợp đồng vay tài sản Hay nói cách khác hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ vấn đề đau đầu khơng riêng thẩm phán giải án mà thách thức nhà làm luật đến chưa có hướng giải triệt để Để giúp đánh giá, nhìn nhận vấn đề pháp lý áp dụng vào sống nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở bị lợi dụng dẫn đến tranh chấp nên tác giả chọn đề tài nhằm vạch rõ bất cập trình Tịa án giải phát để có hướng giải quyết, khắc phục nhằm góp phần đảm bảo quyền lợi hợp pháp người dân tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo ổn định trật tự xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng Câu hỏi nghiên cứu Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gì? Hợp đồng chuyển nhượng giả tạo QSDĐ ? Đặc điểm dấu hiệu để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo? Chế tài, hình thức xử lý hậu phát hợp đồng giả tạo ? Thứ hai: Thực tiễn áp dụng pháp luật vào xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre ? Những khó khăn, vướng mắc trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nào? Thứ ba: Những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ? Pháp luật Việt Nam có cần thiết phải điều chỉnh để xác định nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo cần thiết có chế tài xử lý hình hay khơng ? 64 đóng góp ý kiến Thầy để có giải pháp nhằm hồn thiện, mang lại cơng cho người dân./ DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Hiến pháp nam 2013 
 Bộ Luật dân năm 1995 (hết hiệu lực) Bọ Luạt Dân năm 2005 (hết hiệu lực) 
 Bọ Luạt Dân năm 2015 
 Bộ Luật TTDS năm 2015 Luạt Kinh doanh bất đọng sản năm 2014 
 Luạt Nhà năm 2014 
 Luạt Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) 
 Luạt Đất Đai năm 2013 
 10 Luật Công chứng năm 2014 11 Luật Thương mại năm 2005 12 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 13 Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hại 14 Nghị Quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 15 Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình 16 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ viẹc quy định chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Đất đai năm 2013 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ quy định giá đất 20 Nghị định số 76/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 Chính phủ viẹc huớng dẫn chi tiết thi hành mọt số điều Luạt kinh doanh bất đọng sản 21 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Nhà năm 2014; 22 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ quy định sửa đổ, bổ sung Nghị định 43, 44; 23 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 24 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số Điều Nghị định 43 Nghị định 44 Chính phủ 25 Thơng tư số 19/2016/TT-BTNMT huớng dẫn thực Luạt Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; 26 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 06/01/2017 Chính phủ 27 TAND tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 28 TAND tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 29 Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Văn Cường (2011), Giao dịch QSDĐ vô hiệu- Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông, Hà Nội 
 30 Tưởng Duy Lượng (2012), Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ hay bị kiện vài điểm cần lưu ý tham gia giao dịch, Pháp luật nhân, gia đình, thừa kế thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 432-441 31 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tòa án, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 7), tr 42-49 32 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (số 24), tr.37-41, 51 33 Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học BLDS năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn số loại hợp đồng thơng dụng, Tạp chí TAND nhân dân tối cao, (Số 6), tr1-11; 35 Đặng Thị Thơm (2017), Một số ý kiến giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, Tạp chí TAND tối cao, (Số 7), tr16-19, 29; 36 TAND thành phố Bến Tre (2018), Hồ sơ vụ án dân sơ thẩm thụ lý số 263 ngày 05/10/2017 việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản nguyên đơn ông X bị đơn ông Z; 37 Báo cáo số 877/BC-STNMT ngày 05/5/2015 Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Bến Tre việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trước trình đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ có sai sót quan đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ không phân biệt chủ sử dụng đất hộ gia đình hay cá nhân nên đa số giấy chứng nhận QSDĐ cấp ghi chủ sử dụng “Hộ” 38 Học viện trị II (2017), Tập giảng môn học Nhà nước Pháp luật, tập 2, Những vấn đề quản lý Nhà nước, Nxb Lý luận trị, Hà Nội PHỤ LỤC Danh mục án sử dụng luận văn TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 03/20016/DS-ST ngày 13/01/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 21/2016/DS-ST ngày 27/4/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 27/2016/DS-ST ngày 21/6/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2017), Bản án số 117/2017/DS-ST ngày 12/9/2017 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2018), Bản án số 07/2018/DS-ST ngày 27/8/2018 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; ... TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 30 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 30 2.1.1... TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 2.1.1 Tình... Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài ? ?Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo Bến Tre? ?? (Sau gọi tắt “Luận văn? ??) Tôi xin cam